Что является перепланировкой в квартире: по закону считается что это любые действия затрагивающие несущие конструкции, стены и перекрытия, а значит относится регламентируемым законодательством мероприятиям

Время чтения 8 минут Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Что такое перепланировка

Под ней понимается всякое преобразование эксплуатационных и технических параметров жилой площади, улучшения характеристик, отражающихся в виде изменений в записях поэтажного плана.

В переустройство включаются такие процедуры, как:

Изменение жилищных параметров;
Смена коммуникационных систем, включая переустановку оборудования отопления;
Любые модификации, отмеченные в технической и правоустанавливающей документации на недвижимый объект.

Статьей 26 ЖК РФ устанавливается список работ, проведение которых подлежит получению разрешительной документации в соответствующих службах::

Преобразование нахождения стен, окон и дверных проемов, лестниц между этажами, шкафов, встроенных в конструкции, санузлов и кухонных приборов, канализации и вентиляционных люков;
Перемена функциональности объекта внутри квартиры. Это связано с переделкой жилых помещений в бытовые;
Реорганизация фасадов, застекление лоджий, вывод на фасадную стену кондиционера, спутниковых установок, антенн, установка сетчатых перекрытий и другие переделки, сказывающихся на архитектуре строения. Такие переустройства не оказывают влияния на план квартиры, но влекут согласование проектной документации по перепланировке;
Изменение половых покрытий. Это могут быть заложение новой стяжки, включение системы полов с подогревом и др.

Что относится к перепланировке?

Проектному согласованию подлежат:

Перенос, разборка и перестройка перегородок между комнатами;
Смещение и постановка дверных заслонов;
Изменение пространства жилья, имеющей много жилых помещений;
Преобразование проемов в перекрытиях;
Снос части основных конструкций;
Образование коридора;
Изменение кухонного пространства, санузла;
Перемещение места расположения туалетной и ванной комнат, кухни;
Соединение санузлов;
Получение новых помещений;
Увеличение жилой территории за счет нежилой;
Замена газовых установок на иные;
Перенос электробытовых точек, топливных систем;
Проведение вентиляционных выходов.

Для осуществления таких видов работ нужно получать разрешение соответствующих инстанций.

Кроме того, существуют реконструкционные работы, которые нельзя производить. Это переустройство квартиры:

Несогласованное с остальными собственниками либо жильцами;
Без соблюдения требований инженерной, санитарной, строительной, эксплуатационной защиты недвижимости;
Допускающее осложнение условий использования помещения или проживания людей;
Связанное с построением или удалением несущих стен, влекущих создание помещения без естественного освещения или централизованных отопительных приборов;
Вследствие чего возникают перемены в архитектуре здания.

Категорически запрещается:

Встраивать газопровод в стену;
Закрывать вентиляционные люки;
Объединять лестничные площади и коридор;
Изменять расположение кухонных и ванных комнат;
Соединять территорию лоджии и площадь внутреннего размещения;
Проведение демонтажа порогов, размещенных на выходах с балкона;
Демонтаж блоков подоконников;
Увеличение уже существующих проемов в наружных конструкциях на входе с лоджии;
Разбор блока подоконника, если с его помощью удерживается балконная плита;
Соединение двух жилых объектов, если их собственниками являются разные люди. Это возможно, когда владельцем является один и тот же человек;
Сооружать препятствия доступу к коммуникационным и контролирующим измерителям.

Не считаются перепланировкой действия по:

Проведению косметических работ;
Установление дополнительных дверей;
Монтаж входных загородок;
Замена встроенных шкафов и других приспособлений;
Устанавливание новой сантехники.

Такие мероприятия могут производиться по желанию владельца без разрешения контролирующих органов.

Если они направлены на ухудшение собственных жилищных условий без нарушения интересов других жильцов, то инспекция требует их согласовывать подачей заявления, представленного собственником, о желании добровольно умалить такими действиями своё проживание. Такая заявка должна иметь нотариальное удостоверение.

Как согласовать

Новый техплан представляется в Росреестр для внесения измененных сведений в единый реестр прав.

В инспекции согласовывается проект запланированных работ в квартире или эскиз. Последний применяется в случае:

Переустановки сантехники, отопительной системы и радиаторов в другое место;
Демонтаж стен, не являющихся несущими;
Перенос дверных проемов, инженерных конструкций и отопительных устройств.

Эскиз используется для малозначительных преобразований, для более серьезных мероприятий необходимо согласование проекта. Его готовят соответствующие профессионалы, подготовив при этом экспертное заключение о возможности осуществления реконструкции.

Готовая документация сдается в МФЦ. Решение о согласовании документации либо об отказе принимается в течение 1,5 месяцев. Оно понадобится при планировании следующих видов реконструкции:

Установка окон и дверей в несущих перегородках;
Возведение лестницы внутри квартиры;
Перенос стен, создающих значительную нагрузку на здание;
Изменение места расположения санузла и кухонной комнаты;
Застекление балконов;
Установка оборудования, увеличивающего величину затрат коммунальных платежей и подобные мероприятия.

ВНИМАНИЕ! Перепланировку жилья в новостройке можно сделать только после выдачи документа, удостоверяющего правомочия собственника на объект.

Самовольные работы

Любые перемены в существующих параметрах недвижимости нужно узаконить в устанавливаемом законодательством порядке, так как действия, направленные на переустройство, при их самовольном исполнении могут повлечь наложение штрафных санкций в размере до 2500 рублей.

Кроме того, инициатор ремонта должен за свой счет вернуть жилую недвижимость в первоначальный вид, в котором она находилось до переустройства. При невыполнении такого требования жилая площадь может быть выставлена для реализации на публичные торги с выплатой компенсации за неё.

Если же работы провел наниматель жилья по договору соцнайма, то соглашение с ним подлежит расторжению.

КСТАТИ! Незаконная перепланировка квартиры лишит возможности её владельца в будущем проводить операции с ней. Её невозможно будет продать, подарить, передать наследникам, либо сдать в наем.

ВНИМАНИЕ! Несогласованные работы по переустройству жилья может повлечь возникновение аварийных ситуаций, таких как обрушение несущих конструкций, затопление жилплощади и другое.

Как узаконить

Если перепланировка квартиры не прошла процедуру согласования, без составления проекта, добросовестный владелец должен осуществить следующие действия:

Заказать в БТИ техпаспорт с внесенными изменениями о незаконных преобразованиях.
Подготовить проектную документацию в специальной компании.
Её нужно будет согласовать в пожарной инспекции, санэпидемстанции, архитектурном бюро.
Уплатить штрафные санкции, в размере, определяемом КоАП РФ.
Обратиться в суд за признанием проведенной перепланировки законной. Для этого потребуется подготовить заявление и сдать в судебный орган в месте нахождения объекта. К нему прикладываются:

Согласованный во всех службах проект;
Старый и новый техпаспорт;
Новая кадастровая документация;
Документ, определяющий право собственности на недвижимость;
Гражданский паспорт заявителя;
Заключение проектировщика о безопасности проведенного ремонта.

При наличии всех необходимых документов, суд принимает положительное решение и легализует проведенные работы.

Новое

Законодательство о перепланировке в текущем году не получило каких-либо глобальных изменений. Новшествами в согласовании переустройства стали:

Заявитель вправе не представлять техпаспорт и экспертное заключение службы, занимающейся защитой памятников культуры и архитектуры;
Если право на квартиру, подвергающуюся переделке, зарегистрировано в ЕГРП, то представления документов, подтверждающих такие правомочия представлять не нужно.

Надо отметить, что помимо судебного решения вопроса незаконной перепланировки, существует возможность легализовать самовольный ремонт при помощи проведения административной процедуры, устанавливаемой местным муниципалитетом. Она заключается в оформлении разрешительной документации на выполнение реконструкционных работ. Но это возможно только в случае, когда получены необходимые согласования соответствующих служб и заключение экспертов.

Что считается перепланировкой в квартире?

Каждый, кто хоть когда то занимался строительством или крупным ремонтом, знает, что это очень сложно, долго и дорого. И помимо сложностей в покупке материалов, заказе услуг и подготовке квартиры, там же могут свою роль сыграть и юридические проблемы.

Крупные работы с жилплощадью обязательно должны проходить под контролем государства. И перепланировка – не исключение. В этой статье мы подробно ответим на вопрос «Что такое перепланировка?», а так же расскажем когда и как её согласовывают.

Что можно считать перепланировкой?

Перепланировка – это достаточно разнообразное и сложное понятие, затрагивающее как строительные, так и инженерные работы, но которое можно свести к одному простому определению.

Перепланировкой называют любые работы внутри жилплощади, которые приводят к изменению её параметров и плана.

При этом её необходимо согласовывать, проводить в соответствии с установленными законом нормами и при этом после самих работ собственник должен будет заказывать новые документы на переоборудованную собственность.

В целом к перепланировке квартир можно отнести следующие действия:

Изменение конструкции, положения дверей в несущих стенах. В других стенах и перегородках двери и окна можно ставить куда и как угодно;
Изменение площади квартиры. Если вы достраиваете свою жилплощадь, или, наоборот, уменьшаете её, то будут изменены её габариты, что обязательно должно быть отражено в документах;
Перенос перегородок и несущих стен. Большинство работ с несущими конструкциями строжайше запрещены, но некоторые опоры и своды можно перенести, сохранив при этом целостность жилья. Такие работы – основные при перепланировках, и согласовывать их нужно в первую очередь;
Объединение ванной с туалетом, а так же перенос этих комнат. К перепланировке данные действия относятся не из – за изменения конструкции жилплощади, а из – за необходимости соблюдения санитарных норм;
Объединение кухни и жилой комнаты. Эта операция так же требует согласования даже том случае, если несущие стены или иные важные узлы не затронуты. Но тут имеется один интересный аспект – если объединение проходит без переноса каких – либо систем, то можно обойтись и без согласования. Потребуется оно вам или нет в вашем случае лучше заранее узнать у инженера;
Создание внутри квартиры дополнительных технических узлов. При этом согласование требуется только в двух случаях – если они затрагивают нормы безопасности или же если эти узлы затрагивают весь дом;
Установка встроенной мебели, такой как шкафы. Согласование такой планировки требуется только в том случае, если ради такого предмета интерьера пришлось провести строительные работы;
Объединение балконов и нежилых комнат, а так же увеличение жилого пространства за счет коридоров и других нежилых помещений;
Переоборудование комнат, создающее нагрузку на несущую конструкцию.

Информация!

Как видите, к перепланировке относятся практически все строительные работы, которые затрагивают стены, расположение комнат, системные узлы здания, несущие опоры и прочее. Так что для того, чтобы дать более точное понятие о перепланировках, требующих согласования, мы расскажем о том, что перепланировкой по закону не считается и что нельзя строить вообще ни при каких условиях.

Что ей не является?

Перейдем к списку действий, которые перепланировкой не считаются из – за незначительности самих работ или несоответствии установленным законам границам. В перечень таких работ входят:

Замена окон, дверей без затрагивания своих стен. Если вы просто извлечете старую раму и вставите новую с дверью или окном, то это не будет считаться переносом. То же самое касается замены окон (например, с деревянных на пластиковые). Главное – не затрагивать стену и свод;
Демонтаж подоконников с целью установки дверей. Тут важно сделать оговорку – проводя такую операцию, следует удалить только то, что находится только непосредственно под самим окном, не расширяя при этом сам проем и тем более не удаляя верхний свод;
Объединение соседних квартир. Тут есть ряд оговорок – вы можете соединить квартиры только в том случае, если с юридической точки зрения они так и останутся отдельными квартирами (то есть не будут объединены в одну большую), вы проедете работы не затронув несущие стены и при этом не нарушите никаких иных норм;
Установка дверей и окон без нарушения несущих сводов. Тут все просто – если стена не несущая или не имеет несущих сводов, то вы можете спокойно проделывать в ней столько дверей и окон, сколько угодно;
Расширение санитарных зон за счет помещений, жилыми комнатами не являющимися. Вы можете увеличить ваш туалет или ванную, «забрав» часть площади от коридора, если при этом вы не переносите никакие узлы и не нарушаете санитарных правил;
Установка и перенос мебели. Никто в вашей квартире не запрещает вам переставлять мебель так, как вам нравится, и устанавливать новую. Единственное исключение – если вы ставите в квартире какое – либо тяжелое оборудование, которое может создавать слишком большую конструкцию на дом;
Замена, ремонт и перенос систем водоснабжения и отопления. Проводить такие строительные работы самостоятельно без согласования можно только в одном случае – если вы пользуетесь услугой лицензированной бригады, которая имеет все необходимые разрешения, сертификаты соответствия и инструменты;
Косметический ремонт. Замена полов, покраска стен, развешивание картин, оклейка обоями и многие другие операции, которые проводятся только для изменения внешнего вида жилплощади, проводятся без согласования.

Что считается незаконным

Теперь перейдем к тем работам, которые не могут считаться перепланировкой по одной простой причине – проводить их вообще нельзя. Такие изменения в конструкции дома не согласует ни одна компания, а проведение их без разрешения карается серьезными штрафами и принудительным возвращением квартиры в первоначальное состояние. К таким работам относятся:

Перепланировка жилых помещений в нежилые. Имеется в виду как целенаправленное переоборудование помещения, так и незначительные комплексные работы, которые лишают комнату статуса жилой;
Перенос систем отопления. Тут запрет распространяется не на все работы, а на те, что затрагивают соседей. Так, нельзя устанавливать системы отопления на стены, смежные с соседними квартирами;
Демонтаж, замуровывание или частичное перекрытие вентиляции. Она всегда должна оставаться свободной для доступа и рабочей, так как это влияет на ход воздуха во всем доме;
Демонтаж или замуровывание важных системных узлов, расположенных в квартире. Это связано как с все той же безопасностью и качеством жизни соседей, так и с работой коммунальных и иных служб – ваш ремонт не должен мешать им;
Строительство ванн и туалетов над жилыми помещениями, а так же иные подобные работы. Их вам запретит Санэпидемстанция, так как подобные действия создают антисанитарию и вредят окружающим;
Строительство слишком маленьких комнат. Возведение комнат менее 8 квадратных метров противоречит множеству как архитектурных, так и жилищных норм;
Переоборудование подвальных помещений под жилые, а так же переоборудование жилых комнат, создающих нагрузку на своды и несущие опоры, превышающую норму.

Внимание!

Как видно из списка, такие работы масштабны и абсолютно всегда либо затрагивают третьих лиц, в вашей квартире не проживают, а так же создающие угрозу для безопасности как жильцов, так и самого дома.

Что нужно для законной перепланировки?

Перейдем к юридической стороне вопроса. Любую перепланировку, которую вы хотите провести, следует зарегистрировать, получив на неё разрешение. Это связано с двумя факторами: на перестроенное жилье потребуется получить новые документы, да и сами строительные работы и их план требуется предварительно согласовать с государственным инженером.

Проходит же данная операция следующим образом:
Собственник, имея на руках собственные документы и все бумаги на квартиру, обращается в архитектурный отдел администрации, где в зависимости от сложности работ составляются либо эскиз, либо план;
План проверяется все тем же архитектурным отделом, санэпидемстанцией отделением МЧА на соответствие нормам;
Готовый и заверенный план передается в управляющую контору, она выписывает разрешение, срок действия которого – 4 месяца;
По прошествии 4-х месяцев проводится проверка, составляется новый план здания, при необходимости заменяются технический и кадастровый паспорта.

Загрузка…

Перепланировка квартиры 2020- что можно, а что нельзя?

Перепланировка квартиры-что можно, а что нельзя- Разрешение жилищной инспекции на ремонт

В этой статье мы рассмотрим что можно, а что нельзя делать при перепланировке квартиры на 2020 год.

Если говорить кратко, то при перепланировке квартир можно осуществлять только те мероприятия, которые не запрещены существующими СНиПами, СаНПинами, сводами правил и постановлениями Правительства Москвы или Российской Федерации.

Именно поэтому мы начнем с того, что перечислим запрещенные к производству работы, на которые невозможно осуществить согласование перепланировки.

Также рекомендуем Вам изучить страничку «Что является перепланировкой квартиры?». Посмотреть какие работы надо согласовывать по проекту, а какие по «эскизу» можно здесь.

Если у Вас возник любой вопрос по Вашей перепланировке, то Вы всегда можете позвонить нам по телефону +7 (495) 507-74-67. Мы будем рады ответить на любой Ваш вопрос.

Также Вы можете выслать на нашу почту mail@resog.ru любые планы квартиры до и после перепланировки.

Мы оценим возможность согласования такой перепланировки и сможем выслать коммерческое предложение по её согласованию.

Содержание статьи

Что нельзя делать при перепланировке квартиры?

Список мероприятий, которые запрещено выполнять при ремонте квартиры и на которые невозможно получить соответствующего разрешения, перечислены в пункте 10 Приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы №508. Пункт 10.

9 из этого списка также говорит и о том, что перепланировка не должна нарушать ещё и СНиПы, СаНПиНы, Постановления Правительства РФ и другие нормативные документы.

Для начала рассмотрим все мероприятия, которые запрещены Постановлением №508:

любые мероприятия, ведущие к ухудшению условий проживания третьих лиц или ограничивающие доступ к общедомовым коммуникациям. Сюда, к примеру, можно отнести перенос стояков отопления, горячего и холодного водоснабжения, зашивка этих стояков сплошными коробами без лючков для инспектирования состояния труб;
нарушение несущей способности здания. Этот пункт говорит о том, что ни в коем случае не стоит демонтировать несущие стены или устраивать в них проёмы без получения соответствующего разрешения на ремонт;
врезка в общедомовые коммуникации отключающих или регулирующих устройств;

Перепланировка в квартире: что можно, а что нельзя делать. С примерами от архитектора — Справочник Недвижимости

Что можно делать без согласований

Не требует согласований обычный ремонт квартиры без изменений конфигурации помещений: замена встроенной кухни, переклейка обоев, смена напольного покрытия (но не всегда можно менять материал на более тяжёлый: например, вместо деревянных полов можно постелить ДСП, а на него положить линолеум, но нельзя делать без согласования тёплый пол с цементной стяжкой). Можно заменить двери, окна, ванну на душ (в том числе душ строительного исполнения), закрыть коммуникации гипсокартонными коробами и прочее.

Согласования не требуют также:

разбор или создание встроенной мебели (шкафов, антресолей), которая не образовывает при этом отдельные помещения;
установка лёгких раздвижных дверей (например, при зонировании комнаты с помощью полупрозрачных раздвижных дверей-купе);
перестановка электроплиты на кухне;
установка зонирующих перегородок из лёгких материалов (например, гипсокартона), которые не доходят до потолка;
замена и перенос батарей ближе к стояку или дальше от него без прокладки новых подводящих сетей;
установка кондиционеров и антенн на наружную стену дома (если это разрешено делать в вашем доме);
остекление балконов и лоджий (без объединения с квартирой, без надстройки балкона, без устройства отопления и т. п.). Если дом относится к памятникам архитектуры, остеклять балконы на внешних фасадах нельзя.

Что можно согласовать легко

Изменения, которые не меняют помещение принципиально и не влияют на безопасность конструкции дома, согласуют без проблем.

Перед началом ремонта нужно уточнить в управляющей компании, какие стены в доме несущие, а какие нет. Также там можно узнать, где проложены вентиляционные каналы, электрические сети и другие коммуникации.

В городских жилищных отделах или в БТИ есть полный список разрешённых изменений, обычно в него входят:

объединение туалета и ванной, в том числе с «захватом» части коридора или кухни;
разделение санузла;
пробивка дополнительных проходов в НЕнесущих стенах. Обратите внимание: проход или арка не равносильны сносу стены! Например, в перегородке между кухней и комнатой можно сделать арку или поставить раздвижную дверь, чтобы получилась кухня-гостиная. Полностью объединять эти помещения нельзя, если в квартире проведён газ;
выравнивание пола с помощью цемента или специальной смеси и устройство тёплых полов. При этом в домах с железобетонными перекрытиями отопление пола должно быть автономным, не связанным с основной системой. Если в вашем доме деревянные или смешанные перекрытия, нагружать их тяжёлой цементной стяжкой и тёплыми полами нельзя: для выравнивания пола можно положить ДСП, а на него — напольное покрытие;
перенос НЕнесущих стен в квартире ради изменения конфигурации комнат (но нельзя оставлять какие-то комнаты без окна или без батареи);
объединение комнаты с коридором или его частью;
строительство перегородок до потолка, которые образуют отдельные помещения: например, гардеробную. Пример такого зонирования в двухкомнатной хрущёвке мы рассматривали здесь.

Узаконить такие перепланировки можно в БТИ, городском жилищном отделе или в МФЦ (в муниципалитете подскажут, кто отвечает за это в вашем городе).

Комментарий от архитектора Марии Зайцевой, эксперта Яндекс.Недвижимость:

Делать перепланировку до получения официального разрешения в БТИ не рекомендуется. Но если речь идёт о простых вариантах (например, переносе проёма двери в НЕнесущей стене на полметра влево или вправо), то можно начать ремонт до официального согласования: вряд ли инспекторы БТИ будут придираться к таким деталям. Но лучше делать всё по порядку: сначала согласовать работы, затем начинать их.

Важно: даже если вы даже сделали несущественную переделку, но не согласовали её, она всё равно будет считаться незаконной перепланировкой квартиры, пока вы не получите все необходимые разрешения.
Что можно сделать, но это будет сложнее
Более сложные проекты могут быть согласованы, но с трудом. К ним относятся:
· создание веранды или отдельного входа в квартиру на первом этаже дома;
· надстройка, расширение балкона;
· перенос инженерных коммуникаций;
· устройство мансарды;
· объединение двух квартир на разных этажах.

Такие работы затрагивают несущие конструкции дома и могут угрожать безопасности остальных жильцов. Чтобы их разрешили, нужно заказать комплексный проект у профессиональных архитекторов, причём часто требуют, чтобы его делали авторы дома или их правопреемники.

Среди популярных дизайнерских решений, которые сложно согласовать, — утепление балкона или террасы с установкой тяжёлых многокамерных стеклопакетов и устройством дополнительной стяжки на полу.

Создание такой «дополнительной комнаты» на балконе увеличивает нагрузку на плиту: она может не выдержать и рухнет.

А ещё это способно повлиять на вентиляцию наружных стен дома и создать парниковый эффект.

Такие перепланировки делать можно, но в очень редких случаях. И придётся постараться, чтобы всё одобрили. Часто такие переделки не согласовывают по принципу «никто не узнает». Но в дальнейшем продать квартиру с неузаконенной перепланировкой бывает затруднительно: покупателей отпугивают возможные проблемы и они просят скидку (а банки и вовсе не согласовывают ипотеку для таких объектов).

Какие перепланировки делать нельзя

Некоторые перепланировки нельзя согласовать ни при каких обстоятельствах. Их объединяет принцип: нельзя делать то, что может нарушить безопасность дома или затруднит доступ к общим инженерным коммуникациям.

К запрещённым перепланировкам в квартире относятся:

перенос кухни или санузла так, чтобы они располагались над жилыми комнатами (даже незначительное наложение зоны кухни или санузла на зону жилой комнаты ниже этажом не допускается);
объединение кухни с комнатой, если дом газифицирован;
объединение балкона с квартирой и вывод на балкон центрального отопления;
присоединение к квартире части подвала или крыши;
снос несущих стен или создание в них проходов;
ликвидация или уменьшение вентиляционных каналов;
заливка бетонной стяжки в домах, которые на это не рассчитаны (здания с деревянными перекрытиями или панельные хрущёвки).

Таких «нельзя» довольно много: для конкретного дома лучше уточнить все пункты в БТИ или конструкторских бюро.

Чем грозит неузаконенная перепланировка квартиры

Строительные нормы придуманы не просто так: от них зависит безопасность дома и комфорт жизни в нём. Как минимум, вам может стать неудобно жить самому, а как максимум — может рухнуть полдома.

Так, в апреле 2019 года на Гражданском проспекте в Санкт-Петербурге из-за самовольной перепланировки обрушилась стена и разошлись панели. Были прецеденты, когда гибли люди.

Например, в Выборге в 2006 году из-за перепланировки обрушилась четырёхэтажка и погребла под собой 7 человек.

Кейсы от архитектора Марии Зайцевой, эксперта Яндекс.Недвижимость:
Вот несколько реальных случаев из моей практики, когда клиенты делали несогласованные перепланировки и пожалели об этом.
Пробили общую стену с шахтой лифта и не смогли жить в квартире из-за шума

Семья сделала нишу для стиральной машины, пробив стену в шахту лифта (рабочего!). Конструктивно, кстати, это было безопасно, но перепланировка повысила уровень шума в квартире до нестерпимого. Каждый раз, когда ехал лифт, это было слышно во всей квартире. Единственное, что мы могли им посоветовать, — переделать всё обратно.

Выдолбили углубление в стене, и она обледенела

Другой клиент расширил спальню на 13 сантиметров: ради них он выдолбил нишу для кровати в стене. Стены в доме были достаточно толстыми, 38 см — после такого «дизайнерского» решения осталось ещё 25 см.

Однако за стеной был деформационный шов между секциями дома — это зазор, который делается для сейсмической безопасности и уменьшения нагрузки на конструкции дома из-за теплового расширения при сменах сезона.

Квартира стала сильно промерзать, вплоть до того, что стена спальни обледенела. Пришлось возвращать всё назад.

Обрезали вентиляционный канал и получили плесень на стенах

Часто во время ремонта перерезается вентиляционный канал, что нарушает циркуляцию воздуха в доме. Из-за этого в квартире может появиться плесень (и не только у вас). Решение то же, что в предыдущих случаях: тратить деньги, время и силы на то, чтобы всё вернуть в первоначальное состояние.

Объединили лоджию и комнату и замерзли

Нередко люди объединяют лоджию и комнату (или кухню), чтобы получить больше пространства. Но в нашем климате это обычно заканчивается плохо: полгода в объединённой комнате будет очень холодно. А если включить обогреватель, то это увеличит расходы на электричество и повысит риск пожара из-за короткого замыкания, так как нагрузка на сеть будет повышенной.

Изрешетили несущую стену ради полочек для статуэток и потеряли несколько сот тысяч рублей

Самый страшный (и одновременно забавный) кейс у меня был такой. Один любитель статуэток и сувениров из путешествий заказал дизайнеру серию маленьких ниш специально для коллекции. Дизайнер спроектировал все правильно: ниши должны были быть сделаны из гипсокартона.

Но заказчику было жалко терять 15 сантиметров, и он заказал бригаде строителей… долбить несущую стену. Бригада была непрофессиональная и изрешетила стену как сыр.

О перепланировке знал инженер технадзора, он зашёл проверить, как ведутся работы, и спас целый дом: ремонт делался на втором этаже новой, ещё почти незаселённой 10-этажки. Здание почти наверняка рухнуло бы, когда заехали люди, завезли мебель, технику, и нагрузка бы многократно возросла.

В итоге стену пришлось скреплять железной рамой и обшивать гипсокартоном. Хозяин заплатил и за проект усиления стены, и за его исполнение. Зато ниши под статуэтки глубокие вышли, да.

А ещё с неузаконенной перепланировкой будет сложно продать квартиру

Несогласованная перепланировка может помешать продать квартиру в будущем. Покупатель, скорее всего, запросит план БТИ (а в случае с ипотекой это обязательное условие). Если реальность будет расходиться с ним, то возможны варианты.

В случае простых перепланировок, которые можно узаконить, у вас попросят скидку за квартиру (потому что перепланировка всё-таки не узаконена, решать эти проблемы будет новый владелец).
Если сделана запрещённая законом перепланировка, от покупки могут отказаться. А самые рисковые покупатели попросят большую скидку. Никакой «интересный ремонт» и «оригинальные решения», на которые было потрачено много денег и сил, в этом случае не окупятся. Квартиры с запрёщенными перепланировками с трудом находят покупателей.

Ну, а если я буду жить сам. Никто же не узнает!

О перепланировке узнать легко — к примеру, вы вызовете сантехника из управляющей компании, а он увидит серьёзные нарушения и заявит о них в контролирующие органы. Или к вам зайдёт дотошная соседка по дому.

Или у ваших соседей начнутся проблемы — появится трещина в стене, просядет потолок, тогда к вам придут специалисты из жилищной инспекции. Совсем не пустить их в квартиру вы не имеете права, только согласовать удобное для вас время визита.

В крайнем случае жилинспекторы смогут обеспечить себе доступ в квартиру через суд. И всё равно увидят незаконную перепланировку, которую вы сделали.

После визита контролирующие органы передадут дело в суд, который обяжет вас заплатить штраф до 2500 рублей и — самое неприятное — вернуть всё назад в установленный срок.

Если вы не переделаете квартиру, жилинспекция повторно подаст в суд, и тогда квартиру могут отобрать за нарушение Жилищного кодекса и Кодекса об административных правонарушениях и продать с торгов. Как правило, с большим дисконтом, до 30%. А вам отдадут сумму за вычетом расходов на работы по возвращению жилья к исходному состоянию.

Например, изначально ваша недвижимость стоила 4 млн рублей. Вы объединили кухню с балконом и сделали там тёплый пол. Затраты на переделку приглашённый судом эксперт оценил в 500 тысяч рублей. А с торгов квартиру продали за 3 млн. На руки вы получите 2,5 млн рублей.

А если ваша переделка нанесла ущерб соседям, суд заставит компенсировать ещё и их затраты на ремонт.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Аня Кирсанова

Рамки дозволенного: что считается перепланировкой в квартире и что можно, а что нельзя при этом делать?

Мало кого своя собственная квартира устраивает настолько, чтобы ничего не хотелось в ней менять. Как правило, людям хочется переделать типовые конструкции и комнаты на свой, оригинальный манер.

Благо сейчас дизайнеров и проектировщиков великое множество. Вот только как правило, на перепланировку нужно получить разрешение, а для этого важно знать, что можно и что нельзя менять?

Показать содержание

Узнайте на нашем сайте о том, как решаются вопросы при покупке или продаже квартиры с перепланировкой, а также о том, какая ответственность предусмотрена за незаконно измененную планировку. Образец заявления на перепланировку жилого помещения есть на нашем сайте.

Требования и ограничения

Каковы ограничения по перепланировке и что запрещено делать? Она не должна угрожать безопасности проживающих, целостности дома и нарушать тепловой контур здания.

Подробно ответить на эти вопросы, касающиеся именно вашего случая (ведь может быть так, что именно в вашем доме и в вашей квартире не допускаются такие изменения) смогут специалисты Департамента капитального строительства муниципалитета, проектных организаций, а также юристы, специализирующиеся по жилищному праву.

Для начала рассмотрим — что нельзя делать при перепланировке:

снос несущей стены;
«ужимка» комнат более чем на 25% ради увеличения санузла и кухни;
расположение санузлов над жилыми помещениями соседей снизу;
перенос вентиляции, стояка, радиатора;
объединение комнаты и кухни с газовой плитой;
расширение лоджии за счет жилого пространства;
устраивать на лоджии теплый пол от центрального отопления.

Что можно делать:

«отсечь» от коридора, чтобы увеличить санузел;
переносить краны за счет установки новых труб;
объединять пищеблок и комнату за счет дверного проема.

Ну а если уже «перелицевали» квартиру под свои предпочтения — то узаконить такую переделку можно только судебным порядком.

Последуют возражения — но ведь многие так всю жизнь живут. Верно, многие, но — до первого происшествия, например, жалобы соседей или просто «доброжелателя».

Помимо этого нельзя будет с таким жильем производить юридические действия — сдать в аренду, продать, сделать предметом залога.

О том, как согласовать переделку лоджии, балкона, кухни или санузла, можно узнать из наших статей. о том, можно ли согласовать перепланировку в ипотечной квартире.

Если перепланировка уже сделана

Если перепланировка уже сделана, тогда алгоритм действий следующий:

получение в БТИ нового техпаспорта;
заказ проекта;
получение разрешения от санэпидемстанции, отдела архитектуры и МЧС;
уплатить штраф (ст. 7.21 КоАП РФ);
обратиться в районный суд с заявлением о легализации.

Список прилагаемых бумаг к заявлению в суд:

разрешения от надзорных органов (МЧС, СЭС, отдел архитектуры);
техпаспорт (новый);
свидетельство о праве собственности на жилище;
заключение проектной организации о том, что изменения не несут ущерба зданию и остальным жильцам.

Узнайте на нашем сайте о том, с чего начать оформление перепланировки квартиры, как заказать проект новой планировки и получить на нее разрешение.

Необходимость согласования

Какие изменения можно производить без разрешения? Не требуется согласовывать:

замену старого пола на новый, например ламинатный;
переносить газовую плиту, раковины, розетки, не меняя самих инженерных коммуникаций;
замену оконного и дверного блока.

Что считается перепланировкой в квартире? Например, относится ли к ней изменение несущих стен или перенос двери?

Ответы на этот вопрос нам дает Жилищный кодекс РФ в статье 26 и статье 25.

Действующее законодательство делает различие между перепланировкой и переустройством.

Под первой подразумевают смену конфигурации жилплощади — а это перенос и слом стен, дверных проемов, встроенных шкафов, антресолей. Собственно, это то, что будет отражено в плане БТИ.

Переоборудование или переустройство — это всевозможные изменения с участием инженерных систем. И также будет отражено в техническом плане БТИ.

То есть и то, и другое, должно быть предварительно согласовано.
Таким образом, даже если нужно «просто перенести дверь» или избавиться от внутренней перегородки — такая измененная планировка требует согласования.
О том, нужно ли узаконивать уже сделанную перепланировку и о том, как сделать это самостоятельно, узнаете из наших статей.

Для того, чтобы отказаться от центрального отопления и перейти на индивидуальное, надо обратиться в Управляющую компанию с соответствующим заявлением. Помимо него потребуется следующий пакет бумаг:

документы о праве собственности на квадратные метры;
техпаспорт квартиры;
письменное согласие всех членов семьи;
проект из проектной организации;
разрешение надзорного органа (по охране памятников архитектуры).

Если планируете установку газового котла, то потребуется разрешение от газовой службы.

Заявление будет рассматриваться десять дней. После этого придет письмо с разрешением отключиться от централизованного отопления.

После этого проект согласуется с пожарным надзором и направляется вместе со всеми бумагами в администрацию. Заключение о согласовании придет в течение сорока пяти дней. Или же отказ — ст. 27 ЖК РФ. Правда, в случае несогласия его можно и оспорить судебным порядком.

Техническое заключение

Его делает НИИ, который и разрабатывал данный дом . Для этого необходимо обследование жилплощади и соседствующих площадей его представителем.

Техническое заключение о перепланировке — это документ, который включает в себя:

титульный лист;
содержание;
пояснительная записка о цели обследования, также указываются характеристики и особенности конструкции дома;
листы с результатами обследования;
расчеты по несущим конструкциям (стыки, плиты, балки, прогоны, перекрытия) и выводы;
планы и экспликации комнат по документам БТИ;
планы с обмерами и указанием несущих конструкций, вентиляционных точек, и т.д.;
вердикт о возможности изменения планировки.

Как видно, перепланировка — дело не простое, прежде всего в плане рутины, но вполне осуществимое. Для этого достаточно просто захотеть и пройти все нужные инстанции, чтобы со спокойной душой переобустраивать свое жилище.

Не затронута целостность несущих конструкций квартиры

Не затронута целостность несущих конструкций квартиры

Буров обратился в суд с иском к администрации о сохранении квартиры в перепланированном состоянии.

В обоснование заявленных исковых требований указывал на то, что является собственником квартиры …, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от … 2001 г.

Данная квартира состоит из 3-х изолированных комнат, санузла, туалета, лоджии, балкона, коридора, кладовой, кухни, что подтверждается техническим паспортом жилого помещения.

На основании разработанных архитекторами Тимофеевым и Ефремовым проектов он осуществил перепланировку квартиры, которая заключается в следующем:

-расширен дверной проем между помещениями № № 3 и 4 (по техпаспорту),
-демонтирована перегородка между помещениями № № 1 и 3,
-демонтирована перегородка с дверным проемом между помещениями № № 3 и 8 (при этом, несущая стена не затронута), установлена новая перегородка со смещением в сторону помещения № 3,
-возведена криволинейная перегородка в помещении № 3 из гипсокартонных листов на каркасе из металлического профиля.

Все работы по перепланировке квартиры произведены наосновании разработанных проектов и выполнены с привлечением лицензированных строительных организаций.

При этом не затронута целостность несущих конструкций квартиры, перепланировка не повлияла на характеристики надежности и безопасности помещения, не противоречит санитарным, техническим, пожарным нормам, что подтверждается заключениями соответствующих органов.

Перепланировка произведена с целью благоустройства жилого помещения, с согласия совместно проживающих членов семьи, не создает угрозу жизни и здоровью, не нарушает чьи-либо права и охраняемые интересы. Однако, поскольку разрешение в администрации г. О.

он не получал, то перепланировка считается самовольной и сохранить ее возможно лишь на основании судебного решения.

Просил сохранить квартиры в перепланированном состоянии.

В судебном заседании представитель истца от «Первого Столичного Юридического Центра» ,действующий на основании доверенности, требования Бурова поддержал по основаниям, указанным в исковом заявлении. Просил удовлетворить иск.

Представитель ответчика – администрации, действующая на основании доверенности, против удовлетворения исковых требований Буровой возражала, пояснив,что до начала работ по перепланировки квартиры истец должен был получить разрешение органов местного самоуправления, что не было сделано. Согласна с тем, что истец выполнил перепланировку, а не реконструкцию квартиры, т.к. из заключения строительной экспертизы следует, что несущие конструкции помещения не затронуты.

…
Выслушав объяснения представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
Собственник жилого помещения вправе провести его перепланировку с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого этим органом решения.
Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Самовольной является перепланировка жилого помещения, проведенная при отсутствии основания, предусмотренногоч. 6 ст. 26 ЖК РФ, или с нарушением проекта перепланировки.

…
Из искового заявления, объяснений представителя истца в судебном заседании, технического паспорта квартирыследует, что Буров произвел самовольную, без согласования с органом местного самоуправления, перепланировку квартиры, хотя были разработаны проекты перепланировки. В результате чего произошло уменьшение общей площади квартиры на 0,8 м² …
На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Применительно к указанным правоположениям собственник жилого помещения может требовать в судебном порядке сохранить жилое помещение в перепланированном состоянии, если при этом не нарушаются права и законные интересы граждан, не создается угроза их жизни и здоровью, перепланировка не оказала влияние на конструктивные особенности здания.
Согласно представленному в материалы дела ответу Управления Федеральной службы перепланировка квартиры… согласована.
Согласно письму Отдела государственного пожарного надзора в результате проведенного обследования в квартире …, нарушений требований пожарной безопасности не выявлено.
… имеется согласие управляющей ТСЖ «…» на сохранение квартиры истца в перепланированном состоянии.
………………….
Таким образом, судом бесспорно установлено, что в результате самовольной перепланировки не нарушены целостность несущих конструкций дома, а также права и интересы граждан, не создана угроза их жизни и здоровью.
В данной связи исковые требования Бурова полежат удовлетворению.

С учетом изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:
Исковые требования Бурова удовлетворить.
Сохранить квартиру в перепланированном состоянии.
Материал подготовлен юристом
«Первого Столичного Юридического Центра»
Царевой Екатериной Александровной
и Адвокатом Суховым Олегом Владимировичем
Услуги нашего Центра:
* Согласование перепланировки, переоборудования, реконструктивных работ
* Получение документов БТИ
* Получение информации из Единого государственного реестра прав (ЕГРП)
* Разработка проектной документации

Офис находится по адресу: г. Москва, Георгиевский пер. дом 1. стр 1. 2 этаж.

64 — 911 — 65 или 649 — 41 — 49 или 763 — 90 — 66Внимание! Консультация платная.

Также аналогичную информацию можно посмотреть, перейдя по ссылкам ниже:
1. Выселения собственника жилого помещения после самовольно проведенной перепланировке
2. Самовольная перепланировка квартиры
3. Признание возражений в перепланировке
4. Перепланировка и принятие наследства