Договор пользования земли с тсж: может ли председатель сдавать в аренду общее имущество и помещения?

Каждый месяц собственникам квартир приходят квитанции, где отдельной строкой прописаны расходы на содержание общедомового имущества. Эти затраты можно сократить, если общие помещения, земля и даже фасады дома начнут работать сами на себя.

Обязанность по содержанию общего имущества дома лежит на всех собственниках помещений в нем. Для того чтобы поддерживать в порядке подъезды, чердаки, подвалы, дворы и все, что в них находится, жильцы нанимают управляющую компанию. Перечень общего имущества дома обязательно входит в договор управления многоквартирным домом между собственниками и управляющей компанией.

Согласно постановлению правительства РФ № 491 от 13.08.

2006 о правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, в состав общего имущества включаются помещения, предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые шахты, колясочные в коридорах, чердаки, технические этажи и подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, или иное оборудование для обслуживания помещений дома.

Помимо этого к общему имуществу относят крыши, все ограждающие несущие конструкции, фундаменты, стены, перекрытия, балконы и так далее; ограждающие ненесущие конструкции, обслуживающие больше одного помещения, в том числе окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты; механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование; земельный участок под многоквартирным домом вместе со всем, что расположено в его границах, — трансформаторными подстанциями, тепловыми пунктами, коллективными автостоянками, гаражами, детскими и спортивными площадками и даже подпорными стенками. Подпорные стенки на территории многоквартирных домов признаются элементом благоустройства, если находятся на земельном участке, принадлежащем дому, и по нынешним правилам благоустройства Красноярска жители дома тоже обязаны их содержать.

Какие помещения сдаются в аренду

В нежилых помещениях на первых этажах, особенно в «проходных» местах, размещаются офисы и магазины, и, как правило, им не хватает собственной площади для устройства подсобных помещений. Выход для предпринимателей — договориться с собственниками квартир в доме и занять техническое помещение, например, подвал.

Так поступили в доме по адресу: пр. Красноярский рабочий, 104, где находится магазин «Шериф». Все помещения на первом этаже приватизированы, многие из них занимают магазины, которым необходимо где-то хранить свои товары.

Владельцы жилья сдают в аренду находящиеся в общей собственности дома подвалы и получают немалые средства за использование общедомового имущества, приводит пример взаимовыгодного сотрудничества жильцов и предпринимателей председатель координационного совета общественного движения «Народный контроль в ЖКХ» Роман Казаков.

По его словам, среднюю цену аренды подвалов назвать невозможно, поскольку альтернативы у магазинов нет: они или арендуют площади за предложенную собственниками цену, или не арендуют вовсе.

Круг пригодных для сдачи в аренду помещений не исчерпывается подвалами. Во многих 9–10 этажных домах на меж­этажных площадках лестниц есть специальные кладовки, часто занятые имуществом отдельных жильцов. Их тоже можно сдавать в индивидуальное пользование кому-то из жителей дома и получать прибыль на счет дома.

Предприниматели часто нарушают санитарные требования

Согласно СанПиН 2.1.2.2645 10, организации, которые занимают общественные помещения в жилом доме, должны соблюдать гигиенические нормативы по шуму, инфразвуку, вибрации, электромагнитным полям. Они не имеют права хранить и использовать опасные химические вещества, загрязняющие воздух, либо иначе нарушать условия жизни соседей.

Санитарные нормы жестко регламентируют сферу деятельности предприятий, которые могут занимать такие помещения.

Под запретом оказались магазины с товарами, способными привести к загрязнению территории и воздуха или потенциально опасными для жильцов дома, а также те, что нарушают покой жильцов дома.

Начиная от предприятий с наличием в них взрывоопасных веществ и материалов, магазинов автозапчастей, рентгенкабинетов, химчисток и общественных уборных до похоронных бюро, бань, саун и любых организаций с режимом работы позже 23 часов.

Любое нарушение норм — это повод для жильцов обратиться в суд и отстоять свое право на безопасную и спокойную жизнь или, наоборот, закрыть на нарушение глаза в обмен на помощь предпринимателей в содержании общедомового имущества.

По санитарным нормам помещения общественного назначения в жилых домах должны иметь входы, изолированные от жилой части здания.

Разгружать в них материалы и продукцию со стороны двора нельзя, это положено делать с торцов дома, где нет окон, из подземных тоннелей или закрытых дебаркадеров либо со стороны улицы.

Во встроенных общественных помещениях площадью меньше 150 кв. м отдельные загрузочные каналы можно не устраивать.

Фактически у предприятий общественного питания нет другой возможности разгружать продукты в свое помещение, кроме как со стороны двора, говорит Роман Казаков: «Наверное, процентов 70 предприятий нарушают требования СанПиН.

?Либо их можно обязать, чтобы они исполняли санитарные нормы (будет трудно, потому что конструктивных возможностей нет), либо прекратить деятельность. Хороший аргумент попросить хозяина этой организации, чтобы помогал дому».

  • Должны ли провайдеры платить за размещение сетей?
  • Договор пользования земли с ТСЖ: может ли председатель сдавать в аренду общее имущество и помещения?За установку сетей и оборудования в многоквартир-ном доме провайдеры должны платить арендную плату,поскольку они размещают свою собственность на чужойтерритории
  • На общей территории многоквартирного дома, особенно если дом находится в центре города, некоторые предприимчивые собственники за мзду предоставляют место банкам для установки платежных (банковских) терминалов.

Еще одно достижение цивилизации, без которого многие жильцы не мыслят комфортной жизни,  — Интернет — требует пространства в доме для размещения телекоммуникационного оборудования и сетей. У провайдеров позиция на этот счет однозначная: если они оказывают жильцам услугу, то их оборудование не должно облагаться арендной платой.

Рейдерски настроенные компании самовольно устанавливают свое имущество на крышах, чердаках, в подвалах, сверлят отверстия для кабелей в стенах и перекрытиях многоквартирного дома, нарушая интересы жителей, которые платят за содержание общедомового имущества.

По информации общественного движения «Народный контроль в ЖКХ», провайдеры с более цивилизованными методами работы все же заключают договоры с управляющими компаниями, но на символические суммы, а часть арендной платы поступает напрямую руководству УК — как один из примеров злоупотребления доверием жителей.

Реклама на фасадах — только с согласия собственников

Жилые дома вдоль оживленных улиц часто становятся рекламными носителями. Если рекламодатель заинтересован в использовании фасада под баннер, он заключает с жильцами дома договор и платит за рекламное место.

Ст. 19 Закона о рекламе регламентирует, что рекламная конструкция на доме может появиться только с согласия собственников помещения в многоквартирном доме, полученном в порядке, установленном Жилищным кодексом.

Кроме того, прежде чем разместить свою рекламу на фасаде дома, предприниматель должен получить разрешение управления наружной рекламы администрации Красноярска.

По договору с собственниками управляющая компания имеет право вести договорные отношения от их лица, однако если жильцы не пускают этот вопрос на самотек и настаивают на контроле, то договор заключает лицо, уполномоченное на это общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

«В протоколе решения общего собрания нужно прописывать все по пунктам, — советует председатель координационного совета общественного движения «Народный контроль в ЖКХ» Роман Казаков.

 — Во первых, зафиксировать размещение рекламной конструкции по проекту, согласованному с городскими властями. Во вторых, утвердить условия договора и размер платы за размещение конструкции.

Кроме того, обозначить уполномоченное лицо».

Договор можно заключить как непосредственно с рекламодателем, так и с рекламным агентством, которое установит на фасаде дома свою конструкцию, и там будут появляться рекламные материалы. Чтобы не было неожиданностей, в договоре должен быть предусмотрен пункт о согласовании макетов, которые размещаются на фасаде дома, например, с председателем совета дома.

Договор пользования земли с ТСЖ: может ли председатель сдавать в аренду общее имущество и помещения?500–800 рублей за квадратный метр в месяц жильцы могут выручитьза размещение рекламы на фасадах домов в центре Красноярска

Управляющие компании сдают общее имущество в своих интересах

Пассивность собственников управляющие компании часто используют в своих целях.

Типовой договор ГУК «Жилфонд» гласит: «Если иное не предусмотрено решением общего собрания собственников, управляющая компания вправе заключать от своего имени в интересах собственников помещений в многоквартирном доме договоры на предоставление общего имущества в пользование физическим и юридическим лицам», цитирует документ Роман Казаков. Более того, для собственников, которые подписывали договор управления, не вникая в нюансы, станет большим сюрпризом, что и цену договора управляющая компания вправе устанавливать самостоятельно.

Кроме сдачи общедомового имущества в аренду по заниженной цене к типичным злоупотреблениям управляющих компаний относятся сдача общедомового имущества в аренду без ведома и согласия собственников и несоблюдение СНиП, СанПиН и прочих нормативов при сдаче имущества в найм, к тому же аренда общедомового имущества зачастую приводит к его порче. Между тем, общее собрание собственников — это высший орган управления многоквартирным домом, и его решения управляющая компания вынуждена будет беспрекословно исполнять, даже если по договору управления УК вправе самостоятельно вести договорные отношения с арендаторами.

Участок под павильон, парковку, рекламный щит внаем

Принадлежащий дому участок земли собственники тоже вправе сдать в аренду под размещение временного сооружения, организацию платной парковки, если ее размещение не противоречит санитарным нормативам, или установку рекламного щита.

В пример Роман Казаков приводит девятиэтажный жилой дом на остановке «Улица Лазо», где на придомовой территории стоят несколько павильонов, и председатель организовал, чтобы деньги за использование ими земельного участка шли на счет дома.

Договор пользования земли с ТСЖ: может ли председатель сдавать в аренду общее имущество и помещения?Пример того, как можно эффективно исполь-зовать общедомовое имущество: решением общего собрания жильцов этого дома часть   помещения, зани­маемого правлением ТСЖ, былареконструирована и отдана в коммерческую аренду

Говоря о земле в аренду, стоит иметь в виду, что земельный участок, который принадлежит дому и включает землю под самим домом и придомовую территорию, и двор — не тождественные понятия. Двор — это та часть придомовой территории, на которую выходят подъездные двери и окна. СанПиН 2.1.2.

2645 10 запрещает размещать на территории дворов жилых зданий любые предприятия торговли и общественного питания, включая палатки, киоски, ларьки, мини-рынки, павильоны, летние кафе, производственные объекты, предприятия по мелкому ремонту автомобилей, бытовой техники, обуви, а также автостоянки общественных организаций.

Парковка во дворе автомобилей сотрудников офисных помещений или магазинов санитарными правилами также запрещена.

Где собрать деньги и как ими распорядиться

Самый простой способ получать доход с общедомового имущества — передать право управления общим имуществом управляющей компании. В этом случае деньги поступают на лицевой счет дома и расходуются по решению общего собрания собственников.

Если в доме создано ТСЖ, а управляет им управляющая компания, можно открыть расчетный счет на ТСЖ и собирать на него платежи за аренду общедомового имущества.

Когда дом обслуживает управляющая компания, и ТСЖ не создано, один из собственников жилья (это может быть председатель совета дома) регистрируется как индивидуальный предприниматель, ему по решению общего собрания сдается все общедомовое имущество за сто рублей, а ИП сдает его в субаренду за более достойную сумму, предназначенную для содержания дома. Разумеется, это должен быть человек честный, которому соседи доверяют, иначе в случае его непорядочности жители никак не будут защищены от потери денег.

Полученные за использование общедомового имущества средства можно направить на содержание и текущий ремонт общедомового имущества, единоразовые общедомовые расходы или вознаграждение председателю и членам совета дома.

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Аренда общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме — Абонент консалт

Договор пользования земли с ТСЖ: может ли председатель сдавать в аренду общее имущество и помещения?

От многих ТСН и ТСЖ нам поступают вопросы о том, как правильно сдать в аренду общее имущество собственников помещений многоквартирного дома. Вопросы начинаются с того, насколько сдача общего имущества в аренду вообще законна и заканчивая особенностями процедуры заключения договоров.

Поскольку вопрос является крайне актуальным, мы решили осветить его в данной статье. Мы помогаем ТСН и ТСЖ по всей России и рады предложить Вам наши условия сотрудничества.

ВОПРОС ЗАКОННОСТИ СДАЧИ В АРЕНДУ ОБЩЕДОМОВОГО ИМУЩЕСТВА

Сдача общедомовых площадей в аренду правомерна.

Многие собственники многоквартирных домов для того и создают ТСН, чтобы максимально снизить бремя содержания имущества с собственников. За счет средств, вырученных с аренды общего имущества, Вы могли бы покрывать затраты на выплату заработной платы сотрудникам, на покрытие расходов по договорам с охраной, на выплаты денежных средств другим подрядным организациям.

Это очень выгодно, ведь суммарные арендные платежи с Вашего дома могут составлять около миллиона рублей в месяц, и обычно все понимающие собственники охотно принимают решение о сдаче в аренду таких помещений и площадей. Ведь каждому собственнику выгоднее, чтобы затраты на содержание дома оплачивались с арендных денег, а не с его личных средств.

Читайте также:  Должностная инструкция дворника в тсж, а также образец трудового договора для работы с ним

Сдача в аренду общедомовых площадей не только правомерна и законна, но и желательна. Ведь цель хорошего ТСН – снизить бремя содержания своего имущества со всех собственников.

МОЖНО ЛИ ОФОРМИТЬ В СОБСТВЕННОСТЬ ОБЩЕДОМОВОЕ ИМУЩЕСТВО

Оформлять общедомовую площадь в собственность неправомерно, но можно взять ее в аренду. Общедомовым имуществом владеют все собственники помещений дома в силу закона (п. 1 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ).

Согласно пп. 3; 3.1 части 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ, к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся вопросы по использованию общего имущества собственников помещений.

В соответствии с ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ, данные решения принимаются квалифицированным большинством. Кворум составляет 2/3 от площади всех собственников помещений.

В каждом договоре аренды должны быть предусмотрены все существенные условия (стороны, описание объекта аренды, размер арендной платы).

ДОКУМЕНТЫ ДЛЯ ОФОРМЛЕНИЯ АРЕНДЫ

По каждому объекту (по каждой арендуемой площади) оформляется договор аренды и акт приема-передачи помещения с его описанием. Для подписания таких договоров общее собрание собственников помещений должно уполномочить ТСН / ТСЖ / УК на заключение договоров аренды, утвердить арендную ставку.

  • ЗАКОНОДАТЕЛЬНОЕ ОБОСНОВАНИЕ
  • Согласно части 4 ст. 36 ЖК РФ:
  • «По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц».

Обратите внимание, что при этом нельзя передать в аренду или иное пользование лестничные клетки, лестницы, шахты, и т.д. Но закон не запрещает передавать части этих объектов в аренду.

Закон усматривает, что неправомерно сдавать в аренду эти объекты целиком. Оно и понятно, ведь если сдать в аренду лестничные пролеты и лестничные клетки целиком, нарушатся права собственников помещений.

Но закон разрешает сдавать в аренду части общего имущества (площади).

Например, сдача в аренду площади на лестничной клетке под кофейный автомат возможна, так как сдается не лестница целиком и не приквартирный холл, и не лестничная клетка, а только та ее часть (1-2 кв.м.

), которая не мешает проходу собственников. То есть объект сохраняет статус общего имущества, к нему не ограничивается доступ, поэтому права граждан не нарушены.

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

Определение Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23 августа 2013 г. № ВАС-8983/13

В данном деле был многоквартирный дом, которым управляло ТСЖ «Успех». В 2008 году на основании решения общего собрания собственников помещений ТСЖ «Успех» заключило договор аренды с ИП Соколовой Н.Я. на общедомовое помещение. Потом собственники сменили способ управления домом, ТСЖ «Успех» было ликвидировано.

ООО «Рост» обратилось в суд с требованием обязать ИП Соколову освободить помещение, потому что ТСЖ уже ликвидировали, значит и договор аренды недействителен.

Суд отказал ООО «Рост», так как решение о сдаче в аренду общедомового имущества и прекращение такой аренды относится к компетенции общего собрания собственников помещений.

В Определении Верховного суда РФ от 13 августа 2015 г. N 309-ЭС15-10434 о взыскании неуплаченной арендной платы за размещение рекламы на общедомовом имуществе (фасаде дома) в пользу ТСЖ сам Верховный суд РФ подтверждает законность сдачи в аренду общедомового имущества.

Определение Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 10 апреля 2013 г. № ВАС-1417/13

В данном определении описана ситуация, когда собственники помещений провели общее собрание и передали общедомовое помещение (подвал) в аренду компании ООО «Технорезерв».

По решению собственников подписантом договора от имени собственников помещений должно было выступить «Жилищно-эксплуатационное управление-2». Однако это «ЖЭУ-2» выставило свои условия аренды помещения по цене выше той, которую установило общее собрание собственников.

ООО «Технорезерв» подало в суд с требованием к «ЖЭУ-2» подписать договор аренды на условиях, определенных собственниками и выиграло дело.

  1. Таким образом, указанная судебная практика Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного суда РФ полностью подтверждает правовую позицию относительно того, что сдача в аренду общедомовых помещений законна и правомерна.
  2. Договор пользования земли с ТСЖ: может ли председатель сдавать в аренду общее имущество и помещения?
  3. Позвоните нам по телефону: +7 (495) 968 44 34, а мы Вас проконсультируем
  4. Садов Александр Сергеевич, партнер юридической компании Абонент Консалт.

Управление многоквартирным домом

Договор пользования земли с ТСЖ: может ли председатель сдавать в аренду общее имущество и помещения?

iraukrСочи 2014

Использование общего имущества собственником нежилого помещения

В № 12, 2008 мы рассматривали порядок и особенности использования объектов общего имущества самими собственниками помещений в многоквартирном доме и пришли к выводу, что нет оснований для взимания платы с граждан – собственников квартир за использование части общего имущества (например, тамбуров на лестничных клетках).

Вместе с тем повсеместно распространена практика взимания товариществом (управляющей организацией) с собственников нежилых помещений платы за пользование общим имуществом. В чем привилегия собственника-гражданина перед собственником-организацией?

Возможность «дополнительного» использования общего имущества

По общему правилу объектами общего имущества в многоквартирном доме пользуются собственники помещений в данном доме (п. 2 ст. 36 ЖК РФ). При этом по смыслу жилищного законодательства в указанной норме речь идет о равном для всех использовании общего имущества.

Тем не менее коммерческая организация может претендовать на использование объектов общего имущества в большем объеме, например, размещая вывеску на фасаде дома или огораживая часть земельного участка перед входом в нежилое помещение – офис. Попробуем разобраться, как отличить одно пользование от другого и какие обстоятельства влияют на легитимность использования объектов общего имущества в конкретных случаях.

  • Прежде всего необходимо отметить, что законодательство не содержит критериев разграничения отдельных видов пользования общим имуществом в доме. Так, закон не различает, например, такие ситуации:
    – все собственники пользуются крышей;
  • – собственник нежилого помещения на последнем этаже размещает на крыше рекламу своих услуг.

Очевидно, что это различные виды пользования одним и тем же имуществом. Условным критерием разграничения «общего» и «дополнительного» пользования в данном случае может служить цель использования имущества.

Если коммерческая организация использует общее имущество наравне со всеми собственниками для обслуживания принадлежащего ей нежилого помещения, речь идет об «общем» пользовании.

Если же цель использования тесно связана с осуществлением предпринимательской деятельности, пользование общим имуществом следует признать «дополнительным».

В соответствии с п. 4 ст. 36 ЖК РФ общее имущество может быть передано в пользование иным лицам (не являющимся собственниками помещений в доме). Представляется, что указанная норма не исключает возможности предоставить объекты общего имущества в «дополнительное» пользование коммерческим организациям, являющимся собственниками помещений в доме.

Во-первых, пп. 3 п. 2 ст. 44 ЖК РФ относит к компетенции общего собрания принятие решения о передаче в пользование общего имущества, не уточняя круг лиц, которым оно может быть передано.

Во-вторых, нормы гражданского законодательства позволяют участникам общей долевой собственности определить порядок пользования имуществом, находящимся в общей долевой собственности.

Согласно п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

Так, в Постановлении ФАС УО от 18.07.2007 № Ф09-5303/06 С6 указано, что суд правомерно установил порядок пользования общим имуществом путем обеспечения доступа на крышу дома с 8.00 до 22.00 ежедневно.

Невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли, в том числе и в случае, указанном в ч. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон.

Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования (п. 37 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ»).

  1. Таким образом, собственники помещений в многоквартирном доме вправе решением общего собрания передать объект общего имущества одному из своих сособственников в «дополнительное» пользование.
  2. Представляется, что наиболее оптимальным вариантом является утверждение общим собранием собственников порядка пользования общим имуществом в доме.
  3. Особенное внимание следует уделить вопросам оплаты содержания данного имущества, возложив, например, обязанность по содержанию части земельного участка перед входом в офис на собственника данного офиса и освободив от нее других собственников.
  4. Взимание платы: правомерно или нет?
  5. Вопрос о взимании платы за пользование общим имуществом является неоднозначным.

Если отвечать на него положительно, может показаться на первый взгляд, что собственнику нежилого помещения придется платить дважды. Попытаемся разобраться.

Если на месте собственника помещения было бы иное лицо, для него была бы установлена плата за пользование общим имуществом в доме. Собственник же вносит плату за содержание общего имущества по тарифу, утвержденному общим собранием или органом самоуправления, исходя из площади принадлежащего ему помещения.

Если тот или иной объект общего имущества попадает в индивидуальное пользование одного лица (не важно, собственника или иного лица), другие собственники в доме лишаются возможности использовать этот объект. Следовательно, они имеют право на соразмерное уменьшение их платы за содержание общего имущества.

Однако такой вариант неприменим, если использование общего имущества не связано с невозможностью использовать его другими собственниками. Так, размещение рекламы на крыше не делает невозможным извлечение другими собственниками полезных свойств крыши как конструктивного элемента дома.

Как указано в п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.

2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в данном случае речь идет о предоставлении возможности на возмездной основе размещать рекламу на крыше дома.

Тариф на такое использование утверждается на общем собрании. Не исключается безвозмездное предоставление объектов общего имущества в «дополнительное» пользование собственникам помещений в доме.

Договор как результат решения общего собрания

От условий предоставления объектов общего имущества в «дополнительное» пользование зависит необходимость заключения договора. Договор является своеобразной гарантией для сторон и доказательством в случае возникновения спора.

Например, только при наличии договора коммерческая организация сможет подтвердить исключительные права на пользование имуществом. Так, суд удовлетворил требования ТСЖ о демонтаже рекламной конструкции с фасада многоквартирного дома, ссылаясь на отсутствие договора между товариществом и собственником нежилого помещения в доме (Определение ВАС РФ от 27.08.2008 № 10852/08).

  • Возможность заключения договора, в свою очередь, зависит от волеизъявления всех собственников помещений в многоквартирном доме.
  • Как свидетельствует судебная практика, решение общего собрания в данном случае обладает высшей силой.
  • Уже заключенный договор может быть признан ничтожным при отсутствии закрепленной в установленном законом порядке воли собственников помещений в доме
Читайте также:  Что является перепланировкой в квартире: по закону считается что это любые действия затрагивающие несущие конструкции, стены и перекрытия, а значит относится регламентируемым законодательством мероприятиям

(Определение ВАС РФ от 27.08.2008 № 10852/08,

Постановления ФАС ДВО от 27.02.2007 № Ф03 А51/07-1/240,

Кто имеет право сдавать в аренду общее имущество дома

Жилищное законодательство устанавливает, что решение вопросов о передаче в пользование общего имущества отнесено к компетенции общего собрания собственников помещения в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ).

При этом одно из условий принятия такого решения — ненарушение прав и законных интересов граждан и юридических лиц.

Также законодатель наделил ТСЖ правом предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме (п. 1 ч. 2 ст. 137 ЖК РФ).

При этом, закрепив такое право за ТСЖ, законодатель не предусмотрел наличие полномочий по принятию решения о предоставлении в пользование части общего имущества у органа управления ТСЖ (общего собрания членов ТСЖ). Среди полномочий, предусмотренных ст. 145 ЖК РФ («Общее собрание членов товарищества собственников жилья»), нет такого правомочия.

Соответственно, на практике возникает вопрос: кто все же имеет право принимать решение о заключении договора аренды — общее собрание членов ГСЖ или общее собрание собственников помещений?

С точки зрения ЖК РФ данные виды собраний и их компетенции различны.

Общее собрание собственников является органом управления многоквартирным домом. Оно проводится в целях управления многоквартирным домом (ст. 44 ЖК РФ).

Общее собрание членов ТСЖ является высшим органом управления товарищества (ст. 145 ЖК РФ).

Исходя из этих понятий следует, что общее собрание собственников является главным органом всего дома как объекта управления, а собрание членов ТСЖ — главным органом именно ТСЖ.

В судебной практике по рассматриваемому вопросу существует следующая позиция. ТСЖ обладает полномочиями по принятию решений о предоставлении в пользование или ограниченное пользование части общего имущества в многоквартирном доме.

При этом полномочия товарищества по предоставлению в пользование части общего имущества, осуществляемые в интересах собственников, рассматриваются как полномочия собственников, которые в данном случае выбрали соответствующий способ управления общим имуществом.Такую позицию закрепил Конституционный Суд РФ в определении от 17.07.

2014 N 1683-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы товарищества собственников жилья «Заря» на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 части 2 статьи 137 Жилищного кодекса Российской Федерации».

Доходы от использования общего имущества многоквартирного дома

В этой статье вы узнаете:

1. Незаконность действий управляющей компании по передаче общего имущества многоквартирного дома в пользование иным лицам

По сложившейся практике, компании использующие в деле извлечения прибыли общее имущество многоквартирного дома, действуют на основании договоров заключенных с управляющими компаниями.

По условиям заключенных договоров, арендодателями выступают управляющие компании, неправомерно заменяя одну из сторон договора.

Соответственно и доход от использования общего имущества многоквартирного дома, поступает на их счета.

Таким образом, складывается интересная ситуация, когда затраты на содержание общего имущества несут собственники, а доход от использования этого имущества, извлекают управляющие компании.

Такие сделки управляющая компания может заключать лишь в случае, если общее собрание собственников приняло решение о наделении ее соответствующими полномочиями.

В отсутствие такого решения, договоры о передаче в пользование общего имущества заключаются управляющими компаниями с превышением своих полномочий, и в соответствии с требованиями ст.ст. 157.1, 166, 167, 168, 173.

1 ГК РФ, такие сделки могут быть признаны недействительными по иску предъявленному в суд собственниками помещений.

Кроме того, согласно ст. 15 ГК РФ собственники помещений могут требовать полного возмещения причиненных им убытков. Под убытками понимаются в частности неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

В соответствии со ст.1102 ГК РФ:

лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

В силу ч.2, ст.1107 ГК РФ:

сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами в размерах и порядке установленном ст.395 ГК РФ.

Таким образом, без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований управляющая компания приобретает принадлежащее собственникам имущество и, согласно ст.ст. 1102, 1107 и 395 ГК РФ, обязано возвратить сумму неосновательного обогащения и уплатить начисленные на нее проценты за пользование чужими денежными средствами.

В некоторых случаях, собственники наделяют управляющие компании полномочиями на заключение от их имени, договоров по передаче в пользование общего имущества иным лицам. В порядке, предусмотренном статьями 44, 46, ЖК РФ, собственники могут принимать решения:

об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания.

По смыслу данной нормы, решение собственников об определении уполномоченного, является договором поручения, определение которому, дает ст.971, ГК РФ:

по договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя.

Из содержания приведенных норм следует, что управляющие компании могут наделяться правом заключения договоров от имени собственников, где стороной по договору являются собственники, с вытекающими отсюда правами и обязанностями. У управляющей компании таких прав и обязанностей не возникает.

Из чего вытекает, что уполномоченное лицо не может быть выгодоприобретателем, и участвовать в расчетах по получению доходов, полученных от использования общего имущества, а обязательства по договору, должны возникать непосредственно между собственниками помещений и лицом, использующим общее имущество.

Из вышесказанного следует вывод, что заключение сделки предметом которой является использование общего имущества собственников, или его части и сторонами которой является управляющая компания и иное лицо, является незаконным.

2. Право собственников помещений на передачу общего имущества многоквартирного дома в пользование иным лицами

Лица использующие общее имущество многоквартирного дома, обязаны заключать договоры с собственниками помещений о таком использовании, поскольку право владения, пользования и распоряжения своим имуществом принадлежит исключительно собственнику такого имущества.

Согласно ст. 36, Жилищного Кодекса РФ, общее имущество многоквартирного дома принадлежит на праве общей долевой собственности, собственникам помещений в таком доме. Соответственно и передача отдельных частей многоквартирного дома в пользование иным лицам, допускается только по решению собственников помещений.

Принятие решения о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, ст.44, ЖК РФ, относит к компетенции общего собрания собственников помещений.

Как заключается договор ТСЖ с собственником нежилого помещения и что входит в содержание общего имущества?

  • Цель создания товарищества собственников жилья — это обеспечение оптимального управления собственностью, которая принадлежит всем владельцам недвижимости в многоквартирном доме.
  • В данном случае следует сказать, что она будет делиться на два вида.
  • В этой статье речь пойдет о том, что является собственностью ТСЖ.

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию: +7 (499) 504-88-91 Москва

Объекты собственности

Статья 36 Жилищного Кодекса Российской Федерации говорит о том, что общее имущество товарищества используется для обслуживания более двух помещений одновременно. Фактически, имуществом такого рода будут владеть все, кто является членом ТСЖ. К числу объектов следует относить:

  • лестничные клетки в подъездах;
  • любое техническое оборудование;
  • технические ограждения;
  • крыши;
  • социально бытовые помещения;
  • придомовая территория.

Важно! Существует возможность создания новых объектов собственности. Они создаются на специальные взносы, поступающие не только от собственников жилья, но и от жильцов, не состоящих в организации.

Однако решение о создании или покупке новой собственности может быть принято только на общем собрании членов.

Что входит в содержание общего имущества ТСЖ?

  1. Чтобы принимать участие в управлении объектами, можно либо стать членом товарищества, либо заключить с организацией договор.
  2. Только так возможно реализовать свои права и обязанности по содержанию общественного имущества.
  3. И все права обязанности будут обеспечиваться непосредственно управляющей организацией.

  4. При заключении контракта необходимо обязательно учитывать, что все затраты по обслуживанию несут на себе жильцы многоквартирного дома.

Это не зависит от того, является ли хозяин жилья членом ТСЖ. Но с тех, кто не входит в товарищество, оплата будет взиматься исключительно за содержание жилья в ТСЖ.

За создание или приобретение новых объектов или же за дополнительные сервисные услуги такие жильцы платить не обязаны.

Размер выставляемых счетов будет определяться общей сметой, которая утверждается решением собрания. Постановление Правительства Российской Федерации под номером 491 это подтверждает, и также оно подтверждает обязательность всех платежей.

Деятельность, которая включает в себя обслуживание собственности – это:

  • представление всех интересов жильцов;
  • составление заключения договоров с организациями;
  • слежение за соблюдением устава;
  • контроль над соблюдением условий договоров;
  • сбор оплаты за ЖКУ;
  • контроль над своевременным внесением оплаты;
  • страхование имущества.

Согласно уже упомянутой выше статье Жилищного Кодекса Российской Федерации, общее имущество ТСЖ — это всё движимое и недвижимое, расположенное внутри многоквартирного дома. Это могут быть и технические помещения, и мебель, и инвентарь, и оргтехника, и абсолютно любые расходные материалы.

Использование перечисленных объектов должно предусматриваться в уставе товарищества. Обновление или приобретение нового имущества может осуществляться за счёт членских взносов, если эти действия соответствуют уставу.

  • Долевая собственность не может ни отчуждаться, не приобретаться организацией.
  • На соответствующее решение только собрание жильцов может дать ТСЖ такое право.
  • Покупки в обязательном порядке фиксируются в соответствующих бухгалтерских документах.
  • А зафиксировать права на недвижимое пространство будет необходимо в соответствующих инстанциях.

ТСЖ не может приобретать собственность, которая раньше принадлежала жильцам, если предполагается использование в целях проживания. В качестве примера можно привести различные пространства на первых этажах зданий, служившие в коммерческих целях.

Каким должно быть помещение для организации?

Место, в котором располагается правление, обладает определенными требованиями. В частности, речь идет о том, что она предоставляется из долевого имущества, например это может быть любое нежилое помещение в ТСЖ.

Ответственность за принятие решения о предоставлении лежит на общем собрании.

Может выделяться пространство в подвалах, на технических этажах, в коридорах.

Довольно часто жильцы решает приобрести отдельное помещение от собственника, который будет оплачено из средств членов товарищества.

Обязательными предъявляемыми условиями являются следующие:

  1. доступ к электрической сети;
  2. доступ к тепловой сети;
  3. наличие специальных средств для хранения документации;
  4. обеспечение охраны.

Под документацией понимается бухгалтерская отчетность, заключенные договора, различные картотеки, счета и многое другое. Обеспечение охраны, а именно — установка сигнализации или система наблюдения, необходимо в случае наличия кассовых аппаратов.

Тсж и нежилые помещения

  1. Основные противоречия в отношениях между организацией и владельцами тех или иных нежилых помещений заключаются в ряде противоречий между Жилищным кодексом Российской Федерации, Федеральными законами и некоторыми постановлениями.

  2. Что касается постановлений, в них определяется порядок передачи нежилого пространства во владение городской или поселковой администрации.
  3. Очень часто подобные помещения нельзя выделить из общедомовой собственности.

  4. Причина этого заключается в наличии определенных коммуникаций или специального инженерного оборудования, которые являются объектами, необходимыми для обслуживания дома.

  5. Предметом спора между товариществом и хозяином довольно часто становится закрытие доступа к нежилому пространству, где могли бы или могут проводиться те или иные аварийные, технические или регламентные работы.

Часто проблемы случаются из-за возможности участия владельцев жилого и нежилого пространства во внесении расходов на содержание. И данные проблемы решается с помощью правильно составленного договора.

Главный документ, на который необходимо ориентироваться — это Жилищный кодекс Российской Федерации. ЖК РФ возлагает обязанности по содержанию недвижимости на владельцев нежилых пространств.

Важно! Объем оплаты за содержание устанавливается на общем собрании жильцов. Иногда в отношении владельца нежилого имущества могут применяться повышающие расценки коэффициенты.

Как оформить нежилое помещение в собственность ТСЖ?

Как оформляется право собственности на помещение для ТСЖ и возможно ли это? Управляющая структура, как уже было сказано выше, может являться собственником недвижимости. И это касается также и нежилых помещений.

Единственное условие при этом — если приобретение представляет собой акт дарения, непосредственную покупку или любых иных действий, которые подробно описываются в Гражданском кодексе Российской Федерации.

Решение о действиях принимается всеми жильцами, то есть общим собранием членов товарищества. Если решение было положительным, то ТСЖ может становиться собственником.

Все отношения между владельцами того или иного имущества регулируется Федеральными законами, постановлениями правительства, а также Жилищным кодексом Российской Федерации. ТСЖ и собственники нежилых помещений могут заключать договоры.

Договор ТСЖ с собственником нежилого помещения

Договор, который заключается между организацией и владельцем, включает в себя ряд обязательных условий.

Среди них стоит отметить:

  • перечисление всей долевой собственности;
  • список всех услуг по содержанию объекта;
  • рассчитанная стоимость содержания всего дома.

Также при составлении документа учитывается и ряд других моментов. В частности, речь идет о том, что необходимо тщательно разработать порядок доступа к коммуникационному оборудованию в случае необходимости ремонта или же в случае аварии. Сотрудники управляющей структуры должны иметь доступ ко всем приборам учета.

В договоре следует тщательно прописать все права пользования общедомовыми объектами. Также распределяется ответственность по уходу за придомовой территорией.

Поставка коммунальных услуг — это уже предмет отдельного контракта, который заключается между сторонами.

Причина этого заключается в том, что поставщики в большинстве своем предпочитают работать только с одним потребителем, которым и является товарищество.

Чтобы задержать даже вероятности судебных разбирательств, каждое действие, осуществляемые структурой, должно проводиться только с одобрением владельцев. Обладателями не жилого пространства отношения строятся на основании заключенных договоров.

Вопрос недели: правомерен ли отказ ТСЖ в заключении договора

Организация на УСН, арендует помещение под офис, коммунальные платежи не включены в арендную плату. Арендатору необходимо признать данные расходы в налоговом учете.

ТСЖ отказывает арендатору в заключении договора на поставку коммуннальных услуг. Правомерен ли отказ ТСЖ в заключении договора?

Правилами предоставления коммунальных услуг не предусмотрено заключение договоров, определяющих условия предоставления коммунальных услуг, между пользователями помещений в многоквартирном доме, не являющимися их собственниками, и исполнителем коммунальных услуг, которым является ТСЖ.

Условия оказания коммунальных услуг арендатору помещения определяются в договоре аренды, при этом собственник помещения, выступающий в роли арендодателя, в целях обеспечения предоставления арендаторам коммунальных услуг заключает с исполнителем договор, содержащий соответствующие положения. Иначе говоря, несмотря на то, что фактически коммунальные услуги потребляет арендатор, договор с ТСЖ заключает собственник помещения (арендатор потребляет коммунальные услуги на основании договора аренды) (п. п. 10, 11 Правил).

Подборка документов из Систем КонсультантПлюс:

Плата за коммунальные услуги при аренде

Отдельного внимания заслуживает вопрос об определении лица, обязанного оплачивать коммунальные услуги при передаче нежилого помещения в многоквартирном доме в аренду. На этот счет есть Постановление Президиума ВАС.

Арбитры пришли к выводу, что в отсутствие договора, заключенного с участием УК и устанавливающего обязанность арендатора вносить коммунальные платежи, должником выступает собственник помещения.

Условие договора аренды, возлагающее на арендатора обязанность по заключению договора с УК и оплате коммунальных услуг, не влияет на взаимные права и обязанности арендатора и УК (п. 3 ст. 308 ГК РФ).

Обеспечение помещения коммунальными услугами (то есть передача имущества в состоянии, соответствующем его назначению) — это обязанность арендодателя (п. 1 ст. 611 ГК РФ), которая реализуется путем заключения с УК договора, содержащего условия о предоставлении коммунальных услуг (п. 12 Правил N 354).

Статья: Кафе в многоквартирном доме (Максимова Н.Н.) («Предприятия общественного питания: бухгалтерский учет и налогообложение», 2014, N 8) {КонсультантПлюс}

Аренда нежилого помещения в МКД: коммунальные услуги

Тот же самый подход актуален для арендатора нежилого помещения в МКД: указания в договоре аренды на обязанность арендатора оплачивать коммунальные услуги недостаточно для возникновения обязанности арендатора перед УК.

В отсутствие договора, заключенного с участием УК и устанавливающего такую обязанность арендатора, оплачивать коммунальные услуги обязан собственник помещения в МКД (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 21.05.2013 N 13112/12).

Действительно, использование арендатором помещения предполагает потребление коммунальных услуг, однако обязанность по обеспечению условий для доступа арендатора к коммунальным услугам (включая их оплату) возлагается на собственника (п. 1 ст. 611 ГК РФ, п. п.

10, 11 новых Правил предоставления коммунальных услуг).

Арбитры руководствуются этими рекомендациями и взыскивают задолженность по оплате коммунальных услуг с собственника помещения в МКД, если между арендатором и УК договор не заключен

Вопросы по общему имуществу

Использование общего имущества собственником нежилого помещения.

В N 12, 2008 мы рассматривали порядок и особенности использования объектов общего имущества самими собственниками помещений в многоквартирном доме и пришли к выводу, что нет оснований для взимания платы с граждан — собственников квартир за использование части общего имущества (например, тамбуров на лестничных клетках). Вместе с тем повсеместно распространена практика взимания товариществом (управляющей организацией) с собственников нежилых помещений платы за пользование общим имуществом. В чем привилегия собственника-гражданина перед собственником-организацией?

Возможность «дополнительного» использования общего имущества

По общему правилу объектами общего имущества в многоквартирном доме пользуются собственники помещений в данном доме (п. 2 ст. 36 ЖК РФ). При этом по смыслу жилищного законодательства в указанной норме речь идет о равном для всех использовании общего имущества.

Тем не менее коммерческая организация может претендовать на использование объектов общего имущества в большем объеме, например, размещая вывеску на фасаде дома или огораживая часть земельного участка перед входом в нежилое помещение — офис.

Попробуем разобраться, как отличить одно пользование от другого и какие обстоятельства влияют на легитимность использования объектов общего имущества в конкретных случаях.

Прежде всего необходимо отметить, что законодательство не содержит критериев разграничения отдельных видов пользования общим имуществом в доме. Так, закон не различает, например, такие ситуации:

  • все собственники пользуются крышей;
  • собственник нежилого помещения на последнем этаже размещает на крыше рекламу своих услуг.

Очевидно, что это различные виды пользования одним и тем же имуществом. Условным критерием разграничения «общего» и «дополнительного» пользования в данном случае может служить цель использования имущества.

Если коммерческая организация использует общее имущество наравне со всеми собственниками для обслуживания принадлежащего ей нежилого помещения, речь идет об «общем» пользовании.

Если же цель использования тесно связана с осуществлением предпринимательской деятельности, пользование общим имуществом следует признать «дополнительным».

В соответствии с п. 4 ст. 36 ЖК РФ общее имущество может быть передано в пользование иным лицам (не являющимся собственниками помещений в доме). Представляется, что указанная норма не исключает возможности предоставить объекты общего имущества в «дополнительное» пользование коммерческим организациям, являющимся собственниками помещений в доме.

Во-первых, пп. 3 п. 2 ст. 44 ЖК РФ относит к компетенции общего собрания принятие решения о передаче в пользование общего имущества, не уточняя круг лиц, которым оно может быть передано.

Во-вторых, нормы гражданского законодательства позволяют участникам общей долевой собственности определить порядок пользования имуществом, находящимся в общей долевой собственности.

Согласно п. 1 ст.

247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Так, в Постановлении ФАС УО от 18.07.2007 N Ф09-5303/06-С6 указано, что суд правомерно установил порядок пользования общим имуществом путем обеспечения доступа на крышу дома с 8.00 до 22.00 ежедневно.

Невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли, в том числе и в случае, указанном в ч. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон.

Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования (п. 37 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.

1996 N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ»).

Таким образом, собственники помещений в многоквартирном доме вправе решением общего собрания передать объект общего имущества одному из своих сособственников в «дополнительное» пользование.

Представляется, что наиболее оптимальным вариантом является утверждение общим собранием собственников порядка пользования общим имуществом в доме.

Особенное внимание следует уделить вопросам оплаты содержания данного имущества, возложив, например, обязанность по содержанию части земельного участка перед входом в офис на собственника данного офиса и освободив от нее других собственников.

Взимание платы: правомерно или нет?

Вопрос о взимании платы за пользование общим имуществом является неоднозначным. Если отвечать на него положительно, может показаться на первый взгляд, что собственнику нежилого помещения придется платить дважды. Попытаемся разобраться.

Если на месте собственника помещения было бы иное лицо, для него была бы установлена плата за пользование общим имуществом в доме.

Собственник же вносит плату за содержание общего имущества по тарифу, утвержденному общим собранием или органом самоуправления, исходя из площади принадлежащего ему помещения.

Если тот или иной объект общего имущества попадает в индивидуальное пользование одного лица (не важно, собственника или иного лица), другие собственники в доме лишаются возможности использовать этот объект. Следовательно, они имеют право на соразмерное уменьшение их платы за содержание общего имущества.

Однако такой вариант неприменим, если использование общего имущества не связано с невозможностью использовать его другими собственниками. Так, размещение рекламы на крыше не делает невозможным извлечение другими собственниками полезных свойств крыши как конструктивного элемента дома. Как указано в п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.

2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в данном случае речь идет о предоставлении возможности на возмездной основе размещать рекламу на крыше дома. Тариф на такое использование утверждается на общем собрании.

Не исключается безвозмездное предоставление объектов общего имущества в «дополнительное» пользование собственникам помещений в доме.

Договор как результат решения общего собрания

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *