Каждое такое имущество обладает конкретной стоимостью, причем оценить ценности требуется достаточно часто для разных целей. Данный процесс должен проводиться исключительно надежными и проверенными независимыми экспертами. Результаты оценки могут использоваться в суде или передаваться в разные государственные органы, так как акт обладает юридической силой.
За счет знания оцененной стоимости можно продать квартиру по оптимальной цене, оформить ипотеку или составить брачный договор.
Законодательное регулирование вопроса
Регулирование оценки имущества осуществляется ФЗ №135.
В этом законе указывается, что представляет собой данный процесс, для чего он выполняется, а также каким требованиям должен соответствовать.
Оценка недвижимости – это процедура, на основании которой определяется стоимость ценности. Именно по этой цене имеется возможность продать на рынке данный объект.
При проведении данного процесса учитываются определенные принципы:
чем выше эффективность использования объекта по назначению, тем большая оцененная стоимость будет установлена;- на результаты непосредственно влияет гармоничность внешнего вида имущества;
- во время проведения процедуры берется в расчет цена всех элементов, входящих в имущество, после чего полученные значения складываются, что позволит определить общую стоимость;
- на конечный результат влияет схожесть рассматриваемой недвижимости с аналогичными ценностями;
- учитываются преимущества, которые могут быть получены от объекта в будущем.
Следовать вышеуказанным принципам могут только специалисты, поэтому оценка доверяется исключительно опытным профессионалам.
Виды
Данный процесс может выполняться в двух ситуациях:
- добровольно, а обычно это необходимо, если сам владелец недвижимости желает определить, по какой оптимальной рыночной цене он сможет продать конкретный объект;
- принудительно, когда оценка требуется в соответствии с законодательством, а именно при совершении процесса приватизации, при передаче имущества в наследство или при осуществлении иных аналогичных действий.
По методу определения стоимости может быть:
массовой, при которой подвергается оценке сразу несколько объектов, для чего учитываются статистические показатели;- индивидуальной, когда для одного оцениваемого элемента используется сразу несколько методик расчета.
Также процесс классифицируется по типу имущества:
- недвижимости, к которой относятся разные сооружения или участки земли;
- движимых, причем сюда можно отнести автомобили, иные виды транспортных средств или дорогостоящее оборудование;
- бизнеса, когда рассмотрению подвергаются разные акции или облигации, а также доли в предприятиях.
При проведении данного процесса могут определяться разные виды стоимости:
- рыночная, считающаяся наиболее обоснованным и объективным показателем, при учете которого имеется возможность действительно продать ценности;
- инвестиционная, предполагающая, что в будущем будет существенно изменен данный показатель, причем такое изменение может быть не только положительным, но и отрицательным;
- для определения налога, а такая стоимость требуется для расчета налогооблагаемой базы;
- ликвидационная, определяющаяся для обязательной продажи имущества, причем на это не влияет устанавливающийся спрос или условия, имеющиеся на рынке, а используется такой показатель обычно в отношении имущества, принадлежащего ликвидируемым организациям;
- утилизационная необходима для определения затрат, связанных с возведением объекта.
Для недвижимости обычно определяется инвентаризационная стоимость, для расчета которой непременно учитываются технические параметры имущества. Дополнительно требуется часто определить кадастровую стоимость, на которую непосредственно влияет рыночная ситуация.
Причины и цели проведения
Цели проведения данного процесса зависят от того, какую сделку планируется проводить с объектом.
Они полностью зависят от различных видов договоров:
продажа или покупка оцениваемого элемента, причем неправильное определение цены может привести к тому, что какая-либо сторона сделки понесет убытки;- сдача имущества в аренду, для чего следует определить оптимальный размер арендных платежей;
- составление брачного договора, причем правильно определенная цена позволит в будущем оптимально разделить имущество в случае необходимости;
- оформление ипотечного займа, чтобы определить, соответствуют ли выданные банком деньги реальной цене квартиры или дома;
- покупка страхового полиса, причем оценку следует проводить до непосредственного подписания договора, чтобы установить, подходит ли определенная страховая сумма стоимости страхуемого объекта;
- проведение судебного процесса, имеющего отношение к имуществу, а для этого требуется определить стоимость иска;
- принятие различных управленческих или корпоративных решений, а знание цены позволит выбрать оптимальный вариант;
- закрытие компании, сопровождающееся продажей всех активов, а для этого важно знать, по какой цене они должны реализоваться;
- инвестирование средств, причем для этого определяется инвестиционная стоимость, позволяющая решить, какую прибыль в будущем сможет получить инвестор от продажи данной собственности;
- осуществление процедуры приватизации, причем этот процесс непременно сопровождается проведением оценки;
- другие контракты, имеющие отношение к недвижимости, например, передача их в залог, предоставление в лизинг или другое.
Таким образом, процесс реализуется для разных целей, но пользуется при этом высоким спросом, так как без него невозможна практически ни одна сделка.
Методы и подходы
Оценка может осуществляться разными методами:
- затратный, для чего анализируются все расходы, связанные с возведением или восстановлением объекта;
- сравнительный, предполагающий изучение и сопоставление рыночных цен на аналогичные ценности;
- доходный, заключающийся в анализе возможной прибыли от использования или продажи недвижимости.
Порядок процедуры
Данный процесс реализуется в последовательных этапах:
выбирается независимый оценщик, занимающийся процессом, причем желательно обращаться в проверенные и надежные организации;- согласование условий;
- подготовка документов, причем к ним относится св-во о собственности и правоустанавливающая документация;
- составление и подписание договора, в котором оговариваются сроки процедуры, ее стоимость и особенности;
- непосредственная работа наемного специалиста, который выезжает на объект, осматривает его, фотографирует и заполняет необходимую документацию;
- проведение аналитической работы, заключающейся в осуществлении расчетов, анализе рынка и создании отчета.
В результате выполненного процесса заказчик получает акт оценки, в котором указывается запрашиваемая информация по объекту, а этот документ может использоваться для разных целей, так как обладает юридической силой.
Стоимость такой услуги считается достаточно высокой, причем она зависит от ценообразования компании, куда обращается гражданин.
Бесплатное проведение
В интернете предлагают многие компании бесплатную оценку, но это обычно является лишь мошенническими схемами. Оценка считается сложным и специфическим процессом, поэтому она не может стоить дешево.
Проводиться бесплатно она может только в ситуации, если осуществляется процедура непосредственными работниками компании, а результаты используются для внутренней работы фирмы.
Оформление результатов
После проведения оценки, непременно полученные результаты правильно оформляются. Для этого составляется специальный акт оценки, называемый по-другому отчетом.
Данный документ обладает юридической силой, поэтому может предоставляться в государственные органы или суд.
Он формируется на дату, когда непосредственно определяется стоимость объекта. В документе прописываются выводы оценщика относительно цены имущества, а также приводятся доводы для такого результат. Подписывается он оценщиком, а также на нем ставится печать компании и подпись руководителя.
Действителен данный документ в течение шести месяцев.
Для разного вида имущества
Данный процесс может значительно отличаться в зависимости от того, какая недвижимость рассматривается.
Государственного
Осуществляется независимыми компаниями, обладающими правом заниматься данной деятельностью. Выбирается фирма после проведения конкурса, в результате чего выбор падает на наиболее выгодное предложение.
По результатам процесса подготавливается отчет, в котором прописывается рыночная стоимость объектов, а также инвентаризационная цена, их состав и возраст, особенности износа и иные технические параметры.
Жилого
Заказчиком выступает владелец недвижимости. Во время процесса учитывается состояние и технические параметры объекта, а также рыночная ситуация.
На цену имущества оказывают влияние многочисленные факторы:
- место расположения;
- квадратура;
- численность населения в регионе;
- природные и политические условия.
Для оценки могут использоваться разные методы, причем для жилых помещений наиболее часто применяется затратный способ.
Каждая жилая недвижимость индивидуальна, поэтому все элементы рассматриваются специалистами в отдельности.
Коммерческого
Необходимость в оценке возникает при продаже или сдаче недвижимости в аренду. Стоимость таких объектов зависит от разных факторов, причем учитывается планируемая прибыль, получаемая от них, а также возможные финансовые риски.
Арестованного
Нередко объекты используются уже в исполнительном производстве, поэтому требуется их продать, чтобы погасить долги должника. В этом случае надо знать, по какой цене их надо продать, причем от установленной стоимости зависят сроки продажи.
Приставы могут самостоятельно оценивать объекты, ориентируясь на рыночные цены аналогичных ценностей. Если должник считает, что стоимость определена неверно, то он может обжаловать этот показатель. Также для работы может привлекаться наемный специалист.
Залогового
Если недвижимость передается в качестве залога в банк, то требуется оценить его, чтобы определить его цену. Это является основным условием финансовой организации для выдачи заемных средств.
Оценка должна производиться только в компании, которая аккредитована в выбранном банке.
При составлении отчета учитываются требования и пожелания самого финучреждения. Действителен документ полгода, поэтому в течение этого времени надо оформить кредит.
Доли имущества
Только квалифицированные специалисты могут определить цену доли имущества. Для этого непременно учитываются многочисленные рыночные факторы, а также берется в расчет, что стоимость квартиры, поделенной на доли, будет ниже, чем, если бы у нее имелся один собственник.
По результатам работы делается отчет, в котором указывается только некоторая часть недвижимости.
Оспаривание результатов
Суд назначает экспертизу для проверки отчета, причем эксперты оценивают и проверяют все используемые методы для расчета, анализируют мотивы принятия тех или иных решений, а также изучают доказательства. Именно на основании этой экспертизы решается, будет ли оспорен документ.
Таким образом, оценка недвижимости является сложным и специфическим процессом, выполняемым только профессионалами. Она представлена в нескольких видах, а также может быть принудительной или добровольной. Данная услуга непременно оплачивается владельцем объекта, а в результате он получает отчет, обладающий юридической силой.
О правилах определения стоимости недвижимости смотрите в следующем видеосюжете:
Массовая и индивидуальная оценка: отличия, область применения
Как правило, при рассмотрении вопросов оценки недвижимости подразумевается, что речь идет о достаточно крупных и индивидуальных объектах типа зданий, нежилых помещений и т.д.
Обычный полный отчет об оценке крупного объекта недвижимости (например, здания) представляет собой целый том объемом 80—100 печатных страниц (включая приложения). Его подготовка весьма трудоемка и требует высокой квалификации разработчика.
Такая работа оправданна, когда речь идет об объекте стоимостью в сотни тысяч и в миллионы долларов. Но, как правило, она нецелесообразна при оценке обычной квартиры стоимостью в десятки тысяч долларов, т.е. на один-два порядка дешевле крупного объекта.
Рекомендации западных авторов указывают: для небольшой жилой недвижимости целесообразно проводить оценки по упрощенной процедуре, которая может базироваться только на методе сопоставления рыночных продаж. Оценки, базирующиеся на применении подходов по затратам и доходу, имеют большую вероятность допущения значительной ошибки.
В качестве альтернативы традиционным методам внесения поправок в цены аналогов существуют новые методы, использующие для сравнения большее число продаж. Они не зависят от поправок, основанных на ограниченной рыночной информации, а связаны со статистической обработкой данных по многим сопоставимым продажам.
А поскольку для этого класса объектов их достаточно много, метод поправок целесообразно заменять более новым методом, основанным на результатах регрессионного анализа больших массивов статистической информации.
В результате такого анализа определяется характер математической зависимости для цены продажи квартиры на рынке от ее характеристик (параметров): общей и жилой площади, расположения, количества комнат, этажа, типа дома, наличия телефона и т.д.
Таким образом, строится модель и определяется некоторая зависимость (функция) цены от параметров квартиры, приближенно описывающая рыночную ситуацию. Будучи один раз сформулированной, эта зависимость может многократно применяться для различных квартир.
Подставив в эту зависимость определенный набор значений параметров конкретной квартиры и выполнив соответствующие вычисления, на выходе мы получаем конкретное значение оценки этой квартиры.
Определение формы этой зависимости требует высокой квалификации разработчиков и весьма трудоемко, но ее использование для оценки конкретной квартиры очень просто, доступно практически каждому и занимает очень мало времени, особенно если это делается на компьютере. В этом, собственно говоря, и выражается суть массовой оценки недвижимости.
Массовая оценка — метод получения оценок рыночных стоимостных характеристик группы однородных объектов недвижимости одновременно на обширной географической территории с использованием статистической обработки реальной рыночной информации, при которой анализируется такое количество ценообразующих факторов, которое присуще одновременно всей оцениваемой группе.
Массовая оценка имеет дело с оценкой большого количества объектов, которые различаются между собой, поэтому вынужденным инструментом ее является применение стандартных методов к группам и классам объектов, что требует определенной классификации и стратификации объектов. Разработка стандартных методов и приемов статистического анализа, описание правил их грамотного применения — это предмет массовой оценки как специальной области теории оценки и прикладного анализа.
Индивидуальная оценка — метод получения оценок рыночных стоимостных характеристик одного или нескольких объектов недвижимости, находящихся в составе физически или юридически обособленного комплекса, при котором для достижения конечного результата анализируется вся возможная совокупность ценообразующих факторов, присущих объекту оценки, при достаточно малом, как правило, количестве сопоставимых с оцениваемым объектов. При этом способы обработки почти всегда ограничиваются ручным расчетом, не выходят за рамки калькулятора или элементарных электронных таблиц или в лучшем случае проводятся на компьютере в таблицах Excel.
Рассмотрим, чем отличается массовая оценка от индивидуальной, какое между ними сходство и каковы области применения различных методик оценки недвижимости.
Массовая оценка отличается от индивидуальной оценки по целям, задачам и технике оценки одних и тех же характеристик собственности.
Цели и область применения.
В общем случае назначение оценки определяется заказчиком работ по оценке, а оценщик формулирует для него и для себя цель оценки — оценку того или иного вида стоимости, соответствующего назначению (использованию) результатов оценки. Заказчиком индивидуальной оценки может быть любое физическое или юридическое лицо, включая государство. Заказчиком же массовой оценки является, как правило, государство.
Назначение массовой оценки определяется потребностями государства в основном для сбора налогов на имущество и при наличии в собственности государства недвижимости для определения ставок арендной платы за жилые и нежилые помещения.
Определение «массовая» относится к оценке, а не к объектам. Оно отмечает использование специальных приемов и методов оценки, а не массовый, типовой характер объектов, как считают многие российские оценщики.
Следствием ошибочного понимания сочетания слов «массовая оценка» явилось противопоставление массовой и индивидуальной Оценки, искусственное различение недвижимости жилого назначения, коммерческого и производственного назначения.
При этом жилье считается объектами массового характера, а нежилые объекты описываются как объекты индивидуальные, плохо поддающиеся стандартизации, стоимость которых формируется под воздействием сочетания уникальных, специфических факторов. Это не совсем так.
Объекты недвижимости все в определенном смысле уникальны. Даже самые стандартные, типовые квартиры в одном доме различаются между Особой по ориентации окон, этажу, характеристикам микрососедства — шумные или тихие соседи, близости места сбора мусора и т.д.
Нередко да одном и том же типовом доме одинаковые по числу комнат квартиры имеют разные планировки.
Индивидуальные дома варьируются также очень сильно, разница между элитной виллой и расположенным по соседству деревенским домом так же огромна, как и различие между заводской конторой и офисом в бизнес-центре.
Любой класс и группа объектов недвижимости содержат разнообразные, различные между собой объекты: даже если значения многих характеристик совпадают, всегда найдется хотя бы одно различие, которым можно объяснить разницу стоимостей и при желании обосновать уникальность.
Таким образом, в зависимости от целей оценки можно индивидуализировать (подчеркнуть своеобразие) или унифицировать (определить принадлежность к типу) любой объект недвижимости.
В первом случае оценщик использует индивидуальный подход, делая акцент на особенностях объекта, и доказывает, почему стандартная методика оценки ошибается, во втором случае приемы массовой оценки позволяют выработать единую методику оценки разнообразных объектов недвижимости.
Сходство и различие массовой и индивидуальной оценки.
Обе методики оценки — массовая и индивидуальная — имеют в своей основе систематические методы сбора, анализа и обработки информации для получения хорошо обоснованных результатов.
В процессе массовой оценки оценщику приходится осуществлять те же действия, что и при индивидуальной оценке, отличия в основном связаны с разницей в масштабе проведения работ и методах контроля качества оценки.
Поскольку массовая оценка предполагает разработку стандартной методики, здесь требуется согласование не только задачи, но и принятия решений, унифицированной процедуры оценки. Вес решения эксперта и способность влиять на конечный результат меньше, чем при индивидуальной оценке.
Кроме того, модели оценки должны отражать структуру спроса и предложения, характерную для групп объектов, а не для отдельных объектов.
Так как модель оценки рассматривается как математическая интерпретация поведения рынка недвижимости в определенное время, массовая оценка сложнее, поскольку в ней пытаются воспроизвести деятельность рынка на обширной географической территории.
И массовая, и индивидуальная оценка недвижимости требуют сбора информации. Характер объекта недвижимости и имеющиеся о нем данные определяют объем работ по сбору необходимых сведений, а также их вид, что в свою очередь обусловливает, какой подход к оценке необходимо избрать.
В массовой оценке используются также три основных подхода — затратный, доходный (метод капитализации дохода) и сравнительный (метод сравнения продаж). Выбор метода определяется видом недвижимости, состоянием рынка и доступностью необходимой информации.
Массовая и индивидуальная оценки, используя одни и те же подходы, отличаются техникой оценки: глубиной анализа и способами обработки используемой для оценки информации.
Анализ наиболее эффективного использования проводится так же. как и при индивидуальной оценке.
Анализ рынка для целей массовой оценки предполагает широкое использование статистических методов, помогающих провести стратификацию данных и построить адекватную
Модель рынка. В ряде случаев, при неразвитости отдельных сегментов рынка, имеет смысл говорить о виде оцениваемой стоимости (инвестиционная, рыночная стоимость в текущем использовании и т.д.). Построение и калибровка моделей также имеют свои особенности.
Массовая оценка стоимости объектов недвижимости. Цели массовой оценки недвижимости
Оценка выполняется экспертами с опытом работы >5 лет. У нас есть все актуальные квал.аттестаты по направлениям (недвижимость, движимое имущество, бизнес) Мы всегда соблюдаем сроки проекта. Нам важно показать результат в сжатые сроки В стоимость включена бесплатная поддержка Отчетов (корректировка, устранение замечаний) С Вами общаются только самые вежливые сотрудники. Мы доводим сложные проекты до результата. К нам обращаются в ситуациях, когда другие эксперты не справились
В последнее время всё чаще мы слышим такой термин «массовая оценка недвижимости». Сейчас о её недостатках в открытую говорят рядовые специалисты, крупные игроки рынка, эксперты и чиновники. Попасть в статьи газет, в выпуски новостей и на информационные сайте ей позволило введение нового закона о расчёте налога на недвижимость исходя из кадастровой стоимости.
Негодование общественности, споры экспертов, неточности в результатах и огромные суммы налогов привели всех нас ко множеству вопросов, на основные из них мы постарались ответить в данной статье.
Понятие
Массовая оценка недвижимости применяется для определения стоимости большого числа объектов. Для этих целей используются стандартные методики и статистический анализ.
Контроль качества полученных результатов на последнем этапе позволяет скорректировать главный недостаток этого вида оценки – отсутствие точности и индивидуального подхода к каждому конкретному объекту.
Результаты также проходят процедуру сравнения с реальными рыночными ценами, и специалист оценивает степень отклонения по каждой группе объектов.
Цели массовой оценки объектов недвижимости
Массовая оценка недвижимости используется для расчета стоимости большого количества объектов. При этом применяются методы статистический анализ.
Основной недостаток такого способа заключается в том, что при массовой оценке отсутствует индивидуальный подход. Это значит, что результат не отличается высокой точностью, т.к.
не могут быть учтены индивидуальные характеристики определенного объекта.
Однако оценщик контролирует качество итогов после проведения расчета.
Для этого он сравнивает полученные результаты с реальными ценами, установленными на рынке по выборочным позициям (а если речь идет о массовой кадастровой оценке, то замечания направляют собственники объектов недвижимости). Затем проводится корректировка модели и полученной стоимости в зависимости от степени отклонений по каждой группе оцениваемых объектов.
Ранее массовая оценка использовалась для определения стоимости имущества в крупных компаниях. С помощью таких методов проводились работы в ТОП компаниях – Сбербанке, Роснефти, РЖД, Газпроме.
Сейчас методы массовой оценки недвижимого имущества используются для целей кадастровой оценки для целей последующего налогообложения. Результаты используются при расчете размера налога на имущество организаций и физлиц.
Считается, что методы массовой оценки подходят для этой цели больше всего, так как приходится проводить работы по определению стоимости в отношении объектов разного вида – земля, ОКС, а также садовые дома, квартиры и т.д.
Методы массовой оценки применимы также для целей приватизации. Они используются государственными предприятиями при переоформлении недвижимого имущества в частную собственность.
Иначе говоря, массовая оценка применима для всех, когда подразумевается проведение оценки в отношении тысяч или даже миллионов объектов.
Основы оценки
Базовая методология используется та же, что и при индивидуальной оценке. По сути массовая оценка недвижимости является подходом, который позволяет упростить процедуру оценивания большой группы объектов. Но они при этом должно соблюдаться главное условие – объекты должны быть однородными, т.е. обладать одинаковыми техническими и прочими важными для определения цены характеристиками.
В первую очередь для определённой однородной группы объектов определяются основные ценообразующие факторы. Учитываются движущие силы спроса и предложений на рынке достаточно обширной территории (например, области или даже региона).
Данные сопоставляют с полученными в других регионах страны. На завершающем этапе проводится контроль качества или, как называют его в профессиональной среде, степень надежности результатов.
Точность определения стоимости объектов проверяется статистическими данными.
Плюсы и минусы
Массовая оценка недвижимости позволяет в сжатые сроки оценить огромное число объектов – это её главный плюс.
Но есть и существенный недостаток – как мы уже назвали, это отсутствие точности и индивидуального подхода. Каждый объект недвижимости уникален.
И даже если многие характеристики его совпадают с группой однородных, может иметь место такое различие, которое существенно влияет на его стоимость.
Если вам требуется массовая оценка или консультация по ней – ищите хороших оценщиков, специализирующихся на данном подходе, имеющих хорошую репутацию на рынке. Если вы желаете оспорить кадастровую стоимость своей недвижимости – собирайте доказательства и обратитесь в комиссию при Росреестре или в суд.
Количество показов: 1626
22.07.2015
Экспресс-оценка объекта недвижимости
Одной из важнейших функций профессионального риэлтора как консультанта является консультирование клиентов — как продавцов, так и покупателей по возможному уровню цены на рынке недвижимости.
Такое консультирование не может заменить полноценной оценки объекта недвижимости профессиональным оценщиком, но дает клиентам первоначальные знания о наиболее вероятной цене. Очень многие факторы влияют на формирование цены, прочитать об этом стоит в статье Рынок недвижимости. Ценообразование. Общий обзор.
Каждый риэлтор знает, что оценить объект недвижимости — это весьма сложная и важная проблема при совершении сделок с недвижимостью. Мало оценишь – клиент обидится и уйдет, много оценишь – не продашь, надо найти золотую середину.
Как оценить объект недвижимости
Непосредственную цену может вывести результат взаимодействия продавца и покупателя. Неслучайно на рынке недвижимости существуют такие понятия как «цена продавца» и «цена покупателя».
« Цена продавца» — сумма, за которую продавец хочет уступить свои права собственности на объект недвижимости. « Цена покупателя» — сумма, которую готов отдать за права на объект недвижимости.
У каждого участника сделки свои резоны и доводы.
Продавец хочет продать подороже, так как он вложил много денег, которые хочется «отбить», или у него запросы по встречной покупке завышены, или ссылка на соседей, которые продали втридорога, и меньше он не отдаст. Таких доводов может быть множество.
Покупатель хочет купить подешевле, так как у него есть только определенная сумма денег; или сравнивает такую же недвижимость , но дешевле на соседней улице; или сравнивает с той недвижимостью, в которой проживает в настоящее время.
Цена в любой конкретной сделке, в конечном счете, будет результатом столкновений интересов продавца и покупателя, и родится она в результате переговоров.
О проведении преговоров можно прочитать в статье Как успешно провести переговоры с клиентом?Риэлтор, по сути своей – это посредник, он находится посредине между покупателем и продавцом.
Он должен профессионально проконсультировать участников сделки о разумной цене.
Как её определить?
Профессиональные риэлторы используют метод сравнительного или рыночного метода оценки недвижимости. Существуют ещё затратный и доходный.Сравнительный — значит сравниваем цены на похожие объекты, опубликованные в средствах массовой печати, интернете.
Например, в журнале « Бюллетень недвижимости».
Следует учитывать, что одинаковых квартир в продаже может не быть, но будут похожие с некоторыми отличиями – с балконом или без, разные этажи, разная площадь кухни, удаленность или близость к метро и другие технические характеристики объекта.
- Факторы, влияющие на цену квартиры:
- • Условия сделки ( прямая или альтернативная)• Удаленность от станции метро• Этаж квартиры ( средние этажи всегда дороже)• Площадь кухни• Наличие лоджии или балкона• Вид санузла ( раздельный или совмещенный)• Косметическое состояние квартиры• Косметическое состояние дома в целом ( бывают жуткие подъезды)• Местоположение (центр или окраина)
- • Окружение ( спальный район или промышленный)
Оценить частный дом или земельный участок бывает еще сложнее. Если по квартирам существуют критерии — типовые или индивидуальные, в определенном районе цена может быть устойчивой, например , если однокомнатная квартира в центре СПБ стоит 4 млн.руб., то 5 млн. за нее никто не будет предлагать.
- У частного дома много индивидуальных особенностей плюс к уже вышеназванным факторам:
- • Наличие земельног о участка• Площадь участка• Наличие коммуникаций• Наличие нежилых построек ( сараи, баня, гараж, теплицы)• Наличие пристроек ( веранды, мансарды)• Подъезд к дому• Разработан или нет участок ( посадки, сад, ,огород)• Материал постройки дома
- • Местоположение (поле, у леса, у озера)
Уважаемые риэлторы, никогда не пытайтесь оценить объект недвижимости по телефону.
В лучшем случае назовите диапазон цен, например: » Ваша квартира может стоить от 3-х до 3,5 миллионов рублей, точную цену я вам назову при личном визуальном просмотре объекта».
Вы убиваете 2-х зайцев — налаживаете обратную связь с клиентом, и сможете объективно оценить объект недвижимости. Каждый продавец считает свою недвижимость самой лучшей, самой неповторимой, и расскажет по телефону сказку.
- Применив свои знания рынка недвижимости, метода сравнителного анализа оценки недвижимости,вы сможете реально оценить объект.
- Самое главное надо уметь правильно объяснить клиенту, почему он не прав в своей оценке — аргументировано, спокойно, опираясь на факты и информацию опубликованных цен.
Надо правильно оценить объект недвижимости
Получай новые статьи и секреты профессионального риэлтора на e-mail!
Понравился материал? Добавьте в свои закладки — возможно, он будет полезен Вашим друзьям:
Оценка недвижимости
Оценка недвижимости – это комплекс мероприятий, предназначенных для определения актуальной рыночной стоимости объектов недвижимого имущества. К оценке недвижимости прибегают во множестве ситуаций, начиная от спорных процессов по разделу имущества и заканчивая анализом эффективности инвестиций в ту или иную отрасль производства.
Понятие недвижимого имущества достаточно зыбко и базируется на принципиальной возможности перемещать в пространстве рассматриваемый объект. Недвижимыми считаются объекты, которые представляют собой участки земли или неотъемлемы от таковых. Хотя, зачастую при определении недвижимости руководствуются и иными соображениями.
В каждой конкретной стране мира положение границы между движимым и недвижимым имуществом зависит от воли законодательных органов. На территории Российской Федерации перечень объектов, которые относятся к недвижимости, закреплен Гражданским кодексом.
Статья 130 данного нормативного документа гласит, что недвижимостью считаются следующие объекты собственности:
- Участки земли.
- Части недр.
- Водные объекты.
- Объекты, неразделимо связанные с землей, перемещение которых невозможно без утраты существенной части их функциональности и стоимости, а именно: многолетние насаждения (сады, парки и пр.), леса, здания и сооружения.
- Морские суда.
- Суда внутренней акватории.
- Воздушные суда.
- Космические объекты.
Парадоксально, но недвижимостью, в том числе, считаются объекты, способные развивать наиболее высокие скорости из всех предметов, созданных руками и интеллектом человека.
К недвижимости относятся только те из воздушных или водных судов, которые подлежат обязательной регистрации.
Это связано с тем, что у зарегистрированных объектов подобного типа всегда есть определенное место приписки, в связи с чем они могут быть привязаны к конкретному земельному владению.
Оценка недвижимости – довольно сложный вид экспертной деятельности, так как требует анализа множества факторов, как экономической, так и инженерной природы.
При оценке объектов во многих случаях также учитываются искусствоведческие и культурологические факторы.
Оцениваемые объекты весьма разнообразны, что является причиной существования множества подходов к оценке их стоимости, а также методик осуществления данных исследований.
Когда необходима оценка недвижимости
Оценка недвижимости может понадобиться в самых разнообразных жизненных ситуациях, так или иначе связанных с объектом недвижимости и правами собственности на этот саамы объект. Чаще всего к оценке недвижимости прибегают в следующих ситуациях:
- Перед оформлением сделки по купле или продаже недвижимости. Причем инициатором экспертизы может быть как покупатель, так и продавец оцениваемого объекта.
- Для оценки привлекательности предприятия перед привлечением новых акционеров или при дополнительной эмиссии ценных бумаг.
- В случае необходимости перераспределения долей собственности.
- В процессе страхования недвижимого имущества.
- При формировании налоговой отчетности.
- Перед обращением в банк для оформления кредита.
- В случае необходимости независимой оценки кадастровой стоимости объекта недвижимости.
- При исполнении судебных решений.
- При ликвидации объектов недвижимого имущества.
- В процессе решения гражданских споров в отношении имущественных прав.
Наиболее популярные направления оценки недвижимости
- Определение стоимости эксплуатации зданий и сооружений.
- Оценка недвижимости, принадлежащей промышленным предприятиям, выполняемая для изменения налогооблагаемой базы.
- Оценка стоимости улучшений, произведенных арендатором.
- Сравнительная оценка недвижимости.
- Независимая оценка кадастровой стоимости объекта.
- Анализ показателя НЭИ при оценке недвижимости.
- Оценка недвижимости с точки зрения доходности.
- Оценка недвижимости с точки зрения затрат.
- Оценка эффективности коммерческих проектов в области недвижимости.
- Исследование технического состояния оцениваемых зданий и сооружений.
- Оценка стоимости ущерба, нанесенного внешним воздействием.
Определение стоимости эксплуатации зданий и сооружений
Расчет подобной стоимости определяется с учетом площади здания и его предназначения. Для бизнес-центров также используется показатель класса – здания класса «А», «В» и так далее, которые устанавливаются согласно общепринятой классификации.
Однако, сложность в определении стоимости эксплуатации зданий и сооружений заключается в том, что она может меняться в зависимости от сезона, особенностей инженерных систем, износа здания и так далее.
Для определения наиболее эффективной стоимости эксплуатации, которая может быть неоправданно высокой вследствие непродуманной системы управления, применяют подобный вид оценки имущества.
Оценка недвижимости, принадлежащей промышленным предприятиям, выполняемая для определения налогооблагаемой базы
Большинство видов оценки недвижимости базируются на определении рыночной цены исследуемого объекта. Тем не менее, существует ряд случаев, когда стоимость определяется на основании ряда нерыночных показателей.
Недвижимость промышленных предприятий является специализированным видом собственности, полезность которой ограничена спецификой предприятия, то есть конкретным видом использования. Такая собственность крайне редко продается в условиях открытого рынка.
Следовательно, данные объекты недвижимости практически не имеют открытого рынка купли-продажи. Исходя из этого, применение оценки стоимости исходя из рыночной цены для целей налогообложения не приемлемо.
Для оценки недвижимости, принадлежащей промышленным предприятиям, используют метод определения стоимости, учитывающий остаточную стоимость возмещения. В результате применения данной технологии расчета извлекается стоимость нерыночного типа, которую можно использовать для целей налогообложения, а также для разнообразных бухгалтерских расчетов.
Оценка стоимости улучшений, произведенных арендатором
Аренда производственных площадей является одним из наиболее популярных способов получения предпринимателем пространства для осуществления хозяйственной деятельности.
В большинстве случаев помещения приходится переоборудовать под требующиеся нужды или просто выполнить необходимый ремонт. Часто случается так, что срок использования выполненных арендатором улучшений значительно превышает период аренды.
Соответственно, при расторжении договора возникает вопрос о возмещении арендатору части вложений в арендованное помещение.
Независимая оценка недвижимости, определяющая стоимость улучшений, произведенных арендатором, может осуществляться по инициативе собственника здания, арендатора помещения, а также по постановлению суда. При оценке стоимости улучшений специалист учитывает множество факторов, в которые входит:
- Непосредственная стоимость произведенных работ по улучшению объекта аренды (включая стоимость материалов).
- Документы, подтверждающие согласие собственника объекта аренды на произведение данных улучшений.
- Износ здания за время, прошедшее с момента завершения ремонтных или отделочных работ.
- Анализ эффективности инвестиций арендатора.
Оценка стоимости улучшений может быть определена как на момент производства оценки, так и на момент окончания срока аренды (в том случае, если оценка производится заблаговременно или, наоборот, позже окончания срока аренды).
Анализ показателя НЭИ при оценке недвижимости
Сокращение НЭИ представляет собой побуквенную транслитерированную кальку с английского. Аббревиатура НЭИ расшифровывается как «наиболее эффективное использование».
Данный вид оценки недвижимости исследует возможные пути улучшения исследуемого объекта и подбора для него варианта эксплуатации, при котором прибыль будет наибольшей.
Анализ НЭИ представляет собой весьма популярный вид оценки недвижимости, особенно в крупных городах, земля в черте которых стоит дорого, и здания могли бы эксплуатироваться с большей отдачей. Особенно это важно для объектов муниципальной собственности.
Наиболее эффективное использование на сегодняшний день подразумевает собой оправданное, финансово осуществимое, юридически легальное использование объекта недвижимости. Причем, при таком использовании стоимость объекта на рынке будет максимально высокой.
Оценка стоимости ущерба, нанесенного внешним воздействием
К внешним воздействиям можно отнести как природные, так и техногенные воздействия, а также воздействие, нанесенное по вине человека. К таким событиям относятся пожары, наводнения, залив водой в случае протечек, появление трещин, порча отделки помещения и так далее.
Все эти происшествия снижают рыночную стоимость объекта, поэтому величину ущерба можно оценить, обратившись к специалисту по оценке недвижимости. Существует несколько методов для оценки ущерба, нанесенного объекту недвижимости внешним воздействием.
Выбор конкретной методики лежит в сфере компетенции специалиста по оценке и в каждой конкретной ситуации оценщик использует наиболее эффективную и подходящую технологию. Опыт специалиста играет при этом большую роль, так как выбор правильной методики позволяет определить наиболее достоверную стоимость ущерба.
С этому виду оценки недвижимости прибегают довольно часто, особенно в процессе судебных разбирательств по поводу возмещения убытков.
Порядок проведения оценки недвижимости
На первом этапе необходимо позвонить в экспертный центр и договориться о встрече, на которой специалист по оценке предварительно ознакомится с документацией, определит стоимость и продолжительность исследования. Далее, после подписания договора и предоставления всех необходимых документов, специалист приступает непосредственно к процедуре выполнения оценочных работ.
Продолжительность производства оценки недвижимости зависит от размеров и сложности объекта, от поставленных перед специалистом целей и задач, а также от методики исследования.
Для проведения оценки недвижимости необходимо предоставить следующие документы:
- Справки и выписки из БТИ.
- Документы, подтверждающие право собственности.
- Документация, содержащая информацию о физических границах объекта недвижимости, например, карты или геодезические планы, на которых четко обозначены пределы участка земли.
- Документы, содержащие информацию о зданиях и сооружениях.
- Бумаги, содержащие данные о наличествующих обременениях (долговых обязательствах и налоговых сборах, залоговая или арендная документация).
Правовая база для проведения оценки недвижимости
Оценочная деятельность в России регулируется Федеральным законом № 135-ФЗ от 16 июля 1998 года. Последние изменения к данному закону были приняты в июле 2007 года.
Закон устанавливает основные объекты отношений, возникающих относительно имущественных прав и процесса оценки стоимости.
Специалисты по оценке недвижимости обязаны четко следовать стандартам, утвержденным данным нормативным актом.
Вопросы, на которые отвечает специалист по оценке недвижимости
- Какова рыночная стоимость исследуемого объекта недвижимости (квартиры, земельного участка, гаража)?
- Каков показатель НЭИ для данного объекта недвижимости?
- Какова кадастровая стоимость исследуемого объекта?
- Каково техническое состояние исследуемого здания или сооружения?
- Какова оценка данного объекта с точки зрения доходности?
- Как можно оценить данное владение с точки зрения затратного аспекта?
- Какова стоимость улучшений, произведенных арендатором на момент оценки?
- Какова стоимость улучшений, произведенных арендатором на момент завершения договора аренды?
- Какова стоимость исследуемого объекта недвижимости, учитываемая при налогообложении?
Оценка стоимости квартиры для продажи
Под рыночной стоимостью квартиры понимается ее реальная цена, за которую покупатель готов приобрести такую недвижимость в условиях свободного рынка и обычной конкуренции.
Кроме рыночной стоимости существует также и кадастровая, которая несколько меньше и используется в качестве налоговой базы для определения размера налога на имущество.
Рыночная цена указанной недвижимости может определяться как самостоятельно, так и с помощью риелтора или оценщика.
В случае проведения независимой оценки рыночной стоимости необходимо подготовить ряд документов для оценщика. По результатам его деятельности будет подготовлен подробный отчет.
Также не стоит забывать и о том, что при некоторых сделках с недвижимостью необходима справка из бюро технической инвентаризации (БТИ), в которой указывает инвентаризационная стоимость (на практике она еще меньше, чем кадастровая).
Что такое рыночная стоимость квартиры?
Рыночная стоимость квартиры — это реальная цена, за которую покупатель готов приобрести такое имущество на свободном рынке в условиях обычной конкуренции. То есть на рыночную цену не должны влиять иные факторы, кроме конкурентных. В таком случае цена формируется исходя из большого количества нюансов. В число таковых входит:
- планировка объекта;
- полезная площадь реализуемой недвижимости;
- физическое состояние коммуникаций (отопление, водоснабжение и т.д.).
Стоит отдельно отметить такой фактор, как местоположение квартиры. Учитывается район, отдаленность от школ, больниц, транспортных развязок, крупных торговых центров и так далее. Все эти условия могут существенно влиять на реальную рыночную цену недвижимости.
Так же стоит учитывать то, что хороший косметический ремонт не всегда повышает стоимость такой собственности. Можно столкнутся с такими покупателями, которые ищут квартиру с готовой внутренней отделкой.
Но чаще встречаются покупатели, которые намерены осуществить ремонт на свой лад.
Таким образом, рыночная стоимость квартиры — это та цена, за которую покупатель способен приобрести имущество в рыночных (конкурентных) условиях. На рыночную цену влияет множество различных факторов, которые необходимо учитывать.
Кадастровая стоимость квартиры — это цена объекта недвижимости, которая определяется Федеральной кадастровой палатой в ходе проведения оценки, осуществляемой в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
В основном кадастровая стоимость указанной собственности необходима для оплаты налога на недвижимость. Именно из кадастровой стоимости и высчитывается обязательный для уплаты налог.
Относительно недавно кадастровая стоимость была значительно повышена в попытке приблизить ее к рыночной, однако два показателя не сравнялись, цена рыночная и кадастровая все еще различаются.
Соотношение вышеуказанных показателей цены производится на уровне критериев оценки, то есть то, что берется за основу оценки и факторы, влияющие на общую цену. Как известно, на рыночную стоимость влияет множество факторов, тогда как на кадастровую гораздо меньше. На кадастровую стоимость квартиры влияют следующие нюансы:
- средняя цена на один квадратный метр (с учетом индекса региона);
- год строительства дома, в котором находится оцениваемое имущество.
Разница в подходах исчисления цены недвижимости обуславливает между собой и разницу между рыночной и кадастровой стоимостью. Рыночная стоимость значительно выше кадастровой.
На практике рыночная цена больше кадастровой на половину или на одну треть. Совпадают вышеуказанные стоимости в основном в старом жилом фонде, рыночная цена квартир которых невелика.
Как определить рыночную стоимость квартиры?
Для того чтобы реализовать квартиру в первую очередь необходимо знать ее реальную (рыночную) стоимость. Как известно, кадастровая стоимость, по которой уплачивается налог, зачастую не отражает реальной цены жилища. Поэтому произвести оценку цены необходимо иными способами. Таковых у собственника недвижимости имеется несколько:
- самостоятельная оценка;
- оценка риелтора;
- оценка независимого оценщика.
Первый из указанных вариантов предполагает минимум денежных затрат, однако максимум собственных усилий лица, желающего определить стоимость имущества.
Два оставшихся варианта означают некоторые финансовые затраты, так как услуги риелтора и оценщика не являются бесплатными.
Современный рынок купли-продажи недвижимости в большей его части занимают риелторы, то есть при продаже или покупке такого имущества граждане зачастую обращаются именно к ним.
Однако риелтора можно нанять и для простой оценки стоимости квартиры, без дальнейших услуг по ее реализации.
В таком случае лицу, желающему узнать цену не придется задумываться о самостоятельном ее определении, а исходить из предложенной риелтором цены.
Как оценить стоимость квартиры самостоятельно
Самостоятельная оценка стоимости квартиры подразумевает мониторинг схожих предложений по реализации подобного имущества. Для этого можно воспользоваться популярными сайтами в сети «Интернет» или соответствующей тематической газетной продукцией. Следует ориентироваться на схожие параметры:
- район;
- площадь;
- количество комнат;
- иные факторы, которые так или иначе влияют на цену указанной собственности.
Найдя похожие предложения необходимо обратить внимание на то, что лица, продающие свое жилье, могут завышать цену по своему собственному усмотрению.
Кроме этого, если квартира реализуется в Москве или Московской области, то можно воспользоваться онлайн-калькулятором цены квартиры. В таком случае необходимо заполнить все графы и получить результат.
В случае с другими регионами страны, придется осуществлять мониторинг предложений самостоятельно.
Однако на различных сайтах существуют удобные сервисы поиска, в которых можно указать данные, схожие с реализуемой собственностью, для поиска похожих вариантов.
Пример
Дергунов В.И. запланировал продать однокомнатную квартиру. Посчитав нецелесообразным затрачивать денежные средства на услуги риелтора или независимого оценщика. Просмотрев несколько сайтов, таких как «Авито» и «Из рук в руки» и сравнив аналогичные предложения по продаже квартиры, Дергунов смог определить примерную рыночную стоимость своего жилища.
Кадастровая стоимость квартиры по адресу
На официальном сайте Росреестра существуют некоторые удобные сервисы. Например, перейдя на вкладку «Сервисы», а далее на «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online«, можно определить кадастровую стоимость объекта недвижимости.
Для этого необходимо указать кадастровый номер или верно определить адрес квартиры. Если кадастровая оценка проводилась, то такие сведения будут указаны по результатам запроса.
Однако такая информация пригодится лишь в том случае, если реализация квартиры будет происходить именно по кадастровой стоимости. Если же продажа такой недвижимости планируется по рыночной, то лучше всего указанным сервисом не пользоваться и обратиться к иным способам определения цены имущества.
Независимая оценка квартиры
Независимая оценка квартиры — это один из способов определения цены такой собственности. На сегодняшний день существует множество компаний, занимающихся оценочной деятельностью.
Проведение процедуры независимой оценки может понадобиться в случае невозможности определения стоимости имущества самостоятельно.
К тому же эксперты в данной области хорошо осведомлены о всех тонкостях рынка купли-продажи квартир, обладают специальными навыками и знаниями, что способствует установлению объективной рыночной цены на реализуемое жилище.
При проведении независимой оценки лица, ее осуществляющие, используют ряд методов, выбор которых зависит от объекта оценки. Таким образом, существуют следующие методы оценки:
- сравнительный;
- доходный;
- затратный.
Наиболее распространенный метод — метод сравнения. Он применяется лишь в том случае, когда существует реальная возможность сравнить объект оценки (квартиру) с аналогами. Например, сравнивается ряд квартир в одном районе, со схожими годами постройки всего дома, площадью жилища и другими факторами, которые влияют на рыночную цену.
Данный подход достаточно объективно отражает рыночную стоимость указанного имущества, а также учитывает различные проявления текущих трендов на рынке купли-продаже недвижимости.
Доходный метод в основном применяется тогда, когда от имущества получают прибыль. Например, если квартира используется для осуществления бизнеса (первые этажи домов, жилище для посуточной аренды и т.д.
), то при оценке будет учитываться предполагаемый доход (на основе дохода уже полученного).
Минусом такого подхода является небольшой спектр применения, а также тот факт, что доход, учитываемый при оценке, лишь прогнозируется.
Затратный метод используется в том случае, если у оцениваемого имущества не существует аналогов. Речь идет об исключительных объектах недвижимости, сравнить которые невозможно с другими объектами на текущий момент.
В таких случаях оценщиком производится расчет затраченных средств на постройку такого объекта.
Указанный способ не всегда может отражать реальную рыночную цену, однако такой способ является универсальным, так как с его помощью можно оценить абсолютно любой объект недвижимости, в том числе и квартиру.
Таким образом, независимая оценка используется для определения наиболее адекватной рыночной стоимости квартиры.
Документы для проведения оценки
Как и для большинства процессов, связанных с реализацией или иными действиями с недвижимостью для оценки квартиры необходимо подготовить ряд документов:
- свидетельство о государственной регистрации права на собственность (с июля 2016 года — выписку из ЕГРП);
- сведения (при наличии) об обременении имущества (ипотека, залог, аренда и так далее);
- паспортные данные лица, заказавшего оценку;
- при наличии перепланировок — сведения о таковых;
- поэтажный план объекта;
- экспликация к плану.
Перечисленные документы необходимо предоставить оценщику для проведения наиболее объективной процедуры оценки стоимости квартиры.
Отчет об оценке рыночной стоимости квартиры — это официальный документ, который составляется оценщиком.
Его необходимость обуславливается тем, что такой документ можно представить в суд как доказательство, использовать в качестве обоснования цены имущества.
Как и любые иные официальные документы, отчет должен содержать определенные сведения. Таким образом, в отчет об оценке входят:
- сведения о заказчике и оценщике;
- описание метода оценки;
- описание объекта оценки (квартиры);
- анализ рынка купли-продажи подобного имущества;
- расчет рыночной цены такой собственности;
- фотоматериалы объекта оценки;
- сведения о правоустанавливающих документах.
Отчет подписывает, сшивается и нумеруется, утверждается печатью компании оценщика.
Также вместе с отчетом прилагаются документы о регистрации компании, проводящей оценку, свидетельства и прочие необходимые документы.
Справка БТИ о стоимости квартиры
Для оформления некоторых сделок собственнику квартиры может понадобиться справка из БТИ.
Ее можно получить, обратившись в соответствующий территориальный орган указанной организации.
Получить такую справку может только собственник жилого помещения, на которое и составляется справка. Для получения необходимо предъявить следующие документы:
- паспорт собственника;
- свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру или выписка из ЕГРП.
Указанная справка содержит в себе сведения об инвентаризационной стоимости квартиры, план объекта и экспликацию. Указанная инвентаризационная стоимость складывается из следующих факторов:
- площадь жилища;
- перечень коммуникаций;
- год постройки дома, в котором находится собственность.
Инвентаризационная стоимость значительно ниже кадастровой и рыночной цены. По сути она включает в себя лишь затраты на постройку квартиры (строительные материалы, внутренние коммуникации) за вычетом реального износа.
При любых сделках с квартирой нужно быть готовым к тому, что придется встретиться с различными видами стоимости такого объекта недвижимости, такими как рыночная, кадастровая и инвентаризационная стоимость.
Реальной ценой указанной собственности является ее рыночная цена, именно на нее необходимо ориентироваться при совершении сделок.
Определить такую цену можно разными путями, как самостоятельно (без финансовых затрат), так и с помощью риелтора или оценщика (с оплатой их услуг).
Кадастровая стоимость в основном используется в целях налогообложения, а инвентаризационная для выдачи необходимой в некоторых случаях справки БТИ.
Как определить рыночную стоимость квартиры?
Я планирую продать свою квартиру, но не могу определиться с ее реальной ценой. У меня есть сведения о кадастровой стоимости. Равна ли такая стоимость рыночной? Если нет, то как определить рыночную цену моей недвижимости?
Ответ
Кадастровая стоимость равна рыночной лишь в исключительных случаях. В большинстве случаев рыночная стоимость больше кадастровой на половину или на треть.
Для определения рыночной цены существует несколько способов.
Можно провести самостоятельную оценку квартиры, сравнив свое жилье с аналогичными предложениями на рынке недвижимости.
Если такой вариант Вас не устраивает, то можно обратиться к риелторам или оценщикам, которые за вознаграждение проведут оценку Вашего имущества и определят соответствующую вашей квартире рыночную стоимость.