Недвижимость ввиду своих характеристик и высокой ценности выделена в особую категорию имущества. Объекты недвижимости, и в особенности жилье, вовлечены во множество отношений экономического и социального характера.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!
Виды оценки недвижимости
Стоимостная оценка жилых помещений является важным элементом в налогообложении и кредитовании, существенным условием для договоров в сфере недвижимости.
Наиболее распространенные виды оценочной стоимости для жилой недвижимости:
- Инвентаризационная;
- Кадастровая;
- Рыночная.
Инвентаризационная стоимость
Для большинства населения России наиболее известной и привычной является инвентаризационная стоимость жилья.Она применяется с советского периода и по настоящее время, хотя ее значение в условиях современной экономики постепенно снижается.
На данный момент инвентаризационная стоимость применяется в отдельных случаях наследования и для формирования налоговой базы для расчета налога на имущество в некоторых регионах страны.
С 2015 по 2020 год по налогу на имущество действует переходный период. За эти 5 лет все субъекты РФ должны перейти на формирование налоговой базы налога на имущество исходя из кадастровой стоимости.
Рассчитывается инвентаризационная стоимость путем вычисления восстановительной стоимости квартиры на основе данных о ценах на строительные материалы и сопутствующие работы и уменьшения этой величины на коэффициент износа.
Поскольку для расчетов применяются показатели, утвержденные около полувека назад и перевод в современные цены происходит в несколько этапов, инвентаризационная стоимость получается значительно ниже рыночной. Это приводит к снижению базы для расчета налога.
Бти и его функции
Формированием инвентаризационной стоимости, а также предоставлением сведений занимаются бюро технической инвентаризации (БТИ).
БТИ действуют как на местном уровне, так и на федеральном (терорганы ФГУП Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ).
За оформлением справки об инвентаризационной стоимости квартиры, владельцу, его доверенному лицу или наследнику следует обратиться в БТИ согласно месту расположения квартиры, предоставив:
- Заявление;
- Документ, подтверждающий право собственности;
- Паспорт гражданина;
- Доверенность (если за справкой обращается представитель).
Справка выдается о размере инвентаризационной стоимости квартиры, установленной не позднее, чем на 31.12.2012г.
- Срок выдачи справки обычно не превышает 10 дней.
- Плата за справку зависит от ценовой политики органа и субъекта РФ и в среднем составляет порядка 500 рублей.
- Сведения об инвентаризационной стоимости также отображаются в сервисе «Личный кабинет налогоплательщика» на сайте Федеральной налоговой службы.
- С учетом изменений в законодательстве и снижения востребованности в технической инвентаризации жилищного фонда органы БТИ помимо прежних полномочий по технической инвентаризации, экспертизе, выдаче справок и дубликатов документов выполняют на коммерческой основе:
- Кадастровые работы (составление техпланов, актов обследования);
- Оценку имущества (в том числе рыночную и кадастровую);
- Услуги по проектированию и перепланировке;
- Сопутствующие услуги.
Если вы хотите узнать, как рассчитать налог на квартиру, советуем вам прочитать статью.
Кадастровая стоимость
Кадастровая стоимость должна к 2020 году полностью заменить инвентаризационную для:
- Исчисления имущественных налогов;
- Нотариальных действий;
- Определения размера платы за аренду недвижимого имущества, находящегося в госсобственности;
- Начисления компенсационных выплат;
- Определения начальной цены реализации недвижимости государством.
Кадастровая стоимость рассчитывается путем массовой оценки, которая должна проводиться каждые 5 лет. Решение о проведении оценки принимается региональными органами власти, которые выбирают исполнителя таких работ путем проведения аукциона.
Список объектов недвижимости, подлежащих оценке, формируется органами Росреестра.
Кадастровая стоимость максимально приближена к рыночной поскольку при оценке максимально учитываются факторы, реально влияющие на ценность квартиры:
- Территориальное расположение;
- Площадь;
- Экономические факторы региона (города);
- Год постройки;
- Тип здания и иные.
Итоги кадастровой оценки после утверждения субъектом вносятся в кадастр недвижимости (ГКН).
Размер кадастровой стоимости указывается в следующих документах:
- Кадастровый паспорт;
- Справка из ГКН кадастровой стоимости.
Читайте статью, что такое титульное страхование сделок с недвижимостью тут.
Где и как узнать о цене квартиры?
Документы предоставляются территориальными кадастровыми палатами на основании запроса, оформленного по установленной форме и поданного:
- Непосредственно в учетный орган;
- Почтовым отправлением;
- Через центр предоставления государственных услуг;
- Через сайт Росреестра в электронном виде.
Также специалисты кадастровой палаты осуществляют выездное платное обслуживание (прием одного пакета документов обойдется заявителю от 0,5 до 1,5 тысяч рублей в зависимости от региона).
Эти виды документов может запросить любое заинтересованное лицо, предъявив удостоверение личности. Срок исполнения запроса составляет не более 5 рабочих дней.
Справка о кадастровой стоимости предоставляется бесплатно, а размер платы за кадастровый паспорт для физических лиц составляет 200 рублей за бумажный документ и 150 – за электронный.
На сайте Росреестра представлены сервисы, позволяющие узнать размер кадастровой стоимости любой квартиры.
Рыночная оценка
Наиболее распространена в обороте жилой недвижимости оценка ее рыночной стоимости.
Рыночная стоимость определяется как наиболее вероятная денежная сумма для отчуждения объекта в условиях открытого конкурентного рынка при разумном поведении сторон сделки и без учета влияния каких-либо чрезвычайных обстоятельств.
Наиболее часто рыночная стоимость используется для:
- Возмездных сделок с жильем (купля-продажа, мена);
- Оценки предмета залога в ипотечном кредитовании;
- Определения размера вклада в уставный капитал либо фонд юрлиц;
- Разрешения судебных споров, в том числе об оспаривании кадастровой стоимости;
- Страхования квартиры.
Отношения в сфере определения рыночной стоимости квартиры регламентируются законом № 181-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Оценивают стоимость члены саморегулируемых организаций оценщиков, осуществляющих свою деятельность в качестве индивидуальных предпринимателей или сотрудников специализированных организаций.
Возможно Вас заинтересует статья, альтернативные сделки с недвижимостью: купля-продажа квартиры, прочитать об этом можно здесь.
Важность правильного определения рыночной стоимости также закреплена законодательно: оценщик несет полную финансовую ответственность за ущерб, причиненный использованием недостоверно определенной стоимости.
Результатом оценочной деятельности является отчет об оценке конкретного жилого помещения.
Для заказа отчета собственнику необходимо представить оценщику копии следующих документов:
- Свидетельство о государственной регистрации права;
- Паспорт заказчика;
- Технический план.
Стоимость и срок предоставления услуги определяется договором. Ориентировочно стоимость независимой оценки стандартной квартиры начинается от 2–3 тысяч рублей. Срок действия документа – 6 месяцев.
В последнее время в интернете появилось множество калькуляторов, позволяющих пользователю определить по ряду параметров приблизительную рыночную стоимость квартиры.
Данные сервисы могут помочь продавцам и покупателям жилой недвижимости в случаях, когда не требуется официального отчета, определить тенденции рынка жилья в конкретном городе.
В российские суды массово пошли иски граждан, которые не согласны с кадастровой оценкой своей недвижимости. Предлагаем вам посмотреть видеоролик.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: Это быстро и бесплатно!
Независимая оценка объектов недвижимости в 2020 году
Время чтения: 4 минут
Некоторые собственники рано или поздно принимают решение продать недвижимость. Прежде чем искать покупателя, нужно установить оптимальную цену. Она должна соответствовать средней рыночной стоимости, чтобы сделка была выгодна для продавца и представляла интерес для потенциального покупателя. Установить стоимость дома, квартиры или земельного участка помогает независимая оценка объектов недвижимости.
Понятие и виды независимой оценки недвижимости
Правовые основы и понятие оценки определяются положениями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — ФЗ № 135-ФЗ). Она представляет собой деятельность независимого оценщика по определению стоимости объекта для совершения сделок с ним, а также для иных целей. Так, оцениваться могут:
Анализ характеристик каждого из объектов имеет свои цели, задачи и особенности. Так, независимая оценка помещений может проводиться в отношении не только жилой, но и коммерческой недвижимости (нежилых объектов). Например, выявление рыночной цены последних необходимо как для продажи, так и для внесения их в уставный капитал юридического лица, заключения страховых договоров.
Способ оценки выбирается в соответствии с заявленной задачей.
В свою очередь, независимая оценка стоимости квартиры – процедура, востребованная при следующих действиях:
- заключение договора купли-продажи. Особенно это касается сделок, которые затрагивают интересы несовершеннолетних. В этом случае органы опеки и попечительства просят установить цену доли в квартире;
- оформление ипотеки;
- решение жилищного судебного спора;
- выкуп государственного или муниципального жилья.
Стоимостный анализ земельных участков — это оценка земли с учетом ее назначения: для производства сельскохозяйственной продукции, под строительство и так далее. Этот фактор влияет на ее востребованность и денежное выражение. Такой критерий способен учесть только специалист.
Подробнее о том, что такое оценка и экспертиза недвижимости.
Отличия независимой оценки от государственной кадастровой
Наряду с независимой оценкой существует и государственная процедура определения стоимости имущества. В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 3 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее — 237-ФЗ), она называется кадастровой и представляет собой совокупность процедур, направленных на установление кадастровой стоимости недвижимости.
Поскольку кадастровая стоимость рассчитывается прежде всего в целях налогообложения, инициатором процедуры являются органы власти. Цели же и задачи независимой оценки определяет заказчик.
Независимая оценка недвижимого имущества отличается от государственной тем, что в первом случае при определении стоимости применяются критерии для отдельного объекта — оценивается конкретная квартира. Государственная же оценка ограничена списком массовых методик, утвержденных Минэкономразвития и применяемых для групп аналогичных объектов.
При государственной оценке все похожие квартиры оцениваются одинаково и результате кадастровая стоимость не превышает рыночную.
Проведением независимого анализа характеристик объекта и определения его стоимости занимаются независимые эксперты по оценке недвижимости. Государственная оценка обычно поручается государственным бюджетным учреждениям, созданных в регионах.
Кадастровые данные общедоступны, их можно найти в госкадастре. Сведения о независимой оценке объектов не подлежат опубликованию.
Существуют отличия и в способе оценивания отдельных видов собственности. Так, независимая оценка дома и земельного участка проходит раздельно.
При определении стоимости земли возведенные на ней сооружения не принимаются во внимание и не влияют на цену участка.
В отличие от этого, установление кадастровой стоимости осуществляется на принципе единства судьбы земельного участка и имущественных объектов на нем.
Подробности можно найти в статье «Оценка рыночной стоимости недвижимости“.
Процедура проведения экспертной оценки и ее особенности
Экспертная оценка недвижимости начинается после обращения в независимое оценочное агентство. Для этого нужно:
- Определить задачи и установить цели оценки со специалистом.
- Предоставить документы: паспорт, свидетельство о праве собственности, кадастровый паспорт или техпаспорт объекта из Бюро технической инвентаризации.
- Заключить договор. Посмотрите, как выглядит образец договора на оценку недвижимости.
- Согласовать с экспертом время осмотра объекта.
- Через 5 дней получить итоговый отчет с указанием стоимости недвижимости.
Процедура основана на расчете цены в условиях рынка. Имущество оценивается в сравнении с аналогичными объектами. Также применяются доходный и расходный методы, определяющие прибыль от недвижимости либо затраты на нее.
Порядок проведения экспертного осмотра зависит от вида объекта, поэтому специалист будет анализировать все характеристики недвижимости. Например, во время осмотра квартиры оценивается:
- жилая и общая площадь;
- высота потолков;
- наличие балкона;
- благоустроенность придомовой территории;
- наличие места для парковки и так далее.
Безусловно, рядом особенностей отличается и оценка земли.
Кем проводится независимая оценка
Ст. 4 ФЗ № 135-ФЗ определяет, кто может быть экспертом по оценке недвижимости. Независимым оценщиком может выступать физическое лицо, которое:
- имеет квалификационный аттестат по определенному направлению оценочной деятельности;
- является членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков (СРО);
- застраховало свою гражданскую ответственность.
Работа без страхового полиса считается нелегальной.
На федеральном уровне все независимые эксперты фиксируются в нескольких списках, из которых могут быть исключены по судебному решению. Они включаются в список аттестатов, в реестры отдельных СРО, а также в единый сводный реестр оценщиков недвижимости.
При выборе независимого эксперта нужно узнать, включен ли он в реестр, поинтересоваться наличием у него аттестата и проверить полис страхования ответственности.
Обратите внимание: СРО — это некоммерческое профессиональное объединение оценщиков. Оно занимается разработкой правил деятельности, контролирует качество оказания услуг. Но оценка недвижимости СРО не ведется, ведь у объединения нет права заниматься предпринимательской детельностью.
В СРО можно обратиться с жалобой на конкретного специалиста.
Оценщик может быть самостоятельным или работать на юридическое лицо по трудовому договору. Нередко подобные агентства имеют узкое направление деятельности, например, в него входят только независимые оценщики квартир. Для экономии времени стоит заранее уточнить специализацию оценщика.
Узнайте подробнее о том, кому может быть поручена оценка недвижимости.
Стоимость услуг независимого оценщика
При поиске агента собственника интересует не только качество выполнения работ, квалификация эксперта или сроки исполнения. Нередко главным критерием выбора является цена вопроса. Стоимость экспертной оценки недвижимости зависит от целого ряда факторов:
- назначения и вида объекта;
- площади;
- регионального расположения;
- сложности оценки и так далее.
Оценить квартиру в стандартном доме проще, чем коммерческий имущественный комплекс. За определение стоимости промышленной зоны могут запросить и 50 000 рублей, либо определить цену индивидуально.
Поскольку жилье является самым популярным сегментом рынка, важно знать, сколько стоит независимая оценка квартиры. Эксперты готовы оценить типовую квартиру центрального региона примерно за 3500 – 5500 рублей.
Цену земельного участка без строений определят за 6000 – 9000 рублей. Подвергают анализу и незавершенные стройки, но за учет всех возможных рисков придется заплатить около 12 000 рублей. В отношении каждого объекта цена услуги должна быть прописана в договоре.
Узнайте больше о том, как формируется стоимость оценки квартиры.
Выводы
Оценка нужна для установления стоимости имущества. Ее могут провести независимые оценщики на основании договора. Перед его подписанием важно проверить наличие аттестата специалиста, членство в СРО и полис страхования. Цена услуг эксперта зависит от вида проверяемого объекта. Так, независимая оценка жилого помещения обойдется в 3 500 – 5 500 рублей.
Оценка недвижимости. Как это должен делать профессионал: Видео
Всё об оценке недвижимости БТИ: где узнать инвентаризационную стоимость квартиры?
Существуют разные методы оценки жилья в нашей стране.
Одни складываются из потребностей рынка, другие создаются чиновниками для их нужд.
Затевая сделку с недвижимостью, оплачивая налог на квадратные метры, собственник сталкивается с понятиями: кадастровая оценка, рыночная цена, инвентаризационная стоимость. О последней пойдёт речь в статье.
Кто делает оценку жилой недвижимости?
Производит оценку недвижимости БТИ. Это официальная структура (государственное унитарное предприятие), имеющая территориальные представительства. Поэтому обращаться необходимо в районное отделение по месту нахождения недвижимости.
Сотрудники БТИ отвечают за сбор и учёт технических данных о жилье и нежилых постройках, по требованию предоставляют эти сведения собственникам в виде установленных законами документов. В том числе БТИ (оно же ПИБ, проектно-инвентаризационное бюро) делает оценку и выдаёт сведения об инвентаризационной стоимости жилья.
Оформление этой справки происходит по личному заявлению собственника, предъявившего:
- паспорт;
- нотариальную доверенность (для представителей собственника);
- договор о покупке или социальном найме квартиры (либо Свидетельство о собственности);
- документ об уплате услуги.
Обратите внимание! Инвентаризационная оценка городским управлением включает стоимость строительных материалов, инженерных сетей (газ, электрооборудование, сантехнические удобства, трубы отопления в квартире) и работ, необходимых на возведение объекта соответствующего метража.
При этом расценки на стройматериалы и объём работ берутся из справочников, составленных ещё в 1970-е годы. Учитывается площадь квартиры и год постройки дома, но не идёт в расчёт престижность района, класс жилья, транспортная доступность.
Как узнать инвентаризационную стоимость квартиры?
Если требуется получить официальный документ об оценке данным методом, нужно обращаться в районный ПИБ. Сотрудники оформят справку по имеющимся у них сведениям. При их отсутствии представители Бюро выезжают для осмотра и оценки объекта лично. Стоимость услуги в этом случае отличается.
Величину инвентаризационной стоимости можно узнать из технического паспорта на квартиру, если таковой оформлялся собственником, например, при покупке или перепланировке. Сейчас тех. паспорта упразднены, на их место пришли кадастровые документы, оформляемые структурами Росреестра (Федеральный Закон от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»)
Видео с инструкцией, как найти необходимые кадастровые документы, оформляемые структурами Росреестра:
Онлайн-способы
Современные технологии позволяют получить сведения об инвентаризационной оценке, не выходя из дома:
- в личном кабинете налогоплательщика (https://lkfl.nalog.ru/lk/) на сайте ФНС (можно войти через портал Госуслуги). В разделе «Объекты налогообложения» нужно кликнуть на фразу «Налоговая база» и посмотреть сумму в разделе «по состоянию на 01.01.2013». После этой даты процесс инвентаризации не производился.
- На портале МФЦ (через личный кабинет можно как заказать бумажную справку, так и получить сведения об оценке по электронной почте).
В обоих случаях понадобится предварительный визит в каждую организацию для получения доступа к личному кабинету.
Важно! Лучше начать с МФЦ, так как доступ к порталу «Госуслуг» через онлайн кабинет откроет массу дополнительных возможностей.
Теоретически возможно посчитать инвентаризационную стоимость самостоятельно. Для этого нужно:
Расчёт производится по формуле: Свосст * (1 — И / 100 *Ки), где:
- Свосст – восстановительная стоимость с учётом материалов, коммуникаций и работ, по справочникам;
- И – показатель естественного износа за годы эксплуатации;
- Ки — поправочные коэффициенты (для перевода в цены 1991 года, затем текущего, с учётом инфляционных показателей).
Видео о том, как самостоятельно рассчитать стоимость квартиры:
Самостоятельный расчёт может пригодиться для проверки адекватности суммы, определённой ПИБом. Это особенно актуально, если ваш регион не перешёл на налогообложение собственников по кадастровой стоимости.
Важно! Фактические ошибки сотрудников БТИ (неверный год постройки дома, ошибочная площадь помещений) приведут к необоснованному завышению налогооблагаемой базы. Нужно насторожиться, если инвентаризационная стоимость получилась чуть меньше или равна цене продажи аналогичной квартиры на рынке вторичного жилья «здесь и сейчас».
Куда обращаться, если собственник усомнился в правильности расчёта БТИ?
Альтернативные методы получения сведений
В справке БТИ указана не только итоговая стоимость по результатам инвентаризации, но и порядок расчёта с исходными данными. Если в них вкралась ошибка, Порядком оценки строений, утверждённым Приказом Министерства архитектуры и строительства от 04.04.1992 г. № 87, предусмотрена возможность судебного разбирательства относительно стоимости квартиры.
Прежде, чем затевать тяжбу, можно письменно обратиться в районное инвентаризационное бюро с требованием устранить ошибки и сделать перерасчёт. Если этот способ не возымеет действия, необходимо обращаться в арбитражный суд того субъекта, где расположена недвижимость.
Убедительным аргументом для судей будет альтернативная оценка объекта, а не слова собственника. Получить отчет об оценке можно в независимых коммерческих компаниях. Профессиональным оценщикам нужно указать, что требуется расчёт именно инвентаризационной стоимости (не рыночным способом, не кадастровым, не ликвидационным).
Эксперты такой компании действуют на основании закона «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 N 135-ФЗ. По результатам визуального осмотра, обмеров, изучения документов, расчёта составляется Отчёт об оценке объекта, являющийся официальным документом для предоставления в нужные инстанции.
Заключение
Если предстоит приватизация, вступление в права наследования или исполнение обязанности по уплате налогов на недвижимость по старой схеме до 2015 года, нужна инвентаризационная стоимость квартиры. Узнать её можно онлайн через личный кабинет на портале «Госуслуг».
Либо заказать справку в БТИ. При обнаружении ошибок в расчётах ПИБа необходимо обращаться в арбитражный суд, подкрепив своё заявление экспертным заключением независимой оценочной компании.
Оценка квартиры БТИ в 2020 году
Чтобы заключить какую-либо сделку с объектом недвижимости, потребуется обратиться в БТИ за выдачей технического паспорта. Бюро изготавливает документацию, которая служит подтверждением того, что объект чист с юридической точки зрения.
- Однако сотрудники данной государственной организации предоставляют и иные услуги.
- Они выполняют оценку недвижимости и делают выводы о стоимости объекта.
- Каким образом получить оценку БТИ на квартиру?
Для чего нужна?
Получить оценку жилья может гражданин, которому объект принадлежит на праве собственности. Справку о цене квартиры можно заказать при обращении в отделение бюро технической инвентаризации по месту нахождения квартиры подав соответствующее заявление.
В частности собственник объекта недвижимости, подает в БТИ необходимые документы, и составляет заявку. После чего сотрудники БТИ приезжает на объект для его обмеров и осмотра.
Оценка квартиры обычно делается для оформления договора ее продажи.
Причины выполнения оценки недвижимости:
| Для удостоверения в том, что цена объекта не завышена | Поскольку в этом случае ее сложно будет продать |
| Для удостоверения в том, что цена объекта не занижена | Поскольку это приводит к финансовым потерям |
| Для подтверждения адекватности стоимости квартиры | И соответствия квартиры ее состоянию |
Существуют и иные причины выполнения оценки при помощи специалистов БТИ.
К ним относятся:
| Принятие наследства | и выдача ипотеки, когда указанное жилье является залоговым имуществом |
| При оформлении страховки | Чтобы определить максимальный размер страховой выплаты при наступлении страхового случая |
| При разрешении спорных вопросов | Например, при разделении жилья во время процедуры раздела имущества супругов |
Оценка стоимости квартиры БТИ
Получить оценку квартиры может ее собственник.
Для чего им пишется заявка, и предъявляются в бюро тех. инвентаризации следующие бумаги:
- Паспорт гражданина РФ (копия).
- Выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности на жилье.
- Квитанция об оплате услуг бюро. Стоимость рассчитывается в зависимости от определенного субъекта РФ, и может различаться исходя из разных факторов.
После принятия документов в БТИ назначается дата выдачи справки в данном отделении учреждения.
Однако быстро получить справку можно, только если в квартире не была проведена самовольная перепланировка. При обнаружении таковой, потребуется посещение техника БТИ на объект для его обследования.
Назначается дата и время, когда будет производиться осмотр объекта недвижимости. Во время обследования сотрудник БТИ сравнивает текущее состояние помещений с данными старого техпаспорта.
Если нет каких-либо изменений, назначается дата выдачи справки об оценке квартиры.
При наличии изменений, работы по перепланировке (переустройству) нужно будет узаконить, а после этого получить новый технический паспорт, а затем уже заказывать справку о цене жилья.
При вступлении в наследство
- Законодательно определяется, что вступление в наследство не допускается без ее оценки.
- Проведение оценки допускается и независимой оценочной организацией, однако чаще всего оценку заказывают в органе БТИ.
- Оценка необходима по следующим причинам:
| Справка об оценке является необходимым условием получения наследства | Несмотря на то, что в законе не установлена оплата подоходного налога при получении близкими родственниками наследства, стоимость квартиры определяется для оплаты нотариальных услуг при оформлении наследства. Сумма пошлины зависит от цены наследуемой квартиры |
| Установлении доли жилья в общем имуществе умершего (наследодателя) | При этом оценивается имущество наследодателя целиком. А после чего определяется какая доля в имуществе занимает определенный объект недвижимости |
| Судебное разбирательство между наследниками | Для справедливого раздела имущества между наследниками необходимо установить его стоимость, включая стоимость квартиры |
При продаже
Договор купли-продажи является самой распространенной сделкой, которая оформляется между гражданами. Для подтверждения юридической «чистоты» сделки необходима справка оценки стоимости жилья.
Документ об оценке нужен для подтверждения:
| Что стоимость квартиры не завышена | При определении стоимости квартиры, учитывается ряд факторов. Например:
Обладателю квартиры важно правильно определить стоимость объекта. Иначе, спроса на квартиру не будет. |
| Что стоимость квартиры не занижена | что приводит к противоположным последствиям — финансовым потерям продавца |
Помимо этого, официальная справка БТИ свидетельствует о том, что жилье «чистое», с правовой точки зрения.
В случае проведения перепланировки, она была узаконена, и сложностей у нового собственника не будет.
Справка из БТИ
Справка из Бюро Технической Инвентаризации о фактической стоимости недвижимого имущества – это документ официального типа.
Его предъявляют страховщикам, банковским учреждениям во время оформлении кредита и другим организациям. Такую справку обязаны принять.
Право на заказ документа имеет пользователь либо собственник недвижимости. Право собственности, владения, свою особу необходимо подтвердить посредством соответствующей документации.
По факту приема документов работник бюро предоставляет на руки расписку, где описан четкий список сданных справок, выписок, документов, их численность и дата приема к рассмотрению.
И все же, до того как предоставить справку, сотрудник бюро обязан перепроверить объект, узнать, проводились ли в нем ремонтные работы, перепланировки, которые могли бы в ту или иную сторону воздействовать на итоговую цену имущества.
В том случае, если такие работы не проводились, работник БТИ назначает точную дату, когда пользователь либо владелец сможет получить справку.
Однако если перепланировка проводилась, и в БТИ не имеется никакой информации о таких работах, такие действия изначально доведется законно оформить, после чего представить в обновленном кадастровом, техническом паспортах. Только после этого можно приступать к заказу справки о цене недвижимости.
Какие документы могут потребоваться
Чтобы оформить справку в БТИ нужно представить сотруднику БТИ такой пакет документов:
| Документ, удостоверяющий | также право пользования, собственности на квартиру. Соответственно право пользования удостоверяется посредством соглашения социального найма, а право владения — свидетельством о собственности. |
| Документ, удостоверяющий оплату госпошлины. | В какую цену может обойтись справка из БТИ о фактической стоимости недвижимого имущества? Местные правительственные структуры определяют размер пошлины, он зависит от определенных условий. Следовательно, конкретную сумму к оплате сможет озвучить только работник бюро во время заказа услуги. |
| Доверенность, в том случае если пользователь либо владелец не может своими силами получить справку в БТИ | При этом доверенная особа в обязательном порядке обязана представить паспорт. |
Примечательно, что все документы передаются сотруднику БТИ как в оригинальном виде, так и в виде качественной скан копии.
Цены на услуги БТИ читайте в статье: стоимость услуг БТИ.
Каким образом определить стоимость своими силами?
Цена недвижимого имущества после осуществления оценки работником бюро представляется в кадастровом паспорте. По факту, стоимость квартиры – это кадастровая стоимость.
При этом от данной суммы вычисляются налоговые платежи. Кадастровая цена недвижимого объекта зависит от различных факторов, в их числе:
| Усредненная цена одного квадратного метра жилой площади в конкретном районе | а также год строительства жилого многоквартирного здания, в котором располагается объект. Иначе говоря, чем старше постройка, тем ниже кадастровая цена недвижимости. |
| Специфика размещения объекта в пространстве | в таком случае принимаются во внимание все нюансы — этажность квартиры, а также месторасположение объекта по отношению к району. |
| Совокупная, а также жилая площадь недвижимого объекта | экономическое положение жилого района, месторасположение квартиры, мера развитости инфраструктуры, отсутствие либо наличие транспортных развязок, доступность дошкольных, дополнительных и школьных учреждений. |
Такие параметры принимает во внимание работник бюро, который выполняет расчет кадастровой цены в отношении каждого определенного недвижимого объекта.
Возможны ситуации, когда два объекта с идентичной этажностью, площадью имеют абсолютно разную кадастровую цену.
- А значит самостоятельно определить такую стоимость недвижимости не под силу без наличия калькуляционных исходных сведений и профильного образования.
- И все же, можно воспользоваться услугами Росреестра, запросив информацию о кадастровой цене недвижимого имущества.
- Чтобы это сделать, можно воспользоваться такими вариантами:
| Посредством персонального обращения в наиболее близкое к непосредственному месторасположению объекта, отделение Росреестра | работнику структуру нужно предъявить паспорт гражданина РФ, квитанцию, удостоверяющую оплату госпошлины, а также свидетельство о собственности. В целом, это достаточно продолжительная процедура, которая может длиться в течении нескольких часов. Неоспоримое достоинство такого варианта – есть возможность проконсультироваться со специалистом, уже на месте внести поправки в случае нахождения недочетов, ошибок |
| Отправить пакет документов почтой | в среднем спустя 10 дней удастся получить документ о стоимости |
| Посредством сети интернет | воспользовавшись официальным порталом Росреестра либо через сайт «Госуслуги». Такой вариант – наиболее оперативный. |
Обращение через интернет (в режиме онлайн)
Таким образом можно своими силами определить кадастровую цену своего имущества. При этом рекомендуется воспользоваться официальным веб ресурсом Росреестра. Непосредственно данная структура располагает такого рода информацией.
- Изначально доведется перейти на официальный веб сайт соответствующей организации, выбрать раздел «физическим лицам».
- Слева на странице будет отмечена вкладка «Электронные услуги», на соответствующей странице необходимо нажать на «Получение сведений из ГКН».
- После доведется указать:
- Какую справку Вы хотите получить. В конкретной ситуации, это справка о кадастровой цене объекта недвижимости.
- После необходимо определиться с объектом — квартира.
- Указывается кадастровый номер.
- Прописывается точный адрес месторасположения Вашей квартиры. В обязательном порядке необходимо заполнить по крайней мере одно из полей (3) или (4).
- Указывается необходимая форма подачи данных, а также способ получения документа.
После того как все поля о недвижимом имуществе заполнены, следует прописать информацию о заявителе:
- категория, вид особы заявителя — юридическая либо физическая особа;
- ФИО целиком;
- паспортные данные;
- контактная информация — e-mail, контактный телефон.
При этом такого рода запрос обрабатывается очень оперативно. В том случае если заявитель оформил заказ на получение электронной справки, это значит, что спустя несколько часов он будет отправлен по электронной почте.
Оформление справки при пересмотре инвентаризационной цены
Далеко не в каждом случае владелец недвижимости согласен с фактической кадастровой ценой своего недвижимого объекта. При этом он вправе ее оспаривать.
Это допускается при таких условиях:
- Если цена недвижимости в соответствии с документацией БТИ превышает рыночную цену объекта либо же равна ей.
- Если данные, на основании которых определялась кадастровая цена, не соответствуют реальности.
- Владелец имущества вправе оспаривать отмеченную кадастровую цену своей недвижимости.
- Чтобы это сделать он должен подать исковое заявление в арбитражный суд по месту расположения своей квартиры.
- В роли истца по такому иску выступает владелец имущества, тогда как в роли ответчика — государственная структура, которая осуществляла соответствующую оценку.
Процедура подачи иска
- Изначально доведется попытаться урегулировать существующие разногласия в досудебном порядке.
- А значит, прежде всего, необходимо подать заявку о необходимости пересмотра кадастровой цены недвижимости.
- В заявке описывается основание для пересмотра:
- несоответствие кадастровой и рыночной цены;
- недостоверная информация.
В том случае, если данный способ не принесет должного результата, доведется подавать иск.
Важно отметить, иск дополняется отказом о пересмотре цены, оформленным в письменной форме.
На сегодняшний день не предусмотрено единой формы оформления иска в арбитражный суд.
Не смотря на это, в соответствии с нормами ст. №125 Российского АПК отмечено, какие данные должны указываться в иске.
Несоответствие искового заявления данным положениям может стать причиной для отказа в его дальнейшем рассмотрении.
Любая информация о сторонах процесса в обязательном порядке должны быть детальной, достоверной. Истец обязуется предъявить к суду просьбу о пересмотре кадастровой цены своей недвижимости.
При этом необходимо установить точную причину для пересмотра.
В исковом заявлении отмечаются и такие сведения:
— Информация о том, что особа истца предпринимала определенные попытки в досудебном порядке разрешить вопрос: список документов, которые особа истца прилагает к заявке. Данный список должен строго соответствовать фактически приложенной документации.
— Какие права истца не соблюдались, доказательства заявления истца.
— Полное наименование суда: информация о сторонах процесса, включая сведения о третьих лицах, в том случае, если они участвуют в процессе. В обязательном порядке необходимо отметить контактные данные по всем участникам дела.
- Согласно регламенту к иску прикладывается такая документация:
- — Копия отказа о пересмотре цены в письменной форме
- — Документы истца: копия свидетельства о собственности, заверенная нотариально
- — Кадастровый, технический паспорт.
- Примите во внимание, суд вправе потребовать от истца представления доказательств того, что цену нужно пересмотреть.
- Документы для регистрация права собственности в БТИ смотрите в статье: регистрация права собственности в БТИ.
- К примеру, из-за недостоверности данных, соответственно суд потребует у истца документации с достоверной информацией.
Образец справки
Справка оформляется установленным образом.
В ней должны содержаться следующие сведения:
| Дата и номер справки | информация о получателе |
| Цель | Для чего необходима справка |
| Сведения об объекте | В частности:
|
| Подпись и расшифровка исполнителя | И руководителя территориального органа бюро |
| Стоимость квартиры | и печать отделения БТИ |
Видео: Оценка квартиры БТИ:
Новости
- Недвижимость в России, как и любой другой стране, это один из самых важных и ценных сегментов рыночных отношений, который подлежит государственному учету, контролю и уплате налогов.
- С 2015 года поменялась система оплаты налогов на недвижимое имущество для физических лиц, выразившееся в переходе в определении налогооблагаемой базы от инвентаризационной стоимости к кадастровой.
- Отрезок времени, начиная с 2015 года до 2020, является переходным периодом, в котором начисление налога осуществляется как по инвентаризационной, так и по кадастровой стоимости объекта жилой недвижимости (в зависимости от решения субъекта РФ).
- До этого времени налог и ценообразование зависели от рыночной и инвентаризационной стоимости, понятие кадастровой стоимости не применялось.
- В виду того, что до настоящего времени в бюджетное учреждение всё еще поступают вопросы, позволяющие сделать вывод, что не всем ясна разница между инвентаризационной, рыночной и кадастровой стоимостью, в этой статье попытаемся разобраться в основных отличиях данных понятий и основаниях для проведения соответствующих оценок.
1. Понятия, основные показатели, влияющие на размер инвентаризационной, рыночной и кадастровой стоимостей.
- Инвентаризационная стоимость – это стоимость объекта недвижимости, которую определяли организации технической инвентаризации (БТИ) при проведении технической инвентаризации и изготовлении технического паспорта.
- Это оценка восстановительной стоимости объекта недвижимости с учетом его износа и динамики стоимости строительных материалов и сопутствующих работ.
- Определение этого вида стоимости объектов капитального строительства осуществлялось на основании сведений, содержащихся в сборниках укрупненных показателей восстановительной стоимости, выпущенных в 70-х годах прошлого века с последующим пересчетом до уровня действующих цен.
- Основными показателями, влияющими на размер инвентаризационной стоимости, являются площадь объекта, материалы из которых он построен и его физический износ.
- Рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Рыночная цена определяет степень привлекательности для покупки и выгодность при продаже. При ее определении важно все: планировка квартиры, этажность дома и этаж, на котором находится жилплощадь, близость транспортных линий и пр.
Рыночная стоимость не может не включать показатель состояния объекта – как давно производился ремонт, в каком состоянии сантехнические приборы и насколько они современны, наличие балкона, например, и кондиционера и т.д.
- На рыночную стоимость влияет, в том числе и валютный курс, и основные политические события, и сезонность, и многие другие факторы, под влиянием которых цена на объект то растет, то падает.
- Рыночная стоимость объекта – это стоимость, при определении которой учитываются все индивидуальные характеристики объекта, влияющие на привлекательность такого объекта на рынке недвижимости.
- Кадастровая стоимость объекта недвижимости – это стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки.
Кадастровая стоимость определяется по тем же критериям, что и рыночная, то есть при определении кадастровой стоимости так же важны такие показатели как расположение дома (в центральных районах города или в так называемых «спальных районах»), транспортная доступность, развитость инфраструктуры, наличие в доме парковки, охраны и т.п.
- Но при этом определение кадастровой стоимости объектов недвижимости осуществляется методом массовой оценки, что подразумевает под собой оценку большого числа объектов на определенную дату с использованием стандартных методик и статистического анализа и исключает физическое обследование каждого объекта, поэтому наличие свежего, недавно выполненного ремонта или полная разруха в квартире не находят своего отражения в определенной в ходе оценки кадастровой стоимости.
- Таким образом, из приведенного выше, можно сделать вывод о том, что методика определения инвентаризационной стоимости далека от совершенства и исчисленная таким образом стоимость даже приблизительно не соответствует рыночной.
- А кадастровая стоимость, поскольку она определяется по тем же основным критериям, что и рыночная, наиболее приближена к рынку.
2. Основания для проведения инвентаризационной, рыночной и кадастровой оценок.
- Основанием для определения инвентаризационной стоимости объекта недвижимости, являлся договор на выполнение соответствующих услуг, заключенный заинтересованным лицом с организациями технической инвентаризации (БТИ).
- В связи с изменениями в законодательстве, с 1 января 2013 года на территории Российской Федерации не ведется технический учет, инвентаризационная стоимость для целей налогообложения не определяется.
- Начиная с 1 января 2020 года налог на имущество физических лиц, исходя из инвентаризационной стоимости объектов налогообложения, исчисляться не будет.
- Основанием для проведения рыночной оценки (определения рыночной стоимости) является договор на проведение оценки, заключенный заинтересованным лицом с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор.
- Бюджетное учреждение, созданное на территории соответствующего субъекта РФ для целей выполнения работ, по кадастровой оценке, не вправе заключать договоры на проведение рыночной оценки в качестве исполнителя.
Государственная кадастровая оценка, в соответствии с положениями Федерального закона от 03.07.
2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», проводится только на основании решения уполномоченного органа исполнительной власти (на территории Омской области – Министерство имущественных отношений Омской области) бюджетным учреждением, созданным на территории соответствующего субъекта РФ для целей кадастровой оценки (на территории Омской области – это бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации»).
Кадастровая оценка объекта недвижимости, принадлежащего лицу, по желанию этого лица, бюджетным учреждением не проводится, кадастровая стоимость не определяется.
Кадастровая стоимость определенного объекта недвижимости, принадлежащего лицу, может быть определена только в рамках проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, в отношении которых принято соответствующее решение уполномоченного органа исполнительной власти, при условии, что объект учтен в государственном кадастре недвижимости.
Вернуться к списку
Оценочная деятельность
На рыночную стоимость недвижимости влияет большое количество разнообразных факторов. Задача оценщика — максимально точно определить влияние этих факторов и получить справедливую цифру, отражающую реальную стоимость объекта.
Наши специалисты имеют уникальный доступ к информации о недвижимости Москвы, накопленной на протяжении 90-летней истории учреждения, что помогает им объективно и оперативно провести исследование и предоставить Вам качественный, точный отчет.
У нас вы можете заказать:
- Рыночную оценку квартиры, доли, комнаты;
- Рыночную оценку жилого дома, коттеджа, таунхауса, жилого помещения;
- Рыночную оценку земельных участков;
- Рыночную оценку (офисных, торговых) зданий и помещений;
- Рыночную оценку производственных и складских зданий и помещений;
- Рыночную оценку гаража, машиноместа.
Телефон отдела рыночной оценки: +7 (499) 223-09-30
E-mail: ocenka@mosgorbti.ru
В рамках данной услуги вы можете заказать:
- Отчет об оценке рыночной стоимости;
Стоимость услуг по оценке недвижимости
| Выезд оценщика на объект оценки | один час | 1 284,3 |
| Оценка рыночной стоимости квартиры | ||
| Оценка рыночной стоимости квартиры площадью до 60 кв. м | один объект недвижимости | 2 568,6 * |
| Оценка рыночной стоимости квартиры площадью от 61 кв. м до 85 кв. м | один объект недвижимости | 3 210,78 * |
| Оценка рыночной стоимости квартиры площадью от 86 кв. м до 120 кв. м | один объект недвижимости | 3 852,9 * |
| Оценка рыночной стоимости квартиры площадью от 121 кв. м до 170 кв. м | один объект недвижимости | 4 495,04 * |
| Оценка рыночной стоимости квартиры площадью от 171 кв. м до 220 кв. м | один объект недвижимости | 5 779,34 * |
| Оценка рыночной стоимости жилого дома, коттеджа, таунхауса, жилого помещения (кроме квартиры, комнаты, доли в квартире) | ||
| Оценка рыночной стоимости жилого дома, коттеджа, таунхауса, жилого помещения (кроме квартиры, комнаты, доли в квартире) площадью до 60 кв. м | один объект недвижимости | 10 274,4 |
| Оценка рыночной стоимости жилого дома, коттеджа, таунхауса, жилого помещения (кроме квартиры, комнаты, доли в квартире) от 61 кв. м до 85 кв. м | один объект недвижимости | 12 843 |
| Оценка рыночной стоимости жилого дома, коттеджа, таунхауса, жилого помещения (кроме квартиры, комнаты, доли в квартире) от 86 кв. м до 120 кв. м | один объект недвижимости | 15 411,6 |
| Оценка рыночной стоимости жилого дома, коттеджа, таунхауса, жилого помещения (кроме квартиры, комнаты, доли в квартире) от 121 кв. м до 170 кв. м | один объект недвижимости | 17 980,2 |
| Оценка рыночной стоимости жилого дома, коттеджа, таунхауса, жилого помещения (кроме квартиры, комнаты, доли в квартире) от 171 кв. м до 220 кв. м | один объект недвижимости | 20 548,8 |
| Оценка рыночной стоимости нежилых (офисных, торговых) зданий и помещений | ||
| Оценка рыночной стоимости нежилых (офисных, торговых) зданий и помещений площадью до 100 кв. м | один объект недвижимости | 14 127,3 |
| Оценка рыночной стоимости нежилых (офисных, торговых) зданий и помещений площадью от 101 кв. м до 200 кв. м | один объект недвижимости | 16 695,9 |
| Оценка рыночной стоимости нежилых (офисных, торговых) зданий и помещений площадью от 201 кв. м до 500 кв. м | один объект недвижимости | 28 254,6 |
| Оценка рыночной стоимости нежилых (офисных, торговых) зданий и помещений площадью от 501 кв. м до 1000 кв. м | один объект недвижимости | 42 381,9 |
| Оценка рыночной стоимости нежилых (офисных, торговых) зданий и помещений площадью от 1001 кв. м до 2000 кв. м | один объект недвижимости | 56 509,2 |
| Оценка рыночной стоимости производственных и складских зданий и помещений | ||
| Оценка рыночной стоимости производственных и складских зданий и помещений площадью до 200 кв. м | один объект недвижимости | 11 558,7 |
| Оценка рыночной стоимости производственных и складских зданий и помещений площадью от 201 кв. м до 500 кв. м | один объект недвижимости | 19 264,5 |
| Оценка рыночной стоимости производственных и складских зданий и помещений площадью от 501 кв. м до 1000 кв. м | один объект недвижимости | 32 107,5 |
| Оценка рыночной стоимости производственных и складских зданий и помещений площадью от 1001 кв. м до 2000 кв. м | один объект недвижимости | 46 234,8 |
| Оценка рыночной стоимости земельных участков (без сооружений) | ||
| Оценка рыночной стоимости земельных участков (без сооружений) площадью до 0,03 га | один объект недвижимости | 7 705,8 |
| Оценка рыночной стоимости земельных участков (без сооружений) площадью от 0,03 до 0,06 га | один объект недвижимости | 10 274,4 |
| Оценка рыночной стоимости земельных участков (без сооружений) площадью от 0,06 до 0,1 га | один объект недвижимости | 15 411,6 |
| Оценка рыночной стоимости земельных участков (без сооружений) площадью от 0,1 до 0,2 га | один объект недвижимости | 17 980,2 |
| Оценка рыночной стоимости земельных участков (без сооружений) площадью от 0,2 до 0,5 га | один объект недвижимости | 24 401,7 |
| Оценка рыночной стоимости земельных участков (без сооружений) площадью от 0,5 до 1,0 га | один объект недвижимости | 33 391,8 |
| Оценка рыночной стоимости прочих объектов | ||
| Оценка рыночной стоимости комнаты, доли в квартире | один объект недвижимости | 2 568,6 * |
| Оценка рыночной стоимости гаража/машиноместа | один объект недвижимости | 5 137,2 |
Документы, необходимые для предоставления услуги
Документ, удостоверяющий личность правообладателя;
Для оценки жилой недвижимости:
- Сведения ЕГРН ** в виде выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости
- Технический паспорт (поэтажный план, экспликация к поэтажному плану) ***.
Для оценки земельных участков:
- Сведения ЕГРН ** в виде выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости
- Кадастровый паспорт земельного участка (кадастровая выписка о земельном участке) **;
Для оценки нежилых зданий и помещений:
- Сведения ЕГРН ** в виде выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости
- Технический паспорт (поэтажный план, экспликация к поэтажному плану) ***.
ПРИ НЕОБХОДИМОСТИ:
- Документы, подтверждающие право действовать от имени другого лица;
- Документы, устанавливающие ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество;
- Данные по балансовой стоимости, коммунальным платежам и налогам;
- Документы, подтверждающие стоимость построек при оценке земельных участков;
- Иные документы.
- Для физических лиц — заявление;
- Для юридических лиц — гарантийное письмо;
Примечание: * — Включая понижающий коэффициент – 0,5 при изготовлении отчета об определении рыночной стоимости квартиры, комнаты, доли в квартире. ** — ГБУ МосгорБТИ оказывает услугу по получению сведений государственного кадастра недвижимости (ГКН) в ФГБУ «ФКП Росреестра» *** — ГБУ МосгорБТИ оказывает услугу по изготовлению технической документации.