Рассказываем об особенностях инвестиций в небольшие коммерческие площади, ценах покупки и выгодной сдаче в аренду
Фото: Андрей Махонин/ТАСС
Если у вас есть определенная сумма денег, которую вы хотите вложить в недвижимость для сдачи ее в аренду, то наверняка уже встали перед выбором, какой объект приобрести.
Самый распространенный среди частных инвесторов способ заработка на аренде — покупка жилья.
Но есть инвесторы, которые принципиально не связываются с квартирами и предпочитают вкладывать деньги в небольшие коммерческие помещения — под офис, магазин или салон красоты.
В чем особенности вложений в коммерческую недвижимость, сколько стоят небольшие помещения в Москве и по каким ставкам их можно сдавать — об этом мы расспросили экспертов.
Покупка коммерческого помещения с точки зрения арендного дохода выгоднее, чем покупка жилья, утверждают участники рынка. Ставки аренды на них выше, чем на квартиры, а срок окупаемости вложений — короче.
Директор «НДВ-Девелопмент» Андрей Стригалев для примера предложил сравнить два помещения: двушку площадью 50 кв. м на этапе котлована в спальном районе Москвы и офисное помещение той же площади по той же цене в небольшом бизнес-центре. Сдать квартиру после завершения строительства дома можно будет за 35–40 тыс. руб.
, предварительно на ремонт и покупку мебели уйдет около 1 млн руб. Затраты на покупку, ремонт и обстановку окупятся примерно через 17 лет, отметил эксперт. От сдачи аналогичного по площади и цене офисного помещения владелец будет получать примерно 80–85 тыс. руб. в месяц (при ставке аренды 20 тыс. руб. за 1 кв.
м в год), а срок окупаемости составит семь-восемь лет, подсчитал Стригалев.
В помещениях торгового назначения арендные ставки также выше и сроки окупаемости короче. Эксперты отмечают, что стрит-ретейл по уровню доходности на столичном рынке аренды занимает лидирующие позиции.
«Средний показатель по спальным районам достигает 10–12%, в центре — 8–10% со сроком окупаемости 10–12 лет, — рассказала директор направления стрит-ретейла в компании Knight Frank Виктория Камлюк.
— Но абсолютной цифры для стрит-ретейла нет: каждое помещение уникально по-своему».
Кроме цены и срока окупаемости у коммерческих площадей есть и другие преимущества. К ним ведущий аналитик «НДВ-Супермаркет недвижимости» Константин Енин относит, например, тот факт, что этот рынок лучше регулируется, чем непрозрачный квартирный. Здесь все договоры оформляются официально, а владельцы платят налоги — это позволяет легче решать спорные ситуации.
«Кроме того, меньше проблем с ремонтом, — отметил Енин. — Часто арендатор коммерческих помещений сам делает ремонт помещения, компенсируемый арендными каникулами, в то время как ремонт квартиры, если он нужен, обычно ложится на арендодателя».
Однако надо понимать, что коммерческие помещения — более сложный продукт, чем квартиры. Успех их работы на своего владельца зависит от совокупности факторов: назначения (офисы, торговля, услуги и т. п.
), местоположения, планировки, транспортной доступности, окружения и других. Иногда отсутствие лишь одного из них делает покупку помещения невыгодной. Поэтому покупателю нужно заранее все просчитать.
На столичном рынке — широкий выбор предложений на любой вкус. Наиболее востребованы помещения под салоны красоты, аптеки, продуктовые магазины и кофейни.
В новых районах или комплексах популярны все форматы, потенциально имеющие спрос у будущих жильцов — магазины всевозможных сегментов, спортивные студии, детские развивающие центры, медцентры и другое, отметили эксперты «НДВ».
Быстрее всего с рынка уходят помещения в местах с высокой проходимостью и высокой плотностью населения вблизи объекта.
«В идеале это объекты на первой линии жилых домов, — рассказал брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. — Важно, чтобы была разумная цена и понятный поток покупателей.
Если трафик вполне ясно считается, то у такой недвижимости самый высокий оборот. Помещения в торговых и бизнес-центрах — тоже довольно активный рынок, и многие инвесторы отдают предпочтение им.
Хуже уходит в продажу и аренду недвижимость свободного назначения в глубине района».
Что касается офисных помещений, то здесь лучше обратиться за консультацией к специалистам (впрочем, это не будет лишним и в случае с торговыми площадями). Офисные помещения требуют четкого бизнес-плана и отчетливого понимания, где эти помещения расположены, кому они могут быть нужны и как долго они будут востребованы.
«Покупка помещения в бизнес-центре высокого класса в местах деловой активности, скорее всего, окажется неподъемной задачей для инвестора с небольшим капиталом, — считает председатель правления группы компаний «Миэль» Оксана Вражнова. — А предложения попроще также несут с собой множество рисков, и основной из них — простой помещения. Поэтому без профессионального управляющего инвестиции в коммерческую недвижимость могут оказаться убыточными».
Разброс цен продажи коммерческих помещений в Москве очень большой — 1 кв. м может стоить и 35 тыс. руб., и 1,5 млн руб. Но в данном случае стоимость объектов всегда зависит от доходности. За самую низкую цену можно получить абсолютно неликвидное помещение, которое будет невозможно сдать, отмечают эксперты.
«Небольшое помещение в новостройке спального района будет стоить от 30–50 млн руб., но цены на качественные торговые площади в центральных локациях начинаются от 100 млн руб., — рассказала Виктория Камлюк. — При покупке помещения в центре стоимостью 85–120 млн руб.
арендная ставка может достигать 0,7–1 млн руб. В итоге срок окупаемости составит примерно десять лет. Покупка некоторых помещений в спальных районах Москвы обойдется в 50–65 млн руб., а стоимость аренды составит 500–600 тыс. руб.
Таким образом, срок окупаемости составит примерно восемь-девять лет, а доходность — 11–12%».
Впрочем, в новостройках встречаются и более бюджетные предложения причем сразу с арендаторами. По данным «НДВ», в ближнем Подмосковье можно найти помещение площадью 35 кв.
м с арендатором и существующим арендным потоком около 32 тыс. руб. в месяц — купить его можно за 3,2 млн руб.
Кстати, в новых жилых комплексах многие застройщики периодически проводят акции и готовы давать индивидуальные скидки.
«Что касается арендных ставок, то в офисном сегменте они начинаются от 12,5 тыс. руб. за 1 кв. м в год, но таких объектов мало, — рассказал Сергей Коршунов. — Средние арендные ставки на офисы — от 18 тыс. руб. и выше.
В торговле же все индивидуально. Если помещение находится на неходовой улице с непонятным трафиком, ставка начнется от 15 тыс. руб. за 1 кв. м в год. В центре Москвы у станции метро «Белорусская» помещение под ретейл может сдаваться за 85 тыс.
руб. за 1 кв. м в год».
Перед покупкой коммерческого помещения необходимо сформулировать для себя ясную цель приобретения — долгосрочные или краткосрочные инвестиции, ожидаемая доходность, степень участия в управлении помещения и т. д., рекомендуют эксперты «НДВ».
Затем нужно обратить внимание на вероятность сдачи помещения в аренду: оно должно быть максимально востребованным. После чего стоит соотнести стоимость лота с потенциальным арендным доходом.
«Надо понять, для какого вида деятельности эта недвижимость может пригодиться и насколько данная деятельность нужна в районе, — советует Сергей Коршунов из Century 21 Milestone.
— Оцените пешеходный и транспортный трафик, техническое состояние помещения, правоустанавливающие документы, при необходимости — наличие парковок.
Если это новостройка или реконструкция, проверьте основания для строительства, распорядительную и техническую документацию».
Как рассказала Виктория Камлюк из Knight Frank, в стрит-ретейле ликвидность помещений оценивается по нескольким параметрам: местоположению, общей площади (к примеру, с подвалом или вторым этажом), качеству планировки, а также юридически грамотно оформленным документам. Разница арендной ставки между левой и правой сторонами одного дома может отличаться чуть ли не вдвое из-за специфики распределения трафика.
«Наиболее подходящее помещение должно иметь правильную форму и небольшую площадь — до 300 кв. м, тогда оно наиболее универсально для любого бизнеса, — отмечает эксперт.
— Соответственно, и его ликвидность будет выше. Самыми ликвидными считаются сетевые арендаторы.
Поэтому небольшому «семейному» продуктовому магазину крайне сложно выдержать конкуренцию, если рядом откроется сетевая «Пятерочка» или «Перекресток».
Какой район выбрать — старый или новый
У новичков часто возникает соблазн купить площади в новом спальном районе просто потому, что предложение кажется им выгодным из-за небольшой суммы сделки, более низкой арендной ставки или акций. Но эксперты рекомендуют выбирать такие помещения аккуратно, поскольку можно сделать неудачное приобретение.
Например, комплекс недостаточно заселен жителями или перенасыщен магазинами одного профиля (допустим, продуктовыми сетями), что приводит в частой смене арендаторов и нестабильности арендных потоков.
Такой подход может обернуться для начинающего инвестора значительной потерей средств, поэтому для минимизации рисков лучше всего работать с профессиональными консультантами, которые помогут во всем разобраться. Или же можно просто выбрать густонаселенную обжитую локацию, где уже понятно, каких предприятий не хватает и как распределяются пешеходные потоки.
На что еще обратить внимание
Из технических характеристик следует обратить внимание на параметры самого помещения, советует Константин Енин из «НДВ». Нужно оценить планировку, назначение по документам, витринное пространство и визуальную доступность, достаточность мощностей.
У арендаторов могут быть специфические требования. Например, продуктовым магазинам необходимо больше электронных мощностей, вытяжки и зона выгрузки-погрузки. Аптеки не станут арендовать меньше 75 кв.
м, а медицинским и косметологическим центрам может потребоваться более высокий уровень нагрузки на «квадрат» из-за тяжелого оборудования.
Учебным центрам нужна регистрация по адресу, что создает дополнительные бюрократические сложности.
При покупке коммерческих помещений в жилых домах также следует помнить, что на них существует ряд ограничений, предусмотренных для удобства жителей. Например, некоторые рестораны в жилых домах обязаны работать только до 22:00.
Всё, что необходимо знать о купле-продаже коммерческой недвижимости
Процесс покупки и продажи такой недвижимости имеет особенности, с которыми следует ознакомиться заранее, чтобы избежать неприятностей.
Чтобы решить свою проблему обращайтесь в онлайн чат к нашему юристу. #Будьтедома и здоровья вам!
Задать вопрос
Показать содержание
Что это такое?
Согласно закону, предметом такой сделки могут выступать земельные участки, нежилые помещения, здания и сооружения, используемые собственником для извлечения прибыли. Законодательство предусматривает участие в таких сделках как физических, так и юридических лиц. Общие положения о продаже недвижимости регулируются статьями 549—558 ГК РФ.
Важно! По общему правилу, при продаже коммерческих зданий и сооружений, покупателю передаётся и право собственности на земельные участки, находящиеся под ними.
При купле-продаже недвижимости каждая из сторон сделки заинтересована в установлении рыночной стоимости объекта. Продавцу такая процедура поможет не продешевить при заключении сделки, а покупателю не переплатить.
Кроме того, если недвижимость приобретается с целью получения ренты, покупателю необходимо оценить потенциальный доход от такого вложения. Для грамотной оценки объектов недвижимого имущества обращаются в специализированные компании.
Оценка коммерческой недвижимости включает в себя следующие этапы:
Точный перечень документов устанавливается оценщиком в зависимости от целей и условий работы.
Чтобы решить свою проблему обращайтесь в онлайн чат к нашему юристу. #Будьтедома и здоровья вам!
Задать вопрос
Покупка от собственника и через посредников
Перед каждым покупателем встаёт вопрос, стоит ли прибегать к услугам риелторов для приобретения коммерческой недвижимости или заключать сделку напрямую с продавцом. Плюсы работы через посредника следующие:
- Риелтор берет на себя поиск и оценку объектов недвижимости.
- Организует просмотр подходящих объектов.
- Проверяет юридическую чистоту.
- Подготавливает договор купли-продажи, в том числе его государственную регистрацию.
- Организует взаиморасчёты между продавцом и покупателем, включая предоплату.
- Занимается передачей объекта по акту и получением покупателем документов о праве собственности.
Всё это избавляет участников сделки от траты времени и нервов. Единственный минус посредника в том, что за свою работу он берёт деньги.
Важно! Стоимость услуг риелторов составляет 2—6% от суммы сделки. В Московской области придётся заплатить не менее 50 тысяч рублей, а в столице гонорары посредников начинаются от 150 тысяч.
Если покупатель решит заниматься сделкой самостоятельно, то ему придётся столкнуться со всеми вышеперечисленными проблемами. Единственным плюсом в такой ситуации станет экономия на комиссии.
О нюансах осуществления сделки купли-продажи коммерческой недвижимости от собственника мы рассказывали здесь, а о том, что нужно знать при приобретении таких объектов, читайте тут.
Как продать?
Как и в случае с покупкой, продать недвижимость можно самостоятельно или с помощью специалистов. При выборе посредника стоит обратить внимание на репутацию компании, как долго она работает на рынке. Самый лучший вариант – это рекомендации знакомых.
Для того чтобы продать коммерческую недвижимость самостоятельно придётся пройти несколько этапов:
- Оценка коммерческой недвижимости. Чтобы определить рыночную стоимость имущества, можно ориентироваться на цену аналогичных объектов, выставленных на продажу, либо обратиться к профессиональным оценщикам.
- Предпродажная подготовка.
- земля должна быть очищена от посторонних предметов, мусора, то же самое касается помещений;
- небольшой косметический ремонт поднимает шанс получить более высокую цену.
- Составление рекламного предложения.
- в описании акцентируют внимание на достоинствах недвижимости;
- чем больше деталей будет раскрыто в объявлении, тем быстрее найдётся покупатель;
- фотографии необходимо делать только в дневное время при хорошем освещении;
- объявление следует размещать на специализированных сайтах, в социальных сетях, на досках объявлений, можно использовать контекстную рекламу.
После того как покупатель найден, проводится сделка. Для её совершения необходимо:
- Составить предварительное соглашение или договор о задатке.
- Подготовить необходимые документы.
- Составить договор купли-продажи.
- Сдать документы, договор купли-продажи в МФЦ или отделение Росреестра.
- Получить зарегистрированный договор купли-продажи и свидетельство о праве собственности.
- Подписать передаточный акт.
При совершении сделок купли-продажи самым ответственным этапом является передача денег. Два наиболее распространённых способа – это аренда банковской ячейки на время проведения сделки или расчёт через аккредитив. Последний вариант более надёжен.
Внимание! Банки не несут ответственности за содержимое сдаваемых ими в аренду сейфовых ячеек, в том числе за наличные денежные средства.
Для проведения сделки купли-продажи недвижимости продавцу понадобятся следующие документы:
- Паспорт гражданина РФ.
- Свидетельство о праве собственности.
- Кадастровый и технический паспорт.
- Экспликация на объект недвижимости.
- Выписка из ЕГРП.
От покупателя потребуется иметь при себе только общегражданский паспорт.
Как формируется налог?
Для физических лиц налог с продажи недвижимости составляет 13% от полученной суммы. Однако, существует минимальный срок владения имуществом, после которого доход от его продажи не облагается налогом в соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ.
Для недвижимости, приобретённой до 01.01.2016, этот период составляет 3 года, а для имущества, полученного в собственность после указанной даты, для сохранения трёхлетнего минимального предельного срока владения имуществом должно соблюдаться одно из условий:
- Право собственности на недвижимость перешло в порядке приватизации.
- Право собственности на объект перешло в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.
- Объект недвижимости перешёл в собственность по наследству или договору дарения от члена семьи или близкого родственника.
В иных случаях минимальный срок владения имуществом, после которого продажа не облагается налогом, составляет 5 лет.
Купля-продажа коммерческой недвижимости трудоёмкий процесс, требующий много времени, специфических знаний в области права, оценки стоимости и перспективности объектов. Несмотря на то, что все, связанные с этим сложности преодолимы, желательно обращаться за помощью специалистов.
Чтобы решить свою проблему обращайтесь в онлайн чат к нашему юристу. #Будьтедома и здоровья вам!
Задать вопрос
Видео по теме
Предлагаем посмотреть видео о купле-продаже коммерческой недвижимости:
Чтобы решить свою проблему обращайтесь в онлайн чат к нашему юристу. #Будьтедома и здоровья вам!
Задать вопрос
Покупатели с "кошельком" на коммерцию ЕСТЬ. Где и как их найти?
Рынок недвижимости знает множество примеров, когда коммерческий объект, выставленный на продажу, продается в течение нескольких месяцев, а то и за неделю. Но более знакома ситуация, при которой офисное помещение, отдельно стоящее здание или строенное торговое помещение длительное время не может найти своего покупателя. Так что же может послужить причиной успешной продажи коммерческой недвижимости?
Что входит в коммерческую недвижимость
В классическом понимании коммерческая недвижимость — это некое здание (помещение), площадь, объект недвижимости, в котором субъект организовывает деятельность с целью получения прибыли.
Составной частью коммерческой недвижимости могут быть объекты нежилого фонда, используемые под банковские, офисные, торговые, развлекательные и иные цели не связанные с проживанием людей (рестораны, магазины, павильоны).
К коммерческой недвижимости относят также все промышленные объекты, рабочие цеха, складские и производственные помещения, открытые площадки, находящиеся на территории предприятий. По действующему законодательству, объект коммерческого назначения — это капитальное сооружение.
Таковыми являются здание, строение, либо объект незавершенного строительства (за исключением киосков, навесов и прочих временных сооружений).
Все виды коммерческой недвижимости объединяет тот факт, что любой из этих объектов может стать предметом коммерческих отношений, то есть его можно продать, арендовать, заложить и прочее. Вкладывать инвестиции в коммерческую недвижимость — это выгодный и надежный бизнес.
Приобретение коммерческой недвижимости — один из видов реальных имущественных инвестиций (его основной капитал), что достаточно прибыльно при стабильно развивающейся экономике.
Во время экономических кризисов в этом бизнесе не исключается вероятность, как высокой прибыли, так и потери средств, которая связана с изменением стоимости объекта недвижимости.
Одни коммерческие объекты недвижимости предназначены для непосредственного получения дохода (торговые комплексы, гостиницы), другие создают условия для его извлечения (промышленные объекты).
Как продать коммерческую недвижимость
Нельзя выгодно продать коммерческую недвижимость, если явно завышена ее стоимость или неправильно организована рекламная кампания. Потенциальный покупатель старается изучить весь рынок, а, значит, будет тщательно отбирать предложенные варианты. Подать объявление о продаже офиса можно на отдельной странице.
Чтобы определить адекватную стоимость объекта необходимо потратить время и изучить конкурентные предложения. В большинстве случаев прибегают к сравнительному методу, то есть проводят детальный анализ похожих коммерческих помещений, которые представлены в данный момент на рынке недвижимости.
И продавец, и покупатель понимают, что коммерческий объект является инструментом бизнеса, поэтому для хорошего продавца важно оценить экономическую стоимость имеющейся у него площади, подсчитать размер предполагаемого дохода, как быстро новый владелец сможет окупить свои затраты (в этом случае его местоположение играет большую роль).
В вопросе купли — продажи коммерческой недвижимости большое значение имеет даже наличие парковочных мест, многих это удивит, но именно этот фактор может быть решающим для предпринимателей, чей бизнес напрямую зависит от количества покупателей.
Чтобы у покупателя не возникало никаких претензий, в договоре должно быть четко и однозначно прописано все, что касается предмета договора.
Задача продавца — правильная и красивая подача объекта коммерческой недвижимости: надо постараться детально описать имущество, прикрепить фотографии самого объекта и прилегающих к нему площадей, определить, кого особенно может заинтересовать этот объект, а также подумать над тем, какие дополнительные улучшения возможны на объекте.
Ну и, конечно, реклама. Для размещения объявления о продаже коммерческой недвижимости надо задействовать максимальное количество источников. По оценкам экспертов открытая реклама привлекает порядка 50–60% потенциальных покупателей.
Хороший вариант — отраслевой поиск. Очень важный показатель — знание цены фактических сделок с похожим объектом. Уже после того, как начнут поступать отклики на объявления, переходят к следующему этапу — организовывают просмотр.
Помещение (здание) должно быть соответственно подготовлено к визиту потенциального покупателя. Итак, основные этапы, которые должен пройти продавец коммерческой недвижимости: поиск покупателя; оформление документов для совершения сделки; собственно процедура расчета. Чтобы быстро продать коммерческую недвижимость, лучше сразу воспользоваться помощью риэлторских и консалтинговых агентств.
Как продать склад
В таком кропотливом деле понадобится не только предпринимательская жилка, но и определенная доля удачи. Всегда присутствует риск совершить ошибку и вероятность потерять деньги, потому стоит тщательно все взвесить и принять верное решение.
1 Продажу недвижимости любого вида, в том числе и склада, начинают со сбора необходимой информации, то есть с составления характеристики объекта — это первый шаг. У потенциального покупателя должны быть все важные сведения об объекте, в характеристике объекта указывают общее состояние здания, размеры, месторасположение.
2 Подготовьтесь к возможной конкуренции, глупо рассчитывать на то, что у вас мгновенно купят склад по максимально выгодной цене. Изучите ситуацию на рынке недвижимости и цены на схожие по характеристике объекты, так вы сможете избежать застоя процесса.
3 Предварительная «раскрутка» товара. Для этого придется задействовать все возможные рекламные каналы (дать объявления в местную газету, оставить заметку на специализированных сайтах по продаже недвижимости).
Весь путь от сбора информации об объекте и до получения денег с покупателя можно поручить специалистам, которые помогут провернуть сделку быстро и качественно. Человек, впервые сталкивающийся с подобными задачами, может совершить много ошибок и потерять время и деньги.
1. Перед тем как продать офис проводят его оценку (физические характеристики, наличие права собственности) и устанавливают стоимость после предварительного изучения рынка. Более ценными считаются помещения, расположенные в черте города, в местах, имеющих удобную транспортную развязку.
Большое значение имеет наличие инфраструктуры; качество ремонта; правильно оформленная документация; современные системы безопасности здания; планировка; инженерные коммуникации; коммунальные платежи и телекоммуникационные расходы.
Можно выделить два основных направления продажи офисной площади: самостоятельная продажа офиса и продажа офиса через агентство недвижимости. Специалист проверит наличие возможных недостатков, которые могут повлиять на его стоимость или препятствовать продажи и подскажет, как лучше исправить их, чтобы привлечь внимание покупателя.
Продажа офисов через агентство поможет значительно расширить круг потенциальных покупателей офисной недвижимости, выставленной на продажу.
2. Офис, выставленный на продажу, будет занесен в базу данных агентства, которую ежедневно просматривают десятки вероятных покупателей.
Важный момент — благодаря профессиональной работе специалистов агентства в разы увеличится объем и плотность показов, а это в свою очередь повлияет на скорость и оперативность продажи.
И, конечно, профессионалы помогут грамотно оформить все бумаги, необходимые для продажи офиса и с соблюдением правовых, юридических и нотариальных норм и требований.
О том, как переоформить коммерческую недвижимость на нового владельца, читайте в отдельной статье.
Нюансы для инвесторов
Коммерческая недвижимость — популярный объект вложения капитала. Этот достаточно простой вид инвестирования не требует углубленных экономических и финансовых знаний. Инвестор, как носитель денег, может вернуть вложенные средства совершенно разными способами: сдать объект в аренду; разместить в нем подразделения собственного бизнеса; перепродать его.
Наиболее благоприятный вариант инвестиций — крупные объекты, складские помещения и офисные здания, особенно если недвижимость размещена в крупных городах. Складские помещения, цеха для переработки сельхозпродукции, производственные помещения являются основными объектами вложения инвестиций в регионах.
Три основных вида инвестирования в коммерческую недвижимость: долгосрочное краткосрочное спекулятивное Наиболее доходным считается краткосрочное инвестирование.
Это объясняется тем, что после проделанных работ инвестор сам создает доходный объект и получает прибыль от аренды, которая частично окупит вложения.
Важный критерий выбора — престижность места (в дорогом микрорайоне платежеспособность потребителей выше), это относится и к арендаторам.
Определенный минус этого инвестиционного направления — необходимость отлично знать и разбираться во внутренней и внешней конъюнктуре рынка. Продолжительность жизни коммерческой недвижимости практически неограниченна.
Во время обвала цен, стоимость аренды вырастает, то есть недвижимость в любом случае приносит доход. Прибыль с аренды выше прибыли с банковских депозитов.
При необходимости предприниматель может заложить недвижимость в банк и получить кредит для крупных проектов.
Как найти покупателя на объект коммерческой недвижимости
Правильная рекламная кампания – залог быстрой и успешной продажи объекта недвижимости. После того, как вы определите правильную рыночную стоимость объекта, необходимо сделать эффективную рекламную кампанию.
Для этого нужно: Составить рекламное предложение, в котором очень четко будут прописаны все преимущества объекта и отличие его от конкурентов.
Сделать фотографии объекта недвижимости. Желательно, чтобы фотографии были сделаны в светлое время суток, максимально показать на фотографиях плюсы продаваемой недвижимости. Фотография должна вызывать у потенциального покупателя желание купить коммерческую недвижимость.
И самое главное – это правильное размещение рекламы. Следует использовать максимальное количество рекламных источников.
Для этого используются все доступные интернет-ресурсы, сайты для продажи недвижимости, социальные сети, доски объявлений.
Также можно подать рекламу в газеты и другие печатные и прочие рекламные издания вашего региона. На объект недвижимости можно расположить растяжку для более эффектной продажи.
Эффективной при продаже таких объектов считается рассылка потенциальным покупателям. При этом можно составить списки таких фирм, агентств недвижимости, занимающихся куплей-продажей подобных объектов. При продаже коммерческой недвижимости важно знать, по какой стоимости ушли с рынка аналогичные объекты недвижимости. Это будет вашим преимуществом и способом обоснования цены продажи.
Для быстрой продажи коммерческой недвижимости особенно важно правильно организовать просмотр. Он должен проходить в светлое время суток. Помещение должно быть убрано, освобождено от лишней мебели, строительного мусора и прочих предметов, затрудняющих просмотр объекта.
Таким образом, при продаже коммерческой недвижимости продавец проходит три основные этапа: Поиск потенциального покупателя. Оформление необходимых для сделки документов. Расчет по сделке купли-продажи.
Как продать склад
При продаже склада следует придерживаться перечисленных нами выше основных правил при продаже недвижимости. Но и здесь есть нюансы при продаже: Первое, что следует сделать – это собрать максимальную информацию о продаваемом объекте. Изучить все характеристики, плюсы и минусы.
Это поможет составить правильное рекламное предложение. В нем должна быть указана вся основная информация об объекте: расположение, размеры, площадь, коммуникации, инфраструктура, готовность документов. Нужно знать и использовать в рекламе информацию о том, для чего может быть использован склад.
Изучить предложения конкурентов.
- Владея этой информацией, вы сможете адекватно оценивать свой собственный объект, в зависимости от этого менять цену и избегать того, что объект будет долго находиться на последних строках в рекламных источниках.
- Грамотная рекламная кампания.
- Здесь должны быть максимально использованы все рекламные каналы (газеты и другие печатные издания, телевидение, доски объявлений в интернете, растяжки и баннеры по городу, радио).
- Как продать офис
Сделки по продаже офисов встречаются чаще, чем по продаже складов. Здесь также можно выделить основные этапы продажи: Перед продажей проводится оценка офиса. Перечисляются все его основные характеристики, определяется рыночная стоимость.
Особым преимуществом для офисов является удобная транспортная развязка, инфраструктура. Такие офисы в дальнейшем можно выгодно сдать в аренду или продать.
Обращают внимание на готовность документов, состояние офиса, на здание, в котором расположен офис.
Проведение рекламной компании.
На этом этапе размещается вся полученная информация в рекламные источники. Нюансы при подготовке сделки по продаже объекта коммерческой недвижимости Подготовка к сделке по продаже коммерческой недвижимости очень трудоемкий процесс и требует специальных знаний для ее сопровождения.
В первую очередь, подписывается соглашение, аванс или задаток, в котором прописаны сроки продажи коммерческой недвижимости, штрафные санкции, применяемые в случае одной из сторон невыхода на сделку. Обозначается стоимость покупки объекта недвижимости.
При подготовке договора купли-продажи особое внимание следует уделить порядку расчета: срокам передачи денег, суммам, способу передачи денежных средств. Цена объекта указывается в рублях. В договоре также следует указать условия передачи объекта недвижимости покупателю, указать, будет ли подписываться передаточный акт.
В договоре купли-продажи максимально подробно указать характеристики объекта недвижимости: адрес, площадь, технические параметры. В договоре должно быть прописано основание, на котором объект принадлежит продавцу. Также подробно прописываются данные продавца и покупателя, сроки освобождения и передачи объекта недвижимости.
Как оформить сделку по продаже объекта коммерческой недвижимости
Сделка по продаже коммерческой недвижимости считается заключенной при подписании обеими сторонами договора купли-продажи и регистрации его в соответствующих органах.
Также для проведения регистрации на сделку продавец и покупатель должны предоставить документы, удостоверяющие их личность.
Продавец должен предъявить документы на собственность, технические документы (кадастровый паспорт, технический паспорта, экспликация на объект).
Также на момент сделки заказывается выписка ЕГРП, в которой отражены возможные аресты и обременения на коммерческую недвижимость. Нотариально заверять документы и договора купли-продажи не требуется. Помимо предоставления документов сторонами должна быть уплачена предусмотренная законодательством государственная пошлина. Рассчитывается на сделке индивидуально.
Все документы сдаются в регистрирующие органы, и через установленное законом время договор вступает в законную силу, а стороны получают зарегистрированный договор купли-продажи.
Передача объекта подтверждается подписанием передаточного акта. В нем прописаны характеристики объекта, то, каким объект переходит в собственность к новому владельцу (например, что будет оставлено в офисе или складском помещении).
Покупка коммерческой недвижимости определенно выгодна.
Даже в период кризисов, когда сделок по покупке недвижимости очень мало, коммерческая недвижимость может продолжать приносить доход (например, при сдаче площадей в аренду).
Выручка от аренды часто превышает суммы процентов по банковским процентным ставкам. В связи с этим коммерческая недвижимость служит предметом внимания для многих инвесторов.
В свою очередь, инвесторы должны разбираться во внутренней конъюнктуре рынка, знать, какая недвижимость пользуется спросом и реально оценивать ситуацию.
Каждый наш читатель находит ответ в наших статьях на волнующий его вопрос, если этого не произошло с Вами, то рекомендуем Вам почитать здесь.
И пожалуйста, если Вам не трудно и если Вам понравилась эта статья, то НАЖМИТЕ этот ненавистный «ПАЛЕЦ ВВЕРХ», так как без этого статья не показывается. СПАСИБО.
И мы всегда рады новым подписчикам, так, что будьте добры, пожалуйста — подпишитесь на наш канал!
Продажа коммерческой недвижимости плюсы и минусы: Оформление сделки
Прежде чем разбирать обстоятельства сделки и ее регулирование законодательством Российской Федерации, требуется четко понимать, что такое коммерческая недвижимость и как она классифицируется.
Под данным понятием подразумеваются различные сооружения и объекты, а также участки земли, используемые для реализации коммерческой деятельности, приносящей прибыль. Сюда входит доход от сдачи зданий, инвестиции. Также в категорию подходят офисные объекты, центры для торговли, объекты промышленного назначения, склады и гостиничные комплексы, предприятия сельского хозяйства и гаражи.
Все недвижимое имущество классифицируется на шесть групп:
- категория свободного назначения – это кафетерии, гостиницы, здания спортивного характера;
- розничная торговля;
- группа офисного назначения;
- промышленные объекты;
- апартаменты – это дома и квартиры, которые подвергаются сдаче на короткий срок;
- социальные здания – категория включает медицинские учреждения, аэропорты, объекты городского назначения.
Первые четыре варианта относятся напрямую к категории коммерческого недвижимого имущества, остальные группы чаще всего относятся к жилым объектам и социальным. К сожалению, зачастую они применяются для получения дополнительной прибыли.
Также к коммерческому недвижимому имуществу прилагаются земельные объекты, леса, насаждения. Данные объекты позволяют обеспечить постоянный доход владельцу.
Что касается возведения многоэтажных домов, то они являются инвестиционными проектами, поэтому также причисляются к коммерческим вариантам.
Как продать коммерческую недвижимость?
Основа реализации имущества практически не зависит от статуса объекта, но требуется понимать, как продать коммерческую недвижимость и с чего начинать процесс. Первое – это оценка, она должна быть максимально точной. Для этого проводятся маркетинговые исследования, тщательно изучается рынок, и просматриваются аналогичные варианты.
При слишком завышенной стоимости, продажа объекта может затянуться на достаточно продолжительный период времени, и наоборот, реализуя за минимальную цену, продавец не получает достойной прибыли от сделки.
Продавец обязан провести правильную оценку, учесть возможные риски и доходы.
Также требуется предоставление информации того, как объект может быть использован в дальнейшем в коммерческих целях для получения прибыли.
Все эти данные станут дополнительным инструментом для быстрого и эффективного продвижения недвижимости. Правильная информация поможет составить доступное объявление для потенциального покупателя.
Создается также информативная рекламная кампания. Для этого требуется выполнение нескольких шагов:
- составление рекламного предложения, где обязательно прописываются все преимущества объекта недвижимости;
- предоставление качественных фотографий;
- размещение рекламного объявления.
Для ускорения процесса потребуется поработать над продвижением товара. Для этого используется максимальное количество информационных источников и ресурсов, желательно выполнить рассылку для потенциальных клиентов.
Подача объявления осуществляется по всем известным доскам, региональным газетам и печатным продукциям. Сегодня широко для продажи используется сеть интернет.
Для повышения эффективности рекламной кампании используются дополнительные ресурсы в виде баннеров и растяжек на самом объекте с указанием контактных данных владельца.
Не менее важным этап реализации считается организация осмотра объекта.
Предварительно он подготавливается, приводится в приемлемый вид – убирается мусор, освобождается проход, возможно, налаживается освещение. В обязательном порядке требуется подготовка продавца к диалогу.
Он должен правильно обосновать указанную стоимость сооружения. Поэтому предварительно нужно изучение рынка по аналогичным объектам.
Как совершается сделка при продаже коммерческой недвижимости?
Сначала требуется провести подготовку, для этого понадобиться помощь высококвалифицированного специалиста, который будет полностью сопровождать сделку.
Работа начинается с подписания соглашения, выдается задаток и прописывается срок реализации, возможные штрафы за несоблюдение пунктов договора. Обязательным требованием является обозначение полной стоимости коммерческого недвижимого имущества.
Стороны при совершении сделки и подготовке договорного соглашения обязаны учесть особое внимание порядку расчета, в которое входит:
- дата передачи денежных средств;
- способ перевода вознаграждения за продажу;
- стоимость, указанная в рублевом эквиваленте.
Договор также содержит полные характеристики объекта – это его месторасположение, параметры с технической стороны и площадь. Обязательно указывается основание, которое подкрепляет принадлежность строения продавцу. Подробно вписываются личные данные каждого участника сделки.
Чтобы понять, как совершается сделка при продаже коммерческой недвижимости, требуется изучить основы и этапы процесса
Объект требуется предварительно подготовить с юридической стороны.
Важно понимать! Скорость в данном случае может стать причиной ошибки, которая приведет впоследствии к нарушению законодательства. Поэтому требуется кропотливая работа с документацией и тщательная проверка.
Перед тем как заключать договор, необходим визуальный осмотр помещения на наличие технических неполадок. Но главным этапом является проверка правоспособности. Для этого проводится тщательный анализ предоставленной документации, которая может обеспечить юридическую чистоту между сторонами при совершении сделки, выявляя возможные неточности.
Обращаясь за помощью к юридическому консультанту, покупатель получает ряд преимуществ:
- гарантия безопасности, защита от мошеннических действий;
- снижение стоимости за счет выявления недочетов в объекте;
- определение с объемами работ по документообороту.
Для сотрудничества приглашается юрист, который специализируется на сделках с недвижимым имуществом. Главное отличие такого специалиста – это отсутствие личного интереса, так как свой гонорар он получает независимо от исхода сделки, поэтому его оценка будет объективна.
Осуществляется проверка следующих сегментов:
- правильность оформления сооружения;
- уточнение категории земельного участка;
- наличие официального согласия уполномоченных органов на переквалификацию объекта недвижимости;
- отсутствие незаконных построек, каждое из строений в обязательном порядке регистрируется в Росреестре;
- проверка на обременение и договоров аренды.
Перед совершением сделки требуется устранить выявленные недочеты.
Важно! Между сторонами может быть заключен договор о согласии приобретения недвижимости с выявленными неточностями, но по заниженной стоимости.
В обязательном порядке требуется проверка правоспособности продавца, так как участились случаи мошенничества на рынке недвижимости. Для этого нужно потребовать Выписку из ЕГРП – это пакет документации, подтверждающий правоспособность.
Определение данного сегмента осуществляется как для общей информации, так и в целях получения данных для совершения конкретной сделки.
При особо крупных размерах операции, требуется учитывать законодательство. В положении пункте первом статье 46 ФЗ № 14 определяются правила проведения сделок в крупном размере.
Они не должны превышать 25 процентов от общего капитала юридического лица. Для полноценного определения объема финансирования предоставляется бухгалтерская отчетность за предыдущий год.
Уставная документация оформляется строго по установленным правилам, в противном случае, юридическое лицо признается неправоспособным.
При наличии представителя, должна быть представлена доверенность, заверенная у нотариуса и договор, подтверждающий возможность доверительного управления. Если в роли продавца выступает физическое лицо (ИП), понадобиться документальное разрешение супруга, при условии приобретения имущества в совместном браке, и всех совладельцев, если таковые имеются.
Завершение сделки
После проведения проверок, составляется предварительный договор, основой которого является статья 429 пункт 1 Гражданского кодекса Российской Федерации. Его заключение – это следующий этап, на котором происходит внесение авансового платежа. Задаток является гарантией для покупателя, что выбранный объект недвижимости будет снят с продажи, а иные лица получат отказ в его приобретении.
ПДКП не регистрируется, поэтому не является основанием для полного расчета за объект недвижимости. Также полная оплата не осуществляется без заключения основного соглашения. К сожалению, при недобросовестности продавца и срыве сделки, задаток не возвращается, а права на объект остаются у мошенника. В предварительный договор вносятся определенные сведения:
- назначение сроков ее проведения;
- фиксирование стоимости объекта;
По договоренности возможно внесение дополнительной информации, которое имеет прямое отношение к процессу. Здесь следует сделать упор на наличие недочетов и обязательство со стороны продавца по их устранению.
В указанный срок осуществляется заключение основного договора и взаиморасчетов на его основании:
- передача права распоряжения, для этого подписывается акт приемки, который составляется на имущество и документацию;
- полный расчет покупателя перед продавцом денежными средствами или ценными бумагами.
Для крупных сделок требуется обязательное присутствие юриста или нотариуса в момент передачи денежных средств. Обязательно наличие документа (квитанции) подтверждающего совершение перевода в пользу продавца. Данное действие является гарантией оспаривания претензий в суде при возникновении споров.
Важно знать! Если предлагается незаконная передача денег, то есть указание заранее меньшей суммы, то от нее требуется отказываться. Чтобы избежать последующих проблем.
Часто с покупателями возникают спорные ситуации, так как обман по расчету влияет на решение суда. При расторжении договора, по он не сможет доказать документально передачу именно той суммы денежных средств, поэтому проиграет дело по их возврату. Следует знать! Занижение стоимости в целях уклонения от уплаты налогов уголовно наказуемое деяние.
Регистрация коммерческой недвижимости
данная процедура обязательна к прохождению, для этого понадобиться посетить Кадастровую палату или региональное МФЦ. Здесь потребуется сдача документов для оформления права собственности и внесения информации в кадастровый учет. Потребуется следующий перечень бумаг:
- Доверенности, подтверждающие правоспособность, должны быть заверены у нотариуса, представляют обе стороны;
- Удостоверения личности всех участников сделки;
- Основной договор в трех экземплярах;
- Учредительная документация, подтвержденная нотариально;
- Выписка, подтверждающая регистрацию юридического лица;
- Документация, устанавливающая права продавца на объект;
- Квитанция о внесении государственной пошлины в размере 22000 рублей.
Передача осуществляется оператору, который выдает акт о приемке документов и назначает дату их получения. Регистрация коммерческой недвижимости занимает 1 месяц. Только после получения бумаг о внесении объекта в кадастровый банк недвижимости, договор вступает в полноценную юридическую силу.
Документы при продаже коммерческой недвижимости
Прежде чем приступать к оформлению сделки, требуется знать, какие нужны документы при продаже коммерческой недвижимости. Сбор бумаг не займет так много времени, как это кажется на первый взгляд. В перечень документации входит следующее:
- Бумаги на имущество, устанавливающие право на их распоряжение;
- Технический паспорт и кадастровый;
- Документ об уплате государственной пошлины;
Можно заметить, что список ничем не отличается от того, что требуется при реализации жилых объектов недвижимости.
Вывод
Продажа и покупка – это всегда затруднительно, особенно, если это касается строений и земельных участков. Чтобы не запутаться во всех нюансах сделки, лучше обратиться к юристу для ее полного сопровождения.
- Важно! По всем вопросам о продаже коммерческой недвижимости, если не знаете, что делать и куда обращаться:
- Звоните 8-800-777-32-63.
- Или можете задать вопрос в любом сплывающем окне, для того, что бы юрист по вашему вопросу смог Вам максимально быстро ответить и проконсультировать.
- Юристы по вопросам сделок с недвижимостью, и адвокаты, кто зарегистрирован на Российском Юридическом Портале, постараются Вам помочь с практической точки зрения в сложившемся вопросе и проконсультируют Вас по всем интересующим вопросам.
Как продать нежилое помещение: детальное руководство к действию
Г. Алексеев Автор статьи
В гражданском обороте недвижимости купля-продажа нежилых зданий и помещений занимает существенное место. Офисы, склады, производственные или торговые площадки, как объекты коммерческой недвижимости, могут выступать как выгодный инвестиционный проект для вложения свободных денег.
Юридическое оформление подобных сделок требует грамотного подхода и должной тщательности. Перед тем, как продать нежилое помещение, следует проанализировать все возможные риски и учесть возможные варианты налогообложения.
В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)
+7 (499) 350-84-35 — Москва
+7 (812) 309-76-98 — Санкт-Петербург+7 (800) 555-67-55 доб.636 — Круглосуточная бесплатная линия по все России
Для каждого вида коммерческой недвижимости, предлагаемой к продаже, существует ряд особенностей при оформлении сделки. Это может быть дополнительная техническая или разрешительная документация, возможность подключения к коммуникациям, необходимость перепланировок или физический раздел нежилого здания на отдельные доли.
Риски при сделках с нежилой недвижимостью
При купле-продаже коммерческой недвижимости обе стороны договоры несут определенные риски. В большей степени это относится к покупателю, однако и продавец нежилого помещения может оказаться в положении, когда придется принимать участие в судебных спорах по поводу правомерности проведенной сделки.
В судебной практике выделяются основные виды рисков, связанных с куплей-продажей коммерческой недвижимости:
- возможность расценивания договора не заключенным – может наступить, если в тексте договора недостаточно полно раскрываются его существенные условия (предмет договора и его цена);
- вероятность признания сделки недействительной – любое нарушение требований закона при заключении договора купли-продажи нежилого помещения или отсутствие необходимых справок и разрешений чревато тем, что соглашение будет объявлено незаконным;
- риск покупки недвижимости с обременениями третьих лиц;
- риск неисполнения сторонами своих обязательств по договору или оспаривания одной из сторон факта оплаты или передачи имущества;
- возможность включения проданного нежилого помещения в наследственную массу, если смерть продавца наступила до регистрации перехода права собственности.
Задача обеих сторон – максимально добросовестно отнестись к подбору необходимых документов и составлению договора купли-продажи. Надежно и быстро продать нежилое помещение можно только тогда, когда все нужные бумаги будут в безупречном порядке, а текст договора будет досконально оговаривать все необходимые условия.
Структура договора купли-продажи нежилого помещения
Договор купли-продажи коммерческой недвижимости предусматривает, что стороны (продавец и покупатель) достигли соглашения о реализации конкретного здания, строения или иного сооружения, имеющего статус нежилого помещения по цене, которая устраивает обоих. В качестве сторон договора могут фигурировать физические лица, предприятия и организации, государство.
В тексте договора должны присутствовать обязательные сведения:
- информация о продавце и покупателе – личные данные граждан с паспортными данными или сведения об уполномоченном лице, представляющем интересы организации;
- данные о предмете договора – объекте недвижимости, с точным указанием местоположения и кадастрового номера, размера занимаемой площади, качественных характеристик. Во избежание недоразумений или разночтений рекомендуется описать продаваемое помещение максимально подробно;
- цена продаваемого нежилого помещения – указывается стоимость одного квадратного метра и полная стоимость объекта недвижимости. По действующему законодательству цена должна быть обозначена в российских рублях. Если стороны намерены производить расчеты в иной валюте, то в договоре обязательно предусматривается отдельный пункт, содержащий информацию о том, по какому курсу будет происходить перерасчет;
- процедура проведения расчетов между сторонами – в соглашении непременно детально расписать порядок внесения задатка при подписании договора, сроки и суммы передачи окончательного расчета от покупателя продавцу, способ оплаты (наличный расчет или перечисление на банковский счет);
- указание стороны договора, обязанной нести затраты по государственной регистрации права собственности и дополнительные расходы (аренда банковской ячейки, оформление аккредитива). Традиционно издержки по регистрации несет покупатель, но стороны вправе установить любое разделение затрат между продавцом и покупателем;
- определение конкретного срока, в течение которого должна произойти передача нежилого помещения покупателю;
- ответственность продавца и приобретателя за нарушение отдельных пунктов договора или неисполнение его условий.
Чем детальнее будет составлен договор купли-продажи, тем больше шансов, что, при наступлении негативных обстоятельств, стороны смогут отстоять свое право в судебном процессе, и не будут нести незапланированные убытки.