Как создать управляющую компанию в сфере жкх: пошаговая инструкция создания с нуля, как открыть или организовать, необходимая для этого документация, а также требования к ук жилищно коммунального хозяйства

Время чтения: 6 минут

Большинство многоквартирных домов обслуживают управляющие компании. Жители МКД ежемесячно перечисляют средства на поставку коммунальных услуг и содержание объекта. В силу изменений в законодательстве, особую актуальность получил вопрос, как создать управляющую компанию ЖКХ с нуля.

Понятие УК

Управляющая организация – коммерческая структура, обеспечивающая обслуживание дома. В ее полномочия также входит поставка жителям ресурсов (воды, газа, электроэнергии), поддержание оптимального санитарного и технического состояния объекта.

УК может управлять деятельностью сразу нескольких МКД. Функции организации конкретизируются в договоре, который заключается с жителями дома.

Управляющие компании в сфере ЖКХ – юридические лица, которые распоряжаются денежными средствами на благо дома, внутридомовых и наружных коммуникаций, оборудования. Организация берет на себя ответственность за содержание МКД.

Рекомендуем узнать подробнее, как функционирует управляющая компания ЖКХ.

Требования к созданию УК

Эффективную работу фирмы обеспечивает надежный персонал. Офисные сотрудники и работники по обслуживанию оборудования должны иметь профильное образование, а их навыки – подтверждаться квалификационным аттестатом.

Желательно, чтобы в УК было несколько операторов, которые смогут круглосуточно отвечать на звонки.

Персонал должен работать в подходящих условиях, а для контактов с клиентами понадобится офис.

Еще одно из требований: юридический адрес. Когда клиенты оргаинзации знают, куда обратиться с вопросом, повышается доверие к ней.

Чтобы фирма, работающая в сфере ЖКХ, могла стать управляющей компанией многоквартирного дома, нужны финансовые вложения. Стартовый капитал должен быть в диапазоне от $2000 до 70000. Основные расходы:

• выплата зарплат;
• покупка техники и инструментов;
• аренда площади под офис и так далее.

Вместе с тем работает простое правило: чем больше объектов обслуживает компания, тем выше прибыль.

Отдельное место занимает учетная политика. Есть два варианта ее разработки: предприятие формирует план действий самостоятельно или привлекает к процессу специализированную фирму ЖКХ. Выбирая первый способ, нужно быть готовым к крупным затратам на новый отдел. Но и во втором варианте без расходов не обойтись, ведь услуги других компаний стоят денег.

Ещё один из важных моментов: отсутствие судимости у должностных лиц УК. Для этого нужно предоставить подтверждение, что лицо (руководитель) не привлекалось к судебным разбирательствам в качестве обвиняемого.

Законы, регламентирующие открытие УК

Разобраться в том, как организовать деятельность управляющей фирмы, поможет профильное законодательство, в частности:

Те, кто интересуется, как открыть управляющую фирму, должны понимать, что нормативно-правовые акты устанавливают достаточно жесткие требования к созданию УК. К примеру, в 2014 году введено обязательное лицензирование деятельности.

Статус управляющей компании определяют положения ГК РФ. Кроме того, эти организации должны придерживаться Правил предоставления коммунальных услуг (постановление Правительства № 354 от 6.05.2011).

Если учредители будут соблюдать требования, изложенные в вышеперечисленных документах, открытие управляющей компании в сфере ЖКХ пройдет без особых препятствий.

Необходимая документация

Для создания новой управляющей компании понадобятся следующие документы:

1. Заявление на регистрацию (форма №Р11001 от 2002 года).
2. Устав.
3. Протокол собрания о создании УК.
4. Учредительный договор.
5. Приказ о назначении директора.
6. Гарантийное письмо от собственника помещения с согласием на размещение исполнительной организации или договор аренды.
7. Квитанция об уплате госпошлины.

Документы лучше подготовить заранее и предоставить единым пакетом, иначе на создание компании уйдет больше времени.

Порядок создания

Чтобы лучше понять, как создать новую УК, представим поэтапную последовательность действий. Для этого нужно:

1. С помощью специльного агентства или самостоятельно разработать детальную схему деятельности УК.
2. Создать организацию в статусе индивидуального предпринимателя или «ООО». Ещё один из вариантов: внести в действующую фирму новое направление работы из Общероссийского классификатора видов экономической деятельности, переоформив регистрационные бумаги.
3.  Сдать экзамен на знание ЖК РФ и иных основных законов в данной сфере. Пошаговая процедура по открытию УК обязательно включает в себя эту стадию.
4. Оформить разрешение на открытие управляющей компании ЖКХ.
5. Зарегистрировать юридическое лицо.
6. Пройти лицензирование и аттестацию.
7. Заключить договоры с ресурсоснабжающими оранизациями.
8. Найти место под офис, назначить отделы, приобрести оборудование и технику.
9. Разработать источник информации о компании. Не помешает создание официального сайта.
10. Подписать соглашение с собственниками квартир в МКД, оформить техническую документацию.

После этого УК может приступать к управлению общедомовым имуществом и обслуживанию МКД.

Регистрация УК

Для регистрации управляющей компании нужно оформить юридическое лицо (АО, ООО и так далее). В зависимости от типа юрлица подается соответствующее заявление и документы, содержащие основные данные об организации: название для управляющей компании, ее расположение, ФИО директора и так далее.

После этого нужно поставить УК на учет в Пенсионный фонд, фонд социального страхования и орган статистики. Необходимо указать актуальный юридический адрес, на который будет доставляться корреспонденция.

Большинство учредителей в качестве формы УК выбирают ООО. Благодаря этому регистрация управляющей организации проходит без выпуска акций, что существенно сокращает сроки проведения регистрационных процедур.

• Еще один аргумент в пользу ООО: большая свобода в выборе типа управления и корпоративных мероприятий.
• Если речь идет о том, как назвать организацию, практика показывает, что учредители в наименовании пытаются отобразить специфику деятельности компании, к примеру: ООО «Чистота», “Комфорт” и тому подобное.
• В среднем создание УК занимает 3-4 недели. Это время уходит на:

• подготовку и согласование пакета документов;
• регистрацию в ЕГРЮЛ;
• изготовление печати;
• открытие расчетного счета.

Если компания создается как акционерное общество, инструкция по ее учреждению несколько отличается, ведь предусмотрена регистрация выпуска акций.

Процедура лицензирования

С 2014 года лицензия – обязательный документ, без которого запрещена деятельность УК. Получение этого документа проходит в три этапа:

1. Подготовка документов в Госжилнадзор: справки о регистрации, об отсутствии судимости, выписки из реестров, квитанция об уплате госпошлины и так далее. Чтобы получить лицензию, нужно подготовить копии квалификационных аттестатов и список МКД, которые будут находиться под управлением.
2. Сдача экзамена. Хотя это требование обязательно лишь для руководителя, желательно, чтобы тесты сдал весь руководящий состав, тем более, что это бесплатно. УК не может функционировать без квалифицированного руководителя, а случае необходимости несложно будет найти директору достойную замену.
3. Подача заявления в Госжилнадзор и лицензирование.

В среднем процесс длится 35-45 дней. Особое внимание жилинспекция уделяет проверке пакета документов. Все данные должны соответствовать реальному положению дел в компании.

После этого лицензионная комиссия принимает решение.

Детальнее о том, в чем заключаются лицензионные требования к управляющим компаниям ЖКХ.

Принятие МКД в управление

Основанием, по которому УК принимает МКД в управление, является публичный договор. Это соглашение устанавливает права и обязанности компании по выполнению работ или оказанию услуг клиентам, а также определяет привилегии и ответственность жильцов.

Управляющая организация должна проводить работы и предоставлять услуги собственникам жилого дома согласно установленным обязательствам.

Заключение договоров с жильцами

Договор – главный документ, устанавливающий отношения между коммунальными работниками и владельцами жилплощади. Если на общем собрании собственники квартир выбрали домоуправляющую компанию, то договор заключается с каждым из них индивидуально.

Если управляющей организаций является товарищество собственников жилья, то соглашение заключает ТСЖ от лица всех хозяев квартир.

В договоре детально указываются обязанности УК, перечень и объем услуг, их стоимость и частота проведения работ. Обязательные пункты, которые отображаются в документе:

• перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общедомового имущества;
• состав общей собственности;
• порядок внесения и размер платы за коммунальные услуги, содержание жилья;
• надзор за выполнением УК своих обязанностей.

Ознакомьтесь, какие еще положения включает в себя договор с управляющей компанией.

Права и обязанности УК

Для начала перечислим обязанности, возложенные на управляющую организацию:

• оказание максимально возможного количества услуг по содержанию МКД. Детали содержатся в соглашении между жителями и УК;
• проведение капитального и текущего ремонта;
• прием и расчет коммунальных платежей;
• распределение средств на благоустройство дома;
• создание условий для безопасной эксплуатации МКД.

1. Этот перечень может быть расширен.
2. Управляющая компания имеет право:

• информировать уполномоченные органы о незаконной перепланировке, других неразрешенных способах использования жилья, нежилых площадей;
• взыскивать задолженности с жильцов;
• распоряжаться резервными средствами для проведения работ;
• требовать от жильцов или исполнителей полного возмещения убытков, возникших по их вине;
• реализовывать другие права на основании положений договора или нормативных актов.

В своей деятельности УК должна соблюдать интересы жильцов, находить компромисс в спорных ситуациях. Если фирма не выполняет функции, указанные в договоре, к ней применяются штрафные санкции.

Узнайте, какие есть ещё права и обязанности управляющей компании многоквартирных домов.

Заключение

Создание управляющей компании с нуля – процесс трудоемкий. Но если заранее подготовиться к процедуре, продумать алгоритм действий, учесть нюансы, сделать это будет гораздо проще. Открытие УК предусматривает регистрацию организации, сдачу руководителем специального экзамена, получение лицензии на деятельность и заключение договора с жильцами МКД.

Как создать управляющую компанию в сфере ЖКХ?

В России под этим понятием подразумевают организации, которые занимаются управлением в системе жилищно-коммунального хозяйства (далее – ЖКХ).

Как открыть управляющую компанию с нуля сегодня, в 2020 году?

Что входит в обязанности УК?

Прежде чем переходить к вопросу об открытии УК, нужно выяснить, какие задачи стоят перед этой организацией:

• косметический ремонт в подъездах, капитальный ремонт дома;
• поддержание в доме чистоты и порядка;
• уборка придомовой территории;
• подготовка дома к летнему и зимнему сезону;
• текущие работы: замена лампочек, стекол, установка лавочек и т. д.;
• работа с жильцами дома: прием заявок, рассмотрение, решение проблем собственников.

Открытие УК: пошаговый процесс

Что нужно, чтобы открыть управляющую компанию? Для этого следует пройти ряд сложных этапов. Нижеприведенная пошаговая инструкция поможет разобраться в порядке создания управляющей компании:

Шаг 1. Определиться, с каким домом (домами) будет работать юридическое лицо

• Для этого нужно инициировать проведение собрания, на котором должны присутствовать собственники квартир дома.
• Решении об избрании управляющей компании принимается только в том случае, если «за» проголосует не меньше 50% собственников.
• Второй вариант – можно стать участником торгов в местном муниципалитете и выиграть лот.

Шаг 2. Составить бизнес-план

Составление бизнес-плана – обязательный этап, поскольку при его отсутствии невозможно понять, какую абонплату выставлять собственникам квартир.

При составлении плана нужно учитывать все риски, прогнозируемую прибыль, затраты, цели и т. д.

Шаг 3. Создать предприятие

Открыть УК может только субъект предпринимательской деятельности – ЗАО, ООО, АО и т.п. Если предприятие имеется, тогда в уставных документах нужно дополнить виды деятельности.

Шаг 4. Руководитель УК должен сдать квалификационный экзамен

Для подтверждения компетентности в вопросах соблюдения требований к качеству предоставляемых услуг руководителю УК нужно сдать квалификационный экзамен, чтобы получить квалификационный аттестат.

Для прохождения аттестации создается специальная лицензионная комиссия из состава работников жилищной инспекции и органов местного самоуправления. Экзамен сдается в специальном помещении надзорных органов.

По законам РФ запрещено проходить аттестацию руководителей УК в коммерческих организациях. Тестирование проводится на бесплатной основе.

Для прохождения экзамена будущему руководителю УК нужно подать соответствующее заявление в муниципалитет. В течение 2 недель после принятия заявления комиссия дает ответ – когда и в какое время претенденту нужно явиться на экзамен.

Шаг 5. Получить лицензию для ведения деятельности в сфере ЖКХ

Деятельность управляющих компаний возможна только после того, как будет получено разрешение государства. Процесс получения такого бессрочного документа называется лицензированием.

Чтобы руководителю УК выдали лицензию, его компания должна соответствовать определенным требованиям:

• регистрация предприятия на территории РФ;
• компания должна работать согласно уставу;
• наличие штата работников – дворников, электриков, сантехников и др.;
• УК должна иметь необходимое оборудование и технику для выполнения возложенных на нее задач;
• обязательное наличие собственного нежилого помещения у УК.

Руководитель УК должен иметь соответствующую квалификацию (пройти тестирование и получить сертификат), у него не должно быть непогашенных судимостей.

Как получить лицензию? Для получения лицензии претенденту на право управления МКД нужно подать заявление в Госжилнадзор того региона, где находится дом. К заявлению нужно приложить такие документы: справка о регистрации предприятия, квитанция об оплате госпошлины, справка об отсутствии судимости руководителя УК.

После регистрации и проверки документации все материалы Госжилнадзор передает дальше – в лицензионную комиссию. Именно эта инстанция принимает решение о выдаче лицензии. При положительном исходе документы передаются снова в Госжилнадзор, где и выдается лицензия.

Шаг 6. Оборудовать помещение, сформировать штат сотрудников, закупить оборудование

После получения лицензии останется только подыскать помещения под офис управляющей компании, нанять работников (заместителя управляющего, бухгалтера, электрика, сантехника, инженера, уборщицу, дворника и т. п.), закупить необходимое оборудование и инвентарь (ведра, швабры, лестницы, сварочное оборудование, насосы, помпы и др.).

Шаг 7. Заключить договор с жильцами МКД

Договор может быть подписан с каждым собственником квартиры либо с уполномоченным представителем совета дома. Обычно жильцы дома выбирают второй вариант.

Для заключения соглашения нужно инициировать проведение общего собрания, на котором стоит рассмотреть предложенный УК вариант договора, ознакомиться с ним (желательно привлечь к этому делу опытного юриста), подписать соглашение.

Шаг 8. Заключить договоры с поставщиками услуг

После заключения договора с жильцами МКД руководитель УК должен заключить договор о предоставлении услуг с энергонадзором, водоканалом, предприятием по вывозу мусора, с организацией, которая занимается установкой и обслуживаем лифтов, домофонов и др.

Шаг 9. Создать сайт УК

Для свободного доступа к информации о деятельности УК необходимо создать свой сайт. И хоть в законе это не определено (управляющим компаниям необязательно создавать свой сайт), все же наличие своего веб-сайта облегчает жизнь руководства УК.

При отсутствии сайта УК все равно придется оповещать людей о проделанной работе, об использовании общего имущества, о проведенных собраниях, об отчетах и т. д. Эту информацию в обязательном порядке будут требовать местные органы власти, прокуратура.

Если же УК будет игнорировать это требование, то она даже может быть привлечена к административной ответственности.

Стоимость открытия УК

Чтобы открыть управляющую компанию, нужно рассчитать, какая сумма понадобится на развитие компании, на потребности сотрудников, заработную плату и так далее.

Примерный расчет:

• аренда офиса – от 50 тыс. руб. в зависимости от местоположения и площади помещения;
• закупка мебели, оргтехники, инвентаря, оборудования – минимум 300 тыс. руб.;
• заработная плата работникам – от 200 тыс. руб. в месяц;
• обслуживание дома, ремонтные работы и т. п. – от 500 тыс. руб.

Итого: для открытия управляющей компании нужно не меньше 1,5 млн. руб. на начальном этапе.

Стоит ли браться за дело?

Выгодно ли открыть управляющую компанию? Затраты на открытие УК, закупку оборудования окупаются за 2-3 года, но при условии, что управляющая компания будет обслуживать не один дом, а хотя бы 3-4 домами.

Для стабильного дохода желательно, чтобы УК работала с пятью домами. Постепенно можно увеличивать их количество, однако специалисты не советуют сразу набирать много домов, поскольку на их обслуживание сразу будет уходить много физических усилий и материальных затрат.

Задача на начальном этапе – заработать положительную репутацию, а если взять сразу много домов, а по факту не выполнять своих обязательств, то исход будет очевиден, отрицательный результат будет налицо.

Совет тем, кто хочет открыть УК впервые: чем новее будет дом, тем лучше. Старые дома нуждаются в кропотливой работе: в них нужно менять трубы, канализацию, крышу, ремонтировать подъезды и т. д.

В новых домах таких проблем еще нет, поэтому в обслуживании они не приносят проблем. А своевременно делать косметический ремонт – это не такая уж и сложная задача.

Необходимые документы

Какие документы нужны для открытия управляющей компании? Для открытия нужно подготовить следующие документы:

• заявление о государственной регистрации управляющей компании;
• решение об организации УК;
• устав компании;
• договор учредителей (если УК создается несколькими лицами);
• приказ о назначении директора УК;
• квитанция об оплате госпошлины.

Важные моменты

Перед тем открыть УК с нуля, нужно разобраться в некоторых нюансах такого бизнеса:

• если руководителем организации будет являться один человек, тогда нужно выбрать организационную форму – общество с ограниченной ответственностью;
• если у управляющего есть собственное помещение, где может разместиться офис, тогда он сможет неплохо сэкономить (не нужно платить за аренду помещения);
• к договору об услугах УК, заключающемуся с жильцами дома, нужно приложить документы, в которых будут отображаться планируемые работы или услуги, размер платы за ремонт и содержание общедомового имущества;
• договор с жильцами МКД нужно составить еще до момента проведения собрания, чтобы на собрании жильцы могли ознакомиться с текстом документа, передать его на рассмотрение юристу.

Детально описанный процесс того, как создать управляющую компанию в сфере ЖКХ с нуля – непростое и трудоемкое дело. Но если подготовиться ко всей процедуре, ознакомиться с пошаговой инструкцией и четко соблюдать ее, учитывая все нюансы, то станет намного проще.

Основные моменты при открытии УК: регистрация юридического лица, сдача экзамена, заключение договора с жильцами МКД, получение лицензии на ведение деятельности.

Как открыть управляющую компанию с нуля: пошаговая инструкция

При открытии управляющей компании с нуля потребуется соблюсти ряд обязательных процедур, предусмотренных законодательством. Управляющая компания не сможет работать без зарегистрированного юридического лица, лицензии, офиса. Придется подобрать необходимые документы, определиться со структурой и разработать бизнес-план.

Порядок действий по созданию УК

При создании управляющей компании нужно выполнить определенный порядок действий:

• зарегистрировать юрлицо;
• оформить лицензию управляющей компании;
• подобрать офис для работы персонала. Желательно в здании, управление которым будет осуществляться, либо вблизи от него;
• принять на работу специалистов;
• принять в управление МКД;
• заключить договор управления с хозяевами жилья.

Для создания управляющей компании необходимо разработать бизнес-план и определиться со структурой.

Входить в состав руководства и открывать предприятие, управляющее фондом жилья, могут только граждане, не имеющие судимости за правонарушения в сфере экономики.

Законодательные документы, регламентирующие открытие УК

Законы об управляющих компаниях содержатся в следующей нормативно-правовой документации федерального уровня:

• в Жилищном кодексе;
• в ФЗ РФ № 185 «О фонде содействия реформированию ЖКХ»;
• в Правилах и нормах технической эксплуатации жилого фонда;
• ФЗ РФ № 261 «Об энергоснабжении….»;
• ПП РФ № 1075 «О тарифах в сфере теплоснабжения»;
• ФЗ РФ № 416 о регуляции тарифов водоснабжения и водоотведения;
• ФЗ РФ № 255, существенно ужесточающем условия лицензирования организаций, которые будут управлять домами;
• статьях гражданского законодательства.

Необходимые документы

Чтобы открыть свою УК с нуля, потребуется подготовить следующую документацию:

• заявление по установленной форме № Р11001 от 2002 г. на то, чтобы управлять домом;
• уставная документация;
• свидетельство о принятии на учет в ФНС;
• подтверждение о регистрации компании;
• сведения из ЕГРЮЛ;
• протокол собрания о формировании компании;
• учредительное соглашение управляющей организации;
• распоряжение о назначении руководителя;
• согласие от владельца офиса о нахождении в нем УК или соглашение об аренде;
• чек об уплате госпошлины.

Процедура получения лицензии

Лицензирующая документация выдается Госжилинспекцией. Для создания управляющей компании ЖКХ с нуля учредителям рекомендуется следовать пошаговой инструкции:

• оформить в аренду либо приобрести офис, где будут трудиться сотрудники;
• купить инвентарь и оборудование для проведения работ по управлению;
• управляющей компании нужно следовать правилу неразглашения индивидуальной информации;
• персонал управляющей организации должен состоять из компетентных сотрудников;
• руководящему составу нужно иметь свидетельства о повышении квалификации;
• сдать экзамен на соответствие квалификации.

Госжилинспекция выдает лицензию управляющим компаниям на деятельность.

После успешных экзаменационных испытаний руководителю будет выдан сертификат о повышении квалификации. Экзаменационные вопросы касаются законодательных актов в сфере предпринимательства.

Далее, после предоставления перечня перечисленной выше документации и сертификата, руководителю будет выдана лицензия на управление жилым фондом.

Свидетельство о регистрации в налоговом органе юридического лица

В фискальную структуру по месту нахождения офиса управляющего предприятия подается заявление на регистрацию компании ЖКХ определенной формы собственности. К заявлению потребуется приложить соответствующий пакет документов.

На дальнейшем этапе действий по открытию управляющей компании надо оформить регистрацию в ПФР, соцстрахе и в статистике. Для этого нужно иметь юридический адрес, на который будет отправляться вся документация. При подборке адреса надо остерегаться мошенников, предлагающих адреса, на которых оформлено несколько десятков юрлиц.

Для осуществления регистрации управляющей компании нужен только уставный капитал. Он может быть представлен имуществом стоимостью до 20 тыс. руб.

Затем руководителю потребуется выбрать банковское учреждение, для открытия расчетного и накопительного счетов. Условием открытия последнего будет внесение как минимум половины от суммы уставного капитала.

Оставшуюся часть придется перечислить на протяжении 1 года после завершения регистрации.

При открытии организаций, управляющих жилым фондом, нужно иметь в виду, что их деятельность будет основательно отслеживаться.

Если на протяжении 12 месяцев на УК будет выписано 2 административных протокола, то компания лишится лицензии. Величина штрафных санкций составит 200 тыс. руб.

Структура управляющей компании

Структурные особенности управляющей компании зависят от ее размеров, количества домов, состоящих на балансе организации:

1. Руководит управляющей компанией директор. Его обязанности состоят в осуществлении надзора за деятельностью УК.
2. За каждым домом либо их группой, для более эффективной деятельности, рекомендуется закрепить начальника. Ему нужно осуществлять контроль над ходом работ на участке, следить за выполнением требований безопасности. Работа с хозяевами жилья и государственными структурами, осуществляющими контрольные мероприятия, также входит в круг обязанностей начальников.
3. Услуги, которые обязана предоставлять управляющая организация жильцам дома, выполняются персоналом, состоящем в штате УК.

Пример разработки бизнес-плана управляющей компании ЖКХ

Чтобы открыть в сфере ЖКХ управляющую компанию, надо разработать программу финансирования и работ по созданию юридического лица. Бизнес-план управляющей компании ЖКХ должен содержать определенные пункты, заключающие в себе набор необходимых операций:

• цели предприятия, обслуживающего имущество МКД;
• величина инвестиций и стартового капитала;
• сумма расходов;
• вероятные сложности при управлении жильем.

В качестве целей, для которых возникла потребность создать управляющую компанию в сфере ЖКХ, можно отметить:

• извлечение прибыли из управления жилой постройкой;
• предоставление собственникам помещений качественных услуг в области ЖКХ;
• добиться постоянной рентабельности от деятельности в области управления МКД.

Этот перечень может дополняться другими задачами, выполнение которых потребуется от учредителей управляющей компании.

Чтобы организовать УК, потребуются инвестиции. Их минимальная сумма соответствует величине вложений для ООО (ОАО и так далее). Если юридический статус организации определен, как ООО, то величина наименьших вливаний в Уставный капитал будет равняться 10 тыс. руб.

Если руководство хочет создать управляющую компанию ЖКХ с нуля для работы с большим количеством домов, то сумма инвестиций существенно увеличится. Для успешной работы в этом направлении сумма вложений должна равняться 20-25 млн. руб.

Затраты

При открытии коммунального хозяйства для управления МКД учредителям потребуется подготовить деньги для покрытия следующих затрат:

• аренда офиса для управляющей организации;
• возмещение расходов на транспорт;
• приобретение специального оборудования;
• принятие на работу персонала;
• закупка расходных материалов;
• прочие затраты.

Необходимо накопить денежный капитал на первоначальные траты при открытии коммунального хозяйства.

Полный перечень расходов будет определяться обязанностями, закрепленными за управляющей организацией. Для оптимизации затрат следует найти поставщиков и партнеров, которые смогут сотрудничать постоянно и предоставлять скидки.

Рентабельность управляющей компании

На основе статистических данных, показатели рентабельности дела по управлению домами не превышают показателя в 5-10 %. Формирование прибыли происходит за счет оплаты жильцами МКД услуг, предоставляемых УК, за вычетом расходов на текущие ремонтные работы. Тарификация услуг производится на законодательном уровне. Самостоятельно повысить сумму тарифа не получится.

Поэтому, для увеличения рентабельности, можно прибегать к следующим приемам:

• добиваться большей эффективности работы сотрудников (использование услуг временных работников, предоставляющих сервис в сфере ЖКХ, распределение нагрузки граждан, работающих по трудовому договору);
• внедрение энергосберегающих технологий;
• передача в аренду нежилой части МКД (мансард);
• оказывать жильцам дома дополнительный спектр услуг.

К последнему пункту можно отнести перечень услуг:

• ремонтные работы внутри помещения;
• установка приборов учета;
• ремонт, покупка оборудования и запасных частей;
• услуги охранника на автостоянке, консьержа в подъезде и прочее.

Показатели рентабельности увеличиваются по мере принятия на баланс новых МКД, что обеспечивает постоянную нагрузку на персонал, работающий в компании по обслуживанию домов. Для получения прибыли в управление необходимо взять не меньше 5-ти домов.

Перед созданием УК потребуется принять во внимание риски, сопровождающие данную деятельность:

• потребность в значительной величине инвестиций;
• кадровый дефицит;
• необходимость следовать рекомендациям муниципалитета;
• невысокая рентабельность;
• возможное изменение законодательства в сфере управления многоквартирным жилым фондом, что может непредсказуемым образом сказаться на деятельности УК.

Что требуется для получения в управление МКД

Для получения в управление МКД потребуется выполнить одно из следующих действий:

• получить право управлять домом на конкурсе;
• договориться с хозяевами квартир о расторжении договора управления с организацией, предоставляющей услуги в настоящий момент, и заключении соглашения с новой компанией.

Для осуществления 2-го способа следует потратиться на рекламу созданной УК. Нужно доказать хозяевам квартир, что новая компания лучше предыдущей по качеству предоставляемых услуг. Необходимо, чтобы жители поняли: им необходимо явиться на собрание, инициатором которого является руководство новой УК.

Убедить хозяев жилья в необходимости перехода в новую фирму по управлению можно на собрании собственников жилья. Решение о смене УК считается принятым, если протокол будет подписан более чем половиной владельцев собственности в доме.

Управляющей компании необходимо убедить жителей МКД о переходе в свое управление.

Для МКД, жители которого не сумели самостоятельно выбрать УК, управляющая структура определяется по итогам конкурса, проводимого муниципалитетом. С перечнем таких МКД можно ознакомиться на официальном веб-ресурсе местных властей. Чтобы участвовать в конкурсе, претенденты должны подавать заявки.

Заявка на участие в конкурсе

Помимо самой заявки, руководство УК должно предоставить следующие бумаги:

• официальные бумаги с наименованием юрлица, его формой, адресными данными;
• выдержку из ЕГРЮЛ;
• выписки из банковского учреждения о наличии расчетного и накопительного счетов;
• финансовую документацию;
• сведения о соблюдении претендентом конкурсных условий;
• свидетельства о выполнении финансовых обязательств перед подрядными организациями за обслуживание МКД.

Что делать после получения дома в управление

Если решение о переходе в новую УК принималось на собрании граждан, проживающих в МКД, то потребуется новое собрание.

На нем руководству следует обсудить с хозяевами детально все условия предстоящего соглашения. Как только будет достигнуто согласие, можно приступать к оформлению договора.

Этот документ должен быть завизирован каждым собственником недвижимого объекта, для чего вновь созывается собрание.

В соглашении многоквартирного дома с управляющей компанией прописываются следующие положения:

• задачи подписываемого соглашения;
• описание предоставляемых услуг управляющей организацией;
• права и обязательства участников;
• стоимость услуг, предоставляемых компанией;
• способ перечисления денег гражданами, живущими в доме;
• периодичность и порядок отчетности о деятельности УК.

Каждый жилец МКД обладает правом внесения корректировок в соглашение и высказывания предложений. Если кто-либо из живущих в МКД отказывается от подписания договора, то это не является основанием для неуплаты полученных услуг. Соглашение может быть оформлено на промежуток от 1 года до 5 лет.

Как самостоятельно открыть управляющую компанию ЖКХ | Все по шагам

Создание управляющей компании (УК) позволяет участвовать в управлении МКД по результатам конкурса, либо путем заключения договора с собственниками жилых и нежилых помещений. В этой статье расскажем, как создать управляющую компанию ЖКХ, быстро приступить к деятельности по управлению домом.

Зачем нужно создавать управляющую компанию

Собственники МКД должны выбрать форму управления
и содержания общедомовым имуществом и придомовой территорией. ЖК РФ допускает
выбрать:

• непосредственное
  управление МКД, когда все решения будут приниматься на общих собраниях
  собственников;
• товарищество
  собственников жилья (ТСЖ), которое создается в форме юридического лица;
• заключение
  договора с управляющей компанией, которая занимается обслуживанием МКД на
  профессиональной основе.

Если собственники не выберут формат
управления, местные власти обязаны провести конкурс и сами выбрать УК для обслуживания
дома.

Управляющая компания может создаваться
только как юридическое лицо. Законодательство не ограничивает выбор формы
предприятия – ОАО, ООО, и т.д. Главной целью создания УК является извлечение
прибыли от основного вида деятельности.

Характер коммерческой деятельности
подразумевает, что деятельность УК должна быть направлена на получение дохода
от содержания и управления жилыми домами. В сфере ЖКХ эта задача многократно
усложняется, ввиду ненадлежащего состояния жилфонда, жестким контролем со
стороны государства.

Как открыть управляющую компанию

Как создать управляющую компанию ЖКХ с
нуля и приступить к работе? Для открытия любого юридического лица требуется
один или несколько учредителей. Они должны принять решение о создании компании,
сформировать уставный капитал, выбрать и утвердить единоличного руководителя
Данное правило действует и при создании УК. В состав участников УК  могут входить:

• физические
  лица;
• юридические
  лица любой формы собственности, за исключением случаев, прямо указанных в законе
  (например, не могут входить в состав учредителей бюджетные учреждения).

Порядок определения долей участников утверждается
в соглашении сторон при подготовке учредительных документов. Размер доли будет
иметь существенное значение при распределении прибыли, принятии решение по
вопросам текущей деятельности, при ликвидации предприятия и разделе оставшегося
имущества.

Узнайте больше  Выделение доли в праве собственности на недвижимость

Наиболее популярной формой юридического
лица для создания УК является Общество с ограниченной ответственностью (ООО).
Такой выбор обусловлен простотой создания и регистрации ООО, наличием нескольких
схем налогообложения и доступных видов деятельности, относительной простотой
управления и отчетности.

Как открыть управляющую компанию с нуля?
Для этого нужно провести первое собрание учредителей компании, рассмотреть
следующие вопросы:

• принятие
  решения о создании УК, утверждение наименование, юридического адреса и т.д.;
• утверждение
  устава предприятия;
• порядок
  формирования уставного капитала, определение размера долей для каждого
  собственника;
• утверждение
  кандидатуры единоличного руководителя (если закон не предусматривает иной
  порядок утверждения руководящего состава);
• назначение
  лица, ответственного за регистрацию УК в ИФНС.

Для некоторых форм юридических лиц нужно
принять дополнительные решения. Например, при создании АО нужно решить вопрос с
выпуском акций и регистрации первичной эмиссии. Для ООО с одним участником все
решения принимаются единственным учредителем.

На стадии подготовки устава нужно
предусмотреть все особенности будущей деятельности управляющей компании. Для
этого в документе отражаются все направления работы, связанные с управлением и
содержанием МКД. Выбранные виды деятельности будут позже продублированы в
заявлении о регистрации юридического лица, которое направляется в ИФНС.

Важно! Виды экономической деятельности
можно изменить в процессе работы УК. Однако их точное указание поможет быстро получить
лицензию и приступить к текущей работе.

Помимо стандартных форм УК, допускается
создание компаний, которые будут выполнять работы и оказывать услуги в сфере
жилищно-коммунального хозяйства, без принятия дома на обслуживание. Чтобы открыть
такую компанию в сфере ЖКХ нужно указать соответствующие виды деятельности, связанные
с предоставлением коммунальных услуг гражданам.

После утверждения учредителями решений, нужно оформить протокол, заполнить заявление и пройти регистрацию УК в налоговых органах. Разберем процесс создания компании в виде пошаговой инструкции.

Под управление УК можно передать любой многоквартирный дом.

Создание управляющей компании ЖКХ: пошаговая процедура

Пошаговая инструкция для создания управляющей компании ЖКХ, заключается
в прохождении обязательных стадий:

• принятие
  учредителями решения об открытии УК, утверждение учредительных документов, назначение
  директора;
• заполнение
  заявления в ИФНС (например, для ООО заполняется бланк Р11001), удостоверение
  его нотариусом;
• представление
  документов в ИФНС, в том числе в электронной форме;
• регистрация
  предприятия, внесение сведений в ЕГРЮЛ;
• выдача
  листа записи ЕГРЮЛ, свидетельства ИНН, иных документов заявителю;
• получение
  лицензий, необходимых для начала деятельности.

Узнайте больше  Можно ли отказаться от автокредита?

Точный перечень этапов регистрации УК
могут отличаться, в зависимости от формы предприятия. Например, для акционерных
обществ дополнительным этапом является выпуск акций, регистрация эмиссии.

Документы, направляемые в ИФНС, должны содержать все сведения о компании. Это относится и к информации, отраженной в заявлении в ИФНС. Заявитель должен указать коды основного и дополнительных видов деятельности по ОКВЭД. Неверное указание кодов создаст проблемы при получении лицензии на обслуживание жилфонда.

После совершения регистрационных
действий, представитель УК получит:

• свидетельство
  ИНН;
• лист
  записи ЕГРЮЛ;
• заверенные
  копии учредительных документов.

Основанием для начала работы является внесение сведений в ЕГРЮЛ. С этого момента юридическое лицо приобретает полную правоспособность, может обращаться за получением лицензии.

Сведения об управляющей компании и отчетах о ее работе будут доступны на едином федеральном портале.

Лицензирование УК

В сфере лицензирования управляющих
компаний ЖКХ возможны следующие направления:

• лицензирование
  деятельности по управлению МКД;
• лицензирование
  деятельности по содержанию и ремонту общего имущества МКД;
• аттестация
  руководящего состава УК, прохождение квалификационных испытаний.

Без прохождения указанных процедур, УК не имеет права принимать под управление жилые объекты. Выполнение работ и оказание услуг без наличия лицензии повлечет привлечение руководителя и юридического лица к административной ответственности. Про лицензирование управляющей компании мы подробно рассказывали в предыдущем материале, читайте по ссылке.

О наличии или отсутствии лицензии можно
узнать из единого федерального реестра. Также о наличии лицензии компания
должна уведомить собственников МКД, на стадии принятия решения и
оформления  договора.  Такие же сведения указываются  при подаче заявки на конкурс по отбору
управляющих организаций.

После регистрации и получения лицензий управляющая компания может осуществлять заявленные виды деятельности. Для этого нужно принять на управление один или несколько домов по договору с жильцами или местной администрацией.

Узнайте больше  Проект перепланировки квартиры в МКД

Подробнее о лицензировании управляющих компаний, критериях к оборудованию и персонале можно узнать в материале нашего партнера.

Как выбрать управляющую компанию

Закон предусматривает два варианта
выбора УК для управления домами:

• путем
  проведения открытого конкурса, организатором которого является местный орган
  власти;
• путем
  выбора УК на рынке собственниками жилых и нежилых помещений в МКД.

Выбор компании для управления домами
осуществляется местной администрацией, если жильцы самостоятельно не
определились с выбором способа управления, либо вообще не рассматривали этот
вопрос.

Если проводится открытый конкурс, могут
передаваться на управление сразу несколько домов. Подать заявку может любая УК,
имеющая лицензию, отвечающая  условиям
конкурсной документации. После выбора лучшей из предложенных заявок,
организатор конкурса заключает с УК договор на управление.

Оптимальным вариантом для жильцов является
самостоятельный выбор управляющей организации. В этом случае можно оценить
результаты работы УК за предыдущие годы, выяснить финансовое и имущественное
положение предприятия, провести личные встречи с представителями компании.

Чтобы УК начала работу по управлению
домом и содержанию придомовой территории нужно:

• провести
  общее собрание собственников;
• рассмотреть
  и одобрить решения о передаче дома под управление и о заключении договора на
  обслуживание;

Принципы создания управляющей компании ЖКХ: пошаговая процедура и рентабельность предприятия

Итак, вы решили начать собственный бизнес, да не где-нибудь, а в сфере ЖКХ. Открыть управляющую компанию? А почему бы и нет — перспектива заманчивая.

Особенно, если учесть, что в этой сфере не придется отбиваться от конкурентов и яростно бороться за клиентуру. Но все так просто кажется только на первый взгляд — ведь в 2015 году требования для оформления и деятельности управляющих компаний были серьезно ужесточены.

Показать содержание

Виды УК и законы, регламентирующие их деятельность

Управляющей компанией называется организация (юр.лицо или предприниматель), которая обеспечивает управление многоквартирными домами. УК существует несколько типов:

• собственно управляющие (только управляют);
• эксплуатационные (обеспечивают на должном уровне техническое и санитарное состояние, коммунальные услуги);
• гибридные (сами управляют и обслуживают, третьи лица им не нужны).

Вне зависимости от типа компании, УК должны сами или через иные организации обеспечивать бесперебойную эксплуатационную и ремонтную деятельность (снабжение МКД энергоресурсами, подготовку к отопительному сезону и пр.), а также организационную деятельность (работать со счетами и документами, отвечать собственниками на жалобы, заявления и т.д.).

Деятельность УК жилищно-коммунальной сферы закреплена в соответствующей отрасли законодательства РФ. К основным законодательным актам относятся следующие:

Создание управляющей компании ЖКХ: пошаговая процедура

Чтобы организовать управляющую компанию с нуля потребуется придерживаться следующей инструкции:

• зарегистрировать юридическое лицо;
• пройти лицензирование и аттестацию;
• набрать технический персонал и оборудовать помещение;
• взять дом в управление;
• приступить к оформлению и заключению договоров и осуществлению деятельности.

Какая документация понадобится, чтобы создать УК?

Здесь все будет зависеть от того, будете ли вы создавать новую организацию или «перекроите» уже существующую. Допустим, вы остановились на первом варианте. Потребуется запастись следующими бумагами:

• заявление на регистрацию (форма №Р11001 от 2002 года);
• Устав;
• протокол собрания о создании управляющей компании;
• учредительный договор;
• приказ о назначении директора;
• гарантийное письмо от собственника помещения ( он согласен с тем, что вы планируете разместить там исполнительную организацию); либо договор аренды, если вы снимаете помещение;
• квитанция госпошлины.

Если же вы не создаете новую УК, а вносите изменения в уже существующую, то будут нужны:

• Устав в обновленной редакции;
• заявление о регистрации изменений — форма №Р13001 от 2002 года;
• протокол собрания, где решался вопрос о внесении изменений.

Соответственно вносятся нужные изменения в учредительные документы управляющей компании.

Для этого потребуется оформить юрлицо — АО, ООО и т.д.. В зависимости от типа юрлица в налоговую службу подается соответствующее заявление и документы.

Затем необходимо встать на учет в Пенсионный фонд, в фонд социального страхования и в орган статистики.

Нужно также наличие собственного юридического адреса, куда будет доставляться вся корреспонденция.

Внимание! Осторожнее с посредниками, услужливо предоставляющие адреса по первому требованию — часто оказывается, что это так называемый «массовый» адрес. В этом случае в регистрации могут отказать.

В начальном капитале нет потребности. Возможно внести только уставной — его вы можете внести в виде имущества на сумму не больше двадцати тысяч рублей.

Также потребуется выбрать банк, с которым нужно будет сотрудничать. В банке открываются накопительный и расчетный счета. Хотя бы половину уставного капитала на накопительный придется внести — оставшуюся нужно будет «докинуть» в течение двенадцати месяцев после регистрации.

Лицензирование

Современное законодательство сделало этот процесс обязательным для ЖКХ. Получение лицензии происходит по решению Госжилнадзора. При нарушении законодательства лицензии УК могут лишить.

Набор персонала и оборудование помещения

Для функционирования УК потребуются специалисты и оборудованный офис. В штат работников должны входить:

• Главный инженер и другой руководящий состав. Он должен быть мастером своего дела, прекрасно разбирающимся во всем, что касается эксплуатации зданий.
• Прочий персонал. Его костяк также должны составлять аттестованные специалисты (это не относится к техперсоналу — дворникам, например).

Должна быть налажена круглосуточная посменная работа операторов. Это необходимо, чтобы оперативно среагировать, если раздастся звонок от жильца, сигнализирующий о поломке одной из коммуникационных систем. Поэтому, помимо офисных помещений с оргтехникой, нужно устроить диспетчерскую, провести телефонную линию. Нужен будет также инвентарь, расходные материалы.

Что ещё нужно для открытия организации?

Потребуется разработка учетной политики, составление перечня работ и услуг. А в дальнейшем, заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями (о задолженности УК перед РСО, читайте тут).

Кроме прочего, вам потребуется отсутствие судимости. Как это ни покажется странным. Причем, тяжесть, как таковая, по сути даже не имеет значения. Компаниям, сотрудники которых были судимы за экономическое преступление, или всего лишь имели временный запрет на экономическую деятельность (КоАП), не разрешат управлять жилыми домами.

Как организовать принятие МКД?

Важно! Прежде всего вам придется, заручиться поддержкой жильцов, провести для этого с ними агитационные беседы. Ничто вам не даст такой старт, как хорошая репутация — жители должны убедиться, что не ошибаются доверяясь вам, что вы сумеете грамотно управлять и разрешать конфликтные ситуации.

Вопрос о выборе (как и о смене) управляющей компании утверждается на общем собрании жителей дома. Решается вопрос, каким образом компания будет управлять домами, как часто будут проходить собрания и в какой форме (очные или заочные).

Последнее означает, что собственникам предложат заполнить особые бюллетени. Также утверждается техническая документация.

Заключение договоров

В соответствии с Жилищным кодексом (ст. 162 ЖК) УК обязаны заключить договор с каждым хозяином квадратных метров. На основании его возникают взаимные обязательства, также и что касается оплаты за услуги (ст. 155). Заключение такого договора обязательно и уклониться от него нельзя — ст.445 Гражданского кодекса РФ.

К договору об управлении многоквартирным домом обязательно должно быть приложение, в котором указаны: общее имущество дома, перечень обязательных работ и услуг с учетом инженерных коммуникаций данного здания, размер платы за содержание и ремонт (для ее расчета УК опирается на Приказ Госстроя РФ № 303 от 28 декабря 2000 года) и за коммунальные услуги, согласно статье 157 ЖК.

Рентабельно ли?

Справка! Процент рентабельности дела в жилищно-коммунальной сфере, к сожалению, не превышает 10 по оценкам аналитиков.

Это происходит, поскольку тарифы невысоки из-за также невысоких зарплат большинства хозяев жилых помещений. И устанавливаются эти тарифы государством. Повысить свою прибыль ЖКХ могут путем увеличения только тех тарифов, которые закон никак не ограничивает. Также компания может обогатиться за счет:

• предоставления в аренду нежилых помещений дома (например, мансард);
• партнерской площадки;
• привлечения жильцов в качестве клиентов на ремонт. Происходит это путем значительного понижения соответствующих тарифов. Выгодно всем — жильцы и не обращаются за этой услугой никуда, кроме как в управляющую компанию, а та получает стабильную прибыль.

На видео представлена информация, на чем зарабатывает УК:

Бизнес на ниве ЖКХ — дело не из легких и, честно скажем, не из самых прибыльных, хотя и почти без конкурентов. И, как и в любом бизнесе, здесь один в поле не воин. Вам потребуется найти нужных людей и еще раз все обдумать — по силам ли будет такой бизнес, только потом уже говорить о регистрации.