Как выселить жильцов из сдаваемой квартиры: каковы риски мошенничества при аренде жилья или при сдаче помещения аферистам, как снять недвижимость без обмана?

По статистике более 50 % людей, самостоятельно совершающих сделки по аренде или сдаче недвижимости, сталкиваются с мошенниками. Причем способы обмана постоянно совершенствуются, а обманщиком может оказаться как арендатор, так и арендодатель. Как не нарваться на аферистов, снимая или сдавая жильё в аренду? Постараемся ответить в данной статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону

+7 (499) 450-39-61
8 (800) 302-33-28

Это быстро и бесплатно!

Основные схемы мошенничества при аренде квартиры

Давайте рассмотрим основные приёмы, которые в наше время успешно применяют на практике предприимчивые аферисты. Итак, как обманывают арендодатели и арендаторы.

Вы хотите снять жильё

Итак, актуальные схемы мошенничества при съеме квартиры:

Низкая стоимость арендной платы

Как правило, позвонив по объявлению, вы узнаёте, что эту самую квартиру уже сдали, но для вас есть еще предложение, ничем не хуже этого. Но у другого варианта будет уже реальная стоимость.

Это самая безобидная схема, рассчитанная на то, что клиент согласится на предложенную новую стоимость, чтобы больше не тратить время на поиски другого жилья. И здесь вы потеряете только время.

Аренда по поддельным документам

В наше время подделать какие-либо документы не сможет только очень ленивый аферист. В крайнем случае, он может поручить это «специалистам». По этой схеме, преступник вступает в сговор с хозяином недвижимости и сдаёт её по фальшивым документам и через третьих лиц.

Когда квартиросъёмщик уже внёс задаток и успел некоторое время пожить в этой квартире, объявляется сам хозяин квартиры. Собственник заявляет, что был в отъезде и ничего об этом всём не знает и знать не хочет. Жилец оказывается на улице и, разумеется, без уже внесённых им денег.

Информационные агентства

Такие агентства занимаются предоставлением возможному клиенту списка квартир по достаточно низким ценам по сравнению с рыночными. И когда человек определяется с выбором, ему предлагают подписать договор без предпросмотра самой квартиры. Очень часто это срабатывает, и клиент, доверившись, расписывается в документе, даже не читая, но заплатив несколько тысяч рублей.

В этом случае, доверчивый человек либо вообще не находит этой квартиры, либо она уже сдана. И когда он возвращается в агентство, ему разъясняют, что он заплатил всего лишь за оказание, так называемых, информационных услуг. Согласно договору, оно так и есть – не подкопаться.

Досрочное выселение

В этом случае, собственник жилья, сданного в аренду, преднамеренно создаёт квартирантам невыносимые условия для проживания, либо предъявляет необоснованные претензии. Всё это делается для того, чтобы выселить жильца, не вернув ему при этом: ни залога, ни арендной платы.

Или еще один вариант. Арендодатель говорит клиенту, что сдаёт жильё на длительное время, а сам сдаёт на 2-3 месяца. Выигрывая, в этом случае, на разнице стоимости аренды на долгосрочный период и её стоимости на небольшой срок. А она составляет примерно 15-20 процентов.

Субаренда

Каждый горе-арендатор заплатил ему аванс за проживание и залог. Затем мошенник попросил дать ему пару дней, чтобы прибраться в квартире и убрался сам. А все арендаторы оказались перед закрытой дверью, потеряв внушительную сумму денег.

Псевдоагенты

Порой, аферисты сами звонят потенциальной жертве и выдают себя за сотрудников известных агентств недвижимости. Или же просто дают объявление от имени этих организаций. Они предлагают хорошее жильё по низкой цене и просят только небольшой процент за сотрудничество и конечно же – предоплату.

Доверчивый клиент, расставшись со своими денежками и не получив обещанной ему услуги, обращается непосредственно в агентство. А там уже выясняется, что такого объявления они не давали, и сотрудник с такой фамилией у них не работает.

Долевая собственность

Иногда бывают ситуации, когда сдают недвижимость, которая находится в долевой собственности. И остальные дольщики против. Но это становится известным уже после того, как клиент внёс задаток. В этом случае, договор аренды считается недействительным, а жильца выселяют.

Родственники

Мошенники представляются родственниками собственника. Рассказывают вам историю про то, как их близкий унаследовал эту квартиру, и она теперь пустует. Но, поскольку самому его родственнику заниматься этим всем некогда, то это жильё сдаёт за него он. А доверенность просто оформить еще не успели.

Развязка наступает, когда «занятой родственник» возвращается, скажем, из отпуска. Разумеется, он не понимает, что происходит и квартиранта выселяет.

Проданная квартира

Бывшие собственники недвижимости еще не съехали, а новый хозяин пока не заселился. И тогда такие нечистые на руку граждане, перед тем как выехать из своей бывшей квартиры, пытаются дополнительно подзаработать. Они быстренько сдают квартиру в аренду (ведь у них в паспорте есть прописка по этому адресу) и скрываются в неизвестном никому направлении.

Новый собственник, конечно, ничего не знает. А невезучий квартирант снова на улице.

Вы хотите жильё сдать

Арендодатели становятся жертвами мошенников не реже, а может, даже и чаще, чем арендаторы. В наше время найти порядочного квартиранта нелегко.

Рассмотрим актуальные схемы мошенничества при сдаче квартиры в аренду:

Здесь первое место занимает пресловутое «исчезновение». Квартиросъемщик просто сбегает раньше установленного договором срока, без предупреждения, и конечно же – без оплаты коммунальных услуг, интернета и т.д.
Субаренда. Когда ваш квартирант пересдаёт вашу собственность без вашего ведома третьим лицам. В худшем случае, квартиру превращают в хостел, а то и притон.
Ремонт в счёт арендной платы. Квартирант настаивает на том, что необходимо в данной квартире сделать ремонт. И он согласен сделать его сам за счёт арендной платы. Но, в результате, и ремонт не делается, и квартира не оплачивается.
Сделки с вашей недвижимостью. Под разными предлогами, аферисты у вас просят документы на собственность. После того, как они их получают, они уже могут и дарственную оформить на вашу квартиру, и продать её. Но такой вариант наименее вероятен.

Какое наказание предусматривается

Пока действующим законодательством РФ не предусмотрено определенной меры привлечения к ответственности конкретно за мошенничество в сделках, относящихся к аренде недвижимости. Поэтому применяют меры наказания, соответствующие п. 4 ст. 159 Уголовного Кодекса.

Для того, чтобы последовало наказание, необходимо признание правоохранительными органами факта мошенничества. А для этого:

необходимы доказательства совершения сделки по аренде недвижимости с целью последующего обмана;
сам обман должен быть направлен на получение финансовой выгоды.

Мошенничество с арендой/сдачей недвижимости является уголовным преступлением. В зависимости от степени причинённого ущерба, применяются такие меры наказания как:

штрафные санкции;
арест;
назначение исправительных работ;
лишение свободы от двух до десяти лет.

Размер штрафа и сроки остальных видов наказания зависят от того, действовал преступник один или был в сговоре еще с кем-то, а также от размера материального ущерба, нанесённого обманутому лицу. Судом могут быть назначены и штраф, и лишение свободы – одновременно.

Как избежать обмана

Здесь есть несколько общих рекомендаций: и для тех, кто хочет снять жильё, и для тех, кто его хочет сдать.

Как говорится: «Скупой платит дважды». Прежде всего, чтобы не стать жертвой аферистов, заключайте сделки с недвижимостью через известные риэлтерские агентства. Да, придётся заплатить им определённый процент, но помните, что потерять вы можете намного больше.
Никогда и никому не отдавайте документы на квартиру и, тем более, свой паспорт. Показать можно, но оставить под предлогом проверки – нет.
Всегда составляйте акт сдачи-приёма. Это поможет избежать неприятностей, связанных с порчей или утратой имущества.
Проверяйте личность человека в интернете. Про мошенников со стажем там уже может быть информация. Так можно проверять и арендаторов, и агентства, и потенциального квартиранта.

Правила для арендаторов

Если не хотите попасться на уловки недобропорядочных людей, следуйте простым рекомендациям:

Не позволяйте усыпить свою бдительность слишком низкой ценой.
Обязательно заключайте арендный договор. В нём всегда расписывайте все возможные условия аренды и тщательно изучите каждый уже имеющийся пункт.
Разберитесь, сколько человек прописано в квартире, сколько всего собственников. Тщательно проверьте все необходимые документы на неё (особенно выписку из домовой книги), а также паспортные данные арендодателя.
Лучше всего, обратиться в Росреестр и получить там выписку на объект недвижимости, чтобы точно знать, есть ли дольщики и кто на самом деле является собственником.
Если дольщики всё-таки имеются, то потребуйте от них письменное согласие на то, что вы будете арендовать эту квартиру.
В случае, если вы обратились за помощью к риелтору, обязательно проверьте его документы. А также, посетите офис компании или позвоните по указанному в интернете (не на визитке агента) телефону. Личность риелтора необходимо проверить.
Не вносите никаких денег и не подписывайте договор до того момента, пока не посмотрите саму квартиру. Проверьте от неё ключи, чтобы подходили.
Не вносите плату за аренду сразу за несколько месяцев вперед.

Памятка о содержании договора

Расскажем подробней, что должен содержать арендный договор. Итак, в нём должно быть:

полное описание объекта недвижимости;
пункт о том, то собственность не продана, не арестована и не заложена;
условия проживания;
сроки аренды;
порядок досрочного расторжения;
права и обязанности арендатора и арендодателя.

Договор вступает в силу только после того как его подпишут обе стороны. Заверять у нотариуса необходимости нет. А в случае, если есть сомнения, то можно показать договор юристу, перед тем как его подписывать.

Правила для арендодателей

Правила безопасности для тех, кто хочет сдать жильё, следующие:

Всегда, заключая договор, прописывайте все имеющие для вас значение условия найма. Подробно.
Внимательно изучайте документы потенциального квартиросъёмщика. Помимо паспорта должен быть еще хотя бы один документ, который удостоверяет его личность, такой как: СНИЛС, водительские права, ИНН.
Проверьте личность потенциального клиента в интернете, социальных сетях. Опытных мошенников обычно уже активно обсуждают на различных форумах их жертвы.
Никому и никогда не отдавайте даже копии документов на свою квартиру.
По договорённости с арендаторами, наносите им периодические визиты, чтобы проверить состояние квартиры, и кто в ней на самом деле проживает.
Проверяйте хоть иногда право владения на свою квартиру, которую сдаёте. Это можно сделать, воспользовавшись базой Росреестра.
Заключайте дополнительно к договору, акт приёма-передачи. В нём можно указать всё имеющееся в квартире имущество и его ценность. Это вас убережёт от кражи или поможет при возмещении нанесенного квартирантами материального ущерба.

Если вы стали жертвой мошенников

В этом случае немедленно обращайтесь в полицию или прокуратуру. В заявлении необходимо будет указать:

обстоятельства, при которых был совершен против вас акт мошенничества;
личность преступника (если она точно известна);
размер причинённого материального ущерба.

И не забудьте поставить свою личную подпись, иначе заявление рассматриваться не будет.

Если по причине аферы вы лишились своей собственности, то необходимо подать заявление в суд о признании сделки с недвижимостью недействительной. Но, сделать это стоит тогда, когда уже следствием будет установлен сам факт мошенничества.

Заключение

Никто не застрахован от действий аферистов. Тем более, что ежедневно они разрабатывают всё новые и новые схемы мошенничества. Думаю, многие из нас за свою жизнь хотя бы раз имели с ними дело. Особенно это актуально для больших городов, где есть где и на ком «размахнуться». Будем надеяться, что, следуя нашим нехитрым советам, вы сумеете себя обезопасить в будущем.

Ну и конечно же, самый надёжный метод избежать общения с арендными аферистами – довериться проверенному риэлтерскому агентству. Его специалисты смогут и подобрать вам подходящее жильё, и сдать ваше надёжному человеку, а также грамотно составят сам арендный договор.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 450-39-61
8 (800) 302-33-28

Это быстро и бесплатно!

Мошенничество при аренде квартир: популярные мошеннические схемы при аренде жилья

Время чтения 9 минут Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Мошенничество при аренде квартир встречается довольно часто, причем и с той и, с другой стороны. Недобропорядочные граждане, выступающие в роли арендодателей либо нанимателей жилья, используют различные схемы обмана с целью собственной выгоды. В частности, под последней подразумевается получение денежных средств.

Соответственно, чтобы обезопасить себя, стоит иметь представление как о существующих методах мошенничества в этой сфере, так и возможных вариантах защиты. Такие сведения, прежде всего, помогут избежать подрыва личной финансовой базы, а также прочих проблем.

Суть мошенничества при аренде жилья

Мошенничество процветает практически во всех сферах жизни человека. Торговые отношения, страхование, банковские операции, область компьютерной информации – наткнуться на аферистов можно везде. Не считается исключением и рынок недвижимости.

Здесь в зону риска попадают не только сделки по реализации и приобретению жилья, но довольно часто встречающимся явлением признается мошенничество при сдаче квартир в аренду. Суть, как и в прочих случаях, заключается в извлечении финансовой выгоды в результате свершения действий обманного характера либо манипулирования доверием человека.

Что интересно, опасаться аферистов следует как нанимателям объектов недвижимости, так и самим владельцам квартир. Словом, при аренде жилища риски существуют для всех заинтересованных лиц.

Соответственно максимально обезопасить себя получится лишь в случае достаточной осведомленности о методах, применяемых аферистами.

Подобное обусловлено тем, что в законодательстве РФ отсутствуют положения относительно наказания при мошенничестве, связанном со сдачей либо съемом квартиры.

Здесь обычно применяют параграф 159 УК (мошенничество), а именно, пункт 4 о лишении прав на жилое помещение. Правда доказать сам факт свершения подобного преступного деяния все-таки довольно сложно. Потому специалисты столь настоятельно рекомендуют перед оформлением сделки разобраться в ее основных нюансах и возможных рисках.

Риски собственника квартиры (арендодателя)

Любой арендодатель, решившийся передать собственный объект недвижимости в пользование третьему лицу, должен осознавать степень существующих рисков. В этом случае речь идет не только о возможной порче имущества, но и о более серьезных проблемах, потому как наниматели квартир также не стесняются применять всевозможные мошеннические уловки.

Наиболее распространенными считаются следующие схемы:

Субаренда. Способ заключается в найме квартиры и последующей сдаче ее третьим лицам без уведомления изначального арендодателя. Например, собственник передает в пользование объект некоему лицу, который впоследствии сдает его в длительную или, того хуже, в посуточную аренду. Итог – трата нервов при выселении людей, серьезная порча имущества, тогда как мошенник получает немалую прибыль. Обычно такая схема срабатывает, если реальный собственник проживает в другом городе, путешествует либо просто не проверяет состояние жилища, доверяя квартиранту. Информацию о происходящем владелец обычно получает от соседей, которым мешает постоянный шум.
Ремонт в счет арендной платы. Такой метод используется многими недобросовестными квартирантами. Жилец настаивает на проведении ремонтных работ, ссылаясь на то, что существующие условия проживания не отвечают его требованиям. При этом выдвигается условие – расходы на реконструкцию покрываются за счет арендной платы. Владелец жилого объекта соглашается, но в итоге квартиросъемщик не осуществляет ремонт и не вносит плату за использование помещения. А после и вовсе съезжает без уведомления арендодателя.

Еще один вариант мошенничества – съем жилища и затребование документации на него у владельца. Причем квартирант не просто просит предъявить правоустанавливающие бумаги для ознакомления, а под любым предлогом настаивает на передаче их в руки на некоторое время. Здесь и кроется суть.

Аферист, обретя необходимый документ, осуществляет незаконные действия с объектом недвижимости. Например, оформляет липовую дарственную от имени хозяина квартиры с целью дальнейшей реализации последней.

В этом случае идет речь о лишении права обладания собственностью, поэтому вернуть утраченное имущество можно лишь после привлечения преступника к уголовной ответственности. Словом, процесс займет немало времени и потребует колоссального терпения.

Схемы обмана квартиросъемщиков

Сдача жилья не собственником

Несмотря на то, что при сдаче жилища в аренду обычно страдают владельцы жилья, квартиросъемщик также может попасть в трудное положение, если арендодателем окажется не изначальный собственник. Это связано с тем, что если соответствующее соглашение подписывает не истинный хозяин квартиры, то оно считается недействительным.

Здесь существует несколько схем:

Сдача арендованного жилища. В этом случае реальный владелец может в любой момент затребовать освободить помещение. Квартирантам же не останется ничего более, как выполнить требование, потому что по закону собственник объекта его в аренду не сдавал.
Многократная сдача жилища. Мошенник, снявший квартиру, передает ее в аренду одновременно нескольким гражданам. В итоге возникает конфликт, потому как никто из арендаторов не имеет прав на проживание в помещении.

Суть перечисленных вариантов одна – мошенник подписывает соглашение с потенциальным квартирантом, берет оплату (нередко за несколько месяцев) и благополучно исчезает. А вот квартиросъемщикам и реальным хозяевам остается лишь разбираться в произошедшем.

Досрочное выселение под надуманным предлогом

Здесь идет речь о крайне непорядочных действиях самих арендодателей. С целью материальной наживы такие субъекты, через некоторое время после вселения очередного жильца, начинают предъявлять ему различного рода претензии. Цель одна – выселить человека ранее срока, обозначенного в соглашении.

Чаще всего, собственники мотивируют подобное требование тем, что якобы квартирант мешает соседям либо причинил им некий ущерб. Если жилец соглашается, то, разумеется, ни предоплата, ни залог, ему не возвращаются.

В такой ситуации не стоит реагировать на голословные претензии и поддаваться уговорам. Следует потребовать доказательства того факта, что правила проживания были каким-либо образом нарушены.

Сдача квартиры на стадии ее продажи

Обычно при найме квартиры на длительный срок ее владелец запрашивает оплату за 1-2 месяца вперед. Жилец оплачивает требуемую сумму, а через несколько дней появляется новый обладатель квартиры.

В такой ситуации квартирантам также остается один вариант – поиск нового жилья, причем максимально ускоренный. На возврат средств обычно также не стоит надеяться.

Заниженная арендная плата

Метод распространен среди мошенников, размещающих объявления на интернет-площадках. В этом случае сведения о квартире отличаются от реальных, так же, как и фото не соответствуют действительности. А вот стоимость аренды крайне занижена, что обычно и привлекает потенциальных нанимателей.

Согласно схеме, с жертвы требуют предоплату, которую аферисты моментально обналичивают, а затем пропадают из поля зрения. Соответственно человек остается без денег и без жилья.

Незаконные действия риэлтерских агентств

Здесь суть состоит в размещении объявлений о сдаче квартир на различных площадках и в СМИ. Обычно стоимость арендной платы максимально занижена. Попавшись на столь заманчивое предложение, потенциальный клиент обращается по указанным телефонам, после чего ему предлагается приехать на встречу в офис.

При личном общении арендатору в красках рассказывают о различных вариантах найма жилья, не забывая упомянуть о том, что стоимость аренды в разы ниже рыночных значений, а услуги агентов требуют чисто символической оплаты. Попавшийся клиент подписывает соглашение, вносит предоплату и отправляется на осмотр предложенных вариантов. Однако по итогу оказывается, что по предоставленным адресам никто не собирается сдавать жилье.

При повторном обращении клиенту укажут на то, что договор действует еще некоторое время (обычно около 30 дней) и он может рассмотреть другие варианты. Но очередные попытки вновь окажутся неудачными. После чего, агенты сообщат, что срок действия контракта истек, а они свои обязательства выполнили.

Соответственно стоит осторожно относиться к предложениям агентств, касающихся аренды жилья по минимальной стоимости, а также не перечислять предоплату без осмотра квартиры. Если же договор подписан, то деньги вернуть вряд ли получится, потому как с точки зрения закона все верно – человеку оказали информационные услуги, которые он, в свою очередь, оплатил.

Как защитить себя от аферистов

Как ни странно, но нередко вина за финансовые потери лежит на самих участниках сделки по аренде жилья. Поэтому арендаторам, как, впрочем, и самим наймодателям, стоит изучить различные способы защиты от мошенничества при сдаче объекта недвижимости.

Памятка включает такие пункты:

Проверка паспорта владельца и документов на квартиру. В бумагах должны быть обозначены данные арендодателя.
Подготовка соглашения. В договор включаются все существенные моменты – условия проживания, размер оплаты, период аренды, состояние помещения на момент вселения, опись имущества, условия досрочного выселения и прочее. Причем текст должен быть изложен точно, чтобы исключить возможность двоякой трактовки.
Наличие согласия на сдачу жилища от прочих собственников, если таковые есть. При отсутствии бумаги, соглашение об аренде не будет обладать силой. Соответственно нанимателя могут выселить в любой момент. При этом деньги, внесенные в качестве оплаты, он уже вряд ли получит назад.
Наведение справок о риэлтерском агентстве. Сейчас в открытом доступе имеется масса сведений и отзывов о каждой подобной фирме. Можно посмотреть форумы, поискать данные в соцсетях. Вдобавок стоит запросить информацию на сайте ФНС.
Подготовка расписки при передаче средств от одного участника сделки другому. Бумага понадобится при внесении залога, оплаты, предоплаты. В документе обозначается дата передачи средств, сумма, а также данные и подписи сторон.

А вот арендодателям, прежде всего, стоит с опаской отнестись к требованию передать документы на квартиру в руки потенциального либо настоящего жильца. Правоустанавливающие бумаги предъявить, конечно, следует, но вот вручать их копии либо оригиналы третьим лицам крайне не рекомендуется. Подобные действия чреваты незаконной реализацией помещения и утратой прав на него.

При сделках с арендой квартир, прежде всего, следует быть внимательным в отношении правоустанавливающих документов на помещение – владелец и арендодатель должны являться одним и тем же человеком.

Вдобавок сделку рекомендовано оформлять в письменном виде.

Тут важно понять, что устные договоренности – это однозначный выигрыш мошенника, потому как при отсутствии контракта доказать неправомерность его действий вряд ли получится.

Не будь жертвой: 6 распространенных случаев мошенничества с арендой квартир

В качестве примера директор департамента аренды квартир Penny Lane Realty Марина Шекера приводит случай, произошедший недавно со знакомым их брокера. Решив, что с поиском квартиры он прекрасно справится и сам, он по объявлению в интернете нашел себе квартиру.

Встретился с риелтором и с собственником (по крайней мере, он был настолько уверен в том, что это владелец, что даже не спросил документы). Наниматель заплатил за месяц вперед, депозит и комиссию риелтору.

Потом он рассказывал, что риелтор был так любезен, что после сделки показал ему район, объяснил, где какие магазины. Утром нового жильца разбудила уборщица, которая открыла дверь своим ключом и сказала, что сутки закончились и ему пора освободить помещение.

Оказалось, что молодой человек снял квартиру вовсе не у собственника, а у нанимателя, снявшего квартиру, сдававшуюся посуточно. Да и сообщник его едва ли был риелтором.

Руководитель агентства недвижимости LIANA Никита Орлов рассказывает, что часто в таких ситуациях договор найма обещают заключить через некоторое время, потому что, например, приехали с работы показать квартиру, а правоустанавливающие документы случайно оставили дома.

Еще вариант — псевдособственники «буквально завтра» срочно улетают в отпуск, через месяц вернутся и урегулируют формальности.

Или говорят: «Я не хочу пока заключать договор, вдруг вы мне как жильцы не понравитесь, поэтому живите пока без всякого договора, а через месяц или два, если все будет нормально, и вы окажитесь чистоплотными жильцами — заключим полноценный долгосрочный договор».

Чтобы не стать жертвой таких «субарендодателей», договор найма стоит заключать только с собственником квартиры, проверяя его паспортные данные и правоустанавливающие документы, говорит Орлов.

А Полякова в свою очередь предупреждает, что никогда не следует передавать в чужие руки документы на свою квартиру, даже на короткий срок.

Иначе мошенники смогут подготовить поддельные документы и не только пересдать квартиру нескольким людям, но и вообще продать ее.

Пострадавшей стороной в подобных случаях являются и обманутые собственники, хоть они и не теряют деньги, как арендаторы. Поэтому при сдаче квартиры им тоже следует проявлять бдительность.

«Собственника должны насторожить любые уклонения от соблюдения формальностей при составлении договора найма», — обращает внимание Полякова. Она подчеркивает, что даже если в документе не прописан запрет собственника на субаренду, то она противозаконна. Иными словами, молчание — не знак согласия.

Чтобы пересдача квартиры считалась правомочной, должно быть письменное разрешение собственника на такие действия.

Чтобы обезопасить себя, владелец квартиры в договоре найма может прописать свое право с определенной периодичностью, допустим, раз в месяц посещать квартиру, чтобы получить арендную плату, проверить оплату счетов за коммунальные услуги и в целом проверить обстановку, добавляет Жукова.
Лжеагентства
Сегодня набирает популярность использование имени крупных и солидных агентств недвижимости, говорит Полякова: мошенник звонит потенциальной жертве по телефону, представляется сотрудником известной компании, предлагает выгодную сделку, но просит перевести предоплату на указанный им счет.

Выглядит эта схема также просто. Мошенники дают объявление: прекрасный объект по замечательной цене и с минимальной комиссией агентству за посреднические услуги.

Наниматель звонит по указанному телефону и узнает: чтобы получить этот отличный вариант, следует внести предоплату — перевести на счет.

«И арендатор платит! Это поразительно, потому что абсолютно нелогично, однако факт остается фактом», — удивляется Полякова.

В нашу компанию, продолжает она, уже поступило несколько звонков от обманутых граждан: только поняв, что никакие посреднические услуги им предоставлены не будут, они начинают искать, собственно, телефон компании и звонить туда.

Выясняется, что этот «агент» не является и никогда не был сотрудником компании.

«Да, люди проверяют «подлинность агента», но только после того, как он их обманул, а не перед тем как платить деньги неизвестно кому и неизвестно за что — парадокс», — вновь поражается эксперт.

В подобных ситуациях, советуют в «Инкоме», необходимо установить личность агента: проверить его документы, узнать название отделения компании, где он работает. Не поленитесь побывать в офисе компании и удостовериться, что он представляет именно ее интересы.

Если на посещение нет времени, обязательно зайдите на сайт компании, найдите это отделение и позвоните по телефону, указанному на сайте, а не по тому, который вам дал агент.

«Если агент требует оплаты просмотров квартиры (так как он тратится на поездки общественным транспортом), сразу откажитесь от услуг этого «сотрудника солидной компании», — предупреждают в «Инкоме».

Брат за брата

Настоящие арендодатели тоже могут быть недобросовестными, сетует Полякова. Например, рассказывает она, квартира находится в долевой собственности.

Владелец доли — комнаты — сдает ее, а позже выясняется, что остальные дольщики не давали своего согласия на такую сделку. Договор признается недействительным, а квартиранта выселяют.

Порой такие ситуации провоцируются самими собственниками, замечает она.

Как выселить жильцов из арендуемой ими квартиры — Справочник Недвижимости

Когда можно попросить квартирантов съехать

Всё зависит от того, что прописано в вашем договоре найма об условиях досрочного расторжения и нарушали ли жильцы какие-то пункты договора.

Помните: краткосрочный договор (заключается на срок до 1 года) по закону автоматически продляется каждый год на тех же условиях, если за три месяца до истечения договора вы не заявили о своём желании его расторгнуть или перезаключить на иных условиях (если другое не прописано в самом договоре). Подписанный в 2015 году договор найма на срок 11 месяцев может быть действителен и два, и три года спустя.

Если жильцы ничего не нарушали

Если вам по каким-то причинам понадобилась ваша квартира, а договор найма ещё не истёк, попробуйте объяснить ситуацию квартирантам. Если люди живут давно (а договор просто продляется автоматически каждый год), отношения с ними хорошие, скорее всего, они спокойно съедут.

Если жильцы въехали совсем недавно, то стоит уточнить, не подписывали ли они договор с риелтором, по которому он обязан найти новое жильё, если с вашим вариантом что-то не сложится.

В этом случае им не придётся платить комиссию агенту ещё раз (хотя вряд ли они всё равно обрадуются такой быстрой смене места жительства).

В идеале, конечно, стоит предложить людям помощь с поиском другой квартиры, денежную компенсацию или помощь с переездом.

Если не брать «моральную» сторону вопроса, то всё зависит от того, что прописано в вашем договоре найма.

Если в нём нет ничего о досрочном расторжении или условия такого расторжения в данной ситуации играют против вас, то квартиранты имеют полное право отказаться съезжать.

А то, что вам по каким-то причинам нужна квартира (пусть и находящаяся у вас в собственности), — ваши личные проблемы. Закон в этом случае на стороне жильцов. Если они подадут в суд, вы его почти наверняка проиграете, ещё и компенсацию с судебными издержками заплатите.

В этом случае можно подстраховаться только на этапе подписания договора: в документах нужно прописать, что вы вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке в любое время, уведомив квартирантов за месяц.

Если жильцы нарушали договор

Если же с жильцами приходится расстаться из-за несоблюдения ими каких-то пунктов договора найма, то, конечно, ни о каких компенсациях и извинениях с вашей стороны речи не идёт. Если жильцы согласны с вашими претензиями и готовы переехать — прекрасно.

Если нет — стоит подстраховаться и отправить им письменное предупреждение о необходимости выполнения пунктов договора, которые, по вашему мнению, были нарушены. Например, оплатить просроченный платёж за аренду или ликвидировать последствия потопа, случившегося по их вине.

Закон отводит на исправление «разумные сроки», однако конкретных временных рамок не называет. Если квартирант «исправится», выселить его по закону будет нельзя — только ждать окончания договора найма или повторных нарушений.

Тут опять же может помочь пункт договора о его расторжении в одностороннем порядке в любое время.

Если договора не было

Да, люди могут отказаться съехать даже в том случае, если вообще незаконно живут в квартире (например, вы сдали квартиру знакомым и не стали заключать с ними договор, понадеявшись на их порядочность). Вызовите полицию для составления протокола о незаконном проживании. Этот протокол станет основанием для заявления в суд.

Можно ли законно закрыть квартиру с вещами квартиранта

Можно, но есть много нюансов. Суд, если до него дойдёт дело, может вынести решение как в пользу собственника недвижимости (посчитав его действия самозащитой), так и в пользу жильцов (расценив действия хозяина квартиры как «неправомерные»). Всё зависит от конкретного случая и суда, который будет его рассматривать.

Лучше всего прописать в договоре найма, что при нарушении его условий вы как собственник можете ограничить доступ к квартире, а также будете иметь право удерживать имущество квартирантов (то есть будете иметь право закрыть квартиру с вещами жильца).

Стоит предусмотреть «соразмерность» ваших действий наносимому вам ущербу.

То есть если жилец просрочил оплату на три дня, а вы уже стоите на пороге квартиры с новым замком, то суд может признать ограничение доступа к жилью и вещам «несоразмерным» вашему ущербу.

Поэтому для подстраховки лучше прописать в договоре найма срок введения таких санкций через несколько недель после того, как жилец нарушил сроки оплаты или условия проживания.

В идеале в сдаваемой квартире должно быть два замка — ключи от одного вы отдаёте квартиранту, от второго оставляете у себя. В этом случае вы сможете спокойно закрыть второй замок, не заходя в квартиру. Лучше делать это в присутствии свидетелей, которые смогут подтвердить, что в квартиру вы не входили.

После этого начинайте переговоры с квартирантом об условиях возврата вещей и сроках погашения задолженности или выплаты компенсации, если квартире был нанесён ущерб по его вине. Оставшись без вещей и квартиры, бывшие жильцы, как правило, становятся сговорчивее и охотнее идут на компромисс. Если договориться не получилось, придётся судиться.

В этой ситуации очень много нюансов. Юридически грамотный и въедливый квартиросъёмщик может затаскать вас по судам, выискивая то одну, то другую вашу оплошность. И ещё неизвестно, кто их выиграет. Это, конечно, практически единичные случаи, но и они бывают.

Кто может принудительно выселить квартирантов

По закону выселить жильцов можно только через суд. Не важно — платят они или нет, и как нарушают условия проживания. Если в договоре найма не прописано ограничение доступа к жилью и вещам или жильцы препятствуют этому (например, в квартире постоянно кто-то находится), то освободить квартиру можно только в судебном порядке.

Как правило, до суда предпочитают не доводить и решить вопросы на переговорах. Если договориться не получилось, и вы решили обратиться в суд, чтобы выселить квартиранта и взыскать с него долги или сумму ущерба, то вам нужно найти юриста, который поможет составить заявление и собрать документы.

Заявление нужно подать мировому судье, обслуживающему участок (если цена вопроса менее 50 000 рублей), или в районный суд (если речь идёт о большей сумме). В заявлении указывают, какие действия (или бездействие) должны быть признаны незаконными, какие ваши права и свободы были нарушены. На основании этого заявления суд приступит к рассмотрению вашего дела.

Нужно понимать, что суд может растянуться на несколько месяцев. Потом ещё должно пройти какое-то время, данное судом на выселение. И только после этого жильцов, если они к тому моменту не съедут, выселят судебные приставы.

Всё это время платить за проживание квартиранты, скорее всего, не будут.

Да, по суду они должны заплатить за всё время проживания, за ущерб, какие-то компенсации, но, как правило, в этой ситуации собственника будет ждать второй суд по взысканию задолженности.

Полицейские не имеют права насильно выселять даже незаконно проживающих квартирантов (это возможно только по решению суда). Максимум, что они могут сделать — «профессионально» рассказать о последствиях таких действий и составить протокол. Этот приём носит больше психологический характер.

Почему нельзя выселять квартирантов самостоятельно

Самый популярный совет собственникам, которые хотят избавиться от жильцов, — «просто выкинуть вещи и поменять замки, вы же собственник» (договор найма и его содержание в таких рекомендациях вообще не всплывают). На практике так поступают довольно часто, и выселения могут происходить со скандалами, угрозами, рукоприкладством и «крепкими ребятами».

Естественно, всё это незаконно. Вы можете запереть квартиру с вещами квартирантов, если это прописано в вашем договоре, но выкидывать и портить их вещи, угрозами и силой выгонять людей вы не вправе ни при каких обстоятельствах.

Вам кажется, что всё пройдёт «цивилизованно», но как будет в действительности предсказать сложно — эмоции могут захлестнуть и вас, и уже почти экс-квартиранта в любой момент.

Даже если жилец жил без договора, просрочил оплату, затопил вашу квартиру и переломал всю мебель, он может обратиться в суд, если вы избили его или выбросили в подъезд оборудование для фотосъёмки стоимостью несколько сотен тысяч рублей и повредили его.

В суде всплывёт и незаконное выселение, и рукоприкладство, и неуплата собственником налогов, если всё это имело место быть. В квартиру жилец уже, конечно, не вернётся, но и у собственника проблем в жизни прибавится: в зависимости от обстоятельств выселения дело может квалифицироваться даже и как уголовное.

Некоторые квартиранты могут обвинить хозяина жилья, что при выселении он испортил какую-то вещь (например, дорогую технику) или просто украл крупную сумму денег. Факт наличия этих денег с легкостью подтвердит какой-нибудь «друг» жильцов. Тут, конечно, целый «букет» нарушений со стороны экс-квартирантов, но доказывать, что всё это ложь, придётся хозяину-самоуправцу.

Это всё реалии российского рынка недвижимости. Незаконно выселяя квартирантов, собственник квартиры делает это на свой страх и риск.

Заключение

Быстрых и законных методов выселения жильцов из снимаемой квартиры нет. Поэтому так важно очень внимательно подойти к составлению договора найма — он ваша главная страховка.

Обязательно пропишите условия расторжения договора, в том числе досрочного расторжения, а также санкции за неуплату и нарушение пунктов договора. В любом случае старайтесь расстаться жильцами как можно более цивилизованно.

Обычно перспективы посещения полиции и заявления в суд достаточно, чтобы решить конфликт, оставаясь в рамках закона.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Катя Симачёва