Коммерческая недвижимость от застройщика: нежилые помещения в новостройках, возможность их покупки

Нежилые помещения, расположенные в новостройках и выставленные на продажу от застройщика – это привлекательный объект для вложения средств. Они могут значительно вырасти в цене после сдачи дома. Как минимум, только этот фактор показывает, что на такое имущество стоит обращать внимание.

Однако приобретение недвижимости напрямую от застройщика связана с определёнными рисками, которые надо учитывать. Существует опасность потерять все средства в принципе. Поэтому перед вложением денег необходимо разобраться в том, что именно вы решили купить и с какой конкретно целью. Желательно увидеть всю картину в комплексе.

О каких помещениях идёт речь?

Для начала стоит обозначить непосредственно объект. В первую очередь это первые этажи, которые при строительстве ЖК в настоящем традиционно отдаются для административных и коммерческих нужд.

Их можно купить в обычном порядке на любом этапе строительства. Причём это имеет право сделать юридическое лицо, ИП, самозанятый или физическое лицо.

Покупка такой собственности осуществляется и после сдачи дома в эксплуатацию.

Также к нежилой недвижимости от застройщика относятся отдельно стоящие здания. Это может быть:

отдельный административный, торговый или развлекательный комплекс. Нередко речь идёт об объекте комбинированного назначения;
флигель;
пристройка, обладающая самостоятельным значением.

Такие дома традиционно меньше самих ЖК. Они могут находиться вплотную к ним, однако чаще всего расположены на определённом отдалении, что снимает ряд ограничений по использованию подобных помещений.

Обычно крупные административные или торговые здания возводятся или самим застройщиком в рамках концепции развития района, или же по предварительному заказу. Также возможен тендер. Конкретную схему реализации выбирает сам застройщик.

Покупка нежилых помещений в новостройке: плюсы и минусы

У такого решения есть преимущества и недостатки, которые необходимо учитывать.

Плюсы покупки:

при оформлении Договора долевого участия на ранних этапах строительства выгода может составить до 30% от стоимости объекта;
большое количество разных форматов помещений (полуподвальные, расположенные на 1 или 2 этаже, находящиеся на 1 линии по отношению к основному потоку или внутренние, с отдельным или общим для нежилых помещений входом);
надёжный вариант вложений средств со сниженными рисками;
возможность получить пассивный источник дохода за счёт роста стоимости такого имущества;
оптимальный вариант для занятия бизнесом, причём заработок возможен на обслуживании строящегося района, то есть целевая аудитория формируется при возведении жилого комплекса;
возможность зарабатывать на предоставлении площади в аренду;
определённая сумма вложений даже при негативном сценарии в любом случае сохранится;
минимальные титульные риски благодаря покупке напрямую у застройщика;
большой срок эксплуатации здания, поскольку речь идёт о новом объекте;
отличные перспективы с учётом постоянного развития района;
возможность выбрать удобный формат заработка на такой недвижимости из большого количества вариантов;
подобный объект позволяет привлечь заёмные средства на выгодных условиях (кредит под залог);
имущество можно использовать как актив для развития собственного бизнеса, например, для открытия коммерческого помещения в шаговой доступности от дома.

Интенсивное строительство ЖК приводит к тому, что в городах появляются целые микрорайоны. Они стремительно развиваются, что привлекает туда людей, которые выбирают такие места для жизни, работы, учёбы и отдыха. А это означает постоянный поток потенциальных покупателей. Причём чем активнее будет развиваться район, тем больше людей с хорошей покупательской способностью он привлечёт.

Поэтому покупка нежилой недвижимости в новостройке от застройщика очень перспективна. Разумеется, если грамотно подойти к выбору такого района. Однако чтобы впоследствии не пожалеть, нужно учесть и минусы:

покупка у застройщика связана с большим риском. Компания может оказаться банкротом. Есть опасность также, что дом будет возведён с нарушением строительных стандартов и нормативов;
к оформлению сделки нужно подойти максимально ответственно. Большой риск столкнуться с мошенниками и потерять деньги;
цены на нежилую недвижимость в конкретном районе могут и не вырасти;
перспективы развития района бывает сложно оценить. А когда они становятся понятны, то приобрести недвижимость на выгодных условиях оказывается проблематично, потому что цена квадратного метра резко возрастает;
такой способ вложения денег требует грамотных расчётов. Нужно принимать во внимание не только доход, который вы получите от подобной недвижимости, но и траты. Коммунальное обслуживание в отношении нежилых помещений стоит дороже. Также вам придётся тратиться на содержание самого объекта и на уход за прилегающей территорией. Причём расходы будут постоянными, вне зависимости от того, сдаёте ли вы недвижимость арендаторам или нет;
при возникновении у жильцов конфликта с арендаторами вы тоже рискуете пострадать;
нередки ситуации, когда район развивается слишком медленно. В итоге появляется большое количество площадей нежилых помещений, начинается конкурентная борьба за арендатора. И стоимость аренды в таком случае может начать сильно снижаться.

Основной риск в данном случае связан с неопределённостью. До окончания застройки района проблематично сказать, как именно он будет развиваться, удастся ли привлечь достаточный поток людей. Также далеко не всегда можно однозначно спрогнозировать ситуацию со сдачей дома. Рынок недвижимости знает немало случаев, когда банкротами становились надёжные до этого застройщики с многолетней историей.

Поэтому стоит учитывать, что вложение денег в приобретение помещений в новостройках от застройщика – это всегда повышенный риск. В связи с чем не стоит инвестировать таким образом основные средства. Но при возможности рискнуть этот вариант заслуживает рассмотрения.

Как выбрать объект?

То, оправдается ли покупка нежилого помещения в новостройке от застройщика, во многом зависит от подхода к выбору такого объекта. И надо учитывать следующее:

Расположение самого комплекса. Можно отдать предпочтение ЖК, строящимся в центре. Однако стоит учесть, что недвижимость в этом случае обойдётся на порядок дороже. И при этом риски банкротства застройщика или же проблем со зданием не отменяются. Но в случае успешного завершения строительства вложения себя гарантированно окупят, даже если впоследствии просто перепродать такой объект.
Расположение помещения внутри комплекса. В одном и том же ЖК различные объекты могут стоить по-разному. Это зависит от того, находятся ли они на первой линии, какова предположительная пропускная способность, есть ли отдельный вход у конкретного помещения.
Общая площадь. Некоторые застройщики предлагают продажу таких помещений только от какого-то минимума. Многие при покупке большого количества квадратных метров готовы пойти на серьёзные уступки. Всё это нужно принимать во внимание.
Планировка. Она может быть строгой, свободной или комбинированной. В любом случае оценивать планировку надо с точки зрения предпринимательской привлекательности. При вложении средств в такую недвижимость с целью сдачи в аренду или последующей перепродажи стоит разобраться с тем, кто будет вашим клиентом, что именно ему нужно.
Соответствие санитарным нормам и правилам пожарной безопасности. Понятно, что базовое соблюдение стандартов будет иметь место, поскольку в противном случае объект просто не получится сдать в эксплуатацию. Но нужно принять во внимание, что для целого ряда торговых точек существуют вполне конкретные жёсткие требования по минимальной площади, наличию вентиляции, чёрного входа и т. д. Если всё это игнорируется, то возможности использования подобной недвижимости резко сужаются. Следовательно, падает её инвестиционная привлекательность.
Наличие парковки, удобного подъезда. Сейчас всё большее количество людей начинают пользоваться автомобилями постоянно. И если вы планируете открыть элитное заведение или же сдавать объект для таких целей, то важно, чтобы клиенты могли подъехать прямо к дверям. Они могут и подойти, но наличие альтернативы – принципиально.
Решение вопроса с коммуникациями. У нежилого помещения, которое будет использоваться для бизнеса, должны быть вентиляция, отопление, собственный санузел, а также в целом подключение ко всем основным коммуникациям. Ещё важно наличие возможности провести дополнительные инженерные системы. Например, установить пожарную сигнализацию, подключить выделенную телефонную линию, Интернет, наладить работу системы видеонаблюдения. Для работы конкретных заведений это может иметь ключевое значение.

Каждый объект нужно оценивать по всем перечисленным параметрам. Но при желании будущий владелец может увеличить количество критериев.

Главное – выдержать баланс: если вы будете ориентироваться только на несколько показателей, можете упустить важные моменты и приобрести то, что не окупится.

Однако если вы станете долго подбирать оптимальный объект для вложения средств, то рискуете опоздать и остаться только с откровенно дорогой недвижимостью или же с обладающей серьёзными недостатками, потому что всё остальное успеют купить.

Проверка застройщика

Значимой частью процесса покупки такой недвижимости является грамотный выбор застройщика. Необходимо изучить его историю сдачи объектов недвижимости в эксплуатацию, наличие скандалов и судебных процессов, с которыми связано такое лицо. Также стоит собрать информацию о вероятности банкротства.

Особое внимание нужно уделить тому, кто именно заключает с вами сделку, будь то ДДУ или договор купли-продажи. Это должен быть сам застройщик или его официальный представитель, а не третье лицо с непонятным статусом. Причём если в сделке участвует представитель, то полномочия такого лица следует проверять особенно тщательно.

Желательно для повышения финансовой безопасности и для уменьшения рисков заказать юридическую проверку застройщика. Ещё один вариант – заказ полного сопровождения сделки. Это означает дополнительные траты, однако существенно снижает риски.

Заключение договора

Покупка нежилого помещения у застройщика возможна в 2 форматах:

приобретение такого объекта с начала строительства и до введения дома в эксплуатацию. Оформляется посредством Договора долевого участия. В этом случае есть возможность серьёзно сэкономить;
оформление сделки через заключение договора купли-продажи. В такой ситуации застройщик уже будет выступать в качестве собственника. Риски после сдачи объекта в эксплуатацию заметно ниже, однако и цена за квадратный метр недвижимости серьёзно возрастает. То есть такое вложение денег не будет настолько выгодным по сравнению с первым вариантом.

Стоит учесть ещё одну принципиальную разницу между этими 2 вариантами покупки. В первом случае будущий владелец, как правило, получает возможность совершенно спокойно выбрать между разными форматами недвижимости.

В начале строительства большинство помещений ещё доступны. А вот после сдачи дома в эксплуатацию можно будет купить только то, что осталось.

Как правило, это или слишком дорогие помещения, или обладающие какими-то существенными недостатками.

Вне зависимости от того, по какой именно схеме вы решили покупать нежилую недвижимость, вам нужно проверить у застройщика наличие лицензии и другой разрешительной документации. Она обязательно должна быть, чтобы такое лицо имело право возводить здания.

Процедура оформления покупки и регистрации договоров в Росреестре – достаточно хлопотная. Чтобы сделать всё правильно и защитить свои интересы, вам нужно будет вникнуть в массу юридических тонкостей. Вместо этого вы можете поручить заключение такого договора специалистам. Но окончательное решение остаётся за вами.

Нежилые помещения от застройщика

11.12.2019

Коммерческая недвижимость в жилых комплексах интересна, особенно для малого и среднего предпринимательства, в связи с близостью к потенциальным клиентам. Правильный выбор локации важен для продуктовых магазинов, бизнеса из сферы обслуживания. Выбирая нежилые помещения от застройщика, предприниматели опираются на следующий набор критериев:

размер и качество объекта;
стоимость и инвестиционная привлекательность;
условия приобретения или аренды.

Обсудить рациональность покупки или аренды нежилого помещения от застройщика, критерии оценки расположения объекта с точки зрения покупательского потока можно напрямую с экспертами и строительными компаниями на выставке-ярмарке «Недвижимость от лидеров», которая будет проходить с 26 по 29 марта 2020 года.

В рамках мероприятия состоятся тематические семинары, на которых в частности будут представлены анализ рынка коммерческой недвижимости Москвы и актуальные выгодные предложения. Эксперты расскажут, как правильно заключить сделку и на что обратить внимание, чтобы избежать рисков.

Закажите бесплатный билет на выставку на сайте сейчас, так как количество мест ограничено!

Типы коммерческих помещений

На рынке представлено множество предложений купить нежилое помещение от застройщика, это:

торговые площади под магазин, аптеку;
недвижимость под офис или коворкинг, автомойку, салон красоты;
объекты под рестораны и заведения быстрого питания;
помещения свободного назначения;
складские площади;
недвижимость под детские дошкольные учреждения;
помещения под большие универмаги и сетевые супермаркеты.

Приобрести нежилое помещение от застройщика в Москве и Московской области можно как в сданном, так и в строящемся доме.

Первые этажи домов, как правило, нежилые и выделяются застройщиками специально для коммерческого сектора. Такие площадки очень выгодно сдавать, особенно в Москве, поэтому приобретение может рассматриваться как инвестиция. Вложение средств может приносить до 12% в год, но на пути к получению прибыли необходимо:

спроектировать пространство;
получить необходимые разрешения;
проделать ремонтные работы;
установить стеллажи и оборудование;
оформить документы.

Также, если недвижимость приобретается с целью получения прибыли от сдачи в аренду, необходимо учитывать, что нежилые помещения могут простаивать невостребованными несколько лет, пока дом не будет полностью заселен.

Стоимость коммерческих объектов в столице зависит от площади, перспективности района, расстояния до метро, активности пешеходного движения и начинается, как правило, от 15 млн рублей.

Многие инвесторы оправданно надеются, что активы со временем подорожают.

Кому выгодно купить нежилое помещение от застройщика

Есть несколько групп покупателей, интересующихся коммерческой недвижимостью в новых домах, а также арендаторов:

бизнесмены или компании, покупающие объекты для себя;
предприниматели, проживающие по соседству;
начинающие бизнесмены в торговой и обслуживающей сферах;
сетевые бренды – арендуют примерно 30% помещений с отдельным входом;
частные инвесторы.

Помещение для ведения бизнеса, располагающееся в собственном или соседнем доме, привлекательно по нескольким причинам. Кроме того, что держать свое дело рядом удобно физически, можно еще и своевременно реагировать на изменение спроса, хорошо зная особенности своего района и потребности других жильцов.

Сетевые компании, выкупающие или арендующие нежилые помещения от застройщика, руководствуются следующими факторами:

стратегией корпоративного развития;
локальным спросом на конкретные товары и услуги;
проходимостью;
перспективами места расположения.

Временная аренда может быть интересна лицам, удовлетворяющим особый спрос новоселов, компаниям и частным предпринимателям, реализующим товары для ремонта, сантехнику, окна и двери, бытовую технику, мебель и подобное.

Когда в ЖК начинают сдаваться дома первой очереди, бизнесмены арендуют нежилые помещения от застройщика под магазины и офисы.

Когда спрос на определенные услуги и товары падает, арендаторы перебираются в другой застраиваемый микрорайон.

Возможности приобретения коммерческой недвижимости

При покупке офисов и инвестировании в бизнес-недвижимость хорошим вариантом может стать кредитование. Ипотечные программы для бизнеса не такие лояльные, как в случае приобретения жилья, однако доходность объекта может перекрыть процент по кредиту, и тогда сделка станет инвестиционной.

Также нежилое помещение от застройщика можно приобрести совместно с другими инвесторами посредством краудфандинга. В этом случае каждый участник покупает долю коммерческой площади, которая в дальнейшем может приносить пассивный доход до 10% в год. Такой подход часто используется для больших торговых объектов, при этом сдачей площади в аренду и обслуживанием занимается управляющая компания.

Где получить выгодные предложения крупнейших строительных организаций

Оценить возможности инвестирования в нежилые помещения, выгоды покупки или аренды коммерческой недвижимости можно на выставке «Недвижимость от лидеров», которая проходит ежегодно.

В течение нескольких дней застройщики представляют свои проекты, отвечают на вопросы и делают отличные предложения заинтересовавшимся покупателям.

Если вы хотите присмотреть или приобрести нежилое помещение от застройщика в новостройке или получить подробную профессиональную консультацию бесплатно, закажите билет на сайте.

Выбор, покупка и эксплуатация нежилых помещений в новостройках

При приобретении нежилых помещений от застройщика есть свои нюансы, которые новый собственник должен учитывать. Коммерческая недвижимость плотно расположилась на первых этажах и под нее выделяется площадь еще на этапах постройки нового здания.

Показать содержание

Использование площадей, не предназначенных для жилья

Нежилое помещение — это объект недвижимости, который не предназначен для проживания людей. По ст. 15 ЖК РФ такое помещение должно соответствовать следующим требованиям:

объект должен быть недвижимым имуществом;
быть изолированным (иметь стены, пол, потолок, а также отдельный вход);
иметь в регистрационных документах отметку о том, что данная часть является нежилым помещением.

Такие объекты чаще всего используются под:

магазины;
кафе;
парикмахерские.

Также можно организовать в таком объекте офис или склад. Нежилое помещение в новостройке должно быть оборудовано по всем санитарным и пожарным правилам, а также иметь отметку в документах о целевом назначении. Это запись, где указано, в качестве чего можно использовать рассматриваемый объект.

Проживание в помещении, которое отмечено, как нежилое, считается нарушением целевого использования.

Конкуренция при покупке таких объектов даже на этапе строительства очень высока. Поэтому необходимо интересоваться ценами и условиями конкурса еще на этапе строительства объекта.

Ориентироваться при выборе нужно на:

конкретные денежные ресурсы — недвижимость такого плана обычно стоит дорого и начинающему предпринимателю стоит оценить, не нанесет ли покупка его бизнесу значительный ущерб (о сделке купли-продажи нежилого помещения с участием ИП, ООО, физического лица читайте тут);
начинать контакт с застройщиком рекомендуется уже когда дом будет готов наполовину;
не стоит заключать контракт и слишком рано — на этапе котлована;
следует провести маркетинговое исследование, чтобы иметь примерное понятие о приоритетных сферах бизнеса в данном районе и о достатке людей, проживающих здесь;
провести оценку проходимости, чтобы знать, сколько людей будет возле данного объекта ежедневно;
обеспечение инфраструктуры (обязанность застройщика);
доступность транспорта.

Оценив все вышеперечисленные показатели, можно реально просчитать прибыльность бизнеса и целевое назначение нежилого помещения в данном доме и данном районе.

Как происходит продажа?

Процедура по купле-продаже нежилого помещения будет отличаться в зависимости от того, завершено ли строительство объекта или нет.

Покупка в новостройке — это приобретение нежилого помещения на этапе строительства, начиная от момента рытья котлована и до момента сдачи объекта в эксплуатацию.
Второй вариант — покупка в доме, который уже сдан в эксплуатации.

Оба вида договора имеют свои правовые нюансы.

Пока объект не сдан, покупка может происходить только по договору долевого участия (ДДУ). Если покупку производит физическое лицо, то из документов ему нужно предоставить паспорт с наличием прописки, а также нотариальную доверенности, если договор будет подписывать и заключать его представитель.

О сделке купли-продажи нежилого помещения между физическими лицами, читайте тут.

Для юридических лиц комплект документов для заключения ДДУ шире:

учредительная документация компании;
справка из бухгалтерии или письменное разрешение от других учредителей на приобретение нежилого объекта;
генеральная доверенность или местное распоряжение, где прописаны права и полномочия покупателя.

Важно, что для покупателя, имеющего в фирме долю средств достаточную для приобретения конкретного нежилого помещения, документ из бухгалтерии, равно как и разрешение от соучредителей не требуется.

От застройщика требуется свой пакет документов, в который входят:

учредительная документация юрлица компании застройщика с разрешением на продажу помещений;
лицензия на предоставления конкретных услуг;
разрешительная документация для начала строительства с приложенным к ней планом помещения, которое покупатель планирует приобрести в данном здании;
проектная декларация;
документы, подтверждающие право собственности застройщика на землю, где ведется строительство или арендная документация на данный участок;
генеральная доверенность от лица компании, в которой указано разрешение на заключение ДДУ от ее имени;
гражданский паспорт с пропиской представителя или гендиректора компании.

ДДУ по нормам ст. 550 ГК РФ должен быть заключен обязательно в письменной форме. Строгой формы заключения такого договора в законе нет. Но есть основные правила:

полномочия сторон необходимо прописать во вводной части документа;
обязательно указать кадастровые и технические характеристики помещения, которое покупается по ДДУ.

Статья 550 ГК РФ. Форма договора продажи недвижимости
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Также должны быть указаны:

стоимость объекта;
права и обязанности все участников данного договора;
какие санкции последует за неисполнение условий;
как возможно расторгнуть документ;
сроки и форма внесения оплаты по данному документу.

Затем подписанный договор нужно зарегистрировать в Росреестре. Для этого необходимы следующие бумаги:

паспорта сторон и пакеты учредительных документов, если стороны — юрлица;
разрешение на проведение строительства и проектные бумаги;
подписанный договор в трех экземплярах;
заявление от будущего покупателя о регистрации предоставленного документа;
квитанция об уплате госпошлины.

Госпошлина за регистрацию ДДУ составляет:

2 тысячи для физических лиц;
22 тысячи — для юридических.

Согласно законодательству зарегистрировать договор обязательно в течение 21 дня с момента его заключения.

Иначе происходит приобретение нежилого помещения в объекте, который на момент покупки уже введен в пользование. Договора дольщиков в таком случае заключать нельзя. Это прописано в ст. 549 ГК РФ. От покупателя необходимо предоставить тот же набор бумаг, что и при заключении договора дольщиков. Если помещение будут брать в ипотеку — дополнительно понадобится ипотечный договор.

Статья 549 ГК РФ. Договор продажи недвижимости

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 — 566).

Застройщик в таком случае выступает как полноценный собственник помещения, поэтому набор бумаг изменяется:

помимо самого разрешения на строительство, понадобится акт о приемке всего здания и конкретного помещения;
выписка из ЕГРН о том, что застройщик вступил в права собственности на данный объект;
учредительные бумаги и разрешение на право продажи помещений от остальных соучредителей;
кадастровый и технический паспорта объекта.

Договор о сделке по купле-продаже имеет стандартную форму. В нем следует указать:

данные и реквизиты обеих сторон;
дата и место заключения и наименование самого документа;
предмет данного договора;
стоимость нежилого помещения, а также факт внесения предварительных платежей;
когда и на каких условиях данный объект переходит в собственность от продавца к покупателю.

Как и в предыдущем варианте данное соглашение нужно зарегистрировать в Росреестре. Для такой процедуры понадобятся:

паспорта обоих сторон и учредительные документы;
доверенности, если стороны являются представителями;
3 экземпляра заключенного соглашения;
справка о выплате госпошлины.

Срок, в который должна пройти регистрация соглашения — 21 день, госпошлина такая же, как при регистрации ДДУ:

2 тысячи для физлиц;
22 — для компаний.

Разница между сделками, преимущества и недостатки

Различия между рассматриваемыми сделками:

Договор долевого участия дает право на требование собственности в будущем, после постройки, а ДКП — это сразу переход прав и возникновение собственности.
При долевом соглашении рискует дольщик, а при договоре купли-продажи — компания-застройщик.
При долевом соглашении можно рассчитываться в рассрочку, а по соглашению купли-продажи — наличными или с помощью ипотеки.

Основное преимущество ДДУ в том, что риск покупателя окупается более низкой стоимостью помещения. Выгода в итоге составляет не менее 30%. Но в любом случае конечное решение о том, какую сделку лучше заключить зависит от предпочтений сторон и всегда имеет сугубо индивидуальный характер.

У собственника нежилого объекта в строящемся здании есть свои права и обязанности по его обслуживанию, в случае несоблюдения которых можно понести ответственность. К таким обязанностям относятся:

ухаживать за придомовой территорией и заниматься ее благоустройством;
оплачивать коммунальные услуги;
вносить регулярные платежи на капитальный ремонт всего здания;
участвовать в решение экстренных ситуаций;
соблюдать определенный тихий режим и не мешать другим собственникам, в том числе и жильцам;
осуществлять ремонт своего нежилого помещения и поддерживать его внешний вид в адекватном состоянии.

Специалисты рекомендуют для удобства изначально заключить договор с той компанией, которая управляет данным домом и осуществляет там все работы, прием платежей по коммунальным услугам и обустройство придомовой территории.

Нюансы и подводные камни при покупке

Покупать объект в строящемся здании — всегда риск:

Есть опасность через подставные фирмы попасть в недобросовестную сделку и потерять часть или все деньги.
Если будет нарушен регламент постройки, то дольщику придется тратить дополнительные средства, что может отрицательно сказаться на бюджете организации.
Ну и всегда есть риск связаться с компанией, которая «подарит» долгое строительство или вовсе станет банкротом.

Как защититься от банкротства продавца?

Поскольку компания, ведущая строительство может разориться, у дольщика возникает опасность остаться без денег. Государство опубликовало закон, который защищает банкротов. Но при этом есть и обратная сторона медали: дольщик по закону может требовать назад, вложенные инвестиции. Форма возмещения могут быть следующими:

деньги;
недостроенный объект;
помещение в собственности у должника.

Покупатель должен подать документы офис компании, которая занималась строительством данного объекта. Если в течение 30 дней вопрос не решен — следует обращаться в арбитражный суд.

При обращении в суд следует собрать пакет документации:

копия паспорта;
экземпляр ДДУ;
все документы, подтверждающие проведение оплаты;
подтверждение, что покупатель обращался в офис компании-строителя;
иск, который можно составить самостоятельно или с помощью юриста.

Рассматривают такой иск около 2-х месяцев, а госпошлина в этих делах не взимается. После окончания рассмотрения дела в суде должны быть приняты меры к расчёту с инвесторами. При отказе необходимо в течение 10 дней обжаловать решение в кассационном или областном арбитражном суде.

При заключении ДДУ дольщик всегда рискует. Поэтому приобретение нежилого помещения в строящемся здании требует особой внимательности к документам и к компании-застройщику.

Все, что важно знать, приобретая коммерческую недвижимость в новостройках: особенности сделки, подводные камни

Покупка коммерческой недвижимости от застройщика является популярным способом вложения капитала, позволяющим получить прибыль за счет проведения с такой недвижимостью различных сделок — перепродажи, аренды или развития малого бизнеса.

Но в этом вопросе есть много нюансов, которые следует учитывать, чтобы бизнес-проект оказался экономически целесообразным. Поэтому важно понимать, что собой представляет такая недвижимость и как ее приобрести.

Чтобы решить свою проблему обращайтесь в онлайн чат к нашему юристу. #Будьтедома и здоровья вам!

Задать вопрос

Показать содержание

Особенности нежилых помещений в возводимых домах

Специфическими чертами такой недвижимости являются:

значительно более высокая стоимость по сравнению с жилой;
сравнительно небольшая площадь помещений ввиду высокой стоимости;
расположение на первых этажах новостроек;
незначительный урон инфраструктуре и внешнему виду здания со стороны коммерческого предприятия по причине его работы на первом этаже;
бережное отношение к помещению со стороны арендатора и желание содержать его в наилучшем виде с целью создания в глазах клиентов выгодного впечатления о себе;
чаще всего покупателями или арендаторами являются предприятия сферы услуг.

Преимущества и недостатки

К достоинствам подобного приобретения относятся:

большой выбор объектов недвижимости;
наиболее низкая цена на этапе строительства;
в перспективе прибыльное вложение капитала;
удобство и внешняя привлекательность нового здания;
большая прозрачность сделок купли-продажи, чем во вторичном сегменте;
покупка происходит чаще всего в жилом комплексе, что позволяет сразу получить потребителей услуг.

Однако у такой покупки есть и свои негативные стороны:

из-за удаленности новостроек от центра города заведомое ограничение числа потенциальных клиентов;
строительство дома может затянуться на продолжительное время, что не позволит получать прибыль от инвестиций еще долго;
застройщик может обанкротиться или заняться сомнительными финансовыми операциями;
купленный объект рискует оказаться экономически невыгодным.

Продажа от застройщика

Чтобы продажи были успешными, следует, прежде всего, провести анализ рынка подобной недвижимости, который поможет сформировать разумную ценовую политику.

Как найти клиента?

С этой целью нужно предпринять ряд действий, в частности:

Максимально адекватно определить стоимость объекта недвижимости.
Составить интересное рекламное предложение с указанием всех достоинств помещения и преимуществ по сравнению с конкурентами.
Тщательно и красиво описать само помещение со всеми его характеристиками и сделать качественные фотографии.
Обеспечить разнообразную рекламу:
- наружную;
- печатную;
- транзитную;
- в СМИ;
- в Интернете;
- на самом объекте;
- рассылку возможным покупателям и риэлторским агентствам.
Организовать просмотр в убранном помещении в светлое время суток.

Кто лучше в качестве покупателя — малый бизнес или сетевые магазины?

Наличие сетевого магазина поблизости привлекательно для населения новостроек. И застройщики охотно работают с торговыми сетями, к тому же у последних значительные финансовые возможности и большой опыт подобных сделок.

Но обычно размер помещений недостаточен для «сетевиков». И чаще получается, что застройщики продают коммерческие объекты физическим лицам, занимающимся малым бизнесом или сдачей помещений в аренду малому бизнесу, как правило, работающему в сфере услуг.

Формирование цены

На ценообразование в сегменте коммерческой недвижимости в новостройках влияют следующие факторы:

региональное расположение объекта;
удаленность от делового и культурного центра конкретного населенного пункта;
расположение объекта относительно потоков людей и транспорта, дороже всего — на первой линии у главной дороги;
планировка и конфигурация помещения (предпочтительно прямоугольная форма с минимальным числом перегородок);
существование ограничений в помещении по расположению торгового зала и витрины;
наличие отдельного входа;
число ступенек на входе;
возможность парковки;
общее количество объектов недвижимости в условиях большой массовой застройки;
внешний вид здания, качество отделки;
стоимость подобных объектов на рынке коммерческой недвижимости.

Чтобы решить свою проблему обращайтесь в онлайн чат к нашему юристу. #Будьтедома и здоровья вам!

Задать вопрос

Как купить?

Законодательной базой для подобной сделки является ч. 2, гл. 30, § 7 ГК РФ. Процесс приобретения объекта включает в себя четыре этапа:

Выбор подходящей недвижимости.
Обращение к застройщику (оптимально при 50% постройке здания).
Подписание договора купли-продажи (ДКП).
Регистрация перехода прав собственности в Росреестре.

Для покупки нежилого объекта в новостройке понадобятся следующие документы:

договор купли-продажи;
правоустанавливающие документы на коммерческий объект;
кадастровый паспорта здания;
документы из БТИ о проведенной инвентаризации здания;
квитанция об уплате государственной пошлины;
доверенность на представителя от юридического лица, если покупатель — юрлицо;
документ о государственной регистрации, если покупатель — юрлицо;
нотариально заверенное согласие супруга/супруги на покупку, если покупатель физическое лицо.

В каждом конкретном случае могут потребоваться и другие дополнительные документы.

После заключения ДКП происходит регистрация прав собственности на объект в Росреестре. При этом регистрируется не ДКП, а переход права собственности от застройщика к покупателю, которому выдается свидетельство о госрегистрации такого права, а на договоре ставится штамп о регистрации перехода такого права.

Сроки и пошлина

После подачи документов регистрация перехода прав происходит в течение 30 дней, если у сотрудников Росреестра не будет к ним претензий. В противном случае оформление свидетельства может затянуться. Размеры государственной пошлины за государственную регистрацию для физических лиц — 2000 рублей, для юридических — 22000 рублей.

Плюсы и минусы приобретения

Преимущества покупки объекта недвижимости в строящемся доме:

зачастую это единственный способ приобрести коммерческую недвижимость;
стоимость объекта на этапе строительства значительно ниже;
сделка более прозрачна, ее легче оформить в отсутствие обременений;
в современных постройках часто бывает свободная планировка;
новые инженерные сети, отделка и несущие конструкции.

У данной сделки есть и свои недостатки:

при слишком ранней покупке ожидание сдачи объекта может быть продолжительным;
при поздней покупке цены могут значительно вырасти;
застройщик может оказаться банкротом или недобросовестным финансовым партнером;
при долевом строительстве существует риск экономической нецелесообразности.

Юридическое или физическое лицо может заключить договор и вложить капитал в строительство здания в обмен на дальнейшее получение помещений коммерческого назначения, поэтому важно правильно оформить договор долевого участия (ДДУ), а также выбрать подходящий объект и застройщика.

Выбор объекта

Прежде чем выбирать недвижимость, желательно выяснить перспективный план развития города или поселка. Важно сравнить величину вложений капитала в данную недвижимость с другими вариантами. А также понять, насколько подходит расположение и планировка здания под конкретные бизнес-цели.

Выбор компании

Опасность нарваться на нечестного или испытывающего материальные трудности застройщика всегда существует. Считается, что известный крупный застройщик скорее может гарантировать своевременную сдачу объекта, чем небольшой, но на практике бывает и наоборот. Поэтому надо тщательно наводить справки.

Снижение рисков

Так как обязательства застройщика перед инвестором по передаче помещения в строящемся доме обеспечиваются залогом прав на земельный участок, на котором осуществляется строительство здания, то важно, чтобы застройщик обладал зарегистрированным правом собственности на землю, иначе сделка недействительна. Сам ДДУ также должен быть зарегистрирован.

Данный договор имеет под собой юридическую основу — это ст. 4 №214-ФЗ.

Что такое ДДУ?

Это договор, который заключается между двумя сторонами — застройщиком и дольщиком — с целью привлечения заемных средств для постройки здания и передачи готового конкретного помещения дольщику по окончании строительства.

Особенности содержания

Застройщик может предложить подписать уже готовый договор, так как рассчитывает на согласие дольщиков на его условия. Не следует спешить подписывать такой ДДУ. Надо оговорить в документе все важные моменты, в противном случае есть риск остаться без денег и недвижимости.

В ДДУ обязательно должны содержаться следующие пункты:

определение объекта строительства с указанием всех его характеристик в соответствии с проектной документацией: адреса дома, площади помещения, планировки и т. д.;
срок передачи недвижимости с датами;
стоимость договора, сроки и порядок выплат;
гарантийный срок объекта строительства;
способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Как обезопасить себя?

Необходимо указывать все вышеперечисленные пункты. Хорошо проработанный, правильно составленный, подписанный ДДУ, зарегистрированный в Росреестре, свидетельствует о добросовестности застройщика и наличии у него всех необходимых документов и разрешений, а также повышает шансы вернуть средства, если застройщик обанкротится.

Нюансы и подводные камни

Покупка коммерческой недвижимости в новостройках несет в себе ряд рисков, так как недобросовестные застройщики могут:

продать один объект нескольким покупателям;
не закончив строительство, исчезнуть с деньгами несостоявшихся собственников;
затянуть строительство на неопределенный срок;
заморозить стройку из-за возникших финансовых проблем.

Покупка коммерческого объекта в новостройке — это хороший способ обезопасить в дальнейшем свой бизнес от неприятных сюрпризов в виде роста арендной платы, а он периодически будет происходить по мере развития микрорайона.

Чтобы избежать рисков при совершении сделки, следует точно просчитать экономическую целесообразность проекта, внимательно подойти к выбору застройщика и подготовке документов.

Коммерческая недвижимость в новостройках Москвы от застройщика

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):
8 (800) 350-13-94 — Федеральный номер
8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Специалисты утверждают, что сейчас сдача в аренду коммерческих помещений приносит больший доход, чем сдача квартир. Строительные компании предлагают купить нежилые площади на первых этажах под магазины, офисы, кафе и др. Можно вложить средства в покупку склада, бизнес-центра или апартаментов. Особенно выгодно можно купить коммерческую недвижимость в Москве от застройщика.

Нежилые помещения на первых этажах новых комплексов

В столице есть правила, которые предусматривают выделение в новостройках помещений для использования в коммерческих целях. Первые этажи новых домов обычно нежилые. Здесь размещаются салоны красоты, аптеки, медицинские центры, магазины и др. Такие площадки для бизнеса (для себя или в аренду) можно купить напрямую у строительной компании.

Вложение средств в площади на первых этажах новостроек способно приносить доход до 12% в год. Однако нужно быть готовым к тому, что получить прибыль удастся нескоро. Для этого придется пройти несколько этапов:

проектирование;
различные согласования;
строительство и ремонт;
монтаж оборудования;
оформление документов;
заселение новостройки.

Сейчас купить коммерческую недвижимость в новостройках Москвы можно, затратив от 15 млн. рублей.

Интересно! Бизнес, связанный с покупкой нежилой недвижимости в новостройках для получения прибыли от сдачи в аренду или перепродажи, считается прибыльным. Но аналитики также отмечают, что третья часть таких площадей простаивает по три года после сдачи объекта.

Еще недавно было нетрудно заработать на перепродаже нежилых метров после введения объекта в эксплуатацию. В настоящее же время высокого дохода от подобной сделки ждать не приходится: если раньше цена после строительства могла вырасти до 20%, то теперь она может вовсе не измениться.

Инвесторов привлекают помещения на первых этажах в спальных районах. Учитываются близость к метро, активное пешеходное движение, качество объекта. Поскольку в 90% новых домов мегаполиса выделены места для бизнеса, то выбор всегда есть.

Кто приобретает и арендует нежилые помещения в новостройках?

Тех покупателей, которые интересуются инвестициями в бизнес-объекты в новых домах, можно условно разделить на две группы:

компании или бизнесмены, приобретающие недвижимость для себя;
частные инвесторы.

Около 65% покупающих метры для бизнеса на первых этажах московских новостроек проживают по соседству. Это могут быть жители того же комплекса.

Зачастую помещения приобретают начинающие бизнесмены в сфере услуг или торговли. Вести свое дело недалеко от места проживания удобно и более экономно.

Кроме того, предприниматель может быстрее реагировать на изменения спроса, поскольку хорошо знает потребности соседей.

Вторичное жилье в Мытищах — как недорого купить квартиру

Аренда или продажа коммерческой недвижимости от застройщика в Москве интересует сетевые бренды из торговли и сферы услуг. Они выкупают или арендуют примерно 30% нежилой площади с отдельным входом. Такие компании руководствуются:

спросом на конкретные услуги в районе;
пешеходным трафиком;
стратегией собственного развития;
перспективами локации.

Еще одна категория арендаторов и покупателей нежилых метров предприятия – лица, которые удовлетворяют временный спрос новоселов. Так, они продают материалы для ремонта, мебель, окна, двери, сантехнику и т.п.

Когда в жилом комплексе сдаются первые дома, такие компании открывают там офисы и магазины на срок до пяти лет.

Затем спрос на эту группу товаров и услуг в микрорайоне падает и организации перебираются в другой строящийся комплекс.

Предложения девелоперов

На столичном рынке новых коммерческих площадей задают тон крупнейшие в стране строительные компании.

ПИК

При покупке площадей для бизнеса у застройщика по ипотеке ставка составит 12,49% годовых.

ЖК «Люберецкий» расположен в городе Люберцы в нескольких минутах езды от МКАД. Добраться до метро «Выхино» можно на транспорте за 10 минут. Уже в этом году рядом с комплексом откроют еще две станции метро. Девелопер предлагает приобрести помещения метражом от 50,30 кв. м (по 120 тыс. рублей за м2) до 126,84 кв. м (по 105 тыс. рублей за м2);
ЖК «Измайловский лес» строится в Балашихе. От комплекса до МКАД всего 800 метров. На транспорте можно доехать до метро «Новогиреево» за 15 минут. В комплексе представлены нежилые площади от 42 кв. м (по 95 тыс. за м2) до 105, 80 кв. м (по 80 тыс. за м2);

Важно знать! Сейчас строительная компания предлагает скидку 10% на нежилые помещения в ЖК «Измайловский лес».

ЖК «Левобережный» возводится на расстоянии двух километров от МКАД. До метро «Ховрино» на транспорте всего пять минут. Немного дальше – «Речной вокзал». В ЖК «Левобережный» предлагаются площадки для бизнеса от 87,3 метров (по 80 тыс. за кв. м) до 127,6 метров (по 110 тыс. за кв. м).

Приобретение квартиры в рассрочку от застройщика в Москве

ЛСР

Группа компаний в настоящее время возводит жилые комплексы в столице и области. Сегодня можно выгодно выкупить коммерческую недвижимость в новостройках Москвы от застройщика ЛСР:

ЖК «Лучи» строится в Западном округе в пешей доступности от метро «Солнцево». Продаются помещения от 79,9 м2 за 13 023 700 руб. до 131,5 м2 за 17 095 000 руб.;
Микрорайон «Зиларт» возводится на месте бывшего автозавода им. Лихачева. У застройки отличное расположение: рядом с Кремлем у Москвы-реки. Дойти до метро «Автозаводская» можно за 20 минут. Здесь можно купить площадки от 43 кв. м за 16 099 755 р. до 109,7 кв. м за 31 877 230 р.

Инвестиции в ритейл

При быстром развитии крупных торговых сетей в стране небольшие магазины шаговой доступности стали терять клиентов. Поэтому произошла перестройка в интересах инвесторов.

Сегодня привлекательным стало вложение средств в столичный стрит-ритейл (средняя годовая доходность составляет примерно 12%). Окупаемость и прибыльность здесь будут зависеть от того, где находится объект. При этом плата за аренду в одном месте мегаполиса может быть выше в 10 раз больше, чем в другом.

Внимание! Заработать на торговых площадках внутри Садового кольца получится меньше, чем у МКАД. Если недвижимость в центре столицы будет окупаться 13-15 лет, то площади для ритейла у кольцевой – около 10 лет.

Для инвестирования в стрит-ритейл лучше выбирать площади от 3 тыс. метров. Если объект удачно расположен, то он не будет простаивать. При удачном сочетании цены и местоположения возможны долгосрочные контракты.

Совет! Владельцам торговых помещений не рекомендуют сдавать большую часть квадратных метров мелким арендаторам. Хотя оплата за метр будет больше, но и меняться они будут чаще. Идеально выделить не более 40% общего метража для маленьких магазинов, а остальное оставить для крупного ритейла.

Офисы

Офисная недвижимость много лет привлекала московских инвесторов. Раньше это лидерство объяснялось тем, что компании приобретали офисы для себя, они надеялись на подорожание активов.

Сейчас средняя доходность на рынке офисов примерно на процент ниже, чем в сегменте недвижимости для ритейла. В Москве не занято около 10% офисных площадок.

Инвестировать в офисы сегодня можно, поскольку есть спрос на скромные по метражу площадки (от 100 кв. м). Удовлетворить такие потребности может достаточный выбор предложений нежилых помещений в новостройках Москвы. Введение новых офисных объектов немного поубавилось, так что спрос на них подрастет. Появились альтернативные варианты использования подобных площадок (в частности, коворкинги).

Обзор предложений на новостройки в Московском

Инвестирование в складские помещения в столице – это рискованные вложения. Сейчас около 10% складских площадей простаивает. Конкурентная ситуация на рынке такого рода недвижимости очень сложная. Небольшие помещения стали малопривлекательными. Теперь склады – это бизнес для профессионалов, которые строят для определенных клиентов.

Апартаменты

Покупка апартаментов в новостройках для сдачи внаем может стать выгодным предприятием. В последнее время их доля в столичных новостройках стала меньше. Однако в точечной застройке Москвы апартаменты занимают больше 40%.

У данных помещений есть важные отличия от квартиры:

прописаться здесь нельзя (возможна временная регистрация);
прилагаются услуги горничных, доставка еды, прачечная и прочее.

Еще в 2017 году у банков появились предложения ипотечных программ для приобретения апартаментов.

Интересно! На рынке есть выбор апарт-отелей, которые управляются профессионалами и позволяют получать инвесторам приличный доход, который превышает ставку банка.

Коммерческая ипотека

Тем, кто интересуется инвестированием в бизнес-недвижимость, может стать большим подспорьем ипотека. Коммерческое кредитование до сих пор чаще использовалось для покупки офисов.

Полезно! В случае, когда доходность от приобретенного объекта перекрывает процент по кредиту, сделка становится инвестиционной.

Если у площадки хорошее расположение, то выгодной будет даже покупка коммерческой недвижимости от застройщика в Москве при высокой ставке. Сейчас ипотечные программы для малого бизнеса не всегда привлекательны: большой первый взнос и высокие проценты по кредиту. Характеристики объекта тоже должны быть идеальными.

Краудфандинг на рынке недвижимости

Благодаря новым форматам инвестирования можно не становиться собственником целого помещения для бизнеса. Вместо этого появилась возможность приобрести объект совместно с другими инвесторами. В таком случае покупается доля в коммерческой площади.

Пока что чаще всего представляются предложения больших торговых объектов. Доход достигает 10% в год. При участии в краудфандинговом проекте предполагается получение пассивного дохода. Обслуживание такой недвижимости и сдача ее в аренду – это дело управляющей компании.

Выводы

В настоящее время вкладываться в покупку жилья становится невыгодным: не происходит роста цен за квадратный метр, снижается доход от аренды. Кроме того, чтобы сдать квартиру, ее придется отремонтировать и обставить мебелью. Поэтому выход для желающих заработать в покупке и сдаче внаем нежилого фонда.