Оценка коммерческой недвижимости: как проводят корректировку на местоположение нежилого помещения

Оценка коммерческой недвижимости: как проводят корректировку на местоположение нежилого помещения

Решение вопроса с жильем или помещением под склад, офис, производство не всегда лежит исключительно в плоскости купли-продажи. Если бы это был единственный путь, то многие известные бизнес-проекты никогда не реализовались бы. А для граждан, которые решают вопрос с жильем, проще было бы арендовать дом или квартиру, а не выплачивать грабительские проценты. Почему это выгодно, подробнее уже писалось.

В такой ситуации и для арендатора, и для арендодателя важно правильно оценить стоимость этих услуг.

Под рыночной стоимостью аренды понимается размер арендной платы, который может быть выплачен за сданный  объект недвижимости на дату проведенной оценки.  Считается, что оценка арендной платы требуется преимущественно для нежилого помещения.

  Собственники квартир с арендаторами квартир разберутся и так, проведя ориентировочную оценку арендной платы своего недвижимого имущества.

Сложнее приходится при сдаче в аренду помещений под офисы, склады и производство, участков земли, которые находятся как в государственной, так и  в частной собственности, но требуется установить справедливый размер арендной платы.

Как правило, к оценке арендной платы прибегают в тех случаях, если у собственника или уполномоченного лица возникает затруднение с самостоятельным определением справедливой величины платы при сдаче недвижимости в аренду. Например, подобные ситуации возникают при намерении сдачи какого-то уникального оборудования или, наоборот, помещения, требующего капитального ремонта, либо другой нестандартной недвижимости.

При сдаче помещений в аренду на длительный срок у заинтересованных сторон могут возникать разногласия относительно справедливости назначенной цены. В таком случае их спор может разрешить независимое определение ставки.

Важно знать! Ставки арендной платы должны обладать типичной динамикой, что проявляется в отсутствии слишком больших выгод или обременений для аренды вышеуказанных объектов недвижимости.

Очень часто к подобным услугам прибегают именно государственные предприятия, которым такая оценка нужна для более эффективного и справедливо предоставления пустующих помещений в наем.

В дальнейшем, при предоставлении отчетности соответствующим структурам, легче обосновать цену, по которой арендаторы занимают те или иные помещения.

  Помимо этого, такой подход позволяет избегать конфликтов с самими арендаторами.

Если планируется получить кредит, то для того, чтобы показать платёжеспособность, проводится подобная оценка. Таким образом, кредитор сможет объективно оценить платежеспособность потенциального кредитополучателя.

Есть и другое определение для оценки арендной платы нежилой недвижимости, которое указывает, что это оценка ставки арендной платы. Чтобы ее установить, нужно провести сопоставление многих факторов, ответить на такие вопросы, как:

  1. Где, в каком районе расположена арендуемая недвижимость?
  2. Какова удаленность от путей сообщений, станции метро или остановки общественного транспорта?
  3. Какова площадь помещения, сколько в нем отдельных комнат?
  4. Есть ли в помещении мебель, техника, телефон и Интернет?
  5. Какое состояние помещения, здания, в котором оно находится, прилегающей территории и т.п.
  6. Насколько развита инфраструктура?
  7. И другие вопросы, которые устанавливают многие иные факторы.

Не только в нашей стране, но и во всем мире принято при оценивании объектов недвижимости применять следующие методы.

Затратный метод

При затратном методе проводят калькуляцию всех необходимых затрат, которые потребуются при сооружении аналогичного объекта недвижимости. Оцениванию подлежит не только само сооружение, но и земельный участок.

По результатам этой оценки полученные данные складываются. То есть, суммируется сумма, которая потребуется на само строительство, и сумма, которая потребуется на покупку участка земли под это строительство.

 При этом методе получают данные, показывающие балансовую стоимость помещения с учетом вычета амортизационных отчислений, к которой суммируют стоимость участка земли. Однако, такой метод в условиях немалой инфляции дает в конечном результате заниженную оценку.

Чтобы это избегать и выравнивать получаемый результат стоимости, применяют поправочные коэффициенты на стоимость строительных работ.

Аналоговый метод

Аналоговый метод, который по-другому называют методом сравнительных продаж. Этот подход основывается на том, что оцениваемый объект недвижимости сравнивают с его аналогом, на который известна рыночная стоимость.

 Чтобы провести оценку по этому методу, изучают тип исследуемого здания, его назначение, его объем и площадь, материал, применяемый при строительстве, другие типовые характеристики объекта. Помимо этого учитывают  экологическую обстановку, насколько помещение удалено от центра города или от населенного пункта, от путей сообщений, а также другие сопутствующие факторы.

  Учитывается и стоимость объекта, когда с ним проводились сделки по отчуждению, условия этих сделок. По совокупности этих данных устанавливается стоимость оцениваемого помещения.

Оценка коммерческой недвижимости: как проводят корректировку на местоположение нежилого помещения

Важно знать! Как правило, сравнение проводят по нескольким подобным объектам, что дает в итоге более точную оценку. Такой подход позволяет нивелировать разброс рыночной стоимости и факторы окружения.

Этот метод имеет следующий алгоритм действий:

  1. Собирание данных об аналогичной недвижимости.
  2. Формирование информационной базы.
  3. Внесение получаемых данных об аналогичных объектах, используя определенную систему критериев.
  4. Поиск и фиксация относительных оценок.
  5. Поиск и фиксация взвешенных оценок.
  6. Поиск и фиксация обобщенных и удельных показателей полезности.
  7. Получение средней оценки всей совокупности объектов.
  8. Высчитывание новой стоимости для этой совокупности объектов.
  9. Определение экстремальных показателей, их учет и отсечение.
  10. Определение стоимости на новый объект.

Доходный метод

Доходный метод еще называют методом капитализации прибыли. Он основан на том, чтобы рассчитать прибыль, которую можно извлечь, если инвестированные в исследуемую и оцениваемую недвижимость средства, потратить на другие сферы предпринимательской деятельности, применяя при этом текущий процент банковского депозита.

Применение этого метода сопряжено с очень сложными методика капитализации доходов и дисконтирования. По этой причине он применяется, как правило, для оценивания инвестиционных проектов на таких рынках, как аренда магазинов, офисов, складов, помещений для производства.

Документы для оценки арендной платы за помещение

Чтобы провести оценку арендной платы нежилого помещения, необходимо учитывать такие факторы, как:

  • какие сроки арендной платы, ее величина, в каком порядке она производится и другие условия;
  • какова площадь, этажность объекта аренды, из каких строительных материалов был построен и другие его характеристики;
  • развитость инфраструктуры района, в котором располагается арендуемый объект;
  • на какой срок заключено соглашение аренды, и какие условия его пролонгации;
  • есть ли другие дополнительные права, такие как право выкупа, право продажи и т.п.

Для того, чтобы учитывать все эти факторы, нужно иметь их документальное подтверждение. С этой целью, для проведения оценивания необходимо подать следующие документы:

  1. Документы, удостоверяющие личность собственника оцениваемого объекта, если заказчик физическое лицо.
  2. Для юридических лиц — организационно-правовая форма, полное наименование предприятия, ОГРН и дата его присвоения, место нахождения.
  3. Правоустанавливающие документы на  объект недвижимости.
  1. Документы из бюро технической инвентаризации: технический паспорт, экспликация и поэтажный план.
  2. Справка, в которой есть данные о первоначальной балансовой стоимости объекта недвижимости и его остаточной балансовой стоимости; данные заносятся в справку на дату проведения оценивания.
  3. Свидетельство о праве собственности или другие правоустанавливающие документы на участок земли.
  4. Кадастровый план участка земли.
  5. Справка о наличии или отсутствии обременений.

Договор аренды нежилого помещения

Договор аренды, несмотря на отсутствие какой-либо строго установленной формы, тем не менее, должен быть составлен с учетом внесения в него ответов на такие важные вопросы, как:

  1. Какой вид права передается?
  2. На какой срок заключается договор?
  3. Как производится платеж, его условия и период?
  4. Есть ли какие-то ограничения для арендатора при использовании арендуемой недвижимости?
  5. Кто несет обязанность по оплате коммунальных платежей?
  6. При каких условиях, и в каком порядке заключенное соглашение может быть расторгнуто досрочно?
  7. Имеется ли право у арендатора выкупить объект аренды, и при каких условиях?
  8. Предоставляются ли арендные каникулы на время обустройства, будут ли засчитаны какие-то затраты арендатора (стоимость ремонта) в счет арендной платы?

Если есть имущество, которое передается арендатору вместе с помещением, то специалисты настоятельно рекомендуют составлять акт приема-передачи этого имущества, который будет дополнением к составленному договору.

Желательно этот акт составлять, одновременно проводя фото-, видеосъемку этого имущества, подробно описывая его состояние, имеющиеся недостатки и т.п.

Такой подход позволит избежать осложнений, если арендатор повредит имущество, будет не бережно к нему относиться.

Корректировка на здание или помещение

Нежилая площадь представляет собой определенную зону, которая является изолированной и не предназначена для проживания людей.

По закону его можно использовать только в бытовых, служебных, торговых или коммерческих целях.

Читайте также:  Надо ли платить налог с продажи квартиры полученной по наследству: облагается ли унаследованная недвижимость при купли продажи, налогообложение имущества, а также платить или не платить подоходный и сколько если продает пенсионер

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseru

Например, устроить там магазин или кафе.

С тех пор как отношения рыночного типа стали активно развиваться это понятие всё чаще мелькает в документах по сделкам с разной недвижимостью. К сожалению, в действующем законодательстве подобного термина просто нет.

Этот факт вызывает массу затруднений у простых людей. Однако несмотря на то, что такое определение отсутствует в Гражданском и Жилищном кодексе, а также в Федеральном законе №122 указаны чёткие признаки такой площади.

И если верить им, то нежилое помещение должно являться недвижимым и вдобавок изолированным объектом.

Однако эта площадь необязательно должна находиться в зданиях не предназначенных для проживания.

Нежилое помещение легко может располагаться в любом жилом доме. В этом случае оно будет относиться к собственности общедомового типа.

Технический план на нежилое помещение

Этот документ включает в себя определённую информацию, которая требуется чтобы поставить нежилую площадь на учёт.

Вся информация, которая в нём содержится берётся из кадастра недвижимости государственного типа.

В нём должны быть отражены:

  • общая информация о тех кадастровых работах, которые производились с этой площадью;
  • исходные данные о помещении;
  • общая характеристика нежилой площади;
  • информация об определённых долях помещения;
  • заключение, которое должен выдать кадастровый инженер.

Оценка коммерческой недвижимости: как проводят корректировку на местоположение нежилого помещения

Кроме этих разделов, план должен включать в себя так называемую графическую часть. Она представляет собой чертёж, на котором чётко изображён этаж или его часть где находится нужное нежилое помещение.

Технический план обычно делается когда проводятся такие работы, как:

  1. Постановка нежилой площади на учёт кадастрового типа.
  2. Внесение изменений в сведения о нежилой площади в случае когда производиться его перестройка или перепланировка.
  3. Изменение информации при условии, что каким-то образом вместо целого помещения образовалась его часть. Например, если другую часть передали в аренду кому-нибудь.

Прокурорская проверка нежилого дома

  1. Как правило, представители этой структуры появляются на горизонте, только если в соответствующие органы поступили определенные сигналы о нарушении закона и требуется выселение из нежилого помещения.
    • Но бывают случаи, когда прокуратура проводит рейды по собственной инициативе.
    • Это происходит когда им нужно выполнить объём работ, которые были запланированы на соответствующий период.
    • Естественно, планы, по которым работают сотрудники этого ведомства не подлежат всеобщей огласке и попадают под категорию секретной информации.
    • Таким образом, их визиты в нежилые здания становятся полной неожиданностью для тех кто там работает.
  2. По закону вмешиваться действия этих товарищей строго запрещено. Более того, объяснять что-либо они тоже никому не обязаны.

    Таким образом, проконтролировать действия представителей прокуратуры становиться весьма сложной задачей.

  3. Эти товарищи по закону должны проверять не только как исполняется Российская Конституция и законодательство, но и как выполняются определённые подзаконные акты. Ещё они проводят проверки отношений, которые возникают между юридическими лицами.
  4. Если такую проверку назначил суд, то под неё может попасть и обычный гражданин России. Происходит это в случае, если он является работодателем в организации, которая располагается в проверяемом нежилом здании.
  5. Бывают и случаи когда суд запрещает представителям прокуратуры совершать выездные проверки и требует ограничиться документальными.

    Это происходит когда судья указывает, что непосредственная проверка юридических лиц и надзор за соблюдением закона это не одно и то же.

  6. Срок проведения такой проверки ограничен. Он составляет 20 дней с того момента как дело о нарушении определенного закона легло на стол к прокурору. Но эта цифра неокончательная.

    По закону проверку можно приостанавливать, возобновлять или продлевать.

  7. Когда проверка проводиться, то представители ведомства могут потребовать любые документы. Предмет такой проверки и её пределы не ограничиваются законом.

    Другими словами, представители прокуратуры могут смотреть всё, что им захочется. Но несмотря на это Конституционным судом РФ установлено, что выбор документов для проверки не может носить произвольный характер.

    Проверяющий должен руководствоваться сигналом, который был получен, а не проверять всё подряд.

  8. Ещё стоит отметить что во время выполнения своих обязанностей товарищ из прокуратуры не может непосредственно вмешиваться в оперативно — хозяйственную деятельность, которая производится в организации, находящейся в нежилом здании.
  9. Когда проверка подходит к концу, то её результаты оформляются в специальном акте, который должен подтвердить или опровергнуть наличие нарушений в данном нежилом здании.

Корректировка на местоположение коммерческой недвижимости

Стандартами оценочной деятельности, которые установлены в России установлено, что оценка коммерческой недвижимости должна проводиться тремя способами.

А именно:

  1. С помощью сравнительного или рыночного подхода.

    Он заключается в том, что независимая оценка коммерческой недвижимости производится с опорой на рыночные данные, которые были получены при продаже подобных объектов.

    Такие данные подлежат корректировке. Она проводится чтобы сгладить все уникальные особенности, которыми обладает тот или иной недвижимый объект. Этим способом обычно получают 9 вариантов той цены, по которой может быть продана нежилая площадь.

  2. Пользуясь подходом затратного типа.

    При помощи его можно определить цену нежилого помещения опираясь на стоимость земли, на которой оно находиться и затраты, которые пошли на возведение нежилого здания.

    При этом необходимо вычесть износ, который образовался с течением времени.

  3. Ещё можно воспользоваться доходным подходом.

    Чтобы это сделать нужно помнить, что этот способ работает по принципу превращения ожидаемой выгоды в текущую цену нежилой недвижимости. Риски в таком расчёте тоже должны обязательно учитываться.

Когда оценка произведена всеми вышеупомянутыми способами, то их стоит согласовать. Таким образом, можно получить значение, которое будет равно итоговой стоимости нежилого объекта.

Когда производиться такая процедура нельзя забывать, что каждый способ оценки имеет свои положительные и отрицательные стороны. Обычно один из них берётся в качестве базового, а два других выполняют функции корректировщиков.

Бывают ситуации когда оценка нежилой недвижимости производится специальными оценщиками и эти товарищи легко могут завысить её.

Это завышение обычно производится для того, чтобы сделать оцениваемый объект ещё более привлекательным на рынке.

Сделать такое действие оценщик, может, только если ему предложили некоторое количество денежных средств. Это и называется коммерческим подкупом.

Естественно, всё что было упомянуто выше являются незаконными действиями. И в случае когда факт коммерческого подкупа доказывается оценщик может понести серьёзное наказание по закону.

Однако коммерческий подкуп за повышение оценки недвижимости относительно сложно доказать, так как люди, которые занимаются оценкой обычно работают совершенно независимо.

  1. Но несмотря на это сегодня в средствах массовой информации частенько мелькают сюжеты на тему подобных нарушений законодательства.
  2. Место где расположена та или иная коммерческая недвижимость напрямую влияет на доходы с неё.
  3. И производить корректировку следует по следующим факторам:
  1. Престижность района. Это социальный фактор, который характеризуется присутствием известных пользователей или объектов, которые имеют историческое значение, наличием памятников архитектуры.
  2. Расстояние, на котором местность находиться от центра, в котором происходит вся активность делового типа. То есть удалённость от торговых, финансовых и складских комплексов и т.д.
  3. Доступность нежилого объекта в транспортном и пешеходном плане-то есть близость его к основным транспортным путям, парковкам и остановкам.
  4. Качественный показатель ближайшего окружения. Он включает в себя тип застройки, особенности здания архитектурного типа, близость к рекреационным зонам.

Акт о сносе нежилого дома

В этом документе чётко прописывается какой ущерб будет нанесён и его размер в денежных средствах. Убытки могут быть нанесены если объект сноситься или переноситься.

Ещё деньги можно потерять если из-за подобных действий со зданием были уничтожены какие-либо насаждения.

Экспертиза нежилых помещений должна составляться специальной комиссией, в которую должны войти:

  1. Владелец объекта или площади, на который находятся насаждения.
  2. Застройщик, по заказу которого, на освободившемся месте будет выстроен новый объект.
  3. Ещё среди них должен присутствовать представитель БТИ.
  4. Если необходимо в состав можно включить и несколько других лиц, которые представляют организации интересы, которых тоже затронуты здесь.

Прочитайте также:  Акт об исполнении договора поставки

Электрическая мощность нежилого помещения

Эта величина находится для того чтобы с её помощью определить область применения нежилого помещения.

Этот параметр очень важен особенно для арендатора, так как он поможет ему лучше спланировать свои затраты при его использовании.

https://www.youtube.com/watch?v=ytdevru

Рассчитать такую мощность можно руководствуясь самыми разными целями.

Но она обязательно должна быть рассчитана когда:

  1. Здание нежилого типа имеет один ввод, но на его территории присутствуют несколько субабонентов.
  2. Делается ремонт в нежилом здании. Если происходит установка нового оборудования, то расчёт мощности помещений суммарного типа просто необходим. Таким образом, можно понять нужно ли заменить вводный кабель или можно оставить старый.
  3. Объект, который является нежилым домом готовиться к выполнению определенных задач.

Встроенно-пристроенное нежилое помещение

Под это понятие попадают определённые помещения, которые находятся в габаритных размерах каких-то зданий.

Но при этом эти размеры включают в себя тот факт, что помещения такого типа вынесены за их пределы более чем на 1,5 м.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreatorsru

Тем не менее, такая нежилая площадь является неотъемлемой частью общедомовой собственности.

Оценка нежилого помещения в Москве

Важно! «ГРАНД РЕАЛ» — это команда профессиональных оценщиков, которые входят в состав СРО. Более того, все наши сотрудники ответственно относятся к принятым на себя обязательствам и гарантируют, что полученная ими информация не будет придана огласке. А это значит, что нам можно доверять.

Независимая оценка нежилого помещения: стоимость услуг

Объект оценки Единица измерения, руб.
Встроенные помещения в Москве, МО
1. до 300 кв. м 8 000
2. от 300 до 500 кв. м 12 000
3. от 500 до 1000 кв. м 25 000
4. от 1000 до 5000 кв. м 30 000
5. от 5000 кв. м от 35 000
Отдельно стоящее здание в Москве, МО
1. до 500 кв. м. 15 000
2. от 500 до 1000 кв. м 20 000
3. от 1000 до 5000 кв. м 25 000
4. от 5000 кв. м 30 000

В каких случаях проводят оценку нежилого помещения?

Данная процедура дает возможность обосновать цену при заключении сделки аренды или подписании договора купли-продажи. Отчет об оценке понадобится и в случае передачи имущества в уставный капитал, оформления кредита в банке, а также заключения договора страхования.

Порядок проведения процедуры

Предоставление документов Наш специалист встречается с вами для обсуждения условий сотрудничества и просмотра имеющихся документов. Специалист приезжает на место и производит оценку объекта. На основании полученных данных он готовит отчет. Получение отчёта об оценке

Перечень необходимых документов для оценки помещения

  1. Технический и/или кадастровый паспорт.
  2. Правоустанавливающие документы на объект. К ним относятся договор купли-продажи или аренды, передаточный акт, либо свидетельство о госрегистрации права собственности.
  3. Сведения о наличии обременений на пользование недвижимостью.

Если собственником помещения выступает юридическое лицо, то потребуются свидетельство ОГРН, ИНН, выписка из ЕГРЮЛ. Кроме них нужно будет предоставить учредительные документы компании. Физическим лицам достаточно предъявить паспорт.

Что получает заказчик?

Итогом работы сотрудников «ГРАНД РЕАЛ» служит отчет об оценке помещения. Он представляет собой документ доказательного значения, поэтому им можно руководствоваться при принятии особенно важных решений.

Во многом это обусловлено тем, что отчет от «ГРАНД РЕАЛ» полностью соответствует требования федерального законодательства в сфере оценочной деятельности. С особенной ответственностью наши специалисты подходят к составлению отчета для банков.

Ведь в этом случае он должен еще соответствовать стандартам, установленным непосредственно кредитным учреждением.

Для того чтобы заказать услугу «Оценка нежилого помещения» или уточнить ее цену, достаточно связаться с менеджером «ГРАНД РЕАЛ». Сделать это можно по телефону в Москве +7 (495) 739-54-41 или +7 (495) 518-66-80.

Договор на оценку164.5 КБ

Методы определения рыночной стоимости нежилого помещения

Методы определения рыночной стоимости нежилого помещения[] Оценка объекта — методы оценки стоимости недвижимости[]

Определение рыночной стоимости нежилого помещения сравнительным подходом, определение рыночной стоимости нежилого помещения доходным подходом, определение рыночной стоимости нежилого помещения затратным подходом, определение стоимости нежилого помещения[]

  • Методология определения рыночной стоимости оцениваемого объекта
  • При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости применяются три классических подхода:
  • сравнительный подход;
  • затратный;
  • доходный.

В нижеследующих разделах дано краткое описание каждого из вышеупомянутых подходов.

Сравнительный подход

Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. В общем случае оцениваемое имущество сравнивается с продажами аналогичных объектов, которые имели место на рынке.

Могут также изучаться перечни и данные о предложении.
В рамках сравнительного подхода для оценки недвижимого имущества могут использоваться следующие методы:

  • метод прямого сравнительного анализа продаж (далее по тексту отчета и в расчетных таблицах — МПС);
  • метод валового рентного мультипликатора (далее по тексту отчета и в расчетных таблицах — МВРМ);
  • метод общего коэффициента капитализации (далее по тексту отчета и в расчетных таблицах — МОКК).

Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект недвижимости. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым (объекты-аналоги). Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях.

Необходимо выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения.

По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения, выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком, оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения.

Далее нужно скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения; при внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными; шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому.

Необходимо согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Метод валового рентного мультипликатора

Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) — это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД). Для применения метода ВРМ необходимо:

  • оценить рыночный валовой (действительный) доход, генерируемый объектом;
  • определить отношение валового (действительного) дохода к цене продажи по сопоставимым продажам аналогов;
  • умножить валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта на усредненное (средневзвешенное) значение ВРМ по аналогам.

Метод общего коэффициента капитализации

  1. Метод общего коэффициента капитализации включает в себя несколько этапов.
  2. Производится подбор сопоставимых (в том числе по степени риска и доходам) продаж в данном сегменте рынка недвижимости.

  3. Определяется общий усредненный коэффициент капитализации (ОКК) отношением чистого операционного дохода (ЧОД) сопоставимого аналога к его продажной цене.
  4. Определяется вероятная цена продажи объекта как произведение чистого операционного дохода и коэффициента капитализации.

Сравнительный подход наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынке продаж отсутствует, метод сравнения продаж не применим.

Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому при применении подхода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации.

Доходный подход

Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход основывается на принципе ожидания, согласно которому потенциальный покупатель делает вывод о стоимости собственности в зависимости от ожидаемой отдачи, которая может быть получена в будущем от владения имуществом.

Данный подход для недвижимого имущества реализуется следующими методами:

  • метод прямой капитализации дохода;
  • метод дисконтированных денежных потоков.

При прямой капитализации дохода для обращения дохода в стоимость репрезентативная величина дохода делится на ставку капитализации или умножается на мультипликатор дохода. Метод прямой капитализации доходов предназначен для оценки действующих объектов, текущее использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию.

Оценка стоимости недвижимого имущества с использованием данного метода выполняется путем деления типичного годового дохода на ставку капитализации.

В качестве денежного потока, капитализируемого в стоимость, как правило, используется чистый операционный доход, который генерирует или способен генерировать объект оценки с учетом рисков неполучения данного дохода.

Принципиальная формула расчета: Cпр.кап. = ЧОД / К, где: Cпр.кап. – стоимость, определенная методом прямой капитализации дохода; ЧОД – чистый операционный доход; К – коэффициент капитализации.

В этом методе не учитываются предположения инвестора относительно предполагаемого срока владения собственностью, планируемой модели поступления доходов и величины начальных инвестиций, что не позволяет провести отдельный учет возврата капитала и дохода на капитал.

В анализе дисконтированного денежного потока денежные поступления рассчитываются для каждого из нескольких будущих периодов. Эти поступления конвертируются в стоимость путем применения дисконтной ставки с использованием способов расчета приведенной стоимости. Техника данного метода подразумевает:

  • составление прогноза функционирования объекта в будущем на протяжении установленного Оценщиком прогнозного периода;
  • оценку стоимости будущей продажи (стоимости реверсии) в конце прогнозного периода;
  • пересчет потока периодических доходов и стоимости реверсии в текущую стоимость, используя процедуру дисконтирования.

Метод анализа дисконтированных потоков дает наилучшую возможность учесть тенденции изменения доходов и расходов в прогнозируемый период владения имуществом.

К недостаткам доходного подхода можно отнести возможность неточного определения ставки дисконтирования и денежных потоков, связанных с функционированием объекта, которая связана со сложностью прогнозирования в быстро меняющейся ситуации.

Затратный подход

Расчет стоимости недвижимости затратным подходом основывается на принципе замещения, который гласит, что благоразумный покупатель не заплатит за объект недвижимости дороже, чем ему обойдется строительство в приемлемые сроки объекта, обладающего равнозначной полезностью.

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Стоимость объекта оценки, являющегося недвижимым имуществом, в рамках затратного подхода определяется как сумма стоимости земельного участка, относящегося к объекту недвижимости, как свободного и стоимости строительства идентичного (затраты на воспроизводство) или аналогичного (затраты на замещение) объекта недвижимости с учетом совокупного износа на дату оценки.

В общем виде расчет здания (сооружения) в рамках затратного подхода производится по формуле: СЗП = ЗЗ (ЗВ) — СИ + Сзем.уч., где: СЗП – стоимость объекта оценки, определенная в рамках затратного подхода; ЗЗ (ЗВ) – затраты на замещение (воспроизводство); СИ – совокупный износ объекта оценки; Сзем.уч.

– стоимость земельного участка, относящегося к оцениваемому зданию (сооружению). На достоверность результатов, полученных данным подходом, может в значительной степени повлиять неточность при определении стоимости строительства и накопленного износа. Этот факт может внести значительную погрешность в результаты расчета.

Используемые подходы

Стандарты оценки предписывают использование Оценщиком всех трех подходов к оценке или обоснованный отказ от их применения.

В силу различных обстоятельств, например, уровня развития рынка данного вида имущества, типичности способов приобретения, степени достоверности и полноты исходных данных, доступных для проведения оценки, предпочтение может быть отдано одному (двум) из указанных подходов оценки, так как другие (другой) не обеспечивают достаточной для проведения согласования результатов точности оценки, что является обоснованием отказа от применения подходов (подхода).

Расчет рыночной стоимости затратным подходом для встроенных помещений приводит к значительной погрешности окончательного результата (выделение затрат, относящихся к встроенному помещению, расположенному в многоэтажном здании ведет к неизбежным неточностям), поэтому Оценщик принял решение отказаться от данного подхода для целей настоящей оценки.

Сравнительный подход — один из наиболее часто используемых подходов при проведении оценки объектов для целей залога. Достаточно сложен вопрос о корректности использования сравнительного подхода в условиях отсутствия рыночных сделок.

Как правило, данная ситуация может наблюдаться в небольших населенных пунктах, где рынок развит слабо и в доступных источниках информации отсутствуют сведения о сделках купли-продажи сопоставимых объектов. Оцениваемые объекты не являются уникальными. Вторичный рынок продажи аналогичных объектов в г.

Москве существует, и информация по ценам доступна, поэтому стоимость в рамках данного Отчета об оценке определялась на основе сравнительного подхода.

Доходный подход достаточно часто используется для оценки типовых объектов недвижимости, которые потенциально могут сдаваться или сдаются в аренду; Доходный подход требует тщательной оценки будущих доходов и расходов, связанных с функционированием объекта в соответствии с вариантом наилучшего и оптимального использования.

Оценка в рамках доходного подхода соединяет в себе оправданные расчеты будущих доходов и расходов с требованиями инвестора к конечной отдаче на вложенный капитал, подход чувствителен к колебанию ставки капитализации, отклонение даже на небольшую величину приводит к существенному разбросу итоговых значений стоимости.

Определение стоимости на основе доходного подхода может исказить истинную рыночную стоимость объекта. На основании вышеизложенного (с учетом того, что рынок продажи данного типа недвижимости развит хорошо), Оценщик решил отказаться от данного подхода для целей настоящей оценки.

Исходя из вышесказанного, оценщик счел необходимым использование в рамках данной работы одного подхода к оценке объектов — сравнительного. Описание указанного подхода, исходные данные, допущения и результаты расчета содержатся в следующих разделах отчета.

Определение стоимости объекта оценки

В результате анализа Оценщик обосновал в данном разделе использование в рамках сравнительного подхода для оценки стоимости аренды недвижимого имущества следующий метод:

Метод прямого сравнительного анализа продаж (далее по тексту отчета и в расчетных таблицах — МСП). Сравнительный подход служит для определения ставки аренды объекта оценки, исходя из данных о совершаемых на рынке сделках. При этом рассматриваются сопоставимые объекты собственности, которые были сданы или, по крайней мере, предложены на сдачу.

Затем делаются поправки на различия, так называемые корректировки, которые существуют между оцениваемым и сопоставимыми объектами. Откорректированная цена позволяет определить наиболее вероятную цену оцениваемого объекта на рынке. В сравнительном подходе могут использоваться два основных метода — парных продаж и общих корректировок.

Метод парных продаж более применим к хорошо развитому рынку недвижимости (как локальному, в ближайшем окружении объекта оценки, так и общерегиональному). В данной работе применялся метод общих корректировок.

Он позволяет при наличии достаточного большого числа объектов сравнения сгладить возможные выбросы и получить достаточно достоверную информацию о величине рыночной стоимости объекта оценки. В качестве объектов сравнения были использованы данные о предложениях на продажу нежилых помещений в Москве вне Садового кольца.

Использование в качестве объектов сравнения цен предложений оправдано с той точки зрения, что покупатель при принятии решения о приобретении объекта обязательно проанализирует текущие цены предложения сравнимых объектов.

Корректировка на назначение (на использование) для коммерческой недвижимости. Выпуск 1

Перейти к списку корректировок
 

Экономический научный журнал «Оценка инвестиций»
Справочник типовых рыночных корректировок для рынка недвижимости г. Москвы и Московской области

Выпуск №1

Автор — Барамзин Н.К.
Под редакцией —  к.э.н. Лекаркиной Н.К.
Дата выпуска — 2019 г.
Период применения корректировки —  01.01.2018 г. и более ранние периоды
Регион применения: г. Москва и Московская область
Область  применения — коммерческая недвижимость

Возможность модификации — допускается

Объекты недвижимости различного назначения могут значительно отличаться по стоимости. Средние соотношения стоимостей объектов недвижимости различного назначения приведены в табл. 1.

Рекомендуемая схема применения корректировки на назначение (на использование):

1. Выбирается коэффициенты, соответствующие назначению объекта оценки и объектов аналогов из табл. 1;
2. Рассчитывается корректировка по формуле:
 

Kн = Иоо ÷ Иоа, где

Иоо – коэффициент, соответствующий назначению объекта оценки;

Иоа — коэффициент, соответствующий назначению объекта аналога.

  • Таблица 1
  • Корректировка на назначение (на использование)
Тип недвижимости Корректировка (в долях)
Нижнее значение Верхнее значение Среднее значение
Офисные 1,000 1,000 1,000
Торговые 1,210 1,270 1,240
Бытовые помещения (офисные и торговые) 0,615 0,673 0,644
Жилые 0,100 0,220 0,160
Складские (отапливаемые) 0,438 0,582 0,510
Складские (не отапливаемые) 0,215 0,300 0,258
Складские (охлаждаемые) 0,626 0,744 0,685
Складские (морозильные) 0,688 0,817 0,753
Складские (отапливаемые и охлаждаемые) 0,577 0,756 0,667
Производственные 0,600 0,630 0,615
Автосервисы 0,700 0,820 0,760
Гостиничные 1,347 1,486 1,417
Банковские 1,396 1,554 1,475
Паркинг 0,350 0,400 0,375

Перейти к списку корректировок 

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *