- По сравнению с прошлыми годами число сознательных наймодателей увеличилось почти на 70%, а это значит, что сумма уплаченных налогов значительно пополнила бюджет страны.
- Платить налоги со сдачи квартиры можно 3 способами: по упрощенной схеме, посредством уплаты НДФЛ и с помощью патента.
- Далее расскажем о том, как оформить патент на сдачу квартиры, в чём преимущества и недостатки данного режима налогообложения.
Особенности патентной системы налогообложения
Патентная система налогообложения используется при ведении опредёленных видов предпринимательской деятельности. Ключевая особенность данного варианта – расчёт планируемого дохода, исходя из которого и выводится сумма налоговых взносов.
Уплата взносов по патенту отличается от других режимов налогообложения тем, что вносить её нужно не по истечении определённого срока, а авансом.
Список видов предпринимательской деятельности, которые можно осуществлять на основе патента, приводится в ст. 346.43 НК РФ. Сдача квартиру в аренду также входит в этот перечень.
Патент может получить любой арендодатель/наймодатель, зарегистрировавший ИП, для сдачи своего объекта недвижимости в аренду, если он является его собственником.
Преимущества и недостатки патентной формы
Как и любая форма налогообложения, патентная система имеет свои плюсы и минусы. К преимуществам можно отнести тот факт, что предприниматель, имеющий патент, не уплачивает НДС с жилплощади, которую сдаёт внаём.
Помимо того, приобретение патента даёт и другие плюсы:
- Сама система довольно проста.
- Нет необходимости в подаче декларации.
- Не требуется ведение бухгалтерского и налогового учёта.
- Возможно применения дифференцированного подхода к расчёту суммы.
Минусы патентной системы:
- расчёт налоговых выплат на основе объёма потенциального дохода (реальный доход может быть меньше предполагаемого);
- необходимость внесения платежей наперёд;
- на размер налоговых платежей не влияют страховые взносы;
- отсутствие возможности использовать налоговый вычет;
- необходимость ведения книги учёта доходов ИП;
- короткий срок действия патента (до 1 года).
Таким образом, каждый предприниматель решает вопрос применения патентной системы в индивидуальном порядке, с учётом собственного подсчёта предполагаемых доходов и расходов.
Нужно ли покупать патент для сдачи квартиры?
Сдача помещения в аренду/внаём приносит довольно неплохой доход гражданам РФ. До внесения изменений в Налоговый Кодекс РФ арендодатели могли полностью распоряжаться свои доходом, ничего не отчисляя государству.
Согласно недавно введённым нормам ст. 217 НК РФ, все доходы, полученные россиянами за отчётный период, облагаются налогом.
Конечно, ещё не все собственники, сдающие свои помещения, регистрируют договора найма/аренды и платят налог с полученного дохода. Однако рано или поздно факт сокрытия доходов от сдачи квартиры будет выявлен фискальной службой или полицией.
Пока ещё не всем гражданам понятно, что такое патент на сдачу квартиры. На самом деле это официальный документ, приобретённый физлицом — индивидуальным предпринимателем — в соответствие с правилами Налогового Кодекса РФ.
Приобретение патента позволяет осуществлять подобную деятельность на законных основаниях, при этом дает возможность:
- не уплачивать НДС и налог на недвижимость, сдаваемую в аренду физлицам или организациям;
- освобождает от оплаты НДФЛ от полученных доходов.
Основания для получения патента
Чтобы приобрести патент, гражданин должен соответствовать следующим требованиям:
- Являться собственником сдаваемой в аренду недвижимости.
- Получить статус индивидуального предпринимателя.
Закон предусматривает несколько ограничений для предпринимателя, желающего приобрести патент:
- Количество наёмных работников не должно превышать 15 лиц.
- Общий доход за 1 календарный год не должен превышать 60 млн. руб.
Если арендодатель планирует сдавать несколько помещений, то ему необходимо приобрести отдельный патент на каждый объект недвижимости.
Как оформить патент на сдачу квартиры?
Порядок оформления патента следующий:
- Собственник жилплощади регистрируется в качестве индивидуального предпринимателя, направив в налоговый орган заявление о постановке на учёт (заполняется по установленной форме), квитанцию об оплате госпошлины (800 руб.) и копию паспорта.
- После получения статуса ИП он выбирает патентную форму налогообложения путём подачи соответствующего заявления. Заполнить бланк заявления можно одновременно с регистрацией ИП или за 10 дней до начала осуществления предпринимательской деятельности по патенту.
- Завершающий этап — оплата патента (полная или частичная — в зависимости от срока его действия).
Срок действия и стоимость патента
Патент на сдачу жилья в аренду для физических лиц можно прибрести на срок от 1 до 12 месяцев, при условии, что период приходится на 1 календарный год. По закону стоимость патента не является фиксированной и рассчитывается в виде процента от возможного дохода.
Патент на сдачу в аренду нежилого помещения также приобретается максимум на 1 год. К примеру, если патентное разрешение получено в самом начале января, то срок его действия составит 12 месяцев, если в июле — 6 месяцев, а в декабре документ будет выдан только на 1 месяц.
При расчёте стоимости патента, который выдаётся менее, чем на 1 год, общая годовая сумма делится на 12, затем полученное значение умножается на количество месяцев, включенных в патентное разрешение. К примеру, если цена документа на 1 год составляет 36 000 рублей, а срок действия — 9 месяцев, то стоимость патента на 9 месяцев составит 27 000 руб.
Патент теряет юридическую силу досрочно, если:
- просрочена оплата стоимости патента;
- превышен лимит доходов;
- прекращена предпринимательская деятельность;
- арендодатель перешёл на другую систему налогообложения (с оплатой НДФЛ).
Окончательная стоимость патента зависит от места расположения квартиры и её площади.
Так, для Москвы в 2020 году действуют следующие расценки на сдачу жилплощади:
- До 50 м² — от 14 000 до 29 000 руб.
- 50 м² — 75 м² – от 26 000 до 55 000 руб.
- 75 м² — 100 м² – от 43 000 до 92 000 руб.
- 100 м² — 200 м² – от 64 000 до 136 000 руб.
- 200 м² — 300 м² — от 130 000 до 270 000 руб.
- 300 м² — 600 м² – от 220 000 до 455 000 руб.
- Свыше 600 м² — от 425 000 до 600 000 руб.
Для Санкт – Петербурга характерны следующие цены на патент:
- До 70 м² – 26 000 руб.
- 70 м² – 150 м² – 56 000 руб.
- Свыше 150 м² – 87 000 руб.
Стоимость годового патента для остальных регионов рассчитывается в зависимости от конкретного субъекта. Узнать примерные цены можно на сайте налоговых органов, отыскав в поиске интересующий населённый пункт.
Также стоит учитывать, что цена зависит от срока действия патента: чем меньше период действия документа, тем ниже будет его стоимость.
Если же период действия патента составляет более полугода, то оплату можно произвести в 2 этапа:
- Первую часть следует оплатить в течение 90 календарных дней с момента приобретения патента.
- Вторую — до окончания срока действия патента.
Многие собственники жилья интересуются, можно ли сдавать квартиру посуточно через патент. Отвечаем: ни в одном российском законодательном акте не установлены минимальные сроки на предоставление жилплощади внаём или в аренду.
Есть только требование обязательной государственной регистрации договора аренды при сроке найма квартиры свыше 1 года.
Таким образом, сдача квартиры посуточно через патент не запрещена требованиями гражданского или жилищного законодательства. Собственник вправе совершать такие сделки при выполнении остальных условий оформления патента.
Социальные взносы
Взносы индивидуального предпринимателя зависят от количества наёмных работников. Сдача жилплощади в аренду не предполагает привлечения наёмных работников, поэтому собственник недвижимости оплачивает только 26% в Пенсионный фонд и 5,1% в Федеральный фонд ОМС (медстрахование).
Дополнительно предприниматель может внести 2,9% в ФФС на случай наступления нетрудоспособности, но этот платёж не является обязательным и вносится по желанию налогоплательщика.
Что выгоднее: патент или НДФЛ?
К 2020 году сложилось 3 легальных варианта налогообложения при официальном оформлении сдачи жилья в аренду физическим лицам и организациям:
- внесение НДФЛ в размере 13% от полученного дохода;
- оплата патента;
- применение Упрощённой системы налогообложения (6%).
Проанализируем все 3 варианта. Допустим, предполагаемый доход от сдачи жилья составит 240 000 руб. в год. НДФЛ в этом случае составит 31200 руб. Именно такую сумму заплатят собственники, сдавшие своё жильё официально по договорам аренды без регистрации ИП.
Теперь посмотрим, что нам даст система УСН. Расходы по оплате упрощённого налога составят 14400,00 руб. Такую цифру мы получили путём умножения ожидаемого годового дохода на 6 % (240000 Х 0,06). Получается, что расходы на оплату налога по упрощённой системе будут меньше, чем при оплате НДФЛ.
Стоимость патента зависит от региона и места расположения недвижимости. Возьмём, к примеру, жильё в Санкт-Петербурге, где стоимость патента на аренду квартиры не зависит от её площади и составит 24000 рублей в год.
Что мы видим? Патентная система оплаты выгоднее, чем НДФЛ, но предполагает большую сумму, чем налог по УСН.
Однако у патентной системы есть несколько выгодных преимуществ перед Упрощённой системой налогообложения, а именно:
- нет необходимости вносить другие налоги:
- ИП не сдаёт декларацию в ФНС;
- нет необходимости в ведении бухгалтерского учёта;
- дифференциированный подход к оценке возможного дохода ИП в зависимости от региона;
- простота и чёткость;
- не устанавливается ограничения на количество объектов сдаваемой в аренду недвижимости.
Патент — это всего лишь разрешение на сдачу помещения в аренду, и в этом самое большое преимущество и выгода данной системы налогообложения. Тем не менее, каждый собственник квартиры сам выбирает для себя подходящий вариант налогообложения.
Каждая из представленных выше систем налогообложения может применяться при официальной сдаче собственной недвижимости в аренду, при этом имеет свои плюсы и минусы.
Чаще всего более выгодным оказывается для арендодателей вариант с приобретением патента, на 2-ом месте — упрощённая система налогообложения (УСН). Оплата НДФЛ, как один из способов, существенно проигрывает двум другим вариантам, так как размер налога оказывается более высоким.
Перед выбором режима налогообложения потенциальному арендодателю стоит просчитать математическим способом, какой вариант в его случае будет наиболее выгоден для него, и только лишь после этого следует принимать окончательное решение.
Легальная аренда жилых и нежилых помещений через патент
Налоговая служба инициировала оформление патентов в случаях сдачи жилья в аренду для арендодателей, которые обладают статусом индивидуального предпринимателя. Кроме того, налоговая служба предложила патент на сдачу квартиры в аренду частным лицам.Такой «неожиданный» шаг вызван желанием контрольных органов вывести аренду квартир из теневого сектора.
Как можно легально сдавать квартиру в аренду
Сейчас многие граждане практикуют неофициальную сдачу жилья для квартиросъемщиков, опасаясь дополнительного налогообложения и установления фактов незаконной коммерческой деятельности.
Гражданам предлагают оформить статус предпринимателя. Учитывая, что сегодня регистрационная процедура максимально упрощена, данный шаг не является сверхсложной задачей.
Для оформления нужно запастись следующим перечнем документов:
- заявление о регистрации в качестве предпринимателя;
- копия персональных документов;
- квитанцией на оплату государственной пошлины.
Самым важным преимуществом патента является освобождение от подачи налоговой декларации.
Необходимость государственной лицензии
Он ставит несколько глобальных задач:
- дает возможность физическим лицам официально заниматься коммерческой деятельностью;
- легализует скрываемые доходы граждан и усложняет уход от налогообложения;
- формирует дополнительные источники для формирования бюджета.
Что скрывает патент на аренду жилья
Патентная система налогообложения не устанавливает обязательной детализации доходов и затрат плательщика, в ней ключевым звеном является разрешение на сдачу недвижимости в аренду, стоимость которого зависит от:
- вид экономической деятельности;
- потенциально возможный доход.
При использовании патента применяется ставка 6 процентов, в то время как полученные доходы граждан от аренды собственного имущества, подлежат налогообложению с применением тарифа — 13 процентов от совокупного дохода. Для того чтобы оценить экономические преимущества и недостатки приведем пример.
Примерный расчет
В столице патент можно приобрести, заплатив 43 тысячи 200 рублей. Такой показатель не случаен. Он рассчитан, исходя из предположения, что средняя арендная ставка за месяц составляет 60 тысяч рублей.
За год получается доход в сумме 720 тысяч рублей. Применив к нему тариф 6 процентов, получаем указанную сумму.
Суммы кажутся несколько нереальными, учитывая что квартиросъемщики могут снять жилье и за 30-35 тысяч.
Видимо, разница призвана сэкономить нервные затраты арендодателя, который обладая патентом может не беспокоится о проблемах с налоговыми органами, а также с недобросовестными квартиросъемщиками. Таким образом, стоимость патента и его расчет не требуют высокой финансовой грамотности, следовательно, доступны для освоения обычными гражданами.
Сроки действия документа и оплата
Патент имеет срок действия, который варьируется от одного календарного месяца до года. Цена перечисляется поэтапно, с учетом следующих принципов:
- одна треть от стоимости уплачивается в течение 25 дней, исчисленных по календарю, прошедших с даты выдачи патента;
- две трети стоимости уплачиваются в течение 25 дней, исчисленных по календарю, прошедших с даты окончания срока работы патента.
Экономическая выгода сдачи жилого и нежилого помещения в аренду
Стоимость патента сохраняется на одном уровне, независимо от того, какое количество имущественных объектов, предоставляются в аренду частным лицам или компаниям.
Документ является выгодным решением для арендодателей, которые получают арендную плату в размере свыше 100-110 тысяч рублей. Удобство определяется следующими моментами:
- документ является заменой налога на доходы физических лиц и налога на имущество предусматривающего поддержанием определенного документооборота;
- документ привязан к конкретному виду экономической деятельности;
- патентная система разрешает отказаться от ведения налогового и бухгалтерского учета;
- налоговая база рассчитывается с использованием принципа дифференцирования.
Слабые стороны
Недостатками патента являются:
- стоимость патента не может корректироваться на размер страховых взносов, которые перечисляются в пенсионную систему;
- налог рассчитывается на основе потенциального дохода, который может вступать в разрез с существующими экономическими реалиями.
На приобретение патента могут претендовать следующие категории предпринимателей:
- коммерсанты, среднесписочная численность наемного персонала у которых составляет менее 15 человек;
- совокупная выручка, которых укладывается в лимит с установленным значением в 60 миллионов рублей.
Условия получения патента на сдачу помещений в аренду
Воспользоваться патентом можно лишь при выполнении следующих условий:
- договор заключен на имя индивидуального предпринимателя, приобретающего патент;
- коммерсант обладает исключительными правами собственности;
- сумма выручки, полученной по итогам аренды, не превышает лимит в 1 миллион рублей за календарный год;
- период оформления разрешительного документа устанавливается как 10 дней, но на практике можно столкнуться с более продолжительными сроками (до месяца);
- квартиры, должны размещаться на территории одного региона;
- не допускается использование доверенностей, изготовленных на другого предпринимателя.
Патент разрешающий заниматься предоставлением жилой площади квартирантам на платной основе содержит отметку о виде деятельности, который в ОКВЭД зарегистрирован за номером 70.20.1. На основе патента можно сдавать квартиру совместно с машиноместом, расположенном в паркинге, который при этом рассматривается обособленным объектом.
Если в аренду сдается отдельно стоящий гараж, то потребуется оформление нескольких патентов. Узнать о безвозмездном пользовании нежилым помещением можно здесь, а о безвозмездном пользовании жилым помещении подробно рассказано в этой статье.
Лишение права сдавать жилье через патент
Закон предусматривает отдельные ситуации, при наступлении которых предприниматель утрачивает право на применение патента:
- если выручка перестанет удовлетворять установленным критериям;
- если штат наемных сотрудников превысит 15 человек;
- если предприниматель допустил нарушения сроков уплаты.
Налогообложение и уклонение от него
Уклонение от уплаты налогов может вылиться в проблемы с налоговой и прокурорским надзором. Сдача жилья в аренду без документов может расцениваться как незаконная коммерческая деятельность, запрещенная нормативно-правовыми актами. При получении информации о таких фактах полиция и прокуратура могут привлечь гражданина к административной ответственности.
Налогообложение операций, связанных с предоставлений помещений в аренду сильно упростилось после предоставления возможности на получение патента для индивидуальных предпринимателей.
Коммерсанты могут превращать в объект аренды имущественные объекты, принадлежащие им на правах:
- общей долевой собственности, при наличии акцепта иных собственников на совершение сделки;
- совместной собственности, при наличии нотариального согласия второго супруга;
- если за период работы патента количество объектов недвижимости, сдаваемых в аренду изменяется, то придется приобрести дополнительный патент или понести финансовые издержки, связанные с уменьшением первоначального количества квартир.
Смена арендатора недвижимости не рассматривается правовыми актами как основание для замены разрешительной документации. Действующими нормами разрешается совмещать патент с иными системами налогообложения, включая специальные режимы, при этом сумма выручки рассчитывается совокупно по всем специальным режимам.
Если квартиру берет в аренду организация
В данном варианте оформление договора является обязательным реквизитом сделки. При ином раскладе компания не сможет включить суммы, потраченные на аренду жилья в свои затраты.
Договор аренды с организацией чаще всего подразумевает безналичные расчеты, т.е сумма арендных платежей перечисляется на счет банковской карты или расчетный счет предпринимателя.
Далее узнаете подробнее как составить договор найма квартиры и о предоставлении квартиры в аренду по договору социального найма.
Спорным в арендных взаимоотношениях с хозяйствующими субъектами является вопрос о перечислении и удержании НДФЛ, в случае, если гражданин не согласился на оформление патента.
Многие судебные инстанции считают, что компания должна выступить в роли налогового агента, при этом есть и альтернативная позиция, заключающаяся в том, что гражданин должен самостоятельно отразить и перечислить суммы налога.
Оформление патента на сдачу квартиры в аренду является принципиально новой тенденцией, обозначившейся в жилищном секторе.
Разрешительная документация позволяет легализовать финансовые операции, заключающиеся в получении прибыли от сдачи имущества в аренду.
При этом новую систему сложно назвать экономически выгодной и прогрессивной, если рассматривать ее в отношении обычных граждан, проживающих в регионах и предоставляющих в аренду одну две квартиры.
- С другой стороны арендодатели, обладающие возможностями поиска квартиросъемщиков для нескольких квартир, смогут повысить показатели экономической рентабельности при полном соблюдении норм налогового законодательства.
- Упрощение учета также является позитивным моментом, который позволяет расширить круг пользователей патента по рассматриваемому виду экономической деятельности.
- Видео: Патент на сдачу недвижимости в аренду
Преимущества сдачи квартиры в аренду для ИП
Если человек систематически приобретает помещения для того, чтобы сдать их в аренду, то это может быть признано предпринимательской деятельностью. В таком случае действия собственника направлены на получение дохода, и он должен иметь соответствующую регистрацию, как индивидуальный предприниматель.
Многие собственники, особенно те, кто уже имеет открытое ИП, выбирают для себя именно такой вид сдачи жилья в наем. По большей части потому, что сумма налогового сбора в этом случае значительно меньше – всего 6%.
Кроме того, плюсом станет тот факт, что ИП предлагаются на выбор различный варианты системы налогообложения:
- можно следовать упрощенной системе налогообложения и отдавать государству 6% от прибыли.
- Можно выбрать единый налог, которым облагается временный доход. В этом случае следует проконсультироваться с юристом, поскольку он существует лишь в нескольких регионах.
- Можно оплатить налог сразу, приобретя специальный патент.
В зависимости от выбранной системы налогообложения, будет варьироваться и форма отчетности. Как правило, она сравнительно легче, чем у физлица, которому приходится работать с НДФЛ.
Обратите внимание!
- Основным минусом будет то, что ИП придется в обязательном порядке уплачивать страховые взносы и составлять отчеты по ним, это подразумевает
- ФЗ №212-ФЗ от 24 июля 2009 года
- .
Да и в том случае, если владелец жилплощади решит ее продать, то его прибыль с продажи все так же будет являться объектом обложения НДФЛ, независимо от того сколько лет квартира находилась в собственности, согласно п.17.1 ст. 217 НК РФ.
Ответственность за несоблюдение закона
Пик повышенного спроса в жилищном секторе остался в прошлом, но по-прежнему является стабильным. Трудовые мигранты, студенты, туристы, командировочные, молодежь, не желающая проживать совместно со старшим поколением, — это основные контингенты, из которых возникают группы арендаторов.
Заработок от сдачи недвижимости выглядит очень привлекательным не только своим денежным выражением, но и кажущейся простотой. Вывесил объявление, нашел жильцов, дал ключи и принял оплату. Оставив в стороне все сложности, которые возникают во взаимоотношениях между арендатором и сдающим жилье, обратим внимание на финансовую сторону дела.
Каждый гражданин, получающий доход, обязан заполнить декларацию и отчитаться перед налоговыми органами. После этого выплатить 13% от налогооблагаемой суммы. У тех, кто сдает квартиры, велик соблазн умолчать о полученных денежных средствах, особенно когда оплата идет наличными «из рук в руки» и не отражается документально. Но лучше соблюдать закон.
Уклонения от уплаты налогов могут повлечь строгие санкции от административных до уголовных. Скрывая доход, арендодатель становится заложником своего квартиранта и не может рассчитывать на защиту государства в случае конфликта интересов. Вместо того чтобы прятаться от налоговиков, рискуя репутацией, лучше задуматься об оптимизации налогообложения.
Один из способов легализации доходов — это регистрация ИП.
Достоинства и недостатки предпринимательства
Для того, чтобы стать ИП, собственнику необходимо предоставить в налоговую инспекцию следующий пакет документов:
- заявление на регистрацию. Оно составляется по специальной форме №21001, определенной Правительством РФ от 19 июня 2002 года. В заявлении следует прописать ОКВЭД 68.20.1, который подразумевает предоставление жилья в аренду.
- Если регистрацией занимается не сам собственник, а его доверенное лицо, то заявление необходимо заверить у нотариуса. Стоимость такой услуги составляет около 800-1000 рублей в зависимости от региона.
- Ксерокопия всех заполненных страниц паспорта.
- Квитанция банка, подтверждающая оплату госпошлины. На сегодняшний день госпошлина для регистрации ИП составляет 800 рублей.
После того, как документы подготовлены следует обратиться в налоговую инспекцию по месту жительства. Сейчас государственная регистрация занимает три рабочих дня, не считая день приема заявления и выдачи свидетельства.
Выгоды сразу бросаются в глаза. Для индивидуального предпринимателя, который остается физическим лицом, законодатель предложил вполне щадящий режим уплаты налогов.
Можно выбрать УСН (упрощенную систему налогообложения, в просторечии «упрощенку») и платить всего 6% на все доходы. Можно — ЕНВД (единый налог на вмененный доход, «вмененка») и платить 15% на прибыль (доходы минус расходы).
И в первом и во втором случае налог будет значительно меньше, чем 13%, как у рядового гражданина.
Помимо финансовых выгод есть еще целый ряд преимуществ:
- возможность ведения предпринимательской деятельности в других сферах, помимо аренды;
- поступление средств на личный пенсионный счет;
- сохранение трудового стажа;
- общественный статус;
- доступ к льготным предпринимательским кредитам и финансовому или лизинговому обслуживанию.
Открыть ИП для сдачи квартиры выглядит вполне здравой идеей, если не смущают некоторые сложности на этом пути.
- Обязательные выплаты в ПФ РФ и ФСС, даже при нулевом доходе.
- Ежеквартальная отчетность, ведение книг доходов и расходов, документооборот.
- Процедура регистрации.
В некоторых случаях присутствует необходимость печати и расчетного счета (может потребоваться для сдачи площадей юридическим лицам).
Не стоит драматизировать, взносы идут в социальную сферу, а значит, напрямую или косвенно в пользу плательщика. Кроме того, законодатель позаботился об ИП: их можно закрыть в течение 5 дней после подачи заявления в органы регистрации.
Для ИП есть еще один удобный вариант оптимизации через приобретение патента. Заплатил один раз фиксированную сумму и весь год получаешь законный доход. Выгода патента проявляется в следующих случаях:
- сдача нескольких объектов и больших площадей;
- большое количество арендаторов — юридических и физических лиц;
- сдача в аренду элитной и дорогостоящей недвижимости.
Отрицательный фактор тот же самый: убытки при отсутствии арендаторов, при этом не спасает закрытие ИП, так как уплаченные деньги за патент не возвращаются.
Убедившись, что преимущества ИП превосходят недостатки, гражданин решает стать индивидуальным предпринимателем. Ему потребуется:
- Подать заявление в орган регистрации напрямую через налоговую службу, через МФЦ или в личном кабинете на сайте Госуслуг. Можно воспользоваться коммерческими регистраторами.
- Оплатить госпошлину.
- Получить регистрационное свидетельство.
- Встать на учет в ПФ РФ и в органах соцстраха.
- При необходимости открыть расчетный счет в банке и заказать печать.
- Выбрать вариант налогообложения, подав соответствующее уведомление.
- При сдаче недвижимости в аренду заключать с арендодателями договор.
- Вовремя сдавать отчетность в налоговую инспекцию и не допускать просрочек обязательных платежей.
Как показывает практика, при стабильном доходе, который поступает от аренды квартир и коммерческой недвижимости, регистрация ИП оправдывает затраченные усилия. При этом экономятся значительные суммы за счет оптимизации налоговых отчислений.
Непосредственное получение патента
Если собственник выбрал работу по упрощенной системе налогообложения посредством патента, то ему так же следует подать заявление в налоговую инспекцию. Делать это нужно не позднее, чем за месяц до того, как ИП начнет пользоваться УСН.
Заявление составляется по форме №26.2.П-1. В нем необходимо прописать вид предпринимательства – передачу жилого помещения во временное пользование.
Заявление на патент на сдачу квартиры в аренду подается в ту налоговую инспекцию, где ИП состоит на учете. Однако, если место жительства ИП отличается от адреса объекта аренды, то обратиться следует в тот фискальный орган, к которому относится сдаваемая квартира. Заявление рассматривается в течение десяти рабочих дней.
Нельзя точно назвать сумму, которую собственник обязан заплатить государству через купленный патент. Все будет зависеть от общей суммы дохода с аренды. Как правило, патент выбирают те наймодатели, чья прибыль с аренды в год превышает 700-800 тысяч рублей (60-70 тысяч в месяц и выше). В таких случаях 6% УСН и тем паче НДФЛ просто не выгодны.
Внимание! Стоимость патента никак не зависит от количества помещений, предоставляемых собственником в аренду. Размер возможного дохода ИП со сдачи жилья определяется органами местной власти и во многом будет зависеть от средних показателей рынка аренды в конкретном регионе. Расчет происходит по формуле: потенциальных годовой доход умножается на 6%.
Существует несколько возможных ситуаций, когда налоговая инспекция может ограничить право ИП использовать УСН на основе патента:
если за год использования такой системы налогообложения доход собственника превысит 60 миллионов рублей.- Если ИП вовремя не предоставил в фискальный орган налоговою декларацию.
- Если ИП нанимает более 15 человек в качестве дополнительных работников.
В таких случаях предприниматель будет обязан выплачивать налог государству в размере 13-15% от получаемой прибыли с аренды.
Договор найма жилья между собственником и физическим лицом
Соглашение о найме жилого помещения между предпринимателем и физическим лицом практически идентично стандартному договору аренды. Разница будет лишь в том, что реквизиты в таком документе прописываются не в начале, а в конце соглашения.
Если российский гражданин собирается открыть масштабный бизнес по сдаче жилья в аренду, ему нужно зарегистрироваться в качестве индивидуального бизнесмена.
В этом случае удобнее всего будет использовать упрощенный режим налогообложения. В таких ситуациях процентная ставка для ИП составит 6% со всех доходов.
Данная налоговая система дает возможность выбрать другой вариант процентной ставки, при котором налоги платятся только с чистого дохода, за вычетом расходов.
Но когда речь идет о сдаче квартиры в аренду индивидуальным предпринимателем, этот вариант может быть неудобен, так как расходов тут минимум. Они могут быть только в виде оплаты коммуналки либо затрат на ремонтные работы.
В результате только увеличится процентная ставка до 15%, что будет очень невыгодно.
Если сдача квартиры в аренду ИП — это бизнес, предпринимателю нужно учесть, что необходимо соблюдать все правила отчетности. Если выбрать налоговый режим УСН, то ничего особо сложного в бухгалтерской работе быть не должно. Однако предпринимателю придется вести Книгу доходов и расходов и своевременно выплачивать налоги, в том числе и авансовые платежи.
В случае если бизнес начнет стремительно расти и в одиночку предприниматель уже не сможет справиться, то есть он станет выступать в роли работодателя, ему необходимо будет, кроме налоговой, зарегистрироваться еще и в ПФР, а также в социальной службе. Сюда должны своевременно вноситься взносы.
https://www.youtube.com/watch?v=hZhpcXKV8gQ
Точно утверждать то, что сдавать квартиру, будучи при этом зарегистрированным в качестве ИП, выгоднее, чем обычному физическому лицу, нельзя. В первом случае процентная ставка будет меньше, если правильно выбрать налоговый режим, но дополнительные расходы, которых нередко требует бизнес, могут все уравновесить.
Как получить патент на сдачу квартиры в аренду как ип образец договора по найму жилья
Арендодатель может получить заманчивое предложение – предоставить в найм квартиру иностранцу. Высока вероятность такой удачи в столице или другом крупном или курортном городе. Как правило, такие сделки приносят более ощутимый доход, а поэтому выгодны владельцу. Можно ли заключать договор найма с иностранным гражданином? Как это сделать? Какие особенности в оформлении подобной сделки? Подробно рассмотрим далее.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !
Какие законы регламентируют этот процесс?
Все о проживании иностранцев в России изложено в следующих законах:
- 3 раздел 7 главы Жилищного кодекса – «Основание и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма».
- Федеральный закон статья 109 расскажет «О миграционном учете иностранных граждан и лиц без гражданства Российской Федерации».
- ФЗ статья 115 определяет правовое положение иностранных граждан в РФ.
- ФЗ статья 122 содержит положения о сделках с недвижимым имуществом, в том числе, о договоре аренды иностранцам.
- Гражданский кодекс глава 35 расскажет все о договорах найма.
- Немаловажно в этом вопросе и сведения из Налогового кодекса глава 25.3 часть 2 и статья 333.28 пункт 1.
Как правило, работник организации, который отправлен в командировку, не сам решает вопросы с жильем. Его ищет и оплачивает организация, она же берет на себя заботу об уплате положенных налогов. Если это не так, налоговыми вопросами придется заниматься самому владельцу квартиры. Но обо всем по порядку.
Как сдать жилое помещение мигрантам?
Подбором жилья в наем для иностранцев обычно занимаются агенты из числа риелторов, нотариусов и адвокатов.
Если у владельца квартиры возникло желание найти заграничного квартиросъемщика, то необходимо найти юриста, который предоставляет подобные услуги иностранцам, и предложить ему себя в качестве арендодателя.
Выбирать нужно только проверенных людей и фирмы с хорошей репутацией, чтобы не стать жертвой мошенников.
Можно заранее подготовиться и составить опись имущества для создания в дальнейшем акта приема-передачи жилья.
Какие документы должны быть предоставлены?
Документы должны удостоверять личность человека и подтверждать его законное нахождение на территории Российской Федерации, для этого будет достаточно паспорта и миграционной карты. Необходимо удостовериться в подлинности документа и принадлежности их данному гражданину. Забирать их даже на время нельзя, но можно сделать копии.
Нужно ли оформлять временную регистрацию?
Заграничный квартиросъемщик обязательно должен быть зарегистрирован. Он может сделать это самостоятельно, доверить нотариально такое поручение агенту, но обычно таким вопросом приходиться заниматься собственнику жилья. Он должен обратиться с уведомлением о прибытии иностранного гражданина на место временного проживания в ОФМС со своим паспортом.
С кем согласовывают возможность аренды иностранцам?
Для того чтобы сдавать жилье по договору найма заграничным гостям потребуется согласие 2 государственных органов:
- Налоговой инспекцией.
- Администрацией района.
Не нужно никаких дополнительных разрешений ни от соседей, даже если квартира коммунальная, или других собственников.
Если сдается муниципальное жилье по договору поднайма, тогда придется заручиться поддержкой всех проживающих членов семьи, а также ЖЭКа.
Какие документы необходимы?
Составляют стандартный договор найма. Можно подготовить его заранее по стандартному образцу. Главное, чтобы в нем содержалась вся необходимая информация:
- Наименование документа, дата и место составления.
- Данные участников – ФИО и реквизиты удостоверяющих документов.
- Необходимо установить срок действия данного соглашения, который не может быть больше времени пребывания в стране.
- Все по оплате. Кто, за что, когда и в каком размере должен платить.
- Права и обязанности. Например, сколько гостей наниматель может пригласить к себе одновременно.
- Ответственность за нарушение условий договора сдачи и прочие ситуации, например, ущерб имуществу.
- Залог, который пойдет на возмещение ущерба, либо будет возвращен.
- Дата и подписи.
- Скачать бланк договора найма жилого помещения для иностранного гражданина
- Скачать образец договора найма жилого помещения для иностранного гражданина
Еще потребуется составление акта приема-передачи квартиры.
По сути это подробная опись имущества, которая поможет решить спорные вопросы по поводу ущерба и пропажи вещей. Такой акт является дополнением к договору. В нем указывают:
- Название и указание на основной договор.
- Дата и место.
- Данные участников.
- Адрес и общие характеристики жилого помещения.
- Подробное описание всего имущества.
- Описание отделки квартиры.
- Перечисление всех существенных недостатков.
- Фиксация факта передачи экземпляра договора и ключей.
- Дата и подпись.
- Скачать бланк акта приема-передачи жилья
- Скачать образец акта приема-передачи жилья
Больше оформлять ничего не нужно. Впоследствии необходимо сохранять все платежные документы: квитанции, выписки со счета, расписки.
Особые требования к договору найма
Договор составляют в двух экземплярах на двух языках: русском и родном языке нанимателя. Иначе такой документ может быть признан недействительным.
Что нужно учесть и дополнительно проверить?
Для начала необходимо убедиться в кристальной репутации агента, можно найти других его клиентов и поинтересоваться у них, и у других знакомых.
С заграничным жильем следует быть внимательным при проверке документов:
- Фото в документах принадлежит этому человеку.
- Нигде в документах нет исправлений, или помарок.
- Все личные данные идентичны и в паспорте и в миграционной карте.
- Если иностранец уже жил в России по-другому адресу, у него должно быть отрывное уведомление о постановке на учет в ОФМС без исправлений и помарок.
- На регистрацию в ОФМС все равно придется ставить снова.
- Необходимо знать даты въезда и выезда из страны.
- Не лишним будет узнать место работы этого человека, попросить номер телефона Российского филиала, в который он приехал.
Кто несет ответственность?
Какие штрафы?
Любая теневая деятельность без уплаты налогов подвергается санкциям налогового органа.
За фиктивную регистрацию мигрантов собственник жилья может пострадать достаточно серьезно:
- Штраф в размере от 100 до 500 тысяч рублей.
- Принудительные работы на срок до 3 лет.
- Арест до 3 лет.
Если гражданин поселил у себя нелегального мигранта, его могут наказать штрафом от 2 до 5 тысяч. Подробнее про ответственность, которая предполагается за незаконную сдачу квартиры в аренду, можно узнать тут.
Заключение
Иностранец – это не всегда культурный и богатый господин, с которым одна радость без убытков. Вполне можно нарваться на мошенников и нелегалов с поддельными документами. Поэтому необходимо иметь дело только с проверенными людьми от проверенных агентов. А в заключении договора найма нет ничего особенного.
Патент или НДФЛ
В Москве существуют три легальных способа оплаты налогов с доходов от сдачи квартиры в аренду. Редакция «РБК-Недвижимости» выяснила, какой из вариантов будет наиболее выгодным и удобным для арендодателя
YAY/TASS
В Москве собственники арендных квартир все чаще сдают квартиры официально и уплачивают налоги с доходов, отмечают опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости» риелторы.
Основными факторами роста рынка легализованной аренды, по их мнению, является повышение налоговой грамотности населения, а также работа столичных властей по выявлению квартир, нелегально сдаваемых в аренду.
По словам директора компании «Миэль-Аренда» Марии Жуковой, все больше арендодателей обращаются за консультацией о возможных формах уплаты налога.
За последние два года объем поданных налоговых деклараций и приобретенных патентов в Москве вырос на 14% и 20% соответственно, приводит данные директор департамента консалтинга компании Blackwood Александр Шибаев. «По-прежнему среди людей, которые сдают жилье экономкласса, налоги платят около 10%.
В сегментах бизнес и элитном ситуация иная: ответственность за неуплату крупных сумм налогов гораздо серьезней. Примерно 85–90% арендодателей, стоимость аренды квартир которых от 80 тыс. руб., налоги платят», — говорит руководитель департамента аренды компании «Азбука Жилья» Роман Бабичев.
Однако, несмотря на рост количества вышедших из теневого рынка квартир, их доля, по экспертным данным, составляет порядка 5% от общего объема всего рынка аренды Москвы.
Данные риелторов подтверждает и официальная статистика: общая сумма различных сборов на сдачу квартир в аренду, которые в 2015 году (данных за 2016 год еще нет) заплатили москвичи, превысила миллиард рублей. По сравнению с 2011 годом поступления в бюджет Москвы от налогов с аренды выросли в десять раз.
Как уточняет столичный департамент экономической политики и развития, в бюджет поступило 905 млн руб. в виде налога на доход от сдачи жилья. Меньшую часть поступлений в бюджет составили доходы от приобретения патентов на аренду — москвичи заплатили за них еще 223 млн руб. По самым скромным подсчетам, более 1 млн кв. м жилья (26 тыс.
квартир) в городе сдается легально, — заявляла ранее заммэра Москвы Наталья Сергунина.
Как легально сдавать квартиру
В законодательстве РФ нет понятия официально и неофициально. Наем жилого помещения регулируется гл. 35 Гражданского кодекса (ГК) РФ.
Согласно ГК РФ, договором найма считается документ, заключенный в простой письменной форме, подписанный двумя сторонами — арендодателем и арендатором — и нотариального заверения или государственной регистрации не требует.
При составлении договора в обязательном порядке нужно указать паспортные данные двух сторон, адрес жилого помещения, документы, на основании которых владелец квартиры получил ее в собственность, сроки и порядок оплаты.
На данный момент существуют три основных способа легальной сдачи квартиры в аренду: путем уплаты НДФЛ как физическое лицо и в качестве индивидуального предпринимателя, где можно уплачивать 6% по УСН (плюс страховые взносы), либо приобретение патента на 1–12 месяцев. Все три способа являются легальными, собственник сам выбирает наиболее выгодный и удобный.
В первую очередь уплачивать налог важно тем, кто сдает свои квартиры юридическим лицам, а также тем, кто переводит полученные денежные суммы на счета в иностранных банках, отмечают риелторы.
«Для таких операций необходимы документы из налоговой инспекции.
Как правило, это владельцы дорогой недвижимости, которые предпочитают оформлять статус индивидуального предпринимателя (ИП)», — уточняет Мария Жукова.
Оформление налога происходит следующим образом: выбирается один из способов налогообложения, в налоговый орган предоставляется один экземпляр договора, если это физлицо или ИП, до 20 апреля текущего года за прошедший налоговый год подается налоговая декларация и оплачивается налог. В случае с патентом оплата происходит сразу или частями в срок, на который приобретен патент.
Какая система налогообложения выгоднее
На данный момент в Москве, по оценке Александра Шибаева, порядка 90% участников рынка цивилизованной аренды уплачивают налоги путем подачи налоговых деклараций, остальная часть рынка — через патенты. Риелторы отмечают, что вариант уплаты налогов зависит от стоимости жилья и для разных рантье будут выгодны свои способы.
Первый способ самый удобный и в то же время невыгодный для арендодателя — уплата налога как физическое лицо. Главным минусом уплаты НДФЛ является высокая ставка — 13%.
Для этого варианта собственнику необходимо заключить с арендатором договор найма жилого помещения, составить акт приемки квартиры и документ, в котором будет фиксироваться факт ежемесячной оплаты.
Арендодатель должен подать в налоговый орган декларацию по форме 3-НДФЛ, к которой следует приложить договор со всеми приложениями, а также документы, подтверждающие его право владения и распоряжения квартирой.
Второй способ — зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель, работающий по упрощенной системе налогообложения. В этом случает налоговая ставка составит 6%. Кроме этого, индивидуальный предприниматель должен оплачивать ежегодные страховые взносы и обязан подавать налоговую декларацию.
Способ уплаты налогов зависит от стоимости жилья. «При арендной стоимости до 60 тыс. руб. в месяц выгоднее платить как физическое лицо. Если аренда от 60 тыс. руб., можно открывать ИП и платить 6%», — поясняет Роман Бабичев.
Еще один вариант — приобретение патента для сдачи квартиры. Владелец квартиры, решивший пойти таким путем, также должен зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и платить страховые взносы.
Срок действия патента составляет от одного до 12 месяцев, но в рамках одного календарного года. Чем срок патента меньше, тем он дешевле (для равнозначных квартир). Стоимость патента зависит от площади квартиры и ее расположения в Москве.
Собственник может самостоятельно рассчитать стоимость патента для его квартиры на сайте департамента экономической политики Москвы.
По словам Александра Шибаева, суть патентной системы состоит в том, чтобы не подсчитывать доход, а единовременно заплатить фиксированную сумму. Данная сумма различается в зависимости от локации и площади жилья. Так, в ЦАО для квартиры площадью до 50 кв. м она составит 27 тыс. руб. в год. В других административных районах столицы — в среднем 18 тыс. руб.
Примеры расчета платежей
Наиболее выгодный вид налогообложения выбирается с учетом стоимости квартиры. Например, стоимость аренды квартиры 50 тыс. руб. в месяц, платит налог физлицо, получаем: 50 000*13%*12 месяцев = 78 000 — сумма налога.
Если платить как ИП, то получится: 50 000*6%*12месяцев = 36 000, к этой сумме необходимо прибавить обязательные годовые платежи по ИП, что составляет около 30 тыс. руб.
, плюс каждые три месяца подавать декларации в налоговую, плюс открытие ИП.
В целом уплата налогов через патентную систему выгодна владельцам больших и дорогих квартир в наиболее близких к центру локациях Москвы. Например, владельцы квартиры в ЖК «Шуваловский» (Мичуринский проспект, ЗАО) и в Можайском районе этого округа столицы заплатят по патенту за квартиру 85 кв.
м одинаковую сумму — 60 тыс. руб. При этом разница в арендной плате для данных локаций — 125 тыс. против 65 тыс. руб./мес. Таким образом, стоимость патента для владельца данной квартиры в «Шуваловском» составит 4% от его дохода от аренды за год, а для владельца квартиры в Можайском районе — 8%.
По данным Blackwood и «Азбуки Жилья»
Минусом упрощенной системы и патентов являются затраты времени по регистрации ИП, а также наличие помимо ставки налога страховых взносов, считают риелторы.
Еще один минус патентной системы — возможные убытки, которые возникают в случаях, когда арендодатель оплачивает патент на определенный период городу, а арендодатель съезжает раньше запланированного срока.
С другой стороны, владелец квартиры в этом случае освобождается от уплаты имущественного налога на нее, сдав в аренду, поясняет Александр Шибаев.
«Выгоднее всего приобрести патент или платить налог по ставке 6% как индивидуальному предпринимателю. Стоимость патента также примерно этим 6% и соответствует. Однако владелец патента сразу уплачивает за него соответствующую сумму и уже не беспокоится о заполнении деклараций», — поясняет Мария Жукова.
Другой вопрос, что не каждый человек готов заниматься получением статуса индивидуального предпринимателя, а патент на данный момент может приобрести только гражданин в статусе ИП, добавляет эксперт. «Обычное физическое лицо пока этого сделать пока не может.
Для многих граждан это было бы выходом, поскольку на сегодняшний день многие граждане не платят налоги не потому, что не хотят, а потому что не желают проходить подчас утомительную процедуру заполнения налоговых деклараций, тратить много времени на поездки в налоговую инспекцию и стояние в очередях.
Возможность покупки патента упростила бы для многих эту процедуру», — считает Мария Жукова.