Как продать квартиру — инструкция по продаже квартиры без риэлторов в 2019 — 2020 году, образцы договора кули продажи и договора задатка
Ситуация: вы решили купить новую квартиру, но для этого нужно продать старую. Мошенники повсюду, у риелторов непонятные условия договоров, а продешевить не хочется.
Рассказываем поэтапно как подготовить квартиру к продаже и что нужно учесть:
Если вы собираетесь продать квартиру с помощью риелторы — вы сэкономите себе нервы и силы. За свои услуги в среднем риелторы берут 2-4% от стоимости квартиры. При этом, риелтор поможет в оформлении документов, найдет покупателей через сервисы-агрегаторы или свои контакты и поможет точней оценить квартиру по стоимости.
Если вы решите продавать квартиру через агентство недвижимости — ситуация будет ее проще. Агентство пришлет в вашу квартиру оценщика, после этого юрист поможет оформить все документы, а риелторы найдет покупателей.
При этом если вы является одним собственником — продать квартиру самостоятельно будет проще. Но если схема продажи сложней: у вас ДДУ на квартиру, квартира приватизирована или там несколько долей — лучше воспользоваться услугами риелтора.
Бывают ситуации, когда в продаже и покупке квартиры участвует сразу несколько человек. Кто-то продает квартиру, которая в ипотеке, покупает другую квартиру и оформляет на нее новую ипотеку.
Без участия риелтора, вы легко можете потерять деньги и остаться без жилья.
Важно: при поиске риелтора или агенства — будьте бдительны. Проверьте документы и отзывы у специалистов. Проверьте договор на оказание услуг и какие именно услуги оказывает агенство и риелтор.
Также если риелторы или агенство пытаются ускорить ваше решение или попросят сразу же оригиналы документов — стоит насторожиться. Уточните, к чему такая срочность.
Если аргументы вас неубедят и вы почувствуете подвох — лучше найдите другого специалиста или фирму.
Если вы все таки решили продавать квартиру самостоятельно — придется приложить усилия. Найти покупателей, провести осмотр квартиры и подготовить документы.
При этом, вы сами несете риски при подготовке документов купли-продажи. Советуем заказать разовую услугу у риелтора, чтобы он познакомился с вашей квартирой и помог в составлении документов.
Так вы сможете сэкономить деньги и обезопасить себя от потери недвижимости в крайних ситуациях.
Дальше рассмотрим какие еще есть нюансы при продаже квартиры
После того как вы определились как будете продавать квартиру — проверьте информацию о ней. Возможно, в квартире несколько собственников или есть обременение о которых вы можете не знать если это квартира, которая перешла по наследству.
Чтобы это проверить — закажите выписку из ЕГРН. В ней прописываются много деталей: количество собственников, обременения и аресты, кадастровая стоимость. Заказать выписку можно в любом МФЦ или в офисах Росреестра.
Если вы не хотите посещать офис и получить выписку в течение дня — закажите ее у нас на сайте — https://rosreestr.net/. Стоимость выписки — 350 рублей.
Если вы решили самостоятельно продавать квартиру нужно провести ее оценку. На конечную стоимость квартиры влияет много факторов: инфраструктура, придомовая территория, размер кухни, метраж квартиры и остальные факторы.
Если вы хотите приблизительно оценить квартиру: посмотрите стоимость квартиры в вашем районе с тем же метражом и планировкой. После этого приблизительно поймите среднюю цену и уже от нее толкайтесь при продаже квартиры. После выставления квартиры на сайты-агрегаторы отследите сколько звонков было.
Если звонков больше десяти — можете повысить стоимость немного. Если 1-2 звонка — лучше опустить цену. Так вы сможете быстрей найти своего покупателя. Конечно, если цена сейчас комфортная для вас и вы не торопитесь продавит квартиру — оставляйте цену на уровне рынка.
Если же вы торопитесь — поставьте цену ниже на 15-20% от рыночной.
Также вы можете заказать оценщика. В среднем услуги стоят от трех до пяти тысяч рублей. При этом вы будете точно знать, что не продешевите со своей квартирой, потому что оценщик учитывает множество факторов, которые влияют на конечную стоимость. Также оценщик в конце должен дать справку, что может пригодиться людям, которые хотят купить вашу квартиру в ипотеку.
Образец оценки недвижимости
Чтобы быстрей продать квартиру подготовьте квартиру и не только ее. Часто, потенциальные покупатели настраиваются на покупку с подъезда. Если в подъезде везде мусор, исписаны стены и неприятный запах — вероятнее всего покупатели не будут покупать квартиру.
Также уберите в квартире большую часть вещей. Покупатели платят за квадратные метры, а уже наполнять их будут по своему усмотрению. Сделайте генеральную уборку — очистите стены от пятен и грязи, отмойте окна. Квартира должна выглядит обезличенной в конце.
Еще стоит сделать косметический ремонт. Подтяните балконные двери, покрасьте стены или поклейте одноцветные обои. Менять пол, ремонтировать батареи — лучше не стоит. Это не повысит особенно цену, а вы потратите деньги и нервы. Самое главное: выровнять стены и пол, проверьте не текут ли трубы и краны, а на стенах и потолке не должно быть подтеков.
Сверху — шанс продать квартиру причем на первом этаже маловероятен. Лучше подготовить квартиру как на картинке ниже
После ремонта нужно разместить квартиру на сайтах по недвижимости. Самые основные: Aвитo, ЦИAH, Domofond и Яндeкc.Heдвижимocть. Перед загрузкой объявления — сделайте качественные фотографии. Вы можете сделать их сами или заказать фотографа с широкоугольной камерой. Также советуем добавить к фотографии план квартиры.
Слева — квартира с 20+ фотографиями. Справа — квартира с 6 фотографиями одной комнаты.
После того как вы сделали фотографии — напишите описание квартиры. Не стоит писать «В шаговой доступности основные инфраструктурные объекты». Лучше так: «Остановка в 10 минутах ходьбы, школа через дорогу, а за углом дома продуктовый».
Также вы можете разместить пост в соцсетях с объявлением о продаже квартиры и рассказать о продаже друзьям и родственникам.
Рекламировать квартиру самостоятельно сложно: нужно следить за объявлением на множестве сайтов, отвечать на кучу звонков и размещать объявление в группах соцсетей.
Чем лучше вы подготовитесь к просмотру квартиры — тем дороже и быстрее продадите ее. Подготовьте заранее копии основных документов: документы об оплате коммунальных платежей, выписку из Росреестра и план квартиры. Также подготовьтесь ответить на основные вопросы покупателей: когда делали последний ремонт, что останется из мебели и вещей в квартире и как обстоят дела с шумоизоляцией.
Расспросите потенциальных покупателей, почему они хотят купить вашу квартиру. Если это семейная пара — сделайте акцент на безопасности квартиры и близости к школе, если покупатели пожилые люди — что из окон не дует, а соседи адекватные.
Если вы знаете о явных недостатках квартиры на которые обратят внимание — придумайте как рассказать о них со стороны пользы. Например, если высокие окна — объясните, что так безопасней для детей и домашних животных.
При продаже квартиры заранее соберите документы на нее. За день собрать документы точно не получиться. В среднем на это уходит до двух недель.
- Какие основные документы вам понадобятся:
- — Ваш паспорт (если собственников несколько их паспорта тоже понадобятся);
- — Договор купли-продажи (ниже мы приложим шаблон договора купли-продажи);
- — Разрешение органов опеки и попечительства (если собственники квартиры несовершеннолетние);
- — Нотариально заверенное соглашение супруга и заключение о браке (если квартира была куплена в браке).
- Дополнительные документы. Они не понадобятся в Росреестре или в МФЦ, но помогут покупателям поверить, что ваша квартира «юридически чистая»:
- — Правоустанавливающий документ (В зависимости от прошлой сделки это могут быть договор купли-продажи, наследования или приватизации);
- — Технический паспорт;
- — Договор задатка (ниже приложим шаблон договора задатка);
- — Справка об отсутствии задолженности;
— Выписка из ЕГРН ( Ее можно сделать у нас на сайте https://rosreestr.net/)
Если вы хотите, чтобы покупатели сразу после оплаты заехали в квартиру — вам надо выписаться из нее. Зайдите в паспортный стол или МФЦ и подайте заявление на выписку. В течение 5-14 дней вас выпишут.
Если квартира куплена на материнский капитал — ее нужно оформить в общедолевую собственность. Для этого вам понадобиться разрешение от органов опеки и попечительства.
После того как вы соберете документы — покажите их юристу и риелтору. Он поможет не пропустить явные ошибки и обезопасить будущую сделку.
Договор задатка поможет вам если покупатель передумает насчет покупки. Часто, сумма при договоре задатка от двух до пяти процентов от стоимости квартиры.
При этом, если вы передумаете продавать квартиру — вам придется возвращать задаток в двойном размере.
С помощью договора, вы сможете быть уверены, что точно продадите квартиру в скором времени и покупатель не уйдет смотреть квартиры дальше.
- Что указать в договоре задатка:
- 1) Паспортные данные вас и покупателя;
- 2) Адрес и описание квартиры;
- 3) Точную стоимость квартиры;
- 4) Размер задатка, способ оплаты и срок;
- 5) Условие, что задаток останется у вас если покупатели передумает;
- 6) Информация, что на квартиру нет обременения;
- 7) Сроки по выезду из квартиры и на подготовку документов на продажу;
- 8) Условие если вы передумаете продавать квартиру;
- 9) Дата и подпись.
После того, как покупатель определился и вы заключили договор задатка — можно заключить договор купли-продажи. Лучше всего — составить договор вместе с юристом или риелтором. Они помогут составить его правильно и не допустить фатальных ошибок. После этого заверьте договор у нотариуса. Так вам будет легче защищать свои права на квартиру в суде, если все пойдет не по плану.
- Что указывается в договоре купли-продажи:
- 1) Паспортные данные, адреса и ФИО вас и покупателя;
- 2) Точная стоимость квартиры;
- 3) Наличие или отсутствии обременений (Указываются все обременения и аресты, которые могут быть наложены на квартиру);
4) Подробное описание квартиры (Указывается полное описание квартиры: метраж, адрес, количество комнат и т.д.);
- 5) Условия, без которых договор считается недействительным (Что будет если одна из сторон не передаст деньги, а другая не заселиться в квартиру);
- 6) Разрешение супруга/и если они есть (Если вы в браке — супруг подписывает документ, что не против);
- 7) Срок и порядок передачи квартиры (В какой срок покупатель переводит деньги, а продавец отдает квартиру);
- 8) Дееспособность сторон( Прописывается в договоре отдельным пунктом);
- 9) Добровольность заключение договора (Прописывается как отдельный пункт в договоре).
- Также приложите к договору следующие документы: разрешение супруги/а, расписка о получении денег, акт приема-передачи квартиры и копию техпаспорт.
После подписания договора купли-продажи, квартира все еще остается в вашей собственности. Чтобы передать ее новым собственникам — обратитесь с заявлением в МФЦ или Росреестр.
Вам будет нужно найти ближайший офис, отнести туда документы, отстоять в очереди, подать заявление и заплатить госпошлину — 2000 рублей. После 9 дней вам выдадут выписку из ЕГРН уже с указанием новых собственников.
При этом, вам придется снова записываться в МФЦ или брать талончик в электронную очередь, ожидать вашей очереди и после этого вы сможете получить выписку.
Если вы не хотите проходить через все очереди и ждать справку — вы можете заказать выписку из ЕГРН прямо у нас на сайте не выходя из дома — https://rosreestr.net Сделаем выписку в течение дня, а стоимость услуги 350 рублей. После того как вы передали права на собственность — вам должны перевести деньги. Есть несколько способов: наличными, через аккредитивный счет или банковскую ячейку. Наличными отдают деньги уже редко, поэтому пользуются чаще всего аккредитивным счетом в банке. Мы подробно написали о способах передачи денег и комиссиях о них в нашей статье: https://rosreestr.net/info/kak-peredat-dengi-za-pokupku-kvartiry
Когда вы будете подавать заявление в МФЦ или Росреестр подпишите акт приема-передачи. Это значит, что у покупателя нет вопросов насчет имущества квартиры и принимает ее, а вы готовы ее продать со всем, что указано в акте. Также приложите к акту справку об отсутствии долгов по коммунальным услугам и заверьте акт у нотариуса. Это не обязательно, но может пригодиться вам в будущем. После этого вы можете отдавать ключи новым собственника и забрать деньги.
Главное при продаже квартиры — быть внимательным. На множестве этапов, которые мы описали, есть подписание договора, сбор документов. Лучше всего — найти знакомого юриста или риелтора. Они понимают все тонкости рынка и как составить договор так, чтобы спать спокойно.
Также если вас торопят потенциальные покупатели или агентства по недвижимости — не стоит поддаваться. Вероятнее всего, вас пытаются обмануть. Лучше всего — быть дотошным и не торопясь проверять каждый факт. Если вы почувствовали неладное — лучше отказаться.
Посреднические услуги при сдаче жилья в аренду
Аренда недвижимости сегодня – это большой рынок, где сталкиваются интересы продавцов (арендодателей) и покупателей (нанимателей).
Желающих и сдать, и снять недвижимость одинаково много, вот только найти им друг друга, чтобы составить удачную «пару», не всегда удается. При сдаче квартиры (офиса) в аренду поиски нанимателя можно поручить или доверить риэлторам.
Это существенно экономит время арендатора и освобождает его от многих утомительных занятий:
- ежедневных просмотров объявлений;
- обязанности после работы, вместо отдыха, отвечать на телефонные звонки или устраивать «смотрины».
Такую ношу вполне могут взять на себя риэлторы – в этом их суть работы. Для этого достаточно созвониться с ними, узнать о всех условиях и заключить договор об оказании посреднических услуг.
Какие услуги риэлтора можно найти сегодня на рынке аренды недвижимости?
Типы договоров на услуги риэлтора при аренде жилья
Любая риэлторская кампания предоставляет возможность заключения двух видов договора:
- типовой и эксклюзивный.
Типовой договор об оказании посреднических услуг
Типовые договоры заключают в основном для стандартных недорогих однокомнатных и двухкомнатных квартир эконом-класса. Например, для Москвы – это такие квартиры:
- однокомнатные и двухкомнатные в спальных районах, соответствующей стоимостью до 35000 – 45000 руб (стоимость – это ежемесячная арендная плата);
- однокомнатные и двухкомнатные в центре до 40000 – 50000 руб.
Состав услуг по типовому договору будет следующим:
- прием заявления от собственника;
- подбор потенциального клиента (нанимателя) через клиентскую базу;
- показ квартиры будущему нанимателю в присутствии хозяина;
- заключение договора найма.
Эксклюзивный договор на услуги риэлтора
Такой договор заключается для квартир бизнес-класса:
- однокомнатные и двухкомнатные в спальных районах от 35000 – 45000 руб.;
- однокомнатные и двухкомнатные в центре от 40000 – 50000 руб.
Состав услуг такой же, как и в типовом пакете, однако есть различия в подборе клиентов и в степени ответственности риэлторов перед собственником недвижимости.
Отличия эксклюзивного договора от типового:
- При эксклюзивном оказании услуг наниматель подбирается, исходя из требований собственника.
- Если наниматель, найденный в клиентской базе, не удовлетворит запросы собственника, то агентство рекламирует квартиру и подыскивает клиентов под нее.
- Риэлтор несет ответственность, если наниматель нарушит договор, выселившись раньше указанного в нем срока: агентство подыскивает нового нанимателя.
Чтобы наглядно понять преимущества «эксклюзивного» подбора нанимателя, заглянем в передачу «Давай поженимся»:
При заключении типового договора собственник недвижимости — как одна и трех «невест на выданье» (только на бирже недвижимости таких «невест» гораздо больше). Потенциальный жених всего один и право выбора — у него, а ваши шансы – один к трем.
- При заключении же эксклюзивного посреднического договора свахи Гузеева и Сябитова (риэлторы) торжественно вводят вас в зал ожидания невест на выданье (клиентскую базу данных).
- Теперь вы в роли “жениха” и сами выбираете “невесту” (нанимателя).
- Ваши шансы стопроцентные, если только не получится так, что вас не устроит ни один вариант.
Помогают ли риэлторы-посредники?
Явные преимущества поиска нанимателя через посредника:
- вам не нужно в сотый раз объяснять потенциальным клиентам где живете, как доехать, сколько балконов, какая ванная и т.д.;
- не нужно дрожать от страха, ожидая, кто на этот раз придет смотреть квартиру;
- нет нужды засвечиваться в базе данных и принимать звонки еще несколько лет после сдачи квартиры.
Кроме освобождения от поисков и помощи в демонстрации своей квартиры, посредники часто избавляют ленивых собственников от мук самостоятельного заключения договора на аренду (найм) и поисков стандартных форм для заполнения.
Но это весьма относительное преимущество: рассчитывать на подсказки риэлторов при составлении самого арендного договора не стоит, и лучше самостоятельно изучить этот вопрос или проконсультироваться с независимыми юристами.
Любой риэлтор (кроме риэлтора с доверительным управлением) заинтересован в одном – скорейшем заключении сделки. Что будет дальше, его мало волнует.
Поэтому, спеша поскорее управиться с вами и работать дальше, он может пропустить в договоре какой-то невыгодный для вас пункт или забыть добавить что-то важное.
Мало того, особо нетерпеливые риэлторы порой уговаривают своих клиентов быстрее подписывать сырые и непродуманные условия.
Не станьте, благодаря лени и нежеланию включать мозги, легкой жертвой для таких же ленивых или, что еще хуже, нечестных риэлторов.
Сколько стоят посреднические услуги
- Большинство фирм при заключении типового договора на услуги риэлтора не берут плату с собственников.
- При заключении эксклюзивного договора стоимость услуг – 50% от стоимости аренды в месяц.
- Услуги риэлтора при доверительном управлении стоят дороже – в эквиваленте одной месячной арендной платы.
Видео: Риэлтор сдает жилье в аренду
(3
Как стать риелтором? 7 причин начать карьеру с аренды чужой недвижимости — Территория инвестирования
- 7 причин начать карьеру со сдачи чужой недвижимости в аренду
- Схема работы риелтора при сдаче чужого жилья в аренду
- Пример начинающего риелтора, который за 2 дня сделал 60 000 рублей на аренде
Стать риелтором довольно просто, если вы не боитесь общаться с людьми. Это минимальные требования для того, чтобы начать работу в сфере недвижимости. Остальные навыки уже можно приобрести в процессе. Поэтому перейдем к делу. Недавно мы разбирали, как риелтору зарабатывать на продаже чужой недвижимости, а сейчас уделим внимание сдаче в аренду.
Если на реализацию приходится в среднем 1-2 дома или квартиры в месяц, то второй вид сделок происходит намного чаще. На продаже можно зарабатывать от 100 до 200 тысяч за один объект, а на аренде – суммы поменьше, но регулярно. У вас получится доход от 10 до 20 тысяч и больше с каждого клиента, если заниматься дорогой недвижимостью.
7 причин начать карьеру со сдачи чужой недвижимости в аренду
Какие аргументы за то, чтобы начать карьеру со сдачи чужой недвижимости в аренду, вообще существуют? Давайте посмотрим:
- Высокие доходы по сравнению с другими сферами деятельности. Как такового потолка нет, вы можете заключать по несколько сделок в день или даже больше, если возьмете помощника.
- Свободный график. То есть вы сами планируете свое время, сами организуете процесс и выстраиваете собственную систему заработка.
- Быстрый старт. Тут очень легко начать, можно получить первые серьезные деньги буквально завтра. И начальный капитал не нужен.
- Новые интересные знакомства/связи. Полезно, если вы и в дальнейшем собираетесь заниматься недвижимостью.
- Реализация своих навыков и потенциала. Отличный вариант для амбициозных и коммуникабельных.
- Аренда недвижимости всегда актуальна. Вообще очень динамичный и востребованный рынок круглый год. Даже праздники не влияют на спрос.
- Независимость от инфляции. При росте цен аренда тоже увеличивается, как и комиссионные.
На самом деле это – только основные преимущества. В действительности же их намного больше. Для кого-то важно то, что начать зарабатывать можно и без профильного образования. А кто-то получает возможность найти себе отличное жилье.
Схема работы риелтора при сдаче чужого жилья в аренду
Схема довольно проста: нужно только помочь покупателю найти собственника и заключить сделку. Поэтому, чтобы стать риелтором, достаточно желания работать.
Понять все будет проще, если посмотреть на то, как это работает на практике:
В среднем комиссия риелтора при аренде недвижимости составляет от 50 до 100% от месячной ставки. Но чаще всего – 100%.
Нужно учитывать:
- Количество специалистов, участвующих в проведении сделки. Если присутствуют два риэлтора, то комиссия делится пополам, то есть каждому достаётся по 50%. Но и времени на сделку уходит меньше. А если всем занимаетесь вы, то получаете 100%!
- Посредники и партнёры, условия сотрудничества с компанией. Это уже решается в индивидуальном порядке.
- Скидки. Как правило, их дают постоянным клиентам.
Например:
- при аренде квартиры стоимостью 20000 рублей – комиссия от 10 000 до 20 000 рублей;
- при аренде элитной от 100000 рублей – комиссия от 50 000 до 100 000 рублей.
Согласитесь, цифры очень неплохие. И можно оформить ИП, тогда весь доход, за исключением налогов, будет уходить вам.
Пример начинающего риелтора, который за 2 дня сделал 60 000 рублей на аренде
В заключении статьи хочу подвести итог. Чтобы получить все необходимые навыки, можно выбрать один из следующих вариантов:
- Устроится в агентство недвижимости и работать на процент от сделки. Но так вы познакомитесь с самим процессом, с законодательными тонкостями, обзаведётесь связями.
- Попытаться разобраться во всем в одиночку, но процесс набивания шишек довольно долгий и неприятный. Плюс конкуренция.
- Принять участие в мастер-классе для начинающих риелторов и в процессе обучения начать зарабатывать чистую прибыль без необходимости делиться с агентством. Вполне реальный вариант.
Разумеется, вам никто не мешает самостоятельно собрать информацию, что взвесить аргументы как «за», так и «против». Но мы всегда готовы помочь в деле сбора первоначального капитала.
Аренда: нужен ли мне риелтор — Справочник Недвижимости
Снимать и сдавать квартиру не так страшно, как покупать или продавать, поэтому многие отказываются от услуг риелтора. Тем более что его услуги стоят недёшево. Что должен делать хороший риелтор и чем он может помочь, если вы решили снять или сдать квартиру? Рассказываем, когда стоит обратиться к опытному специалисту.
«За что платить-то этим риелторам», или Почему важно заключать договор
Как правило, если речь идёт о сегменте «эконом», с риелтором договор не подписывают и оплачивают его услуги по результату работы: когда первый платёж за квартиру передан, а договор найма заключён. Все договорённости с риелтором происходят на словах. И это неправильно.
Во многом именно из-за этого люди не понимают «а за что там платить?», потому что в их глазах риелтор — это человек, который привёл их в квартиру (или взял ключи, ответил на несколько телефонных звонков, провёл несколько осмотров), дал отпечатанный договор и получил за это до нескольких десятков тысяч рублей.
За такой объём работы это, безусловно, много.
Настаивайте на заключении договора. По нему риелтор должен обеспечивать безопасность сделки и проверку юридической чистоты квартиры.
В договоре можно прописать, какие проверки квартиранта и собственника обязан провести риелтор, внести пункт о бесплатном поиске другого варианта, если с этим у жильцов или владельца квартиры в ближайшее время что-то не сложится (в зависимости от того, кто из них будет оплачивать услуги риелтора), и многое другое.
Вы платите риелтору именно за такой объём работы. Грамотный специалист спокойно отреагирует на это. Поэтому так важно выбрать агента, на которого можно положиться. Лучший способ найти такого риелтора — рекомендации друзей и знакомых.
Я снимаю: зачем мне риелтор
Снять квартиру самостоятельно — вполне посильная задача. Риелтору скорее всего, заплатить всё равно придётся, так как собственников, самостоятельно сдающих жильё, на рынке значительно меньше, чем тех, кто работает «в тандеме» с агентом. А в эконом-сегменте по традиции услуги риелтора оплачивает именно квартиросъёмщик.
В большинстве случаев к помощи риелтора прибегают, когда времени самостоятельно искать квартиру нет и проще нанять человека, который будет с этим помогать. Если вы в поисках жилья и наняли риелтора, он должен делать следующее:
- искать варианты жилья, подходящего под ваши запросы. Подробно обрисуйте, какую квартиру и где вы ищете, какие у вас требования к помещению, критичные и некритичные для вас пункты.
- заказать выписку из ЕГРН, чтобы убедиться, что на квартиру нет обременений, а человек, который её сдаёт, действительно собственник;
- помочь оценить жильё и обратить внимание на недостатки, которые вы могли не заметить;
- вести переговоры с собственником и отстаивать ваши интересы, например, торговаться, обсуждать условия проживания и прочие нюансы — приобретение стиральной машинки, вывоз лишней мебели или замену окон. Со всеми этими требованиями к хозяину обращается именно риелтор;
- грамотно составить договор найма;
- помогать в решении конфликтных ситуаций.
Я сдаю: зачем мне риелтор
Если вы хотите сдать свою квартиру, но не знаете, что писать в объявлении, как «рекламировать» свою квартиру на просмотрах, и у вас нет времени и желания искать жильцов самостоятельно, обращайтесь к риелтору. Если вы сдаёте квартиру с помощью агента, он берёт на себя следующие функции:
- даёт рекомендации по подготовке квартиры к сдаче (возможно, от старой тахты стоит отказаться, а в кухню купить новые занавески), фотографирует её для объявления. Риелтор знает, как должна выглядеть квартира, которую захочется снять. Спойлер — она должна быть чистой (шторы, раковина, стёкла — чистым должно быть всё), максимально обезличенной (губки, мочалки, кастрюльки, лишние вещи — долой) и презентабельной (букет или ваза с фруктами — отличный инструмент преображения);
- показывает квартиру и ищет жильца, соответствующего вашим требованиям;
- проверяет нанимателя по публичным источникам, на сайте Федеральной миграционной службы (чтобы убедиться, что у нанимателя есть право находиться в России, если это иностранец) и на сайте судебных приставов (чтобы убедиться, что человек не банкрот, это косвенно свидетельствует о том, что платить он будет вовремя);
- грамотно составляет договор найма;
- ведёт переговоры с нанимателем. С риелтором можно договориться о том, что он будет помогать вести переговоры с нанимателем не только для подписания договора, но и позднее, в течение всего времени его проживания в квартире. Эти договорённости никак не фиксируются, но добросовестный риелтор их и так будет исполнять, ведь, если вы решите сдавать квартиру и дальше, то, скорее всего, опять обратитесь к нему.
Если вы сдаёте квартиру и платите комиссию агенту самостоятельно, договоритесь о том, что, если в первые полгода наниматели съедут, риелтор найдёт новых бесплатно или за небольшую плату. Это можно прописать в договоре.
Кто за что и сколько платит
Если вы сдаёте квартиру, оплачивать услуги агента стоит только после того, как вы получите от жильцов деньги за первый месяц и депозит. В эконом-сегменте риелторы берут с собственников от 20% до 100% квартплаты за месяц — как договоритесь.
Обычно если собственник квартиры оплачивает риелторскую комиссию, для нанимателя его услуги бесплатны. Но бывает и так, что комиссию риелтора, которого нашёл собственник, оплачивает жилец — никаких жёстких условий тут нет, всё будет зависеть от вашего умения договариваться.
В сегменте элитной недвижимости комиссию в большинстве случаев берёт на себя собственник — обычно она составляет от 50% до 100% от цены месячной аренды.
Даже если риелторы работают с обеих сторон, потенциальным жильцам стоит встретиться с хозяином квартиры лично, чтобы убедиться в благонадёжности и адекватности друг друга. Обязательно стоит задать вопросы о квартире собственнику, а не только его посреднику.
Я сдаю, но в России не живу. Как передать все дела риелтору
Ещё есть такой формат работы с риелтором, как доверительное управление. Обычно к нему обращаются владельцы элитной недвижимости, которые сдают квартиру в России, а сами живут за границей. В этом случае риелтор выполняет следующие обязанности:
- получает деньги от жильцов и переводит их собственнику;
- следит за состоянием квартиры;
- устраняет поломки и решает все спорные вопросы, которые могут возникнуть между собственником и нанимателем.
Эти отношения риелтора и владельца квартиры оформляются: составляется договор доверительного управления либо доверенность с рядом полномочий. За каждый месяц собственник платит риелтору около 10% суммы ежемесячного платежа за аренду или 10% от годовой ставки.
Заключение
И сдать, и снять квартиру можно и без риелтора. Особенно, если вам попался непрофессиональный агент, который способен выполнять только услуги посредника, но не ориентируется в законах и тенденциях рынка недвижимости. Грамотный же риелтор сэкономит вам и время, и нервы, взяв подбор вариантов (или просмотры), проверки, переговоры и последующее сопровождение сделки найма на себя.
Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Таисия Смирнова.
Риелторы в аренде
Риелторы, как известно, бывают разных видов. Две самые большие группы — специалисты по купле-продаже недвижимости и риелторы, которые занимаются арендой. Про вторую группу мы сегодня и поговорим.
Если и возникают порой поводы говорить о бесполезности (или даже вредности) посредников, то, пожалуй, нигде это не ощущается так остро, как при аренде жилой недвижимости. Судите сами: вы хотите снять квартиру. Находите искомую, вас всё устраивает — и жильё, и собственник, и цена.
Но рядом всё время крутится какой-то тип, который не предоставляет вам никаких полезных услуг (да вы и не просили его об этом), но комиссию, и немаленькую, ему извольте заплатить. В лучшем случае риелтор покажет вам квартиру, если собственник отсутствует.
Но зачастую даже такого минимума нет. Показывает квартиру собственник, отвечает на вопросы он же. Все документы подписывает хозяин, о бытовых вопросах вы договариваетесь только с ним.
Договоры аренды почти всегда типовые: скачать бланк в интернете всего пара минут, ещё минут пятнадцать, чтобы заполнить все данные.
Если при купле-продаже существует хотя бы иллюзия, что риелтор проверяет юридическую чистоту документов (что, кстати, тоже не соответствует действительности), то в аренде нет даже этого.
Арендатор отлично понимает, что платит риелтору не за услуги, настоящие или будущие, а за то, что кто-то очень умный оказался в нужное время в нужном месте.
И работа, и ответственность посредника заканчиваются в тот момент, когда он получил свою комиссию, а все дальнейшие казусы, если они возникнут, будут всё равно решать собственник и арендатор между собой.
Кроме того, наличие риелтора не только не упрощает сделку, а, наоборот, усложняет. Поясню на примере. Когда я искал квартиру для родственника, то почти всегда попадал именно на риелторов, и самое сложное было не найти подходящую квартиру, а скоординироваться по времени друг с другом.
Ведь для этого необходимо было, чтобы совпали графики сразу трёх человек: а) потенциального арендатора, б) риелтора, в) собственника (реальное решение всё равно принимал он, поэтому в его отсутствие ни о чём договориться было нельзя). Естественно, трём контрагентам всегда сложнее договориться между собой, чем двум.
Если бы мы сразу звонили хозяевам, то сэкономили бы уйму времени.
Многих арендаторов подобная ситуация, скажем прямо, раздражает. Некоторых настолько, что они принципиально отказываются работать с риелторами, а сразу ищут варианты «без посредников».
Кроме того, и материальная сторона вопроса имеет тут не последнее значение, т.к.
у многих просто не хватает денег, чтобы оплатить все запросы собственника и риелтора (помимо оплаты первого месяца и комиссии, многие требуют ещё и залог).
Короче говоря, если смотреть поверхностно, то всё выглядит, как будто риелторы и собственники договорились между собой, чтобы стричь бедных арендаторов. При этом сами риелторы и вовсе получают деньги ни за что.
Однако не стоит делать поспешных выводов.
Опять обращусь к собственному опыту. Мне не раз приходилось мониторить арендный рынок, кроме того, я разговаривал со многими знакомыми москвичами, которые сдают квартиры, причём многие делали это напрямую.
Вот какую закономерность я обнаружил: все самые дешёвые варианты, которые предлагал рынок, как раз были с риелторами. А вот собственники, сдающие свои квартиры напрямую, требовали более высокую арендную плату, но зато без комиссии. Разница, если её привести к некоторому знаменателю, составляла доход риелтора.
Поясню на примере. Некая квартира в объявлении стоит 48 тыс. руб., но вас просят оплатить комиссию риелтору в размере 50% от месячной ставки, т.е. дополнительно 24 тыс. руб. Такой же вариант квартиры, но без комиссии, стоит 50 тыс. руб.
Несложно заметить, что если снять квартиру на год, то варианты становятся равнозначными, просто в первом случае комиссию с арендатора забирает собственник, а во втором — риелтор.
Но этот же пример можно развернуть по-другому. Считать, что собственник, помимо аренды, ещё и берёт комиссию с арендатора, само по себе абсурдно. Ведь никаких посреднических услуг хозяин не предоставляет.
Гораздо логичнее будет иная интерпретация. Считать, что настоящая цена и есть 50 тыс. руб. в месяц, а с этих денег собственник оплачивает услуги риелтора, получая на руки только 48 тыс.
, а остальное идёт риелтору.
Получается забавная вещь. В действительности комиссии риелторам оплачивают собственники, которым лень самим разместить объявление и договориться с потенциальными кандидатами о просмотре. Именно они фактически заказывают и оплачивают услуги риелторов, получая на руки меньше, чем если бы всё организовали сами.
Вот этот момент многие собственники и арендаторы не понимают. Первым кажется, что они получили услуги и ничего за них не заплатили, но как мы увидели, это не так.
Они сдали свои квартиры с дисконтом, а разницу положили в карман риелторы. Вторым кажется, что они несправедливо отдали комиссию за услугу, которую не заказывали. Но и они не правы.
В действительности, они ничего не заплатили (а может даже сэкономили, если срок аренды окажется большим).
Я чувствую, как у читателей появился скепсис на счёт того, а почему я решил, что «квартиры с риелторами» стоят дешевле, чем «квартиры от собственника». И ответ тут не только в моём опыте, но и просто в здравом смысле.
Представьте себя на месте арендатора. Перед ним множество вариантов на рынке, он их сравнивает и прикидывает затраты. Комиссию риелтору он тоже включает в цену объекта, мысленно раскладывая её на период действия договора (как правило, год).
Естественно, при прочих равных, квартиры без комиссии будут в его глазах более привлекательными, и он согласится на выплаты риелтору, только если такая квартира будет стоить дешевле (на размер комиссии, разложенный на период действия договора). Вот и ответ, почему риелторские квартиры дешевле: иначе бы их никто не снимал.
А как риелторы убеждают собственников, чтобы те снизили цену, это уже другой вопрос. Но делают они это весьма умело.
Всё о том, как сдать квартиру в аренду правильно — самостоятельно или через агентство риэлторов
- Аренда и сдача квартир является одной из наиболее популярных операций с недвижимостью.
- Для того чтобы при заключении такой сделки избежать многих проблем и иметь определенные гарантии, нужно оформлять ее в соответствии с законом.
- О том, как можно правильно и легально сдать жилье в наем, будет рассказано в данной статье.
Чтобы решить свою проблему обращайтесь в онлайн чат к нашему юристу. #Будьтедома и здоровья вам!
Задать вопрос
Показать содержание
Законодательные акты
Процесс сдачи жилья регулируется многими законами РФ. Сама возможность сдачи жилья предусмотрена 30 статьей ЖК РФ. Также такая процедура регламентируется следующими актами:
- Главой 35 ГК РФ, в которой прописаны особенности коммерческого найма недвижимости жилого типа.
- Главой 34 ГК РФ, содержащей в себе правовые аспекты аренды жилого помещения.
- Статьей 15 ЖК РФ, где прописаны признаки жилого помещения, которым должны соответствовать сдаваемая квартира.
- Статьей 208 НК РФ, в которой сдача квартиры указана как источник дохода, за который необходимо платить налог.
Преимущества легальной сдачи жилья
Несмотря на действующие законодательные акты, многие граждане РФ сдают имеющуюся жилую недвижимость без официального оформления. Но такой подход хоть и позволяет сэкономить некоторую сумму на налогах, но является рискованным, так как в этом случае государство не сможет защитить права собственника, если возникнут какие-либо спорные ситуации.
Далее расскажем, что нужно, чтобы сдать жилье официально, ведь легальная сдача квартиры предотвратит недоразумения.
Зачем нужно официальное оформление?
Официальное заключение процедуры сдачи недвижимости необходимо для того, чтобы избежать многих проблем. Например, если между сторонами заключен договор аренды или найма, имеющий законную силу, то стороны будут защищены от незаконных действий друг друга.
Оформленный договор может служить доказательством вины второй стороны. Кроме того, официальное оформление нужно для того, чтобы у арендодателя не возникло проблем с законодательством и налоговыми органами.
О том, чем может грозить сдача жилья без составления соглашения, читайте здесь.
Чтобы решить свою проблему обращайтесь в онлайн чат к нашему юристу. #Будьтедома и здоровья вам!
Задать вопрос
Штрафы и другие виды наказаний за незаконные сделки
Самым существенным и очевидным риском при неофициальной сделке является финансовый штраф за нелегальную сдачу, вот такая форма наказания.
При выявлении нарушения сотрудники налоговых органов могут привлечь арендодателей к ответственности гражданско-правового характера.
При этом гражданину может быть назначен штраф, а в самом худшем случае его даже могут привлечь к уголовной ответственности.
Точная величина штрафа рассчитывается только в индивидуальном порядке, так как он зависит от многих критериев. Стоит сказать, что величина выплаты представляет собой не только сумму долга, но и пени, которые начисляются арендодателю.
Также в размер основного штрафа может быть включен штраф за непредставление налоговой декларации, равный 5% от суммы неуплаченного налога за каждый месяц просрочки. Если же гражданин был привлечен к уголовной ответственности, то ему грозит большой штраф, величина которого может быть равна 300 тысячам рублей, или даже арест, сроком до 1 года (статья 198 УК РФ).
О том, какая ответственность предполагается за незаконную сдачу квартиры, написано тут.
Могут ли лишить недвижимости?
Ходит мнение, что при незаконной сдаче недвижимости у граждан ее могут отобрать. Почему россияне могут лишиться жилья, сдавая его в наем? Не почему, ведь на самом деле такой вид наказания за этот вид преступления не предусмотрен законом.
Исключение могут составлять только квартиры, которые выдавались арендодателю по договору социального найма. Выявление факта получения коммерческой выгоды из жилья социального назначения может стать причиной расторжения такого договора. Может ли незаконная сделка обернуться тюремным сроком? Вряд ли, если не имело место мошенничество.
ПОМНИТЕ: россиян не лишат жилья в случае неофициальной сдачи его в наем, также она не может обернуться тюремным сроком.
Теперь вы знаете, какая ответственность ожидает за сдачу квартиры без регистрации сделки.
Как осуществить легально?
Как сдавать квартиру официально? Если говорить объективно, то ничего особо сложного здесь нет, но все же необходимо ответить на некоторые вопросы, что и будет сделано в этом пункте данной статьи. Конечно, первым делом необходимо определиться с ценой аренды и найти квартиросъемщиков.
Для определения величины ежемесячного платежа лучше всего изучить аналогичные предложения на рынке недвижимости. А найти арендаторов можно, подав объявление на 3-4 самых популярных местных сайта. Пошаговую инструкцию по самостоятельной сдаче квартиры в аренду вы можете найти в отдельном материале.
Итак, расскажем далее, как сдать жилье официально.
Необходимые документы
При совершении законной сделки по сдаче недвижимости необходимо обязательное составление лишь одного документа, которым является договор аренды или найма. Договор аренды составляется тогда, когда квартира сдается юридическому лицу.
Если же квартиросъемщиком является физическое лицо, то необходимо заключение договора найма. Правила составления у этих видов договоров одинаковы. Заключать такое соглашение можно и без участия юристов.
Если договор заключается на срок до 1 года, то он называется краткосрочным, а если на срок более года – то долгосрочным. Долгосрочный договор нужно заверять в органах Росреестра (218 — ФЗ). Составляться такой документ должен в письменной форме. В данном договоре необходимо обязательно указывать следующие данные:
- паспортные данные сторон;
- полное описание сдаваемой недвижимости (адрес, площадь, количество комнат);
- величину арендной платы и порядок оплаты.
ВНИМАНИЕ! Также лучше добавить в соглашение дополнительные условия пользования квартирой, например, возможность заселения третьих лиц или проживания с домашними животными.
Полезно будет расписать в нем и порядок расторжения договора сдачи.
О том, какие еще документы могут быть составлены при сдаче квартиры, мы писали тут.
При официальной сдаче квартиры обязательно нужно учитывать тот факт, что в этом случае арендодателю необходимо будет платить налоги. Для того чтобы сдавать квартиру и платить налоги не обязательно становится индивидуальным предпринимателем, так как этой возможностью обладают и физические лица.
Для оплаты налога арендодатель должен в конце каждого года заполнять налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ. Информацию о правилах ее заполнения, а также сами бланки можно найти в интернете. Затем данный документ нужно отнести в ближайший налоговый орган. После обработки этой документации арендодателю придет письмо с квитанцией, которую нужно оплатить.
Сколько составляет налог?
Налог на аренду жилого помещения равен обычному подоходному налогу, то есть составляет 13% от полученного дохода, то есть от суммы, которая указана в договоре аренды. В некоторых случаях, когда сумма общего дохода за последний отчетный месяц превышает десятикратный размер минимальной заработной платы, с человека берут 17%.
Можно ли уменьшить его размер?
Случаи, когда процент налога может быть уменьшен, прописаны в 23 главе НК РФ. Там говорится о том, что рассчитывать на снижении налоговой ставки могут такие категории граждан как:
- ветераны;
- люди с инвалидностью;
- семьи с несовершенными детьми или иждивенцами;
- ИП;
- лица, имеющие налоговые патенты.
СПРАВКА! Наиболее существенно процент налога снижается у индивидуальных предпринимателей.
Для них налог на аренду квартиры на 2017 год составляет всего 6%. Но стоит заметить, что ИП сдавать налоговую декларацию нужно один раз в 3 месяца.
Теперь вы знаете, как обезопасить себя при сдаче жилья в наем.
Стоит ли работать через агентство?
Самым легким способом сдачи квартиры является обращение в специальное агентство. При этом все обязанности по поиску клиентов и оформлению сделки лягут на их плечи специалистов. Единственный недостаток такого способа сдачи заключается в риске нарваться на мошенников.
Оформляет ли риэлтор официальную аренду квартиры? Данный вопрос интересует всех арендодателей, которые не хотят проблем с законом. На самом деле сотрудники агентства берут на себя практически все обязанности по сдаче квартиры. В этот перечень входит и официальное составление договора аренды с риэтором.
От собственника требуется лишь подписать доверенность на передачу обязанностей по сделке с недвижимостью. После официальной сдачи жилья через агентство арендодателю тоже нужно будет платить налоги, как и при самостоятельном заключении соглашения.
Будет ли он работать с недвижимостью с долгами за ЖКХ?
Может ли риэлтор предоставить в наем жилье с долгами? Подавляющее количество агентств не заключают договоров на процедуру сдачи жилой недвижимостью, у которой имеются долги за коммунальные услуги. Но все же собственник может попытаться найти риэлтора, который возьмется за такое дело. Теперь вы знаете, как сдать квартиру через агентство.
Сдача квартиры официально хотя и является не таким прибыльным делом, как неофициальная сдача, но зато она является определенной гарантией того, что собственник будет защищен от неправомерных действий арендаторов. Теперь вам известно, как безопасно сдать квартиру.