Деятельность управляющего жилыми зданиями ТСЖ, которое на основании российского законодательства создается собственниками жилья, должна быть эффективной и согласованной.
Для реализации этой цели в штатном расписании товарищества предусмотрена должность руководителя и утверждение предложенной кандидатуры на общем собрании ее членов.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !
Принятый устав определяет порядок избрания, устанавливает на какой срок избирается председатель, а также указывает на другие основания, которые могут послужить причиной для проведения выборов. К таким предусмотренным документом случаям относятся:
- создание организации;
- окончание указанного в уставе срока пребывания в должности;
- отказ руководящего лица от занимаемой должности;
- инициатива владельцев жилья, входящих в состав организации и др.
О том, в каком порядке происходит смена председателя ТСЖ, мы подробно рассказываем здесь.
Порядок избрания должностных лиц в ТСЖ регулируется статьей 145 и статьей 147 ЖК РФ. Регламентирующие пункты определяют общее собрание, состоящее из членов организации, главным органом управления во всей структуре созданного товарищества.
- Согласно статье 145 к полномочиям общего собрания относятся все вопросы, связанные с деятельностью некоммерческой структуры, а также принятие решений об избрании председателя ТСЖ и правления.
- Статья 147 ЖК регламентирует назначение должностных лиц в товариществе и определяет их полномочия в утверждении принятых решений.
- Пункты 1-3 статьи 147 ЖК РФ. Правление товарищества собственников жилья
Принятый устав является единственным законодательным документом, который регулирует весь процесс деятельности созданной структуры. Изменения в этот документ могут вноситься только по решению жильцов на общем собрании.
Избрание руководителя осуществляется методом проведения общего собрания с целью обсуждения выдвинутых кандидатур и утверждения, принятых главным органом управления решений.
Инициатором выборов должностного лица в ТСЖ могут быть граждане, которые являются членами ТСЖ.
Созданное товарищество, руководствуясь статьей 147 ЖК РФ, избирает из числа состоящих в организации граждан членов правления. В число должностных лиц могут входить только те граждане, которые являются владельцами помещений в созданной организации и являются ее полноправными членами.
Правление ТСЖ, основываясь на законодательных актах, выбирает из своего состава председателя товарищества (вопрос о том, может ли не собственник жилья в ТСЖ стать кандидатом в его председатели, мы рассматриваем тут). Такие действия предусмотрены в том случае, если право избрания руководителя не передано уставом организации к компетенции жильцов.
Подготовка к выборам руководителя ТСЖ предусматривает оповещение для участия в избирательном процессе всех членов созданной собственниками некоммерческой структуры. Количественный состав общего собрания может быть разным
Правила проведения общего собрания членов ТСЖ
Общее собрание членов ТСЖ — ключевой способ управления товариществом. Именно от принятых на нем решений зависит качество проживания в жилом доме. Как правильно провести собрание и оформить итоговый протокол, чтобы решения были законными и обязательными для всех, а также некоторые другие нюансы, далее.
Зачем нужно проводить собрания ТСЖ
Ежегодно заседание жителей ТСЖ проводится для утверждения отчета по доходам и расходам за прошедший год и определения финансового плана на следующий. Основная цель — обсуждение важных вопросов по управлению домом. При возникновении ситуаций, требующих оперативного решения, организовываются внеочередные совещания.
Рассмотрим, какие темы обычно поднимаются на собраниях жильцов:
- обсуждаются реорганизационные вопросы;
- утверждается новый устав товарищества собственников или вносятся изменения в действующий;
- выбираются члены ревизионной комиссии, правления, назначается председатель и другие уполномоченные лица организации, устанавливаются их права и обязанности;
- определяется размер коммунальной платы и других взносов на содержание дома;
- устанавливается порядок формирования спецфондов (резервного, капремонта);
- обсуждаются суммы, условия и необходимость кредитования дома;
- обсуждается, на что можно направить сумму прибыли, полученной от деятельности ТСЖ (например, при сдаче в аренду);
- утверждается годовой отчет по сбору и расходованию средств за прошедший год;
- обсуждается план необходимых мероприятий на следующий календарный год;
- рассматриваются жалобы членов товарищества;
- согласовывается сумма вознаграждения для членов правления ТСЖ и председателя;
- утверждаются внутренний распорядок и должностные инструкции для сотрудников организации и другие внутренние документы;
- рассматриваются вопросы, которые относятся к ведению правления ТСЖ при необходимости.
НЕОБХОДИМО ЗНАТЬ! Круг вопросов, решение которых зависит непосредственно от собственников ТСЖ, чрезвычайно широк и затрагивает все сферы деятельности организации.
Основные формы проведения
Многоквартирные дома объединяют в себе большое количество жильцов, собрать всех для участия в заседании — нелегкая задача. Для преодоления этой трудности предоставлен выбор того, в какой форме будет проведено собрание ТСЖ:
- Совместное присутствие. Проводится как обычное заседание при предварительном согласовании времени и места с последующим составлением итогового протокола и реестра участников.
Вникаем в документы и договоры ТСЖ
ТСЖ – это товарищество собственников жилья. О его управлении и смете для ТСЖ, мы писали здесь. В любом многоквартирном комплексе может быть создано ТСЖ. Это товарищество признается юридическим лицом. Вся деятельность товарищества закреплена в Жилищном кодексе РФ. Благодаря ТСЖ, осуществляется грамотное управление жилым комплексом недвижимости, включая придомовые территории. Естественно, жильцы одного здания имеют лишь 1 ТСЖ.
Скрыть содержание
Нормативные документы
Товарищество имеет свои нормативно-правовые документы. Наиболее обязательными документами считаются:
- собственно устав товарищества;
- свидетельство, гласящее, что организация внесена в ЕГР по юридическим лицам;
- свидетельство, которое указывает на право по использованию земли. Это свидетельство является временным;
- свидетельство, которое говорит о том, что ТСЖ ведет налоговый учет;
- извещение Фонда соцстрахования, Пенсионного фонда;
- письмо, которое должно содержать информацию о присвоении кодов товариществу. Кодами могут быть: СОАТО, СООГУ, ОКПО, ОКОПФ и другие;
- чековая книга. Товарищество в обязательном порядке должно иметь свой штамп, печать;
- паспортные документы на наличие лифтов в домах. Естественно, такие паспорта бывают лишь у тех ТСЖ, в которых есть лифты;
- протоколы о собраниях. Любое собрание протоколируется;
- протоколы заседаний собственно сотрудников ТСЖ;
- список членов товарищества;
- список руководителей ТСЖ:
- техпаспорт зданий, которыми заведует товарищество;
- договор, о том, что товарищество может предоставлять коммунальные услуги, санитарно-технические услуги;
- документация бухгалтеров и финансовых рабочих.
Товарищество вправе проводить собрания. Чтобы провести общее собрание, потребуются следующие документы:
- несколько смет о доходной и расходной части;
- отчет о потраченных и приходных средствах;
- финансовый план;
- отчет о том, в какой степени выполнен финансовый план;
- отчет о деятельности товарищества;
- отчет о том, как используется специальный фонд;
- отчет о том, как производится деятельность товарищества.
Договор купли-продажи доли квартиры требует к себе тщательного внимания! Доверьте это дело профессионалу!
Казалось бы обычная продажа квартир с ребенком требует дополнительных бумаг! Тут подробнее.
Все детали про продажу квартиры через ипотеку написаны по адресу https://lawyer-consult.ru/nedvizhimost/kvartira/prodazha/ipotechnoj.html.
Наиболее часто многие товарищества в настоящее время прибегают к электронному документообороту. Благодаря компьютерной базе можно создать электронный архив всех действий товарищества. К любому действию товарищества должны прикладываться соответствующие документы. ТСЖ должно держать всю свою документацию в полном порядке.
Заключение договора
С товариществом заключают договор только не члены собственники жилой недвижимости. Товарищество управляет обычно многоквартирными домами. Оно должно установить определенную связь между собственниками, заключившими договор с ТСЖ, и с теми, кто не пожелал этого делать. Общим имуществом можно управлять лишь двумя способами:
- при помощи товарищества;
- при помощи управляющей компании.
Если собственник хочет вступить в ТСЖ, то он должен оформить договор (образец). Договор заключается между собственником недвижимого имущества и товариществом.
Главный предмет, описываемый в договоре – это имущество собственника. Обсуждается содержание имущества, уход, ремонт.
Даже если человек не вступил в товарищество, то он должен подписать этот договор в обязательном порядке. Вот, что может оговариваться в договоре:
- ремонтные работы, описание возможных работ;
- при помощи кого будут проведены ремонтные, обслуживающие работы. В некоторых случаях ремонт проводится собственными силами, а в других приглашают подрядчиков;
- оговаривается ответственность товарищества, если оно не сможет провести ремонтных и иных работ;
- обязанность владельца по оплате коммунальных услуг, ремонтных работ;
- сроки, порядок оплаты коммунальных услуг;
- ответственность собственника в тех случаях, когда сроки оплаты нарушены.
Договор на обслуживание с товариществом должен составляться в двух экземплярах. Оба экземпляра договора подписывает председатель товарищества, а также собственник.
Следует помнить, что не существует закона, который бы свидетельствовал об обязательном вступлении в товарищество. Самый идеальный вариант – все жильцы вступили в товарищество.
В тех случаях, когда владелец недвижимости не желает вступать в товарищество, приходиться надеяться лишь на его порядочное поведение. Если собственник не оплачивает коммунальные услуги, то все долги ложатся на плечи товарищества.
Необязательно вступать именно в товарищество, можно выбрать управляющую компанию. Тогда надо заключать договор управления. Управляющая компания руководит недвижимым имуществом под контролем ТСЖ. Договор содержит аналогичные разделы, как и в договоре с ТСЖ. Управляющая компания также осуществляет коммунальные работы. Их она может проводить тремя путями:
- с поддержкой ТСЖ;
- собственными силами;
- с подрядчиками через оформление договора с товариществом.
Хотите узнать, куда пожаловаться на ТСЖ? Узнайте здесь.
Различные формы договоров
Они подразделяются на 2 типа:
- Первый посвящен коммунальному обслуживанию здания. Товарищество обязуется обеспечивать жильцов коммунальными услугами.
- Второй посвящен осуществляемому управлению. Товарищество должно правомерно распоряжаться финансами.
Договоры также делятся на:
- договоры арендования;
- договоры, заключаемые между собственниками и товариществом;
- договоры на коммунальное обслуживание;
- договоры подряда.
Аренды
Итак, существует договор арендования нежилого помещения (образец). Свободные помещения могут передаваться от товарищества собственникам. Решение проводится на общем собрании товарищества.
Само ТСЖ решает, какую площадь недвижимости и кому оно готово передать в аренду. Товарищество также должно установить сроки арендования, конкретные условия, вид деятельности, который будет проводиться на арендованной площади.
Плату за аренду назначает товарищество.
Договор арендования должен составлять юрист или само товарищество. Конечно, доверить составление договора профессионалу своего дела, юристу, лучше.
Юрист сможет учесть рекомендации товарищества, ограничить по видам деятельности пункты договора. Естественно, договор аренды (а именно его составление) платный. Особенно, если он составляется впервые.
Впоследствии товарищество может воспользоваться созданной формой договора аренды и больше его не заказывать.
В тех случаях, когда договор аренды заключается на длительное время, то надо зарегистрировать его в специальных инстанциях. Дело хлопотное? длительное. Не все товарищества идут на заключение длительного договора.
Наиболее распространенным сроком договора аренды является год. Позже понадобится просто перезаключать договор. Регистрировать договор ежегодно не придется, и товарищество сможет выделить помещение на длительный срок.
В этом и есть вся хитрость.
Существует и особенность – товарищество может расторгнуть договор аренды без объяснения причин, но оно обязано предупредить о своем решении как минимум за 30 дней.
Бухгалтерия товарищества обязана своевременно учитывать арендные взносы, вычитать налог. Какую свободную площадь может выделить ТСЖ? Товарищество способно выдать в аренду нежилые помещения, фасадные площади, места для рекламных вывесок и т.д.
Между собственниками и ТСЖ
Между владельцами недвижимого имущества и товариществом тоже заключается договор. В договоре указывается:
- Обслуживающая компания.
- Права и обязанности обеих сторон. К примеру, товарищество обязуется обслуживать дом, выполнять текущие ремонтные работы? проводить дезинфекцию мест общего пользования и т.д.
- Указание на проведение коммунальных работ, объем услуг, которые предоставляет товарищество.
- Указаны требования к предоставляемым коммунальным услугам. Они должны исполняться товариществом.
- Информирование населения о планируемых отключениях водоснабжения, подачи газа и т.п.
- Выставлять на стендах фамилии должников по коммунальным услугам.
- И большое количество других нюансов. Ярким примером является обязанность написание телефонов экстренной помощи, присутствие при аварийных работах и многое-многое другое.
Договор закрепляется 2 подписями – председателя и собственника.
На обслуживание с ТСЖ
Договор на обслуживание с ТСЖ включает в себя все услуги, которые предлагает товарищество. О них уже писалось выше. С договором на обслуживание должен ознакомиться собственник недвижимости. Документ также скрепляется двумя подписями – владельца имущества и председателя товарищества, ставится печать.
Подряда
Договор подряда можно также именовать, как трудовой договор (образец). Работники товарищества могут быть оформлены по трудовому кодексу и даже получать заработную плату.
Работник может приниматься на конкретную должность, которая должна указываться в трудовом договоре. Работающий на товарищество человек, соблюдает правила трудового распорядка.
В ином случае, его могут привлечь к дисциплинарной ответственности. Естественно, договор будет содержать следующую информацию:
- ФИО работающего в товариществе человека.
- Название товарищества, ФИО председателя.
- Место работы.
- Квалификация.
- Дата начала работы.
- Права и обязанности обеих сторон.
- Льготная часть.
- Размер окладной и основной части, условия выдачи заработной платы.
В некоторых случаях товарищество не хочет обременять работника трудовым договором и назначает договор гражданско-правовой. Он менее хлопотный, но на работника не будут распространяться льготы, компенсации. Таким образом, больничного листа у таких работников нет (вернее он не оплачивается), заработную плату могут задерживаться, отпуск предоставляется не всегда через 6 месяцев работы.
Товарищество не платит страховой взнос по гражданско-правовому договору. Естественно, гражданско-правовой договор является лишь преимуществом для товарищества, но не для работника. К тому же в тех случаях, когда человек работает по договору подряда, то он практически не несет ответственности за опоздание и прогул.
Главная особенность этого договора – это итог выполненной работы. Сам процесс неважен. Оплата труда производится в те сроки, когда будет сдана работа.
Больничный и отпуск по договору подряда не оплачиваем. Когда товарищество составляет смету по доходам, то всегда ущемляют в заработной плате уборщиц, сантехников, дворников.
Это неправильно, так как именно от качества работы зависит многое.
Людям, устраивающимся в товарищество (слесарем, техничкой и т.п.) лучше составлять нормальный трудовой договор, а не гражданско — правовой.
Доверенность потребуется для того, чтобы принимать активное участие в общем собрании собственников товарищества. В доверенности (смотрите образец) указывается ФИО участника, место проживания, паспортные данные (серия, номер).
Доверенность надо удостоверить в жилищно-эксплуатационной организации по месту прописки. Можно удостоверить доверенность также по месту работы, учебы, лечебного учреждения.
Как осуществляется общее собрание собственников: примерный образец журнала протоколов ТСЖ
ТСЖ как форма управления многоквартирным домом – относительно новый вид кооперации жильцов для распоряжения домовым имуществом и оказания коммунальных услуг.
ТСЖ как метод управления многоквартирным домом позволяет отказаться от посреднических услуг со стороны управляющих компаний и сократить расходы по коммунальным платежам за счет прямого выхода на поставщиков энергоресурсов и операторов услуг по благоустройству дома и прилегающей территории.
Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию: +7 (499) 504-88-91 Москва ВАЖНО: Согласно статье 152 ЖК товарищество вправе курировать следующие аспекты хозяйственной деятельности: обслуживание и ремонт недвижимого имущества МКД, возведение дополнительных помещений, заключение договоров аренды части МКД.
ЖК РФ, Статья 152. Хозяйственная деятельность товарищества собственников жилья
- Для достижения целей, предусмотренных уставом, товарищество собственников жилья вправе заниматься хозяйственной деятельностью.
- Товарищество собственников жилья может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:
- обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;
- строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
- сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.
- На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья доход от хозяйственной деятельности товарищества используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества. Дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности товарищества собственников жилья, предусмотренные настоящей главой и уставом товарищества.
Формирование управления товарищества, а также созыв ревизионной комиссии происходят на общем собрании собственников товарищества, которая является единственным формальным коллективным органом принятия решений на территории многоквартирного домохозяйства.
Общее собрание собственников: его сущность и задачи
Общее собрание собственников ТСЖ является высшим руководящим органом в зоне ответственности товарищества.
Деятельность данной управленческой структуры регламентирована Жилищным кодексом.
Сбор членов руководства должен осуществляться минимум один раз в год для утверждения финансовой документации на плановый период (чаще всего – один год). Правовое положение собственников жилья законодательно установлено в жилищном кодексе РФ (статьи 135-152).
СПРАВКА: Назначение повестки может происходить также и для внепланового сбора руководящего органа в случае чрезвычайных изменений, затронувших имущество дома или процесс управления им.
Компетенция общего собрания членов ТСЖ
Компетенции руководящего органа товарищества обозначены в статье 145 ЖК РФ, регламентирующей деятельность собрания.
К компетенциям руководящего органа относится:
- утверждение устава ТСЖ или внесение изменений в текущий устав;
- вынесение решений об изменении статуса товарищества, его упразднении или реорганизации;
- выбор ликвидационной комиссии, определение ликвидационного баланса;
- избрание руководящего аппарата товарищества, а также прекращение полномочий текущего руководителя ТСЖ;
- назначение ревизионной комиссии в соответствии с положениями устава объединения собственников жилья;
- утверждение тарифной сетки по обязательным взносам и платежам товарищества;
- формирование порядка утверждения резервного или специального фонда ТСЖ;
- вынесение решений по вопросам получения ссуд или кредитов;
- распределение доходных поступлений от деятельности организации;
- утверждение планирующей документации: годового плана текущего и капитального ремонта, сметной документации;
- вынесение решения по утверждению годового отчета о деятельности организации и годового отчета ревизионной комиссии с обязательным приложением заключения бухгалтера товарищества;
- определение величины денежного поощрения для членов товарищества;
- рассмотрение жалоб на действия руководителя объединения собственников;
- обсуждение иных вопросов, не противоречащих Жилищному Кодексу или Конституции.
Порядок проведения
Созыв руководящего органа товарищества, его правила регламентированы статьей № 146 ЖК РФ.
В указанной статье обозначено:
- каждому члену товарищества нужно направить письменное уведомление от имени лица инициирующего созыв управляющего органа, уведомление должно быть направлено по почте или вручено под роспись.Собственник, инициирующий собрание, обязан предоставить сведения о себе и в повестке обозначить цель собрания со списком обсуждаемых вопросов, место и точное время начала мероприятия. Вопросы заранее не обозначенные в повестке дня не обсуждаются;
- собрание считается правомочным, если на нем присутствуют только члены товарищества или их представители в количестве, обеспечивающем кворум;
Совет МКД, образцы документов, методические рекомендации
(Пошаговая инструкция для инициативной группы)
Решение о создании совета многоквартирного дома принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании. Для успешного проведения общего собрания необходимо, чтобы в доме появилась инициативная группа из числа самих собственников.
Инициаторами проведения общего собрания собственников могут быть собственник или несколько собственников помещений в данном доме (ст. 45 ЖК РФ).
Шаг 1. Создание инициативной группы собственников
Собираем инициативную группу, в идеале от каждого подъезда по человеку, но можно действовать и в одиночку, помним, что главное в этом деле – инициатива.
Собрали команду единомышленников, сразу проводите заседание инициативной группы, чтобы обсудить проблемы и вопросы, которые волнуют вас и остальных жителей дома.
На повестке дня вопрос номер один – выбор Совета многоквартирного дома и Председателя Совета дома. Составляем список кандидатов, изучаем Положение о Совете и Председателе Совета, если необходимо, то вносим коррективы в рассматриваемые документы.
Итоговым документом должен стать протокол заседания инициативной группы, в котором выражены намерения инициаторов выйти на общее собрание и перечень вопросов которые они собираются обсудить с остальными жителями.
Приложение № 1 – Образец протокола заседания инициативной группы.
Итак, повестка дня планируемого собрания осознана, обсуждена с коллегами и сформулирована. Теперь надо ознакомить остальных жителей дома с вашей инициативой.
Шаг 2. Составление реестра собственников помещений
В реестр включаются собственники с указанием площади занимаемых ими помещений. За данной информацией члены инициативной группы могут обратиться в управляющую компанию. В случае отказа обращайтесь в органы местного самоуправления.
- Приложение№ 2 –Образец реестра собственников помещений многоквартирного дома
- Общее собрание собственников в очно-заочной форме
- (посредством совместного присутствия собственников в определенном месте и в определенное время. При отсутствии кворума собрание продолжается обходом квартир собственников)
Шаг 3. Оповещение о предстоящем Общем собрании собственников
Изготавливаем и размещаем в общедоступных местах объявления о предстоящем общем собрании не менее чем за 10 (десять) дней, до даты его проведения.
В объявлении указываем сведения о лице (лицах) по инициативе которого проводится общее собрание, где, когда и во сколько состоится собрание, повестку дня, порядок ознакомления с информацией и материалами, которые будут представлены на данном собрании.
Очень важно помнить, что обсуждать на собрании можно только те вопросы, которые будут указаны в объявлении. Если что-то забыли, а потом вдруг вспомнили, прямо на собрании, то решения принятые по таким вопросам будут недействительными.
Приложение № 3 – Образец уведомления о проведении общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.
Приложение 3-а – Образец реестра вручения уведомлений о проведении общего собрания собственников многоквартирного дома.
Шаг 4. Проведение общего собрания
В день проведения собрания инициативная группа встречает в назначенном месте и в условленное время остальных собственников. Составляется реестр собственников или уполномоченных лиц по доверенности пришедших на собрание.