Страхование квартиры по ипотеке: особенности и нюансы

Ипотека для многих граждан выступает единственной возможностью для покупки собственного жилья. Поэтому нередко люди обращаются в банки для оформления такого кредита.

Для этого важно соответствовать многочисленным требованиям, поэтому рассчитывать на такой крупный заем могут исключительно граждане, являющиеся платежеспособными, ответственными и имеющими хорошую кредитную историю. При этом банками дополнительно навязывается ипотечное страхование.

Покупка страхового полиса на покупаемый объект регламентирована законодательством, поэтому отказаться от нее невозможно. Приобретение страхования жизни обычно навязывается банками, поэтому, если заемщики отказываются от покупки такого полиса, то им приходится сталкиваться с высокими процентными ставками.

Понятие страховки по ипотеке

Ипотечное страхование представлено специальным страхованием, защищающим кредитора от возможных убытков. Они могут возникнуть, если возникнет дефолт заемщика или же появятся другие причины, по которым будет отсутствовать возможность взыскать средства с должника путем продажи купленной за счет ипотеки недвижимости.

Такое страхование считается защитой от кредитных рисков. Оно реализуется с помощью страхования покупаемого объекта, титула или жизни и здоровья покупателя жилья. В этом случае всегда выгодоприобретателем выступает кредитор, а вот плательщиком является только заемщик.

Кто занимается развитием отрасли?

Развитием такого страхового продукта в основном занимается государство, так как Правительство старается улучшить условия для получения гражданами ипотечных кредитов.

В зарубежных странах покупка страховки считается обязательным моментом для граждан, но в России многие люди негативно относятся к таким тратам.

При этом регулярно в законодательство вносятся изменения относительно правил покупки и использования страховки.

За счет ипотечного страхования можно защитить заемщика от многих негативных последствий, поэтому, если по каким-либо причинам он потеряет купленное жилье, возвращать ипотеку придется именно страховой компании.

Основные разновидности страховок

При оформлении ипотеки банк настаивает на покупке разных страховых полисов. Только один из них является обязательным по законодательству, поэтому требуется покупка страховки на покупаемую недвижимость.

Остальные виды полисов не являются обязательными, поэтому граждане могут отказываться от их приобретения.

Обычно это приводит к тому, что банк просто отказывает в предоставлении кредита или предлагает слишком высокие процентные ставки.

Страхование ипотечного кредита может быть представлено в нескольких видах:

• Страхование покупаемой недвижимости. Этот полис является обязательным по закону, так как за счет него обеспечивается защита от утраты или повреждения залогового имущества. Если возникает страховой случай, то средства банку за кредит возвращаются именно страховой компанией. Стоимость ипотечного страхования данного вида зависит от цены самой недвижимости. Обычно страховыми компаниями взимается от 0,16 до 0,5 % от стоимости объекта. На цену влияет вероятность наступления того или иного страхового случая.
• Страхование жизни и здоровья. Такая страховка покрывает расходы заемщика, если он оформляет инвалидность или у него выявляется болезнь, которая не позволяет ему далее трудиться и получать деньги. Дополнительно она покрывает полностью весь ипотечный кредит, если умирает должник. В таких условиях родственникам не придется брать на себя ответственность за выплаты. Условия такого полиса могут значительно отличаются в разных компаниях. Не будет выплачиваться компенсация, если гражданин самостоятельно лишает себя жизни или попадает в аварию в состоянии опьянения. Цена такой страховки зависит от оставшегося долга, а также варьируется от 0,3 % до 1,5 % от суммы. Дополнительно учитывается возраст заемщика и состояние его здоровья.
• Титульное страхование. Такой полис считается специфическим. На основании него покрываются затраты, связанные с потерей права заемщика на покупаемый объект. Обычно используется этот вариант страхового полиса, если покупается квартира, находящаяся на вторичном рынке, поэтому существует возможность, что придется гражданину столкнуться с мошенниками. Стоимость полиса находится в пределах от 1,3 до 1,5 % от размера ипотечного кредита.
• Комплексное. Такой полис предлагается только ограниченным количеством страховых компаний. Он обеспечивает защиту от большого количества страховых рисков, причем его стоимость намного меньше, чем покупка нескольких полисов по отдельности. Платеж варьируется от 0,3 до 2 процентов от размера ипотечного кредита.

Выбор конкретного варианта зависит от самого заемщика и требований банковского учреждения.

Особенности такого страхования

Правила ипотечного страхования значительно отличаются от правил, которые используются при покупке стандартного страхового полиса. Особенностью выступает то, что выгодополучателем по договору выступает не сам клиент страховой компании, а кредитное учреждение, выдавшее средства на покупку жилой недвижимости.

Если наступает страховой случай, прописанный в контракте, то страховая компания выплатит компенсацию именно банку. Размер выплаты не может превышать сумму непогашенного долга.

Покупать полис можно ежегодно или на весь срок кредитования. Первый вариант считается наиболее приемлемым, так как при таких условиях финансовая нагрузка на плательщика будет не слишком высокой. Платежи по страховке при оформлении ипотеки многими заемщиками называется тринадцатым платежом, так как их размер примерно равен платежу по займу.

Непосредственно в кредитном договоре прописывается обязанность заемщика страховать купленную недвижимость и свою жизнь. Если отказывается гражданин от покупки данных полисов, то это может привести к досрочному расторжению соглашения, увеличению процентной ставки или к другим негативным последствиям.

Могут ли банки по закону требовать покупки полиса?

Необходимость покупки страховки обусловлена положениями ФЗ № 102, в котором указывается на необходимость страхования залогового имущества, представленного приобретаемой квартирой или домом. Об остальных видах страховок информация отсутствует.

В ст. 935 ГК указывается, что личное страхование должно быть всегда добровольным, поэтому банки не имеют права настаивать на покупке такого полиса. Но большинство банковских учреждений требуют приобретения личного ипотечного страхования. Если заемщик отказывается выполнять данные условия, то он сталкивается с разными негативными последствиями:

• отказ в предоставлении ипотечного займа;
• значительное увеличение процентной ставки;
• досрочное расторжение кредитного договора, если данное условие прописано в этом документе.

Некоторые банки вовсе требуют покупку титульного страхования, хотя клиенты могут отказаться от такой страховки. Судебная практика показывает, что часто банки выигрывают такие дела, так как они имеют право отказать в выдаче кредитных средств без обоснования причины такого решения.

Какие включаются страховые случаи?

Договор ипотечного страхования может заключаться непосредственно с банковским учреждением или страховой компанией. Выбирать придется фирмы, аккредитованные в банке. Стандартно при покупке страховки на квартиру для получения ипотеки требуется застраховать жилье от разных страховых случаев. К ним относятся ситуации:

• пожар, за счет которого наносится урон застрахованному имуществу, причем даже в ситуации, если он возник не в квартире, а снаружи;
• разные виды стихийных бедствий;
• взрыв газа;
• затопление, возникшее за счет аварии в водопроводе, канализации или системе отопления, причем даже в ситуации, когда вода поступила в квартиру из других жилых помещений;
• фиксирование противоправных действий, совершенных третьими лицами, например, разбой или вандализм;
• падение на квартиру разных летательных аппаратов;
• выявление дефектов в здании, причем о них не должно быть известно на момент заключения страхового договора.

Граждане, подбирающую оптимальную страховку, должны помнить, что если покупается полис с минимальным пакетом страховых случаев и услуг, то компенсация выплачивается исключительно в ситуации, когда жилью наносится действительно значительный урон.

Поэтому не получится оформить страховку, если будут в результате затопления испорчены обои или разбивается окно хулиганами. Страхование ипотечного жилья позволит избежать значительных потерь при повреждении недвижимости.

Поэтому такая страховка необходима по закону.

Страховые случаи по страхованию жизни

Люди должны подготовиться к значительным тратам, если ими оформляется ипотечный кредит. Страхование жизни требуется каждым банком, причем если отказываются граждане оформлять такой полис, то они обычно сталкиваются с отказами или чрезмерно высокими ставками процента.

При покупке такого полиса застрахованное лицо может получить компенсацию при наступлении следующих страховых случаев:

• смерть гражданина, возникающая в результате несчастного случая или болезни, появившейся уже после покупки страховки;
• потеря работоспособности, для чего должна оформляться первая или вторая группа инвалидности.

Другие значимые условия получения компенсации прописываются непосредственно в договоре, составленном со страховой компанией.

Где покупать страховку?

Банки настаивают на покупке полиса исключительно в аккредитованных компаниях. Некоторые крупные учреждения предлагают собственную страховку.

Наиболее известными считаются страховки Сбербанка, «Альфа Банка» и фирмы «Согаз». У каждой организации имеются собственные условия и требования к застрахованным лицам.

Нюансы покупки страховки в Сбербанке

Многие граждане предпочитают оформлять ипотеку именно в Сбербанке, так как данная организация считается крупной, надежной и предлагающей выгодные условия. При этом компания оформляет ипотечное страхование жизни. Сбербанк предлагает полис на имущество, стоимость которого не должна быть больше 15 млн руб.

Для покупки полиса уплачивается 0,25 % от остатка долга. Поэтому в Сбербанке ипотечное страхование будет с каждым годом дешевле.

Страхование в ВТБ

ВТБ предлагает возможность приобрести только комплексное страхование. Заключается договор на весь срок ипотечного займа, но при этом требуется продлевать ежегодно действие сертификата.

Стоимость страховки равна 1 % от размера ипотечного кредита. Ежегодно процент снижается, если отсутствуют проблемы с погашением займа.

Страхование в «Альфастраховании»

Многие люди при оформлении ипотеки в «Альфа Банке» покупают полис в компании «Альфастрахование». Ипотечное страхование предлагается по следующим условиям:

• заявку можно подать с помощью интернета;
• рассматривается заявка оперативно;
• для каждого заемщика устанавливается своя стоимость страхования, которая зависит от остатка долга по ипотеке;
• предлагается комплексная страховка, которая покрывает риски, связанные с невозможностью возврата кредита заемщиком по разным основаниям;
• обеспечивается страхование имущества, жизни гражданина и титула;
• заключается договор на весь срок ипотечного кредитования, а прекращает действовать соглашение в тот момент, когда полностью погашается кредит;
• взносы перечисляются ежегодно.

Если заемщик планирует досрочно погашать ипотеку, то он может рассчитывать на пересчет стоимости страховки.

Страхование в «Согазе»

Достаточно часто люди для покупки полиса обращаются в страховую компанию «Согаз». Ипотечное страхование является востребованным предложением этой организации. Страхуются риски на случай смерти заемщика или потери трудоспособности. Если оформляется гражданином первая или вторая группа инвалидности, то погашается ипотека страховой компанией.

Стоимость полиса зависит от остатка долга, поэтому ежегодно придется обращаться в банк для получения соответствующей справки. Цена устанавливается в пределах 1 % от остатка задолженности.

При покупке полиса каждый гражданин может выбрать дополнительные услуги, которые повышают стоимость страхования, но при этом увеличивается количество страховых случаев, при наступлении которых выплачивается фирмой компенсация.

Как оформляется договор?

Ипотечное страхование жизни и квартиры может предлагаться в одном договоре, но наиболее часто требуется заключать два соглашения. Для этого выполняются действия:

• выбирается подходящая страховая компания;
• передаются нужные документы работнику организации;
• рассчитывается стоимость страховки;
• изучается гражданином предложенный договор;
• если стороны согласны со всеми условиями, осуществляется подписание соглашения;
• оплачивается страховой полис.

Продлевать страховку придется ежегодно, а если откажется гражданин от этого процесса, то это может привести к увеличению процентной ставки или досрочному расторжению контракта.

Заключение

При оформлении ипотечного кредита приходится сталкиваться с необходимостью приобретения страховки на квартиру и жизнь заемщика. Страховые случаи могут значительно отличаться у разных компаний. Выбирать следует организации, аккредитованные в банке, где планируется получение ипотеки.

При выборе компании учитывается не только стоимость страховки, но и сопутствующие услуги. Отказ от страхования может привести к многочисленным негативным последствиям для заемщика, например, увеличение переплаты и ставки, а также нередко банки расторгают кредитный договор и требуют возврата средств.

Страхование квартиры при покупке в ипотеку

Такое требование банк выдвигает не просто так: он перестраховывается на тот случай, если заемщик по каким-либо причинам не сможет выплатить весь кредит. В таком случае застрахованная залоговая квартира перейдет к нему и он сможет перепродать ее, вернуть свои деньги назад.

Какие есть особенности страхования квартиры по ипотеке и сколько стоит эта услуга?

В большинстве случаев люди берут ипотеку на длительный срок – 15, 20, 30 лет. За это время могут случиться разные неприятности с залоговым имуществом: в квартире может случиться пожар, соседи сверху могут затопить жилье, в результате стихийного бедствия квартира может быть уничтожена.

А если заемщик полностью не расплатится с кредитом, то банку придется выставлять квартиру на продажу. Естественно, что покупателей на нее не найдется, если она находится в нежилом или аварийном состоянии.

Именно для таких случаев банк и требует заемщиков оформлять страховку на залоговое имущество. От этого вида страхования человек, желающий оформить ипотечный договор, не имеет права отказаться.

В какой страховой компании лучше застраховать квартиру в 2020 году, взятую в ипотеку?

Заемщик сам может выбрать любую страховую фирму, с которой захочет оформить договор страхования жилья. Главное, чтобы компания была надежной и проверенной.

Также можно узнать в банке, где клиент оформляет ипотечный договор, информацию о страховых компаниях. Кстати, многие банки сотрудничают с конкретными фирмами, поэтому если вам предоставят список таких фирм, то это будет замечательно.

К тому же некоторые банки даже могут снизить процентную ставку по ипотеке, если клиент обратится в ту страховую компанию, которую порекомендует ему банк.

Кроме страхования квартиры заемщик может застраховать свою жизнь и здоровье, но это необязательное условие. Однако банки стремятся к тому, чтобы заемщики оформляли несколько видов страховки. Тогда они еще больше снижают процент по ипотечному кредиту.

Правила страхования квартиры при ипотеке

Для оформления страховки на квартиру нужно выполнить следующие действия:

1. Выбрать страховую компанию. Можно довериться выбору банка и выбрать ту фирму, которую предлагает он.
2. Ознакомиться с договором страхования.
3. Подать запрос на осуществление предварительного расчета стоимости страховки (можно позвонить в страховую фирму по телефону, отправить запрос на электронный адрес).
4. Написать заявление на оформление договора.
5. Перечислить нужную сумму, выставленную страховой компанией за ее услуги.

На сколько лет можно застраховать квартиру по ипотеке?

Срок страхования недвижимости обговаривается с банком. Некоторые кредиторы предлагают заемщикам оформлять страховку на жилье на весь срок ипотеке, а другие – только на первые 1-3 года, после чего заемщик обязан продлевать договор.

Оформлять договор страхования квартиры по ипотеке нужно сразу же после оценки приобретаемой недвижимости.

Если квартира покупается на вторичном рынке, тогда банки настоятельно рекомендуют страховать ее на весь срок ипотечного кредитования в избегании неприятных ситуаций (например, если бывшие хозяева квартиры захотят вернуть ее, подадут иск в суд).

Документы для страхования квартиры по ипотеке

Для заключения договора страхования клиенту нужно подать в страховую компанию следующие документы:

• анкету-заявление на заключение страхового договора;
• гражданский паспорт заемщика;
• справку из медицинского учреждения о том, что заемщик не состоит на учете в психоневрологическом диспансере; у него нет серьезных проблем со здоровьем;
• документы, которые подтверждают право собственности на жилье;
• план помещения;
• копию отчета независимого оценщика;
• выписку из техпаспорта (кадастровый паспорт);
• справку, подтверждающую стоимость квартиры;
• военный билет – если ипотеку оформляет военнослужащий.

Сколько стоит страхование квартиры при ипотеке?

Конкретной цифры нет. На сумму страховки влияет несколько факторов:

• возраст, пол заемщика, состояние его здоровья;
• размер ипотеки;
• особенности объекта страхования – квартира на первичном или вторичном рынке, материал конструкций, стен, перекрытий, местоположение недвижимости и др.;
• страховой период – чем больше период, тем дешевле будет полис страхования в перерасчете на 1 год;
• наличие титульного страхования и др.

В среднем страховая компания за свои услуги берет от 0,6 до 1% от стоимости квартиры, оформленной по страховке.

Что такое титульное страхование квартиры при ипотеке?

Кроме квартиры заемщик может оформить титульное страхование. Титул – это документ, который обеспечивает право собственности заемщика на имущество.

Оформить титул – это значит обезопасить себя от риска утраты квартиры, на которую могут позариться бывшие владельцы жилья либо их родственники.

Так, титульное страхование защищает заемщика от таких рисков, как:

• фальсификация документов при оформлении договора купли-продажи;
• обнаружение ошибок, допущенных при оформлении и составлении документации;
• обманные действия продавца квартиры;
• игнорирование прав третьей стороны (наследников, близких людей продавца квартиры).

Если какое-то из вышеперечисленных событий происходит, то страховая компания обязана возместить заемщику стоимость квартиры по рыночной цене.

Возврат налога при оформлении договора страхования квартиры

Любой гражданин РФ, который работает официально, имеет право получить так называемый налоговый вычет при оформлении ипотечного договора и страхования недвижимости.

Налоговый вычет предоставляется заемщику только при соблюдении таких условий:

• если заемщик оформил долгосрочный полис на срок не менее 5 лет;
• при оформлении вычета учитывается стоимость недвижимости;
• налоговый вычет ограничивается по величине.

Порядок действий при наступлении страхового случая

Если квартира, оформленная в ипотеку, была застрахована и с ней случилась беда – например, пожар, затопление, тогда новый владелец недвижимости должен сделать следующее:

1. Немедленно сообщить о случившемся в соответствующую инстанцию: в аварийную службу – если случился взрыв, в полицию и т. д.
2. Сообщить о наступлении страхового случая в страховую компанию в письменном виде.
3. Предоставить в страховую фирму необходимый пакет документов на поврежденную недвижимость.

Если страховая компания признает произошедший факт причинения ущерба квартиры таким, что подпадает под страховой случай, тогда она должна будет перечислить деньги в банк до того времени, как заемщик погасит ипотеку.

Ответы на вопросы

Обязательно ли страховать квартиру по ипотеке?

Да, страхование залогового имущества – обязательное условие. Без него ни один банк не выдаст клиенту ипотеку. Но здесь есть один нюанс: одни банки просят оставлять в залог квартиру, которую заемщик берет в ипотеку, а другие разрешают использовать в качестве залога недвижимость, которой человек уже владеет (у него есть права собственности на недвижимость).

Какой срок действия у договора ипотечного страхования квартиры?

На практике такой договор обычно заключается на 1 год либо же на весь срок действия ипотеки с ежегодным продлением. Это должно быть прописано в договоре, заключенном между банком и заемщиком. Обычно срок действия страховки равен сроку действия ипотечного соглашения.

Может ли заемщик поменять страховую компанию, если ипотечный договор уже был оформлен?

Да, он может это сделать, однако заключить договор с новой страховой фирмой он может только после того, как закончится срок действия предыдущего договора.

При покупке квартиры в ипотеку банки требуют заемщиков оформлять договор страхования залогового имущества. Это требование обоснованное, оно закреплено в действующем законодательстве.

Если страховку жизни, здоровья и трудоспособности необязательно страховать, то от страховки недвижимости заемщик не имеет права отказаться.

Страхование квартиры нужно как заемщику, так и банку. В рамках оформления страхового полиса заемщик защищает квартиру от риска ее потери, повреждения или утраты. А банк страхует себя на тот случай, если с залоговой квартирой что-нибудь случится, а заемщик не захочет погашать ипотечный кредит.

Видео: Страховка при ипотеке

​Что важно знать про ипотечное страхование

При покупке квартиры в ипотеку клиенту банка есть о чем волноваться, помимо страхования, но внимательно подойти к оформлению полиса все же необходимо — чтобы потом не кусать локти.

Кредитное страхование — один из двигателей всего рынка: и life, и nonlife. Именно на него (помимо ОСАГО) чаще всего жалуются клиенты. Причина не только в том, что между страховой и клиентом есть «прослойка» в виде банка, но и в комплексности этого вида.

Обычно банк требует застраховать не только сам объект залога (квартиру или дом), но и жизнь заемщика, а также право собственности (титул). И продавец (банк), и «поставщик услуги» (страховая компания) заинтересованы в навязывании клиенту максимального пакета.

А клиент, которому и так платить проценты по кредиту, естественно, хочет минимизировать затраты. Давайте разбираться, что из ипотечного пакета обязательно, а от чего можно отказаться.

Начнем с того, что единственным обязательным по закону видом страхования при ипотеке является страхование залога — согласно ФЗ № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Статья 35 данного закона гласит, что, если нарушается непрерывность страхования, банк вправе потребовать досрочного исполнения обязательств по кредиту, то есть возврата всей суммы.

Вопрос страховой суммы — отдельная тема, причем очень важная, так как от нее зависит размер платежа по договору.

Как правило, в большинстве договоров страховая сумма равна телу кредита (иногда плюс 10—15% для гарантий того, что она покроет все, с учетом штрафов за просрочку платежей). Эта сумма уменьшается вместе с телом кредита год от года.

Правило действует вне зависимости от того, заключили вы договор сразу на весь срок кредита или только на год с последующим перезаключением.

Однако стоит рассмотреть возможность расширения суммы, обозначенной в полисе, до полной рыночной стоимости квартиры. В противном случае при утрате жилья вы не сможете вернуть свой первоначальный взнос по кредиту.

Вы можете заключить дополнительный договор страхования не только конструктива, но и отделки квартиры, а также имущества внутри нее. Рекомендуется включить также страхование своей ответственности перед третьими лицами, так как нанесенный соседям ущерб от аварии в вашей квартире обычное страхование имущества, естественно, не включает.

А платить по кредиту и оплачивать соседям восстановительный ремонт может оказаться слишком большой нагрузкой для ипотечника.

Страхование жизни и титула по закону не является обязательным, так что в теории от них можно отказаться. На практике же большинство банков предлагают «льготный» (пониженный) процент по кредиту при заключении комплексного договора ипотечного страхования.

И если вы отказываетесь страховать жизнь, то вам могут предложить такую ставку, что уже и кредита не захочется.

Отказ от страхования жизни и титула может снизить страховой взнос на 60—80%, но обычно повышение ставки банком даже на 1,5—2 процентных пункта сводит на нет экономию на этой части страховки.

К тому же риск смерти заемщика и потери им трудоспособности / получения инвалидности, на мой взгляд, все-таки стоит застраховать, чтобы долги перед банком не ложились на плечи наследников или родственников, вынужденных содержать потерявшего трудоспособность.

Если банк требует оформить полис в какой-то конкретной компании, это нарушение ФЗ «О защите конкуренции» и постановления правительства РФ № 386 — можете смело жаловаться в ФАС. У вас в любом случае должен быть выбор из аккредитованных банком страховых компаний.

То есть в теории вы можете предоставить при оформлении кредита уже действующий договор страхования жизни со сроком не менее срока кредитного договора и на сумму не меньшую, чем тело кредита.

Однако на деле банк вряд ли примет ранее заключенный договор с неаккредитованной компанией. Во-первых, страховая документация (полис и правила) вашего личного договора, скорее всего, отличается от согласованной банком.

Во-вторых, банк точно не устроит, что выгодоприобретателем являетесь вы, а не он.

К тому же набор рисков в стандартном полисе страхования жизни (СЖ) может отличаться от того, который требует кредитор.

Например, применительно к кредитному страхованию некоторые госбанки требуют обязательного включения в договор риска временной потери трудоспособности, что не входит в базовый набор риска по страхованию жизни (смерть по любой причине, смерть от несчастного случая, инвалидность I и II группы по любой причине и в результате несчастного случая).

Можно заключить с компанией договор-райдер на страхование дополнительных рисков. Например, онкострахование или от террористических актов (обычно эти риски не входят в стандартное покрытие СЖ).

Многие ипотечники полагают, что полис, купленный при выдаче кредита, покрывает такие риски, как сломанный палец или ожог. Однако это заблуждение.

Если вы не заключили договор на страхование от несчастного случая, никаких выплат вам не положено — палец придется лечить за свой счет.

Стоит отметить, что по любому дополнительному договору выгодоприобретателем являетесь вы сами, а не банк. А вот стандартный договор страхования вашей жизни и залогового имущества всегда заключается в пользу банка: при наступлении страхового случая ваш кредит будет погашен, а остатки суммы получите вы или ваши наследники.

Необязательным, но желательным хотя бы в первые три года видом, обычно включающимся в пакет ипотечника, является страхование титула, то есть права собственности. Оно нужно на случай, если договор купли-продажи квартиры будет по какой-то причине признан недействительным.

Многие банки не возражают против оформления титульного страхования только на первые три года владения недвижимостью. Однако при этом нужно понимать, что если объявятся собственники квартиры, не участвовавшие в сделке, но имевшие на нее права (например, незаконно обойденные во время приватизации), то риск ее потери ляжет на вас.

Согласно пункту 1 статьи 181 Гражданского кодекса РФ, срок исковой давности по требованиям о признании сделки недействительной составляет три года — если один из участников сделки ее опротестовал. Но в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, срок исковой давности не может превышать десять лет со дня сделки.

Отказ от страхования титула даст вам возможность сэкономить около 0,15% от суммы кредита в год (то есть при теле кредита в 5 млн рублей — около 7 500 рублей). Так что решайте сами, стоит ли рисковать.

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции

Особенности страхования квартиры по ипотеке и что нужно учитывать при этом?

Обычно банки сотрудничают с определенными страховыми организациями, с которыми и заключается договор страхования при оформлении ипотеки. Довольно часто при составлении соглашения выгодоприобретателем выступает именно банк, а не заемщик. Это означает, что при наступлении страхового случая собственник жилья не сможет распоряжаться компенсацией по своему усмотрению.

Полис можно получить, не посещая офис страховой компании. Как правило, при заключении ипотечного договора присутствует сотрудник фирмы-страховщика или уполномоченный специалист банка.

Перед подписанием бумаг недвижимый объект будет осмотрен специалистами, по итогам составляется акт с указанием характеристик имущества. Если оно не отвечает требованиям страховой компании, полис не будет оформлен, а, значит, банк не одобрит ипотеку. Гражданину придется искать другую недвижимость для покупки.

Требования, предъявляемые фирмами-страховщиками к недвижимости:

• дом не должен быть признан аварийным или ветхим;
• снос здания не планируется;
• физический износ дома и квартиры не выше 70 %;
• все строительные работы завершены.

Договор страхования не может быть заключен на срок менее одного года. Если период его действия характеризуется более длительным периодом, заемщик должен ежегодно вносить страховые взносы.

Первичная ипотека и ипотека на вторичное жилье отличается по ряду параметров:

1. Новостройкой, в рамках программы «долевое строительство ипотека» может быть признана квартира в строящемся многоквартирном доме. Ключевой отсечкой будет в данном случае получение свидетельства на право собственности. После этого момента квартира считается построенной и уже считается вторичкой, хотя визуально это будет абсолютно новый объект, в котором никто не проживал.

1. Приобрести квартиру на стадии строительства можно тремя способами:

— по ДДУ. Это официальный документ дольщика (инвестора), на основании которого, впоследствии, будет выдано свидетельство о праве собственности на квартиру. Данный договор долевого участия содержит информацию о том, что вы имеете долю в общем строящемся доме и земле под ним, а также другую существенную информацию.

— по договору уступки (ипотека переуступка прав). Абсолютно законный способ приобретения квартиры. От первого он отличается тем, что квартиру вы приобретаете у инвестора не напрямую от застройщика, а у предыдущего покупателя по ДДУ.

— по договору с ЖСК. Кооператив является самой ненадежной формой приобретения новостройки. Тут у вас на руках есть только членская книжка. Регистрировать сделку не надо. Вы просто покупаете пай в жилищном кооперативе. Учет квартир ведется у застройщика.

При этом есть риски двойных продаж. Как правило, этой схемой пользуются застройщики у кого есть проблемы с разрешением на строительство, и они решают сначала построить дом, а потом заниматься его оформлением в органах власти.

Строители быстрее работают, чем бюрократы в кабинетах.

1. новостройки по ипотеке должны соответствовать ряду требований. Застройщик предварительно должен пройти процедуру аккредитации в банке по каждому из своих объектов. У каждого банка есть свои требования как к надежности застройщика, так и к степени готовности дома. Одни готовы кредитовать дом на этапе котлована, другим нужно закрыть нулевой цикл, а некоторым показать рост в 1-2 этажа и выше.

1. Высокий риск. Для банка ипотека на первичное жилье – это всегда риск. Неизвестно до конца достроит застройщик дом или нет, поэтому, чтобы защититься от возможных проблем, банки на период стройки могут запросить дополнительное обеспечение (поручителя или залог другой недвижимости).
2. Страхование квартиры по ипотеке и оценка оформляется не сразу, после ввода дома.

А банки рисковать не любят. Если же говорить о страховании жизни, то, как показала практика, здесь клиенты солидарны с банковским учреждением.

Ведь квартира приобретается чаще всего для того, чтобы в ней потом жили Ваши дети, а в жизни может случиться всякое, так что данный вид страхования одновременно нужен не только банку, но и Вам. Кстати, для тех, кто отказался от страхования жизни, банк вправе поднять проценты по кредиту, что он чаще всего и делает.

Однако есть и исключение – к примеру, при защите титула (имеется ввиду риск утраты недвижимости благодаря мошенничеству или двойным продажам) срок должен быть не более 3 лет после того, как была взята ипотека.

Расскажем подробнее, какие документы нужны для страхования квартиры. При взятии ипотеки Какие бумаги нужны, чтобы застраховать квартиру при взятии ипотеки в сторонней организации: Паспорт. Если владелец квартиры – другое лицо, то страховщику понадобится два документа: того, кто приобретает полис, и паспорт хозяина имущества.

Кредитное соглашение. В заполненной версии договора должны быть указаны все данные по кредиту:

сумма; срок; номер и дата оформления; ФИО заемщика/созаемщиков.

Нужны для оформления страховки при получении ипотеки документы: График: его требуют не все компании, но рекомендуется взять с собой все относящиеся к кредиту документы. Если досрочное гашение ни разу не оформлялось, подойдет первичный график платежей.

Больше шансов получить положительный ответ тем клиентам, которые имеют стабильный доход и отсутствие долговых обязательств перед другими кредитными учреждениями. Список документов, необходимых для оформления жилищного займа стандартный:

1. Документы, подтверждающие платежеспособность заемщика. К ним относятся: справка с места работы в стандартном варианте 2-НДФЛ, если имеются дополнительные доходы – их можно отразить в справке о доходах по форме банка; при получении прибыли от сдаваемой в аренду жилой площадиможно подтвердить договором аренды. При внесении первоначального взноса, потребуется выписка с лицевого счета с наличием необходимой суммы;
2. Паспорт, копия трудовой книжки, заверенная работодателем, документы о получении образования, при наличии военный билет и пенсионное удостоверение;
3. Некоторые банки могут потребовать справку из наркологического диспансера об отсутствии постановки на учет.

В последнее время, большой популярностью пользуются ипотечные брокеры.

19.03.2019 17:24:26 Елена В нашем договоре процентная ставка на 2 пункта была ниже при условии страхования.

Поэтому вопрос о том страховаться или нет решился автоматически.

Берется же в ипотеку только квартира.

Ипотечное страхование: как правильно застраховать себя при ипотеке

Банки, предоставляя заём на покупку недвижимости, не только оформляют залог на нее, но и требуют оформить ипотечное страхование. Покупка страхового полиса на недвижимость является обязательным условием любого договора ипотеки. А прочие виды страховок?

Общее представление о том, что такое ипотечное страхование

Ипотечное страхование представляет собой совокупность видов страхования, что призваны обеспечить защиту финансовых интересов каждого участника ипотечного жилищного кредитования.

Необходимость заключения подобных договоров обусловлена потребностью:

• банка — в получении гарантий возврата кредита, что позволяет снизить процентную ставку и увеличить срок кредитования относительно потребительских займов;
• клиента — в получении финансового обеспечения возможности исполнения своих обязательств при наступлении смерти, утраты трудоспособности, снижения уровня дохода и прочего.

Основное предназначение ипотечных страховок – перераспределить риски между страховщиками, заемщиками и кредиторами, чтобы повысить надежность системы ипотечного страхования.

Виды ипотечного страхования:

• страхование имущества при ипотеке, что согласно договору было передано в залог, от рисков утраты или повреждения;
• личное, представляющее собой страхование жизни и трудоспособности клиента (заемщика или созаемщика);
• титула собственности – это страховка от случаев утраты права собственности на залоговое имущество как результат прекращения права собственности.

В качестве дополнительной опции страховщики предлагают застраховать гражданскую ответственность владельца помещения перед:

• третьими лицами в процессе эксплуатации объекта недвижимости (например, от случаев затопления квартиры соседей);
• кредитором за неисполнение принятых финансовых обязательств (при наступлении просрочки, при невозможности в дальнейшем совершать платежи).

Особенность данного вида страхования

Страхование ипотечных рисков отличается тем, что выгодоприобретателем по договору указывается кредитор (банк). В случае наступления страхового случая именно в его пользу страховщик произведет страховую выплату. Ее размер не может превышать одновременно ни сумму непогашенной задолженности, ни величину понесенного ущерба.

Существует схема оплаты страховой суммы единовременно – сразу – при заключении договора на весь срок кредитования. Более распространена схема ежегодной уплаты страховой суммы.

Нужно ли страховать квартиру каждый год при ипотеке? Да. Это указано в кредитном договоре.

Законность требований о заключении договоров страхования

Страхование недвижимости при ипотеке: обязательно или нет – споры ведутся уже давно, однако существует закон, и есть судебная практика.

Согласно ФЗ №102-ФЗ «Об ипотеке» ипотечные заемщики обязаны страховать предмет залога. Об иных видах страховок в документе ничего не сказано.

Личное страхование при ипотеке ст. 935 ГК РФ определено как добровольное. Однако банки настоятельно рекомендуют своим клиентам оформить такую страховку. Она необязательна, но ее отсутствие приведет к повышению ставки кредита, минимум на 1%.

Аналогичная ситуация сложилась и в отношении титульного страхования. Клиент вправе отказаться, но заём, как более рисковый, с точки зрения кредитора, ему предложат на других, менее выгодных условиях, нежели тем заемщикам, что согласились выполнить требования банка.

Судебная практика в отношении подобных споров свидетельствует о том, что в большинстве случаев требование о заключении договора страхования жизни и здоровья признается злоупотреблением свободой договора, поскольку без оформления страховки кредит выдавать отказывались.

Согласно Указаниям ЦБ РФ от 20.11.2015 г. № 3854-У заемщик имеет право отказаться от навязанного ему страхового продукта в течение 5 дней с момента подписания соответствующих документов. Уплаченная им сумма должна быть возвращена полностью.

Однако Центробанк РФ пояснил, что при отказе заемщика от данной услуги, кредитор вправе изменить условия типового договора и увеличить процентную ставку.

Данный пункт уже включен в большинство ипотечных договоров. Также кредиторы широко пользуются своим правом на расторжение договора ипотеки в одностороннем порядке по причине несоблюдения клиентом его условий.

Это положение также прописано в кредитной документации. Банк направляет клиенту уведомление с требованием либо оформить страховку, либо он расторгает договор.

Последнее означает, что заемщик обязан вернуть всю сумму кредита либо его ждут судебные разбирательства.

Апелляция граждан (чаще в ходе судебных разбирательств) к тому, что условие о необходимости страховки нарушает их права, не принимается: соглашение заключалось при определенных обстоятельствах, о которых клиента заранее предупредили.

Подпись под документами означает согласие с выполнением установленных ими требованиями.

Типичные страховые случаи

Страхование объекта недвижимости стандартно предполагает в качестве страхового случая:

• пожар, включая тот, что возник вне застрахованного объекта;
• взрыв бытового газа;
• стихийное бедствие;
• затопление, произошедшее в результате аварии в системе водоснабжения, канализации или отопления, даже если вода пришла из соседних помещений;
• противоправные действия третьих лиц (хулиганство, разбой, вандализм);
• падение на недвижимость летательных аппаратов (их частей);
• выявление конструктивных дефектов строения, что к моменту заключения договора страхователю были неизвестны.

Нужно быть готовым к тому, что минимальный пакет, предлагаемый страховщиками, предусматривает выплаты только тогда, когда застрахованному имуществу нанесен существенный вред.

Например, если в результате залива соседей пострадали обои, выплаты не будет, а если кто-то разбил окно, то можно рассчитывать на компенсацию его стоимости.

Весь остаток по кредиту выплатят только тогда, когда объект разрушен полностью. В случае с частным домом, если остался фундамент, то погасят лишь часть задолженности, т.к.

, с точки зрения страховщика, остаток строения еще можно использовать для возведения нового жилья.

Чтобы получить больше гарантий, большее возмещение, следует оформить более расширенную страховку, но она обойдется дороже.

Следующий вид ипотечного страхования – страхование жизни и здоровья заемщика. Страховыми случаями по такому договору являются:

• смерть застрахованного, наступившая по причине несчастного случая либо заболевания, что возникло в период действия договора;
• утрата трудоспособности в результате болезни или несчастного случая с назначением 1 или 2 группы инвалидности.

Что такое титульное страхование при ипотеке, легче понять по перечню страховых случаев по таким договорам:

• признание купли-продажи недействительной (на основании п. 2 гл. 9 ГК РФ);
• истребование у покупателя жилья (полностью либо его части) лицами, за которыми сохранено право собственности на данный объект.

Данный вид страхования призван защитить права добросовестного приобретателя. Подтверждением наступления страхового случая станет судебное решение. Выплаты по таким договорам должны компенсировать финансовые затраты заемщика и гарантировать кредитору возврат займа.

В таких делах страховая компания вправе обеспечить полное юридическое сопровождение, включая представление интересов клиента в суде.

Проблема получения выплаты по страховке

Страховщик вправе отказать в выплате страхового возмещения в ряде случаев. Все они прописаны в договоре страхования.

Личное страхование при ипотечном кредитовании предполагает в качестве страхового случая установление заемщику 2-ой или 1-ой групп инвалидности либо его кончину.

В таком случае выплата производится в полном объеме единоразово. Имущество в первом случае остается в собственности заемщика, во втором будет включено в наследственную массу и его получат наследники без какого-либо обременения (без залога или обязанности гасить долг по кредиту).

Но например, в компенсации по договору страхования жизни откажут, если смерть наступила в результате самоубийства или автокатастрофы, виновником которой стал страхователь.

Не выплатят возмещение и в тех случаях, когда клиент изначально знал о проблемах со здоровьем, подтверждение чему страховщик обнаружит в его медицинской документации, но не сообщил об этом при заключении договора.

Будут проблемы с возмещением и у лиц, пострадавших от профессиональных рисков, а также у тех, в крови которых в момент наступления страхового случая обнаружат алкоголь или наркотические вещества, прием которых не был назначен врачом. Согласно закону страховщик в такой ситуации не обязан погашать задолженность.

Если страховка жизни и здоровья оформлялась в отношении обоих супругов-созаемщиков, то в случае кончины одного из них долг перед банком будет погашен только наполовину, т.е. на 50% суммы остатка займа.

Если страховку сделали с учетом неких пропорций, то и выплата будет совершена с учетом того, как это было прописано в договоре.

Например, в случае смерти одного из супругов возмещение может составить 70% от величины остатка, тогда как при кончине другого – 30%.

В случаях, когда нет твердой уверенности в том, что отказ страховой компании правильный, стоит обратиться к юристу, специализирующемуся в данной сфере.

Уже на первой консультации, изучив всю документацию, специалист сможет подтвердить или опровергнуть законность действий страховщика и высказать предположение о целесообразности защиты своих интересов в судебном порядке.

Как сэкономить на ипотечном страховании

Программа страхования, предлагаемая сотрудниками кредитора — это, как правило, продукт, невыгодный заемщикам.

Большинство банков выступают в роли посредников между истинным страхователем, той организацией, с которой по факту заключается договор, и которая впоследствии при необходимости будет совершать страховые выплаты, и клиентом.

Соответственно, кредитор, вероятнее всего, имеет скидку от «поставщика» и в то же время делает надбавку на покрытие собственных расходов.

В итоге страховой договор, заключенный в офисе банка, может оказаться на 10-20% дороже, нежели соглашение, оформленное на тех же условиях либо у самого страховщика, либо у его другого официального партнера.

Если принято решение оформить страховку напрямую у страховщика, уточните у кредитора перечень аккредитованных компаний. Несмотря на то что какие-либо ограничения при выборе страховой компании согласно закону неприемлемы, они могут быть установлены вопреки им. Потому разумнее все же уточнить у банка перечень аккредитованных страховщиков.

Учитывая, что страховая сумма рассчитывается исходя из величины остатка по кредиту плюс проценты, что будут начислены в течение следующего года, то экономия возможна за счет досрочного погашения займа.

Чем быстрее будет погашен долг по ипотеке, тем меньше процентов заплатит заемщик, тем меньше будет страховая сумма.

Также следует учитывать дату погашения займа. В идеале нужно подгадать срок полного погашения кредита ко времени окончания очередного договора страхования.

Если не получилось, то можно, оформив соответствующую справку у кредитора об отсутствии задолженности, обратиться к страховщику с просьбой вернуть часть страховой суммы согласно фактическому времени существования кредитного обязательства (долга перед банком).

Как правильно застраховать себя при ипотеке, чтобы не переплатить. При определении страховой суммы страховщики учитывают:

• возраст клиента. Полис будет дешевле у людей, которым 25-35 лет;
• цену объекта недвижимости – чем он дороже, тем больше нужно заплатить страховщику;
• при личном страховании могут попросить пройти медицинское обследование, по итогам которого и определят стоимость полиса. Чем меньше у человека проблем со здоровьем, чем меньше у него вредных привычек, тем большую скидку ему предоставят;
• чем больше сумма кредита, тем большую страховую сумму назначат к уплате.

Резюме

Страховка по ипотеке: обязательна или нет? Договор страхования на залоговую недвижимость необходим. Остальные – формально нет, фактически банк опосредованно (через ухудшение условий кредитования или даже отказ в заключении договора ипотеки) вынуждает клиентов соглашаться с данным требованием.

С финансовой точки зрения, иногда немного выгоднее согласиться на повышение ставки по кредиту, но отказаться от дополнительных страховок.

Начисление процентов производится регулярно на остаток задолженности, что снижается по мере поступления платежей в счет погашения займа, т.е. ежемесячно или даже чаще. При определении страховой суммы в расчет принимают сумму, зафиксированную на начало года.

Разумное решение данного вопроса – выполнить требование кредитора, но договор ипотечного страхования заключить напрямую со страховой компанией.

Выгода заемщика при ипотечном страховании заключается в том, что при наступлении страхового случая хотя выплату и получит банк, но гражданин будет освобожден (частично или полностью) от обязательств по уплате ипотеки.

В тяжелые времена, что и обозначены в страховках в качестве страховых случаев (утрата имущества, трудоспособности и прочее), это может оказаться очень кстати.

Учитывая вышесказанное, можно говорить о том, что ипотека — рисковый проект для заемщика и страховщика. Банк при наличии полного пакета страховок и предмета залога рискует меньше.