Заключение договора найма жилого помещения: как составить и заключить соглашение, основной порядок, а также примерный образец документа

Договор найма в отношении жилого помещения подразумевает процедуру оформления между двумя сторонами, одной из которых может выступать физ. лицо, а второй юр. лицо, гос. или мун. орган, другое физ. лицо, соглашения, в рамках которого предоставляется под временное, краткосрочное или постоянное проживание площадь квартиры, загородного или городского дома, отдельная комната.

Образец договора найма жилого помещения (word) №1

Образец договора найма жилого помещения (word) №2

Предмет договора и особенности аренды жилого помещения в 2020 году

Предметом оформляемой договоренности может подразумеваться только отдельная жилплощадь, подпадающая под определение изолированной и обладающей всеми необходимыми характеристиками, гарантирующими обеспечение необходимых по законным требованиям условий проживания на постоянной основе. То есть жилье, должно соответствовать санитарным, пожарным, социальным и иным установленным в рамках закона нормативам, подразумевающим комфортное нахождение в нем на постоянной основе.

Заключать договор можно на:

целиком жилой дом;
целую квартиру МКД;
комнату с доступом к необходимым удобствам.

Стороны, между которыми заключается соглашение включают:

наймодателя – персону, которая на возмездных основаниях предоставляет находящееся у него в соб-ности жил. помещение;
нанимателя – персону, которая собирается на возмездных условиях проживать определенный или неопределенный срок на предоставляемой жилплощади.

Заключение договора подразумевает наличие коммерческого аспекта, выражаемого в предоставлении нанимателем в пользу собственника (или посредника), предоставляющего жилье, регулярных выплат за аренду, также наниматель может брать на себя обязательства по выплате издержек на содержание жилплощади и оплаты коммунальных счетов.

Обязательства наймодателя, в широком понимании, заключаются в соблюдении условий заключаемой договоренности и в ответственности за предоставление жилья надлежащего качества, без обременений.

В случае с договоренностью по социальному найму жилья, стороной, предоставляющей наемные площади, служит ответственная государственная структура или соответствующий отдел местной службы, обеспечивающей самоуправление.

Такое жилье на возмездных условиях отдельной категории (не коммерческого типа) может быть передано только лицам, располагающим гражданством РФ и соответствующим требованиям на обеспечение передачи места перманентного проживания по соц. программам.

Договор социального найма жилого помещения

Бланк договора социального найма жилого помещения

По определениям кодексов РФ, регулирующих жил. и гражд. права, обеспечение условий по договору соц. найма является, в наиболее широком применении, обязанностью местной власти (муниц. ор-нов). Также жилье может выделяться из фондов, контролируемых федеральными органами. Предоставляется жилая площадь этого типа нуждающимся, располагающим соответствующими законными основаниями.

Чтобы получить жилплощадь по договору социального найма, необходимо:

быть гражданином РФ – это общее требование, предоставление жилья не гражданам по гос. обязательствам регулируются отдельно и, чаще всего, формируются из иных фондов;
обладать законно обоснованной нуждой под улучшение условий постоянного проживания;
находиться в соотв. нас. пункте на постоянном пребывании;
входить в малоимущую учетную кат-рию;
быть включенным в гос. или мун. программу предоставления жилплощади из фондов с социальной категорией назначения.

В рамках структуры программ по предоставлению социального жилья допустимо наличие лиц в статусе сонанимателей, таковыми могут являться родители нанимателя, супруги и отпрыски. Основную ответственность по договоренности с государством несет, в первую очередь, наниматель.

В обязательства нанимателя входят:

формально установленная оплата проживания в соц. жилье, которая нивелируется положением о том, что малоимущими такие выплаты не производятся;
выплата сумм по содержанию жилища на постоянной основе, в рамках условий и чисел, которые обговариваются конкретно в каждом дог-ре соц. найма;
выплата, не исключая вариантов льготных тарифов, по представляемым счетам за услуги ком. служб, с учетом показаний индивидуальных счетчиков или установленных усредненных стандартных расчетов.

Образец заполнения

Наем жилого помещения в рамках означенных законом категорий – это процесс консенсуальный, то есть, подразумевающий обязательства наймодателя на предоставление жилья без обременений, возмездный – то есть, заключаемый на условии наличия взаимных расчетов сторон, а также взаимный, что говорит о наличии обязательств у каждого участника соглашения, которые необходимо отмечать в договоре.
Консенсуальная и взаимная природа, о которой говорит договор найма жилого помещения, подразумевает непосредственную самостоятельную необходимость сторон обговорить условия сделки, выплат и проживания.
На постоянной основе в договор необходимо включать следующие пункты:

обязательства по выплате и четко установленный объем средств, которые наниматель обязуется регулярно предоставлять наймодателю;
кто из участников договоренности берет на себя права по выплате содержания жилплощади и оплаты счетов от коммунальных служб;
срок, на который обеспечивается заключение договоренности. Отсутствие обговоренного конкретного срока дает основания, по закону, считать, что соглашение заключено на максимально допустимый срок в 5-ть лет;
наличие сонанимателей, поднанимателей или дополнительно проживающих, правила их вселения за исключением общепринятых, правила их проживания и возможные дополнительные обременения;
ответственность за осуществление текущего ремонта. Если в договоре отсутствует обсуждение данного вопроса, по установленным основаниям такие процедуры становятся одной из обязанностей стороны, проводящей наем жилья;
ответственность по проведению ремонта капитального типа. Если не имеется отдельных отметок в дог-ре, эта обязанность лежит на плечах предоставляющей свою соб-ность в наем стороны;
ответственность за досрочный разрыв дог-ра в отношении обеих сторон.

Структура договора найма жилого помещения по обязательным основаниям, для обеспечения чистоты и честности сделки должна включать следующие пункты:

Предмет договоренности;
Срок легитимности договора;
Права и принимаемые обязанности;
Порядок и условия, при которых осуществляется взаимная передача жилья;
Порядок осуществления и возможных изменений на взаимные расчеты сторон;
Ответственность, которой обременяются участники в рамках заключенного соглашения;
Основания договора и возможный процесс его расторжения;
Формат осуществления решения спорных ситуаций в рамках предмета договоренности;
Форс-мажорные ситуации;
Прочие условия, относящиеся к предшествующим переговорам по вопросам, специфике осуществления заключения соглашения и др. моменты;
Список, в котором отмечаются приложения, идущие вместе с главным док-том;
Реквизиты участников, контактные и адресные сведения, подписи и проч.

К числу приложений, которые могут подлежать включению в соглашение, относятся:

ксерокопии документов на жил. пом-ние;
ксерокопии документации, утверждающей владение недвижимостью по праву;
опись, составленная относительно дополнительного имущества, которое передается вместе с жилплощадью;
копии документов, устанавливающих личности участников договоренности;
и другие необходимые документы.

В плане срока заключения договоренности существуют две основные правовые формы:

краткосрочная – максимальная продолжительность которой бесперебойно может составлять 11 мес. По такой форме предоставления жилья в возмездное пользование не подразумевается налоговой ответственности;
долгосрочная – более 11-ти месяцев, подразумевает наличие налоговых обременений.

По обеим вариациям договор найма жилого помещения располагает возможностью быть перезаключенным или продляться отдельным приложением по завершении срока, в который он оставался легитимен.

Договор найма между физическими лицами

Образец договора найма квартиры между физическими лицами

Договор найма относительно жил. помещения, который проходит процедуру заключения между двумя физ. лицами, обуславливается необходимостью четкого установления взаимных обязательств для обеспечения защиты интересов обеих сторон.

Стоит обратить внимание на следующие аспекты по договору:

обязательна к указанию в договоре сумма, которую выплачивает наниматель, иначе используется правоприменительная практика по безвозмездному использованию, при этом допускается занижение суммы относительно реальной;
заниженная сумма выплат, отмеченная в договоре, при отсутствии другой фактической документации, подтверждающей реальный объем выплат, может стать основанием для возможности по суду получить только то, что было отмечено на бумаге;
изменения в отношении цены проживания на предоставляемой жилплощади могут вноситься в соответствии с общими значениями установленных договоренностей по взаимным расчетам в отмеченный период, свободно или по завершении срока действия договоренности, если в ней не было предусмотрено изменение оплаты. Оформляться изменение объема выплат может по форме доп. соглашения;
ответственность по расторжению договора до срока его завершения должна лежать на обоих участниках соглашения, прописать ее – забота, но не обязанность каждого участника.

Договор найма в отношении жилого помещения, в основном, заключается между физ. лицами. По аналогичной коммерческой схеме с юридическими организациями допустимо заключать договоры по оформлению арендных отношений.

Закон определяет только общие положения возмездного взаимодействия сторон, свои обязательства в рамках конкретного соглашения стороны обсуждают и обеспечивают самостоятельно, путем добавления соответствующих пунктов в итоговый документ.

Поделиться ссылкой:

Образец договора аренды жилого помещения: порядок его составления и примерный бланк

Согласно нормам закона, аренда квартиры или дома обязательно должна сопровождаться заключением договора. Он не имеет установленной формы, однако содержит существенные (обязательные) условия.

Заверять у нотариуса или регистрировать документ в государственных органах нет необходимости. Главное, чтобы сделка была юридически грамотной и была подписана обеими ее сторонами.

Что такое аренда жилого помещения?

Согласно статье 34 Гражданского кодекса РФ, аренда – это передача прав пользования (а не владения) помещением.
Жилое помещение (квартира или дом) также может быть сдано в аренду.
Стороны такой сделки именуются арендатором и арендодателем соответственно.

Обязательным условием соглашения является плата. Ее размер, срок, порядок перечисления обязательно указываются в договоре – документе, сопровождающем сделки по передаче имущества одного лица другому.

Образец договора аренды квартиры можно скачать здесь.

Аренда в отличие от найма жилого помещения имеет некоторые особенности:

предоставляется юридическим лицам – организациям, предприятиям;
жилье может быть использовано исключительно физическими лицами и только для проживания в нем.

Право собственности на жилье остается у владельца, оно не переходит к арендатору. А вот полученная выгода от пользования жильем – продукция, товары – принадлежат лицу, снявшему жилье.

Иными словами, если, например, арендатор «пересдал» квартиру, – заключил договор субаренды – то полученный доход принадлежит только ему.
На практике аренда жилых помещений чаще всего происходит после устных соглашений, без составления договора.
Последнее действие влечет за собой необходимость уплаты налогов, что останавливает владельцев недвижимости от уведомления государственных органов о сдаче жилья.

Различия в понятиях «аренда» и «найм»

Найм представляет собой передачу права владения (зачастую для проживания) физическим лицам.
Обычные граждане, снимая квартиру для проживания, заключают договор найма.
Если владельцем жилья является муниципалитет или государство, то оформляется договор социального найма.

Важным условием заключения найма является пригодность для проживания снятой квартиры. То есть, ветхие, признанные аварийными, изношенные помещения сдаваться не могут.

Максимальный срок договора не может превышать пяти лет. Если снявшее квартиру или дом лицо продолжает проживать в помещении, заключается новый документ.

Для нанимателя преимуществом является тот факт, что даже при смене владельца помещения договор не прерывается автоматически, а только с согласия нанимателя.

Если владелец квартиры хочет ее продать до окончания срока договора, он должен согласовать это с нанимателем. Если последний против, до окончания договора выселять его из жилья нельзя.

Аренда – это съем пригодного жилья организациями (юридическими лицами) для граждан-физических лиц.

Чаще всего такая операция осуществляется фирмами и компаниями для своих сотрудников. Арендовать можно землю, здания, строения и жилье: квартиры, дома, флигели и так далее.

Юридически грамотный, полный образец договора жилого помещения содержит такие пункты:

Дата, место его заключения.
Реквизиты сторон: арендатора и арендодателя.
Предмет договора – квартира или дом. Обязателен адрес, описание всего, что находится в помещении. Общая площадь, количество комнат, этаж.
Размер оплаты в рублях и крайний срок ежемесячного (или иного) внесения.
Номер и орган, выдавший свидетельство права собственности.
Отсутствие обременений, залога, прав третьих лиц на жилье.
Права арендодателя: распоряжаться жильем, требовать соблюдения целевого использования, возврата помещения в исправном состоянии.
Права нанимателя: оплачивать коммунальные услуги (описать тарифы), прочие сопутствующие платежи, проживать членам семьи арендатора, по согласию с владельцем производить ремонт или улучшение жилья.
Обязанности сторон.
Порядок предоставления помещения (акт приема-передачи).
Система расчетов: сумма оплаты, последнее возможное число ее снесения, способ оплаты.
Сумма залога, если это предусмотрено в документе.
Срок договора.
Разрешение спорных моментов.
Подписи сторон.

По желанию сторон в текст документа можно вписать практически любые условия, например, пребывание третьих лиц в квартире в течение определенного времени. Но на практике такое указывается крайне редко.

Образец договора аренды квартиры можно скачать здесь.

Особенности договоров найма

Наем жилья можно осуществить в государственной или частной собственности.

Соответственно, выделяют два вида договора:

наем жилого помещения;
социальный наем.

Если снятое жилье наниматель эксплуатирует с целью получения прибыли, то такое соглашение принято называть «договором коммерческого найма». Такой договор с владельцем квартиры заключается в основном предпринимателями.

Договор коммерческого/жилого найма – разновидности одного соглашения. В обоих документах обязательно описывается сумма оплаты, сроки, предмет сделки и прочие условия.

Социальный же наем предусматривает передачу в пользование жилья из государственного или муниципального фонда.

Получить таковое можно при определенных условиях:

нужда в улучшении жилищных параметров лица или семьи;
постановка на учет;
постоянное место жительство в районе получения жилья.

В социальном найме условия устанавливаются государством или местными органами власти, в то время как жилое или коммерческое предложение помещений может сопровождаться утверждением любых пунктов в тексте документа.

предмет договора – жилое помещение;
его пригодность для проживания, позволяющая называть недвижимость жилой;
описание предмета договора – площадь, этажность, категория, имущество внутри помещения.

Некоторые юристы к существенным условиям относят еще порядок и размер оплаты, а также срок действия документа.
При описании предмета сделки – квартиры, дома – обязательно точно описать его в соответствии с документацией.
Так, площадь указывается та, что определена в техпаспорте БТИ, адрес списывается со свидетельства права собственности, указывается целевое назначение использования (проживание).
Кроме этого, если речь идет о квартире, требуется указать этаж, тип здания (панельный, кирпичный), количество жилых комнат, подсобных или иных помещений (кладовая, балкон).

Условия и причины расторжения сделки

Расторгнуть договор аренды жилого помещения может любая из сторон договора.

собственное желание;
квартира стала совершенно непригодной для жизни;
несоблюдение условий договора: несоответствие описания предмета сделки с реальными условиями, ухудшение нюансов проживания и так далее.

Если наниматель планирует покинуть квартиру или дом, то за 60 дней он должен в письменном виде предупредить хозяина жилья.

Если наниматель мешает соседям, создает неудобства сам, гости и родственники нарушают порядок, это также может стать причиной выселения. Только сначала наймодатель должен письменно потребовать устранения этих нарушений.

Арендатор также может аннулировать соглашение:

если планирует выселять жильцов ранее срока, надо предупредить их письменно за 90 дней;
наниматель испортил имущество;
если арендодатель планирует сам или с семьей въехать в помещение;
если наниматель не вносит плату в установленный срок.

Если арендатор причинил существенный ущерб имуществу или привел его к гибели, суд может обязать его в течение определенного срока (чаще всего, одного года) восстановить разрушения.

В передаче ведется дискуссия о нюансах коммерческого найма жилья. Рассказывается какие сложности могут возникнуть при сдаче жилья в аренду, какие схемы обмана существуют в данной сфере. Даются советы, как обезопасить себя при составлении договора найма жилого помещения.

Правила заключения договора найма жилого помещения основной порядок оформления соглашения и примерны

В настоящее время очень часто собственники сдают жилые помещения, взимая за это определённую плату. Как правильно составить договор найма и нужно ли его регистрировать – это самые распространённые вопросы. В данной статье речь пойдёт о договоре краткосрочного найма квартиры — можно ли снять квартиру на месяц или только на сутки, как заключить соглашение и другие нюансы.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Основные понятия

Понятие краткосрочного договора чётко регламентирует статья 683 ГК РФ. Минимальный срок такого соглашения может быть от одного месяца.

Кто чаще всего снимает жилье на короткий срок?

Чаще всего жилые помещения на короткий срок снимают люди, приехавшие в командировку из другого города. За них договор может заключить сама организация, где они трудятся.

Более детально об аренде квартиры в командировке можно узнать из этого материала.

Семьи с детьми, приехавшие из другого города на экскурсию, также нередко снимают квартиру краткосрочно и для них очень актуален вопрос, как снять ее правильно, то есть так, чтобы не обманули.

Граждане, приехавшие на заработки, например, в столицу, чаще всего снимают жильё на таких условиях, и знание правил съема квартиры посуточно для них — насущная необходимость.

Со скольки лет можно снимать квартиру посуточно?

Согласно законодательству РФ письменное согласие не требует заверение в нотариальной конторе. При этом личное присутствие законных представителей на сделке также не является обязательным. Родители могут составить документ, написав его от руки в произвольной форме. Таким образом, самостоятельно и без письменных согласий квартиру можно снять только с 18 лет.

Однако исключением является брак, который заключён детьми до наступления совершеннолетия. В такой ситуации гражданин является полностью дееспособным и имеет полное право заключать любые договора самостоятельно (статья 21 ГК РФ).

Алгоритм действий

На что обратить внимание в первую очередь?

При выборе жилья необходимо не только полагаться на положительные рассказы и улыбчивость арендодателя, но и обратить внимание на другие моменты. Очень важным моментом является проверка документов. Весьма опасно попасться в руки мошенников, которые под видом собственников, могут предлагать чужие квартиры.

Итак, важные моменты:

Какие вопросы задавать собственнику?

Вопросы, касающиеся оплаты.
Сроки оплаты.
Вопросы, касающиеся ремонта помещения.
Сроки найма.
Вопросы, касающиеся количества собственников сдаваемого объекта.
Наличие мебели, бытовой техники и иного имущества.
Условия в квартире.

Какие документы необходимо оформить?

Лучше не заключать договор, если появились сомнения в правомерности сделки со стороны арендодателя.

Требования к соглашению

Договор должен содержать следующую информацию:

Персональная информация арендодателя и контактные данные (телефоны).
Личные данные арендатора и его контактные данные.
Сведения из документов, удостоверяющих личность обеих сторон.
Период сдачи квартиры (указываются точные сроки).
Размер оплаты за месяц проживания и дата её взимания.
Порядок передачи оплаты.
Отдельным пунктом указывается информация о том, кто будет оплачивать коммунальные платежи и в какие сроки.
Информация о штрафах и неустойках, которые могут взиматься с участников сделки при выявлении нарушения условий заключённого договора.
Собственник должен обязательно указать в соглашении, что жилая площадь передаётся исключительно для проживания. Применение в коммерческих целях категорически исключается.
Порядок расторжения соглашения.
Порядок разрешения спорных ситуаций.
Права и обязанности участников сделки.
Дату совершения сделки.
Подписи обеих сторон и расшифровку.

Скачать бланк договора найма квартиры посуточно
Скачать образец заполнения договора найма квартиры посуточно
Скачать бланк договора краткосрочного найма жилого помещения
Скачать образец договора краткосрочного найма жилого помещения

Посмотреть видео о том, какую информацию должен содержать договор краткосрочного найма жилого помещения:

Правила оформления

Согласно статье 673 ГК РФ договор найма заключается в письменном виде между собственником (владельцем объекта недвижимости) и физическим лицом (нанимателем).
Регистрация соглашения в нотариальной конторе не нужна.
Обязательными пунктами являются: персональные данные сторон, характеристика сдаваемого объекта, включающая площадь, размер оплаты, а также права и обязанности сторон.
Для безопасности передаваемого имущества (мебели, бытовой техники и иного) необходимо составление передаточного акта с подробным описанием каждого предмета.

Скачать бланк акта описи имущества
Скачать образец заполнения акта описи имущества

Посмотреть видео о том, как правильно оформляется договор краткосрочного найма жилого помещения:

Что учитывать при заключении?

В отличие от долгосрочных договоров, которые могут пролонгироваться на срок до пяти лет, краткосрочный договор прекращает своё действие. При этом датой расторжения отношений является число, проставленное в соглашении.

Допускается также и досрочное расторжение соглашения:

По договорённости сторон.
Если жилое помещение по факту не соответствует описанию в соглашении.
При нарушениях использования жилья.
Если квартиросъёмщик не оплачивает проживание более двух месяцев.
При любом нарушении условий контракта.
При порче, краже имущества и других недобросовестных действиях квартиросъёмщика.

Особенности соглашения

Краткосрочный договор заключается сроком не более 11 месяцев (статья 683 ГК РФ).
За нанимателем не закрепляется право на дальнейшее продолжение договорных отношений после окончания действия контракта.

Это значит, что арендодатель не обязан предлагать квартиросъёмщику пролонгировать соглашение (статья 683 ГК РФ).
Не предусмотрено вселение в квартиру каких-либо временных жильцов даже на ограниченный срок.
При смерти квартиросъёмщика или при его желании съехать из квартиры, родственники или сожители не могу заменить его и проживать в данном жилом помещении. Все лица обязаны покинуть квартиру вместе с нанимателем.
При выявленных нарушениях условий договора, порчи имущества или неоплате собственнику не нужно предоставлять арендатору время на их устранение. При обращении в суд владелец жилья легко и за короткое время выселит жильцов.

Читайте так же: Перемещение работника — без ограничений и запретов

Краткосрочные соглашения найма регистрации не подлежат (статья 674 ГК РФ).

Статья 674 ГК РФ. Форма договора найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Можно ли обойтись устной договоренностью?

Договор, а также передаточный акт (опись имущества и содержания квартиры) даёт обеим сторонам в дальнейшем избежать возникших разногласий и защитить свои права в суде. Ведь согласно договору найма жилого помещения, арендатор обязуется вернуть квартиру по окончанию срока соглашения в том виде, в котором он в неё въезжал.

Подводя итоги, можно отметить, что краткосрочный договор найма наиболее выгоден собственнику жилого помещения. Такой контракт значительно ограничивает права нанимателя и облегчает порядок его выселения.

Заключение договора найма жилого помещения: срок, порядок и особенности аренды

Договор найма жилого помещения считается главным документом, позволяющим собственнику передать свое недвижимое имущество в пользование на ограниченный период времени. Заключение договора найма жилого помещения подразумевает его передачу владельцем (наймодателем – особой, уполномоченной для совершения подобных сделок) другому лицу для проживания за определенную плату.

В законодательстве РФ есть несколько видов договора:

договор коммерческого найма, подразумевающий извлечение прибыли. При этом виде найма хозяин недвижимого имущества выступает в роли предпринимателя;
договор социального найма. При данных условиях предлагается жилая площадь, находящаяся в государственном резерве жилищного фонда социального использования;
договор специализированного найма – в использование передают специализированное место для проживания (общежитие и т. д.).

Порядок заключения договора найма жилого помещения регулируется посредством 35 главы ГК РФ. Участники сделки дополнительно могут использовать Жилищный кодекс РФ для урегулирования отношений, а также рассмотреть вспомогательные условия, не противоречащие законодательству.

Особенности договора найма жилого помещения

Нанимателями жилья могут быть лишь граждане, это говорит о том, что соглашение между собой должны заключать лишь физические лица и владельцы жилья. Юридические лица также могут стать арендаторами жилья при условии составления договора аренды. При этом юридические лица имеет право использовать помещение только по назначению.

Закон позволяет нанимателям передавать площадь в пользование другим лицам, но это должно происходить лишь с разрешения собственника. Эти сделки именуются поднаймом, и нужно составлять договор поднайма. Но ответственность за жилье перед собственником продолжает нести наниматель.

Договор найма жилого помещения заключается лишь в отношении обособленных помещений. Нежилые комнаты, помещения совместного пользования (чердаки, подвалы), а также вспомогательные комнаты (коридоры, санузлы, кухни) предоставлять в наем запрещено.

Оформлять договора найма следует в письменной форме. Отсутствие письменного экземпляра не говорит о том, что документ не действителен, но в случае появления спорных вопросов будет сложно доказать правоту.

Обязательные пункты, которые необходимо указать в договоре найма жилья:

адрес и площадь сдаваемого жилья – это называется предметом договора;
стоимость и порядок внесения платы за аренду;
обязанности и права каждой из сторон;
ответственность, которую обе стороны могут понести в случае преждевременного аннулирования договора;
срок и условия продления договора;
дата подписания документа и реквизиты каждой из сторон (ФИО, прописка и паспортные данные).

Дополнительно составляется акт передачи всего имущества, расположенного внутри помещения, где должны быть перечислены все предметы и вещи.

В договоре должна быть обязательно указана сумма оплаты за проживание. Не указав сумму или обозначив заниженную стоимость, у хозяина жилья может возникнуть множество проблем.

Если арендатор задолжает плату и дело дойдет до судебных разбирательств, собственник не сможет вернуть всю сумму, которая ему причитается.

За неоплаченные месяцы наимодатель получит лишь ту сумму, которая была указана изначально в договоре.

Если нужно изменить условия заключенного договора (поменять цену и т. д.), тогда следует составить вспомогательное соглашение. В нем стороны указывают, что какой-либо из пунктов был изменен. В конце документа необходимо указать все необходимые реквизиты обеих сторон, которые изначально были указаны в самом договоре.

Договор может быть коротким (до года) или сроком от года. Оформляя договор на срок до года (чаще всего указывают 11 месяцев), государственной регистрации не требуется. Благодаря этому обладатели квартир в своей деятельности используют краткосрочные договора, чтобы о заключении сделки не узнала налоговая. По истечении 11 месяцев договор можно продлить или перезаключить.

Обязанности и права сторон по договору найма жилья

Наимодатель обязуется передавать в эксплуатацию свободное и пригодное для жизни помещение. Он должен передать жилье с капитальным ремонтом, предоставлять необходимые коммунальные услуги за определенную плату, а также вовремя проводить ремонт имущества и различных устройств.

В свою очередь наниматель, заключая договор, обязуется эксплуатировать помещение исключительно по назначению. Также он должен гарантировать сохранность жилья, содержать его в надлежащем состоянии и вовремя предоставлять оплату.

В случае форс-мажорных ситуаций при порче помещения или находящегося внутри имущества по вине нанимателя, он обязан устранить неполадки за свой счет.

Заключение договора аренды жилого помещения не дает временному жильцу права выполнять перепланировку квартиры, если наимодатель не дал на это свое разрешение.

Также запрещается сдавать жилье в поднаем, если нет письменного разрешения, подписанного собственником недвижимого имущества.

Когда срок заключения договора найма жилого помещения завершается, временно проживающая особа должна выселиться из помещения и вернуть все имущество, находящееся внутри, в целости, учитывая естественный износ.

Очень важно акцентировать внимание на особенностях аннулирования договора. Статья 687 Гражданского кодекса РФ говорит о том, что нанимателя есть право разорвать договор, за несколько месяцев предупредив собственника.

Аннулировать договор через суд может и наимодатель, если это предусматривает закон. В ст. 687 ГК РФ также говорится, что нанимателя и его сожителей вследствие расторжения соглашения могут выселить из помещения путем судовых разбирательств.

Порядок заключения договора аренды: согласие залогодержателя, порядок проведения процедуры заключения, необходимые документы, образец доверенности | Жилищный консультант

529

Содержание статьи:

Договор аренды

Имущественное соглашение, определяющее временный переход права владения конкретным предметом за оговоренную сумму, называется договором аренды. Текст соглашения уточняет:

предмет договора;
характеристику владения;
срок пользования;
ответственность сторон сделки.

Согласно международному праву, участниками соглашения найма собственности являются:

Арендодатель. Фактический хозяин имущества, отданного во временную эксплуатацию за арендную плату.
Арендатор. Лицо, принявшее во владение имущество на определенный срок за установленную плату.

Субъектами сделки могут являться:

Государственный или муниципальный орган.
Физическое лицо, либо его доверенный.
Организация, или ее представитель.

Предметом соглашения по найму является движимое и недвижимое имущество. Например, автотранспорт, квартиры, земельные участки или пользование недрами.

Если текст договора определяет право владения на собственность, то временный владелец пользуется предметом сделки по собственному усмотрению. Если указано право пользования, то арендодатель использует только плоды потребления собственностью.

Например, доход со съема квартиры или добыча полезных ископаемых из недр.

Договор аренды жилья оформляется в письменном виде.

Особенности заключения договора аренды недвижимости

Если действие соглашения составляет менее 12 месяцев и оба участника сделки являются физическими лицами, то основания для обязательной регистрации нет.
Участие в делопроизводстве организации или государственного органа, а также, если срок соглашения превышает 12 месяцев, обязывает стороны зарегистрировать соглашение.

Юридическое оформление производится региональным отделением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

При составлении сделки по найму жилья обычно определяется срок действия. Если период соглашения не указан – уточняются условия расторжения документа. Такой тип соглашения называется бессрочным.

Долгосрочное соглашение заключается на продолжительное время от 5 до 49 лет.
Договор найма на средний срок составляет: 1-5 лет с момента заключения;
Кратковременное обязательство временного пользования длится менее одного года.

При заключении бессрочного договора, стороны сделки могут выйти из соглашения в любой момент. Обязательное условие предупредить участника соглашения за 30 дней до расторжения сделки. В случае аренды недвижимости – за 90 дней.

Составление договора аренды квартиры

Правильное заключение договора аренды квартиры обезопасит от процессуальных казусов. Если один участник не выполняет условия сделки, отраженные в документе, то возмещение ущерба можно изыскать через судебные органы.

При составлении соглашения на аренду квартиры обязательно должны быть отражены следующие аспекты:

Информация о сторонах сделки. Точные данные о субъектах правоотношения позволят избежать мошенничества с участием посторонних лиц. Правила в ст. 606 ГК РФ указывают на обязательное отображение в документе аренды полных ФИО участников отношения. В случае участия юридических лиц – их реквизиты и выписка из ЕГРЮЛ.
Информация об объекте сделки. В тексте документа аренды указываются данные о местонахождении квартиры. Описывается структура помещения, количество комнат, техническое состояние, подведенные коммуникации. К соглашению необходимо приложить копии технического плана и паспорта государственной регистрации.
Сумма сделки. Основополагающий элемент заключения соглашения аренды имущества. Фиксированная стоимость передачи прав пользования должна отображаться в виде числа и прописью. При аренде на длительный срок, фиксированная сумма может быть ликвидной. Поэтому стоимость привязывают к внешнему показателю. Таким показателем может быть иностранная валюта или цена на определенный товар потребления.

Несоблюдение вышеперечисленных аспектов может привести к отмене договора аренды собственности.

Дополнительная информация, указанная в соглашении при необходимости:

Процедура ответственности сторон и урегулирования споров.
Обязанности сторон и система страхования имущества.
Срок заключения договора аренды и процедура прекращения права владения собственностью.
Ответственность участников в случае исключительной ситуации. Например, возгорание, возникшее по вине третьей стороны.

Порядок заключения договора аренды квартиры

Основной порядок заключения договора аренды недвижимости:

Юридическая проработка соглашения аренды собственности. Пункты договора должны соответствовать интересам обоих участников и не содержать элементы мошенничества.
Проработка и составление акта приема-передачи квартиры для владения на определенный период.
Сбор дополнительной документации.
Подписание соглашения найма и акта технического состояния собственности. После подписания акта приема недвижимости во владение, ответственность за жилье ложится на арендатора.
Обращение в Росреестр для регистрации соглашения. При необходимости оформления договора на период от 1 года и более, и в случае участия в сделке юридического лица.
Начало прав временного перехода собственности до момента указанного в договоре (в случае указания срока аренды) или предварительного уведомления (при бессрочном договоре).

Список документов

Список необходимой документации:

Регистрационные данные участников сделки (паспорт и регистрация для физ. лица, выписка из ЕГРЮЛ – юр. лица).
Кадастровый номер и технический план недвижимого имущества.
Доверенность на заключение договора аренды. Она необходима представителю юридического лица для правомочного осуществления сделок от имени организации в нотариальной конторе или в государственных органах.
Согласие на заключение договора аренды от органов опеки и попечительства или родителей (при участии несовершеннолетнего или недееспособного лица).
Акт приема-передачи собственности в 2-х экземплярах.
Чек оплаты госпошлины за регистрацию.
Договор аренды собственности в 2-х экземплярах.

Наиболее популярный вопрос и ответ на него по порядку заключения договора аренды квартиры

Вопрос: Арендодатель передал квартиру для пользования в сентябре текущего года. При передаче собственности был составлен акт приема-передачи, а договор аренды заключен с конца октября. Должен ли арендатор оплачивать коммунальные услуги на момент передачи ему жилья или со дня подписания договора аренды? Олег.

Ответ: Олег, согласно ст. 556 ГК РФ акт приема-передачи недвижимости обязывает арендатора следить за техническим состоянием собственности и производить уплату по коммунальным платежам. Оплату арендатор должен производить со дня подписания акта.

Пример по порядку заключения договора аренды квартиры

Государственной организации по борьбе с преступностью понадобилось арендовать недвижимость в определенной черте города. Согласно ФЗ 44 «обеспечения государственных нужд», средства для этого выделялись из бюджета. Найдя и арендовав имущество на срок 3 месяца, организация приступила к осуществлению профессиональной деятельности.

Для заключения договора аренды с физическим лицом, была выписана доверенность на сотрудника организации. Согласно доверенности, от имени сотрудника должны производиться все выплаты по договоренностям сделки. Ввиду участия в делопроизводстве физических лиц и короткого срока соглашения государственная регистрация не требовалась.

Через месяц, в результате завершения деятельности организации в определенном районе, было принято решение о прекращении соглашения об аренде. Ввиду короткого срока найма, расторжение договора произошло незамедлительно, при этом арендодателю выплачивалась полная сумма, оговоренная договором.

Заключение

Договор аренды недвижимости – основание для временного владения собственностью за определенную плату.
Сторонами сделки являются арендодатель и арендатор.
В тексте соглашения обязательно указываются реквизиты сторон, адрес недвижимости и арендная плата.
Фактическое право перехода собственности во временное пользование наступает с момента подписания договора соглашения или акта приема-передачи жилья.
Государственная регистрация сделки необходима при сроке соглашения от 1 года или при участии юридического лица.
Если сторона сделки несовершеннолетнее, недееспособное лицо или представитель от организации тогда необходима доверенность.

Список законов

Статья 606 ГК РФ
Статья 556 ГК РФ
Федеральный Закон №44

Вам будут полезны следующие статьи

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

Москва МО:
Санкт-Петербург и ЛО:
Общероссийский:

Позвоните прямо сейчас и решите свою проблему — это быстро и бесплатно!

Как самостоятельно заключить договор найма жилого помещения

По большому счету, аренда – тот же наем жилой площади. Оба соглашения регламентируются Гражданским кодексом РФ и выглядят практически одинаково. Тем не менее, отличий у них тоже немало. Они зафиксированы в статьях 607, 610, 671, 673 и 683 Гражданского кодекса РФ.

Объект. Объектом договора найма может быть любая недвижимость, пригодная для проживания на постоянной основе. Предмет договора аренды распространяется на любые объекты жилого фонда, а также на земельные участки, природные объекты и транспорт.
Участники. Наймодателем и нанимателем могут быть только физические лица. Договор на аренду можно заключить между физическими и юридическими лицами.
Форма договора. Когда договор заключается сроком до 1 года, документу не требуется государственная регистрация. Более того, договор можно заключить устно. Договор на аренду всегда заключается только в письменном виде.
Сроки заключения. Наем не может длиться более 5 лет. Если в договор не внесена конкретная дата, то по умолчанию устанавливается планка в 5 лет. Если же в договоре аренды не указан срок, он считается неопределенным. Но в самом документе можно указать любой срок.
Расторжение. Договор о найме можно расторгнуть только в судебном порядке. Ежели договор хочет расторгнуть наниматель, ему нужно известить наймодателя за 3 месяца до выселения. Владелец помещения может инициировать разрыв договора, если жильцы накопили долги, ухудшили состояние жилого помещения, использовали его не по назначению. Договор аренды можно расторгнуть, не обращаясь в суд.

Соглашение найма помещения не подчиняется нормам арендных отношений. В Гражданском кодексе документу отведена отдельная глава.

А все потому, что под наймом подразумевают передачу недвижимости во владение и пользование за финансовое вознаграждение гражданам, чье конституционное право на жилье нуждается в дополнительной защите.

Сторонами договора выступают наймодатель (владелец жилья) и наниматель (тот, кто намерен снимать жилье). Стоит отметить, что нанимателем может быть исключительно физическое лицо. Документ найма отличается следующими характеристиками:

Договор можно заключить лишь в отношении изолированного жилого помещения. То есть в наем нельзя сдать имущество общего пользования, например, чердак, вспомогательные или нежилые помещения.
Договор стоит оформлять в письменном виде. В принципе, стороны могут заключить устный договор, однако в случае возникновения споров потребуется договор на бумаге.
Договор можно заключить на любой срок до 5 лет. Наймодатель может предоставить физическому лицу жилье даже на день или на час. Обычно любые соглашения со сроком действия до 1 года называются краткосрочным наймом. В этой ситуации запрещено вселять в жилье других граждан. Помимо этого наниматель не владеет преимущественным правом заключать договор на новый срок.
Договор, заключенный на срок больше 1 года, обязательно должен регистрироваться в Росреестре.

Грамотно составить и оформить договор можно даже без помощи юриста, главное — правильно его классифицировать, исходя из обязательств. А они могут быть возмездными, взаимными и консенсуальными.

Первые два вида очень похожи, ведь наем предусматривает финансовое вознаграждение и наделение сторон конкретными правами и обязанностями. А вот консенсуальные могут использоваться только по достижению соглашения между наймодателем и нанимателем.

В подобном случае обе стороны не обременяются какими-либо обязательствами. Определившись с классификацией, переходите к основным пунктам договора.

Предмет и участники договора

Формально предмет подобного соглашения – жилое помещение. Но по факту нанимателю передается право пользования объекта жилого фонда за оговоренную плату. Съемщик не имеет права продавать ни саму недвижимость, ни имущество, которое в ней находится.

Стоит отметить, что если у квартиры несколько собственников, они должны дать согласие на проведение сделки.

Если среди владельцев помещения есть несовершеннолетние лица, необходимо получить соответствующее разрешение от органов опеки и попечительства, чтобы дать юридическую силу договору.

Из каких пунктов состоит договор

Заключая сделку найма, с особым вниманием стоит отнестись к условиям договора. От этого будет зависеть защита ваших прав, что убережет вас от неприятностей. Иногда наймодатели внезапно повышают стоимость аренды или регулярно вторгаются в личную жизнь нанимателей. В договоре найма обязательно должны присутствовать следующие пункты:

полная информация об объекте жилого фонда: проектировка, площадь каждой комнаты, этажность, наличие телевидения, интернета и так далее;
описание имеющегося имущества и его состояния;
информация о сторонах соглашения найма(контактные данные, банковские реквизиты);
порядок оплаты жилья: размер, период и способ выплат;
права и обязательства участников договора;
срок действия договора, условия пролонгации или преждевременного расторжения.

Помимо этого в договор можно внести порядок изменения арендной платы и возможных санкций в случае просроченных платежей. Не лишним будет уточнить ответственного за мелкий ремонт.

Права и обязанности участников договора

Заключение сделки предполагает, что у каждой стороны есть свои права и обязательства. Обычно они описываются в самом договоре, причем некоторые пункты определены законом. Так, главная обязанность наймодателя – передать право пользования имуществом физическому лицу.

Причем владелец должен позаботиться об исправности коммуникаций в объекте жилого фонда. Если планируется капитальный ремонт, то собственник должен уведомить об этом нанимателя минимум за 3 месяца до начала ремонтных работ. Обычно ремонт оплачивает именно наймодатель, но в договоре можно прописать и другие условия.

Неисправности и поломки, возникшие после подписания соглашения, оплачивает арендатор, ежели иное не прописано в документе.

Главная обязанность нанимателя – использовать жилье по назначению и вернуть его владельцу в первоначальном состоянии. Арендатор может требовать от наймодателя ремонт и устранение неполадок. Он также может заключить договор субаренды, но с письменного согласия владельца жилплощади.

Каким образом формируется арендная плата

Оплата жилья включает в себя непосредственно арендную плату, а также коммунальные платежи. Зачастую наймодатели просят внести страховой депозит в размере 1-3 месяцев найма, гарантирующий сохранность жилого помещения и имущества. По завершению срока найма жилого объекта депозит возвращается арендатору. То, каким образом это должно происходить, фиксируют в документе.

Важно! Арендную плату можно осуществлять наличным или безналичным расчетом. Крайне важно сохранять все чеки и квитанции.

Договор социального найма жилья

Согласно действующему законодательству, обеспечение условий по договору соцнайма – прерогатива местной власти, то есть муниципальных органов. Помимо этого жилье могут выделять специальные фонды, подконтрольные федеральным органам. Чтобы получить такое жилье, необходимо соответствовать следующим критериям:

быть гражданином Российской Федерации;
иметь веские основания для улучшения условий проживания;
пребывать в соответствующем населенном пункте;
относиться к малоимущей категории граждан;
принимать участие в государственной или муниципальной программе предоставления жилья из фондов с социальной категорией назначения.

Соглашения найма подобного типа заключаются без указания срока действия и являются бессрочными. Чаще всего с нанимателем проживают члены семьи, которые имеют равное с ним право на арендуемое помещение. Смерть или переезд нанимателя не является основанием для выселения остальных членов семьи.

Обычно арендаторы социального жилья — граждане малообеспеченные, поэтому арендная плата с них не взимается, правда, они должны оплачивать коммунальные услуги и нести расходы при необходимости ремонта.

Тем не менее, выселить нанимателя-должника можно лишь по решению суда. Причем взамен ему должны предоставить другое социальное жилье.

Когда наниматель нарушает интересы соседей и использует жилье не по назначению, выселить его можно без предоставления другого социального жилья взамен.

Меры безопасности при заключении договора

Снимать квартиру без заключения договора весьма опасно, даже когда в качестве наймодателя выступает знакомый человек. А если жилье найдено по объявлению, то шансы попасть в руки к мошенникам крайне высоки. Тем не менее, даже документ найма нужно подписывать, проверив некоторые факты:

нужно убедиться, действительно ли наймодатель владеет жильем, причем на законных основаниях;
стоит проверить, внесли ли предыдущие жильцы коммунальные платежи;
необходимо зафиксировать показания приборов учета;
можно проверить не находится ли помещение под арестом при помощи Росреестра;
стоит писать расписки на каждый факт внесения платежей;
нужно прописать в документе найма право владельца выселить жильца из помещения лишь при условии письменного предупреждения за 2 недели до даты выселения.

Наймодателю тоже стоит проверять людей, которым он планирует сдавать помещение. Так, можно попросить предоставить ксерокопии паспортов всех жильцов. Также целесообразно произвести фото- или видеосъемку жилья до вселения арендатора, чтобы зафиксировать состояние жилого помещения. Ценные вещи, которые квартиранту не понадобятся, лучше и вовсе вывезти из помещения.

Как расторгнуть договор

Во избежание недоразумений стоит сразу прописать в соглашении найма все причины для прекращения договора. Однако они не должны противоречить законодательству. Наиболее частые причины расторжения соглашения найма следующие:

истек срок действия соглашения найма;
наймодатель не желает продлевать договор;
арендатор регулярно нарушает правила договора;
наниматель нарушает сроки внесения платежей без уважительных причин.

Преждевременно расторгнуть сделку найма можно исключительно через судебные органы. По завершению судебного процесса наниматель получит постановление с требованием освободить жилое помещение в указанные сроки. Если же арендатор откажется выполнять постановление суда, его выселят в принудительном порядке.

Договор о найме — важный документ, необходимый для регулирования отношений между арендодателями и арендаторами. Договор — это гарантия того, что владелец помещения и квартиросъемщик будут четко выполнять свои обязанности.

Договор имеет юридическую силу, тогда как устные договоренности — нет. В случае нарушения требований документа каждая из сторон может обратиться в суд.

Но, конечно, лучше не доводить дело до суда и разрешать конфликтные ситуации мирным путем.