Договор краткосрочного найма жилого помещения (квартиры): особенности составления, продление и расторжения, а также образец документа

Положения договора краткосрочного найма будут регулироваться гл.35 ГК РФ. Точное определение данного вида аренды раскрывает ст.683 ГК РФ, где сказано, что краткосрочный найм подразумевает съем квартиры на срок до одного года. Так же в п.2 этой статьи указывается, что к такому типу найма не могут применяться стандартные принципы аренды по ст. 677, 680 и с 684 по 687 ГК РФ.

Статья 683 ГК РФ. Срок в договоре найма жилого помещения

1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
2. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 — 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

То же будет касаться и части договора, где прописываются права и обязанности сторон. Например, из-за небольшого срока действия соглашения, квартиросъемщик не может рассчитывать на автоматическое продление соглашения по желанию обеих сторон.

Документ необходимо будет перезаключить. Обязательной регистрации в органах Росреестра или нотариального заверения он не требует. Нужно лишь составить соглашение письменно в двух экземплярах и заверить подписями обеих сторон.

ВНИМАНИЕ:

• Любой вид аренды недвижимости обязательно должен сопровождаться заключением письменного договора найма, на что указывает
• ст.674 ГК РФ
• .

Если наймодатель и наниматель не имеют документального подтверждения своего сотрудничества, то следует понимать, что все их устные договоренности не будут иметь юридической силы и не смогут использоваться в суде для разрешения конфликтных ситуаций. К тому же такие отношения могут расцениваться налоговой службой, как мошеннические с целью укрывательства от уплаты налогов.

Ст. 683 ГК РФ подробно раскрывается понятие договор краткосрочного найма жилого помещения: таким является документ, заключаемый меньше, чем на год, притом допустимы такие варианты, как 364 дня или 11 месяцев.

Поскольку договор действителен в течение весьма короткого периода, законодателем скорректированы положения, затрагивающие права и обязанности двух сторон. К примеру, нанимателю по прекращении срока действия документа не гарантируется то, что он может в дальнейшем продолжать арендные отношения.

Таким образом, наймодатель не несёт обязанности по предложению пролонгации договора перед нанимателем, что ясно прописано в ст. 683 ГК РФ.

К одной из главных особенностей рассматриваемого документа относится ограничение на вселение квартирантов на временное проживание. По общему правилу, которому необходимо следовать после вступления договора в силу, следует, что недопустимо поселять других жильцом в арендуемое помещение, пусть даже на короткий период и с предупреждением хозяина жилья.

Стоит отметить важный аспект, касательный замены стороны договора. Если наниматель решил покинуть снимаемое жильё, либо умер, то его родные, жившие вместе с ним, не обладают правом замещения стороны и обязаны покинуть дом вместе с тем, чьё имя прописано в документе. Или без него в случае смерти.

Необходимо ещё рассмотреть ситуацию, когда наймодатель получает веские основания для досрочного расторжения договора краткосрочного найма жилого помещения. В этом случае владелец жилья не обязан давать нанимателю время на устранение своих оплошностей, а вправе тут же обратиться в суд для досрочного выселения, если квартирант не желает самостоятельно покинуть арендуемое помещение.

Итак, можно сделать вывод, что краткосрочный договор найма жилого помещения более выгоден наймодателю, поскольку сокращает спектр прав нанимателей и упрощает процедуру их выселения. Очевидно, что для квартиросъёмщиков целесообразнее заключать договор на долгий срок.

Основным отличием договора краткосрочного найма жилого помещения является то, что регистрировать его в Росреестре не требуется.

Нет необходимости подкреплять бумагу печатью и подписью нотариуса. Это значит, что хозяину квартиры не придется платить налоги государству.

1. Так как он действует в течение непродолжительного времени, законодательством были скорректированы условия взаимодействия сторон.
2. Особенностью такого документа является то, что владелец может по своему желанию не продлять действие сделки.
3. Помимо этого, жильцу не разрешено вселять третьих лиц в квартиру даже на ограниченный срок и с предупреждением собственника.

Еще одной особенностью является возможность владельца в любой момент разорвать соглашение, если арендатор не соблюдает свои обязанности, прописанные в документе. При этом ему не придется предоставлять квартиросъемщику время для поиска нового жилья. В любой момент он может выселить жильца, если его что-то не устроит.

Инструкции оформления документа описываются в ст.673 ГК РФ. В статье сказано, что соглашение между владельцем и квартиросъемщиком должно быть составлено в письменной форме. Регистрировать бумагу у нотариуса не обязательно.

Обязательные пункты – это данные сторон, адрес, характеристика и площадь помещения, а также права и обязанности, сумма платежей.

Статья 673 ГК РФ. Объект договора найма жилого помещения

1. Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

2. Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться имуществом, указанным в статье 290 настоящего Кодекса.

Для безопасности и сохранности своего имущества владелец составляет акт приема-передачи. В нем подробно описывается то состояние помещения, в котором оно передается нанимателю. В случае порчи вещей владелец может потребовать возмещения ущерба.

Как правильно оформить краткосрочный договор найма жилого помещения{q}

Грамотно составленный текст с указанием всех подробностей и необходимых пунктов, обезопасит как собственника, так и квартиросъемщика. Что необходимо в нем прописать{q}

1. ФИО, адрес регистрации и паспортные данные сторон.
2. Личные данные жильцов, которые будут жить в квартире вместе с арендатором;
3. Характеристики помещения – площадь, адрес объекта, количество комнат, этаж.
4. Характеристика помещения в момент передачи нанимателю.
5. Дата заключения сделки.
6. Срок действия. Так как предмет сделки – кратковременный найм, то следует указать срок действия не более 364 дней. Обычно такие соглашения заключаются на 11 месяцев.
7. Сумма оплаты, регулярность и способ расчета.
8. Ответственность за оплату коммунальных платежей.
9. Права и обязанности сторон. В данном пункте необходимо указать все условия, касающиеся эксплуатации помещения, регулярности визитов владельца, проведения ремонтных работ и пр.
10. Порядок расторжения.
11. Штрафные санкции, размер компенсации за порчу имущества.
12. Подписи сторон с расшифровкой.

В приложении к документу можно составить опись имущества.

Это перечень, описание и характеристика мебели, бытовой техники и прочих ценных вещей. Опись нужна для того, чтобы в случае порчи или кражи имущества наниматель возместил ущерб. Размер компенсации за порчу по вине съемщика можно также прописать в описи или в основном документе.

Обязательная форма договора о найме жилья указывается в ст.673 ГК РФ — просто в письменном виде. На практике это значит, что для заключения такого договора достаточно просто прописать все положения на бумаге. Закон не ставит в необходимость производить сделку в присутствии нотариуса или регистрировать бумагу в Росреестре.

Нужно составлять две копии договора: один документ остаётся на руках у наймодателя, другой — у квартиросъёмщика.

Как дополнение может быть приложено описание состояния жилого помещения в текущий период, так называемый акт приёма-передачи (см. Как оформить акт приёма-передачи квартиры).

Также акт будет составлен на момент переезда квартирантов ради сравнения состояния жилья до их вселения и после.

Как приложение к договору может также выступать форма расписки или таблица-график внесения платежей на пользование квартирой. В расписке будет указана сумма передачи денежных средств от квартиросъёмщика к арендодателю, а в графике просто указываться суммы и даты платежей (см. Как правильно написать расписку).

Как обычно, следует начинать с написания имён и правового статуса (наниматель и наймодатель).

Затем нужно описать квартиру или комнату, которая сдаётся в наем. Сюда входит площадь жилья, число комнат и точный адрес дома.

Принцип составления данного документа простой и будет практически идентичен стандартному виду договора долгосрочной аренды. Разницу составит лишь содержание некоторых пунктов.

1. Укажите дату и место заключения соглашения.

2. Ниже приведите наименование и подробное описание объекта аренды (адрес, площадь, количество комнат и так далее).

3. Затем необходимо прописать реквизиты обеих сторон (ФИО, регистрационные и паспортные данные).

4. Обязательно укажите номер и дату выдачи свидетельства о праве собственности на квартиру, которое на сделку должен предоставить собственник.

5. Укажите срок действия документа. Он может составлять несколько часов, но не более 364 дней.

6. Приведите систему финансовых расчетов между нанимателем и наймодателем. Укажите фактическую стоимость аренды за период проживания квартиросъемщика. Как правило, если это время составляет менее одного месяца, то наймодатель взимает всю стоимость при заселении.

   Если же аренда более одного-двух месяцев, то ведется помесячный расчет. Дополнительно собственник может потребовать внесения залоговой суммы. Чаще всего это делается при предоставлении квартиры в аренду сроком в несколько месяцев.

7. Следующим пунктом станут права и обязанности обеих сторон, предусмотренные законодательной базой РФ. Тут же указываются форс-мажорные обстоятельства и дополнительные условия соглашения.

8. Дальше приведите перечень имущества, которое предоставляется в аренду вместе с помещением. Здесь же прописывайте его состояние и работоспособность (в случае с техникой), зафиксируйте общее качество ремонта в квартире, состояние трубопровода, подачи газа и воды.

ВНИМАНИЕ: Документ следует завизировать подписями нанимателя и наймодателя на каждой странице, чтобы обозначить согласие сторон с написанным и избежать возможной подмены содержания договора после совершения сделки.

Соглашение составляется в двух экземплярах и остается у каждой стороны до момента расторжения, либо до истечения срока действия.

Краткосрочная аренда квартир считается популярным сегментом рынка аренды жилой недвижимости.

Преимущества посуточной аренды в том, что это прекрасная возможность провести несколько дней в другом городе, не переплачивая за отель, или же просто отдохнуть от близких в отдельной квартире.

Однако, следует внимательно отнестись к подписанию договора найма и проверке состояния помещения перед сделкой.

Правильно составленный документ обезопасит вас от спорных ситуаций и предоставит полную юридическую защиту в рамках действия договора.

Как делается продление договора аренды квартиры и как выглядит его образец?

Составление договора аренды квартиры подразумевает соблюдение конкретных правил и формальностей. Но даже правильно оформленный и составленный документ может потребовать внесения корректировок, самая распространённая из которых — продление соглашения о найме жилья.

Чтобы между сторонами сделки, арендатором и арендодателем, не возникло недоразумений, необходимо грамотно осуществлять процедуру продления договора, опираясь на действующее законодательство.

Чтобы решить свою проблему обращайтесь в онлайн чат к нашему юристу. #Будьтедома и здоровья вам!

Задать вопрос

Показать содержание

Законодательная база

По договору аренды владелец жилого помещения передаёт на коммерческой основе за вознаграждение право временного пользования этим помещением арендатору (статья 671 ГК РФ). Право внесения изменений в договор найма жилого имущества закреплено в п. 1 ст. 450 ГК Российской Федерации.

Согласно статье 684 ГК РФ, преимущественным правом инициировать пролонгацию договора найма квартиры обладает владелец жилой недвижимости.

При этом пункт 2 этой же статьи указывает на обязанность арендодателя заблаговременно уведомить квартиросъёмщика о:

• желании продлить договор найма на тех же самых, либо отличающихся от прежних условиях;
• прекращении сотрудничества в связи с намерением перестать сдавать квартиру в аренду.

Статья 671 ГК РФ. Договор найма жилого помещения

1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

За какой срок нужно извещать о пролонгации документа или отказе от этого?

Арендодатель обязан уведомить нанимателя о продлении арендного договора или о об отказе его продлевать не позднее, чем за 3 месяца. Наиболее оптимальная форма извещения — письменная, поскольку доказывает исполнение арендодателем своих обязанностей.

Однако, если между сторонами сделки сложились доверительные отношения, приемлем вариант уведомления в устной форме при личной встрече или по телефону.

Внимание! Если владелец жилой недвижимости не известил квартиросъёмщика о продлении или намерении прекратить действие документа, то договор автоматически считается продлённым на тот же период и на тех же условиях.

Если же хозяин квартиры выразил отказ от дальнейшего сотрудничества в связи с нежеланием сдавать жильё, но в течение года заселил других жильцов, наниматель вправе признать такое действие незаконным и добиться компенсации убытков, вызванных отказом арендодателя продлевать арендные отношения.

Чтобы решить свою проблему обращайтесь в онлайн чат к нашему юристу. #Будьтедома и здоровья вам!

Задать вопрос

Зависимость от срока наема жилья

Порядок продления арендного договора зависит от срока аренды. Если в документе период действия не обозначен, то сделка считается по умолчанию заключённой на 5 лет. Краткосрочной арендой считается та, которая по продолжительности не превышает 12 месяцев.

Если договор заключён более, чем на 1 год, он является долгосрочным. Краткосрочный договор, заключённый на 12 месяцев, продлевается на такой же срок по умолчанию, если иное не обозначено в дополнительном соглашении. Долгосрочный договор сроком от 1 года до 5 лет продлевается на такой же период.

При пролонгации краткосрочного договора одна из заинтересованных сторон должна знать, как его продлить:

1. Обратиться к другой стороне и предложить продлить договор на тот же срок с теми же, либо иными условиями.
2. Предложить пойти на соглашение и при его достижении оформить дополнительное соглашение в письменном виде о продлении периода найма (пункт 1 статьи 452, пункт 1 статьи 450 и пункт 1 статьи 674 Гражданского кодекса РФ).

Справка. Если дополнительное соглашение к договору аренды содержит пункт о возможности изменения изначально установленного в договоре срока (к примеру, период аренды увеличивается на 8 месяцев), но общий срок превышает 12 месяцев, такой договор уже не является краткосрочным и обладает некоторыми нюансами.

Однако арендный договор остаётся краткосрочным, если его пролонгация устанавливается соглашением о новом периоде найма (к примеру, срок аренды увеличивается на 6 месяцев с даты оформления соглашения/с момента завершения первоначально установленного периода найма).

В случае невозможности прийти к взаимному согласию между сторонами сделки или отсутствия извещения о продлении арендных отношений, краткосрочный договор по умолчанию прекращает своё действие в связи с окончанием срока, а с арендатора и нанимателя снимаются обязательства по отношению друг к другу (пункт 2 статьи 683 ГК России).

Статья 683 ГК РФ. Срок в договоре найма жилого помещения

1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
2. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 — 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

Заключение долгосрочного договора найма квартиры подразумевает наличие преимущественного права у арендатора на продление действия документа. Хотя владелец жилья также вправе выступить инициатором пролонгации сотрудничества, направив соответствующее уведомление квартиросъёмщику.

Если продлить договор решает наниматель квартиры, то отправлять уведомление арендодателю необходимо только в случае намерения внести поправки в действующий договор.

Важно! Если согласия о продлении арендных отношений между сторонами сделки достичь не удалось, то так же, как и при краткосрочной аренде, договор считается расторгнутым, а владелец квартиры вправе сдать её в аренду другим жильцам.

До того, как истечёт срок действия арендного договора, одна из сторон сделки имеет право выступить инициатором:

• пролонгации договора;
• прекращения арендных отношений.

После обсуждения и прихода к взаимному согласию арендатор и арендодатель могут по умолчанию продлить договор, либо прекратить сотрудничество.

После прекращения

После истечения периода действия документа наниматель и арендодатель обязаны прекратить сотрудничество, либо продолжить его на прежних или новых условиях.

Пролонгация может быть осуществлена автоматически или договор может быть перезаключён. Если принято взаимное решение о прекращении сделки, квартиросъёмщику потребуется передать имущество владельцу квартиры, исходя из правил основного договора.

При указании необходимости ремонтных работ их придётся произвести. Если в условиях договора обозначены прочие формы ответственности, их также придётся выполнить.

При отказе действовать, согласно условиям документа владелец жилья вправе подать на квартиранта в суд. Также при прекращении арендных отношений осуществляются взаимные расчёты и оформляется выезд из квартиры.

Как оформить?

Если после истечения срока действия арендного договора квартиросъёмщик продолжает пользоваться недвижимым имуществом арендодателя, а тот не имеет на этот счёт возражений, договор считается автоматически продлённым и никаких действий предпринимать не нужно (пункт 2 статьи 621 ГК России).

Статья 621 ГК РФ. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

   При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

   Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Официально продлить действие договора найма можно двумя способами:

1. Заключить новый договор найма жилого помещения.
2. Оформить дополнительное соглашение к основному, первоначальному документу.

Справка. В дополнительном соглашении можно указать конкретный период пролонгации договора, и он не обязательно должен быть по продолжительности таким же, как указанный в основном документе.

В Соглашении обязательно нужно указать дату и номер главного договора, данные паспортов и ФИО участников сделки. Документ оформляется в простой письменной форме в двух экземплярах.

При необходимости в соглашение вносятся новые условия (порядок и сумма арендных платежей, обязанность нанимателя оплачивать услуги ЖКХ и пр.) Подписать бумагу должны обе стороны сделки. После постановки подписей действие соглашения вступает в силу.

Чтобы решить свою проблему обращайтесь в онлайн чат к нашему юристу. #Будьтедома и здоровья вам!

Задать вопрос

Кто заверяет?

Дополнительное соглашение не подлежит обязательной государственной регистрации. Но по личному желанию арендатор и владелец недвижимого имущества могут заверить документ в нотариальной конторе.

Составленный заново краткосрочный договор также не требует регистрации. Договор же со сроком действия более 12 месяцев (долгосрочный) подлежит регистрационной процедуре в региональном Росресстре.

С юридической точки зрения более оптимально составление нового договора найма. Ведь так легче будет в дальнейшем оценить начало действий и прекращение действия документа. Квартиросъёмщик и владелец жилья вправе сколько угодно раз составлять новый документ, а число дополнительных соглашений не фиксируется.

С другой стороны, при доверительных отношениях между сторонами сделки заключать новый договор нет особой необходимости. Даже когда нужно внести изменения в условия аренды, достаточно оформить дополнительное соглашение.

Договор найма жилого помещения гарантирует безопасность и защиту интересов как владельца квартиры, так и квартиросъёмщика. Поэтому его продление — не менее важная процедура, чем оформление основного документа.

В новом договоре или дополнительном соглашении должны быть чётко прописаны все условия, права и обязанности сторон во избежание возможных споров в дальнейшем.

Продление и изменение договора найма жилого помещения

Зачастую, после подписания договора найма, работа с документами не заканчивается.

Сторонам нередко приходиться изменять положения достигнутого соглашения, особенно в случае, когда жилье передается в пользование на несколько лет.

Показать содержание

Читайте на нашем сайте о том, как составить договор найма, заключить его и зарегистрировать.

Правовое регулирование

• Законодательство, главным образом, направлено на регулирование долгосрочных отношений по найму жилых помещений.
• Статья 684 ГК РФ предписывает собственника помещения известить другую сторону о своих намерениях не позднее, чем за три месяца до завершения их правоотношений.
• Образец уведомления об истечении срока аренды.
• Он должен либо предложить продлить наем помещения (на тех же условиях, либо на других), либо проинформировать о том, что квартира сдаваться больше не будет.
• Статья 687 ГК РФ даёт право арендатору расторгнуть договор по своему желанию, предварительно предупредив владельца квартиры за 3 месяца.
• При долгосрочной аренде наниматели помещений имеют первоочередное право на заключение нового соглашения аренды.

Если период меньше, чем 12 месяцев, то требования указанных статей на него не распространяются. Поэтому желательно указать в тексте, в какой срок одна сторона должна известить другую о желании продолжить отношения по аренде.

О том, какими правами и обязанностями обладают арендодатель и квартиросъемщик, вы можете узнать из наших статей.

Порядок действий

Итак, первое, что следует сделать для продления срока сдачи жилья или проживания в съемной квартире – связаться с арендатором/арендодателем.

В юридической практике самым распространённым способом официального извещения кого-либо является почтовое отправление с уведомлением о вручении.

На деле граждане очень редко прибегают к деловой переписке, предпочитая ей устное общение. Когда дело касается продления аренды, то это оправдано – в итоге появится документ, подписанный обеими сторонами.

Продлевается период сдачи жилья с помощью подписания дополнительного соглашения к основному документу. В нем должны содержаться следующие данные:

1. Название, номер, дата составления. А также номер и дата документа, к которому относится это соглашение.
2. Ф.И.О. арендатора и арендодателя.
3. Указание, что изменяется в тексте. В данном случае, заменяется дата окончания действия аренды на другую, более позднюю, в соответствии с решением владельца квартиры и жильца.
4. Утверждение, что все остальные условия остаются без изменения.
5. Дата вступления в силу. Обычно пишут, что изменения начинают действовать с момента подписания.
6. Дата и подписи сторон.

Дополнительное соглашение о продлении найма жилого помещения: образец.

Подписывают бумагу те же лица, которые подписывали бумаги при заключении сделки. Или же их представители, имеющие соответствующую доверенность.

1. В случае, когда суммарный период действия найма (изначальный + продление) превышает 12 месяцев, такой он перестаёт считаться краткосрочным и должен быть зарегистрирован.
2. Иногда граждане пропускают из-за невнимательности дату окончания действия документа.
3. В такой ситуации сторонам лучше всего подписать соглашение о продлении срока «задним числом», то есть, оформить более ранней датой.
4. В противном случае возникают неурегулированные отношения, что может привести к судебным тяжбам.

Пролонгировать или заключить новый?

Часто людей интересует, что же лучше – продлить действующий документ или подписать новый? Мнения на этот счёт разнятся.

С точки зрения юриста или государственного чиновника, лучше всего составить новый. Так проще всего отслеживать дату начала и окончания отношений между сторонами.

Ведь стороны могут продлевать действие документа много раз, количество дополнительных соглашений нигде не фиксируется. Производить контроль, в том числе налоговый, становится сложно.

Если же говорить об экономии времени арендатора и арендодателя, то проще продлить действие соглашения об аренде. Например, владельцу квартиры не нужно будет возвращать залог арендатору, который тот всё равно потом снова внесёт уже по новому документу.

Также при завершении аренды нужно составить акт приёма-передачи имущества от съёмщика жилья его владельцу. А после этого, когда вступит в силу новый договор, будет составлен ещё один акт по передаче квартиры и имущества в ней арендатору.

В любом случае максимальная длительность сдачи-съема жилплощади не может длиться больше 5 лет без заключения нового правоустанавливающего документа.

Как оформить изменение других условий, оговоренных при сдаче жилплощади? Они изменяются аналогично – подписывается допсоглашение по алгоритму, который описан ранее в данной статье.

Только изменяемые пункты будут иными.

Участникам правоотношений аренды следует помнить, что любое изменение условий возможно только по обоюдному согласию. Никакое одностороннее изменение условий аренды невозможно.

Образец дополнительного соглашения к договору найма.

Наиболее частыми причинами изменения первоначального документа является арендная плата и условия проживания.

Владелец квартиры заинтересован в максимальном доходе от своего небольшого бизнеса. Поэтому он будет стараться увеличить стоимость найма, аргументируя это инфляцией или изменениями на рынке недвижимости.

В отдельных случаях собственники идут на откровенный шантаж: угрожают сменить замки на входных дверях, если не будут приняты новые условия.

Арендаторы же обычно просят снизить размер платы, потому как в кризис ухудшается экономическое положение граждан, что снижает спрос на арендное жильё. Или же просят разрешить подселить в квартиру друзей или родственников.

В любом случае, сторонам следует обсуждать пожелания и искать компромиссные решения, не доводя ситуацию до конфликта.

Узнайте из наших статей, что включает в себя оплата за найм жилого помещения, а также о том, за что должен платить квартирант и как подтвердить расходы по найму квартиры в командировке.

Регистрация

Регистрировать соглашение по продлению правоотношений не нужно. Если говорить строго юридическим языком, то регистрируется не сам договор, а лишь обременения квартиры.

Следовательно, работников Росреестра волнует только дата, после которой истечёт срок аренды недвижимости. Остальные обстоятельства регистрации не подлежат.

Как владельцам жилья, так и арендаторам, следует помнить, что официальные бумаги, принятые с согласия сторон, регулируют их права и обязанности.

Поэтому все оговоренные условия следует неукоснительно соблюдать, хотя на этих бумагах и нет печатей государственных органов.

Что такое договор краткосрочного найма жилого помещения? Порядок заключения

• Сделки по сдаче помещений в аренду занимают первое место в судебной практике.
• А количество конфликтных ситуаций и исков, связанных с урегулированием споров арендодателя и съёмщика растёт с каждым днём.
• Причиной является не только количественный фактор, а банальное незнание закона, которое, между прочим, не освобождает от ответственности.

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию: +7 (812) 385-57-31 Санкт-Петербург

Что это такое?

Краткосрочный договор найма жилых помещений — это один из разновидностей документации гражданско-правовой спецификации, который регулирует передачу прав на пользование жильем (комнатой, квартирой, частным домом) от владельца к нанимателю на указанный период.

Пошаговая инструкция по составлению

Арендодатель (владелец жилья) при составлении договора краткосрочного найма должен предоставить все нужные сведения для сделки, которые в первую очередь удостоверяют право владения помещением, дома или части жилья, которое сдаётся в аренду. Далее в бланке договора прописываются:

• обязанности и полномочия наймодателя (собственника);
• обязанности и полномочия нанимателя;
• порядок расчетов;
• условия прекращения договора;
• ответственность обеих сторон;
• и особые условия.

Форма и содержание документа

Статья 674 ГК РФ указывает, что:

1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Права и обязанности сторон

Обязанности и полномочия арендодателя:

1. Предоставить в пользование жилое помещение в оговоренные сроки в соответствии с положением об оформлении передаточного акта.
2. Жилье обязано соответствовать социально-жилищным требованиям и быть освобождено от визитов и присутствия «чужаков».
3. Выдать нанимателю страховой депозит в момент его выезда из квартиры или другой жилплощади (размер суммы должен соответствовать месячной оплате арендатора, которая была внесена при заселении).
4. Преждевременно уведомлять нанимателя об обмене и продаже жилья, если таковые планируются.
5. Участвовать в ремонтах техники, которые пришли в негодность не по вине арендуемого.
6. Ликвидировать последствия форс-мажорных ситуаций, произошедших не по вине арендатора (речь идёт о не застрахованном имуществе).
7. Продлевать право проживания на обговоренный сторонами период со дня получения.
8. Осуществлять контроль за состоянием сдаваемого помещения и своего имущества в нем в урегулированной сторонами частоте.

Наймодатель, согласно статье 676 ГК РФ должен гарантировать следующие аспекты:

• право на распоряжение своим жильем и предоставлением документов, необходимых для сделки. Они должны быть заверенных нотариусом в случае, если оформлением процедуры занимается доверенное лицо;
• ответственность за то, что жилье не фигурирует в процессах сдачи, дарения, ареста;
• иметь письменное согласие на аренду жилья всех зарегистрированных совершеннолетних сожителей и собственников квартиры.

Статья 676 ГК РФ. Обязанности наймодателя жилого помещения

1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.
2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Обязанности и полномочия нанимателя, согласно статье 678 ГК РФ:

1. Использовать жильё по прямому назначению.
2. Вносить арендную плату не позднее установленных сторонами сроков.
3. Оплачивать коммунальные услуги, сохраняя чеки.
4. Поддерживать приборы, которые находятся в собственности арендодателя, в рабочем состоянии.
5. Проводить регулярные уборки.
6. Бережно использовать имущество собственника, устранять его поломки, если они возникли по вине арендатора.
7. Уважительное отношение к соседям и их правам.
8. Предоставлять доступ в квартиру наймодателя в установленные сторонами дни с целью систематического контроля.
9. Возвращать жилье и находящееся в нем имущество собственника при выезде в том же виде, в каком оно было при заселении.
10. Уведомлять собственника жилья в кратчайшие сроки в случае пропажи или похищения имущества.
11. Передавать личную информацию, адресованную арендодателю по адресу сдаваемого помещения (почта, квитанции).

Размер и порядок внесения оплаты

1. Данный пункт регулируется статьёй 682 ГК РФ.
2. Ежемесячная плата за квартиру, как правило, вычисляется с учетом долларового эквивалента США Банка России.
3. В договоре указываются сроки оплаты, предусматривается оплата аванса на один месяц.

4. Эти сроки не подлежат изменению, единственное, что можно предпринять — заключить дополнительное соглашение.

Статья 682 ГК РФ. Плата за жилое помещение

1. Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения.

   В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

2. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

3. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

Наниматель оплачивает телефонные счета, услуги интернет-провайдера и электроэнергию в соответствии с государственными тарифами.

Важно! В момент выселения из предоставленного арендодателем жилья наниматель должен уплатить все долги.

Если за ним осталась задолженность, арендодатель может погасить ее за счет страхового капитала.

Условия прекращения действия и ответственность участников

Прекращение договора основано на досрочном его расторжении. Это может произойти в случае отказа одной из сторон сделки или по обоюдному соглашению, при выполнении всех условий, указанных в договоре. Отказ в одностороннем порядке возможен, если другая сторона не выполняет условия. В этом случае направляется письменное уведомление, где указанна причина расторжения.

Если договор прекращается из-за безответственного арендодателя, нанимателю возвращаются неизрасходованные деньги за проживание из бюджета страхового капитала и выплачивается неустойка. Договор расторгают официально, без споров, если наниматель не оплачивал проживание и коммунальные услуги в течение 2-х календарных месяцев.

В случае просрочки арендной платы наниматель оплачивает неустойку. Просрочка за каждый день составляет 1% от всей суммы задолженности. Если после заключения договора всплывают подлинные факты, которые наниматель скрывал умышленно, препятствующие нормальному выполнению условий договора, на арендодателя возлагается штраф за упущенное время, в размере месячной платы за жилье.

Разрешение споров

Конфликтные ситуации, возникшие в результате действия текущего договора разрешаются в досудебном (переговоры) и судебном формате.

Расторжение

Расторжение договора в судебном порядке, возможно в случае, когда арендатором, согласно статье 687 ГК РФ, совершается одно из следующих действий:

1. Существенным образом наносится вред состоянию арендуемого имущества.
2. На счет арендодателя не поступают платежи более двух раз подряд.
3. Объект договора эксплуатируется с нарушениями.
4. Отказ в проведении капитального ремонта, если это входит в его договорные обязанности.

Продление

Возможность продления договора аренды может осуществляться следующими способами:

• автоматическое продление на новый срок, если такое условие предусмотрено в основном договоре;
• заключение дополнительного соглашения о пролонгации до истечения срока действия основного договора;
• путем заключения нового документа с учетом преимущественного права арендатора согласно статье 684 ГК РФ;
• путем обращения в судебные структуры с требованием принудительно продлить договор, если для этого имеются законные основания.

Внимание! В основной массе случаев пролонгация договора осуществляется по взаимному согласию сторон, которые имеют право, как сохранить ранее действовавшие условия, так и изменить характер правоотношений.

Алгоритм действий субъектов, которым необходимо продлить договор по обоюдному согласию, состоит из:

1. Согласования новых условий о сроке действия арендных отношений, а также об иных положениях договора.
2. Составления двустороннего соглашения и подписания его обеими сторонами.
3. Представления дополнительного соглашения на регистрацию в службу Росреестра, если с учетом изменений срок аренды превысил один год.

Приложения

Расписка о получении денег

Несмотря на то, что законодательство строго следит за порядком сделок с участием недвижимости, единой типовой формы для составления арендных расписок до сих пор не предусмотрено.

Обязательные требования:

1. написана от руки (для последующей верификации почерка в случае судебного разбирательства);
2. должны присутствовать имена, отчества и фамилии сторон, паспортные данные, контакты;
3. указаны адреса постоянного проживания и регистрации;
4. обозначена сумма и объект оплаты.

Акт приема-передачи

Во время оформления документации на краткосрочный наем жилого помещения собственник квартиры и человек, который решил принять эту квартиру во временную эксплуатацию, вправе составить акт приёма-передачи жилого помещения. Акт приёма — нормативно-правовой документ, который является приложением к основному договору аренды помещения.

Нужно указать номер договора, на который ссылается данный акт, а также дату его составления. В договоре также должно быть прописано о наличии прилагаемого документа. В шапке документа указывается дата, место, время его составления. Подробно расписываются фамилии, имена и отчества фигурантов сделки, их паспортные данные.

Подробно описывают адрес сдаваемого помещения. Далее описывают её состояние. Иногда отдельно описывают каждую комнату. Чем подробнее, тем лучше.

Например, ванная комната:

• пол;
• стены;
• душевая кабина;
• раковина;
• унитаз;
• дверь.

Обязательно нужно включать пункт о состоянии сантехники, элементов отопления, балконов, кладовой, входной и выходной двери.

Справка! Важными пунктами являются показания счётных приборов: электросчётчика, водного счётчика и т.д.

Можно ли снимать квартиру без оформления сделки?

Законодательство РФ не накладывает запрет на сдачу квартиры без оформления договора, однако арендодатель и арендатор лишаются законной защиты своих прав. Ответственность для арендодателя предусмотрена только за уклонение от неуплаты налогов.

Сдача квартиры в аренду не является предпринимательской деятельностью, поэтому владельца будут рассматривать как физическое лицо. Согласно тексту Статьи 208 НК РФ, доход от сдачи квартиры в аренду относится к объектам налогообложения. Владельцу квартиры необходимо подать декларацию о доходах и уплачивать 13% от полученной суммы.

Уклонение от уплаты налогов влечёт за собой списание штрафа от 20% до 40% от суммы задолженности и начисления пеней за каждый день Заключение договора краткосрочного найма тесно связано с обоюдными рисками сторон, и задача каждой стороны — свести их к минимуму. Происходит конфликт интересов и точек зрения сторон, при котором каждая пытается выиграть для себя максимально выгодные условия

На что стоит обратить внимание при сдаче жилья в аренду?

1. Помещение: текущее состояние и возможные изменения. Речь идет о полном соответствии актуального состояния площади его описанию в договоре. Рекомендуется сверить текущее количество жилплощади и дизайна планировки.

2. Если помещение соответствует описанию в договоре, но требует перепланировки, это должно быть указанно в договоре. Так же указывают стоимость, сроки, обязанности обеих сторон.
3. Плата за наем и иные расходы.

   Один из главных пунктов договора, который вызывает значительное количество конфликтных ситуаций между сторонами. Чтобы избежать необоснованного внезапного повышения платы, её объём и тенденции к росту указываются в договоре.

   Устанавливают срок, в течении которого арендная плата остаётся неизменной, поэтому нужно включать в договор пункт о том, что размер платы может меняться только по соглашению обеих сторон.

4. НДС — риск дополнительных расходов для арендатора несет в себе и тот факт, является ли арендодатель плательщиком НДС. Если НДС начисляется, то в договоре нужно указать, что арендная плата уже включает в себя всю сумму налога. Если по каким-либо причинам арендодатель перестает оплачивать НДС, то арендатор имеет все законные основания снизить размер платежей на сумму, равную НДС.

   Если на момент заключения договора арендодатель не является плательщиком НДС, то обязательным будет включение в договор пункта о том, что в случае появления у арендодателя обязанности по оплате НДС, сумма налога считается включенной в арендную плату и начислению поверх нее не подлежит.

5. Коммунальные платежи и прочие расходы. Кроме арендной платы существуют и прочие платежи, которые необходимо оплачивать дополнительно, если они не включены в сумму арендной платы. К ним относятся и коммунальные платежи.
6. Сроки договора. Что касается краткосрочного договора аренды, то выгоден он в первую очередь тем арендаторам, которые не вкладывают большие суммы в объект аренды, оборудование, имущество.
7. Права третьих лиц. Согласно закону, арендодатель при подписании договора обязуется сообщить арендатору обо всех правах третьих лиц на предмет аренды.

Заключение

Чтобы не стать жертвой мошенников, недобросовестных арендодателей, стечения обстоятельств или нелепого недоразумения, нужно досконально изучить законы и правовые нормы. Иногда, не помешает консультация юриста, которая, хоть и стоит денег, но, возможно, убережёт от лишней траты средств или административной ответственности.

Правила расторжения договора аренды или найма квартиры

Необходимость расторгнуть договор может возникнуть по разным причинам. Но так же как и заключение договора, расторжение его должно пройти в соответствии с законодательством. Причем с порядком расторжения договора лучше ознакомиться еще до его заключения, чтобы потом не обнаружить для себя никаких неприятных сюрпризов.

Цель данной статьи – обратить ваше внимание на основные аспекты расторжения договора в целом и на особенности расторжения договора аренды и найма в частности.

Особенности расторжения и вообще урегулирования ситуации, связанные с исключительными обстоятельствами 2020 года – пандемией короновируcа COVID-19 – мы разобрали в отдельной статье.

Скачать дополнительное соглашение о досрочном расторжении договора найма

Общие положения по расторжению договоров описаны в гл. 29 ГК РФ.

Основания для прекращения договоров аренды (найма)

Статьей 450 ГК РФ предусмотрены следующие основания для расторжения договоров:

1. Соглашение сторон
2. Решение суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной
3. Решение суда по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или самим договором
4. Односторонний отказ от исполнения договора одной из сторон, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон

Порядок расторжения договора аренды или найма жилья

В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.

То есть если договор заключен в простой письменной форме, то для расторжения достаточно соглашения, подписанного сторонами. Но если договор был зарегистрирован в соответствии с требованиями законодательства, то его расторжение необходимо зарегистрировать в том же порядке.

Расторжение договора по решению суда

В случае, если вы на законном основании требуете от вашего нанимателя/арендатора расторгнуть договор, а он отказывается от данного требования или не предоставляет ответа в оговоренный срок, то вы имеете право обратиться для расторжения договора в суд (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

А что будет после расторжения договора?

Действительно, а что же будет после расторжения договора аренды, для чего это нужно?

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ). То есть после расторжения договора вы уже не должны предоставлять свою квартиру нанимателю/арендатору, соответственно, он должен освободить помещение. У него, в свою очередь, тоже больше нет никаких обязательств: ни по внесению арендной платы, ни по содержанию арендованного имущества.

Считаться расторгнутым договор будет с момента заключения соглашения о его расторжении или после государственной регистрации такого соглашения (если сам договор был зарегистрирован) (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Обращаем внимание, что при найме жилого помещения (по договору, заключенному на срок не менее одного года) регистрации подлежит не сам договор, а обременение права собственности, возникающее на основании такого договора.

Соответственно прекращение найма жилого помещения также должно быть зарегистрировано (п. 6 ст. 26.1 Федерального закона от 21 июня 1997г. “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” № 122-ФЗ).

Если расторгнуть договор вас вынудило существенное нарушение условий договора другой стороны, то вы в праве потребовать возмещения убытков, причиненных вам таким расторжением (п. 4 ст. 454 ГК РФ).

Особенности расторжения договора аренды

Экспресс-консультация по форс-мажору COVID-19

Как мы и обещали, теперь перейдем к особенностям прекращения конкретных видов договоров. Начнем с договора аренды.

Как и любой гражданско-правовой договор, договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон на любых условиях, которые они друг с другом согласуют.

Что же касается расторжения договора по требованию сторон, то основания для такого расторжения закреплены в ст. 619 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя) и ст. 620 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендатора).

Прежде, чем перейти к подробному рассмотрению данных статей, заметим: в обеих говорится о том, что стороны могут предусмотреть и другие основания для расторжения договора по требованию каждой из них.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды жилья может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями;
2. существенно ухудшает имущество;
3. более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4. не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Основания, по которым досрочного расторжения договора в суде может потребовать арендатор, закреплены в ст. 620 ГК РФ. К ним относят случаи, когда:

1. арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2. переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3. арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4. имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Уведомление о расторжении договора аренды

Как правильно расторгнуть договор? Инструкция

В случае возникновения необходимости расторжения договора по одному из вышеперечисленных оснований следует подготовить и направить соответствующее уведомление о расторжении договора аренды.

Данное уведомление должно быть составлено в письменной форме. Передавать его следует нанимателю лично или же по почте с уведомлением о вручении.

Как и все документы, письмо о расторжении договора аренды должна отражать следующую информацию:
• Наименование документа;
• Реквизиты стороны, направляющей уведомление, и получателя уведомления;
• Реквизиты договора, к которому относится данное уведомление;
• Основания, по которым направляется данное уведомление;

• Содержание требования, выражаемого в уведомлении.

Скачать образец уведомления о расторжении договора аренды можно по этой ссылке

Особенности расторжения договора найма жилого помещения

В отличие от договора аренды, договор найма может быть расторгнут только в порядке, предусмотренным законодательством. Сами стороны не могут включить в договор основания для расторжения, отличные от тех, которые содержатся в ГК РФ.

Наниматель может расторгнуть договор в любое время с согласия постоянно проживающих с ним граждан, письменно уведомив об этом наймодателя за 3 месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Передавать такое уведомление следует лично или по почте с уведомлением о вручении. Список реквизитов уведомления в целом аналогичен уведомлению, применяемом при расторжении договора аренды. Основное отличие состоит в том, что в уведомлении договора найма нанимателю не нужно обосновывать причину уведомления, т.к. для него право на расторжение договора закреплено в законе.

Скачать образец уведомления о расторжении договора найма

Также наниматель может обратиться в суд с требованием расторгнуть договор в случае, если снимаемое помещение перестало быть пригодным для проживания или находится в аварийном состоянии (п. 3 ст. 687 ГК РФ).

Для наймодателя же возможности расторжения договора довольно жестко ограничены. В соответствии с п.2 ст. 687 ГК РФ, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

• невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
• разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

При этом по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения.

Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.

А по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Также у наймодателя есть право обратиться в суд с требованием о расторжении договора в случае, если наниматель или граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и интересы соседей. Но прежде, чем обращаться в суд, в данном случае наймодателю необходимо предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений.

Подведем итоги

Как правильно расторгнуть договор? Инструкция

Для расторжения договора аренды сторонам предоставлено больше свободы, чем для расторжения договора найма.

Объясняется это тем, что по договору аренды квартира сдается юридическому лицу, а по договору найма – физическому лицу.

И в данном случае законодатель руководствовался тем, чтобы не допустить неправомерного выселения граждан из снимаемых квартир.

Еще раз напоминаем: прежде чем заключать договор, оцените, на каких условиях он сможет быть в случаях необходимости расторгнут, чтобы не оказаться беспомощным перед ушлым жильцом или просто остаться без оплаты с простаивающей квартирой.

Экспресс-консультация по форс-мажору COVID-19