Продать, подарить или поменять что-либо означает, что юридически собственник имущества теряет на него все права, которые переходят к приобретателю. И земля – не исключение.
По общему правилу, отчуждение земельного участка реализуется в соответствии с нормами гражданского законодательства, но происходить это должно только по договору в письменной форме и с последующей регистрацией перехода права в Росреестре.
Существует несколько вариантов отчуждения надела. Это зависит от воли собственника и его правового положения.
Отчуждение чаще всего производится на добровольной основе, но законодатель предусматривает ситуации, когда надел может изыматься и принудительно. В любом случае, процедура требует чёткого соблюдения правовых норм, в противном случае может быть признана недействительной или несостоявшейся.
Понятие и особенности процедуры
Условия и порядок отчуждения определяются документом, на основании которого процедура реализуется. Особенность передачи земельных участков заключается в том, что в итоге все должно заканчиваться государственной регистрацией.
Любое возникновение или прекращение права собственности на землю требует государственной регистрации. Даже если смена собственника проходит по решению суда, заинтересованное лицо подаёт решение в Росреестр для регистрации перехода права.
Под отчуждением нельзя понимать временную передачу каких-то прав на участок, например, аренду или безвозмездное пользование. Это только прекращение права собственности на законных основаниях.
Виды отчуждения
Разделение по видам отчуждения земли возможно по различным основаниям. Так, в первую очередь, нужно выделить наличие либо отсутствие волеизъявления собственника:
- добровольное прекращение права собственности производится на основании заключенного договора, например, дарения, купли-продажи, мены;
- принудительное подразумевает вынесение судебного решения или административного акта, например, постановления об обращении взыскания.
В то же время оба случая могут подразумевать как возмездную, так и безвозмездную передачу земельного надела в собственность другому лицу:
- на возмездной основе участок передаётся по договору купли-продажи, а также при выкупе участка для государственных нужд;
- безвозмездно земля отдаётся при дарении, а также, например, при конфискации.
Надел может быть передан как на коммерческой основе, так и бесплатно на основании судебного решения. Всё зависит от обстоятельств дела и его особенностей.
Правовое регулирование
Процедура реализуется прежде всего на основании норм Гражданского кодекса РФ. Так, статья 454 вводит понятие договора купли-продажи, а статья 572 вводит понятие дарения.
Также обязательно нужно учитывать нормы Земельного кодекса РФ. Так, статья 52 определяет условия и порядок отчуждения прав на земельный участок.
Немаловажными остаются и иные правовые акты, такие как ФЗ «Об исполнительном производстве», Гражданско-процессуальный кодекс, ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и другие законодательные нормы, определяющие порядок, условия и особенности процедуры.
Ссылка на документ: Земельный кодекс РФ от 25.09.2001 г. № 136-ФЗ
Условия отчуждения земельных наделов
Основное условие отчуждения земельного участка заключается в том, что право собственности на надел полностью передаётся иному лицу. При этом отчуждается объект только на основании письменного документа – заключенного соглашения или административного акта. Передача права собственности на недвижимость в устном порядке не допускается.
Также в обязательном порядке должен быть учтен правовой режим земли. То есть, к примеру, нужно иметь информацию о том, не изъят ли участок из оборота. Если да, то передача прав на такой объект не представляется возможной.
Добровольная процедура осуществляется на условиях, оговоренных в тексте сделки. Принудительная – подразумевает установленный законом порядок.
Чтобы собственник не лишился своих прав на участок в принудительном порядке, ему рекомендуется:
- использовать принадлежащий ему участок только в соответствии с установленным назначением. При этом использование не должно приносить отрицательного влияния на окружающую среду;
- соблюдать установленную границу и не нарушать геодезических и межевых знаков;
- соблюдать правила охраны окружающих земель;
- использовать участок только с соблюдением правовых норм, не использовать землю в преступной деятельности;
- осваивать землю, если это прямо предусмотрено договором передачи;
- оплачивать налоги и иные законные платежи;
- не нарушать санитарные и прочие нормы, которые могут привести к загрязнению окружающей среды.
Дополнительно следует обратить внимание на иные ограничения, оговоренные не только законодательством, но и заключенным договором о передаче объекта в собственность.
Процедура отчуждения
Основное отличие такой процедуры от передачи объектов движимого имущества заключается в обязательной государственной регистрации. До момента регистрации новый собственник не получает полного перечня прав и обязанностей, связанных с наделом.
Процедура отчуждения производится в следующем порядке:
- составление договора для сделки, направленной на передачу участка. Это может быть, например, купля-продажа или дарение. Документ содержит условия такой передачи и особенности, с соблюдением которых надел передается;
- проведение государственной регистрации договора в Росреестре. Можно обращаться для регистрации и в МФЦ. Такие центры имеются во многих населённых пунктах;
- получение новым собственником документов. Сейчас собственность подтверждается выпиской из ЕГРН, свидетельство более не выдаётся.
Если же процесс реализуется на основании административного акта или судебного решения, то первым шагом выступает вынесение такого документа компетентным органом, а затем уже производится государственная регистрация.
Каждый тип сделки будет иметь свои особенности, в каждом конкретном случае используются свои существенные условия, без которых договор не может считаться заключенным.
Абсолютно в каждом случае договор должен быть заключен в письменном виде. Устная реализация недвижимости юридической силы иметь не будет.
Возможно ли отчуждение части земельного надела?
- произвести фактический выдел части участка, например, выделить 4 сотки из 10 имеющихся. При этом важно, чтобы вновь образованный участок соответствовал требованиям законодательства относительно минимального размера земельного надела. Такие нормы определяются местным законодательством;
- реализовать долю в праве.
Во втором случае гражданин не лишается права собственности, то есть фактически отчуждение не производится, просто собственность становится совместной.
Совместная собственность предполагает, что каждый её участник владеет определённой частью имущества. При желании и наличии технической возможности, впоследствии доля каждого может быть выделена в индивидуальную собственность, однако, это не всегда реализуемо в связи с наличием правовых ограничений.
Подведем итоги
Отчуждение участка земли – это процедура по передаче права собственности на земельный надел другому лицу. Может быть реализована как добровольно, так и принудительно, также возможна как возмездная, так и безвозмездная передача земли. После процедуры предыдущий собственник полностью теряет право собственности, а новый его приобретает.
Государство установило ряд требований к отчуждению недвижимости. Эта процедура требует регистрации через Росреестр, в противном случае старый собственник не лишится своего права, а новый его не получит. Прочие ограничения касаются каждого варианта отчуждения в отдельности.
Прочтите: Как переоформить земельный участок на другого человека?
Условия и порядок отчуждения земельного участка
Время чтения 5 минут Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−
Согласно Гражданскому кодексу РФ отчуждение земельного участка – это совершение различных сделок или односторонних действий, в результате которых происходит смена собственника надела. Закон допускает добровольное и принудительное отчуждение земли, а переход права собственности может осуществляться на возмездной или бесплатной основе.
Добровольные варианты отчуждения участка
- добровольный отказ от права собственности, после чего участок будет возвращен в муниципальный или государственный фонд;
- совершение возмездных гражданских сделок (например, купля-продажа);
- совершение безвозмездных сделок, по итогам которых право собственности возникает у новых владельцев (например, мена, дарение и т.д.).
Если участок входит в состав муниципального и государственного фонда, его отчуждение может происходить только по основаниям, регламентированным в законе – приватизация земли (бесплатная передача наделов гражданам), продажа земли на аукционах или без проведения торгов, и т.д.
Правообладатель также вправе сам решить, на каких условиях ему отчуждать собственный надел – за плату или на безвозмездной основе. Закон не содержит ограничений по бесплатной передаче земли третьим лицам, даже если они не состоят в родственных отношениях с собственником. При этом должны соблюдаться общие стандартные требования по отчуждению участков, зафиксированные в ГК РФ:
- переход прав собственности должен пройти регистрационную процедуру в Росреестре, после чего соответствующие сведения будут внесены в ЕГРН;
- для отчуждения должен быть составлен односторонний или двусторонний документ (например, договор купли-продажи);
- если надел находится в долевой собственности, возмездное отчуждение отдельных долей происходит после уведомления каждого дольщика (одновременно возникает право преимущественного выкупа доли);
- отчуждение надела, принадлежащего на праве совместной собственности, возможно только при согласии всех правообладателей.
Отчуждение участка порождает у нового владельца обязанности по соблюдению целевого назначения земли, а также законодательных правил землепользования. Также нормативные правовые акты содержат ряд запретов и ограничений на отчуждение земли, если они зарегистрированы надлежащим образом в ЕГРН.
Например, наличие у земельного участка обременения в виде зарегистрированного залога, требует получение согласие у залогодержателя.
Если такое разрешение не будет получено, отчуждение объекта земельной недвижимости будет невозможно, регистрационные службы вынесут отказ.
При добровольном отчуждении земли в отношении объекта сохраняют свое действие все обременения и ограничения. Если участок был передан в аренду, новый правообладатель не имеет права расторгнуть арендное соглашение в одностороннем порядке. Аналогичным образом сохраняют свое действие публичные и частные сервитуты, если они были зарегистрированы в ЕГРН.
При возмездном отчуждении земли условия и порядок оплаты определяют сами стороны. При согласовании цены объекта земельной недвижимости могут использоваться показатели кадастровой или рыночной стоимости.
Государственные службы и ведомства не вправе оспаривать цену по сделкам об отчуждении земли, однако при расчете налоговых обязательств будет использованы различные критерии выравнивания стоимости до объективных показателей.
Принудительные варианты отчуждения
- изъятие наделов для нужд публичных властных органов – государства, субъектов РФ, муниципалитетов (для применения такого основания должен быть вынесен официальный распорядительный акт);
- принудительное отчуждение при несоблюдении правил землепользования;
- безвозмездная конфискация земли, если такую санкцию предусмотрел суд при вынесении вердикта по уголовному делу;
- реквизиция участка при возникновении обстоятельств чрезвычайного характера (например, объявление военного положения).
В каждом из перечисленных случаев, кроме конфискации, правообладатель сможет получить денежную компенсацию за изъятый надел, либо аналогичный объект недвижимости. Приоритетным способом является выделение законным правообладателям иных земельных участков взамен изъятого объекта.
Особые условия предусмотрены законом при отчуждении земли ввиду нарушения правил пользования:
- изъятие участка допускается только путем обращения в судебные инстанции;
- для отчуждения должны быть выявлены факты нарушения вида разрешенного пользования землей, загрязнения почвы или окружающей среды, а также иные противоправные действия;
- при отчуждении участка таким способом у собственника будут удержаны средства, связанные с восстановлением характеристик земли и иными расходами по устранению нарушений.
При определении суммы компенсации за основу берется показатель кадастровой стоимости земли. Если правообладатель не соглашается с таким вариантом расчета, он может оспорить оценку в судебном порядке с учетом рыночной цены объекта земельной недвижимости.
В случаях принудительного отчуждения переход права собственности будет регистрироваться на основании судебного акта. Обратиться в регистрационные органы могут заинтересованные службы и ведомства (например, должностные лица Госземнадзора или муниципальных властных органов).
Отчуждение земельного участка – как это происходит, на каких основаниях
Отчуждение земельного участка является частой процедурой, к которой прибегают граждане Российской Федерации. Она подразумевает под собой передачу прав собственности от одного владельца к другому. Какие основные моменты нужно знать при проведении данной процедуры? В каких случая она невозможна и какие земельные наделы подлежат процедуре отчуждения? Рассмотрим более детально в статье.
Важные аспекты
Отчуждение земельных участков – это утрата владельцем прав собственности в отношении земельного надела. Происходит данная процедура в рамках, установленных законом Российской Федерации.
Право собственности на земельный участок может иметь физическое лицо, юридическое лицо, муниципалитет или же государство в целом. Владелец данного участка имеет полное право распоряжаться данным участок: дарить, продавать, переоформлять, отдавать в пользование.
Гражданин может как добровольно отдать земельный участок, так и не по собственной воли (в принудительном порядке).
Что это такое
Согласно Гражданского Кодекса Российской Федерации отчуждение земельного участка – это сделка, которая обязательно должна быть оформлена в установленном законом порядке, по её итогам право собственности от владельца переходит другому лицу.
Отчуждением не могут считаться сдача в аренду земельных наделов или доверенное управление правами земли, поскольку собственник остается прежний. А также:
- Землю у владельца могут забрать по решению суда, когда его согласие и вовсе не нужно.
- Отчуждение земельного надела классифицируется по признаку возмездной передачи прав.
Право собственности на данный земельный объект может перейти любому гражданину за определенное возмещение собственнику. Если же собственник не получает ничего в ходе передачи прав собственности, то такую сделку называют безвозмездной.
Отчуждение как и любая юридическая процедура должна быть регламентирована и имеет свои нюансы. В случае не соблюдения правил её могут признать недействительной.
Почему так происходит
Проводить отчуждение земельного участка нужно согласно Земельному Кодексу Российской Федерации, где прописан регламент и ограничения на земельные участки.
Существует перечень земельных участков, которые не подлежат отчуждению:
- заповедники;
- места захоронения;
- стратегические объекты;
- другое.
Данная сделка обязательно должна быть оформлена документально. При добровольной передачи прав собственности стороны должны заверить у нотариуса договор. Если отчуждение происходит принудительно, то основанием такой процедуры будет документ, где будет описана причина отчуждения, основания и решение суда.
Обязательным условием завершения процедуры отчуждения является регистрация новым владельцем прав собственности на земельный участок. Согласно законодательству обязательно нужно внести изменения в ЕГРН.
Нормативное регулирование
Согласно статье 52 Земельного Кодекса Российской Федерации процедура отчуждения имеет свой порядок и условия.
Так, данная процедура должна проходить в рамках гражданско-правовых сделок. Основанием сделки также может быть и вынесенное решение суда или административный акт.
Согласно статье 27 ЗМ РФ есть определенные ограничения по обороноспособности земельных наделов. Как мы уже выше обозначили есть земли, которые не подлежат отчуждению.
Согласно статье 37 ЗК РФ владелец обязательно должен предоставить всю необходимую информацию о земельном участке при процедуре купли-продажи, обязательно стороны должны соблюдать все условия прописанные в договоре. Стоит также отметить, что стороны обязательно должны прописать в договоре в каких ситуациях договор может считаться недействительным.
В Федеральном Законе «Об обороте сельскохозяйственных земель» более детально прописаны все моменты на основе которых происходит купля-продажа земельных участков именно сельскохозяйственного назначения.
Порядок отчуждения земельных участков
Отчуждение земельного участка, который находится в частной собственности имеет свою процедуру, которая установлена законом:
- Намерение отчуждения земельного участка.
- Обоснования или установление условий перехода прав собственности на данный участок.
- Оформление и сбор всех необходимых документов для проведения данной процедуры.
- Регистрация прав собственности в Росреестре новым владельцем.
Какие бывают виды
Отчуждение земельных участков бывает следующих видов:
- добровольное;
- принудительное.
По большей части это классификация на основании субъекта проведения данной процедуры.
Добровольное
На добровольной основе отчуждение может быть:
- по воле владельца земельного участка с передачей прав собственности муниципалитету или государству;
- на основании гражданско-правовых сделок возмездного характера;
- на безвозмездной основе.
В первом случае отчуждение может быть только по основаниям, которые предусмотрены в законах Российской Федерации. Какими же они могут быть?
Согласно законодательству Российской Федерации какие-либо ограничения по передачи земельного участка в право собственности на бесплатной основе не установлены, даже если между сторонами нет никаких родственных связей.
Обязательно нужно составить договор о передаче прав на участок и зарегистрировать его в Росреестре.
Добровольное отчуждение подразумевает под собой тот факт, что все права и обязанности, и текущее состояние земельного участка полностью переходит к новому владельцу.
Принудительное
В случае если отчуждение земельного участка происходит принудительно, важно понимать на каких основаниях:
- землю забирают под государственные нужды;
- изъятие земли по причине того, что владелец пользуется землей не по назначению или же нарушает правила землепользования;
- конфискация по решению суда из-за уголовного дела;
- изъятие по непредвиденным обстоятельствам (военное положение).
Законом предусматривается возмещение в денежном эквиваленте, если земельный надел был изъят не по вине собственника. Расчёт будет осуществляться согласно кадастровой стоимость земельного участка.
Обязательные условия
Отчуждение земельного участка с переходом прав собственности иному лицу должно соответствовать обязательным условиям, которые прописаны в законах РФ:
- любые договоренности должны быть согласованы сторонами;
- отчуждение происходит на участок, который указан в кадастровом плане;
- сделку может проводить как собственник земли, так и доверенное лицо (обязательно должна быть доверенность от нотариуса);
- отчуждать можно только тот участок земли, который не запрещён законодательством Российской Федерации;
- при принудительном отчуждении должны быть обязательно указаны причины и основания.
Пошаговая инструкция
Данная процедура имеет ряд действий, который нужно соблюдать при добровольном отчуждении:
- взять выписку, которая будет свидетельствовать о праве собственности на данный участок земли;
- провести оценку земельного участка;
- получить кадастровый паспорт;
- получить согласие Госреестра на проведение данной сделки;
- получить справки на проведение реквизиции, если на территории земельного участка есть постройки;
- составить договор;
- подписать договор сторонами;
- заверить соглашение (договор) у нотариуса;
- зарегистрировать сделку в Росреестре.
Возникающие нюансы
В ходе проведения данной сделки могут возникнуть некоторые нюансы:
- Во-первых, в результате отчуждения у собственника возникает запрет на любые действия касательного данного участка.
- Во-вторых, собственник больше не может извлекать любые выгоды с данной земли.
В-третьих, у собственника больше нет никаких обязанностей, которые связаны с владением участка, а именно:
- не нужно платить налоги;
- не нужно проводить технические мероприятия;
- нет больше никаких обременений на землю.
Что касается части территории
Можно ли провести отчуждение части территории? Согласно законодательству Российской Федерации, отчуждаемая доля земельного участка обязательно должна быть выделена и только потом она может стать объектом, который подлежит любым манипуляциям. Выделенной долей собственник может распоряжаться по своему усмотрению.
Единственным моментом, который стоит учитывать, будет тот факт, что если собственник решит продать свою долю, то приоритет покупки будет у других долевых владельцев данного участка.
Находящегося в частной собственности
Если гражданин хочет провести процедуру отчуждения земельного участка, который ему принадлежит по праву частной собственности, то процедура может происходит в следующих случаях:
- если его желание имеет добровольную основу и он хочет передать участок другому лицу;
- если собственник решил отказаться от земельного участка;
- если участок будет принудительно отчужден в установленном законом порядке.
Без межевания
Согласно новым законам Российской Федерации провести любую процедуру передачи прав собственности без ранее установленного межевания нельзя. Сила данного закона распространяется на:
- садовые участки;
- участки частного владения;
- дачные участки;
- огороды;
- участки индивидуального жилищного строения.
Если в участке нет плана межевания, и его границы не установлены в законном порядке, то его нельзя дарить, продавать, обменивать.
Без находящегося на нем здания
Согласно Земельного Кодекса Российской Федерации все построения на земельных участка неразрывно связаны с самим земельным участком.
Существует порядок, когда земли и здания на них могут отчуждать по отдельности:
- если отчуждается какая-то часть здания, которую нельзя выделить вместе с долей земли;
- если здание, которое подлежит отчуждения находится на земельном участке, который изъят из оборота.
При приватизации
В случае с приватизированными зданиями на земельных участках, гражданин обязательно должен перевести землю в аренду под строительство или выкупить надел, если земля является муниципальной собственностью.
Условия и порядок отчуждения земельного участка по ГК РФ
Земельные участки относятся к объектам собственности, сделки с которыми необходимо оформлять строго в соответствии с законодательством. Нормы права по этому вопросу содержатся в Гражданском и Земельной кодексе. Рассмотрим условия и порядок отчуждения земельного участка.
Что такое отчуждение
Под отчуждением понимается передача прав одним лицом другому. Закон предусматривает оформление факта передачи при помощи гражданско-правового договора.
Если речь идет о землевладении, то правила отчуждения земельных участков регулируются гражданским и земельным законодательством. Важным условием является передача права собственности.
Важно! Отчужденным не считается объект, право собственности на который не прекратилось у одного лица и не возникло у другого.
Таким образом, в ходе передачи прав объект может быть:
- приватизирован;
- передан в дар;
- унаследован;
- продан.
Временная передача прав на землю не считается отчуждением. Поэтому заключение договора аренды, передача в безвозмездное пользование не отчуждают имущество.
Виды
Закон предусматривает классификацию отчуждения. Можно выделить следующие виды:
- безвозмездное;
- возмездное;
- принудительное;
- добровольное.
Возмездное/безвозмездное
Отчуждение на безвозмездной основе представляет собой передачу права собственности без получения денежных средств или других благ для владельца. Например, в результате договора дарения или конфискации.
Отчуждение на возмездной основе предусматривает наличие платы за право на объект в виде денежных средств или других благ. Примерами является купля – продажа, договор ренты (пожизненное содержание гражданина с условием завещания имущества), передача землевладения в собственность государства (с выплатой компенсации).
Добровольное/принудительное
Отчуждение, которое носит принудительный характер, представляет собой передачу права владения без учета мнения собственника. Такими методами могут пользоваться на законном основании только государственные органы. Например, во исполнение решения суда, конфискация.
Собственник имеет право распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Одним из вариантов является добровольное отчуждение. Его основным условием будет согласие гражданина на передачи прав другому лицу. К такому виду относятся наследование, продажа, отказ от прав на имущество.
Условия отчуждения
Закон выделяет условия отчуждения участков. Среди них:
- Оборотоспособность объекта. Земельным кодексом установлены категории земель, которые выведены из свободного оборота. Передача прав на них запрещена.
- В соответствии с условиями ГКРФ (с согласия владельца или без него), право собственности на объект (землевладение и землепользование) передается другому лицу.
Категории земель, запрещенные к обороту
Запрещены к обороту земли, используемые для следующих целей:
- подвергшиеся деградации (загрязнение опасными веществами, отходами, радиационными элементами);
- используемые для производства ядов и наркотиков;
- для нужд предприятий связи и транспорта;
- охраняемые природные территории.
Земельные участки, запрещенные к обороту, вследствие расположенных объектов
Исключены из оборота земельные участки, на которых расположены следующие объекты:
- закрытые административно-территориальные образования и объекты, на основе которых они образованы;
- из состава водного, лесного фондов;
- сооружения для защиты границы РФ;
- захоронения;
- связанные с производством атомной энергией и ядерными отходами;
- организации федеральной безопасности и государственной охраны;
- строения, в которых расположены военные суды;
- здания для деятельности Вооруженных сил и других войск;
- заповедники и национальные парки;
- гидротехнические сооружения;
- космической инфраструктуры;
- для обеспечения обороны;
- ценные культурные объекты.
Документы для отчуждения
Для того чтобы оформить отчуждение земельного участка в соответствии с требованиями законодательства, собственник должен представить документы на объект.
Обязательными к предоставлению являются следующие бумаги:
- выписка из ЕГРН;
- документ о праве собственности (свидетельство, договор купли-продажи);
- результат экспертизы участка;
- независимая оценка;
- код всех собственников объекта.
Специальные документы
Предусмотрен перечень документов, обязательных к предоставлению при наличии определенных условий. Среди них:
| № п/п | Условие | Документ |
| 1 | Собственник состоит в официальном браке, имущество приобретено в период союза | Свидетельство о заключении брачного союза, согласие супруга, заверенное нотариусом |
| 2 | Гражданин ранее состоял в браке, имущество приобреталось в этот период | Свидетельство о расторжении брака |
| 3 | Объект/его часть принадлежат несовершеннолетнему гражданину | Свидетельства о рождении, разрешение на сделку из районного отдела опеки по месту регистрации ребенка или по месту нахождения имущества |
| 4 | Сделка осуществляется не собственником лично, а через представителя | Паспорт представителя, доверенность |
Важно! Сбор документов и их оформление (нотариальная заверка, получение разрешения опеки) занимает определенное время, поэтому приступать к совершению сделки необходимо после получения всех бумаг.
Порядок действий при отчуждении
Лицо, желающее совершить сделку с земельным участком, должно соблюсти определенный законом порядок действий. Он включает:
- получение выписки из ЕГРН через Росреестр;
- проведение денежной оценки (при подготовке к сделке купли-продажи);
- проведение нормативной оценки (при оформлении договора дарения);
- получение плана земли, в котором содержатся все коммуникации, расположенные на нем (кадастровый паспорт);
- проведение экспертной оценки (на усмотрение владельца);
- документ, подтверждающий отсутствие объектов недвижимого имущества, расположенных на участке либо документация на все указанные объекты.
Важно! Оформление всех указанных документов предоставляется в возмездном порядке.
Договор на отчуждение участка
При передаче объекта в собственность другому лицу на добровольной основе необходимо надлежащее оформление в виде гражданско-правового акта. Возможны следующие варианты:
- завещание;
- договор дарения;
- договор купли-продажи.
Если объект подлежит принудительному изъятию, также необходимо оформление соответствующих документов.
Данное действие возможно только на основании ограниченного перечня документации. Среди них:
- Постановление Правительства Российской Федерации;
- решение суда.
Если имущество передается на возмездной основе, пункт о стоимости является в договоре значительным. Без его наличия документ считается недействительным. Цена участка может выражать в виде его стоимости или размере компенсации.
Отчуждение части земельного участка
Закон не предусматривает возможности отчуждения части земельного участка. Для этого необходимо совершить ряд действий.
Владелец участка земли может передать его часть в собственность другому лицу, только выделив ее в качестве самостоятельно объекта. Необходимо произвести обмер, оформить кадастровый паспорт.
После проведения перечисленных действий, часть участка станет отдельным объектом. Получив документы на новый земельный участок, собственник может его продать.
Закон строго регулирует порядок отчуждения земельных участков. Информация обо всех собственниках земли содержится в ЕГРН. Установлен перечень объектов, запрещенных к обороту. Отчуждение части участка запрещено.
- Уважаемые читатели!
- Статья описывает типовые ситуации, но каждый случай уникальный.
- Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — задайте вопрос юристу через форму (внизу), либо через онлайн-чат или закажите обратный звонок через форму онлайн-консультанта и дежурный юрист сам перезвонит вам.
- Это быстро и бесплатно!
Условия и порядок отчуждения земельного участка
Энциклопедия МИП » Земельное право » Землеустройство » Условия и порядок отчуждения земельного участка
Порядок отчуждения земельного участка урегулирован земельным и гражданским законодательствами.
Отчуждение части земельного участка или отчуждение целого участка подразумевает перепоручение право собственности на землевладение юридическому или физическому лицу. Подобное отчуждение может быть произведено как в возмездной, так и в безвозмездной форме. Данное действие в обязательном порядке оформляется путем заключения гражданско-правового договора.
Порядок отчуждения земельного участка урегулирован земельным и гражданским законодательствами.
В ходе отчуждения, объект недвижимости может быть:
- продан;
- передан другому лицу по наследству;
- передан в аренду;
- подарен;
- приватизирован.
Следовательно, отчуждение, вне зависимости от формы своего совершения, является действием, направленным на передачу права собственности.
В качестве основания для осуществления передачи участка другому лицу может выступать:
- решение, вынесенное судом по результатам рассмотрения соответствующего дела;
- вынесенный уполномоченным лицом административно-правовой акт;
- любой договор, который должен быть прописан в законодательстве.
Виды и условия отчуждения участка земли
На законодательном уровне выделяется несколько видов отчуждения, среди которых:
- Принудительное, которое проводится вне зависимости от воли землевладельца. Данная передача права собственности имеет место быть при вынесении решения судом о конфискации участка.
- Добровольное, осуществляемое по собственному волеизъявлению землевладельца. Это самый часто встречающийся вариант отчуждения, который оформляется в виде сделки между сторонами.
- Безвозмездное, как правило, осуществляется при помощи оформления завещания. Кроме того, данный способ отчуждения имущества в виде земельного участка имеет место быть при конфискации объекта.
- Возмездное осуществляется при проведении сделки, купле-продаже участка, его изъятия в государственный фонд, а также при передаче объекта в качестве наследства, при условии обеспечения пожизненного содержания.
Отдельно рассматриваются обязательные условия отчуждения участка, к которым Земельный кодекс России относит следующие:
- Перепоручение права собственности на землевладение и, соответственно, землепользование участком другому лицу. Подобное действие обязательно должно проводиться в рамках правоотношений, урегулированных гражданским законодательством.
- Во всех правовых основах законодательства обязательно должна учитываться оборотоспособность земли.
- Владелец участка должен самостоятельно осуществить отказ от всех прав на данный объект недвижимости.
Документы, необходимые для отчуждения участка
Чтобы провести процедуру отчуждения участка земли, собственник должен предоставить для регистрации определенный пакет документов. К ним относятся:
- отчет о проведении независимой оценки отчуждаемого недвижимого имущества;
- экспертиза земельного участка;
- документ, предоставленный государственным органом и являющийся подтверждением наличия у землевладельца действующего права собственности на данный объект недвижимого имущества;
- выписка из государственного реестра прав на недвижимое имущество, подтверждающая, что на данный участок земли не наложено никаких запретов, препятствующих его отчуждению;
- идентификационный код каждого владельца данного объекта недвижимости;
- если в качестве собственника выступает гражданин, состоящий в браке, он должен предоставить свидетельство о заключении брака;
- если землевладелец ранее состоял в браке, к документам необходимо приложить свидетельство о расторжении брака или другой документ, являющийся подтверждением того, что на данный момент собственник не состоит в семейных отношениях;
- собственник участка, состоящий в семейных отношениях, должен предоставить согласие своего супруга на совершение отчуждения.
- если в качестве собственников отчуждаемого объекта выступают несовершеннолетние дети, обязательны к предоставлению их свидетельства о рождении;
- при предоставлении документов представителем требуется нотариально составленная доверенность.
Только после того, как землевладелец будет иметь на руках весь вышеперечисленный пакет обязательных документов, он может приступить к отчуждению принадлежащей ему собственности в виде участка земли:
Порядок, по которому осуществляется отчуждение участка
Чтобы осуществить отчуждение участка, требуется совершить ряд действий, урегулированных законодательством.
В первую очередь, от собственника участка требуется получить в агентстве специальный государственный акт, который является подтверждением его права собственности на данный объект недвижимого имущества.
- Если отчуждение участка производится путем проведения его продажи, собственник должен запросить проведение денежной оценки объекта.
- Если отчуждение производится путем дарения, требуется проведение нормативной оценки участка. Данную процедуру уполномочено проводить управление, осуществляющее оценку ресурсов.
- На следующем этапе необходимо обратиться в кадастровую палату для получения документов, в которых должны содержаться все проведенные на участок коммуникации, если они имеются.
- Собственник имеет право провести экспертную оценку земли, но для отчуждения она не обязательна.
- В государственной регистрационной службе требуется оформить выписку, подтверждающую тот факт, что на данный объект недвижимости не наложено никаких запретов.
- Далее от собственника требуется предоставление справки, подтверждающей, что на участке не располагается никаких прочих объектов недвижимости, к примеру, всевозможных зданий и сооружений.
Для оформления отчуждения участка собственник в обязательном порядке должен иметь на руках пакет личных документов на участок и расположенные на нем зданий.
Договор, заключаемый на отчуждение участка
Под договором, который заключается на отчуждение участка земли, подразумевается заключение любого акта, урегулированного в гражданском законодательстве. Следовательно, в качестве подобного договора допускается использовать:
- договор купли-продажи объекта недвижимости и всех расположенных на нем зданий;
- договор дарения участка со всеми расположенными на нем зданиями;
- завещание.
Любой из вышеперечисленных договоров может быть представлен в качестве договора отчуждения, если собственник действует по собственной воле. При принудительном отчуждении недвижимости, в качестве данного договора может выступать:
- решение суда об отчуждении земельного участка со всеми располагающимися на нем зданиями;
- Постановление Правительства РФ.
В соответствии с договором, отчуждение может быть осуществлено на возмездной или безвозмездной основе. Следовательно, пункт о стоимости участка обязательно должен быть прописан в данном документе.
Оформление договора должно осуществляться исходя их норм гражданского законодательства.
Существующие ограничения на отчуждение участка
На уровне земельного и гражданского законодательств предусмотрен определенный перечень земельных участков, ограниченных в обороте.
Как правило, подобные объекты недвижимости относятся к собственности федеральных и региональных органов власти, однако существуют и некоторые исключения.
Ограничение в обороте, а следовательно, и в отчуждении земли, установлено для участков:
- расположенных в границах особо охраняемых территорий;
- входящих в состав земель, относящихся к лесному фонду;
- в границах которых располагаются водные объекты, которые находятся в ведении федеральных или региональных органов;
- на которых располагаются объекты, имеющие культурное значения и относящиеся к наследию коренных народов Российской Федерации, включенные в список объектов культурного наследия;
- относящиеся к объектам, обеспечивающим охрану и безопасность территории государства и используемые для удовлетворения нужд оборонной промышленности;
- предоставленные для удовлетворения нужд транспортных организаций, к которым относятся аэропорты, вокзалы, терминальные комплексы;
- используемые для удовлетворения нужд связи;
- занятых объектами, обеспечивающими использование космической инфраструктуры;
- используемых для производства ядовитых веществ и наркотических средств.
Проводить отчуждение данных участков допускается только при получении соответствующего согласия от уполномоченного органа государственной власти.
„
Имеется здание, которое поделено на помещения и оформлено в собственность разным физлицам. Физлицо хочет продать своё помещение. Нужно ли нотариальное заверение сделки при оформлении продажи земельного участка под этим помещением, если земля под помещениями в долевой собственности?
“
Наталия09.07.2019 11:25
Добрый день.
Статья 42. ФЗ -218 Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество
1.
Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Государственная регистрация перехода права на садовый или огородный земельный участок, расположенный в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, одновременно является государственной регистрацией перехода права на долю в праве общей собственности на имущество общего пользования, расположенное в границах такой территории, если это имущество принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам садовых или огородных земельных участков, расположенных в границах такой территории. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона).
Сазонов Сергей Владимирович09.07.2019 13:42
Задать дополнительный вопрос
Статья 42. ФЗ -218 Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество
1.
Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Государственная регистрация перехода права на садовый или огородный земельный участок, расположенный в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, одновременно является государственной регистрацией перехода права на долю в праве общей собственности на имущество общего пользования, расположенное в границах такой территории, если это имущество принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам садовых или огородных земельных участков, расположенных в границах такой территории. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона).
Дубровина Светлана Борисовна10.07.2019 00:00
Задать дополнительный вопрос
„
Земля не приватизировалась. В выписке из ЕГРН указано: собственность, свидетельство о праве собственности на землю пожизненное наследуемое владение В-946, выданное на основании Постановления … Свидетельство о праве на наследствопо закону от…. Решение Ленинского районного суда г. … (дело …) от … Необходимо ли для отчуждения земельного участка его приватизировать?
“
Татьяна26.07.2018 12:32
Добрый день, Татьяна. Согласно вашим данным земельный участок уже находится в собственности. Соответственно для его отчуждения не нужно его приватизировать.
Коханов Николай Игоревич07.09.2018 12:50
Задать дополнительный вопрос
Все верно.
Колпакова Галина Юрьевна10.09.2018 07:00
Задать дополнительный вопрос