Перепланировка коммунальной квартиры, муниципального жилья: законный порядок действий, возможность приватизировать переделанную недвижимость

Закон о приватизации в РФ действует уже более 20 лет, однако возможность получения прав на комнаты в коммунальных квартирах у граждан появилась относительно недавно.

В настоящее время этот процесс мало отличается от процедуры приватизации отдельной квартиры, но всё-таки имеет некоторые особенности. Как приватизировать комнату в коммунальной квартире?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Особенности законодательства

Можно ли приватизировать коммунальную квартиру? Процедура приватизации комнаты в коммунальной квартире регламентируется основным Законом РФ «О приватизации…» №1541-1.

Документ принят Правительством ещё в 1991 году, но поправки, касающиеся комнат в коммуналке, внесены в него только через 8 лет, в 1999-м.

До этого момента жилплощадь подлежала передаче в частную собственность целиком, без выделения в ней отдельных комнат.

Естественно требовалось согласие всех проживающих на жилплощади лиц. При этом доля в квартире выделялись в виде количества квадратных метров на каждого собственника.

Поскольку в одной квартире проживают граждане, не связанные семейными узами, подобный способ приватизации коммунальных квартир был практически не осуществим, да и попросту не выгоден. С принятием поправок к закону в 1999 году ситуация кардинально изменилась.

В частности признано неправомерным требование согласия соседей на приватизацию. Кроме того, с этого момента комната может быть выделена в натуре и оформлена в собственность как отдельное помещение.

Возможность приватизировать комнату в коммуналке предполагает наличие следующих условий:

1. Помещение является выделенным из общей площади, иметь техпаспорт, план с экспликацией в БТИ.
2. У комнаты есть отдельный вход и она указана как отдельное помещение в договоре найма или ордере. На каждую комнату должен быть оформлен отдельный документ, подтверждающий право вселения в неё нанимателей.
3. Комната соответствует санитарным нормам и значится в документах именно как жилое помещение.

Нужно ли приватизировать комнату в коммунальной квартире?

Аргументы «за» и «против»

Если приватизация отдельной квартиры однозначно более выгодна для нанимателей муниципального жилья, приобретение прав на комнату в коммуналке имеет больше отрицательных моментов.

Несмотря на то, это пусть небольшой, но всё-таки капитал в виде недвижимости, выгода от её приобретения минимальна.

Минусы процесса состоят в следующем. Приобретая маленькую жилплощадь, вы теряете право на помощь государства в улучшении жилищных условий, а также право на участие в процессе приватизации повторно.

Увеличатся затраты на содержание жилья (читайте о налогообложении приватизированных квартир). Кроме того, с момента приватизации на плечи собственника ляжет и забота о состоянии мест общего пользования. За свой счет придётся ремонтировать техническое оборудование квартиры.

Если вы задумаете продать комнату, прежде всего, должны будете предложить её соседям по коммуналке. Без их официального отказа продать комнату третьим лицам нельзя.

При расселении властями коммуналки вы получите выплату за собственные квадратные метры или жилое помещение равное по площади комнате. При этом размер некоторых комнат не позволяет получить взамен них квартиру, и собственник однозначно получить лишь денежную компенсацию. Причём в выкупную стоимость не будет включена цена мест общего пользования.

Если же во время расселения коммуналки ваша комната останется муниципальной собственностью, власти обязаны будут предоставить вам квартиру по нормам жилплощади на каждого члена семьи.

При большом количестве зарегистрированных в комнате, проживать в государственном жилье до момента расселения однозначно более выгодно. У вас есть шанс получить большую квартиру взамен маленькой комнатушки.

Проживая в коммуналке вы имеете право на освободившиеся другие комнаты, поскольку по закону вселить в них кого-либо взамен выбывших нанимателей власти не могут. Но как только произойдёт приватизация отдельного помещения, данное право аннулируется.

• Вы становитесь собственником, а комнату, оставшуюся в муниципальном фонде, администрация может предоставить кому угодно.
• Взамен возможности жить в отдельной квартире, вы пожизненно останетесь жильцом приватизированной комнаты в коммунальной квартире.
• Коммуналки, все комнаты которых являются собственностью частников, расселению не подлежат.
• При сносе дома власти компенсируют каждому собственнику стоимость приватизированных квадратных метров.
• Предоставлять каждой семье отдельную жилплощадь органы местного самоуправления в подобной ситуации не обязаны.

Кому доступна приватизация?

Можно ли приватизировать комнату в квартире на детей? Владельцами комнаты или доли становятся все зарегистрированные в ней лица, включая несовершеннолетних. Чтобы осуществить процесс нужно согласие или отказ каждого из них.

Дети до 14 лет, прописанные в квартире, должны стать участниками приватизации обязательно. Для получения разрешения на отказ от доли детей с 14 до 18 лет необходимо обратиться в органы опеки.

Возможно ли приватизация комнаты в коммунальной квартире без согласия соседей? Особенностью коммунальных квартир является тот момент, что вселение в них производится на основании договоров найма или ордеров на каждую отдельную комнату.

То есть у каждого изолированного помещения существует определённый круг лиц, имеющих право пользования им.

Соседи по коммуналке не имеют отношения к комнатам друг друга. Поэтому семья, решившая приватизировать свою комнату, может не задумываться о том, разрешат ли им сделать это соседи. Согласия соседей для приватизации получать не нужно.

Когда оформить в собственность нельзя?

Не всякие комнаты подлежат приватизации. По закону приватизировать их нельзя если:

1. Коммуналка расположена в аварийном доме.
2. Квартира находится в закрытом военном городке.
3. Коммунальная квартира относится к специальному социальному муниципальному жилфонду.

Узнайте на нашем сайте о том, можно ли приватизировать комнату в общежитии, кооперативную или служебную квартиру, а также жилье военнослужащего.

Процесс оформления

Приватизация комнаты в коммунальной квартире: с чего начать? Какие документы на приватизацию комнаты в коммунальной квартире необходимо подготовить?

Оформление договора приватизации комнаты проводится по общему регламенту. Что нужно для приватизации комнаты в коммунальной квартире?

Пошагово она состоит из следующих действий:

1. Определение статуса помещения для подтверждения возможности его приватизации.
2. Получение согласия всех прописанных в комнате или отказа от участия в процессе. Каждый совершеннолетний гражданин оформляет данный документ лично. От имени детей до 14 лет действуют их родители или законные представители. Дети с 14 до 18 лет пишут заявление лично под контролем родителей.
3. Согласия или отказы включаются в общий пакет документов для приватизации комнаты в коммунальной квартире, который вместе с заявлением подаётся в соответствующую организацию. Пакет включает в себя следующие позиции:
• паспорта граждан, свидетельства о рождении детей;
• свидетельство о смерти ранее зарегистрированных (при наличии);
• технические документы на комнату;
• договор найма или ордер;
• справка о зарегистрированных;
• справка об отсутствии долгов по оплате ЖКУ;
• справки о неучастии в приватизации;
• отказ от участия (при наличии);
• нотариально оформленная доверенность (если кто-либо из участников не может присутствовать на процедуре лично).
4. Администрация рассматривает документы в течение 60 дней и выносит решение о регистрации права собственности на комнату в коммунальной квартире.
5. При положительном решении каждый участник приватизации получает на руки свой экземпляр договора и обращается в Росреестр для оформления Свидетельства о собственности.

При подаче заявления в Росреестр требуется одновременное присутствие всех участников договора или их доверенных лиц. Готовое Свидетельство можно получить отдельно в любое удобное время.

1. Узнайте на нашем сайте об особенностях подачи документов на приватизацию через МФЦ.
2. О правах собственников после приватизации комнаты в коммунальной квартире вы можете узнать из видео:

Кто владеет местами общего пользования?

После приватизации комнат коммуналка, по сути, превращается в своеобразный мини-многоквартирный дом. То есть в ней появляются помещения в единоличном владении граждан, а также места, находящиеся в общей собственности.

К ним относятся кухня, прихожая, санузел, подсобные помещения.

Согласно статье 41 ЖК РФ площадь общего имущества распределяется в равных частях между всеми владельцами, пропорционально площади приватизированной комнаты.

Выдел конкретных квадратных метров каждому собственнику по закону не допустим.

Все жильцы имеют равные права пользования данными помещениями.

Жилищный кодекс РФ Статья 41. Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире

1. Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее — общее имущество в коммунальной квартире).
2. Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки.

Читайте нашу статью о правах и обязанностях собственником и проживающих в приватизированной квартире.

Стоимость

Понятие «бесплатная приватизация» означает лишь отсутствие платы за квадратные метры. Само же оформление всех бумаг потребует вложения некоторых средств. Примерная стоимость некоторых справок и выписок и стоимость госпошлины такова:

• план и техпаспорт в БТИ – от 1500 руб.;
• справка о зарегистрированных – от 100 руб.;
• госпошлина за договор приватизации – 1000 руб. на каждого участника;
• отказ от приватизации – от 500 руб.;
• доверенность на приватизацию – от 500 руб.

Цены на оформление других справок и выписок зависят от стоимости их в каждом регионе.

Особые случаи

• Некоторые квартиры стали коммуналками не сразу, а в процессе их использования по назначению.
• К таким помещениям относятся те, которые первоначально являлись общими, а в процессе вселения и выселения из них нанимателей стали использоваться как коммуналки.
• В таких квартирах проживают совершенно посторонние друг другу люди.

Признаком таких помещений является наличие одного договора социального найма. Такая квартира не может считаться коммунальной, и приватизировать в ней отдельную комнату нельзя.

Тем не менее, выход из этой ситуации есть, хотя для решения проблемы потребуется время и достаточное вложение усилий. Чтобы приватизировать комнату в квартире требуется сделать следующее:

1. Получить согласие жильцов и муниципальных органов на выделение доли в виде отдельной комнаты. Согласие выглядит как составленный юристом договор-соглашение выдела доли.
2. Оформить в БТИ технические документы на изолированную жилплощадь.
3. Составить отдельный договор найма в органах местного самоуправления и приватизировать по нему комнату.

Для осуществления такого порядка приватизации чаще всего требуется первоначальная приватизация всей квартиры целиком и только после этого выделения в ней доли.

Власти могут отказать в приватизации комнаты только по формальным причинам. Это может быть несоответствие документов или их отсутствие. Устранив данные препятствия, граждане могут подать документы повторно.

1. Если же отказ основывается на невозможности приватизации именно помещения в коммуналке, следует потребовать от властей документа в письменной форме и на его основе подать иск в суд.
2. По закону комнату в коммуналке при наличии вышеперечисленных условий закон не запрещает приватизировать, и суд примет решение в вашу пользу.
3. Несмотря на обилие жильцов в коммунальной квартире процесс её приватизации определён законом РФ, и все сложности преодолеть вполне возможно.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта 

Это быстро и бесплатно!

Процесс приватизации коммунальной квартиры

На протяжении долгого времени приватизация государственного имущества была невозможной, однако после внесения определенных поправок в ЖК РФ, права и обязательства граждан, проживающих в коммунальных квартирах муниципальной собственности, были расширены. Итак, давайте более детально рассмотрим, можно ли приватизировать комнату в коммунальной квартире, какие документы необходимо подготовить, куда обращаться, и как именно будет проходить процедура приватизации.

Закон

Недвижимость вручается субъекту/семье на бескорыстной и бессрочной основе при подписании договора социального найма.

Таким образом, граждане имеют право проживать в квартире, облагораживать ее, приглашать гостей и совершать многие другие процедуры, однако совершать отчуждение жилья они не могут.

Важно! Регулируется это процедура законом №1541-1 «Законом РФ от 04. 07. 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Согласно положениям действующего законодательства, субъект подписавший договор найма и проживающий в квартире имеет право совершить приватизацию комнаты в коммунальной квартире.

Особенности процесса

Согласно требованиям, установленным в законе №1541-1, приватизировать часть жилья законодательством запрещено, а потому приватизация коммунальной квартиры имеет свои особенности.

Приватизация доли квартиры допускается только в том случае, если:

• недвижимость прошла процесс выделения;
• она оборудована отдельным входом;
• квартира является приспособленной к проживанию.

Итак, давайте рассмотрим каждое требование отдельно:

1. Выделение доли. Чтобы совершить приватизацию квартиры, необходимо вначале обратиться в БТИ и оформить на свое имущество отдельный технический паспорт. Отчуждение комнаты в отдельное жилое помещение – это хорошая возможность для субъекта обзавестись собственным жильем с минимальными денежными вложениями.
2. Допускается приватизация только той части недвижимости, которая указана в договоре. Что же касается площади общего использования, то она не подлежит приватизации и распределяется между собственниками комнат в равных долях.
3. Еще одно важное требование – обустройство самой комнаты. Чтобы государственные сотрудники одобрили приватизацию, нужно сделать комнату пригодной для проживания, установить отдельную входную дверь.

Внимание! Если один из собственников квартиры совершит приватизацию, а второй – нет, то общая часть квартиры будет принадлежать государству.

Согласно установленным требованиями, приватизировать комнату в коммунальной квартире может субъект, который:

• указан в договоре социального найма;
• проживает по данному адресу на протяжении длительного времени;
• зарегистрирован в квартире;
• имеет согласие от всех прописанных субъектов;
• получил отказ от других прописанных субъектов в свою пользу.

Важно! Оформить отказ в чью-то пользу или дать согласие могут только совершеннолетние граждане. Что же касается детей, то за них принимают решение их законные представители, а также ООП.

Законодательством допускается оформление государственного имущества в частную собственность только один раз в жизни. Исключением являются случаи, когда субъект участвует в первой приватизации будучи несовершеннолетним. В данной ситуации он имеет право оформить гос. имущество в свою собственность еще один раз.

Как прописаться в частном доме: трудности и нюансы

Отказ в пользу другого субъекта не является основанием для запрета на приватизацию муниципального жилья. Если гражданин совершил отказ от своей доли в пользу, к примеру, жены или ребенка, то он имеет законное право приватизировать любую другую гос. собственность.

Условия совершения сделки

Перед тем, как приватизировать комнату в коммунальной квартире, необходимо убедиться в соблюдении нескольких условий к данному виду сделок.

1. Получение согласия или отказа в свою пользу от всех прописанных субъектов. Без нотариально заверенных соглашений/отказов, приватизировать недвижимость нельзя.
2. Проверка недвижимости согласно 2 статье закона №1541-1. Некоторые виды муниципальной недвижимости не могут быть приватизированы. В данном разделе выделены следующие группы:

• общежитие;
• аварийные здания;
• недвижимость, расположенная в военном городке или закрытом поселении;
• недвижимость, расположенная в заповедной зоне.

Любые другие государственные объекты могут быть приватизированы гражданами РФ.

Процедура оформления

Единственным отличием является регистрация части квартиры, как отдельной недвижимости.

Итак, процедура приватизации комнаты состоит из следующих 6 этапов:

1. Оформление согласия/отказа от прописанных субъектов.
2. Подготовка необходимого пакета документов.
3. Вручение заявления с бумагами на рассмотрение в местный муниципалитет.
4. Получение решения от муниципальной комиссии.
5. Подача документов в Регистрационную палату.
6. Получение свидетельства о праве собственности.

Внимание! Именно свидетельство, которое выдает Росреестр является правоудостоверяющим документом, подтверждающим право собственности на жилье.

Вначале необходимо убедиться, что квартиру можно приватизировать. Если жилье не относится к недвижимости, приватизация которой запрещена законодательством, тогда можно смело приступать к самой процедуре.

Порядок приватизации комнаты в коммунальной квартире следующий:

Все члены семьи, которые желают приватизировать комнату должны написать заявления. Образец этого документа можно запросить в местной муниципальной службе, а также  посмотреть и скачать здесь

Если в процедуре приватизации участвуют несовершеннолетние, то заявление от их имени должны составить и подписать родители или законные представители. Дети в возрасте 14-18 лет имеют право писать заявление самостоятельно, однако родители обязательно должны поставить подпись в данном документе.

Следующий этап подготовка документов. Помимо самого заявления, заявители обязательно должны предоставить следующий перечень документов:

• персональные документы (паспорт, свидетельство о рождении);
• свидетельство о браке/разводе;
• правоустанавливающие документы (договор социального найма, ордер);
• справка о прописанных гражданах (можно оформить в паспортном столе или у УК);
• техническая документация (техпаспорт из БТИ);
• справка об отсутствии задолженности по данному адресу (выдает УК).

Этот перечень является стандартным и может быть дополнен по требованию муниципальной службы. К примеру, при проведении приватизации недвижимости, в которой прописаны дети, обязательно потребуется письменное разрешение от ООП.

1. Подача и рассмотрение документов.

При вручении подготовленных бумаг сотруднику жилищного отдела, обязательно нужно попросить выдать расписку о получении бумаг с точным перечнем всех документов.

Как проверить квартиру перед покупкой?

Далее, необходимо будет ожидать до 2 месяцев. Если все условия выполнены и квартира может быть приватизирована, то субъекту выдается разрешение на проведение приватизации.

Отказ на приватизацию также должен быть в письменном виде. Сотрудники муниципальной службы должны обосновать свое решение согласно действующему законодательству.

Существует несколько законных причин для отказа:

• в переданном пакете документов не достает определенных справок или свидетельств;
• подготовленные документы и заявления были переданы в орган, не отвечающий за приватизацию;
• недвижимость относится к группе жилья, которое не может быть приватизированным;
• в результате приватизации будут нарушены права ребенка.

Более того, даже если во время приватизации нарушение прав ребенка не будет выявленным, то в последующем представители ООП могут в судебном порядке оспорить данную приватизацию и потребовать выделить несовершеннолетнему его законную долю.

1. Подписание с муниципальным представителем договора о передачи недвижимости в частную собственность.
2. Регистрация договора в Росреестре.

Помимо полученного договора субъекту также необходимо подготовить и предоставить вышеуказанный перечень документов: персональные бумаги, правоустанавливающие документы и конечно же, согласия всех прописанных и разрешение от ООП.

Куда обращаться?

Передачу права собственности на недвижимость по программе приватизации бесплатного жилья имеют право осуществлять два государственных органа:

1. Жилищный отдел (местная администрация).
2. Муниципальная служба (в том случае, если недвижимость принадлежит и числится в данной государственной структуре).

Важно понимать, что при подаче документов в неправильную службу можно потратить до 2 месяцев и, в результате, получить отказ, а потому лучше вначале проконсультироваться и убедиться в том, что это именно та госструктура, которая необходима.

Стоимость приватизации

Еще один важный вопрос, который беспокоит многих субъектов, желающих приватизировать муниципальную собственность – сколько стоит приватизация комнаты в коммунальной квартире?

Сама процедура приватизации является бесплатной, однако некоторые расходы все же могут быть. В частности, владелец жилья может заплатить за:

1. Восстановление или создание технического паспорта на квартиру/комнату.
2. Создание нового проекта и регистрацию его в кадастровой палате. В том случае, если была проведена перепланировка.
3. Изготовление свидетельства о праве собственности. Необходимо будет оплатить госпошлину в размере 2 000 рублей.
4. Если владелец недвижимости не желает самостоятельно совершать подготовку и подачу документов, тогда он может заказать данную услугу в частной компании. Ее стоимость может составить от 5 000 – 15 000 рублей.

Важно! Чтобы сэкономить деньги и время, лучше проконсультироваться со специалистом и заранее уточнить план действий и перечень нужных документов.

Приватизация комнаты в коммуналке может стать проблематичной в том случае, если квартира сама по себе является целостной недвижимостью, комнаты которой были разделены условно. В таком случае, вначале необходимо совершить выделение комнаты, и только после, совершать приватизацию.

Осуществляется эта процедура следующим образом:

1. Субъект, желающий выделить и приватизировать свою долю договаривается с соседями и составляет договор о выделении части недвижимости.
2. Если все соседи соглашаются с выделением этой доли в собственность, тогда они совершают приватизацию всей квартиры и делят недвижимость уже в соответствии с оговоренными частями.
3. В случае приватизации квартиры без предварительного подписания соглашения о размерах долей, недвижимость делится на равные части между всеми субъектами.

Пример №1: В квартире прописано 4 человека. Они решили приватизировать недвижимость, площадью в 79 кв. м. Во время подписания соглашения об выделении долей, они распределили недвижимость следующим образом:

• 1 субъект – 14 кв. м;
• 2 субъект – 17 кв. м;
• 3 субъект – 12 кв. м;

4 субъект – 13 кв. м.

Оставшаяся площадь считается общей и не может быть приватизирована. ЕЕ площадь разделяется между всеми владельцами согласно выделенным им долям. К примеру, если субъекту принадлежит ¼ квартиры, то и в общей части квартиры ему полагается такая же доля.

Пример №2: Рассмотрим ту же ситуацию – 4 человека решили приватизировать квартиру, однако они решили не распределять доли заранее. Таким образом, в результате приватизации квартиры вся недвижность будет разделена в равных долях между всеми субъектами. 79 кв. м : 4 = 19, 75 кв. м. В это число входит, как отдельная, так и общая площадь.

Если в результате приватизации доли недвижимости был разделены между всеми поровну, однако один из субъектов за период проживания вложил в недвижимость довольно большую сумму денег, тогда он имеет право потребовать увеличить размер его доли.

Реализуется это следующими 2 способами:

1. Мирное соглашение. Все члены приватизации соглашаются увеличить долю субъекта и подписывают соответствующее соглашение.
2. Судебное разбирательство. Субъекту, претендующему на увеличение доли, необходимо подать иск в суд и уже на основании решения суда будет совершено распределение долей.

Помимо устных заявлений истцу обязательно нужно предоставить доказательства вложенных средств. Чеки, квитанции, показания свидетелей и т.д.

Если соседи против – что делать?

В 1999 году в закон о приватизации коммунального жилья была внесена поправка о том, кто имеет право приватизировать часть недвижимости. Согласно действующему законодательству, для оформления недвижимости в частную собственность более не нужно получать одобрение от соседей по квартире и даже от родственников, проживающих на одной площади.

Приватизация комнат в коммунальной квартире – это замечательная возможность обзавестись своим личным жильем совершено бесплатно. Сама процедура регистрации довольно простая и не требует особых знаний в данной правовой сфере. Главное, чтобы все документы были в порядке, а также недвижимость не входила в группу жилья, которое не может быть приватизировано.

бесплатно

Перепланировка муниципальной квартиры

Перепланировка муниципальной квартиры

Несмотря на то, что сегодня можно приватизировать муниципальную собственность, многие жильцы не торопятся это делать. Многие семьи проживают в домах довольно старой застройки, где квартиры достаточно некомфортные и отличаются тем, что в них небольшая кухня, тесный коридор и другие проблемы с планировкой.

Так как она изначально не была хорошо продумана при строительстве многоэтажек, многие жильцы муниципальных квартир мечтают внести в нее свои коррективы. Но можно ли это сделать? Ведь муниципальная собственность, по сути, им не принадлежит.

Конечно же, перепланировка возможна, однако ее, как и при любой другой форме собственности, необходимо узаконивать. Так как же можно сделать это?

Согласно жилищному кодексу, жильцы муниципальных квартир вполне могут обустраивать их на свое усмотрение, причем это касается не только косметического ремонта. Можно менять исходную планировку.

Порядок узаконивания подобного ремонта мало отличается от того, который определен для частной собственности.

Нужно подготовить документацию, заказать проект, получить в госструктурах разрешения, которые могут отличаться в разных случаях.

Как согласовать перепланировку муниципального помещения

Для начала потребуется собрать пакет бумаг. В их перечень входит техпаспорт на объект, план исходной планировки, копия лицевого счета, разрешение департамента жилищной политики, ксерокопия договора найма, проект перепланировки.

При этом проектную документацию подготавливать не всегда обязательно (хотя в большинстве случаев при согласовании ее требуют). В простейших случаях перепланировки возможен упрощенный вариант получения разрешения постфактум, то есть, после проведения ремонта.

Если же требуется провести ремонт, в результате которого пострадают несущие стены или перекрытия, если необходимы предварительные расчеты безопасности подобных мероприятий, если в итоге возможно ухудшение условий проживания в квартирах соседей, то необходимо заказывать проект.

Если речь идет о коммунальном жилье, то распоряжение на перепланировку можно получить лишь тогда, когда вы проживаете в двух соседних комнатах и хотите убрать перегородку между ними, сделать или заложить проем. В остальных случаях, вероятнее всего, вам придется получать письменное разрешение от соседей по квартире.

Как согласовывать перепланировку

Так же, как и при изменении планировки стандартной квартиры, находящейся в собственности, в случае с муниципальным жильем возможны 2 варианта узаконивания: своими силами или с оформлением доверенности на перепланировку компетентному специалисту.

Если вы выбираете первый путь, то сэкономите деньги, но потеряете массу времени, поскольку для быстрого прохождения процедуры узаконивания нужен опыт и юридические знания.

Поэтому самостоятельное согласование выбирают те, у кого есть достаточно много свободного времени, и только в тех случаях, если предстоит простая перепланировка.

Если для ее реализации требуется изготовление проекта, то экономить на согласовании не стоит, так как могут возникать проблемы, которые поставят возможность получения разрешения под вопрос.

Дело в том, что каждый документ, который вы получаете в инстанциях в процессе сбора пакета, действителен в течение определенного срока. Если вы не успеете собрать всю документацию в обозначенные сроки, то придется бумаги с истекшим сроком годности оформлять заново. В результате перепланировка отложится на неопределенный срок, и вы потеряете драгоценное время.

Какая ответственность ложится на хозяина муниципальной квартиры

Часто из-за сложности процедуры согласования и ее дороговизны перепланировку муниципальной квартиры решают сделать незаконно, то есть без получения разрешения. Однако подобное решение на практике дает порой плачевные результаты: обрушивается часть здания и страдают люди. За создание аварийной ситуации тому, кто затеял ремонт, придется отвечать перед законом.

Если даже никаких последствий перепланировка не повлекла за собой, то ее рано или поздно заставят узаконить. В худшем случае могут отнять квартиру. Возникает такэже другая проблема в результате незаконных мероприятий: муниципальную квартиру невозможно приватизировать, пока согласование не будет пройдено. Поэтому лучше устранить проблему заранее, если вы планируете приватизацию.

Стоимость узаконивания перепланировки можно узнать ниже.

28.12.2016

Узаконивание перепланировки комнаты в муниципальной и коммунальной квартире или общежитии

Перепланировка – это всегда достаточно сложная процедура, которая требует тщательной подготовки с точки зрения юридического оформления.

Это обусловлено тем, что перепланировка – это практически всегда коренное изменение архитектуры помещения, которое может повлиять на его функциональные возможности, а также на его физическое состояние (например, в том случае, если при осуществлении перепланировки были затронуты или трансформированы несущие стены).

Однако если речь идет о перепланировке муниципальной квартиры, комнаты в общежитии или в коммунальной квартире, то такая перепланировка будет с документальной точки зрения несколько сложнее.

Перепланировка муниципальной квартиры

К муниципальному жилому фонду относятся те квартиры и дома, которые не прошли процедуру бесплатной или платной приватизации, то есть не были переведены в частную собственность (независимо от того, идет речь об оформлении жилья в собственность юридического лица или человека).

Проведение работ по перепланировке в таком помещении имеет несколько своих нюансов:

• согласие на проведение работ необходимо получить у представителей администрации того муниципального образования, в котором расположена квартира;
• проведение работ по перепланировке должно осуществляться под контролем уполномоченных органов или должностных лиц администрации муниципального образования, в котором расположена конкретная квартира;
• в случае если проведение работ по перепланировке было осуществлено незаконно, с нанимателем помещения (муниципальное жилье предоставляется в пользование именно на основании договора социального найма) договор найма может быть расторгнут, а также в отношении него будет вынесено предписание о необходимости восстановить квартиру в прежнем виде.

Проведение перепланировки в таких помещениях требует тщательной подготовки документов, одним из определяющих среди которых станет разрешение на проведение перепланировки от администрации муниципалитета.

Перестройка комнаты в общежитии и коммунальной квартире

Комната в общежитии и коммунальной квартире особенно нуждается в перепланировке, так как только такой вариант проведения строительных работ позволит улучшить возможности проживания в таком помещении, а также его эксплуатационные характеристики.

Однако проведение работ в таких помещениях требует целого комплекса документов, которые должны сопровождать такую перепланировку.

В частности, при проведении работ по перепланировке в комнате, расположенной в общежитии или коммунальной квартире, потребуется получение:

• согласия от коменданта общежития на проведение работ по перепланировке конкретной комнаты;
• согласия соседей по этажу или блоку в общежитии, а также соседей по коммунальной квартире (все согласия должны быть оформлены отдельными документами, подготовленными в нотариально заверенном виде);
• в случае если общежитие находится на балансе какого-то предприятия или муниципального образования, то потребуется согласие руководства предприятия или уполномоченных должностных лиц муниципального образования, к собственности которого относится общежитие. В отношении коммунальной квартиры такое согласование не потребуется, так как она находится в долевой собственности между всеми лицами, проживающими в такой квартире;
• в случае если речь идет о коммунальной квартире, перепланировку в комнате которой хочет провести наниматель комнаты, потребуется предоставление согласия не только соседей по такой квартире, но и собственника конкретного помещения.

Кроме перечисленных согласований и разрешений на проведение перепланировки потребуются и другие документы, которые следует получить еще до начала работ, так как в противном случае в итоговом заключении о проведенной перепланировке будет содержаться резолюция о признании ее незаконной.

Какие нужны согласования и разрешения?

Перечень согласований и разрешений, которые следует подготовить для проведения перепланировки в муниципальном или коммунальном жилье, включает в себя:

• техническое заключение о возможности проведения перепланировки (с указанием возможных работ по трансформации того или иного помещения);
• разрешение Бюро технической инвентаризации на проведение работ по перепланировке (на основании такого разрешения, выданного после изучения проекта перепланировки, могут быть проведены все необходимые строительные и ремонтные работы);
• согласие собственников помещений в коммунальной квартире (без такого согласия перепланировка будет признана незаконной, даже если ее осуществление проводится без затрагивания интересов соседей по квартире, но по ее итогам коренным образом изменилась архитектура одного или нескольких помещений, в том числе с изменением площади путем объединения нескольких помещений);
• согласие и разрешение на проведение перепланировки помещения администрации муниципального образования (как уже говорилось выше, без такого разрешения перепланировка муниципального жилья будет признана незаконной, а договор социального найма может быть расторгнут).

Кроме перечисленных согласий и разрешений для того, чтобы проведенная перепланировка муниципального и коммунального жилья была признана законной, понадобятся также и другие документы.

Необходимые документы

К числу таких документов относятся:

• проект перепланировки, составленный на основе пожеланий заказчика, а также на основании тех фактических данных о состоянии помещения, которые были получены при проведении обследования такого помещения, а также при изучении его технического паспорта;
• собственно технический паспорт на помещение. Если речь идет об общежитии, потребуется также поэтажный план с указанием расположения на нем той комнаты, которая будет трансформироваться путем осуществления перепланировки, а также тех помещений, которые будут задействованы при проведении таких работ. В случае перепланировки коммунальной квартиры потребуется предоставление технического паспорта на всю квартиру и на конкретно перестраиваемое помещение (должны быть оформлены отдельными документами);
• техническое заключение на проведение работ по перепланировке, оформленное уполномоченными организациями, имеющими лицензию на проведение таких работ, либо сотрудниками БТИ;
• заключение о приемке проведенной перепланировки, выданное сотрудниками БТИ и Жилинспекции после осмотра помещения по итогам проведенных работ.

Все перечисленные документы предоставляются только в оригиналах в Бюро технической инвентаризации для внесения последующих изменений в технический паспорт помещения. Они должны быть приложены к заявлению на оформление нового технического паспорта комнаты или квартиры, а также сопровождены документами, удостоверяющими личность заявителя.

Проведение перепланировки муниципального жилья (будь то комната в общежитии или квартира на муниципальном балансе), а также комнаты в коммунальной квартире представляет собой с юридической точки зрения достаточно сложную процедуру, которая должна сопровождаться тщательной подготовкой всех документов. Это связано, в первую очередь, с особенностями конкретного объекта недвижимости. Если с документальных позиций перепланировка не будет оформлена должным образом, она может быть признана незаконной.

Загрузка…

Перепланировка муниципальной квартиры — без разрешения, штраф, узаконить, жилищный кодекс

Многие после приобретения жилья планируют переделать его под себя.

Однако не все в этот момент задумываются о том, что прежде чем будет произведена перепланировка в муниципальной квартире, необходимо получить согласие компетентных органов.

Порядок согласования

• Этап согласования проекта будущих изменений в муниципальной квартире, а также квартире принадлежащей на праве собственности является обязательным.
• Оформить изменение квартиры можно либо самостоятельно, либо с помощью организаций, которые оказывают посреднические услуги.
• Если процедурой согласования собственник решил заняться сам, то его ожидают следующие этапы:

• составление проекта. В зависимости от того, какую перепланировку хочет осуществить собственник, он может обратиться к инженеру, или составить чертеж самостоятельно, используя в качестве основы технический план квартиры;
• обращение в БТИ для получения подробной схемы жилого помещения;
• в муниципальный комитет, который выступает в качестве сторон в договоре найма;
• обращение в Роспотребнадзор, МЧС, а также другие инстанции, которые проверят соблюдение в плане пожарной безопасности, санитарных норм, а также других требований, которые устанавливаются к жилищу;
• обращение в жилищную комиссию, со всеми утвержденными планами и документами, для принятия окончательного решения о возможности перепланировки.

Основаниями для отказа в выдаче разрешения является:

• непредставление всех необходимых сведений;
• обращение в орган, в компетенцию которого не входит решение этого вопроса;
• проектная документация не соответствует требованиям закона, предъявляемых к помещению.

1. Перепланировка муниципальной квартиры имеет ряд особенностей.
2. Законом не допускается проведение изменений без разрешения органа, который выступал в качестве стороны договора социального найма.
3. Помимо этого главным нанимателем должны быть  получены согласия всех проживающих с ним членов семьи.
4. Без их одобрения пакет документов будет считаться сформированным не в полном объеме.

В многоквартирном доме

Для того, что бы осуществить перепланировку в многоквартирном доме, необходимо помнить, что она должна быть осуществлена с учетом всех строительных требований.

• Не допускается перенос ванных комнат и санузлов, жителями вторых этажей и выше.
• Запрещается перенос кухни. Установка камина, который отапливается дровами только на верхних этажах многоквартирного дома.

В коммуналке

Проживая в коммунальной квартире необходимо помнить, что при осуществлении перепланировки придется добиваться согласия всех соседей.

• Если соседи не против проведения такого ремонта, то следует оформить их соглашение в письменном виде и заверить у нотариуса в порядке, который для этого установлен.
• Письменная форма согласия должна быть получена от каждого из соседей.
• Если соседи против перепланировки, то, увы, без вмешательства судебного органа разрешить вопрос невозможно.
• Обойтись без согласия соседей можно только в том случае, если они проживают в соседних комнатах на условиях договора муниципального найма.
• В этом случае, жилищный комитет самостоятельно решает вопрос о допустимости проведения перепланировки.

Видео: «Перепланировка и переоборудование квартиры»

Варианты

Проживая в муниципальном жилом помещении можно использовать следующие варианты перепланировки помещения (особенно часто они используются для хрущевки):

• объединение двух жилых помещений в одно;
• разделение одной комнаты на два помещения. В этом случае необходимо обратить внимание на соблюдение санитарных норм и стандартов по минимальному размеру каждой комнаты, наличия в каждой комнате проникновения солнечного света. Если выполнить первое требование позволяет изначальный размер жилой комнаты, то для выполнения второго условия можно использовать специализированные светопропускающие перегородки;
• для лиц, собирающихся осуществить перепланировку в коммунальной квартире, может быть интересен вариант по видоизменение комнату в отдельную небольшую квартирку с душевой и санузлом. Однако, для этого необходимо соблюсти требования о нахождении комнаты на первом этаже, вентиляция должна проходить от общей туалетной комнаты.

Необходимые документы

Для того что бы получить согласие компетентных органов необходимо собрать документы, предусмотренные Жилищным Кодексом.

К ним отнесены:

• бланк заявления на перепланировку;
• документы, свидетельствующие о наличии у заявителя права собственности или иного права на обращение с подобным заявлением;
• проект нового жилого помещения;
• технический паспорт квартиры;
• согласие всех членов семьи нанимателя муниципального жилья (требуется письменная форма);
• заключение от уполномоченных органов, если жилье является памятником архитектуры, истории, культуры.

Проект

Основным документом, на основании данных которого органом принимается решение – проект перепланировки.

Его подготовка требуется для соблюдения правил и ГОСТов по строительству, в случае если затрагиваются несущие конструкции жилого помещения.

Содержание документа

В план по перепланировке должна быть включена следующая информация:

• общие сведения об объекте (место расположения, площадь, количество комнат);
• пояснительная записка.  В ней следует указать размещение стенных перегородок и иных конструкций до перепланировки и после;
• ситуационный чертеж;
• чертеж расположения конструкций после перепланировки;
• план полов, а также звуковой изоляции, гидроизоляции;
• схема канализации и снабжения водой;
• расположение труб в квартире;
• работы по усилению проемов для того, что бы жилое помещение выдержало новую нагрузку;
• свидетельство о возможности организации осуществлять деятельность по планировке изменений в квартире или ином жилом помещении.

Как согласовать

Согласовывается проектная документация в Жилищной комиссии.

• Поданные с проектом документы должны быть зарегистрированы сотрудником органа.
• После осуществления регистрации сотрудник обязан выдать справку о принятии всех документов, в которой должна быть указана дата, должность сотрудника, а также его подпись.

Рассмотрение документов и вынесение по ним решения осуществляется в срок не более 45 дней со дня принятия заявления.

После того, как решение принято, оно направляется заявителю почтой, либо заявитель забирает решение комиссии самостоятельно.

После получения решения можно приступать к изменениям в планировке квартиры.

Ответственность за самовольные действия

В случае, когда наниматель не посчитал нужным пройти процедуру согласования решения с уполномоченными органами на изменение жилого помещение, он должен быть готов к применению в отношении него предусмотренных мер ответственности:

• наложение административной ответственности Жилищным Комитетом;
• необходимость осуществления мер по возврату жилого помещения в прежнее состояние;
• расторжение договора социального найма, выселения нанимателя, а также его членов семьи, возврат помещения собственнику.

Штрафы

• За осуществление перепланировки, не узаконенной в предусмотренном порядке, предусматривается наложение административного штрафа, размер которого составляет от 2 000  до 3 000 рублей.
• В случае, когда пользование квартирой осуществляет юридическое лицо, то штраф в этом случае достигает 300 000 рублей.