Продажа квартиры, полученной по наследству: необходимые документы и алгоритм действий

С момента появления на руках у наследника документов, подтверждающих право собственности на доставшуюся в наследство квартиру, он имеет полное право распоряжаться ею по своему усмотрению.

Часто бывает, что унаследованное жилье наследники желают сразу же продать. Причины для этого могут быть разные, но следует знать и учитывать юридические особенности подобной сделки.

Когда можно продавать унаследованное жилье?

В соответствии с п. 4 ст. 1152 Гражданского кодекса РФ, наследник становится собственником со дня смерти наследодателя.

Следует понимать, что даже если наследуемое имущество еще не оформлено и не проведена его регистрация в Росреестре, то правопреемник все равно считается собственником, а значит должен нести все бремя содержания данного имущества, в том числе по оплате коммунальных расходов.

Несмотря на то, что право собственности на недвижимость принадлежит наследнику с момента смерти наследодателя, совершить какую-либо сделку, требующую регистрации в установленном законом порядке, наследник не сможет, пока не оформит полученное в наследство имущество должным образом.  Право продать квартиру после вступления в наследство, возникнет у нового собственника только после полного оформления имущества, которое предполагает:

1. Получение свидетельства о праве на наследство.
2. Регистрация права собственности в Россреестре.

При этом возможно понадобится проведение дополнительных действий, например постановка жилья на кадастровый учет, если оно не было поставлено ранее, или актуализация данных кадастра, путем внесения изменений в него.

Так как в Российской Федерации наследство является универсальным правопреемством, то на нового собственника переходят права и обязанности, связанные с залогом, если квартира находится в ипотеке. А следовательно, в этом случае, потребуется получить согласие на распоряжение имуществом у залогодержателя или погасить ипотеку.

При несоблюдение указанных требований, регистрационные органы откажут в проведении сделки купли-продажи.

Если же все правила полноценного оформления будут учтены, то последующее отчуждение недвижимости не будет иметь отличий от стандартной сделки по продаже.

Порядок продажи недвижимости

Для того чтобы продать квартиру после вступления в наследство, владельцу потребуется соблюсти следующий порядок действий:

1. Собрать необходимые документы для оформления наследства у нотаруиса.
2. Получить свидетельство о праве на наследство.
3. Подать заявление на регистрацию права собственности в Росреестре. Необходимо отметить, что в 2019 году направлять документы в электронном порядке на регистрацию права собственности могут и сами нотариусы. В этом случае обращения в Росреестр не требуется.
4. Осуществить продажу, пройдя через следующие этапы сделки:

• сбор необходимых документов (см. ниже);
• оформление и подписание договора купли-продажи;
• прием денежных средств;
• регистрация перехода правомочий на владение.

Важно! Продажа наследуемого имущества возможна только после регистрации права собственности на этом имущество в установленном законом порядке.

Если имущество оформлено на нескольких наследников, необходимо предложить свою долю другим собственникам и только после этого свою долю можно продать на внешнем рынке.

Сделки связанные с долями, оформляются в обязательном нотариальном порядке.

Налог при продаже квартиры, которая получена по наследству

После совершения сделки, продавец должен обратиться в ФНС и предоставить документы по совершенной продаже, поскольку при реализации квартиры стоимостью свыше 1 млн. рублей сразу после ее унаследования, необходимо оплатить подоходный налог в размере 13% от суммы сделки.

Продавец обязан подать в Налоговую инспекцию Декларацию по форме 3-НДФЛ. Декларация подается до 30 апреля года, который следует за годом, в котором совершена продажа квартиры.

В соответствии с п. 3 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ, налогоплательщик освобождается от уплаты НДФЛ с продажи жилого помещения, если он владел данным имуществом 3 и более лет. При этом срок владения исчисляется не с момента регистрации права собственности наследника в Росреестре, а с даты смерти наследодателя.

Также нужно помнить, что существует право на имущественный налоговый вычет, согласно которому 1 раз в году доход от сделки можно уменьшить на 1 млн рублей.

При этом следует иметь ввиду, что независимо от суммы, которая указана в Договоре купли-продажи, доходом будет считаться сумма, соответствующая кадастровой стоимости квартиры на день совершения сделки. Т.е.

даже если Вы в договоре укажете сумму 1 млн. рублей, а кадастровая стоимость квартиры составляет 3 млн, и владели Вы этой недвижимостью менее 3 лет, то необходимо будет уплатить налог с суммы 2 млн. рублей.

Ставка налога – 13%.

Обратите внимание, что предельный срок владения и освобождения от уплаты НДФЛ распространяется и на нерезидентов тоже – такой прядок действует с 1 января 2019 года

Какие потребуются документы для продажи?

Если квартира принадлежит одному собственнику, сделка по распоряжению такой недвижимости не требует нотариального оформления.

В этом случае необходимо составить и подписать договор, произвести расчеты (в том порядке, о котором договорились стороны) и подать документы на регистрацию права собственности покупателя в Росреестр.

При этом покупатель должен будет оплатить пошлину за регистрацию права – 2000 рублей. Документы, как правило, подаются через МФЦ.

Для совершения такой сделки достаточно паспорта продавца и покупателя, никакие дополнительные документы не нужны. Но это не значит, что покупатель обязан поверить продавцу на слово и отказаться от изучения правоустанавливающих документов.

Конечно же покупатель попросит у продавца свидетельство о праве на наследство, выписку из Росреестра, скорее всего сведения о проживающих в данном адресе лицах и иные документы, которые он сочтет нужным.

К сожалению, в нашей стране, благодаря неграмотным юристам, сложилось впечатление о каких-то дополнительных рисках по сделкам с наследственным имуществом. Это впечатление ложно. Более подробно читайте об этом в нашей специальной статье.

Если же сделка осуществляется в отношении доли недвижимого имущества, то такая сделка производится у нотариуса. Необходимо отметить, что продавец и покупатель вправе провести нотариально любую сделку. Но сделки в отношении долевой собственности носит обязательный нотариальный характер.

Нотариус обязательно затребует большой пакет документов, а именно:

1. Паспорт продавца.
2. Свидетельство о праве на наследство.

1. Свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРП.

   

1. Технический и кадастровый паспорта.

   

1. Выписку из ЕГРП, свидетельствующую об отсутствии наложения обременения на жилье.
2. Справку из управляющей компании, подтверждающую отсутствие задолженностей по лицевому счету.

1. Справку из управляющей компании или жилищной инстанции, свидетельствующую об отсутствии зарегистрированных лиц.

Если сделка касается прав несовершеннолетнего, то потребуется согласие органов опеки.

Как продавать, если наследников несколько?

Проблем с реализацией квартиры при наличии одного наследника обычно не возникает. Как говорилось выше, такая сделка даже не требует нотариального оформления. А вот если наследников несколько, то потребуется учитывать ряд особенностей:

1. При наличии двух и более наследников требуется обязательная регистрация на всех членов.
2. Все собственники должны быть согласны на осуществление сделки. Либо быть уведомлены о продаже доли за определённую сумму. При этом первоочередное право покупки этой доли принадлежит им. Нотариус уведомляет всех собственников о продаже доли специальным письмом и предоставляет им время на принятие решения о покупке или об отказе от покупки данной доли. При этом отсутствие ответа на это предложения, трактуется как отказ от преимущественного права.
3. В случае наличия долгов, они должны быть погашены новыми собственниками. При этом следует понимать, что обязанность по уплате долгов является солидарной. Это значит, что все собственники несут равную обязанность по оплате долга и если один этот долг погасил, то у него возникает право взыскать соответствующая долям в имуществе часть, с других собственников.
4. В договоре купли-продажи следует разделить денежные средства, полученные при продаже долевого имущества.

Как продать долю?

В настоящем законодательстве предусмотрены особые условия для продажи имущества, которое находится в долевой собственности:

• обязательно нотариальное удостоверение сделки, тогда как будучи единоличном собственником, привлекать нотариуса не требуется;
• о намерении продажи доли необходимо в письменной форме известить других пользователей квартиры, указав цену и иные условия. Собственники общей недвижимости обладают преимущественным правом на покупку, которое описано в ст. 250 ГК РФ. Если игнорировать этот пункт, то другие собственники могут обратиться в суд и оспорить продажу.

Заключение

Продажа унаследованной квартиры – это процесс, предполагающий соблюдение законных требований, которые предъявляются к порядку заключения договора, его оформлению и регистрации права собственности.

Для реализации недвижимости необходимо собрать все документы и грамотно оформить соответствующее соглашение. Вы можете проделать это как самостоятельно, так и обратившись к специалистам, которые помогут избежать любых возможных трудностей и учесть все нюансы.

Когда можно продать квартиру после вступления в наследство?

Продажа квартиры (дома) после вступления в наследство – добровольное оформление сделки купли-продажи с целью получения материальной выгоды. Процедура происходит в общем порядке, но не лишена рисков для наследников и покупателей недвижимости. Отдельно рассматривается вопрос уплаты государственной пошлины.

Можно ли продать квартиру, полученную по наследству?

Получение нотариального свидетельства о наследовании – половина дела. Дополнительно получатель имущества обязан обратиться в Росреестр для перерегистрации прав собственности и получения выписки ЕГРН.

Наследник считается собственником жилья со дня получения нотариального свидетельства о переходе наследства, но полноценно распоряжаться недвижимостью (продавать, менять, дарить) можно только после завершения процесса перерегистрации прав.

Таким образом, человек должен выполнить следующие действия:

• подача заявления на принятие наследства;
• ожидание полугода;
• получение постановления нотариуса о приобретении наследственных прав;
• перерегистрация имущественных прав в Росреестре.

За получение квартиры или дома по наследству человек платит госпошлину. Родственники первой очереди наследников оплачивают 0,3 % от стоимости недвижимости, но не больше 100 тысяч рублей. Другие наследники платят 0,6 % от общей суммы полученных благ, но в пределах 1 миллиона рублей.

Несовершеннолетние наследники освобождаются от государственной пошлины.

Сложности при продаже наследственной квартиры

При продаже квартиры обязательный документ – выписка ЕГРН (выдается вместо свидетельства о праве собственности). Выписка содержит информацию о текущем собственнике, дате и процедуре получения прав.

Если покупатель установит, что квартира или дом приобретены по наследству совсем недавно, то есть риск срыва сделки. Основание – частая практика обжалования покупки наследниками, чьи права были нарушены.

Однако с 2019 года действует закон, возлагающий ответственность за сделку на наследников. Добросовестные покупатели могут спокойно приобретать объект и использовать по назначению. В случае появления претензий от других наследников, их интересы не будут затронуты.

Пример отмены сделки после покупки квартиры полученной по наследству:

Гражданин Соловьев получил по наследству квартиру, которую продал через 2 года гражданину Ивченко. Через полгода после покупки Ивченко получил повестку в суд. Цель – рассмотрение иска гражданки Бессарабовой, являющейся родной сестрой Соловьева, которая не знала о смерти бабушки, а потому не заявила свои претензии на наследуемую квартиру.

Поскольку срок исковой давности по таким спорам составляет 3 года, суд отменил продажу и обязал нотариуса пересмотреть исполнительное производство. Соловьев обязан вернуть полученные за жилье деньги, но уже растратил их.

Ранее вернуть уплаченные деньги было достаточно сложно. Поэтому покупатели неохотно приобретают наследственную собственность.

Сроки продажи квартиры и размер налогообложения

При наследовании квартиры (дома) налог не удерживается. Получатель имущества платит только государственную пошлину и сопутствующие растраты.

Но в зависимости от срока отчуждения имущественных прав на недвижимую собственность может устанавливаться налогообложение.

Правила исчисления налога:

• при получении наследства до 01.01.2016 минимальный срок владения должен составлять 3 года, иначе придется платить НДФЛ;
• оформление наследства после 1 января 2016 предусматривает минимальный срок владения недвижимостью 5 лет.

Продажа квартиры подразумевает получение денежной прибыли, поскольку наследство – безвозмездная сделка и переходит в собственность наследника без больших финансовых вложений.

В 2020 году сумма налога составляет:

• 13 % – для резидентов России (граждане РФ, иностранцы, апатриды, постоянно проживающие на территории страны);
• 30 % – для нерезидентов (иностранцы, апатриды, граждане РФ, постоянно проживающие за пределами Российской Федерации).

Алгоритм действий при продаже квартиры полученной по наследству:

• оформление договора купли-продажи и завершение сделки;
• подготовка декларации о доходах в налоговую службу (до 01.04 следующего года);
• оплата налога (до 01.08 текущего года).

Просрочка платежа – основание для назначения дополнительной пени и наказания по статьям КоАП РФ.

Освобождение от уплаты налога

Статья 217.1 Налогового кодекса России предусматривает следующие основания освобождения от налогообложения:

• продажа с одновременным получением нового жилья по программе реновации;
• доход, полученный от продажи собственности, ниже кадастровой цены объекта, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

Другие обстоятельства для отмены налогообложения законом не установлены.

Имущественный вычет

Налоговый вычет составляет 1 000 000 рублей. Это возможность физического лица снизить сумму налогообложения за счет ранее удержанного подоходного налога из официальной заработной платы наследника.

Пример продажи дома полученного по наследству с уплатой налога с имущественным вычетом:

• Гражданка Прусько получила по наследству дом стоимостью 4 миллиона рублей, который продала через 2 года за 3 800 000 рублей. Согласно закону, сумма налога гражданки Прусько составит:
• 3 800 000 * 13% = 494 000 рублей.
• Но женщина подала заявление на оформление налогового вычета. Тогда сумма оплаченного налога составила:
• (3 800 000 – 1 000 000) *13% = 364 тысячи рублей.

Порядок получения наследственной недвижимости в собственность

Независимо от того, наследуется квартира (дом) или другое имущество, порядок действия наследников будет следующим:

1. Возникновение оснований для приобретения наследства. Передача собственности доступна только после смерти человека или признания его умершим, что подтверждается решением судьи.
2. Обращение родственников к нотариусу с заявлением на открытие наследственного производства. Обращаются все родственники, претендующие на имущество. При передаче ценностей на основании завещания нотариус составляет распорядительный документ, оглашая список всех получателей благ.
3. Ожидание полугода, на протяжении которых нотариус изучает список собственности, проверяет технические и правоустанавливающие документы, подтверждает наличие имущественных прав у наследодателя.
4. Получение нотариального свидетельства о приобретении имущества в собственность. С этого дня человек считается полноценным владельцем объекта или отдельной ее части. В зависимости от стоимости приобретенной доли наследства оплачивается государственная пошлина.
5. Обращение в Росреестр для перерегистрации имущественных прав на объект. Процедура занимает до 10 суток. Заканчивается предоставлением выписки из Единого государственного реестра недвижимости.

На стадии перерегистрации имущественных прав также оплачивается государственная пошлина.

Таблица «Особенности приобретения имущественных прав на собственность»

Условия
Нюансы

Необходимые документы	На стадии открытия наследственного производства потенциальный получатель имущества готовит следующие документы: оригинал и копию своего паспорта; паспорт умершего наследодателя; свидетельство о смерти/судебное решение о признании умершим; справка с последнего места жительства наследодателя; технические, правоустанавливающие документы на наследственное имущество; подтверждение родственной связи с умершим человеком; квитанция об оплате государственной пошлины
Государственная пошлина	В 2019 году госпошлина составляет: 0,3 % от стоимости наследства для представителей первой очереди наследников (супруги, родители, дети); 0,6 % – для других наследников
Сроки	Общий срок приобретения наследства составляет полгода. Он начинает считаться со следующего дня после смерти наследодателя. При передаче наследства на основании права представления срок продлевается до 9 месяцев. Срок исковой давности составляет 3 года со дня, когда потенциальный наследник стало известно о нарушении его имущественных прав

Порядок продажи недвижимости, полученной по наследству

Приступать к продаже приобретенной по наследству квартиры или дома можно уже после завершения процедуры регистрации прав собственности в Росреестре.

Алгоритм действий:

• подготовка объявления о продаже;
• поиск покупателя;
• предварительное согласование условий приобретения;
• оформление договора купли-продажи;
• получение денег и передача собственности на основании акта приема-передачи;
• перерегистрация имущественных прав в Росреестре на нового владельца;
• подготовка декларации о доходах;
• оплата государственной пошлины.

Отчуждение доли недвижимости имеет ряд особенностей. Другие дольщики наделены правом первоочередной покупки, поэтому наследник готовит и отправляет им официальное предложение. В предложении значится сумма продаваемой доли. При отсутствии ответа в течение месяца человек может самостоятельно продавать собственность, но стоимость объекта не может быть ниже той, которая указана в предложении.

Необходимые документы

Список обязательных документов:

• паспорт продавца;
• свидетельство о регистрации брака;
• нотариальное согласие официального супруга на продажу недвижимости;
• нотариальное свидетельство о приобретении наследства;
• выписка ЕГРН, подтверждающая перерегистрацию прав на объект;
• технический и кадастровый паспорт на недвижимость;
• справка ЖЭК об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
• справка с места проживания, подтверждающая отсутствие других лиц, прописанных на территории недвижимости.

Договор купли-продажи

Соглашение купли-продажи квартиры (дома) оформляется в 3 экземплярах:

• продавцу;
• покупателю;
• Росреестру.

Нет единой формы контракта, но участникам предстоит внести в содержание договора следующие условия:

• подробное описание недвижимости (адрес, этажность, количество комнат, площадь);
• персональные данные покупателя;
• личные сведения продавца;
• стоимость имущества;
• условия внесения денег на счет покупателя (оплата аванса, возможность его возврата);
• сроки перерегистрации прав на объект;
• ответственность сторон за нарушение условий контракта;
• возможность прекращения договора до полного исполнения соглашения.

Регистрация в Росреестре

После подписания соглашения он подлежит обязательному нотариальному утверждению. После этого участники готовят необходимые документы и обращаются в территориальное отделение Росреестра.

При себе необходимо иметь:

• собственноручное заявление;
• паспорта участников;
• оригинал контракта;
• акт приема-передачи недвижимости;
• квитанцию об оплате государственной пошлины.

Продолжительность рассмотрения заявления составляет 10 дней. Каждому участнику предстоит оплатить госпошлину в размере 2000 рублей.

Заключение Эксперта

Продажа квартиры или дома, полученных по наследству, происходит в общем порядке. Правила налогообложения действуют во всех случаях приобретения собственности по безналичной сделке. Это касается дарственной, получения недвижимости по договору пожизненного содержания, приватизации.

Правила будут общими и для несовершеннолетних – они оплачивают налог в общем порядке. Но при продаже собственности, принадлежащей несовершеннолетним гражданам, предстоит получить письменное разрешение органов опеки и попечительства, подтвердив, что права/интересы ребенка не пострадают от сделки.

Как продать дом, доставшийся в наследство?

Получение наследства это не только тяжелое моральное и физическое испытание, но и масса хлопот при работе с нотариусом и документами. И особенно сложной процедура наследования становится в том случае, если необходимо получить дорогостоящее имущество, такое как дом.

Однако порой лучшим решением после приобретения дома от покойного родственника или друга становится его немедленная продажа. Ведь содержать собственное здание сложно, утомительно и, что самое главное, крайне затратно. В этой статье мы расскажем вам, как правильно продать полученную по наследству недвижимость полностью законно.

Как правильно оформить?

Для того, чтобы продать полученный от покойного родственника или близкого человека дом, его сначала нужно правильно оформить. Для этого вам нужно выполнить несколько шагов:

Открытие наследства – процедура очень простая.

Все, что нужно – предоставить районному нотариусу три документа: ваше удостоверение личности, свидетельство о смерти гражданина и документ о снятии его с регистрации.

Так же может потребоваться бумага, подтверждающая ваше родство с покойным (например, свидетельство о рождении). После того, как нотариус получит эти документы, он сможет открыть наследство.

Далее все зависит от того, было ли у покойного завещание:

• При отсутствии данного документа нотариус сам оповещает всех родственников покойного, предоставляет им всю информацию по наследству и рассказывает, кто и какую долю может получить при наследовании. В это же время начинается сборы документов на дом. По сути, потребуется два пакета документов – правоустанавливающие и оценочные. Первый включает в себя все бумаги, которые давали право покойному владеть домом, а второй – все документы, которые содержат характеристики дома и его стоимость;

Подробнее о получении дома по наследству читайте здесь.

• При наличии завещания нотариус оповещает как указанных в нем граждан, так и всех остальных родственников. Это нужно для того, чтобы каждый из них мог ознакомиться с последней волей покойного и в случае наличия нарушений обжаловать её. При этом документы на дом собирать уже не нужно – они должны иметься у самого нотариуса, а он должен будет только проверить их актуальность.

Следующий этап будет состоять уже в получении наследства. Если наследственных споров не имеется или они все решены мирно или в суде, то наследник может получить дом или его долю. Для этого ему потребуется последовательно уплатить пошлину и провести перерегистрацию.

Пошлина оплачивается в размере 0,3% от стоимости имущества для родственников первой очереди (родители, дети, жена или муж) и 0,6% для всех остальных.

После уплаты пошлины нотариус выдает специальный документ о праве наследования, который позволяет провести перерегистрацию имущества самостоятельно. Так дом в наследство и получается.

Как продать?

Только после того, как будут получены все правоустанавливающие документы, а наследственные споры полностью разрешатся, можно будет приступить к продаже полученной квартиры. Сама процедура продажи проходит в абсолютно стандартном порядке:

Сложность вызывает совсем другой вопрос, а именно оплата подоходного налога.

Согласно действующему законодательству, налог на доходы граждан при получении ими имущества покойного не взимается, так как фактически не происходит прямого получения выгоды от проведения операции или трудовой деятельности – он просто получает имущество на безвозмездной основе как при дарении. Однако продажа полученной квартиры несколько меняет это правило, что ведет к тому, что закон обязывает в ряде случаев обязывает владельца имущества оплатить подоходный налог.

Итак, подоходный налог в размере 13% от стоимости имущества оплачивается в двух случаях:

• Если имущество было получено до 2016 года, а владелец не прожил в полученной им квартире 3 года;
• Если имущество было получено в 2016м году и позднее, и владелец не прожил в квартире 5 лет.

При этом срок отсчитывается не с момента проведения регистрации, а со смерти наследника.

Продажа дома, принадлежащего нескольким наследникам

Теперь рассмотрим более сложный случай, а именно продажу дома, доставшегося по наследству сразу нескольким гражданам. Недвижимость может быть разделена между получателями в двух случаях:

• Если в завещании на него были указаны несколько человек и каждому из них была отведена определенная доля;
• Если при наследовании в порядке законной очереди дом необходимо поделить между гражданами, имеющим на него равные права.

Процедура самого наследования и продажи при этом будет значительно отличаться. Во первых, уже один только наследник не сможет продать свое имущество без ведома других владельцев, так как в этом случае потребуется письменное согласие каждого владельца доли имущества.

Как продать долю в квартире без согласия других собственников читайте здесь.

Во вторых, при продаже такого дома полностью потребуется личное участие каждого наследника и оформление отдельных документов на каждого.

Ну и последнее значительное отличие – если одна из долей принадлежит нетрудоспособному гражданину, ребенку или инвалиду, то потребуется согласие либо опекуна, имеющего право распоряжаться имуществом, либо органов опеки, осуществляющих надзор.

Других отличий при наследовании имущества несколькими гражданами уже не будет. Им так же потребуется платить пошлину на получение своей части наследства (которая будет уменьшена в соответствии с его долей), выплачивать подоходный налог и оформлять все те же бумаги.

Загрузка…

Оформление и налог при продаже квартиры по наследству

Возможна ли продажа унаследованной квартиры? Да, вы можете распоряжаться собственностью так, как посчитаете нужным. Однако для этого нужно оформит наследование квартиры и зарегистрировать себя как владельца.

Наследование квартиры

Для того чтобы стать полноправным наследником квартиры, вам необходимо осуществить факт вступления. Как это сделать?

Способы получения

Получить имущество умершего можно двумя путями: стать наследником по закону или по завещанию. Первый способ – самый частый.

Для определения круга претендентов на квартиру после смерти владельца недвижимости Гражданский кодекс РФ выделил очередность наследования. Основное право на вступление принадлежит самым близким покойного: его родителям, детям и мужу/жене. Другие родственники, например, брат или тетя могут получить оставленные метры по наследству в случае отказа или отсутствия первоочередных приемников.

Если недвижимость была приобретена в период брака, то покупка расценивается как совместно нажитое имущество. В таком случае муж или жена наследодателя получают 50% долю, а также принимают участие в разделе оставшейся части жилья с другими наследниками по закону.

Существует 8 очередей наследования. Если один круг претендентов не принимает наследство, то такое право переход к следующему кругу получателей. При отсутствии всех наследников имущество передается в пользу государства.

Второй способ стать наследником – это быть таковым в завещании. Наследодатель имеет право при жизни составить документ и изъявить в нем свою волю в отношении приобретенной квартиры. Для этого в завещательном документе указывается список лиц (один или несколько), которые смогут принять наследство или долю в нем.

По завещанию получить квартиру по наследству могут любые граждане, даже если они не связаны родственными связями с наследодателем. Обделенные приемники при этом могут быть несогласны с решением родственника, но безосновательно оспорить завещание невозможно.

ГК РФ предусматривает также такое понятие, как обязательная доля. Такие наследники могут рассчитывать на долю в имуществе умершего независимо от того, кто является основными приемниками. Право на обязательную долю есть у иждивенцев, инвалидов, нетрудоспособных и несовершеннолетних граждан.

Нужно ли оформлять вступление

Один из вопросов, который может возникнуть – нужно ли оформлять вступление, если квартира досталась по наследству? Закон РФ предусматривает возможность использовать недвижимость, не обращаясь к нотариусу. В при этом возникает фактическое принятие: получатель сразу после смерти владельца жилья начинает проживать в квартире, обеспечивать ее охрану и защиту, поддерживать жилье в должном состоянии.

При фактическом принятии сроки оформления наследственного дела и документов не играют роли. Главное – проявить действия в отношении оставленного имущества в течение 6 месяцев со дня смерти наследодателя. Вы сможете в любой момент обратиться к нотариусу или с иском в суд для получения свидетельства на наследство и права собственности, когда это будет необходимо.

Второй и частный способ принятия – это оформление вступления через нотариуса. Для этого все кандидаты на квартиру должны обратиться в нотариальную контору для написания заявления о принятии наследства. При этом необходимо подготовить пакет документов, о которых мы поговорим ниже.

Сроки для оформления

ГК РФ устанавливает четкие сроки для выражения вашего права на наследственную квартиру. Если вы решили принять наследство с оформлением, то обратиться к нотариусу нужно не позднее 6-месячного срока с момента смерти наследодателя.

Этот же срок устанавливается и для фактического наследования. А вот пропуск этого периода может создать дополнительные проблемы в регистрации своего права. Упущенный период можно восстановить на основании письменного согласия других наследников либо обратиться в суд, приведя в качестве довода уважительную причину.

Существует дополнительное время, которое дается для нового приемника, к которому перешли права в рамках очередности по закону. Если до конца срока (с момента смерти) остается меньше 3 месяцев, то нотариус может продлить период оформления еще на 3 месяца.

Какие нужны документы

Для оформления наследственного дела приемнику нежно обратиться в нотариальную контору, которая территориально относится к месту последнего проживания умершего. Нотариус примет и заверит заявление о вступлении, а также укажет список документов, которые будут необходимы для оформления. Что именно будет нужно?

1. Основания: паспорт заявителя, свидетельство о смерти, выписка о последнем месте регистрации и снятии с этого учета. Если имелось завещание, то и его нужно предоставить.
2. Подтверждение прав умершего на его владения: свидетельство о собственности или наследовании, договор купли-продажи или дарения квартиры, технические бумаги из БТИ (план и паспорт), выписка из Росреестра.

При принятии наследства по закону приемнику необходимо подтвердить свою степень близости с наследодателем. Доказательствами родства могут быть свидетельства о рождении или браке.

Есть ли налог на наследство?

Все расходы по оформлению наследства ложатся на плечи приемников. Необходимо оплатить услуги нотариуса, за запросы на получение документов, а также – государственную пошлину. Иначе ее еще называют налогом на наследство.

Для определения размера пошлины проводится оценочная экспертиза стоимости квартиры на момент смерти ее владельца. Исходя из этой суммы, а также близости родства получателя жилья определяется размер государственной пошлины.

0,3% от цены квартиры оплачивают родственники 1 и 2 очередности наследования (родители, дети, супруги, братья, сестры, дедушки и бабушки), но не более 100 тысяч рублей. Для всех остальных принимающих размер налога составляет 0,6% от стоимости жилья, но не более 1 миллиона рублей.

Не оплачивают госпошлину при наследовании приемники, которые жили вместе с наследодателем на его территории, а также нетрудоспособные и несовершеннолетние лица.

Завершение оформления

Процесс регистрации прав на наследство происходит в течение полугодового срока с момента смерти наследодателя. За этот период нотариус проводит проверку всех документов, оснований для прав получателей на вступление.

По истечении этого срока специалист определяет круг законных кандидатов на квартиру и выдает каждому из них свидетельство о наследстве. На основании этого документа вы можете обратиться в Росреестр для получения выписки ЕГРП (аналог свидетельства о собственности с 2017 года).

Продажа квартиры, полученной по наследству

Как только будет выдана выписка из ЕГРП, то вы стали полноправным владельцем недвижимости и можете проводить с ней любые доступные сделки. Продажа полученной в наследство квартиры– одна из распространённых юридических процедур.

Документы для сделки

Как и где продать квартиру, полученную по наследству? Как только вы найдете покупателя на наследственную квартиру, то сможете обратиться в регистрационный орган для оформления сделки купли-продажи. Какие нужны документы?

• Паспорта заявителей (продавца и покупателя), составленный договор купли-продажи.
• Свидетельство о праве собственности, первоначальный вариант договора купли-продажи.
• Выписка из ЕГРП, а также – об отсутствии зарегистрированных лиц в помещении.
• Справка об отсутствии задолженности по налогам и коммунальным платежам.

Все это необходимо предоставить сотруднику регистрационного органа. Ваше обращение на проведение регистрации сделки должно быть рассмотрено в течение 30 дней.

Составление договора купли-продажи недвижимости

Один из основных документов для оформления продажи – договор купли-продажи. Документ содержит в себе следующие условия:

• Реквизиты продавца и покупателя: Ф.И.О., паспортные данные, адрес регистрации и проживания.
• Сведения о сделки: наименование и адрес расположения квартиры, основания права собственности.
• Условия заключения договора: передача недвижимости, стоимость сделки.

На что стоит обратить внимание? Нередко при составлении такого договора сумма сделки оговаривается на словах, а в документе указывается сильно заниженная цена.

Делается это для снижения налога, который продавец должен будет оплатить, если квартира в его собственности менее трех лет.

Но такой вариант устраивает не каждого покупателя, ведь при его обращении в суд он сможет вернуть только ту сумму, которая прописана в договоре.

Скачайте образец: договор купли-продажи квартиры.

Оплата налога при продаже квартиры

Каждая сделка по купле-продажи квартиры подлежит налогообложению со стороны продавца, поскольку он получает доход.

Налог от продажи квартиры, полученной по наследству, равен 13% от стоимости вырученных средств. Эту сумму необходимо оплатить как налог, если недвижимость была в собственности менее 3 лет.

Наследник, получивший квартиру больше трех лет назад по наследству, освобождается от налога.

Не нужно платить налог с продажи квартиры по наследству инвалидам, нетрудоспособным и пенсионерам.

Возникли споры в принятии наследства? Получите бесплатную консультацию юриста на нашем сайте, написав свой вопрос. Мы быстро ответим вам и найдем варианты решения сложности в наследовании в рамках закона.

Продажа квартиры, полученной по наследству

Продать квартиру, переданную по наследству, можно сразу после получения на нее свидетельства о праве собственности — в противном случае такая сделка будет считаться недействительной. Для этого нужно обратиться в Росреестр с уже полученным у нотариуса свидетельством о праве на наследство, а также со следующими документами:

• заявление о регистрации права собственности (заполняется в Росреестре при подаче документов);
• документ, удостоверяющий личность наследника (паспорт);
• кадастровый паспорт на квартиру;
• квитанция об уплате госпошлины за регистрацию в размере 2000 руб.

При получении в наследство квартиры и ее регистрации в Росреестре на предмет перехода права собственности ее последующее отчуждение не будет как-либо отличаться от обычной сделки по продаже жилья. Однако если в продаваемой квартире прописан несовершеннолетний ребенок, то будет необходимо получить разрешение органов опеки.

Налог в 2019 году на продажу унаследованной квартиры

В общем случае продажа квартиры, полученной по наследству, и аналогичная сделка в случае ее приобретения иным путем в соответствии ГК РФ (приватизация, дарение и т.д.) не имеет различий. Поэтому подоходный налог при реализации унаследованной квартиры выплачивается по общим принципам налогообложения физических лиц.

Но следует учитывать также ряд особенностей:

• Если квартира находилась в собственности наследника более трех лет (при получении наследства начиная с 2016 года — пяти лет), то налог при продаже взиматься не будет (ст. 220 НК РФ).
• Этот срок начинается исчисляться не с момента государственной регистрации или фактического принятия, а со дня смерти наследодателя (открытия наследства).

С 1 января 2016 года в налоговых правилах произошли существенные изменения. В настоящее время подоходный налог на физических лиц, составляющий, как и ранее 13%, взимается с продажи недвижимости, находящейся в собственности менее 5 лет.

Эти изменения не коснулись недвижимости, приобретенной в порядке:

• приватизации;
• наследования или дарения членом семьи или близким родственником;
• договора пожизненного содержания с иждивением

Указанные изменения обратной силы не имеют, то есть относятся лишь к сделкам, совершаемым после 1 января 2016 года!

Если срок менее 3 лет после вступления в наследство

Нередко у наследника возникает желание продать полученную квартиру в максимально короткие сроки. Однако если квартира продается до истечения трех лет, то такая сделка подлежит налогообложению. В этом случае после совершения сделки необходимо предоставить декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию.

В п. 2 ст. 220 НК РФ урегулировано, что:

• в таких случаях налог уплачивается с суммы, превышающей 1 млн рублей (фактически продавцу предоставляется имущественный вычет в сумме 1 млн рублей);
• налоговая ставка за реализованное имущество равна обычному подоходному налогу и составляет:
  • для граждан РФ — 13%;
  • для иностранных граждан — 30%.

Например, продав квартиру за 1,8 млн рублей, налог взимается с суммы, равной 800 тыс. рублей. Для граждан РФ в этом случае уплачиваемая в налоговую инспекцию сумма составит всего 104 тыс. рублей.

Следует также учитывать, что налоговый вычет при продаже недвижимости допускается один раз.

Как продать без уплаты налогов

Подоходный налог с реализации унаследованной квартиры не взимается при соблюдении следующих условий:

• если квартира находилась в собственности продавца более трех лет;
• если продажа осуществлена за сумму менее 1 млн рублей (обычно справедливо в случае продажи комнаты или доли в жилом помещении).

Однако существует категория лиц, которые имеют налоговые льготы. К ним относятся:

• инвалиды 1-й и 2-й группы;
• инвалиды детства;
• пенсионеры.

Для освобождения от уплаты налога следует обратиться в налоговую инспекцию с заявлением и документами, подтверждающими отношение к одной из указанных категорий граждан.

Продажа доли в собственности одним из наследников

При продаже доли в квартире важно учесть право преимущественного выкупа: владельцы долей в собственности на общее имущество имеют преимущественное право выкупить продаваемую одним из наследников долю по ее заявленной цене, а также другие равные условия (п. 1 ст. 250 ГК РФ).

1. Для этого сначала необходимо в письменной форме уведомить всех участников общей долевой собственности о своем желании продать принадлежащую часть наследуемой квартиры, указав стоимость и другие условия продажи.
2. Отказ всех сособственников фиксируется в письменной форме.
3. Если в течение месяца со дня получения уведомления о продаже участники долевой собственности не подтвердили своего желания приобрести продаваемую долю, отказ принимается автоматически.

В случае нарушения указанного процедуры любой совладелец будет иметь право в срок до трех месяцев подать исковое заявление в суд о переводе на него прав по покупке жилья.

По мнению депутатов, такая мера позволит уменьшить частоту семейных споров вокруг наследуемого имущества и снизит риски мошенничества в ситуациях, когда один из наследников создает условия, непригодные для проживания других собственников, чтобы стать единоличным владельцем жилого помещения.

Порядок продажи квартиры

Перед продажей квартиры, полученной путем наследства, по нормам гражданского законодательства РФ будущему продавцу сначала необходимо пройти государственную регистрации права собственности (ст.

131 ГК РФ) на основании уже полученного свидетельства на наследство.

После получения в регистрационной палате свидетельства о собственности на квартиру можно приступать к поискам покупателя и оформлению сделки по договору купли-продажи.

Для продажи унаследованной квартиры необходимо собрать следующий перечень документов:

• договор купли-продажи квартиры;
• паспорта лиц, участвующих в сделке;
• свидетельство о праве на наследство;
• документы из Росреестра:
  • свидетельство о государственной регистрации права на собственность;
  • выписка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие арестов или обременений на квартиру;
• кадастровый паспорт, план квартиры (заказывается в БТИ);
• справка из ЖЭО об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
• выписка из домовой книги (об отсутствии в квартире зарегистрированных лиц).

Согласие супруга / супруги в данном случае не требуется, так как любое имущество, полученное в порядке наследования, не является совместной собственностью супругов.

Перед совершением сделки будущему покупателю такой недвижимости следует выяснить у продавца вопрос о наличии других возможных претендентов на долю унаследованного имущества. В случае обнаружения таких лиц целесообразно перед купли-продажей получить от них официальный отказ от прав на наследство.

Договор купли-продажи

Чтобы продать квартиру после вступления в наследство между продавцом и покупателем составляется договор купли-продажи в простой письменной форме.

• При этом в тексте договора рекомендуется указывать полную рыночную стоимость квартиры, включая ранее внесенный задаток (при наличии). Это важно в связи с тем, что при возникновении спорной ситуации в ходе судебного разбирательства покупатель сможет претендовать только на ту сумму, которая была прописана в договоре купли-продажи, а не на какую-то «фактически выплаченную» сумму, размер которой еще предстоит доказать в суде.
• Часто с целью ухода от необходимости уплаты подоходного налога или снижения его размера при продаже квартиры, находившейся в собственности менее 3 лет, по инициативе продавца стоимость жилья по договору купли-продажи указывается заниженной вплоть до суммы в размере 1 млн рублей (когда подоходный налог можно будет не платить вовсе).

С целью повышения налоговых сборов с 1 января 2016 года к сделкам с недвижимостью по цене, значительно отличающейся в меньшую сторону от своей рыночной цены, подлежащий к уплате налог будет исчисляться не с той цены, которая указана в договоре купли-продажи, а исходя из кадастровой стоимости квартиры (приближенной к рыночной), умноженной на понижающий коэффициент 0,7. Читать подробнее…

Обязательными элементами вышеуказанного договора являются:

• сведения о сторонах сделки;
• стоимость квартиры;
• информация о квартире (адрес, технические сведения, соответствующие кадастровому паспорту);
• срок и способ передачи денег.

После обсуждения всех условий и решения спорных вопросов договор подписывается обеими сторонами, а сделка полежит государственной регистрации, считаясь с этого момента заключенной.

Регистрация сделки в Росреестре

После подписания договора купли-продажи нужно в обязательном порядке подать в Росреестр заявление о проведении государственной регистрации сделки. Его можно подать лично, направить по почте, через юриста, либо через многофункциональный центр (МФЦ).

Помимо заявления в Росреестр предоставляются:

• паспорт продавца и покупателя;
• договор купли-продажи и подписанный акт приема-передачи квартиры;
• квитанция об оплате госпошлины покупателем в размере 2000 рублей.

Государственная регистрация проводится в течение 10 рабочих дней со дня приема заявления и предусмотренных документов (п. 3 ст. 13 федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997). В некоторых случаях регистрация может быть приостановлена или отменена.