Чтобы купить квартиру через жилищно-строительный кооператив, нужно стать его членом. Идти с открытыми глазами и понимать риски – единственное средство от банкротства: государство не будет вас защищать.
В этой статье мы разбираемся с порядком вступления и выхода из ЖСК, а также правами и обязанностями членов.
Фактически ЖСК – это сообщество людей, добровольно объединившихся для строительства многоквартирного дома и управления им.
Решение о создании ЖСК принимают на общем собрании. Эти учредители не будут иметь каких-то особенных прав по сравнению с членами, которые вступят позже.
Стартовое количество участников не может быть меньше 5. В будущем доступ в члены будет закрыт, если число пайщиков будет равно числу квартир в строящемся доме.
Жилищно-накопительный кооператив имеет свои правила по количеству.
Статья 112 Жилищного кодекса РФ говорит не о «квартирах», а о «помещениях». Это позволяет расширить количество участников, если трактовать «помещения» как жилые комнаты. Если вы столкнулись с таким сложным случаем — обратитесь к юристу.
Кооперативом управляют через:
- общее собрание;
- конференцию, если число участников общего собрания более 50 и это предусмотрено уставом;
- правление.
Порядок вступления
В соответствии со ст. 111 Жилищного Кодекса РФ членами ЖСК могут быть:
- граждане, достигшие возраста шестнадцати лет;
- юридические лица.
- в правление кооператива нужно подать заявление о приеме;
- ответ придёт через месяц;
- общее собрание членов кооператива решит давать ли члену вступить или нет;
- подписывается договор об уплате членских взносов;
- новый член платит вступительный взнос.
Отсутствие хотя бы одного из перечисленных действий исключает получение статуса члена кооператива.
Аналогичный порядок вступления в члены кооператива требуется и при продаже пая, его уступке или наследовании.
Риски участия
Обратите внимание на эти риски:
- пайщик подчиняется решениям органов управления кооператива, даже если он не участвовал в собраниях;
- если кооператив будет неумело управлять строительным проектом и возникнут дополнительные затраты, их несут пайщики;
- пай нельзя продать нечлену кооператива. Смотрите по ссылке порядок уступки прав требования к ЖСК. Это осложняет продажу квартиры до даты выплаты паевых взносов и оформления права собственности;
- юридические гарантии закона 214-ФЗ «О долевом строительстве» не распространяются на членов кооператива;
- нельзя получить ипотеку: банки не принимают в залог паи жилищных кооперативов.
Банкротство жск последствия для пайщиков
Госдума РФ во вторник, 15 октября, приняла в третьем, окончательном чтении законопроект о компенсациях членам жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), созданных в ходе банкротства застройщиков для завершения строительства домов.
О каких компенсациях идет речь?
ФЗ № 218 предоставляет регионам право создавать фонды помощи дольщикам (Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства). В случае признания застройщика банкротом фонд может финансировать окончание строительства дома, а в качестве альтернативы — выплатить денежную компенсацию дольщикам. Также компенсация положена, если фонд признает достройку нецелесообразной.
Однако такое право предоставлялось дольщикам, а члены ЖСК считаются пайщиками. В итоге последние могли рассчитывать только на государственное финансирование достройки проблемных объектов, получить компенсацию они не могли. Принятые поправки уравняли членов ЖСК в правах с другими обманутыми дольщиками.
Как сказано в пояснительной записке, сегодня действует 260 ЖСК с объемом незавершенного строительства около 1,5 миллиона квадратных метров. Среди них 132 кооператива, которые были созданы, чтобы достроить проблемные объекты после банкротства застройщиков. Однако большая часть таких ЖСК не имеет средств для завершения строительства.
В каком случае можно получить компенсацию?
Эти нормы касаются всех членов ЖСК вне зависимости от того, когда кооператив был создан. Редакция первого чтения законопроекта предусматривала выплату возмещения только членам кооперативов, созданных до 1 июля 2019 года. Ко второму чтению это ограничение отменили.
Как получить выплату и что для этого нужно?
Согласно одобренному Госдумой законопроекту, кооператив, которому переданы права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, вправе обратиться в Фонд защиты прав граждан для финансирования и осуществления строительства дома или для выплаты возмещения членам ЖСК. Выплата компенсации осуществляется в порядке, установленном правительством.
Согласно постановлению правительства РФ от 7 октября 2017 года № 1233, фонд размещает на своем официальном сайте сообщение о дате начала приема заявлений граждан о выплате компенсаций (а также месте, времени, форме и порядке). Сделать это фонд должен в течение 14 дней со дня принятия собранием участников долевого строительства решения о получении компенсации.
В это постановление готовятся поправки, согласно которым решение о достройке объекта или выплате возмещения фонд должен принимать самостоятельно, дольщики в этом процессе больше участвовать не будут.
Принять решение о начале выплат фонду нужно не позднее чем за шесть месяцев с момента признания застройщика банкротом.
Далее — не позднее трех рабочих дней — фонд должен разместить на сайте сообщение о месте, времени, форме и порядке приема таких заявлений.
В законопроекте, который приняла Госдума, говорится, что получить компенсацию можно только при условии выхода члена ЖСК из кооператива.
По словам председателя Комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николая Николаева, это необходимо, чтобы избежать двойных выплат.
Такое может произойти, если ЖСК после всех выплат будет еще раз проходить процедуру банкротства.
В каком размере можно будет получить компенсацию?
Размер компенсации, которую смогут получить члены ЖСК, будет рассчитываться исходя из рыночной стоимости аналогичного жилья в новостройках (тех, которые строятся на момент выплаты). При этом возмещение не должно быть меньше суммы, которую человек успел заплатить за квартиру, и взносов, которые он дополнительно внес в ЖСК.
С 2019 года в реестр требований участников строительства также включаются нежилые помещения и машино-места. Выплата возмещения по требованиям, которые предусматривают передачу таких объектов, будет осуществляться в размере суммы, уплаченной членом ЖСК.
Когда членам ЖСК начнут выплачивать компенсации?
Закон должен вступить в силу через 10 дней после официального опубликования. Сейчас он находится на подписании в Совете Федерации.
Как заявил Николай Николаев, средства на компенсации уже заложены и поступили из федерального бюджета в фонд, поэтому первые возмещения могут начать выплачивать уже в декабре 2019 года.
Проблемы и риски кооперативного жилищного строительства в России
Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU
В последние годы государство и суды изменили законодательство и правовое положение жилищно-строительных кооперативов. Новеллы уменьшили степень риска участников кооперативного движения и увеличили прозрачность работы ЖСК. Однако они так и не решили проблем, стоящих перед этим видом жилищного строительства.
Три вида строительных кооперативов
В России есть три вида ЖСК, которым государство разрешило возводить жилые здания. Это кооперативы, созданные в соответствии с законом № 161-ФЗ[1], ЖСК дольщиков и обычные кооперативы. Они отличаются категориями участников, степенью надзора со стороны государства, уровнем защиты пайщиков и возможностью строить здания свыше трех этажей.
Членами ЖСК, созданных в соответствии с законом № 161-ФЗ, являются чиновники, работники госпредприятий и научных организаций, военнослужащие, сотрудники полиции, ученые, учителя, педагогические работники, медики, работники культуры и другие категории граждан.[2] Государство и ведомства опекают эти кооперативы. Они действуют на основании типового устава, утвержденного правительством РФ.[3]
Кооперативы дольщиков создаются в ходе банкротства застройщиков. Их задача — достроить здание. Для этой цели они вправе привлекать финансирование Фонда защиты прав дольщиков и передавать функции застройщика НКО федерального Фонда или Фонду субъекта РФ. Остальные ЖСК являются обычными кооперативами. Граждане создают их в соответствии с ЖК РФ и законом о кооперации.[4]
Читайте так же: Оформление пенсии с видом на жительство
Государство усилило контроль за ЖСК и ограничило строительство кооперативов, не подпадающих под закон № 161-ФЗ
С 2015 года законодатель усилил надзор за жилищно-строительными кооперативами. Власть обязала их раскрывать информацию о документах и работе (ст.123.
1 ЖК РФ) и установила контроль со стороны уполномоченных органов (ст.123.2 ЖК РФ).
Кроме того, закон № 236-ФЗ запретил кооперативам, не подпадающим под закон № 161-ФЗ, одновременно возводить более одного дома, имеющего больше трёх этажей.[5]
Для борьбы с двойными продажами и серыми схемами государство ввело в 2015 году административную ответственность за неисполнение ЖСК обязанности по ведению реестра пайщиков (ст.14.28.1 КоАП РФ). Штраф за нарушение для должностных лиц составляет от 5 до 15 тысяч рублей. Сам кооператив наказывается штрафом на сумму от 20 до 100 тысяч рублей.
Дополнительно в 2016 году власти обязали жилищно-строительные кооперативы фиксировать в ЕИСЖС сведения, аналогичные тем, что вносят в систему застройщики, занимающиеся долевым строительством (ст.23.3 закона № 214 — ФЗ). Эта новелла повысила прозрачность ЖСК.
Они открывают личный кабинет на ЕИСЖС, через который взаимодействуют с государственными органами: получают документы, предписания и направляют отчетность.
В 2018 году законодатель внёс в закон о несостоятельности № 127-ФЗ статью 201.15-4 о банкротстве жилищно-строительных кооперативов.
Эта норма ввела солидарную субсидиарную ответственность руководства, членов правления и контрольно-ревизионного органа ЖСК.
Если в ходе банкротства выяснится, что у кооператива не хватает средств для погашения задолженности пайщикам, то суд обяжет руководство ЖСК погасить долги за счет личного имущества и доходов.
Суды стали признавать договоры о внесении паевого взноса договорами долевого участия
Еще недавно недобросовестные строители обходили закон 214-ФЗ и не оформляли ДДУ. С помощью третьих лиц девелоперы создавали ЖСК. Последние аккумулировали паи, а затем заключали со строителями инвестиционные контракты.
Учитывая данный факт, президиум ВС РФ утвердил 19.07.2017 г. Обзор судебной практики по делам, связанным с участием в долевом строительстве. В п. 1 обзора ВС РФ указал: «Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям закона № 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона».
ФЗ-236 новые правила для жилищных кооперативов
Закон был принят в 2015 году, но как обычно бывает, застройщикам дали время раскачаться и подготовиться к нововведениям.
Кроме этого, при внимательном ознакомлении с данным законом, не устаешь удивляться тому, как наши парламентарии успевают в одном законе прописать строжайшие предписания и ограничения для застройщика, и тут же, в этом же законе, указываются методы обхода данного закона. Но, обо всём по-порядку.
Новые обязанности ЖСК по ФЗ-236
Согласно п.3 ст.4, п.9 ст.9 закона 236-ФЗ с 01 июля 2016 года руководство ЖСК обязано предоставлять в общую информацию базу следующую информацию:
- устав кооператива;
- количество членов жск;
- документ, подтверждающий право на пользование земельным участком;
- разрешение на строительство многоквартирного дома, подписанное в местной администрации;
Руководство ЖСК обязано вести реестр членов ЖСК, а также, предоставить краткое описание дома, с обязательным раскрытием следующих данных:
- количество квартир и других жилых помещений с их техническими характеристиками;
- географическая привязка дома с конкретным адресом или указанием кадастрового номера участка;
- предполагаемый срок ввода дома в эксплуатацию;
В случае внесения изменений в проектную декларацию, свежая информация должна быть сразу же опубликована
Кроме этого, руководство кооператива обязано предоставлять по требованию членов кооператива любую документацию, в числе которой:
- Проектная документация,
- Правоустанавливающая документация на землю,
- Протоколы собраний правления жск и общих собраний,
- Заключения ревизионной комиссии и т.д.
Данная информация может предоставляться как лично, в кабинете, так и дистанционно, с помощью всё той же информационной базы, о которой говорилось выше.
Это далеко не всё, что приготовили законотворцы в рамках закона 236 ФЗ. Самое интересное касается ограничений по объему строительства жск.
Ограничения по объемам строительства для ЖСК
- дом должен быть не более 3х этажей;
- одновременно нельзя строить более одного дома.
И дальше самое интересное! Ну не могли парламентарии не оставить лазейки для коррупционных схем. Законом предусмотрены исключения из общего правила, ограничивающего объем строительства.
В соответствии с ФЗ-161 «О содействии жилищному строительству» от 24.07.2008, жилищный кооператив сможет строить высотные многоквартирные дома, но не для всех, а только для льготных категорий граждан. К таковым относят работников государственных учреждений, научных сотрудников, военных, многодетных родителей.
Полный список категорий граждан, попадающих под действие льгот при строительстве методом жск указан в п.п. 4, 5, ст.16.5 ФЗ-161 и Правительства РФ от 9 февраля 2012 г. № 108.
Хотя данным законом достаточно строго регламентируются правила вступления в ЖСК, чётко прописаны те категории граждан, которые имеют право на вступление в жск с целью строительства многоквартирного дома, но нет сомнений и в том, что найдутся умные головы, которые смогут найти лазейки для строительства многоэтажек посредством жск.
Договор паенакопления переустуак если площадь уменьшилась
Пайщик ЖСК — это член жилищного кооператива, владеющий паем и своевременно вносящий паевые взносы. Пайщиками могут быть как физические, так и юридические лица.
Чтобы стать пайщиком достаточно подать заявление установленного формата в правление жилищного кооператива. На рассмотрение заявления членами жилищного кооператива и принятие решения отводится не меньше месяца.
https://www.youtube.com/watch{q}v=ytaboutru
Кандидатура соискателя пая в жилищном кооперативе в обязательном порядке рассматривается на общем собрании.
Образец заявления о вступлении в ЖСК
Пайщиком гражданин, изъявивший желание вступить в кооператив, становится после одобрения его заявки и внесения им вступительного взноса в общий фонд кооператива.
При подаче заявления на вступление в ЖСК, либо ЖК необходимо получить расписку о получении такового управлением жилищного кооператива.
Наличие расписки дает гарантию того, что сделка по вступлению в кооператив будет считаться законной и юридически существующей. В противном случае, даже при внесении пайщиком всех взносов и выплат, наличие у него права на пай, при отсутствии заявления на его получение, может быть оспорено. Суд считает такую сделку ничтожной, возврата денежных средств в этом случае ожидать не приходится.
Паевый взнос в ЖСК — это что{q}
Паевый взнос жилищного кооператива, или пай – денежная сумма, вносимая в общий фонд кооператива пайщиком. Дает право на использование доли в общем имуществе членов кооператива и последующее становление собственником жилья.
Подав заявку на вступление в жилищный кооператив и уплатив вступительный взнос, гражданин вправе рассчитывать на предоставление ему в личное пользование жило площади, соответствующей величине внесенных денежных средств.
Функции, выполняемые паевыми взносами в жилищном кооперативе, могут быть следующими:
- денежные взносы идут на оплату услуг дворников, уборщиц, сантехника, электрика и другого обслуживающего дом персонала;
- из общих денежных взносов выделяется сумма, предназначенная на оплату ремонта подъезда, крыши и дома в целом, благоустройство придомовой территории;
- председатель жилищного кооператива при общем согласии большей части его учредителей может использовать паевой капитал для вложения в бизнес, дивиденды от которого будут распределяться между всеми пайщиками.
Паевые взносы могут быть единовременными, либо постоянными. Порядок их внесения определяется уставом жилищного кооператива. Как правило, для приобретения статуса собственника жилья в многоквартирном доме требуется внести несколько паевых взносов.
Но данное обстоятельство не означает, что до полной выплаты всех средств, гражданин должен оставаться на улице, он может проживать в отведенном ему помещении и вносить паевые взносы в сроки, установленные заключенным между ним и ЖСК договором.
После выплаты всего паевого взноса гражданин становится собственником жилья, оставаясь при этом членом жилищного кооператива. Правление кооператива вправе обязать пайщиков вносить дополнительные паевые взносы.
Договор
Договор пая в ЖСК, или договор участия в долевом строительстве представляет собой юридический документ, после подписания которого гражданин приобретает право на часть жилой площади в строящемся доме.
Прежде чем подписывать договор необходимо внимательно изучить все аспекты существования ЖСК, а именно:
- является ли жилищный кооператив одновременно инвестором и застройщиком жилья;
- кто осуществляет застройку;
- в какой срок планируется сдача жилья;
- каковы условия внесения паевых взносов.
Если инвестор и застройщик жилья – разные юридические лица, имеет смысл изучить договор, заключенный между ними. Особое внимание следует уделить наличию в нем пункта о возможном расторжении в случае невыполнения инвестором взятых на себя обязательств.
- Наличие данного пункта означает, что при невыполнении учредителями ТСЖ договора, заключенного с застройщиком, последний вправе свернуть работы и отказать от дальнейшего сотрудничества, что может повлечь за собой заморозку строительства и распад ТСЖ с удержанием внесенных паевых взносов.
- К подобным договорам следует относиться с крайней осторожностью и без необходимости не заключать с кооперативом договор о паевом участии в строительстве.
- Также перед заключением договора стоит проверить документы самого кооператива, обратив внимание на:
- наличие свидетельства о праве собственности на землю;
- наличие понятных и приемлемых условий Устава ЖСК;
- наличие документа о включении ЖСК в специальный реестр жилищно-строительных кооперативов;
- наличие проектно декларации;
- истечение срока действия разрешения на произведение застройки.
Предлагаем ознакомиться: Как происходит развод если есть ребенок
Если же договор пая в ТСЖ все же будет заключен, необходимо позаботиться о том, чтобы в него в обязательном порядке были внесены следующие сведения:
- имелось четкое указание на то, когда, в какой срок и в каком размере будут выплачиваться паевые взносы;
- было указанно, на какую конкретно жилую площадь сможет рассчитывать пайщик при завершении строительства;
- договор должен содержать сведения о том, кому принадлежит участок, выделенный под строительство, какова его точная площадь, количество этажей и квартир в доме, фактический адрес местоположения нового дома;
- была указанна стоимость выхода из ЖСК;
- имелось указание на то, в каком состоянии член ЖСК будет принимать готовую квартиру, будет ли это серый вариант, или же в квартире должен быть произведен ремонт.
Последний пункт представляет особую значимость, поскольку позволяет избежать мошенничества со стороны инвестора, желающего сэкономить на отделке готового жилья и сдающего дом без внутренней отделки, денежные средства, на произведение которой, были изъяты в форме паевых взносов.
Договор пая ЖСК
Переуступка
Желая построить жилой многоквартирный дом, но не имея средств для начала строительства, инвестор может организовать ЖСК, члены которого будут спонсировать постройку при помощи определенного количества взносов. Предполагается, что после завершения строительства и выплаты членом ЖСК всех паевых взносов, он получает право собственности на квартиру.
Но нередки случаи, когда пайщик не имеет возможности вступить в права собственности на жилье, что влечет за собой исключение из ЖСК и потерю части, либо всех уже внесенных денег. Чтобы этого избежать пайщик имеет право продать – переступить пай в ЖСК.
Переступка пая предполагает заключение договора купли-продажи, основным условием которого является наличие свободной квартиры, с полностью выплаченными паевыми взносами.
Предлагаем ознакомиться: Счет договор и счет оферта разница
Справка ЖСК о выплаченном пае: образец
После внесения предусмотренных договором паевых взносов, член жилищного кооператива становится собственником жилья, о чем уже говорилось выше. Тем не менее, при наличии определенных обстоятельств, право собственности можно оспорить.
Чтобы этого не произошло, пайщик обязан истребовать у председателя ЖСК справку о выплате пая, являющуюся единственным правоустанавливающим документом на квартиру, находящуюся в собственности ЖСК.
Заключение
ЖК – организация собственников жилья на паевых началах. Пай в ЖК дает право на получение в собственность квартиры в строящемся, либо сданном в эксплуатацию доме. Для вступления в ЖСК следует подать заявление и внести паевый взнос. Членами кооператива могут быть исключительно владельцы жилья в многоквартирном доме. Пай в ЖСК может быть переступлен.
Держателями пая могут быть юридические и физические лица. Чтобы получить право собственности необходимо выплатить все положенные взносы и быть членом ЖСК.
https://www.youtube.com/watch{q}v=ytdevru
Получение квартиры путем вступления в жилищный кооператив является долговременным и не всегда выгодным процессом. Чтобы избежать мошенничества необходимо внимательно изучать все сопутствующие документы и при необходимости пользоваться услугами опытных юристов.
Реорганизация жилищного кооператива: пошаговая инструкция ликвидации из ЖСК и к чему приведет добровольное прекращение членства?
- Для покупки квадратных метров в многоквартирном доме граждане могут входить в ЖСК и при желании свободно из него выходить.
- Все условия чтобы не стать банкротом при ликвидации из ЖСК, подробно прописаны Уставом организации.
- Согласно пункта 130 ЖК РФ, из строительного кооператива возможно выйти по таким причинам:
Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию: +7 (499) 504-88-91 Москва
Пошаговая инструкция ликвидации ЖСК
Добровольный уход участника кооператива
Правление кооператива обязано рассмотреть заявку, а общее собрание вынести решение по ней, не более чем за 30 дней после ее подачи членом ЖСК.
Исключение участника из-за:
- неисполнения обязательств, утвержденных Уставом кооператива, ЖК РФ;
- отказа исправлять совершенные нарушений по отношению к ЖСК даже после получения извещения от правления в письменном виде;
- несвоевременной уплаты паевых взносов согласно порядку, указанному в Уставе (частичный объем взноса более 3 раз за год, а также в размере свыше 5% от нужной суммы каждый месяц либо единоразовая просрочка оплаты больше, чем за 2 месяца подряд);
- невыполнения обязательств свыше 3 раз, являющегося препятствием для нормальной деятельности кооператива, согласно законодательства РФ и Устава организации;
- нанесения имущественного ущерба ЖСК, разглашения сведений, портящих его репутацию (доказанных судебными органами);
- неуплаты первичного взноса;
- нарушений по статье 16.5 ч.7 Федерального закона РФ «О содействии развитию жилищного строительства» (нарушение условий продажи пая участником ЖСК иному лицу);
- параллельного зачисления в членство иного ЖСК.
Отчисление из участников ЖСК происходит после вынесения заключительного решения общим собранием.
Ликвидация юридического лица
Варианты расчета с ним:
- оплата напрямую этому лицу;
- расчет с участниками, у которых есть права на имущество юридического лица (передается то, что осталось после возмещения долгов кредиторам), согласно статьи 63 п.7 ГК РФ.
Информация о выходе из ЖСК вносится в ЕГРЮЛ и с того же дня членство всех участников автоматически завершается.
Смерть участника
Первоочередное право на зачисление в членство кооператива при таком раскладе имеют:
- наследники, проживающие вместе с умершим, если его жена (муж) не согласились вступать в ЖСК или не имеют такого права;
- муж (жена), если имеется право на долю пая;
- наследники, не проживающие вместе с умершим, при том, что люди, указанные в Уставе отказались от права стать участниками кооператива;
- родственник (не наследник), живший вместе с умершим, и согласившийся уплатить пай полностью, если муж (жена) наследодателя не захотели присоединиться к членам кооператива либо не имеют права на это.
ВАЖНО. В Уставе кооператива четко указано как будут возвращаться материальные средства (имущество или деньги) гражданину.
Прекращение членства в жилищном кооперативе
Ликвидация из ЖСК возможена при следующих обстоятельствах.
- Прекращении действия договора участия в долевом строительстве
- Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства.
- По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
- при существенном нарушении договора другой стороной;
- в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
- Утратил силу.
- Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
- Договоре переуступки прав
- Договоре купли-продажи, дарственной или других причинах для прекращения права собственности
- Выход из ЖСК после выплаты пая
Этот документ, согласно которого производятся взаиморасчеты контрагентов, содержит пункты о размере штрафов, выплате долгов в ЖСК, правах и обязанностях участников. Лицо, инициировавшее разрыв договорных отношений получает назад свой уплаченный пай, за минусом неустойки. При разногласиях неустойка исчисляется по судебному порядку.
Все действия, в данном случае, регулируются статьей 450 ГК РФ.
Статья 450. Основания изменения и расторжения договора
Застройщик должен быть уведомлен о реорганизации из жилищного кооператива, но не имеет права препятствовать ему. Штрафы и неустойки при таком виде договора не применяются.
После ввода в эксплуатацию многоквартирного дома, все его квартиры становятся долевой собственностью его членов. Они управляют имуществом и регулируют отношения между жильцами.
Все нововведения обсуждаются на общем собрании.
Согласно статьи 110 ЖК РФ, жилищный кооператив – субъект права собственности, а значит решения о распоряжении квартирой по данным документам должны приниматься на общем собрании. Оно контролирует законность действий по отношению к имущественным, жилищным и гражданским правам. При нарушениях инициатор может обратиться в суд.
По закону, гражданин может передавать квартиру юридическому лицу, которое должно вернуть ему уплаченный долг (при возврате жилой площади). При других вариантах – жилье продается по договору (запрещается, если Устав содержит положение о передаче помещений членам ЖСК).
Квартиры распределяются по решению общего собрания, согласно статьи 124 ЖК РФ.
Статья 124 ЖК РФ на участника ЖСК полностью уплатившего пай, не распространяется, так как он уже является собственником жилья и имеет право спокойно покинуть кооператив. При этом действует статья 30 Конституции РФ «никто не может быть принужден вступить в какое-либо объединение или пребывать в нем».
Статья 124. Предоставление жилого помещения в домах жилищного кооператива
- Гражданину или юридическому лицу, принятым в члены жилищного кооператива, на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса.
- Решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) являются основанием вселения в жилые помещения в домах жилищного кооператива.
- Основанием владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения жилым помещением является членство в жилищном кооперативе.
Выход из участия повлечет
- потерю права участия в руководстве МКД;
- утрату права голоса на общем собрании и соответственно влияния на принятие решений;
При уходе из кооператива гражданину должен быть выплачен пай, согласно бухгалтерской отчетности за нынешний год, в срок, установленный Уставом кооператива (от 1,5 до 2 лет).
ВАЖНО. Отношения с ЖСК не регулируются законом «О защите прав потребителя».
Как правильно писать заявление о выходе?
Для выхода из ЖК инициатор всегда пишет заявление (статья 113 ЖК РФ).
Оно составляется в произвольной форме, однако существует правильный порядок его заполнения:
- правый верхний угол – наименование жилищного кооператива, адрес, ФИО председателя и заявителя;
- далее слово «заявление», причина ухода и запрос на возврат паевых взносов;
- дата написания, подпись.
Скачать заявление о выходе из ЖСК: образец.
Секретарь правления регистрирует его и на собрании в ближайшее время оно будет рассмотрено.
Членство в кооперативе может быть прекращено по разнообразным поводам. Именно из-за этого Уставом не прописываются конкретные причины отказа для приема заявления на выход из ЖСК.
Справка ЖСК: что это такое, зачем нужна, где и как ее получить, а также образец документа о выплате пая на квартиру в жилищно-строительном кооперативе
Простое подписание договора переуступки пая в ЖСК недействителен без одобрения общего собрания пайщиков и становится просто филькиной грамотой. Такой договор не основание для исключения или приёма кого-либо в ЖСК. Договор цессии в ЖСК не проходит регистрацию в Росреестре и поэтому это просто бумага, значит, есть опасность, что он может быть заключён несколько раз подряд.
Пока дом строится, вы выплачиваете пай, значит, стоимость жилья увеличивается и становится намного больше, чем говорилось изначально. При этом стройка может тянуться сколь угодно долго, а стоимость квартиры все растёт и растёт. Причин для затягивания стройки может быть сколько угодно, например, смена застройщика.
Возобновление строительства требует тогда обращения пайщиков напрямую к властям.
Переуступка пая в жск
- ФИО пайщика, паспортные данные.
- Дата приема в кооператив.
- Реквизиты протокола Общего собрания о приеме в ЖСК.
- Дата выплаты всей суммы пая.
- Размер пая.
- Конкретное описание объекта недвижимости (адрес, номер квартиры, общая площадь, жилая площадь).
В документе указывается для какой организации он выдан.
Справка подписывается председателем и главным бухгалтером кооператива с расшифровками их подписей.
Риски приобретения пая в жск
В такой ситуации необходимо разрешение застройщика. Его можно оформить или отдельным документом, или включить в договор переуступки. При обращении к строительной компании за разрешением на переуступку часто встречаются ситуации, когда компания требует плату за выдачу письменного согласия на передачу доли.
Пай жск что это
Выгода застройщика, действующего по данной схеме, связана с тем, что члены ЖСК менее защищены, чем участники, которые приобретают недвижимость путем заключения договора долевого участия в строительстве.
При заключении договора долевого участия покупатель получает документ, в котором четко прописаны его права и обязанности, и в случае возникновения проблем может отстоять свои права через суд.
Юридическая особенность работы кооперативов заключается в том, что все его члены несут солидарную ответственность за его деятельность, при этом полномочия по принятию решений принадлежат правлению кооператива, которое в подавляющем большинстве случаев формируется застройщиком. И если правление решит взимать дополнительные платежи или изменит срок сдачи объекта, то пайщику останется лишь согласиться с этим.
Что такое жск (фз-215) выбираем новостройку грамотно
Для уменьшения риска в текст документа нужно включить пункт о его расторжении при отказе в приеме в ЖСК.Важно! Пай не передается по договору. Паевой взнос возвращается выходящему из ЖСК, вновь принимаемый вносит его заново. Переуступку пая необходимо делать, только договорившись с правлением. Иначе подписание договора переуступки в ЖСК – бесполезный документ.
Договор переуступки пая в ЖСК встречается редко, так как необходимо решение Общего собрания для приема в кооператив. Образец договора уступки пая в ЖСК можно найти перейдя по ссылке.
Договор купли продажи доли После подписания членом кооператива и застройщиком акта о приеме в эксплуатацию жилья заключать договор о переуступке нельзя. Строительная фирма свои обязательства выполнила. В этом случае заключается договор купли продажи доли, который также не дает автоматического права на вступления в кооператив.
Переуступить пай в жск: подводные камни и способы не потонуть
Кандидатура соискателя пая в жилищном кооперативе в обязательном порядке рассматривается на общем собрании. Образец заявления о вступлении в ЖСК Пайщиком гражданин, изъявивший желание вступить в кооператив, становится после одобрения его заявки и внесения им вступительного взноса в общий фонд кооператива.
При подаче заявления на вступление в ЖСК, либо ЖК необходимо получить расписку о получении такового управлением жилищного кооператива. Наличие расписки дает гарантию того, что сделка по вступлению в кооператив будет считаться законной и юридически существующей.
В противном случае, даже при внесении пайщиком всех взносов и выплат, наличие у него права на пай, при отсутствии заявления на его получение, может быть оспорено. Суд считает такую сделку ничтожной, возврата денежных средств в этом случае ожидать не приходится.
Жск как схема покупки квартиры
- Что это такое?
- Кто такой пайщик?
- Паевый взнос в ЖСК — это что?
- Договор
- Переуступка
- Справка ЖСК о выплаченном пае: образец
- Заключение
Что это такое? Членами жилищного кооператива могут быть граждане РФ, достигшие 16-летнего возраста, а также юридические лица, являющиеся как собственниками всего жилья в доме, так и отдельных жилых помещений.
Что такое пай в жск
Договор приобретения пая в жилищно-строительном кооперативе (договор паенакопления) является составной частью одной из самых рискованных на сегодняшний день схем приобретения жилья. В статье анализируются риски такой сделки, в т.ч. для предпринимателей и организаций, приобретающих недвижимое имущество.
Привлечение денежных средств посредством создания жилищно-строительного кооператива (ЖСК), представляет из себя схему, с помощью которой застройщики пытаются обойти положения Федерального закона от 30.12.
2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», положения которого максимально защищают интересы дольщиков. В соответствии с ч.ч. 1, 3, 4 ст.
Главная Статьи Часто задаваемые вопросы Пай ЖСК что это Известно, что одной из форм договора покупки строящегося жилья является договор паевого взноса, заключаемый с ЖСК. Пай при этом является той долей в праве собственности имущество, которую получит пайщик.
В случае многогквартирного дома такой долей будет, собственно, квартира в этом доме, и пай будет равняться стоимости этой квартиры. Однако, договор паевого взноса кардинально отличается от договора ДДУ. Например, договор паевого взноса не подлежит государственной регистрации. А это значит, что от т.н.
«двойных продаж» он вас не защитит. Да и деятельность ЖСК регулируется, в первую очередь, его уставом, в котором могут содержаться не самые выгодные условия для участников кооператива. В общем, договор паевого взноса довольно рискованная штука.
Тем не менее, при наличии определенных обстоятельств, право собственности можно оспорить. Чтобы этого не произошло, пайщик обязан истребовать у председателя ЖСК справку о выплате пая, являющуюся единственным правоустанавливающим документом на квартиру, находящуюся в собственности ЖСК.
Скачать форму справки о выплате пая в ЖСК Справка о выплате пая ЖСК — это документ, который должен содержать следующие сведения:
- личные инициалы члена кооператива;
- время становления членом кооператива;
- номер протокола собрания кооператива, согласно которому было принято решение о принятии в его члены;
- дату окончательной выплаты пая;
- размер пая;
- фактический адрес квартиры;
- номер квартиры;
- площадь жилья.
Образец справки о выплате пая в ЖСК можно получить в правлении.
Пай в жск что это такое
Порядок заключения договора переуступки:
- Цессионарий должен принять от цедента первоначальный пакет документов: предварительный и основной договоры, дополнительные соглашения, платежные документы. Составляется акт о передаче всех документов с подписью покупателя и продавца.
Нужно узнать у застройщика, есть ли у цедента долги, пени.
Приобретение квартиры путем вступления в жилищно-строительный кооператив
25.11.2015
В настоящее время все больше застройщиков (строительных организаций) выбирают схему возведения и реализации новостроек через жилищно-строительные кооперативы (ЖСК), а не по договорам долевого участия.
Однако потребителей — участников строительства, рискнувших вступить в жилищно-строительный кооператив могут ожидать различные проблемы.
Поэтому, принимая решение о членстве в ЖСК необходимо помнить о возможных рисках.
Как правило, с помощью схемы ЖСК застройщики пытаются обойти положения Федерального закона от 30 декабря 2004 г.
№ 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон об участии в долевом строительстве), которые предусматривают достаточно жесткие гарантии прав потребителей — участников строительства.
Чаще всего это происходит по причине невозможности заключения договоров об участии в долевом строительстве жилья в результате отсутствия необходимых для строительства документов (разрешения на строительство, зарегистрированного договора аренды земельного участка, экспертизы проекта строительства и др.).
Как показывает практика, ЖСК создается для строительства конкретного дома и является своего рода отделом продаж для застройщика. С потенциальным покупателем квартиры заключается договор о членстве в ЖСК, в соответствии с которым пайщик (потребитель – член кооператива) обязуется обеспечить инвестирование ЖСК в строительство жилого дома и автоматически соглашается с условиями его Устава.
Риски потребителя при использовании данной схемы состоят в том, что регулируются данные правоотношения не законодательством, а Уставом конкретного кооператива и разобраться неподготовленному человеку, как правило бывает очень сложно.
Члены ЖСК менее защищены, чем участники строительства, приобретающие жилье путем заключения договоров долевого участия, в соответствии с нормами Закона об участии в долевом строительстве, а также Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 г. № 2300-I «О защите прав потребителей».
Часто члены ЖСК не вправе претендовать на возмещение убытков, взыскание неустойки за нарушение срока передачи квартиры, т. к.
не полномочны требовать указания в договоре конкретного срока окончания строительства, а также окончательной стоимости приобретаемой квартиры (ЖСК вправе в одностороннем порядке изменить ее или правление ЖСК решит взимать дополнительные платежи, что законом допускается).
Кроме того, у членов ЖСК возникают проблемы при оформлении права собственности на квартиру, которое возникает не с момента его регистрации, а только при завершении выплаты последнего паевого взноса.
Право на пай члена жилищного кооператива
Энциклопедия МИП » Жилищное право » ТСЖ и ЖСК » Право на пай члена жилищного кооператива
Члены кооператива собственными средствами принимают участие в строительстве дома на выбранном земельном участке, для дальнейшего получения квартиры в собственность.
Закон наделяет граждан, а в некоторых случаях юридических лиц правом объединяться в кооперативы. Участники таких организаций совместными усилиями участвуют в жилищных вопросах, реализуя свое конституционное право на жилище.
Члены кооператива собственными средствами принимают участие в строительстве дома на выбранном земельном участке, для дальнейшего получения квартиры в собственность, если это строительно-жилищный кооператив (ЖСК).
ЖСК заключает договор со строительной компанией, построенное жилье передается в собственность пайщикам.
Если говорить о жилищном кооперативе (ЖК), то организация имеет в целях реконструкцию и приобретение уже имеющегося жилья. Каковы размеры взносов участников ЖСК и ЖК? какие права и обязанности получают указанные лица в связи с признанием их пайщиками и внесением средств? Рассмотрим эти вопросы подробно.
Что такое паевой взнос
Пай – это участие члена ЖСК или ЖК, посредством внесения своих денежных средств в имущественный фонд кооператива. Паи могут быть не только денежными, но и земельными.
Пайщик заключает с кооперативом договор, которым определены сроки выплат пая. Также договором предусмотрены конкретные суммы выплат.
В договоре определена и последовательность платежей с учетом всех возможных изменений, права и обязанности сторон.
Паевые взносы призваны компенсировать те траты, которые кооператив несет в процессе осуществления деятельности определенной его уставом. Общее собрание пайщиков определяет и фиксирует в протоколе, как и на что расходуются средства, с учетом возможных издержек и убытков, избирает контролирующие расходы органы.
Участник кооператива приобретает квартиру в собственность только после выплаты паевого взноса, до этого момента помещения находятся в собственности у ЖСК или ЖК.
Сумма денежных средств, которые член кооператива должен внести в качестве паевого взноса, определяется уставом кооператива в соответствии с действующим законодательством. Размер взноса определяется с учетом среднерыночной стоимости квартиры, идентичной той квартире, которую член кооператива планирует приобрести в собственность.
В процессе приема гражданина в члены кооператива ему объявляется приблизительная стоимость жилья, эта стоимость будет указана в документе о принятии лица в члены ЖСК или ЖК.
После того, как квартира приобретена для передачи в собственность члену кооператива, сумма паевого взноса может быть пересмотрена с учетом фактически потраченных на строительство или приобретение квартиры средств, изменения стоимости земельного участка.
Возврат паевого взноса
Лицо может выбыть из кооператива по двум основаниям:
- исключение за неисполнение обязательств члена кооператива;
- добровольный выход из кооператива.
В первом случае закон предусматривает возврат пая бывшему участнику кооператива, не выплатившему до конца свой паевой взнос, если такая невыплата подтверждена документами.
Порядок выплаты суммы, ее условия и сроки определены главным документом ЖСК или ЖК — уставом и договором с пайщиком, однако, срок выплаты не должен превышать двух календарных месяцев с момента принятия кооперативом решения о признании члена кооператива выбывшим.
Порядок действий бывшего члена ЖСК или ЖК, обязательства кооператива в случае добровольного выхода гражданина из организации законом четко не определяются, предполагается, что суммы будут возвращены лицу в соответствии с признанным кооперативом и отраженном в Уставе порядком и с учетом условий договора и иных нормативных документов.
Понятие «пайщик»
Пайщиком признают члена жилищного кооператива, внесшего паевой взнос в соответствии с порядком и условиями внесения взноса, определенными уставом кооператива. Информация о членах кооператива — пайщиках, вносится в специальный документ — реестр пайщиков, который постоянно обновляется с учетом вновь вступивших в кооператив и выбывших из него лиц.
Список пайщиков закрепляет установочные данные лиц, их номер учета в реестре, и другие учетные сведения, которые участники кооператива пожелали оставить о себе в документах, прилагаемых к заявлению о приеме в члены кооператива.
Важные вопросы пайщиками решаются на общих собраниях, которые ведутся под протокол. Протокол определяет повестку дня, также протокол фиксирует количество участников собрания и принятые решения.
Пай может принадлежать как одному лицу, так и нескольким лицам, как физическим, так и юридическим.
Право на имущественный пай может принадлежать и лицу, не являющемуся членом кооператива, например, право на пай имеет супруг члена кооператива, если платежи совершались в течение действия официального брака.
Права и обязанности пайщиков и их семей
Лица – участники кооператива, имеют как признанные законом права, так и обязанности по договору.
К основному праву пайщика можно отнести предоставление ему квартиры в доме, принадлежащем кооперативу, в котором лицо состоит в качестве участника.
Член кооператива имеет правомочие на пай, также пайщик наделен правом на проживание в жилом помещении и пользование им вместе с семьей, без права собственности.
Пайщик наделен правом голоса на общем собрании кооператива и внесении своего мнения в протокол общего собрания. После исполнения всех обязательств пайщик получает жилье в собственность.
К обязанностям можно отнести расходы пайщика, которые он должен нести в указанных уставом и договором случаях.
Например, уставом может быть определен срок, в течение которого пайщик осуществляет дополнительный взнос за убытки кооператива, таким образом, расходы пайщика признаются компенсацией части расходов кооператива.
Что такое жилищно-строительный кооператив (ЖСК)? Управление, права и обязанности его членов, порядок вступления, образец заявления о выходе
Стандартная процедура приобретения недвижимости в строящемся доме предполагает заключение договора долевого участия или вступления в члены ЖСК. ЖСК, или жилищно-строительные кооперативы обладают своими особенностями, а также свойственными им преимуществами и недостатками.
Что такое ЖСК и какими правовыми нормами они регулируются
Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) представляет собой форму объединения юридических или физических лиц, основной целью которых является строительство жилья и управление им. По сути, ЖСК является некоммерческой организацией, целью которой не может являться извлечение прибыли, а только строительство дома.
Кратко схему работы ЖСК можно представить следующим образом: лица учреждают кооператив, принимают в его состав членов ЖСК, собирают с них паевые взносы, а на вырученные деньги строят дом. После ввода дома в эксплуатацию у всех участников кооператива, которые выплатили взносы в полном объеме, возникает право собственности.
Деятельность жилищно-строительных коллективов регулируется сразу несколькими нормативно-правовыми актами. Это Гражданский кодекс, Жилищный кодекс и ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве…». В частности, в ст. 116 Гражданского кодекса, ст.
110 Жилищного кодекса приведены определения понятия ЖСК и нормы регистрации кооперативов.
ФЗ-214 определяет ЖСК как единственную альтернативу для долевого строительства, когда будущие собственники квартир передают деньги на строящееся жилье застройщикам.
Основным регулятором ЖСК является ФЗ-215 «Закон о жилищно-строительных кооперативах». Он содержит порядок их организации, права и обязанности членов кооператива (пайщиков).
Ключевая отличительная черта ЖСК состоит в том, что пайщики самостоятельно принимают решения по направлениям расходов внесенных в общий фонд взносов.
После того как строительство завершено, ЖСК преобразуется в товарищество собственников жилья (ТСЖ), управляющих многоквартирным домом.
ЖСК могут функционировать в двух разновидностях.
Стандартные кооперативы занимаются строительством дома, жилищно-накопительные кооперативы лишь принимают деньги от вкладчиков, но сами не являются застройщиками, а приобретают готовую недвижимость.
Управление ЖСК
Жилищно-строительные кооперативы формируются в следующем порядке:
- Создается инициативная группа.
- Она готовит устав кооператива и план его развития.
- Проводится собрание среди членов инициативной группы и принимается решение о создании ЖСК и его протоколировании.
- ЖСК регистрируется в статусе юридического лица через ФНС по местонахождению кооператива. Для этого формируется комплект документов: госпошлина, протокол собрания, устав и прочие документы.
В состав ЖСК входят как рядовые члены, так и правление кооперативом, которые делят между собой ответственность.
Управление ЖСК производится строго на основании утвержденного устава. Этот документ имеет важное значение для работы кооператива, и требования к нему регламентированы положениями ст. 116 ГК и ст. 112 ЖК.