Сдача квартиры по договору в аренду: как правильно это оформить, преимущества и недостатки официальной сделки

Одна из стабильно развивающихся областей в сфере недвижимости – это рынок аренды жилья.
Значительная часть этого рынка – «серая», что сопряжено со значительными рисками для всех участников.
В последние годы арендодатели предпочитают выбираться из «юридического подполья» и сдавать жилье в соответствии с законодательством.
В этой статье мы подробно разберем, как официально сдать квартиру в аренду, составить грамотный договор и заплатить налоги.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам бесплатной консультации:

Основным документом, регулирующим взаимоотношения собственника и нанимателя квартиры, является Гражданский кодекс РФ.
А именно часть 2, глава 34 и 35 («Аренда» и «Наём жилого помещения»).
Юристы говорят, что в их практике встречаются также случаи, регулируемые главой 36 второй части ГК РФ («Безвозмездное пользование»), но такие случаи редки.
При уплате налогов необходимо опираться на Налоговый кодекс РФ, главу 23 («Налог на доходы физических лиц»), статьи 207-233.

Почему квартиру стоит сдавать официально?

Основной плюс официальной сдачи квартиры – это снижение финансовых рисков для обеих сторон договора.

Преимущества официальной сдачи для арендодателя:

уверенность в том, что жилец будет соблюдать прописанные в договоре условия;
не нужно «бегать» от уплаты налогов;
возможность подать в суд на жильца при нарушении им какого-либо из пунктов договора;
при наличии страхового депозита – легкое возмещение материального ущерба, нанесенного жильцом.

Как это сделать правильно и самостоятельно?

Чтобы успешно сдать квартиру, нужно позаботиться о следующем:

подготовить все необходимые документы (паспорт, правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности, официальное согласие от всех лиц, зарегистрированных в квартире);
привести сдаваемую квартиру в надлежащее состояние: доделать ремонт, убраться;
проверить состояние бытовой техники;
осмотреть мебель на предмет важных дефектов;
проверить состояние счетчиков;
составить подробное объявление о сдаче квартиры и разместить его на профильных ресурсах;
назначить время просмотра и собеседования с потенциальными квартиросъемщиками;
проверить документы жильцов;
подписать договор, акт приема-передачи и передать ключи;
регулярно приезжать проверять состояние квартиры в режиме, обозначенном в договоре.

О том, как написать эффектное объявление о продаже квартиры, читайте здесь.

Составление договора

Существует два основных типа договоров, которые подписывают стороны при сдаче квартиры:

договор найма;
договор аренды.

В быту эти термины часто используют как синонимы, но юридически между ними есть одно принципиальное различие.

Договор найма подписывается собственником квартиры и другим физическим лицом, тогда как договор аренды заключается между собственником и юридическим лицом.

Текст договора должен быть тщательно подготовлен. Не нужно разрабатывать его с нуля, достаточно найти несколько типовых вариантов, внимательно прочитать и добавить туда все пункты, которые важны для данного случая.

Важно помнить, что никакие договоренности не должны противоречить закону.

Договор составляется в двух экземплярах, один из которых хранится у арендодателя, а второй – у квартиросъемщика. Каждый экземпляр должен быть подписан обоими участниками договора.

О том, как грамотно составить договор найма между физлицами, читайте в нашей статье.

Обязательные пункты

В договоре непременно должны быть указаны такие пункты:

общие характеристики квартиры;
срок, на который заключается договор;
паспортные данные сторон договора;
данные о правоустанавливающих документах собственника;
контактные данные участников;
сумма и порядок внесения оплаты;
режим проверок и посещений;
количество проживающих в квартире;
штрафные санкции за несоблюдение пунктов договора;
режим оплаты коммунальных услуг;
согласие всех лиц, зарегистрированных в квартире;
условия расторжения договора.

Дополнительно в договоре прописываются:

характеристики залога;
правила проживания в квартире;
возможность и порядок индексации оплаты;
ответственность сторон за текущий и капитальный ремонт.

Образец договора найма квартиры (с актом приема-передачи) между физическими лицами.

Как расторгнуть?

Отдельно в договоре указываются условия его расторжения. Важно помнить, что эти условия не должны противоречить Гражданскому кодексу.

И арендодатель, и квартиросъемщик могут в одностороннем порядке расторгнуть этот договор, но при этом обязательно нужно письменно уведомить другую сторону о своих намерениях.
В случае нарушения пунктов договора, расторгнуть его можно без уведомления и в судебном порядке.
Образец уведомления о расторжении договора найма квартиры.

Регистрация договора

Бытует мнение, что договор найма должен быть засвидетельствован нотариально. Это популярный миф среди арендодателей, но к реальности он отношения не имеет.

Привлекать нотариуса не нужно.

В тех случаях, когда договор найма или аренды заключен на срок от 12 месяцев и более, его необходимо зарегистрировать в Росреестре, уплатив госпошлину.

Подать в Кадастровую палату заявление о госрегистрации найма нужно не позднее, чем через месяц от момента заключения договора. Делает это непосредственно наймодатель.

Акт приема-передачи

В момент заключения договора сторонам нужно подписать еще один важный документ – акт приема-передачи имущества.
Он заключается в подробном описании состояния квартиры на момент вселения жильца.
В Акте непременно указывается количество комплектов ключей, переданных жильцу, санитарное и техническое состояние квартиры.
Если в квартире есть какое-либо имущество, то необходимо составить подробную опись, включенную в акт.
В ней должно быть указано следующее:

полное перечисление всех предметов быта, находящихся в квартире;
описание состояния каждого предмета.

В некоторых случаях к описи прикладывают фотографии, на которых расписываются арендодатель и съемщик.

Акт также подписывается в двух экземплярах и хранится вместе с договором у каждой из сторон.

Варианты оплаты аренды

Оплата аренды может производиться как по безналичному расчету, так и наличными деньгами из рук в руки.
Способ оплаты должен быть зафиксирован в договоре, и может быть изменен только по соглашению сторон (о чем в договор вносится соответствующая пометка).
При передаче наличных арендодатель должен писать расписку о получении денег, а при безналичном расчете желательно сохранять все чеки и квитанции.

Залог

Достаточно популярной практикой считается внесение страхового депозита или залоговой суммы. Обычно эта сумма равна стоимости одного месяца аренды по договору.

Страховой депозит возвращается жильцу при выселении, кроме таких случаев:

если в квартире по вине жильца испорчены какие-либо предметы, включенные в опись;
если жилец съезжает, не уведомив об этом заранее арендодателя, и тем самым нарушает условия договора.

О том, что такое страховой депозит при съеме квартиры и условиях его возврата, читайте тут.

Как правильно платить налоги за аренду квартиры?

При официальной сдаче квартиры в аренду необходимо своевременно платить налоги.

Уплата налогов – обязанность арендодателя, ему необходимо самому внимательно следить за сроками подачи декларации и внесения платежа, налоговое извещение к нему приходить не будет.

Как и когда подать декларацию?

Физическим лицам нужно самостоятельно заполнить декларацию 3-НДФЛ, которую можно найти на официальном сайте Федеральной Налоговой Службы РФ.

Декларация по форме 3-НДФЛ подается в налоговую инспекцию по окончании календарного года и не позже, чем до 30 апреля. Уплатить налог необходимо до 15 июля следующего за отчетным годом.

Размер налога на доходы физических лиц строго зафиксирован в Налоговом кодексе РФ и составляет 13% от полученной суммы.

Оформление статуса ИП

В некоторых случаях арендодатели предпочитают оформить статус индивидуального предпринимателя с указанием вида деятельности «Сдача внаем собственного недвижимого имущества».
Это дает возможность некоторого маневра при уплате налогов.
Бланк налоговой декларации о налоге на сдачу квартиры Вы можете скачать тут.
Арендодатель в статусе ИП может выбрать один из вариантов:

уплата 6% от суммы дохода;
уплата 15% от суммы прибыли (из суммы дохода вычитается сумма расхода);
приобретение налогового патента.

Приобретение налогового патента выгодно в тех случаях, когда арендодатель сдает элитное дорогостоящее жилье.

Важно помнить, что арендодатель в статусе ИП будет обязан вести соответствующую документацию и ежегодно совершать перечисления в пенсионный фонд.

Ответственность за незаконную сдачу жилья

Основная ответственность за незаконную сдачу жилья лежит в области налогового права.
При неуплате арендодателем налога налоговая инспекция вправе взыскать с него штраф, который в обычных обстоятельствах составляет 20% от суммы неуплаченного налога.
Помимо этого арендодатель должен внести саму неуплаченную ранее сумму налога и пени за каждый день просрочки.
Если же речь идет о неуплате налогов в крупном или особо крупном размере, то такая ответственность регулируется уже статьей 198 Уголовного Кодекса РФ («Уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с физического лица»).

Советы и рекомендации

Нужно внимательно продумать текст объявления о сдаче квартиры и обозначить требования к будущим жильцам;
Текст договора должен базироваться на типовом образце, но составлять его нужно, учитывая индивидуальные предпочтения арендодателя;
Все важные моменты должны обговариваться заранее и вноситься в договор. Устные договоренности не дают никаких гарантий;
Все документы будущих жильцов надо тщательно проверить;
При собеседовании с будущими жильцами рекомендуется внимательно их расспросить о целях проживания, планах, профессии и т.д.;
Нужно не лениться регулярно проверять состояние квартиры.

О том, как правильно сдать квартиру, смотрите в видеоролике:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
Это быстро и бесплатно!

Как оформить договор аренды квартиры: на что обратить внимание и как правильно заключить сделку, документы для сдачи

Многие жители нашей страны сегодня снимают жилье, поскольку собственная квартира имеется далеко не у всех. И лучшим вариантом для сдачи квартиры является оформление договора. В этом случае под защитой оказывается и арендатор, и арендодатель. Договор об аренде предполагает целый ряд нюансов, о которых нужно знать прежде, чем приступать к его заключению.

Как оформить и правильно заключить договор?

Существует несколько обязательных требований, которые должны быть соблюдены при оформлении договора. В данном документе указывается следующая информация:

Паспортные данные, как квартиросъемщика, так и хозяина.
Характеристика жилья, которое передается в аренду с обязательным указанием документа на право владения собственностью. Если договор не ссылается на документ о праве собственности, то сделка впоследствии может быть признана недействительной.
Указываются условия, при которых договор может быть расторжен досрочно в одностороннем порядке. Также здесь должен быть прописан порядок возврата средств и штрафные санкции. Указывается сумма предоплаты и залога.
Размер, сроки и способ внесения арендных платежей. Для съемщика квартиры данный пункт является одним из наиболее значимых. Стоимость аренды привязывается к сроку действия договора, в процессе которого арендодатель не имеет права повышать цену. Также здесь могут быть прописаны и те обстоятельства, ввиду которых цена аренды может быть сменена.
Прописывается ответственность сторон.
Уточняются лица, имеющие право на посещение квартиры для контроля.
Также указывается, кто занимается оплатой коммунальных услуг, телефона (если имеется) и электричества. Данный вопрос должен быть обязательно урегулирован в договоре во избежание дальнейших разногласий.
В договоре должны быть оговорены обязательства обеих сторон относительно текущего ремонта. Здесь нужно уточнить, может ли арендатор делать ремонт в помещении без согласия владельца. Речь идет о замене дверей, окон, перекраске стен и т. д.
Количество человек, которые будут проживать в арендованной квартире, также оговаривается заранее и указывается в договоре. Здесь же должен быть пункт и касательно содержания домашних животных.
Состояние квартиры на момент вселения в нее жильца и опись всех вещей позволят избежать в дальнейшем разногласий, возникающих между сторонами, заключившими договор. Лучше всего будет сделать фотографии квартиры до вселения. Этот пункт будет полезен для обеих сторон. Для арендатора это возможность избежать беспочвенных обвинений в том, что он испортил мебель или что-либо украл. Для арендодателя – возможность сохранить свою мебель и предметы интерьера в целости и сохранности.

Договор аренды заполняется в двух экземплярах, после чего его должны подписать обе стороны.

Арендатор обязан внести определенную плату за квартиру только после подписания договора. До этого платить не рекомендуется. Также владелец должен предоставить своему постояльцу расписку о том, что он получил платеж за определенный период. Это необходимо на случай спора, ведь расписка может служить в суде доказательной базой.

Передача денег может производиться двумя способами:

Из рук в руки. Данный способ является наиболее быстрым и простым. Однако он не всегда удобен, поскольку для этого необходимо свободное время обеих сторон.
Использование сервисов безналичного расчета. Этот способ является более современным и удобным для большинства людей. В этом случае арендатор должен в обязательном порядке сохранять все чеки.

Чтобы заключение договора прошло максимально правильно, лучше всего, чтобы при этом присутствовал нотариус. В таком случае обе стороны смогут обезопасить себя от возможных рисков, связанных с нарушениями условий по договору.

к оглавлению ↑

Перечень необходимых документов

Перед непосредственным оформлением договора, арендатор имеет право осмотреть квартиру и запросить у арендодателя следующие документы:

Паспорт, чтобы проверить данные.
Правоустанавливающие бумаги на недвижимость. Это может быть свидетельство о приватизации, праве собственности, праве на наследство и т. д. Следует помнить о том, что право на сдачу в аренду недвижимости имеет только ее непосредственный владелец. Если же выясняется, что квартира принадлежит кому-либо из родственников, то арендатор имеет право потребовать их присутствия при заключении договора.
Для арендатора будет также нелишним поговорить с соседями, чтобы убедиться в том, что квартира действительно сдается ее владельцем.

Далее можно переходить к заключению договора.

Какие документы необходимы для того, чтобы заключить договор об аренде квартиры? Для оформления договора аренды не требуется большое количество документов, как в случае с покупкой квартиры.

Стандартный набор включает в себя следующую документацию:

Договор, который подтверждает право собственности на жилье. Это также может быть договор дарения или купли-продажи.
Выписка из ЖЭКа, которая содержит список всех жильцов, зарегистрированных в квартире.
В случае если владельцев квартиры несколько, то потребуется также нотариально заверенное согласие на аренду недвижимости от всех собственников. Это позволит как арендодателю, так и арендатору в дальнейшем избавиться от целого ряда проблем, которые могут возникнуть при вмешательстве совладельцев недвижимости.
Паспорта арендатора и владельца квартиры.

к оглавлению ↑

На что следует обратить внимание при заключении сделки?

К сожалению, далеко не каждая сделка по аренде квартиры проходит гладко. Поэтому, чтобы не возникло непредвиденных и досадных ситуаций, необходимо обратить внимание на некоторые нюансы. Рассмотрим типичные ошибки, которые могут быть допущены при оформлении подобных документов:

заключая договор аренды, лучше всего сразу же прописывать срок его действия. Если же срок аренды превышает год, то в обязательном порядке необходима регистрация в Федеральной регистрационной службе. В этом случае государственная пошлина должна быть полностью выплачена арендатором, а регистрация договора аренды осуществляется на ее собственника.
при заключении договора необходимо обращать внимание даже на мельчайшие детали сделки. Только в таком случае обе стороны смогут обезопасить себя в дальнейшем. Не следует пренебрегать вышеописанными правилами составления документации;
очень важным является полный контроль процесса со стороны, как арендатора, так и арендодателя. Все нюансы нужно тщательно проверить. Любую предоставленную информацию желательно проверять на достоверность.

Договор аренды жилого помещения – это серьезный документ, который должен быть составлен правильно. Именно наличие грамотно составленного договора может уберечь арендатора от мошенников, а владельца недвижимости от недобросовестных жильцов.

Также подобный документ свидетельствует о легальности и законности заключения сделки.

Это важно по двум причинам: во-первых, внесенные в договор сведения имеют юридическую силу, а потому в случае возникновения разногласий позволят урегулировать ситуацию; а во-вторых, таким образом, собственник может избавиться от претензий налоговой службы, которые могут обернуться весьма серьезными проблемами.

(No Ratings Yet) Загрузка…

Как правильно сдавать квартиру в аренду: составление договора

С одной стороны, приятно иметь «резервную» жилплощадь, предназначенную позднее детям или купленную, как финансовый парашют.

С другой стороны, даже за пустую квартиру необходимо платить (коммунальные платежи, имущественный налог), а если недвижимость куплена в ипотеку, то платежи получаются серьёзными. Один из распространённых способов заставить временно пустующее жильё работать – сдавать его в аренду.

Случается, что хозяева не знают, как правильно сдавать квартиру в аренду, оформить документы, боятся мошенников или нечестных жильцов, поэтому свободные квартиры простаивают.

Другие же, в спешке выбрав первых обратившихся арендаторов, допускают досадные ошибки в составлении документов, могущие дорого обойтись в дальнейшем. Кто-то и вовсе сдаёт жильё «в чёрную», постоянно опасаясь визита участкового или интереса налоговой службы. В тексты мы рассмотрим, как официально сдавать квартиру, оформить правильно и честно все документы и не тратить собственные нервы.

Как правильно сдавать квартиру в аренду

Безопасность и надёжность

Сдача частного жилья, оформленная официально – одна из самых выгодных и юридически безопасных сделок. Официальная аренда, в первую очередь, несёт преимущества для владельцев квартиры.

Во-первых, не нужно бояться неблагонадёжности жильцов – арендатор уже не сможет испортить ваше имущество, сдать его в субаренду или вовсе сбежать, не выплатив положенную сумму за проживание и «коммуналку».

Кроме того, в договоре аренды позволительно до копейки прописать траты, которые возьмёт на себя жилец – вплоть до пользования интернетом, домашним телефоном или платной парковкой, закреплённой за квартирой.

Да, можно сдавать жильё родственникам или друзьям, частично обезопасив себя от вышеперечисленного. Но недостаточно знать человека, даже длительное время, чтобы быть уверенным в его надёжности. Второй момент – интерес со стороны властных органов.

Проживающими без прописки могут заинтересоваться в полиции, а дальше ниточка неминуемо приведёт к вам – человеку, получающему доход и не платящему налоги.

Сокрытие прибыли – серьёзный проступок, и он несомненно повлечёт за собой массу проблем и неприятных встреч с налоговой.

Рассмотрим, как зафиксировать договорённости с арендаторами корректно и заполнить документы, связанные со сдачей квартиры в аренду максимально полно и безошибочно.

Документы для составления договора

Чтобы официально заключить договор, не нужно собирать внушительный пакет документов или обращаться в учреждения за особенными справками. В стандартный «набор» включается:

Паспорта собственников жилья.
Выписка из ЖЭКа, фиксирующая всех лиц, зарегистрированных в квартире (кстати, их личное присутствие при подписании бумаг обязательно).
Согласие собственников жилья на аренду (если их несколько).
Договор купли-продажи или дарения, подтверждающий, что владелец квартиры действительно является таковым.
Документ, фиксирующий право собственности.

Все названные документы, уже понятно, должен подготовить хозяин квартиры – арендодатель. От арендатора требуется паспорт (хотя в некоторых случаях от жильцов требуют справку с работы как гарант платёжеспособности или справку о несудимости).

Арендодатель и арендатор — два лица и две стороны, заключающие договор. Важно понимать, что документ этот является официальным, и фиксирует законность сделки по сдаче недвижимости в аренду.

Соответственно, в договоре прописывают исчерпывающую информацию о сроках, условиях, особенностях сделки, лицах, в ней участвующих, гарантиях и обязательствах.

Договор аренды – главнейший документ при совершении сделки

Арендный договор: что в нём писать?

Сейчас в стране существует два вида договоров аренды, признанные официально:

Договор аренды, необходимый для участия в сделке юрлиц. Он заключается на временной отрезок более года и обязательно подлежит регистрации.
Договор найма подходит для сдачи жилья лицу физическому, не имеет конкретного срока и не обязателен для регистрации. Договор на срок менее 11 месяцев регистрировать не нужно, более — уже обязательно.

Соответственно, если обе стороны являются лицами физическими, то и заключать необходимо договор второго типа. Важность этого документа сложно переоценить, ведь он поможет сберечь деньги, время и репутацию добропорядочного плательщика налогов. Рассмотрим несколько негативных примеров, в перспективе способных стать реальными рисками при отсутствии официального договора найма.

Невозможность возместить ущерб, причинённый жильцами вашему имуществу. В случае с кражей вещей из вашей квартиры вам будет нечем доказать, что конкретные люди действительно проживали у вас, а если вы и сможете это сделать, то вопрос о нелегальности сделки будет поднят в первую очередь.
В случае, если арендаторы нанесут ущерб соседям – к примеру, затопят их дорогой ремонт, возмещать денежные средства будете именно вы.
Если жильцы не захотят платить за «коммуналку», а то и вовсе за прожитое время, вы не сможете обратиться в суд, чтобы взыскать долги.

Риски, при этом, существуют не только для владельца жилья. Наниматель, как вторая сторона, имеет возможность и право убедиться в надёжности арендодателя: что жильё действительно ему принадлежит, куплено честным путём, а человек может законно и официально сдавать конкретную квартиру, не имеет долгов и проблем с иными членами семьи.

Информация такого характера оговаривается «на берегу» и вносится в договор обязательным порядком, после чего арендатор подписывает данные, указывая, что ознакомлен с ними и возражений не имеет

Что ещё должен включать договор?

Паспортные данные обеих сторон.
Количество человек, собирающихся проживать в квартире.
Размер ежемесячной арендной платы и срок её внесения, вплоть до конкретного дня и даже времени (к примеру, не позднее, чем в полдень 17 числа ежемесячно).
Имущество, оставленное в квартире, его состояние и разрешение к использованию жильцами.
Оплата иных расходов – кто и в какие сроки будет вносить коммунальные платежи, плату за телефон, интернет и подобное.
Время и порядок проверки жилья владельцами.
Размер денежной компенсации для арендодателя в случае несвоевременных платежей.
Пункт, подтверждающий, что жильё является «чистым» и не сдаётся в аренду кому-нибудь другому по такому же договору.
Иные договорённости, к которым стороны пришли в частном порядке (например, разрешено ли заводить в квартире животных).

В целом, чем полнее и подробнее документ, тем меньше вероятность нарваться на неприятность из-за неоговоренных или незафиксированных моментов сделки.

К договору обязательно нужно приложить список личного имущества, оставляемого в квартире, эту бумагу обе стороны подписывают как акт передачи-приёма.

К документу рекомендуется приложить фотографии, фиксирующие состояние жилья и предметов обихода в ней до момента, когда въедут жильцы. Таким образом, снижаются риски, могущие быть причинёнными имуществу.

Передача денег – важный и заключительный этап сделки, подойти к ней нужно серьёзно и заранее решить, каким способом это будет происходить на протяжении всего действия договора.

Таблица 1. Способы передачи денег

Деньги передают лично, из рук на рукиДеньги переводятся безналичным способом

Это простой способ, но далеко не комфортный. Во-первых, сторонам нужно регулярно встречаться, что зачастую неприемлемо для больших городов. Днём, как правило, люди находятся на рабочем месте, а тратить вечернее время на поездку многим не хочется. Но если деньги передаются именно таким способом, каждый раз нужно составлять акт передачи-приёма денег или писать расписку о получении конкретной суммы в конкретную дату.

Если обе стороны пользуются услугами одного банка или перевод денег не требует комиссии, этот способ является оптимальным. Жильцы даже могут настроить обязательный платёж, чтобы система автоматически перечисляла средства в один и тот же день, прописанный в договоре. Обе стороны должны хранить платёжные документы из банка во избежание недоразумений. Второй вариант оплаты, безусловно, надёжен, так как при сохранении платёжных документов факт оплаты оспорить невозможно.

Процедуры, связанные с оплатой, не могут быть изменены или отменены в одностороннем порядке – лучше придерживаться информации, внесённой в договор.

С другой стороны, если в какой-то месяц жильцы, ранее платившие через банк, попросят принять деньги наличными и предложат сами приехать в удобное место, нарушением договора это считаться не будет, хотя хозяин жилья и вправе попросить их воспользоваться безналичным переводом.

Важно понимать, что в денежных вопросах не бывает мелочей, и бездумно доверять малознакомым людям – значит поставить собственное финансовое благополучие под угрозу.

ФНС приравнивает прибыль за аренду к налогооблагаемому доходу

Сдаём жильё в аренду? Надо платить налог!

Налоговые отчисления с дохода, полученного от сдачи квартиры в аренду – тот самый момент, побуждающий многих уходить от официальной регистрации этой процедуры. Согласно данным налоговой службы, более половины всех случаев аренды жилья сопровождается уклонением от налогового сбора.

Можете поверить, что это чревато проблемами и неприятными последствиями. Чаще всего, на жильцов жалуются соседи (арендаторы могут шуметь, вести себя невежливо или иными способами раздражать людей, живущих рядом).

В таком случае в квартиру наведается участковый, уполномоченный выявить факт незаконного проживания людей, соответственно, и неуплату налога.

Когда же договор оформлен по вышеперечисленным правилам, от налоговых исчислений не скрыться. Законодательство нашей страны подразумевает — ежемесячно владелец жилья должен уплачивать тринадцать процентов от суммы, прописанной в договоре.

Легально не платить эту сумму можно тогда, когда посредниками в сделке аренды являются агентства недвижимости или риелторы. Но это ещё более невыгодно, так как они будут забирать себе существенный процент прибыли.

Если за месяц вы получаете от жильцов 10 тысяч рублей, 1 тысяча 300 рублей должны быть уплачены в формате налога.

Проще и выгоднее делать всё по закону, отчисляя часть денег в казну государства

Платим налог: практика

Ходить в налоговую каждый месяц и вносить платежи не нужно. По окончании года хозяин квартиры должен нанести в учреждение визит и подать декларацию по форме 3-НДФЛ, где он «показывает» доход, полученный за аренды за год. После проверки данных инспекторы вышлют квитанцию на оплату, которую нужно совершить до наступления 30 апреля следующего года.

Скачать бланк 3-НДФЛ

Рассмотрим на примере. Иван Семёнович Чепурин сдавал квартиру весь 2016 год и заработал 100 тысяч рублей. Он подал декларацию и до 30 апреля 2017 года должен перевести в счёт государства 13 тысяч рублей.

Что будет, если Чепурин этого не сделает? Налоговое законодательство нашей страны закрепляет за гражданами финансовую ответственность в том случае, если они пренебрегли налоговыми обязательствами. Ивану Семёновичу грозит штраф, даже дважды, если:

Не предоставит декларацию, вынужден будет заплатить пять процентов от взноса за каждый месяц задержки (сумма, не меньше тысячи рублей, но и не больше 30% от всего платежа).
Не заплатит налог, получит денежное наказание в размере от двадцати до сорока процентов всей суммы налога.

Граждане, которые грубо нарушают закон – в пределах трёх лет задолжали более 600 тысяч рублей, могут быть привлечены к ответственности уголовной.

Неплательщиков могут направить на принудительные работы, оштрафовать на крупную сумму, арестовать или даже лишить свободы.

Таким образом, переживая лишь за собственное финансовое счастье, можно нажить крупные проблемы, способные перевернуть всю жизнь.

Арендодатель, сдающий жильё официально, защищён от рисков и негативных последствий

Кому пожаловаться на незаконную аренду?

Если вы оказались не только арендодателем, но и соседом граждан, неофициально сдающим своё жильё, вы можете пресечь подобный поступок.

В первую очередь, заявление нужно подать участковому, который имеет право проверить, на каких основаниях в квартире проживают люди.

Если жильцами окажутся жители страны, не имеющие договора аренды и временной регистрации, им будет выписан штраф, в отношении владельца жилья информацию передадут в налоговую. Если же проживающими окажутся иностранцы, к делу подключится миграционная служба.

В любом случае, арендодатель, поступивший не по закону, обязан выплатить налоги по факту, уплатить пеню и штраф

Подводим итоги

Со стороны кажется, что сделка об аренде – сложный и нудный процесс и можно бы обойтись без него. Да, не всегда сделки проходят быстро и договор подписывается с первого раза. Мы предлагаем учесть основные нюансы, чтобы не попасть в неприятную ситуацию.

Тщательно расспросите будущих жильцов обо всей интересующей вас информации, проверьте их документы и убедитесь, что оставляете жильё в надёжных руках. Не обольщайтесь, думая, что люди всегда говорят только правду – вы можете узнать у потенциального арендатора, где он работает и позвонить туда, чтобы убедиться в правдивости полученной информации.

Также можно взять несколько контактов близких родственников ваших жильцов, на случай непредвиденных обстоятельств.

Благоприятный исход не только сделки, но и дальнейшего развития дела зависит, в первую очередь, от ответственности и бдительности квартирного хозяина. Если относится к этому серьёзному делу, как полагается, всевозможные проблемы обойдут вас стороной. Удачи!

Видео — Как сдать квартиру в аренду. Советы арендодателям

Как выгодно сдать жилье в аренду на законных основаниях?

Сдавать жилье в найм и получать постоянный доход всегда было выгодно во все времена. Но это ответственный шаг и причём важно сдавать правильно во избежание непредвиденных ситуаций.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 455-03-75. Это быстро и бесплатно!

Юристы по недвижимости советуют придерживаться законов и законодательных актов при сдаче квартиры в наем, ознакомиться с гражданским, жилищным кодексом и ответственностью, которая может наступить при допуске нарушений.

На заметку! Обязательно составлять договор аренды, учитывая положения ГКРФ, прописанные в законах, чтобы по максимуму правильно провести сделку.

Полезно знать! Причём договор аренды и договор соц. найма имеет некие отличие между собой. Как составить договор правильно, чтобы не нажить себе проблем в последующем рассмотрим подробнее в данной статье

Чем опасна незаконная аренда квартиры?

Юристы за плечами имеют большую реальную практику, когда люди сдают квартиру без составления договора, т.е. незаконным путем, дабы избежать налогов. При этом начинают сталкиваться с множеством проблемам и неувязок с чиновниками, госслужащими, налоговиками.

Последствия при незаконной сдаче жилья в аренду могут быть плачевными как для арендодателей, так для квартирантов при игнорировании законов, не заполнении налоговой декларации. Это:

порча имущества
потеря недвижимости
большие штрафы до 500000 руб
уголовное наказание и лишение свободы сроком — 6 месяцев до 3 лет.

Без составления арендного договора арендодатель лишается какой – либо доказательной базы в целях своей безопасности. Так, в случае порчи имущества недобросовестными нанимателями может понести неожиданные расходы, ведь привлечь к ответственности будет некого. Наниматели без составленного договора могут просто пойти в отказ.

В частности не представление своевременно налоговой декларации для арендодателя чревато штрафами до 300 тысяч руб и даже лишением свободы, если конечно, раскроется факт незаконной сдачи жилья в аренду.

Как законно сдать жилье в аренду?

Юристы советуют сдавать жилье в аренду на основании законов во избежание недоразумений и потерь денежных вложений в дальнейшем. Сдать в аренду законно, значит, правильно провести сделку и ответственно подойти к составлению договора.

Порядок действий

Алгоритм действий для правильной сдачи жилья в найм следующий:

Подготовить квартиру к сдаче, навести порядок, возможно сделать косметический ремонт.
Убрать либо вынести ценные вещи из помещения, к которым может довольно небрежно отнестись новый жилец.
Заняться поиском квартиросъёмщиков, прибегнуть при необходимости к услугам риэлторского агентства или разместить объявление в газете, интернете.
Ознакомить с преимуществами и недостатками квартиры, когда начнут приходить первые постояльцы, оговорить вопросы по внесению коммунальных платежей, иных денег за услуги. Сумма оговаривается на добровольной основе. Возможно постояльцы проведут ремонт, что будет частично списано за счет общей стоимости аренды.
Заняться подготовкой и сбором документов для проведения сделки по сдаче жилья в наем.
Перед составление договора с новыми жильцами произвести подетальную опись имущества, чтобы уберечься от неприятностей и конфликтов в случае порчи имущества в последующем.

Совет от юристов недвижимости! Если возникли трудности по сбору документов, то специалисты готовы помочь и подсказать за какими справками и куда обращаться.

Необходимые документы

Собственник жилья при сдаче в аренду должен предоставить полный пакет документов в налоговую службу:

паспорт, удостоверение личности
свидетельство о праве собственности на сдаваемый объект
письменное согласие иных собственников в квартире, не отрицающих возможность сдачи жилья в найм
справку о задолженности за коммунальные услуги
нотариально заверенную доверенность, если вопросами сдачи жилья в наем будет заниматься доверенное лицо.
письменное разрешение отдела опеки, если в сдаваемой квартире прописаны и проживают несовершеннолетние дети.

Важно! Собрать в полном объеме все документы перед заключением арендного договора. Юристы советуют сдавать жилье на короткий срок, т.е. до 1 года, который не подлежит обязательной регистрации в гос. органах.

Если возникли вопросы, то обращайтесь за консультацией к нашим специалистам по недвижимости. Мы поможем составить правильно договор.

Внимание! Дата выписка из домовой книги выдается сроком на 1месяц, что нужно учитывать при подаче документов в налоговую инспекцию и регистрационную палату.

Передача денег в счет оплаты аренды

Передача денег, пожалуй важный и заключительный этап сделки, к которому также нужно отнестись со всей серьезностью.

Передать деньги можно несколькими способами:

По безналичному расчёту путем перечисления жильцами за аренду в определенные сроки с сохранением квитанции.
Из рук в руки как более простой и удобный способ для арендодателей и нанимателей, когда стороны пи расчетах пишут расписки с обозначением внесенной суммы, даты, периодичности платежей

Отметим! Законом не выдвигаются особые требования к передаче денежных средств в счет оплаты при сдаче жилья в найм. Это должны решать стороны на добровольной основе.

Однако, именно заключённый договор по всем правилам послужит гарантом в случае бездействий со стороны нанимателя, т.е. задержке взносов за аренду или овсе прекращения всяческих выпат.

Заключение договора аренды

Различают 2 вида договора:

кратковременный на 1год
долговременным сроком на 5 и более лет.

При сдаче квартиры физическим лицам согласно ст 35 ГКРФ не обязательно регистрировать договор, независимо от срока составления. Также возможно заключение договора на долгосрочной или краткосрочный основе между физическими лицами, сроком на 1 и более лет.

Отметим! Важно грамотно подойти к составлению договора, отразить в нем не менее10 обязательных пунктов, указать конкретные случаи при договоренности сторон, обозначить размер оплаты за использование имущества, порядок и сроки внесения платежей за коммунальные платежи.

Также важно составить акт приема-передачи имущества, обозначить списком перечень предметов, мебели и техники при сдаче квартиры с обстановкой.

На заметку! Для юридической значимости договора важно подкреплять его подписями, датой и желательно печатью у нотариуса.

В договоре важно по пунктам нужно отразить:

паспортные данные арендодателя и арендуемого
размер и сроки по внесению арендных платежей
залоговую сумму, если такая будет взиматься
условия или ограничения по использованию приборов, иных услуг в квартире
число и время проведения описи личного имущества
информацию о том, кто будет вносить платежи во избежание конфликта в дальнейшем
время и порядок проверок съемного жилья и имущества непосредственно хозяином
наличие приватизации у квартиры
количество вселяющихся жильцов
степень ответственности для сторон при совершении неправомерных действий.

Договор составляется в свободной форме и нет четких стандартных фраз, которыми нужно ограничиваться при изложении пунктов.

Совет от юристов недвижимости! Нужно максимально подробно излагать информацию об имуществе и жилье указать, приложить чеки, квитанции и выписки, чтобы защитить тем самым свои права в случае неправомерных действий со стороны нанимателей.

Договор можно составить от руки, но для достижения большей юридической силы, конечно, лучше заключить в присутствии нотариуса.

На заметку! Составление официального договора при сдаче квартиры в наем нельзя переоценить. Это юридически значимый документ, способный во множество раз облегчить жизнь как собственнику жилья, так и нанимателю, сберечь нервы, время и деньги.

Немаловажно уделить особое внимание оформлению договора. В противном случае арендодатель рискует нажить себе множество проблем. Ведь даже при обращении в милицию в случае кражи ценных вещей заявление без действующего арендного договора вряд ли будет принято.

Как платить налог на аренду жилья?

Сдача жилья в аренду подразумевает под собой уплату налогов, но с учетом статистики большинство хозяев пренебрегают данным положением в законе и всячески избегают уплаты налогов при сдаче квартиры в аренду.
Но если раскроется подобный факт, то неприятные последствия неизбежны:

Например, соседи уличают в нечестивости и хулиганстве новых постояльцев, начинаю писать жалобы в милицию, когда и всплывает незаконная сдача жилья в аренду и, соответственно, неуплата налогов.

При составленном официальном договоре между арендатором и арендодателем предусматривается выплата 13% налога от полученного дохода при сдаче имущества в найм. Такова ставка и это сумма должна быть прописана в официальном договоре.

Если он составлялся между юридическими участниками сделки, то иногда проценты могут доходить до 17%. Все зависит от дохода, полученного налогоплательщиком за последний отчетный месяц. Если же доход не превышает минимальную заработную плату в 10 раз.

Внимание! Наймодатель не освобождается от уплаты налога даже при сдаче квартиры в наем на короткий срок. Он получает выгоду, выручку. При заключении договора на длительный срок рекомендуется регистрировать его в Росреестре. Если он будет зарегистрирован, то вероятно, что вся информация поступит в налоговый орган.

Многие арендодатели специально составляют краткосрочные договора, дабы скрыть сдачу квартиры в найме. Юристы же не советуют идти таким путём. Выявленные нарушения чреваты штрафами до 40% с учетом суммы, неуплаченной по налогам.

Преимущества и недостатки сделки

Конечно, для арендодателя сдавать квартиру в найм выгодно и не заключать при этом официальный договор. Но это незаконная и рискованная сделка, причём для обоих участников. Собственник рискует заполучить порчу имущества квартиры. Сделка же, подкрепленная документально, уже не даст повода для проведения каких-либо мошеннических действий.

Минусы аренды – в больших налогах до 13%. Но юристы советуют все-же заключать договор найма на 1 год, а далее — проводить пролонгацию и перезаключать также на 1 год ежегодно.

Лучше всего сдавать квартиру в найм сроком на 11 месяцев, при этом преимущество такого договора — это отсутствие необходимости проведения регистрации в Росреестре, а значит, нет траты времени на сбор документов, иных бюрократических проволочек.

Можно составить договор на 1 год и таким образом уклониться от уплаты налогов, поскольку такие договора не проходят регистрацию в росреестре, а значит, данные не поступят налоговикам.

Но с другой стороны отсутствие договора чревато непредвиденными расходами, порчей имущества и проблемами с законом для собственников жилья. Всё-таки советуется сначала почитать нормативные документы, произвести определенные расходы, прежде чем сдавать квартиру в найм.

Важно получить как можно больше информации о потенциальных нанимателях и убедиться в их честности, работают ли они, какова степень платежеспособности.

При сдаче жилья в найм важны любые мелочи и осознанные действия, поскольку в целях обогащения можно заполучить, наоборот, несопоставимые потери и прогадать ем самым в случае порчи и кражи имущества, также нажить себе проблем с законами.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: +7 (499) 455-03-75 (Москва) +7 (812) 407-26-30 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!