Виды коммерческой недвижимости: классификация нежилых помещений и их тип, а так же на какие классы разделяются по виду деятельности и особенности оформления сдачи в аренду торговой площади

Разнообразие сфер деятельности определяет и широкую классификацию объектов.

Рассмотрим, по каким признакам классифицируют нежилую недвижимость.

Чтобы решить свою проблему обращайтесь в онлайн чат к нашему юристу. #Будьтедома и здоровья вам!

Задать вопрос

Показать содержание

Деление по основным признакам

По общепринятым правилам коммерческая недвижимость по функциональному назначению подразделяется на: офисную, торговую, складскую, производственную, гостиничную и универсальную.

По целям владения, недвижимость может использоваться:

1. для инвестиций;
2. для обеспечения товарного запаса;
3. для развития;
4. для использования истощимых ресурсов.

Недвижимость может быть:

• специализированная;
• неспециализированная.

В первом случае, это химические, нефтеперерабатывающие заводы, электростанции; библиотеки и музеи, а также другие подобные помещения общественного сектора.

Вторую группу представляют все остальные объекты, востребованные для инвестирования и использования в коммерческой деятельности. Недвижимость всегда имеет владельца – собственника (физическое или юридическое лицо).

Справка! Выделяют три вида объектов: частные, государственные и смешанного типа.

По степени готовности к эксплуатации выделяют:

• введенную в эксплуатацию (объекты имеют разрешение на полноценное использование по назначению.);
• требующую ремонта или реконструкции;
• незавершенную (статус сохраняется с момента выдачи разрешения на строительство и до введения в эксплуатацию).

Какие виды недвижимого имущества бывают?

Все объекты коммерческой недвижимости можно условно разделит на пять групп: офисные, торговые, производственно-складские, гостиничные и универсальные.

1. Офисная недвижимость. Используется как рабочее пространство для сотрудников, а также место для деловых встреч и приема посетителей.
2. Торговая недвижимость. Используется для организации процесса продажи товаров и услуг как оптовых, так и розничных. Это всевозможные магазины, павильоны, выставочные залы, а также объекты ресторанного бизнеса, торгово-развлекательные центры.
3. Производственно-складские объекты. На пути следования к потребителю, товару необходим целый комплекс услуг, которые невозможно организовать в условиях офиса. Здесь в работу вступают производственно-складские объекты. В этой категории помещения постоянного и временного хранения, промышленные, универсальные, автоматизированные, сельскохозяйственные, специализированные и другие. Они могут быть представлены как отдельным зданием, так и целым комплексом.
4. Универсальная недвижимость. Особенность универсальной недвижимости – возможность использования для разных сфер деятельности (под офис, клинику, мастерскую, магазин и т. д. и т. п.). Обязательной характеристикой такой недвижимости является наличие собственных коммуникаций, отдельного входа, а также капитальные стены.
5. Гостиничная недвижимость. Это объекты, позволяющие организовать временное проживание людей. Их можно разделить на коллективные и индивидуальные.

   К коллективным относят мотели, гостиницы, общежития, пансионаты.

   К индивидуальным – соответственно квартиры, коттеджи и т. п. А также можно выделить специализированные объекты: санатории и профилактории, детские оздоровительные лагеря, туристические базы и базы отдыха, кемпинги.

Классы и типы нежилых помещений

Для офисной деятельности

• Для офисных помещений класс А – это престижные объекты, размещенные в офисных или бизнес-центрах, с современным оборудованием и автоматизацией систем жизнеобеспечения, а также с высоким качеством отделки, свободной планировкой и высотой потолков не менее 3 метров. Они расположены в местах с хорошей транспортной развязкой, в шаговой близости к метро.Их отличает наличие зон отдыха, систем питания, залов для конференций, высокий уровень коммуникаций. Важный аспект – наличие подземного охраняемого паркинга и службы безопасности.В данном классе могут быть также подразделения: А1, А2, А3. Это дополнительные элементы сервиса, такие как ресторан, фитнес-клуб или сад на крыше.
• Помещения класса В располагаются как в новых, так и в отремонтированных зданиях, с недорогой, но качественной отделкой. В наличии достойно оснащенные зоны для общего пользования, конференц-залы. Высота потолков не менее 3 метров. А вот парковка, скорее всего, будет расположена на улице, но охраняемая и с удобным подъездом.Может отсутствовать система кондиционирования и другие сервисы. Но в целом эта категория соответствует мировым стандартам.
• Класс С – это помещения со сроком эксплуатации более 10 лет, расположенные на окраине города. Коридорная система, высота потолков 2,7 метра, ограниченные возможности парковки. Они отличаются низкой транспортной доступностью и скудной инфраструктурой. Набор сервиса тут минимален: телефон, интернет, отопление. Есть подклассы: С1 и С2. В первом, случае есть система климат контроля, во втором только принудительная вентиляция.
• Офисы D класса это помещения, которые изначально не предназначались для офисной деятельности и были арендованы, например, у производственных предприятий. Они, чаще всего, нуждаются в ремонте, имеют деревянные перекрытия и изношенные коммуникации, а также низкое качество отделки. Отсутствует охраняемый паркинг.
• Е класс – объекты, не приспособленные под офис, например, подвалы, полуподвалы или склады.

Об особенностях аренды и продажи помещений под офис читайте тут.

Торговые площади

Торговая недвижимость подразделяется на десять классов: от оснащенных по последнему слову техники торгово-развлекательных комплексов, до небольших магазинчиков на первом этаже жилого дома.

Критерии, по которым объекты относят к тому или иному классу следующие:

• архитектурные особенности;
• расположение;
• возраст здания;
• размеры;
• инфраструктура;
• качество внутренней отделки;
• специализация;
• система охраны;
• наличие и тип парковки.

Все выше перечисленные категории определяют класс объекта.

1. торгово-развлекательные комплексы и центры, мегамоллы;
2. торговые центры и гипермаркеты;
3. супермаркеты;
4. салоны;
5. гастрономы, промтоварные магазины, аптеки и т. п.;
6. торговые павильоны;
7. киоски;
8. бутики;
9. первые этажи и подвалы в жилых домах (9 или 10 зависит от качества

отделки).

О том, как выбрать помещение под магазин и как его арендовать, читайте здесь.

Производственно-складские сооружения

Характеристики класса А:

• одноэтажное здание с высотой потолков не менее десяти метров;
• плоский бетонный пол с высоким индексом проектной нагрузки;
• наличие административных и бытовых помещений;
• расположение вблизи главных транспортных магистралей, не далее 40 км от города;
• прямой доступ на территорию с дороги, удобный въезд, парковка;
• выделенная погрузочно-разгрузочная зона;
• оснащение специализированными устройствами;
• охранная сигнализация;
• видеонаблюдение;
• система пожарной безопасности и пожаротушения;
• устройства регулирования влажности и температуры;
• тепло и водоснабжение;
• система аварийного электроснабжения;
• качественная внутренняя отделка и благоустроенная территория;
• железнодорожная ветка.

Производственно-складские помещения класса В имеют следующие характеристики:

• новое или реконструированное здание прямоугольной формы с высотой потолков не менее 6 метров;
• один или два этажа;
• бетонный или асфальтированный пол;
• отопление;
• автономное электроснабжение;
• пандус, грузовой лифт;
• место для разворота транспорта на территории;
• охраняемая территория;
• сигнализация, видеонаблюдение;
• телекоммуникации;
• вентиляция;
• офисные и бытовые помещения;
• контроль доступа;
• железнодорожная ветка.

Класс С это:

• производственное помещение, ангар с высотой потолков не менее 4 метров;
• пол асфальтированный или бетонный;
• офисные и бытовые помещения;
• площадки для маневрирования транспорта;
• пандусы, лифты, подъемники;
• вентиляция и отопление;
• система пожаротушения и сигнализация;
• охраняемая территория;
• система телекоммуникаций;
• железнодорожная ветка.

И наконец, помещения класса D это:

• подвальное или полуподвальное помещение, ангар;
• вентиляция, отопление;
• система пожаротушения и сигнализации;
• охрана;
• офисные и бытовые помещения;
• площадка для маневрирования машин;
• телекоммуникации;
• железнодорожная ветка.

Универсальные объекты

1. Премиум. Это современное технологичное здание с высотой потолка не менее 4 метров, с большими окнами, располагающееся вблизи транспортной развязки, метро. Объект оснащен современной системой охраны, пожарной сигнализации, подземным и наземным паркингом.
2. Люкс.

   Помещения с качественным ремонтом, пожарной сигнализацией, видеонаблюдением.

3. Стандарт. Постройки советских времен, но с хорошим ремонтом. Невысокие потолки (3,5 метра), маленькие лифты, неудобная планировка.
4. Эконом. Расположение в жилом доме, с отдельным входом.

Согласно звездной классификации:

1. звезда:
   • недорогие строительные материалы;
   • санузел, ванные и душевые комнаты на этаже на каждые пять номеров;
   • наличие лифта, эскалатора;
   • телефон с городской и междугородней связью.
2. звезды:
   • в номерах умывальники с горячей и холодной водой;
   • минимум в 50% номеров полноценные санузлы;
   • общие ванна или душ на каждые 20 человек, а туалет на каждые 10 человек;
   • стены и пол санузлов водонепроницаемы.
3. звезды:
   • красивый внешний вид и включенность в архитектурный ансамбль улицы;
   • санузлы с качественно сантехникой, стены и пол водонепроницаемы;
   • наличие лифта и автостоянки;
   • городской телефон во всех номерах;
   • санузлы в каждом номере;
   • наличие ресторана и бара;
   • резервная система горячего водоснабжения.
4. звезды:
   • органичное внедрение в архитектурный ансамбль улицы;
   • интерьеры в единой стилистике;
   • качественный ремонт с использованием дорогостоящих материалов;
   • дорогая сантехника;
   • стены и пол санузлов водонепроницаемы.
5. звезд:
   • уникальный дизайн интерьера;
   • качественная внутренняя отделка;
   • площадь санузла от 4 кв. м.;
   • в каждом номере полноценный санузел и телефон;
   • охранная сигнализация;
   • система кондиционирования, звукоизоляции.

Для 4 и 5 звезд также обязательным является наличие конференц-зала, медпункта, бассейна, сауны, салона красоты, магазинов, кафе, ресторана, бара.

Все о том, как открыть гостиницу или хостел и какое помещение для этого выбрать, мы рассказывали в этом материале.

Заключение

Качественное понимание классификации объектов коммерческой недвижимости гарантирует правильный выбор и использование их согласно целевому назначению.

Чтобы решить свою проблему обращайтесь в онлайн чат к нашему юристу. #Будьтедома и здоровья вам!

Задать вопрос

Признаки коммерческой недвижимости: на какие классы и виды делятся эти объекты?

Показать содержание

Что такое объекты?

Объектами коммерческой недвижимости называются земельные участки, здания и сооружения, применяемые для деятельности, которая связана с дальнейшим получением прибыли или увеличением капитала, дохода от аренды или инвестиций.

По каким признакам проходит классификация?

Классифицировать недвижимость можно по различным признакам:

1. назначению;
2. цели владения;
3. степени специализации;
4. типу собственности;
5. готовности к использованию.

По назначению

Различается пять видов недвижимости:

• торговые;
• офисные;
• промышленные;
• складские;
• многофункциональные помещения.

По целям владения различают недвижимость:

• для ведения коммерческой деятельности;
• для инвестиционной деятельности;
• в качестве НЗП (незавершенного производства) и товарных запасов;
• для освоения и развития;
• для использования истощимых ресурсов.

По степени специализации

Различают специализированную и неспециализированную недвижимость. Специализированная собственность сдается в аренду другим лицам или продается гораздо реже в силу своей специфики.

Исключение составляют только те случаи, когда недвижимость реализуется как часть ее применяющего бизнеса (нефтеперерабатывающие или химические предприятия, помещения, которые относятся к общественному сектору).

По видам собственности

По видам собственности выделяют частную, государственную, муниципальную собственность и объекты недвижимости, которые находятся в собственности у общественных организаций.

По степени готовности к эксплуатации

Различают три степени готовности объектов недвижимости к эксплуатации:

• готовые здания и сооружения;
• объекты, которые нуждаются в капитальном ремонте или реконструкции;
• незавершенное строительство.

Сегодня существует несколько огромных групп объектов коммерческой недвижимости:

• офисные помещения;
• торговые (магазины, торговые павильоны и т.д.) помещения;
• производственно-складские площади;
• гостиничные и развлекательные комплексы;
• гаражи, паркинги, автостоянки;
• универсальные помещения.

Офисные

Офисные помещения предназначены для ведения разных типов деятельности. Располагаются они в больших бизнес-центрах, торговых и торгово-развлекательных центрах, административных и административно-жилых зданиях.

В офисах должны быть капитальные стены, отгораживающие их от других помещений. Водопровода, сливной системы и пр. коммуникаций в офисе может не быть, но они должны находиться в строении, где он расположен.

Салоны красоты

Помещения под оборудование парикмахерских и салонов красоты не выделяются в отдельную категорию. Они могут располагаться в торговых или бизнес-центрах, а также как фасадные помещения с отдельным входом. Их, как правило, арендуют большие элитные салоны с огромным объемом предоставляемых услуг.

При этом небольшие парикмахерские эконом класса могут располагаться на первом этаже жилого дома (квартиры, которые были переведены в нежилой фонд) с отдельным входом. Они состоят из двух-трех залов и имеют небольшой перечень услуг.

Торговые

Торговыми площадями называются объекты недвижимости, предназначенные для занятия торговой деятельностью. Они могут располагаться в торгово-развлекательных и торговых центрах, а также в административных и жилых строениях.

Для этих объектов необязательно наличие капитальных стен, а коммуникации могут монтироваться в общем здании и предназначаться для эксплуатации несколькими организациями.

О помещениях под магазин вы можете узнать в этой статье.

Производственно-складские помещения могут располагаться как в производственно-складских комплексах, административных зданиях и торговых центрах, так и стоящими отдельно. Предназначены они для производства и хранения различных групп товаров.

У этого типа строение должны быть капитальные стены и отдельный вход, при этом наличие водопровода, системы сливы и других коммуникаций не является обязательным условием.

Гостиничные и развлекательные

Гостиничные и развлекательные комплексы – отдельный сегмент рынка коммерческой недвижимости. Гостиницы делятся по «звездам», раздача которых напрямую зависит от класса номеров (люкс, полулюкс и пр.).

Объекты гостиничной недвижимости разнообразны и в отличии от остальных сегментов коммерческой недвижимости открыто не снижают стоимость номеров.

Гаражи, паркинги, автостоянки

Различают три вида объектов:

• индивидуальные типовые гаражи (отдельные гаражи или гаражные кооперативы, предназначенные для хранения авто);
• встроенно-пристроенные гаражи (парковочные места для парковки и хранения машин, обозначенные разметкой – боксами);
• паркинги – отдельностоящие одно- или многоуровневые крытые, замкнутые строения, которые оборудованы для хранения и парковки автомобилей.

Важно! На сегодняшний день этот тип коммерческой недвижимости развивается плохо, но перспективы дальнейшего развития есть, ведь в соответствии с нормативными документами на каждую тысячу человек требуется наличие 150 парковочных мест.

Отличительной особенностью этих помещений является возможность использования их для ведения разных видов экономической деятельности. Располагаться такие объекты могут в торгово-развлекательных и бизнес-центрах, а также в жилых и административных зданиях.

Для этого вида объектов обязательным условием является наличие капитальных стен, коммуникаций и отдельного входа.

В соответствии с общепринятыми правилами классы недвижимости присваиваются отдельно офисам, складам и торговым площадям. Классы офисных и бизнес-центров обозначаются буквами от A до D:

• Помещения класса А считаются лучшими. У таких объектов отличное местоположение, новое строение, современная отделка высокого качества, просторные комнаты, современные коммуникации.
• Маркировка В обозначает, что недвижимость имеет не такое отличное местоположение как класс А, но близко к нему, используется не больше 10 лет и имеет такие просторные помещения.
• Классом С маркируются площади на окраине города, эксплуатируемые более 10 лет, имеющие примитивную инфраструктуру, небольшие комнаты и коридоры.
• К категории D относятся самые непрезентабельные площади с плохим расположением, планировкой и коммуникациями.

Иногда используется маркировка E и F. Она указывает на то, что эти помещения никак не адаптированы под офисы. Для таких помещений характерны плохие коммуникации и отсутствие нормального ремонта.

В торговой сфере выделяется три типа торговых центров:

• Neighborhood Shopping Center – располагается в микрорайоне на расстоянии от основных автомагистралей, площадью менее 3 тыс. кв. м.
• Community Shopping Center – районный, расположен в нескольких минутах езды от центральных дорог на общественном транспорте, с площадью 3-10 тыс. кв. м.
• Regional Center – окружной, как правило, расположен возле стратегических транспортных магистралей, площадью 9-20 тыс. кв. м.

Складские помещения классифицируются по такому же принципу, как и офисы — от А до D. Лучшими считаются объекты с маркировкой А, худшими с D. Кроме того класс недвижимости влияет на ее арендную плату. Самыми востребованными являются объекты категории В и С.

Наличие классификации объектов коммерческой недвижимости позволяет арендатору или покупателю найти подходящее под все его требования помещение для своей экономической деятельности.

Как проводится классификация коммерческой недвижимости? Ее виды и другие характеристики

Показать содержание

Что такое объекты коммерческой недвижимости?

Коммерческая недвижимость (КН) – это такой тип недвижимого имущества, который физические и юридические лица используют в целях получения прибыли. К объектам КН относятся:

Некоторые объекты жилой недвижимости могут использоваться для получения прибыли, в таком случае они переводятся в категорию объектов коммерческой недвижимости.

Например, изначально во время строительства многоквартирный дом можно отнести к объектам КН, для его постройки могут быть задействованы инвестиции различных компаний. Но после полного окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию квартиры распродаются частным собственникам, после чего весь дом перестает быть КН и переходит в категорию жилой недвижимости.

Так как спрос на КН растет, при строительстве многоквартирных домов застройщики изначально проектируют первые этажи под различные офисные или торговые помещения.

Объекты КН могут эксплуатироваться на правах собственности, а могут передаваться во временное пользование по договору аренды.

Для более удобного исследования рынка недвижимости объекты принято классифицировать по ряду признаков. Такое разделение делает более понятной оценку стоимости объектов.

В зависимости от функционального назначения недвижимость делится на:

• производственную – эксплуатируется непосредственно для осуществления производственных процессов на предприятии;
• непроизводственную – к данной категории относятся офисные, торговые и складские объекты, которые не принимают прямого участия в производственном процессе.

По целям владения КН делят следующим образом:

• для осуществления бизнес-процессов;
• для размещения капитала с целью получения прибыли;
• в качестве товарных запасов и незавершенного производства (НЗП);
• для освоения и развития;
• для использования истощимых ресурсов.

По степени специализации коммерческая недвижимость делится на два вида:

1. Специализированная – такие объекты имеют специфические характеристики, необходимые для осуществления той или иной деятельности, поэтому только в крайне редких случаях (при продаже части бизнеса) они переходят в собственность третьим лицам или их берут в аренду. К этой категории относятся предприятия химической и нефтеперерабатывающей промышленности, электростанции, культурные организации (музеи, библиотеки).
2. Неспециализированная – любые другие объекты КН, которые могут быть использованы для ведения бизнеса.

Сооружения и помещения могут находиться в собственности у различных лиц. По этому признаку КН делится на:

• частную;
• государственную;
• муниципальную;
• недвижимость, которой владеют общественные организации.

По степени готовности объекты делят на:

• полностью готовые к эксплуатации здания и сооружения;
• объекты, состояние которых требует проведения капремонта или реконструкции;
• здания и сооружения на этапе строительства.

Какие виды бывают и что к ним относится?

Вся коммерческая недвижимость делится на несколько основных групп:

• офисные помещения;
• торговые площадки;
• производственно-складские объекты;
• гостиничные и развлекательные комплексы;
• авто-объекты (гаражи, паркинги, стоянки);
• универсальные помещения.

Практически любой вид деятельности подразумевает наличие офиса. Офисы могут находиться в специально предназначенных для этого административных зданиях или бизнес-центрах, но нередко такие помещения включаются в проектные планы торгово-развлекательных комплексов или административно-жилых зданий.

Офисные помещения всегда отделяются от остальных помещений капитальными стенами. Такие комнаты предназначены для работы персонала, приема клиентов и хранения документов. Допускается отсутствие коммуникаций в помещении, но при условии, что они имеются в самом здании, где расположен офис.

К данной категории относятся магазины, павильоны и прочие объекты, предназначенные для ведения торговой деятельности. Торговые площадки могут находиться в торгово-развлекательных центрах, административных и жилых зданиях.

Торговые объекты могут не иметь капитальных стен, а коммуникации в здании часто бывают общими и предназначены для пользования сразу несколькими организациями.

Салоны красоты и парикмахерские не выделяют в отдельную категорию. Такого рода объекты могут располагаться в торговых комплексах, бизнес-центрах, а также в фасадной части зданий, оборудованной отдельным входом.

Известные салоны красоты, как правило, размещаются в крупных торговых или бизнес-центрах, а маленькие парикмахерские выбирают более бюджетные варианты – первые этажи в жилом фонде.

Производственно-складские помещения

Такая недвижимость эксплуатируется непосредственно в самом производственном процессе (производственные цеха, мастерские, станции и прочее), а также в качестве места для хранения готовой продукции или сырья (склады). Такие объекты могут быть частью производственных комплексов, административных или торговых зданий, а также в виде отдельных сооружений.

К оснащению таких объектов коммуникациями никакие требования не выдвигаются, но наличие капитальных стен и отдельного входа обязательно.

Гостиничные и развлекательные комплексы

Отели, гостиницы и прочие подобные объекты составляют отдельный сегмент рынка КН. Они могут существенно отличаться по условиям размещения гостей, что характеризуется присвоенными им звездами.

Для автомобилей

Их делят на несколько видов:

• гаражи для индивидуального использования – отдельностоящие или гаражный кооператив;
• встроенно-пристроенные гаражи – парковочные места в виде боксов;
• паркинги/автостоянки – отдельные сооружения, предназначенные для хранения машин.

Универсальные

К этой группе относятся помещения, которые могут эксплуатироваться для ведения любой коммерческой деятельности. Находиться они могут в административных зданиях, ТРК, бизнес-центрах или на первых этажах жилых многоквартирных домов.

Универсальные объекты НК должны быть оснащены коммуникациями, капитальными стенами и отдельных входом.

Офисные, складские и торговые помещения делятся на четыре класса: А, В, С и D. При классификации офисов учитываются такие параметры:

• месторасположение;
• общее состояние объекта, включая качество ремонтных работ;
• конструктивные особенности помещений;
• наличие парковочных мест;
• инфраструктура.

Офисные помещения:

1. Класс А. Объекты находятся в центре города в современных зданиях с качественным ремонтом, всеми необходимыми коммуникациями, парковкой и развитой инфраструктурой.
2. Класс В. Объекты близки к классу А, но имеют менее выгодное расположение и находятся в зданиях со сроком эксплуатации от 5 до 10 лет.
3. Класс С. Помещения расположены далеко от центра города в зданиях со сроком эксплуатации более 10 лет со стандартным ремонтом, при этом наблюдается нехватка парковочных мест и недостаточно развитая инфраструктура.
4. Класс D. Помещения находятся в отдаленных районах города и в непрезентабельных зданиях (промпредприятия, первые или цокольные этажи старого жилого фонда), требуют проведения ремонтных работ, не обеспечены парковкой и инфраструктурой.

Офисным помещениям могут присваиваться еще два дополнительных класса – E и F, которые говорят о том, что помещение абсолютно не предназначено для эксплуатации его в качестве офиса.

Торговые объекты классифицируются по такому же принципу, что и офисы, только в характеристику вместо инфраструктуры включается концепция здания. Самый высокий класс (А) присваивается тем, у кого имеется единый собственник и концепция представления комплекса на рынке.

Складским помещениям класс присваивается на основании оценки местоположения, прилегающей территории, конструктивных особенностей помещения, общего состояния и имеющихся инженерных систем.

Для класса А характерно наличие всех современных инженерных систем (температурный режим, вентиляция, противопожарная сигнализация и прочее), включая контроль доступа сотрудников на объект. У самых худших объектов (класс D) часть инженерных систем может вовсе отсутствовать или находиться в нерабочем состоянии.

При оценке объекта КН для присвоения ему определенного класса используется бальная система. По каждому рассматриваемому критерию объект получает от 1 до 5 баллов, после чего оценки суммируются.

Полученное общее значение покажет, к какому классу относится объект.

Как правило, для каждого класса устанавливается интервал в 5 баллов: Класс А (20-25), В (16-19), С (12-15), D (8-12).

На рынке коммерческой недвижимости представлены различные объекты. Разделение таких объектов на группы и присвоение каждому из них определенного класса позволяет получить более точную характеристику и выбрать наиболее подходящий вариант для осуществления той или иной деятельности.

Основные типы коммерческой недвижимости и их классификация в зависимости от вида деятельности

В связи с отсутствием в действующем законодательстве Российской Федерации конкретного определения нежилых помещений, граждане могут сталкиваться с проблемами.

Чтобы разобраться в ситуации, необходимо ознакомиться с основными признаками, характерными для помещений данного типа, а также с классами коммерческой недвижимости в зависимости от назначения и качества.

Скрыть содержание

Что это за площадь?

• Объекты нежилой недвижимости отличаются от жилых тем, что они не предназначаются для проживания граждан на постоянных или временных условиях.
• Они могут применяться исключительно в целях осуществления коммерческой, административной, общественной и других видов деятельности.
• ВНИМАНИЕ: Самая распространенная ошибка, которую допускают граждане – это перепутывание понятий нежилых объектов и общего имущества в многоквартирных домах.

В действительности, такие объекты как подъезды, лестничные клетки, лифты, чердачные и подвальные помещения, не принадлежат к категории нежилых, а являются местами общего пользования.

Нежилыми являются офисы, магазины, кафе, мастерские и другие объекты.

Основные виды коммерческой недвижимости и ее классификация

1. Одновременно с запуском процесса приватизации предприятий на территории России начала формироваться коммерческая недвижимость.

2. Предназначение объектов, попадающих под данную категорию, может заключаться как в получении дохода (коммерческие помещения), так и в создании условий для получения этого дохода (промышленные, или индустриальные помещения).

3. Существует несколько крупных видов нежилых помещений:

• офисные;
• торговые;
• гостиничные;
• гаражные;
• складские;
• промышленные.

В классификации коммерческой недвижимости представлены классы от A до D, в зависимости от ее качества. Гостиничная недвижимость подразделяется на 14 различных классов от люкса до эконома и гостиничного двора.

Торговый вид нежилой недвижимости представлен десятью классами – от новейших мегамоллов до павильонов и небольших помещений в жилых домах.

Офисное

Офисные помещения предназначаются для ведения различных видов деятельности. Они могут располагаться в крупных бизнес-центрах, торгово-развлекательных комплексах, торговых центрах, а также в административно-жилых и административных сооружениях.

Обязательными элементами являются капитальные стены, которые отгораживают его от соседних помещений.

Такие коммуникации, как водопровод, сливная система и др. являются не обязательными для офиса, однако они обязательно должны присутствовать в здании, где оно расположено.

В зависимости от престижности и качества, различают четыре категории или класса коммерческих помещений:

1. класс A – это офисы, расположенные в новейших крупных бизнес-центрах, характеризующиеся максимально удачной планировкой и соблюдением всей инженерных требований. Такие помещения располагаются в наиболее престижных районах города, куда очень легко добраться.

   Они оснащены высококлассными охранными системами, средствами связи и элементами организационной техники. Другими характерными чертами данного класса являются комфортабельный дизайн и высококачественная отделка пространства.

2. Класс В подразумевает менее престижные офисы, расположенные в менее удобных местах – например, в бывшем жилом или промышленном здании. Для отделки применяются материалы хорошего качества, но имеющие более низкую цену.
3. Офисы класса С зачастую обустраиваются в старых зданиях, поэтому соответствуют не всем требованиям современности. Для них характерен поверхностный ремонт, отсутствие удобной парковки и ограниченный набор оргтехники.
4. Класс D включает в себя офисные помещения, расположенные в старых постройках, преимущественно на окраинах города. Их планировка и степень комфортности весьма далеки от современных понятий.

Торговой площадью принято называть участок, отведенный под занятие торговой деятельностью. Она может находиться в торговых и торгово-развлекательных центрах, а также в жилых и административных зданиях.

Наличие капитальных стен не является обязательным условием торговой площади, а все необходимые коммуникации могут находиться в общем здании и предназначаться для использования несколькими помещениями.

Классификация нежилых помещений данного вида основывается на нескольких критериях, среди которых:

• масштаб объекта;
• специализация;
• качество сервиса и инфраструктуры;
• место расположения;
• архитектура и качество отделки;
• системы охраны и управления;
• наличие парковки и ее тип.

Универсальные

Важной особенностью этого типа нежилых помещений является возможность их применения для ведения различных видов деятельности.

В таком помещении, в зависимости от целей и предпочтений собственника, можно обустроить:

• офис;
• магазин;
• салон;
• клинику;
• тренажерный зал;
• клуб;
• место общественного питания;
• мастерскую и др.

ВАЖНО: Обязательными признаками этого виды коммерческих помещений являются наличие отдельного входа, капитальных стен и собственных коммуникационных сетей.

Места расположения универсальных помещений могут быть разными – преимущественно это бизнес-центры, торговые центры, торгово-развлекательные комплексы, а также здания административного и жилого назначения.

Складские

• Складыпреимущественно располагаются в административных зданиях, складских комплексах и торговых центрах, а также могут быть отдельно стоящими.
• Они предназначаются для хранения продуктов питания и любых видов товаров.
• У данного типа коммерческих помещений должен быть отдельный вход и капитальные стены, а наличие собственных коммуникаций не является обязательным условием.

Какие виды деятельности могут осуществляться в нежилых помещениях?

Нежилые помещения предполагают возможность занятия многими видами деятельности:

• медицинской;
• образовательной;
• коммунально-бытовой;
• творческой;
• развлекательной;
• спортивной;
• промышленной;
• административно-управленческой;
• торговой.

Аренда нежилых помещений имеет свои характерные особенности.

В тексте договора должны быть указаны следующие моменты:

• название конкретного объекта;
• его точное местонахождение;
• общая площадь всех арендуемых помещений и каждого в отдельности;
• технические характеристики.

СПРАВКА: Если помещение включает в себя несколько частей, одни из которых являются основными, а другие вспомогательными, договор должен сопровождаться планом с подробным указанием всех деталей.

Существует несколько видов аренды нежилых помещений, указанных в главе 34 ГК РФ:

1. прямая аренда;
2. субаренда;
3. наем;
4. поднаем.

В зависимости от сроков различают несколько видов договоров аренды:

• краткосрочный – до 1 года;
• среднесрочный – от 1 до 5 лет;
• долгосрочный – от 5 и более лет;
• бессрочный – без определения срока действия.

Договор аренды нежилого помещения, заключенный, как минимум, на год, должен пройти процедуру государственной регистрации.

ВНИМАНИЕ: Согласно ст. 610 ГК РФ, договоры, в которых срок действия не определен, регистрации не подлежат.

ГК РФ Статья 610. Срок договора аренды

1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.
2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

   В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

3. «Законом» могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

   Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

При пользовании нежилой недвижимостью важно учитывать некоторые нюансы.

1. Если нежилой объект сдается в аренду, необходимо учитывать такой важный его признак как изолированность. Согласно федеральному закону № 122-ФЗ, допускается передача частей помещения во временное пользование, если эти части являются индивидуализированными.

   В п.5 ст.25 этого нормативно-правового документа идет речь о необходимости указания размера площади, а также приложения кадастрового паспорта.

2. У каждого законного владельца имеется право долевой собственности. Размер доли определяется площадью недвижимости заинтересованных лиц.
3. Нежилые площади в жилых домах – абсолютно изолированы и не принадлежат к общему имуществу собственников.

Досконально разбираясь в видах нежилых объектов и присущих им признаках, субъекты экономической деятельности становятся способными правильно использовать их целевое назначение и осуществлять сделки.

Виды помещений по назначению – классификация нежилых помещений и их тип, а так же на какие классы разделяются по виду деятельности и особенности оформления сдачи в аренду торговой площади

На сегодняшний день различают множество помещений, которые отличаются не только своим видом, но и назначением.

Помещения нежилого назначения можно классифицировать в зависимости от их целевого назначения:

• производственные – мастерские, цеха, технические лаборатории и прочие имущественные комплексы, которые предназначены для осуществления тех или иных технологических процессов; вентиляционные, трансформаторные и холодильные камеры; котельные, калориферные, водомерные узлы, специализированные овощехранилища, помещения станций подкачек и насосных станций, специализированные овощехранилища; информационно-вычислительные центры, автоматические телефонные станции, предприятия автосервиса;

• торговые – промтоварные и продовольственные магазины, универмаги и прочие предприятия розничной и оптовой торговли, магазины, продающие предметы искусства, культуры, книжную продукцию, национальных промыслов;

• коммунально-бытовые – комбинаты бытового обслуживания и дома быта, мастерские и ателье, обслуживание населения посредством предоставления услуг и осуществления ремонта и изготовления одежды, обуви, головных уборов, бытовых приборов, фотоаппаратуры, часов и т.п., парикмахерские, приемные пункты химчисток, прачечных, бани, ателье проката, фотоателье, по уборке квартир, переплетенных и машинописных работ, по приему вторичного сырья; справочные бюро, гостиницы, диспетчерские пункты, предприятия ритуальных услуг;

• офисы – службы непромышленного и неторгового характера, используемые индивидуальными предпринимателями, юридическими лицами, авиакассы;

• объекты общепита – имущественные комплексы, занимающиеся производством и продажей продукции общественного питания;

• медицинские – поликлиники, больницы, диспансеры, амбулатории, здравпункты, врачебные консультации, медлаборатории, санитарно-эпидемиологические станции, медицинские кабинеты, лечебно-трудовые мастерские, станции скорой помощи, центры соцадаптации, судмедэкспертиза;

• аптеки – аптеки лекарственных форм (готовых), аптеки, изготавливающие медицинские препараты, а также обслуживающие медицинские учреждения;

• имущественные комплексы, предназначенные для медицинской практики – соответствующие поликлиники, кабинеты;

• образовательные – учебные заведения, интернаты, лектории, ясли и детские сады, гимназии, колледжи, библиотеки, музей, методические центры, курсы и кружки разного назначения;

• театрально-зрелищные – кинотеатры, театры, клубы;

• спортивные – спортивные залы и комплексы;

• творческие – студии и мастерские скульпторов, художников, модельеров, архитекторов, дизайнеров; выставочные зал;

• универсальные заведения – ночные клубы, казино, игорные залы;

• имущественные комплексы, которые обеспечивают деятельность различных финансовых организаций, а также их подразделений – пунктов обмена валюты, банков, финансовых компаний, ломбардов, участников рынка ценных бумаг;

• развлекательные центры – дискотеки, залы игровых автоматов, видеосалоны, компьютерные залы;

• архивы – архивы муниципальных и государственных унитарных предприятий;

• гаражи – боксы или гаражи юридических лиц;

• агентства – рекламные, охранно-сыскные и т.д.;

• отделение связи – отделения почтовой связи;

• учреждения и предприятия телеграфной и телефонной сети – узлы телефонной связи и телеграфы;

• конструкторские, проектные организации – институты, предприятия, занимающиеся конструкторской и проектной деятельностью.

Виды жилых помещений по назначению

Под жилым помещением в ЖК подразумевается изолированное помещение, которое выступает недвижимым имуществом и используется для постоянного проживания людей (отвечает установленным техническим и санитарным нормам и правилам, прочим требованиям законодательства).

Предлагается определенная классификация жилых помещений на разные виды, исходя из степени обособленности такого жилого помещения:

• квартира, часть квартиры;

Жилой дом – индивидуально-определенное здание, состоящие из комнат и помещений вспомогательного использования, которые предназначены для удовлетворения гражданам бытовых и прочих нужд, связанных с их проживанием в данном здании. Это могут быть кладовки, коридоры, ванные комнаты, санузлы, террасы, веранды и т.д.

1. Индивидуально-определенное здание – то, которое зарегистрировано в соответствующих реестрах, имеет нумерацию и прочие атрибуты, которые выделяют его из общей массы зданий.
2. Стоит отметить то, что многоквартирный дом не является жилым помещением, так как состоит из нежилых (лифтовые шахты, лестничные площадки, пролеты) и жилых (квартир) составных частей.

Квартира – это структурно обособленное помещение в многоэтажном доме, которое обеспечивает прямой доступ к помещениям общего пользования (к примеру, лестничным площадкам) и состоящее на нескольких или одной комнат, а также помещений вспомогательного использования, которые предназначены для удовлетворения гражданами бытовых и прочих нужд, связанных с их проживанием в этом обособленном помещении. К ним, как и в случае с жилыми домами, относятся кухни, ванные комнаты, лоджии, балконы и т.п.

• Возможно Вам будет также интерестно:
• remontik.org

Какова классификация помещений по целевому назначению?

1. Функциональное и целевое назначение помещения
2. Классификация нежилых помещений по целевому назначению. На каком основании выделяют типы (виды) нежилых помещений по целевому и функциональному назначению
3. Изменение функционального назначения нежилого помещения: где найти порядок
4. Права и обязанности собственника нежилого помещения в жилом доме

Функциональное и целевое назначение помещения 

Законодательство РФ не дает точных определений терминам «целевое назначение помещения» и «функциональное назначение помещения».

Так, согласно подп. 3 п. 36 блока 3.5 Порядка ведения Единого госреестра недвижимости…, утв. приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943, помещения по назначению (без уточнения, по какому назначению) делятся на жилые и нежилые. А далее в ЕГРН уже отражаются виды разрешенного использования конкретного помещения.

Поскольку жилые помещения могут использоваться исключительно для проживания граждан, то по целевому назначению они не классифицируются.