Договор найма квартиры: что это такое, отличие от аренды, а также заключение в отношении однокомнатной квартиры или отдельной комнаты

Договор найма квартиры раз в жизни подписывал каждый из нас. Но проверял ли кто-нибудь документы на квартиру, прежде чем поставить подпись?

Как понять, что перед вами не мошенник, сдающий по пять чужих квартир в день; как снять жилье у семейной пары и не стать жертвой их семейных ссор; как не довериться липовому представителю собственника — посмотрим, какие документы нужно спрашивать с хозяина квартиры и на что обратить особое внимание.

В быту мы слышим неверное использование юридических терминов: риелторы часто говорят о «договоре аренды квартиры», имея в виду договор, который обычный человек заключает на наем жилья. Договор аренды и договор найма — это разные договоры, и закон регулирует их по-разному.

Основное отличие найма от аренды — цель использования помещения и наниматель. Термин «наем» применяется только к жилым помещениям, если нанимателем при этом является человек, а не юридическое лицо. Аренда — это использование нежилых помещений и зданий кем угодно, либо жилых помещений юридическим лицом.

Разные цели использования помещений ведут и к разному регулированию законом: права гражданина-нанимателя защищены больше. На квартиру, в которой вы будете жить, нужно заключать договор найма.

К жилому помещению по договору найма больше обязательных требований: оно должно быть изолированным и пригодным для проживания. В аренду же может передаваться любое помещение, если оно устраивает арендатора и подходит для его целей. Полуразрушенный цех завода может быть отдан в аренду под фотосъемки, но не может стать предметом договора найма.

Квартира на самом деле принадлежит другим людям, которые внезапно приезжают выселять нанимателя. Это могут быть настоящие жильцы, супруги или родители. Договор окажется недействительным, потому что наниматель заключил его с кем-то, кто не имел прав на эту квартиру.

Квартира окажется предметом затяжного судебного разбирательства, и, когда оно закончится, законные владельцы выселят нанимателей. Или не когда закончится, а просто так.

При выезде хозяева не вернут страховой депозит на основании того, что наниматель якобы повредил их антикварную люстру. Никакой люстры в квартире не было, но на суде этого не докажешь.

Квартиру сдал муж, не имеющий на это права, потому что квартира куплена в браке. Договор будет недействительным: распоряжаться купленным в браке жильем могут только оба супруга, если у них нет другого юридически оформленного соглашения на этот счет.

Договор найма, подписанный представителем, окажется недействительным, потому что срок доверенности давно истек или потому что у представителя есть право на показ квартиры, а на подписание договора — нет.

Тогда договор будет подписывать лично хозяин или его полномочный представитель. Прежде всего просите показать свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Сверяйте данные в свидетельстве с паспортом хозяина квартиры и с номером страхового свидетельства обязательного пенсионного страхования (СНИЛС)

Случается, что данные из свидетельства не совпадают с паспортом. Например, хозяин квартиры потерял старый паспорт, а новый не стал вносить в свидетельство. Или собственница вышла замуж, изменила фамилию, но так и не дошла до Росреестра, чтобы обновить свидетельство.

Информация о старых выданных паспортах находится на последней странице актуального паспорта — сверяйте данные свидетельства по ней. Если этих данных нет, то перед вами может быть человек без права собственности на эту квартиру. Остерегайтесь.

Если у квартиры три равных сособственника, то здесь будет написано: «⅓ (одна третья) доли в праве собственности», а на обороте свидетельства перечислены остальные собственники и их доли в праве. Доли могут быть и неравными: например, ¾ у одного собственника и ¼ у другого:

Для заключения договора найма такой квартиры нужно согласие всех собственников: договор подписывают либо все сразу, либо один из собственников с доверенностью от остальных. Но это не отменяет того, что все свидетельства нужно запросить и внимательно проверить. И помните, что чем больше у жилья собственников, тем больше риск того, что один из них в любой момент может вас выселить.

Все обременения, в том числе ипотека, перечисляются в графе «Ограничения (обременения) права». Здесь вы увидите и срок ипотеки, и название банка, которому квартира отдана в залог:

Поинтересуйтесь у хозяина, какую сумму кредита ему приходится платить: может оказаться, что это и есть ваша плата за квартиру. Тогда чем исправнее вы будете платить, тем меньше можете беспокоиться, что собственник не сможет рассчитаться с банком, а квартиру затянут в судебные разбирательства из-за кредита.

Супруги могут в любой момент поссориться (особенно молодые). Чтобы не зависеть от их взаимоотношений, подстрахуйтесь в договоре:

1. Если у супругов есть брачный договор, напишите об этом в договоре на квартиру.
2. Пропишите, что супруги должны предупредить вас о важных изменениях в их отношениях: что они решили заключить брачный договор или расторгнуть существующий; что они вносят в брачный договор изменения, которые могут повлиять и на ваш с ними договор.
3. И предусмотрите ответственность супругов на случай, если они не предупредят вас обо всём перечисленном. Например, штраф в размере месячной платы за квартиру за то, что они подписали брачный договор и не сказали вам.

• Чтобы узнать, не пытается ли скрытный муж сдать вам семейное жилье, сверьте дату штампа о браке и дату «документов-оснований». Если брак заключен до получения квартиры, то она принадлежит совместно супругам и муж не может распоряжаться ею без согласия жены:

Так случается, если собственник квартиры живет в другом городе, уехал в кругосветное путешествие, надолго попал в больницу, владеет крупным бизнесом или по другой причине не может лично подписать с вами договор. Пока хозяин квартиры занят, его недвижимостью может заниматься другой человек по доверенности. Изучите эту доверенность.

Вместо доверенности у представителя может быть посреднический договор: агентский договор, договор комиссии и др. В них проверяйте то же, что и в доверенности: срок, паспортные данные, полномочия.

И помните, что без доверенности даже близкие родственные отношения не дают права заключать договор за хозяина квартиры: дочь не может подписывать договор на квартиру матери или отца, бабушка не имеет права подписывать договор за внучку, даже если внучка очень занята. Не покупайтесь ни на какие отговорки.

Вы проверили свидетельства, а сомнения по поводу прав на квартиру так и не отступили? Закажите выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРП) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости

Такая выписка покажет, кто на сегодняшний день является собственником помещения. Выписка стоит 750 рублей, заказывается в любом из многофункциональных центров и готовится 3 рабочих дня. Можно заказать ее в электронном виде, а если вы торопитесь — специальные компании готовят выписки и за один день, но обойдется она в 1000—3500 рублей.

1. Внимательно проверяйте документы о праве собственности: сравнивайте личные данные и описание квартиры.
2. Проверьте свидетельства каждого собственника квартиры и подписывайте договор со всеми собственниками.
3. Проверьте, не заложена ли квартира. Узнайте детали договора об ипотеке.
4. Проверьте, есть ли у хозяев квартиры брачный договор. Подписывайте договор сразу с обоими супругами или просите согласие на сделку.
5. Договор подписывается только с собственником жилья или представителем по доверенности. Проверьте паспортные данные, полномочия и срок действия доверенности представителя.
6. Самый надежный вариант — заказать выписку из ЕГРП.

Чем отличается аренда от найма

Так как сейчас большинство населения из-за сложного финансового положения предпочитают арендовать квартиры, нежели приобретать их в собственность, то важно знать все нюансы подобной процедуры.

 В частности нужно понимать разницу между наймом и арендой жилого помещения и о том, как правильно заключить подобный договор. Ведь это разные понятия, которые несут за собой различные права и обязанности.

Поэтому ниже мы рассмотрим данный вопрос более подробно, чтобы понимать, что будет выгодно именно нам.

Разница понятий

И договор найма, и договор аренды — это договоры имущественного найма. Договору найма жилого помещения посвящена глава 35 ГК РФ, а отношения сторон по договору аренды регулируются главой 34 ГК РФ. Но Вам не нужно будет самому выбирать, какой из этих двух вариантов подходит именно Вам. Потому что здесь все будет зависеть именно от того, какой статус носит жилое помещение, и к кому можно отнести другую сторону сделки. Ведь бывают жилые квартиры и нежилые помещения. А вторая сторона процесса может быть представлена как физическим, так и юридическим лицом.

Договор аренды используется только тогда, когда речь идет про любую недвижимость нежилого типа. И аренда предоставляется именно юридическому лицу. Тогда тот, кто будет предоставлять свое жилье в пользование, будет называться арендодателем, а вторая сторона – арендатором.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

https://www.youtube.com/watch?v=JG-2fXh0Ojc

А вот если Вы сдаете жилье обычному человеку (физическому лицу), то нужно будет заключить договор найма жилого помещения. В этом случае вы будете наймодателем, а вторая сторона будет выступать как наниматель.

Очень важно, при заключении подобных документов не путать эти названия в документах и называть все своими именами. Ведь тогда можно говорить о нарушении закона.

Юридическое или физическое лицо?

К примеру, договор аренды вы сможете легко расторгнуть, если возникла одна из предпосылок, которые были описаны в самом договоре, во внесудебном порядке, в то время как договор найма по инициативе наймодателя можно расторгнуть только в судебном порядке и только по очень ограниченным основаниям. К тому же, договор аренды предусматривает наличие юридического лица, с которого в случае необходимости можно будет легко получить деньги за причиненный ущерб и выяснить спорные моменты. Плюс ко всему юридическое лицо может использовать арендованное жилое помещение только для проживания определенной категории граждан, а не для других целей.

Но для других владельцев квартир гораздо важнее быть лично знакомым с тем, кому он собирается сдавать свое жилище. Ведь физическое лицо представляет собой одного человека, а не целую компанию.

К тому же, договор найма не подлежит государственной регистрации, даже если документ будет заключен на максимальный срок (пять лет).

А это для некоторых собственников является решающим фактором при принятии подобного решения и основным отличием между понятиями.

Правовой статус документов

А вот если наймодатель захочет досрочно прекратить действие договора, то сделать это в одностороннем порядке он сможет только через суд и при наличии законных обстоятельств. К таким обстоятельствам чаще всего относят задолженность по внесению квартплаты и суммы аренды, использование помещения не для проживания, а для извлечения прибыли и так далее.

Также стоит отметить, что максимальный срок сдачи составляет пять лет. Но это не значит, что потом наниматель должен съехать с жилища. Ведь если наймодатель решит сдавать квартиру и далее, то за три месяца до истечения действия документа он обязан предупредить об этом нанимателя. Причем его в первую очередь, ведь он по закону имеет на это первоочередные права.

Если же помещение не будет больше сдаваться, тогда наниматель должен быть извещен об этом заранее, и тогда он будет обязан покинуть помещение в указанный срок окончания, поэтому эти понятия так сильно отличаются.

https://www.youtube.com/watch?v=t1E8rS6OBDc

Когда решитесь на сдачу своего жилища или другого жилого помещения, хорошо подумайте, что может за собой принести подобное решение. Выбирайте именно тот вариант, который для вас более выгоден и удобен. Чтобы в будущем у Вас не возникало проблем со второй стороной сделки.

Договор найма квартиры: что это такое, отличие от аренды, а также заключение в отношении однокомнатной квартиры или отдельной комнаты — всё о недвижимости

Уже мало кто сомневается в том, что, сдавая помещение в аренду частному лицу, либо же организации заключение соответствующего договора необходимо. Этот документ снимает огромное количество проблем, от которых, увы, никто не застрахован.

Договор аренды квартиры и договор найма: существенные отличия

Стоит знать, что договор аренды квартиры и договор найма жилого помещения – это разные понятия.

Договор аренды применяется в случае, если любое жилое помещение передается во временное пользование юридическому лицу. Если же квартира передается физическому лицу, используется договор найма.

Стороны договора при этом будут называться по-разному: соответственно арендатор и арендодатель, наниматель и наймодатель.

Подмена названий недопустима: два договора регулируются разными главами Гражданского кодекса РФ, и в случае судебного разбирательства неправильно названный документ может быть признан недействительным.

Итак, если жилое помещение планируется передать юридическому лицу, заключается только договор аренды квартиры. В отличие от договора найма, расторгаемого лишь в судебном порядке и по очень ограниченным основаниям, договор аренды, как правило, предусматривает возможность расторжения во внесудебном порядке по основаниям, предусмотренным договором. В остальном договора очень похожи.

Юридические лица, подписавшие договор аренды, как правило, затем используют квартиру для проживания своих сотрудников, с которыми они, в свою очередь, тоже подпишут договорные документы. Если планируется использовать данный адрес в качестве юридического, это оговаривается отдельно и обязательно прописывается в договоре.

Содержание договора аренды квартиры

Согласно действующему законодательству, договор аренды должен заключаться только в письменной форме. Обязательное нотариальное заверение законом не предусмотрено, но при желании документ можно удостоверить.

К каждому пункту договора и арендодателю, и арендатору стоит отнестись очень серьезно. В случае любых споров именно соответствующий пункт договора будет иметь решающее значение.

И чтобы затем доказать свою правоту, достаточно будет сослаться на соответствующий пункт в договоре.

В этом документе непременно должны быть указаны:

• реквизиты сторон; 
• предмет договора (вид недвижимого имущества, которое сдается в аренду: квартира, дом, комната), его подробное описание и точный адрес; 
• срок, на который сдается жилье;  
• ежемесячный размер платы за жилье; 
• условия и основания расторжения договора;  
• дата заключения договора; 
• подписи обеих сторон.

Стоит отметить, что довольно-таки часто договора заключаются на неопределенный срок. В этом случае в договоре надо предусмотреть пункт, в соответствии с которым каждая из сторон обязана предупредить о расторжении договора заранее, например, за два или три месяца.

Что касается обозначения суммы, нередко кажется целесообразным указывать ее не в рублях, а в иностранной валюте, но тогда надо непременно уточнить, что оплату надо производить в рублях по официальному курсу на день оплаты. В договоре можно также распределить обязанности, связанные с ремонтом квартиры, а также оплатой коммунальных услуг. Иногда в договоре предусматривается возможность повышения арендной платы.

Желательно также определить, каким именно способом наниматель будет вносить оплату. Если она производится лично в руки, то самым грамотным решением для обеих сторон будет оформление расписки, подтверждающей факт выплаты денег. Финансовые взаимоотношения надо описывать максимально четко.

Не столь уж редки ситуации, когда владелец жилья продает его и требует от жильцов срочно освободить помещение.

Если в договоре четко прописана дата окончания срока аренды, арендатор имеет право жить в квартире до момента его истечения.

Дело в том, что в соответствии с ГК РФ переход права собственности на жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора аренды жилого помещения. Но это возможно лишь в том случае, если договор составлен письменно.

Приложением к договору аренды является составленный при передаче помещения так называемый передаточный акт, где подробно описывается состояние жилого имущества, передаваемого в аренду. Чем подробнее будет опись, тем легче потом будет определить размер ущерба, причиненного арендатором, если таковой вдруг случится.

Договор аренды квартиры и налоговые обязательства

Осознавая все риски, связанные со сдачей квартир в аренду без договора, многие все же предпочитают ограничиваться устными соглашениями, поскольку платить налоги от сдачи квартиры очень не хочется. И договор аренды может оказаться в налоговой службе или в других контролирующих инстанциях.

Но как показывает практика, иногда уплата налога оказывается более выгодным мероприятием, чем бесконечное выяснение отношений с арендаторами.

Наверное, именно поэтому, а также в связи с возросшей активностью проверяющих инстанций, все больше арендодателей предпочитают действовать строго по закону.

Тем более, что неуплата налога имеет следствием штраф в размере от 20% до 40% неуплаченных сумм. К тому же, за уклонение от уплаты налога предусматривается уголовная ответственность.

Чтобы стать законопослушным арендодателем, не надо регистрировать индивидуальное предпринимательство. Достаточно раз в год сдавать налоговую декларацию.

Договор аренды помещения между юридическими лицами

Большинство людей не имею возможности приобрести помещение для проживания. В связи с этим многие граждане вынуждены заключать договор аренды на помещение. Однако есть два способа получения площади в своё пользование. Для этого можно заключить договор аренды или найма. О том, какой способ выбрать и в чем заключаются отличия, мы поговорим в данной статье.

Разница

Для начала выясним, для чего нужны оба этих соглашения. Договор аренды и договор найма составляются для найма жилого помещения. В подобных соглашениях отражаются условия предоставления помещения.

Теперь поговорим о различиях между данными соглашениями.

Очень серьезным различием является то, что при нахождении жилья в аренде у организации она имеет право использовать его только для проживания своих сотрудников или других лиц. Использование арендуемого жилья в целях осуществления предпринимательской деятельности или получения прибыли для организации является противозаконным действием.

Соглашения о найме и аренде обязательно должны быть подкреплены документально. Для этого составляются письменные соглашения в двух экземплярах.

Арендные соглашения, затрагивающие жилые помещения, обязательно должны быть зарегистрированы, но следует помнить, что это нужно делать только в том случае, если срок передачи в пользование составляет больше одного года.

Обращение в Росеестр должно быть составлено в виде отдельного заявления. Это необходимо сделать в течение месяца после подписания соглашения между сторонами.

Важно В том случае, если регистрация арендного договора не будет проведена вовремя, в отношении сторон соглашения Размер штрафа составляет от 1500 до 2000 рублей.

То же самое относится и к найму. Но при несвоевременной подаче заявления о регистрации штраф будет составлять уже 5000 рублей.

В отличие от договора найма, арендное соглашение может быть аннулировано только в судебном порядке. Для этого достаточно проявить инициативу хотя бы одной стороне. Причиной аннулирования могут быть различные причины. В большинстве случаев причиной является неисполнение условий, прописанных в договоре.

Таким образом, разница между договором найма и арендой заключается в следующем:

• Тип помещения. Соглашение о найме может быть заключено только в отношении жилой площади, к которой может относиться квартира или дом, а аренда также распространяется на нежилые помещения;
• Стороны договоров. При найме взаимодействуют физические лица, а при аренде принимает участие юридическое лицо или организация;
• Отношения между сторонам. За регулирование взаимоотношений отвечают главы 34 и 35 Гражданского Кодекса Российской Федерации;
• Расторжение. Арендное соглашение в отличие от договора найма можно расторгнуть в досудебном порядке;
• Платежеспособность. Участие в соглашении юридического лица дает дополнительные гарантии. Это связано с тем, что у организаций всегда есть имущество, которое можно продать для возмещения ущерба или осуществления платы.

Что выгоднее заключать

К вопросу о том, что выгоднее заключать, договор найма или аренды нужно подходить со стороны их различий. Для того, что бы определить, в каких ситуациях заключается каждое из соглашений, мы дадим определение для каждого из них:

• Договор найма заключается между двумя физическими лицами, и данный документ направлен на передачу жилого помещения во временное пользование. Стороны в этом соглашении именуются как наймодатель и наниматель.
• Договор аренды заключается между юридическим и физическим лицом. Важно понимать, что предметом взаимодействия сторон может быть как жилая так и нежилая площадь.

Таким образом, мы выяснили, выбор того, какое соглашение заключать основывается на том, кто составляет документ. Организация или гражданин Российской Федерации.

Правовой статус договоров

Теперь поговорим о правовом статусе документов. Очень важно отметить то, что наиболее уязвимой стороной является наниматель. Именно из-за этого особое внимание уделяется защите его прав. При желании аннулировать соглашения наниматель должен заранее об этом предупредить. А расторжение происходит автоматически и для этого не нужно ждать положительного ответа от наймодателя.

При обратной ситуации расторжение в одностороннем порядке происходит только через суд. Причиной подобных обращений в суд обычно является несоблюдение условий, прописанных в документе. Обычно это задержка оплаты, использование помещения не по назначению или для получения дополнительной прибыли.

Максимальный срок сдачи жилых помещений составляет не более 5 лет, но это не означает того, что после истечения данного срока съемщик должен съехать из помещения.

В договоре можно прописать пункт, позволяющий продлить договор после истечения срока его действия. Также наймодатель не менее чем за 3 месяца должен предупредить нанимателя о возможности дальнейшего продления договора.

Это связано с тем, что первоочередное право на дальнейшее проживание в съемном жилье имеет тот, кто проживает в нем в данный момент.

Важно Если после истечения договора сдача помещения производиться не будет, то наймодатель обязан сообщить об этом заранее. Это необходимо для того, чтобы наниматель смог вовремя освободить жилую площадь.

В заключении нужно отметить, что составление соглашения между сторонами является дополнительной страховкой, позволяющей добиться возмещения ущерба при несоблюдении одной из сторон условий, прописанных в документе. Для того, чтобы правильно составить документ лучше всего обратиться к квалифицированным юристам, которые помогут составить соглашение должным образом.

(2

Договор найма и договор аренды: отличие и особенности

• Нормативно-правовое регулирование
• Основное сходство
• Основные различия

• Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):
• 8 (800) 350-13-94 — Федеральный номер
• 8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Решая жилищные проблемы, граждане нередко арендуют квартиру у другого физического или юридического лица или у муниципалитета. В этих случаях заключается договор, который позволяет обеим сторонам сделки защитить свои права. Для лучшего ориентирования в особенностях вновь возникших отношений, необходимо точно знать, чем отличается найм от аренды квартиры.

Нормативно-правовое регулирование

Гражданский кодекс обращает внимание на то, что найм может быть оформлен лишь в том случае, если его сторонами будут 2 гражданина.

Несмотря на то, что нет четко зафиксированного требования составлять его в письменном виде, но, если стоимость услуг будет превышать 10 тысяч рублей, потребуется зафиксировать условия на бумаге.

Таким образом, любой долгосрочный договор нужно оформлять в виде одного документа, подписанного обеими сторонами.

Для краткосрочного найма, например, на 2-3 дня, закон такого требования не предъявляет.

Арендные отношения своими участниками имеют или юридическое лицо и гражданина или две компании. Для него письменная форма будет обязательна, вне зависимости от суммы. Регулируется договор 34 главой Гражданского кодекса. Все возможные пункты этих двух типов соглашений описываются только в ГК РФ, постановлениями правительства или иными нормативными актами они не регулируются.

Внимание: Спорные вопросы разрешаются в суде, и от того, с какой долей внимательности подготовлен документ, зависит правовая защита обеих сторон.

Основное сходство

Несмотря на, что аренда отличается от найма жилого помещения, оба этих типа  имеют существенное сходство. Прежде всего:

• предметом соглашения может быть только отдельное, изолированное жилое помещение, дом, квартира или комната;
• передается оно по акту приема-передачи, который оформляется в качестве приложения. Помещение должно быть пригодным для проживания. Если впоследствии будут выявлены недостатки, например, текущие трубы или неработающая электропроводка, они устраняются за счет арендодателя;
• оно предоставляется в пользование, на определенный срок и за определенную плату. Никаких иных прав, кроме беспрепятственного пользования, наниматель не получает, он не может распоряжаться жильем, за исключением ситуации, когда в соглашении отдельным прописано право на сдачу его в поднаем или в субаренду;
• и наниматель, и арендатор будут иметь преимущественное право после истечения соглашения на его возобновлении по той же стоимости и на тот же срок;
• если соглашение заключается на срок менее года, его регистрация в Росреестре не требуется. В противном случае это будет необходимо. Регистрация дополнительно защищает права нанимателя, так как в случае спора о выселении или повышении арендной платы документ с первоначальными данными окажется в уполномоченной государственной организации, и будет служить доказательством правоты одной из сторон.

  Дизайн-проект загородного дома: как правильно заказать

Остальные условия будут схожи, но определятся индивидуально. Необходимо:

• распределить обязанности по текущему и капитальному ремонту. Обычно текущий возлагается на нанимателя, а капитальный – на арендодателя;
• определить порядок оплаты, внесения задатка;
• рассмотреть вопрос о порядке оплаты коммунальных услуг;
• решить задачу с пользованием помещением третьими лицами. Как правило, договор не ограничивает права нанимателя, но иногда его условиями количество проживающих четко описывается;
• определить порядок обмена уведомлениями;
• определить, на каких условиях происходит пользование оставшимся в квартире имуществом.

Важно: Список пунктов, которые необходимо согласовать, очень велик, поэтому к переговорам иногда нужно привлечь профессионального консультанта.

Основные различия

Многие не видят разницы в этих типах соглашений, так как они схожи по многим параметрам. Не существуют и серьезные различия.

Анализируя, чем отличается аренда от найма, необходимо обратить внимание на следующие аспекты:

• субъектный состав. Одной из сторон соглашения об аренде всегда будет юридическое лицо или индивидуальный предприниматель;
• возможность одностороннего расторжения. Для аренды оно допустимо, в случаях, прямо указанных в кодексе, например, если арендная плата не вносилась 2 или более раза подряд, для найма закон таких ситуаций не предусматривает;
• сроки. Минимальный период заключения договора в обоих случаях не определен, а максимальный различен. Для аренды он не ограничен, для найма он будет составлять 5 лет. Если стороны по истечении срока не разорвут соглашение, оно будет считаться возобновленным на тот же период и на тех же условиях.

На заметку: Для договора найма кодекс в большей степени защищает нанимателя, для аренды обе стороны окажутся в равных условиях.

Все существенные условия, к которым относятся объект или помещение, срок, стороны и сумма платы обязательно согласовываются в соглашении. Если сторонам не удалось договориться, оно будет считаться незаключенным и стороны по решению суда будут возвращены в ту ситуацию, которая была еще до момента его подписания.

Понимая отличия договора найма и договора аренды, можно более точно прописать в соглашении такие условия, которые наилучшим образом защитят права нанимателя.

Особенно внимательно нужно описывать возобновление договора после истечения срока и условия оплаты.

Необходимо обратить внимание на механизм увеличения арендной платы, в какой ситуации он будет возможен и привязано ли такое увеличение к изменению тарифов ЖКХ.

Закон не препятствует ввести в соглашение о найме некоторые условия, взятые из договора аренды. В каждом конкретном случае спора суд будет решать, действуют ли эти условия, например, об одностороннем расторжении. Также важным моментом будет оформлять каждую передачу денег в рамах договора отдельной распиской, форма которой станет одним из приложений.

Подробно о том, чем отличается договор найма от договора аренды жилого помещения

Физические и юридические лица во многом по-разному реализуют свои права и осуществляют обязанности. Различия присутствуют практически во всех сферах хозяйственно-экономической деятельности, в том числе и в имущественной.

В зависимости от того, какие лица представляют стороны договора, различают понятия найма и аренды.

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию: +7 (499) 504-88-91 Москва

Регулирование указанных правоотношений

Выделяют 3 главных нормативно-правовых актов, на основании которых осуществляется регулирование отношений по использованию, распоряжению и владению жилыми помещениями в Российской Федерации:

1. Конституция.
2. Жилищный кодекс.
3. Гражданский кодекс.

Вопросы управления договорными отношениями отражены во 2 части ГК РФ, в частности:

• аренда (глава 34 ГК РФ);
• наем (глава 35 ГК РФ).

По своей сути, два этих договора очень похожи и предполагают передачу собственности (например, квартиры) для временного проживания на определенных условиях и за определенную плату.

Обратите внимание! Жилое помещение можно сдавать в аренду или наем, только при условии, что его будут использовать исключительно для проживания.

Чем отличаются договорные соглашения?

Главное отличие в том, кому передают жилое помещение:

1. частные лица получают его на условиях найма (коммерческого или социального);
2. организации и предприятия – по договору аренды.

Отсюда следует, что в первом случае отношения сторон регулируются главой 35 ГК РФ, а во втором — главой 34 ГК РФ. Оба вида соглашений относятся к договорам имущественного найма, с помощью которых осуществляется передача жилья для временного проживания. И несмотря на то, что эти документы имеют одинаковую структуру, содержание их сильно рознится.

Объект и предмет

Объект аренды или найма – важная часть договора, к описанию которого следует отнестись крайне внимательно. Недостаточно полное или неправильное описание индивидуальных свойств передаваемого имущества, ведет к признанию договора незаключенным.

Предметом договора аренды могут выступать различные объекты (ст.607 ГК РФ):

• земельные участки, озера, пруды, воздушное пространство и другие природные объекты;
• предприятия, фабрики, заводы, коммерческие организации;
• нежилые помещения, офисы, склады;
• другие не употребляемые в процессе использования вещи.

Предметом договора найма может быть только изолированное жилье, то есть, капитальное строение или его часть (например, квартира или комната). Помещение обязательно должно быть подключенное к коммунальным услугам, иметь отдельный вход и отвечать всем санитарным нормам.

Важно! В наем запрещается передавать не предназначенные для проживания объекты (например, гараж, подвал и так далее).

В таблице приведены принципиальные отличия объектов социального и коммерческого найма.

Социальный наем	Коммерческий наем
Форма собственности	Государственный или муниципальный жилой фонд	Частный жилищный фонд
Цель использования	Социальная помощь малоимущим гражданам	Коммерческое использование
Требования к площади жилого помещения	Определяется законодательно, на основании утвержденных нормативов	Законодательно не устанавливается ни минимальный, ни максимальный размер

Стороны

Стороны договора аренды (арендодатель и арендатор) могут быть представлены любыми лицами:

1. Физическими.
2. Юридическими, в том числе и органами государственной власти.

Стороны договора найма именуются – наймодатель и наниматель. В случае социального найма, жилье предоставляет уполномоченный на это государственный орган управления, при коммерческом найме, в качестве наймодателя может выступать как физическое, так и юридическое лицо. В то время как, нанимателем может быть только частное лицо.

Государственная регистрация

Внесение сведений о сделке в реестр ЕГРН (регистрация договора) позволяет:

• уведомить госорганы о временной передаче прав на квартиру;
• получить начисление налога на доходы;
• при возникновении конфликтных ситуаций, иметь надежное и официально зарегистрированное подтверждение своих прав;
• получить юридически значимый дубликат договора, при его порче или потере.

Договор аренды необходимо регистрировать, только если квартира передается в пользование больше чем на год. Договор найма регистрации не подлежит, однако в ЕГРН вносят информацию об ограничении права собственности при условии, что отношения оформлены на срок более 11 месяцев (п.2 ст. 164 ГК РФ).

Статья 164 ГК РФ. Государственная регистрация сделок

1. В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.
2. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

Для регистрации договора нужно подать заявление и пакет документов в любом подразделении Росреестра или МФЦ.

1. Заявление может составлять и предоставлять любая из сторон. Подачу заявления на регистрацию договора социального найма осуществляет только наниматель (части 1-3 ст.51 №218-ФЗ).
2. Прием заявления и пакета документов происходить при предъявлении паспорта или учредительных документов организации.
3. Документы необходимые для регистрации договора:
   • совместное или одностороннее заявление на регистрацию;
   • доверенность, подтверждающая полномочия представителя – если одну из сторон представляет уполномоченное лицо;
   • договор (аренды, коммерческого или социального найма);
   • квитанция об уплате госпошлины;
   • иная документация, предоставляемая по требованию сотрудника Росреестра или МФЦ.
4. По факту принятия документов, заявителю выдается расписка.
5. В течение 5-ти рабочих дней с момента поступления документов, вносится регистрационная запись в реестр.

Для справки! Госпошлину за регистрацию договора аренды платит тот, кто подает документы в Росреестр. Это сделать любая из сторон сделки по отдельности, либо все вместе.

Услуги по регистрации стоят:

• Для физических лиц – 2000 р.
• Для юридических – 22000 р.

Ответственность за несоблюдение регистрации

Договор признается заключенным, начиная с момента его подписания сторонами. Однако такой документ порождает права и обязанности только для участников сделки. Тогда как государственная регистрация подтверждает законность договора перед третьими лицами.

Когда в договоре есть пункт, обязывающий одну из сторон зарегистрировать договор в ЕГРН, то уклонение от исполнения, взятого на себя обязательства, является нарушением. В таком случае вторая сторона может обратиться в суд и либо расторгнуть договор, либо обязать виновную сторону зарегистрировать его, уплатив в том числе и все судебные издержки (ст.165 ГК РФ).

Штрафные санкции:

Аренда	Наем
Граждане	1500-2000	5000
Должностные лица	3000-4000	50000
ИП и юр. лица	30000-40000	100000-200000

Сроки

Арендный договор оформляется на срок, согласованный сторонами. Законодательных ограничений нет. В случае когда в договоре срок действия не указан, документ признают заключенным на неопределенный срок. Каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договорных отношений, оповестив письменно об этом за три месяца.

В коммерческом найме в зависимости от срока действия выделяют:

1. Краткосрочный договор – на срок до года.
2. Долгосрочный договор – от 1 года до 5 лет.

Важно! Если срок не указан, договор найма признается действительным 5 лет – ст.683 ГК РФ. Если за 3 месяца до окончания договорных отношений ни одна из сторон не предпримет действий по их расторжению, все останется в силе на тот же срок и на тех же условиях.

Коммерческий наем предоставляет нанимателю преимущественное право на пролонгирование договора (ст.684 ГК РФ). Договор соц. найма не устанавливает сроков действия и оформляется бессрочно.

Отличия при расторжении

Аренда квартиры юр.лицом предполагает, что ответственность за выполнение условий договора лежит именно на организации, а не проживающих. Все претензии должны направляться в адрес организации-арендатора.

Досрочное прекращение правоотношений по договору аренды возможно в следующих случаях:

• по обоюдному согласию;
• по решению суда.

В первом случае необходимо письменно оформить соглашение или акт о расторжении, в котором указывают:

1. Наименования сторон, принявших решение о прекращении договора (для лица указывают полное наименование и реквизиты, частные лица – ФИО и паспортные данные).
2. Данные о договоре аренды (его номер, дату составления, адрес и кадастровый номер квартиры, указанной в качестве объекта договора).
3. Дату, при наступлении которой, договор будет считаться недействительным. Вместо даты можно указать наступление какого-либо события (например, после окончательного расчета).
4. Пункт об отсутствии взаимных претензий.
5. Подписи и реквизиты сторон.

Важно!Пункт о передаче и принятии квартиры можно либо включить в соглашение о расторжении, либо оформить отдельным актом.

Решение о судебном прекращении действия договора принимается в случае если:

• были нарушены условия договора;
• квартира использовалась не по назначению (не для проживания);
• состояние помещения заметно ухудшилось;
• оплата более 2 раз производилась с нарушением установленного срока;
• аварийное состояние жилья.

Договор найма, в отличии от аренды, может быть аннулирован в одностороннем порядке Нанимателем при условии, что он предупредит наймодателя минимум за 3 месяца до расторжения. При этом он вправе не озвучивать причину отказа от жилья.

Следующее отличие заключается в том, что законодательно в споре с собственником жилья наниматель признается более слабой стороной, а значит, имеет ряд льгот и преференций:

1. Вместо расторжения договора суд предоставляет нанимателю срок (не более 1 года) для устранения указанных нарушений.
2. Через год, если ничего не изменится, суд может принять решение о расторжении либо отсрочить исполнение решения еще на год (п. 2 ст.687 ГК).

Платежеспособность арендатора и нанимателя

Самые главные риски при сдаче квартиры в коммерческий наем или аренду связаны со срывами платежей и образованием задолженности. Поэтому важно еще на этапе переговоров удостоверится в финансовой надежности второй стороны. Существуют сайты, с помощью которых можно быстро и бесплатно проверить информацию о будущем арендаторе или нанимателе:

1. Федеральная налоговая служба – позволяет узнать:
   • дату постановки на учет, сведения о видах деятельности, руководителе и прочее;
   • данные о приостановлении операций по счетам и банкротстве;
   • задолженность по налогам физических лиц.
2. Главное управление по вопросам миграции МВД России – дает возможность проверить действительность предоставленных паспортных данных.
3. Арбитражные суды РФ – дает доступ к судебным делам, можно подробно изучить каждое дело, ход его рассмотрения, решение суда, исполнительные листы и суммы.
4. Служба судебных приставов – содержит базы данных о задолженности по исполнительным производствам.

Обратите внимание! Жилье в социальный наем передают только малоимущим гражданам, и перед заключением договора проверяется их неспособность купить, снять или взять квартиру в ипотеку.

Видео

Смотрим видео по теме:

Заключение

Важно напомнить, что существует распространенная ошибка – в договоре пишут аренда, а в тексте стороны именуются наниматель и наймодатель. Такая ошибка служит поводом для досрочного прекращения правоотношений.

Сдать помещение: возможные варианты договоров

Если вы планируете сдавать свою недвижимость, то заключение договора будет, бесспорно, правильным решением. В договоре закрепляются условия, согласованные его сторонами. Это впоследствии позволит избежать многих проблем и упростит разрешение споров, если до них дойдет дело.

договора аренды на все случаи жизни, составленные юристами портала

Однако, как и у любого действия, у заключения договора имеются свои последствия. После заключения договора придется исполнять обязательства: перед стороной, с которой заключен договор, и перед государством.

Какими видами договоров можно оформить предоставление помещения другому лицу?

Помещения бывают разные. Лица, желающие их сдать − тоже. Поэтому возникает необходимость разделить виды договоров, используемые в различных ситуациях.

На сегодняшний день законодатель предлагает 4 варианта оформления отношений между собственником помещения, и лицом, которому данное помещение предоставляется:

1. Аренда
2. Наём жилого помещения
3. Безвозмездное пользование
4. Социальный наём

Аренда и наём – выбрать просто

На первый взгляд может показаться, что договор аренды и договор найма жилого помещения очень похожи и взаимозаменяемы. Поэтому определиться, какой же использовать, очень сложно.

Действительно, в обоих случаях предоставляется помещение. В обоих случаях — за плату, с суммы которой нужно будет уплатить налог. Но, тем не менее, между этими формами договоров есть различия, позволяющие однозначно выбрать для себя нужный договор.

Определить, чем отличается аренда от найма, можно, ответив на следующие вопросы:

Вопрос	Договор аренды	Договор найма
Какими нормами законодательства регулируются отношения сторон?	Гл. 34 ГК РФ	Гл. 35 ГК РФ
Что может быть объектом договора?	Жилое или нежилое помещение	Жилое помещение
Кому предоставляется помещение?	Юридическому лицу	Физическому лицу
Как называются стороны в договоре?	Арендодатель и Арендатор	Наймодатель и наниматель

Итак, сделаем выводы:

Договор аренды заключается в следующих случаях:

1. Жилое помещение предоставляется юридическому лицу;
2. Нежилое помещение предоставляется юридическому лицу.

скачать образец договора аренды помещения (бесплатно)

Договор найма заключается в случае предоставления жилого помещения физическому лицу.

договора найма, составленные юристами потала с ми и шаблонами для заполнения
скачать образец договора найма помещения (бесплатно)

• Аренда и наём имеют и другие особенности, которые подробнее будут рассмотрены в статьях, посвященных каждому из этих видов договоров.
• Здесь же отметим, что в соответствии с законодательством,

вид договора определяется его содержанием, а не названием. Не стоит договор, который по содержанию соответствует договору аренды, называть договором найма. Даже если изменить наименования сторон и терминологию в таком договоре, он все равно будет переквалифицирован в договор аренды и к нему будут применяться соответствующие нормы законодательства.

Договор безвозмездного пользования: “бесплатная аренда”?

Как следует из названия данной формы договора, никакой платы собственник помещения от своих жильцов при заключении такого договора официально не получает. Правоотношения, возникающие в данном случае, урегулированы гл. 36 Гражданского кодекса.

Если вы хотите сдавать квартиру, оформив это документально, и сэкономить на налоговых платежах, такой вариант может показаться привлекательным. Однако отметим, что в таком случае, и требовать с жильца по договору вы сможете только поддержания порядка в предоставленном помещении. Все, что касается оплаты, останется на уровне устных договоренностей.

Если вы хотите снимать квартиру на основании договора безвозмездного пользования, то для вас это также несет определенные риски. Если относительно договора найма в законодательстве содержатся нормы, особо защищающие права нанимателя, то в договоре безвозмездного пользования такого не предусмотрено.

Социальный найм

Договор социального найма стоит выделить среди остальных, т.к. по такому договору предоставляются только жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда. Сдать свою квартиру используя эту форму договора не получится.

А чтобы заключить такой договор как нанимателю, нужно соответствовать критериям, установленным законодательством. К договору социального найма также применяются отдельные нормы Гражданского кодекса (ст.

672 ГК РФ), но в основном, данные правоотношения регулируются Жилищным кодексом (гл. 8 ЖК РФ).

На нашем портале Вы можете абсолютно бесплатно скачать шаблон любой формы договора аренды жилья.
Ваш случай «более сложный», и вам не подходит стандартный образец договора? – наш юрист сформирует для Вас договор аренды, составленный с учетом всех Ваших потребностей.