Между элитным и жильем бизнес-класса существует тонкая грань. Где она находится и как определить к какому классу принадлежит недвижимость?
Время чтения: 8 минут
Недвижимость класса «премиум» всегда выглядит и стоит дорого
Рынок недвижимости в России достаточно молод и продолжает развиваться. По мере его формирования была создана собственная система классификации жилья и выработаны критерии, позволяющие отнести объект к тому или иному классу.
Систематизация жилья – требование времени
Классификация жилья по классам
Все жилье было поделено на два больших сегмента – массовый и повышенной комфортности. Массовое жилье, в свою очередь, дифференцируется на эконом- и комфорт-классы, а новостройки повышенной комфортности, в соответствии со вложившейся практикой, подразделяется на бизнес- и элитный класс. Критерии еще несколько размыты и постоянно совершенствуются. Так, недвижимость, которая еще несколько лет назад относилась к элите, сегодня дотягивает только до бизнес-категории, да и последний тоже постоянно предлагает новые возможности. Такая неопределенность приводит к тому, что порой невозможно определить, где заканчивается «бизнес» и начинается «элит».
Классификация жилья позволяет покупателям и риелторам ориентироваться в массе предложения, но полагаться на нее при покупке квартиры все же не стоит. Застройщики зачастую склонны неоправданно завышать класс новостроек, чтобы привлечь к проекту потенциальных покупателей и иметь возможность поднять цену на квартиры.
При этом можно привести массу примеров, когда проект не соответствует заявленной категории по целому ряду признаков. Например, жилой комплекс бизнес-класса не имеет ограждения по периметру и/или расположен по соседству с КАДом или другими совершенно неподходящими объектами.
Поэтому, планируя покупку, нужно лично удостовериться, что цена понравившегося варианта действительно соответствует качеству.
Классификация – одна на всех
Чтобы унифицировать характеристики жилья того или иного класса, Российская гильдия риелторов разработала «Единую классификацию многоквартирных жилых новостроек». К основным критериям, по которым определяют класс, относятся:
- архитектурный проект;
- технологии строительства и материалы для возведения несущих и ограждающих конструкций;
- качество остекления;
- планировочные решения, высота потолков;
- отделка интерьеров общественных зон;
- отделка квартир;
- минимальная площадь квартир;
- качество дверей и надежность входных блоков;
- состояние инженерного обеспечения (энергоснабжения, приточно-вытяжной вентиляции, отопления и водоснабжения, лифтового хозяйства);
- система безопасности и организация придомовой территории;
- социальная и коммерческая инфраструктура;
- район, в котором располагается объект;
- наличие паркинга.
Характеристики жилья бизнес-класса
Новостройки бизнес-класса обычно представлены высотками
Новостройки Санкт-Петербурга, относящиеся к бизнес-классу, располагаются главным образом в престижных Выборгском, Василеостровском, Московском, Красногвардейском, Петроградском районах Северной столицы.
Близость к историческому центру, обилие объектов социальной и коммерческой инфраструктуры, благоприятное окружение, наличие зеленых зон – необходимые условия, которым должен соответствовать проект.
Такие жилые комплексы строятся по индивидуальным проектам, имеют проработанный экстерьер и узнаваемое «лицо». В этом классе применяются технологии бескаркасного и монолитно-каркасного строительства.
Обязательная составляющая объектов бизнес-класса – благоустроенная огороженная территория с детскими и хозяйственными площадками.
Надежная охрана — одно их важных требований к жилью бизнес-класса
Система безопасности включает наличие консьержа, стационарные посты охраны у входа в дом, въездах на паркинг и во двор. По периметру организована система видеонаблюдения.
Обо всех гостях консьерж сообщает жильцам по домофону.
Дома бизнес-класса обязательно имеют паркинги (закрытый подземный/наземный и на придомовой территории), которые в совокупности располагают хотя бы одним машино-местом на квартиру.
Что касается интерьера, то квартиры сдаются либо вовсе без отделки, либо с улучшенной отделкой «под ключ» по договору с компанией. Стоимость такого объекта будет на 25% выше, чем без ремонта.
Свободная планировка позволяет самостоятельно разделить внутреннее пространство квартиры на зону отдыха, гостиную, комнату для гостей, детскую и т. д. Высота потолков в бизнес-классе – не менее 2,75 метра.
Нередко застройщики предлагают вниманию покупателей двухуровневое жилье, пентхаусы, просторные лоджии и балконы для устройства зимних садов.
Если в квартире больше 2-х комнат, в ней должно быть не меньше двух санузлов.
Минимальная общая площадь однокомнатной квартиры бизнес-класса начинается от 45 квадратных метров, 2-комнатной – от 65 кв. м., 3-комнатной – от 85 кв. м., 4-комнатной – от 120 кв. м., 5-комнатной – от 150 кв. м. Кухни в таком жилье не могут быть меньше 12 кв. м.
Характеристики жилья для элиты
Элитные дома обычно не превышают 10 этажей и строятся в самом центре города
Элитные новостройки Санкт-Петербурга располагаются непосредственно в сердце Северной Пальмиры. Значительная их часть сосредоточена в Центральном и Петроградском районах. Каждый жилой дом или комплекс возводится по индивидуальному авторскому проекту известных архитекторов, с учетом особенностей городского ландшафта. Новостройки из монолит-кирпича органично вписываются в исторический интерьер, сохраняя стилевое единство с окружающими районами. В шаговой доступности находятся памятники истории и культуры, офисные и бизнес-центры, объекты коммерческого и развлекательного назначения. Высота новых зданий в основной массе не превышает 8-10 этажей.
Новостройки элитного класса имеют огороженную территорию, облагороженную ландшафтным дизайном и украшенную малыми формами – скамейками, беседками, скульптурами, фонтанами, фонарями.
Система охраны включает собственную службу охраны, консьержа, постоянные посты в ключевых точках и регулярное патрулирование периметра, лестниц и лестничных клеток. Развернуто круглосуточное видеонаблюдение внутри дома и на придомовой территории. Гости могут пройти в квартиру только по согласованию с владельцем через домофон на посту у консьержа.
Инженерные системы работают по принципу «умного дома», который отвечает за жизнеобеспечение, уют и комфорт, а также за оптимальное потребление ресурсов и безопасность. Система реагирует на сбои в работе оборудования и информирует о них центр управления.
Дома элитного класса имеют крытые наземные и подземные паркинги с мойкой и автосервисом, которые строятся из расчета 1,5 машиноместа на каждую квартиру. Жильцы могут спуститься в подземный паркинг на отдельном лифте.
Высота потоков в элитных домах составляет не меньше 3 метров. Квартиры сдаются со свободной планировкой или с эксклюзивными планировочными решениями. Предусмотрено наличие зимнего сада, хозяйственных помещений, включая гардеробные и прачечные в подвальных помещениях. В каждом жилище – не меньше двух санузлов.
Минимальная площадь квартиры-студии в элитном доме начинается от 60 кв. м. Двухкомнатные квартиры «стартуют» от 80 кв. м, трехкомнатные – от 120 кв. м., четырехкомнатные – от 250 кв. м., пятикомнатные – от 350 кв. м. Площадь кухни не может быть меньше 20 кв. м.
Деление недвижимости на классы – полезное и нужное дело. Оно позволяет покупателю узнать, на какие опции он может рассчитывать, прицениваясь к тому или иному объекту. Однако главное при выборе квартиры — все же не принадлежность ее к какому-то определенному классу, а соответствие ожиданиям. Особенно это касается жилья премиум-класса, которое является признаком статуса своего владельца.
Отличительные черты элитной недвижимости и жилья бизнес-класса
Второй десяток лет риелторы пытаются выработать систему классификации недвижимости. Всего несколько лет назад разделение первичного жилья было на элит, бизнес и эконом классы. Сегодня существуют дополнительные деления на комфорт и премиум классы. Такая путаница с классификацией играет на руку как самим агентам недвижимости, так и застройщикам. Человеку, далекому от рынка недвижимости, сложно разобраться во всех нюансах. Он часто просто верит на слово застройщику и выбирает новостройку по своим критериям, независимо от декларируемого класса жилья.
Если разница в жилье эконом и комфорт класса известна всем и имеет иногда совсем незначительные отличия, то элитное жилье и бизнес-класс недвижимости резко отличаются друг от друга. При этом стоит понимать, что жилье бизнес-класса опытные риелторы делят на три категории: низшую, среднюю и высшую. В данном случае классификация больше касается ценовой категории.
Основные принципы классификации жилой недвижимости
За основу классификации любой жилой недвижимости берутся следующие аспекты:
- месторасположение;
- архитектурные особенности;
- технологии строительства;
- отделочные материалы;
- качество остекления и входных дверей;
- планировки и минимальный метраж;
- качество коммуникаций и инженерных систем;
- системы безопасности и наличие парковок;
- инфраструктура;
- транспортная доступность;
- экологическая ситуация.
Для того, чтобы понять разницу между элитной жилой недвижимостью и жильем бизнес-класса, подробно остановимся на каждом пункте.
Стоит отметить, что по-настоящему элитарное жилье очень редко агрессивно рекламируется в СМИ и интернет-ресурсах, о таких проектах знают только избранные.
Элитное жилье практически не приобретают для инвестирования, скорее оно приобретается по принципу антиквариата или редких предметов искусства, для статуса и собственного удовольствия.
Основные черты жилья бизнес-класса
Основная особенность жилья бизнес-класса — это расположение новостроек в близости от исторического центра Санкт-Петербурга. Жилые комплексы подобного класса возводятся в самых престижных районах Северной столицы, таких как: Выборгском, Московском, Петроградском, Василеостровском и Приморском районах.
Каждый жилой комплекс бизнес-класса возводится по собственному, уникальному архитектурному проекту. Комплекс должен иметь свое неповторимое «лицо»: панорамные окна, террасы, эксплуатируемая крыша и другие архитектурные «фишки» обязательно должны присутствовать в архитектурных решениях фасадов недвижимости бизнес-класса.
В строительстве жилых комплексов применяются только современные технологии — дома возводятся по монолитно-каркасной технологии, с вентилируемыми фасадами. Что касается выбора облицовочного материала, то это может быть полное остекление фасадов или применение керамогранитных плит.
Входные группы должны быть полностью отремонтированы, иметь место для консьерж-службы, колясочных, кладовых и других подсобных помещений. Квартиры бизнес-класса сдаются либо с чистовой отделкой, либо с полной улучшенной отделкой. Новоселам обычно предлагается от трех вариантов чистовой отделки в разных интерьерных стилях.
Качество отделочных материалов, сантехники, внутриквартирных дверей должно полностью соответствовать классу жилья.
В квартирах бизнес-класса устанавливается качественное остекление окон, лоджий и балконов. Недопустима установка разных видов стеклопакетов на окнах и балконах. Входные двери в квартиру должны быть «премиум» класса, с высокой степенью надежности и пожаробезопасности.
Планировочные решения в бизнес-классе характеризуются высокой степенью комфортности, обязательное условие — наличие нескольких санузлов в квартирах ( начиная с двухкомнатных), высота потоков от 2,75 метра, наличие гардеробных и кладовых комнат.
Квартиры бизнес-класса, в большинстве случаев, имеют свободную планировку и возможность зонирования на гостевую и приватную зоны. Минимальная площадь жилья бизнес-класса – 45 кв. метров для студий, двухкомнатных от 65 кв. метров, трехкомнатных от 85 кв.
метров и четырехкомнатных от 120 квадратных метров. Площадь кухни минимально должна составлять 12 кв. метров. В этом сегменте часто встречаются двухуровневые квартиры и пентхаусы с огромными лоджиями, террасами и зимними садами.
Еще одно обязательное условие — это небольшое количество квартир на одной лестничной клетке.
Большое внимание уделяется организации и обеспечению охраны и безопасности владельцев жилья.
Обязательными в бизнес-классе считают:
- консьерж-службу;
- закрытую придомовую территорию;
- ограниченный доступ как в подъезды, так и на территорию комплекса;
- видеонаблюдение на всей территории жилого комплекса;
- контроль въезда и видеонаблюдение на паркингах;
- установка системы пожаротушения и оповещения.
Жилые комплексы возводятся только в районах с хорошей транспортной доступностью, удобными выездами и хорошими дорогами, недалеко от станций метро и остановок общественного транспорта.
Наличие развитой социальной, образовательной и культурной инфраструктуры – обязательное условие для жилья бизнес-класса.
Что касается парковочных мест, то обязательный минимум – это одно машиноместо на квартиру.
Жилье бизнес-класса возводится в районах с хорошей экологией, недалеко от парков, скверов и вдалеке от промзон, аэропорта и высоковольтных линий.
Признаки жилья элит-класса
Жилые комплексы элит-класса возводятся только в историческом центре мегаполиса, обычно это Центральный, Петроградский и Адмиралтейский районы. В связи с тем, что свободной земли под застройку в таких районах практически нет, количество предложений на рынке не очень большое, но элитное жилье и позиционируется, как штучный эксклюзивный товар.
К архитектуре элитного жилья особый подход — оно возводится только по авторским архитектурным проектам.
Количество этажей обычно не превышает десяти, дом должен гармонично вписываться в окружающий архитектурный ансамбль. В отделке фасадов использую только эксклюзивные, натуральные материалы.
Стиль отделки сдержанный, без китча и показной роскоши. В полной мере это касается и отделке входных групп.
В строительстве применяются самые прогрессивные технологии, дома оборудуются системами «умный дом», суперсовременными бесшумными лифтами, системами кондиционирования и очистки воздуха и многоуровневой системой безопасности.
Квартиры сдаются с чистовой отделкой или с дизайнерским ремонтом.
В домах планируют специальные кладовые и холодильные камеры хранения для меховых изделий, а также подземные автоматизированные паркинги с возможностью выхода в паркинг из лифта.
Охранные системы элитного жилья – это сложная многоуровневая система доступов. Посторонние просто не имеют никакой возможности проникнуть во внутренний двор, входную группу, парковку или лифт. По всему периметру комплекса круглосуточно работает видеонаблюдение и охрана. Жильцы домов имеют круглосуточный доступ к службе консьержей и всем сервисным службам дома.
Говорить о планировочных решениях нет большого смысла — понятно, что это большие квартиры с удобными планировками, где все продумано до мелочей, каждая спальня имеет собственный санузел и обязательно один санузел в квартире общий.
Площадь кухни минимум 20 кв. метров с кладовыми и подсобными помещениями. В каждой спальне большие гардеробные. Площадь элитного жилья начинается с 60 кв. метров для студий. На лестничной клетке должно быть максимум три квартиры.
Высота потолков должна составлять минимум 3,05 метров.
Большое внимание при строительстве элитного жилья уделяется внутренней инфраструктуре – это могут быть сигарные комнаты, рестораны, СПА-комплексы, службы прачечной и химчистки, приватные детские сады, яхт-клубы и многое другое.
Каждый застройщик пытается предложить свою «фишку», которая станет отличительной чертой именно этого комплекса. Окружающая инфраструктура также максимально насыщена объектами торговой, социальной и культурной инфраструктуры.
Транспортная доступность для элитного жилья стоит на последнем месте, в первую очередь из-за того, что дома расположены в историческом центре, с другой стороны маловероятно, что новоселы будут пользоваться общественным транспортом. Близость станции метрополитена в данном случае скорее минус, чем плюс.
Четкая классификация жилья на классы — полезная и нужная идея, но пока сложно реализуемая. Надеемся, что статья поможет разобраться, в чем состоят принципиальные различия новостроек верхней ценовой категории.
Элитная недвижимость СПб: виды, локации, цены, тренды. Помощь специалистов при покупке
Понятие «элитная недвижимость» в Санкт-Петербурге довольно расплывчато. Единых стандартов нет: к «элитке» относят и эксклюзивные сверхдорогие квартиры, которые продают на закрытых площадках, и улучшенный бизнес-класс с признаками премиального жилья. Тем не менее, можно выделить несколько определяющих факторов:
- престижное расположение. Дома строят в центре города, в окружении исторических достопримечательностей или, наоборот, в удалении от городского шума — в курортных районах и вблизи парковых зон. Часто жилые комплексы высокого класса находятся у воды — на городских набережных или на берегу Финского залива.
- Высокое качество строительства и современная «начинка» здания. Жилые комплексы возводятся с применением «продвинутых» технологий: многослойные фасады с улучшенными теплосберегающими свойствами, эксплуатируемые кровли, межкомнатные стены с дополнительной звукоизоляцией. Строители устанавливают бесшумные скоростные лифты, многоступенчатые системы воды, горизонтальное отопление, системы автоматического контроля за состоянием здания и модули «умный дом». Для отделки фасадов и холлов используют натуральный камень и ценные породы дерева.
- Эффектный внешний вид. Каждый дом элит-класса в Петербурге строится по уникальному проекту, к разработке которого привлекают ведущих российских и зарубежных архитекторов. Внешний дизайн выбирают с учетом окружения, чтобы новостройка гармонично вписывалась в среду. Чаще всего это любимые петербуржцами классика или северный модерн, популярны также конструктивизм, сталинский ампир и смешение стилей.
- Благоустроенная территория и высокая безопасность. Девелоперы стремятся не только создать комфортное пространство для проживания, но и выделить проект среди других. В жилых комплексах класса премиум строят собственные променады, набережные и зоны отдыха на крышах. Закрытые дворы находятся под постоянным видеонаблюдением, в подъездах дежурят консьержи, которые знают жильцов в лицо.
- Нестандартные планировки. Как правило, в элитных домах отсутствуют студии. Квартиры имеют большую площадь, увеличенную высоту потолков (до 4 м), широкие окна. Проекты предусматривают варианты с каминами и собственными открытыми террасами, мансарды со свободной планировкой, двухуровневые квартиры и пентхаусы.
- Высокая цена. По данным консалтинговой компании Knight Frank St Petersburg, средний бюджет сделки в элитном сегменте Петербурга в 2018 году составляет 41,2 млн рублей.
УЗНАЙТЕ, КАКАЯ КВАРТИРА ПОДОЙДЕТ ИМЕННО ВАМ
Четыре-пять лет назад основными покупателями дорогого жилья в Петербурге были состоятельные люди в возрасте 40-50 лет. Сейчас эксперты отмечают, что аудитория помолодела. В 2017-2018 годах элитные квартиры выбирают семейные пары и активные бизнесмены 30-40 лет. Сократилась доля покупателей из-за границы и увеличилось количество жителей из других регионов, в том числе москвичей.
Премиальные квартиры приобретают, как правило, для улучшения жилищных условий и в связи с переездом. С 2017 года развивается новый тренд — элитное жилье как источник пассивного дохода. Отвечая на запрос аудитории, девелоперы предлагают новый формат — апартаменты, которые подходят как для постоянного проживания, так и для сдачи в аренду.
Типы элитной недвижимости в Петербурге
Жилая недвижимость класса премиум в Петербурге неоднородна. В эту группу входят реконструированные исторические здания, объекты реновации и новые жилые комплексы.
Исторические здания после полной реконструкции
Сюда относят дома постройки прошлого и позапрошлого веков, которые имеют историческую ценность. Подавляющее большинство расположено в центральной части города. Проектами такого уровня в Петербурге занимаются респектабельные крупные застройщики: Строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга», Группа RBI и концерн «ЮИТ Санкт-Петербург».
Часто это клубные дома с небольшим количеством квартир. Для них характерны: соответствующий эпохе стиль, большие площади комнат, просторные роскошные парадные. Квартиры часто имеют нестандартную планировку, располагают эркерами и французскими балконами.
Реконструкция и реставрация выполняется с максимальным сохранением исторического облика здания, что требует крупных финансовых вложений. Это откровенно дорогая недвижимость и не зря: покупатель получает жилье в уникальном доме с уникальной локацией и архитектурой.
Такое приобретение — беспроигрышная инвестиция в будущее.
Объекты реновации
Девелопер сносит старую ветхую конструкцию и на ее месте возводит новый жилой дом. Облик соответствует характеру окружающей постройки, а техническая «начинка» отвечает современным требованиям.
Такие объекты чаще всего появляются в так называемой «серой зоне» Петербурга — бывших промышленных территориях рядом с центральной частью города. Это районы со сложившейся хорошо развитой инфраструктурой и отличной транспортной доступностью.
Из сданных крупных проектов этого типа можно упомянуть ЖК Riverside на Ушаковской набережной, построенный Setl Sity на месте НИИ «Северного завода». Квартал состоит из 8 корпусов, из окон открываются панорамные виды на Черную речку и Малую Невку. В комплексе большой выбор квартир с разной планировкой.
Например, трехкомнатная с двумя санузлами и просторной лоджией:
3 комнатная квартира
95.28 м2
19.53 млн.19 532 400
Увеличить
Как выгодно и безопасно купить квартиру в новостройке
Из строящихся объектов особого внимания заслуживает ЖК «Петровский Квартал на воде». Это еще один пример удачного превращения промзоны в цветущий зеленый микрорайон.
Поскольку собственной исторической застройки на Петровском острове, по сути, нет, архитекторы свободны выбирать стиль будущих проектов.
В «Петровском квартале на воде» доминирует лаконичный скандинавский стиль с элементами модерна.
На конец 2018 года намечена сдача жилого комплекса «Богемия» от «Группы ЛСР». Корпуса выполнены в стиле сталинского ампира, отражающего дух респектабельного Московского района. В доме предусмотрены квартиры с большими террасами:
3 комнатная квартира
136.3 м2
25.89 млн.25 891 003
Увеличить
Такие постройки чаще всего возникают на новых территориях. В рамках этой группы девелоперы строят крупные комплексы с оригинальным дизайном, собственной развитой инфраструктурой и сервисными службами. Яркие примеры — масштабные апарт-отели высокого класса.
Например, ЖК «Привилегия» на Крестовском острове стилизован под круизный лайнер и предлагает жильцам сервис пятизвездочного отеля. Комплекс располагает спа-центром, бассейном, детским садом, прогулочной набережной и причалами для яхт. В клубном доме Esper Club предусмотрены лобби с камином, кондитерская и круглосуточная консьерж-служба.
Где строят элитную недвижимость в Санкт-Петербурге
География премиальной недвижимости обширна, что позволяет удовлетворить запросы разных групп покупателей. Дома возводят как в разных районах города, так и за его пределами.
Ключевые районы Петербурга, где строится элитная недвижимость
Главные поставщики элитного жилья в Петербурге — это Золотой треугольник и ограниченные участки Центрального района, а также Крестовский и Петровский острова:
Золотой треугольник и прилегающие районы
Еще четыре-пять лет назад именно Золотой треугольник лидировал в сегменте элитного жилья, на его долю приходилось 50% дорогих квартир. Сейчас этот участок практически застроен. В 2017 году в центре не было сдано ни одного объекта, а новых проектов в ближайшем будущем не планируется.
Из-за нехватки места под застройку в этой группе масштабные комплексы довольно редки.
Чаще всего возводят клубные дома с небольшим количеством квартир, как, например, ЖК «Болконский» от RBI в Адмиралтейском районе.
Однако Строительной корпорации «Возрождение Санкт-Петербурга» удалось сломать шаблон и реализовать масштабный «Русский дом» в неорусском стиле. Он состоит из разновысотных корпусов и вмещает почти 400 квартир.
Для жилых комплексов в центре характерен презентабельный внешний вид, часто такие проекты становятся новыми достопримечательностями. Квартира в Золотом треугольнике — статусная недвижимость, поэтому такое жилье входит в топ самых дорогих и занимает второе место в рейтинге после Петроградки. Средняя стоимость квадрата — 144,5 тыс. рублей, средняя стоимость предложения — почти 11 млн рублей.
Петроградский район
Петроградка — действующий лидер петербургской элитки. Здесь сосредоточена самая дорогая недвижимость в городе: средняя цена за квадратный метр — 158 тыс. рублей, средняя стоимость предложения — почти 12 млн рублей. На эту часть города приходится 65% предложений в сегменте, из них 18% — на Крестовском острове, 35% — на Петровском, остальное — Петроградская сторона.
Петроградская сторона
Здесь расположено большинство строящихся домов класса премиум, по количеству сданных район находится на третьем месте после Крестовского острова и Литейного округа.
В основном это проекты редевелопмента, которые представляют собой невысокие презентабельные дома с небольшим количеством квартир: камерный ЖК «Биография» рядом со станцией метро «Чкаловская» или ЖК «Мироздание» в стиле ар-деко. Присутствуют и масштабные проекты, например, ЖК «Ботаника» на 356 квартир, где можно купить вот такую панорамную четырехкомнатную квартиру на восьмом этаже:
4 комнатная квартира
147.07 м2
33.0 млн.32 999 520
Увеличить
Девелоперы давно превратили Крестовский остров в заповедник элитной недвижимости. И неспроста: это тихое живописное место со здоровой экологией и развитой развлекательной инфраструктурой. Поскольку здесь возводятся только высококлассные дома, жителям гарантировано однородное социальное окружение. Жилье очень дорогое: 371 тыс. рублей за квадрат.
Пик строительства на Крестовском произошел в 2003-2010 годы, поэтому на остров приходится самая большая доля уже сданных жилых комплексов (21%). Большинство — видовые, многие имеют собственные причалы, набережные и благоустроенные зоны отдыха. Архитектура разнообразна — от строгой классики до футуристических решений.
Однако локация постепенно теряет популярность. Недавно построенный стадион «Санкт-Петербург» привлекает на Крестовский большое количество туристов и отдыхающих. Репутация острова как тихого уединенного места особенно пострадала во время футбольного чемпионата мира — 2018. За последние два года предложение в сфере новой недвижимости на Крестовском упало на 57%.
Петровский остров
Петровский — сосед и младший брат Крестовского, который, по всей видимости, скоро вытеснит старшего с рынка элитки.
Площади под застройку на Крестовском заканчиваются, поэтому солидные девелоперы постепенно переходят на Петровский.
Остров находится на втором месте по количеству строящихся элитных объектов — 10% от всего объема недвижимости класса премиум на первичном рынке. Цены здесь ниже, чем на Крестовском — 257 тыс. рублей за квадрат.
Поскольку собственной жилой застройки на Петровском почти нет, то девелоперы осваивают остров комплексно. Возводятся крупные жилые кварталы, соответствующие последним трендам мирового строительства. Только «Группа ЛСР» запланировала здесь более 200 тыс. кв. м элитных квартир и апартаментов. Это комплексы Neva Haus, Neva Residence и Neva Art, которые будут реализованы до 2022 года.
Особое внимание застройщики уделяют благоустройству территории и сопутствующей инфраструктуре, которая создается по действительно высочайшим стандартам качества.
Многие объекты располагают не просто причалами, а собственными полноценными маринами, строятся променады, проектируются сады со стильным ландшафтным дизайном.
Например, в ЖК «Петровская ривьера» будет свой регулярный французский парк (то есть с геометрически правильной планировкой).
Распределение цен по основным районам представлено на диаграмме ниже:
Новые локации, где строится элитка
Эти локации девелоперы открыли для себя сравнительно недавно и строят в основном жилые комплексы на стыке классов премиум и бизнес. По качеству недвижимость мало чем уступает жилью в центре и на островах, зато цены существенно ниже.
Курортные районы
Курортные районы к северу от Петербурга обладают всеми признаками премиальной локации: близость к Финскому заливу, леса и парки вокруг, великолепные виды и неплохая транспортная доступность. Жилые комплексы строятся вдоль залива в непосредственной близости от Приморского шоссе.
Для этой группы характерно малоэтажное строительство, часто встречаются высококлассные апарт-отели и проекты реконструкции на базе бывших советских и царских здравниц. Яркий пример — МФК «Русские сезоны», который RBI реализует в Сестрорецке.
Проект представляет собой реновацию санатория «Сестрорецкий курорт». В комплексе будет собственная оздоровительная зона, дополнительно жильцы смогут воспользоваться инфраструктурой лечебницы.
ЖК «Первая линия» в Зеленогорске расположен на территории одноименного велнес-курорта с развитой медицинской базой и собственным рестораном.
Подпишитесь на новые статьи о продаже квартир
С 2017 года элитное строительство особенно активно осваивает непривычные локации в пределах города — бывшие заводские территории и спальные районы. Такая тенденция сохранится и в ближайшем будущем.
В рамках редевелопмента депрессивных зон под высокобюджетное строительство выбирают в основном места с премиальными видовыми характеристиками.
Чаще всего это набережные рек в районах, близких к центральным. Уже сданы ЖК «Четыре горизонта» на Свердловской набережной и ЖК «Времена года» рядом с Обводным каналом.
На конец 2019 года намечена готовность ЖК Fusion в Выборгском районе вблизи от Большой Невки.
Что касается строительства в «спальниках», то девелоперов интересуют районы с хорошей репутацией, благополучной экологией и сложившейся инфраструктурой. Таков Московский район, где в советскую эпоху селились представители партийной номенклатуры. Элитные дома располагаются здесь преимущественно вдоль Московского проспекта, застроенного сталинками, и в промзонах вблизи метро «Фрунзенская».
Для объектов характерен презентабельный дизайн. В конце 2018 года «РосСтройИнвест» сдает элегантный ЖК «Кремлевские звезды». Внешний облик комплекса выдержан в духе сталинского ампира. ЖК «ART квартал. Аквилон» от «Аквилон-Инвест» выполнен в стиле неоклассицизма и предлагает большой выбор студий, например:
Аналитики Knight Frank St Petersburg считают 2018-2019 годы наиболее подходящими для приобретения элитной квартиры. За последние два года рынок стал намного шире и разнообразнее.
Девелоперы осваивают новые локации и новые форматы, появилось жилье на стыке элитного и бизнес классов. Ставки ощутимо упали, банки запустили десятки разнообразных ипотечных программ.
На рынке появилось много интересных уникальных проектов, а ввиду грядущих изменений в Федеральном законе «Об участии в долевом строительстве…» застройщики предлагают привлекательные скидки.
Узнать подробнее о предложениях, новых комплексах и актуальных акциях можно у наших специалистов. Также предлагаем воспользоваться удобным поиском:
Элитные квартиры: есть ли стандарт?
Что такое элитная недвижимость в Петербурге, как определить, относится ли квартира к этому сегменту? На эти и другие вопросы должна ответить классификация жилья. О том, есть ли она в нашем городе и кто как определяет принадлежность жилой недвижимости к той или иной категории, рассказывают наши эксперты.
Александр Беляев, управляющий партнер ENGEL & VOELKERS, Санкт-Петербург:
Специфика элитной жилой недвижимости, расположенной сегодня в исторической части Петербурга, – это смешение жилья всех возможных категорий. Уравниловка советского периода породила коммунальные общежития во дворцах и особняках, а бесшабашные девяностые встроили дворцы в коммунальные анклавы.
В результате в Северной столице образовалась уникальная для любой части света «каша», и классифицировать элитные квартиры в Санкт-Петербурге по мировым стандартам не представляется возможным.
Один из главных критериев уровня комфортности проживания – социальное окружение, поэтому адекватной классификации подлежат лишь объекты нового строительства и реконструированные здания в исторической части города.
Вероятно, со временем восстановится историческое предназначение дворцов, особняков и резиденций, свое место займут доходные дома, более четко сформируются зоны элитного проживания.
Сегодня же мы вынуждены спорить, как классифицировать квартиру с воссозданными историческими интерьерами, каминами, антикварной мебелью, эксклюзивным дизайнерским ремонтом, оборудованную по последнему слову техники, но при этом расположенную в доме с входной группой, требующей ремонта еще с довоенного времени, и сомнительными соседями. И решать, как правильно оценить стоимость данной квартиры, чтобы считать ее ликвидной.
В общем, элитные квартиры в Санкт Петербурге должны определяться совокупностью различных факторов: парадная, паркинг, охрана, социальное окружение, инфраструктура дома, его месторасположение, вид; а не наличие всего одного или даже нескольких из них.
Алена Милош, руководитель коммерческого управления компании «Петрополь»:
Сегодня нет единой классификации на элитные квартиры в Санкт-Петербурге. Это связано с тем, что рынок элитного жилья в городе очень самобытен и существует относительно недавно, а разработка единой классификации наиболее оправдана и эффективна на уже сложившемся рынке. К тому же единая классификация невыгодна для многих застройщиков.
У девелоперов разработаны свои собственные классификации, в которые вносятся изменения с развитием рынка. Наша компания, конечно же, не исключение. Вот некоторые критерии, по которым мы относим объект к элитному.
Важным является местоположение: в последние годы наблюдалась тенденция снижения требований к локации, но, на наш взгляд, истинно элитный объект должен быть расположен в наиболее престижных, исторических местах города. Кроме того, важны тип дома и качество строительства, соотношение числа квартир разного типа, а также их площади и планировки.
Немалое значение имеют качество отделки помещений общего пользования, инженерная оснащенность дома и число парковочных мест.
В соответствии с данной классификацией элитные квартиры в Санкт Петербурге – это, например, объект, расположенный в престижном районе (центр, Васильевский и Крестовский острова, Петроградская сторона), кирпично-монолитный, с преобладающим количеством трех- и четырехкомнатных квартир площадью 120–200 квадратных метров, с паркингом 1,5–2 машиноместа на квартиру. Кроме того, элитный объект должен обладать определенной идеей, концепцией, чтобы быть привлекательным для покупателей.
Павел Пикалев, директор Penny Lane Realty Saint Petersburg:
Общепринятая и понятная классификация необходима для анализа рынка и профессионалам, и покупателям. Очевидно, что, используя общие понятия, игрокам намного легче вести диалог как друг с другом, так и с клиентом. Сейчас можно отметить постепенный уход от определения «элитный» ввиду чрезмерной многозначности и субъективности этого слова.
Penny Lane Realty была разработана определенная классификация домов Санкт-Петербурга. Это классификация именно домов, а не отдельных элитных квартир спб. При этом она учитывает, само собой, среди всего прочего проектные решения квартир в объекте. Соответственно, мы считаем возможным классифицировать только новые и реконструированные здания.
Полагаем, что жилые дома «антикварного» центра Петербурга, обладающие престижной локацией и уникальными видами, в большинстве своем не выделяются как однородные объекты и не могут быть поделены на классы на равных условиях с новостройками.
Элитные квартиры спб в настоящее время это не более ста готовых домов, поэтому, по нашему мнению, нет смысла делить крупные сегменты на какие-либо подклассы, как делают некоторые участники рынка.
Наша классификация основывается на потребительских характеристиках, наиболее значимых для покупателя качествах объекта. Это сложный набор критериев, причем важность того или иного критерия субъективна. Кроме того, классификация строится на основе имеющихся сегодня готовых объектов, и мы отдаем себе отчет в необходимости ее корректировки в будущем в связи с высокой мобильностью рынка.
Елизавета Конвэй (Масалимова), руководитель направления элитной жилой недвижимости Knight Frank St.Petersburg:
Уверена, что классификация на элитные квартиры СПб нужна прежде всего покупателям. Именно им она позволяет лучше ориентироваться в предложении и ясно представлять необходимое «наполнение» объекта в соответствии с его классом.
Класс квартиры должен четко описывать ее характеристики и составляющие: «вилку» цен для данного сегмента и местоположение объекта, набор элементов инфраструктуры и видовые характеристики, наличие парковки и уровень отделочных работ.
Кроме того, сюда включаются такие составляющие, как социальная однородность, общее число квартир, эргономичность планировочных решений, а также расположение объекта относительно городской инфраструктуры.
Рынок – живой организм, он во многом сам все расставляет на свои места.
Если на пике его роста элитным можно было назвать и продать практически любой строящийся объект в одном из центральных районов (опуская все указанные характеристики и учитывая только местоположение), то сегодня покупатель, занимающий приоритетное место на рынке, стал более избирателен. Он не готов переплачивать за маркетинг, располагает временем и имеет возможность выбирать. Как следствие, такие объекты автоматически перешли на класс ниже. Ранее и на вторичном рынке в старом фонде «элитным» мог быть любой объект, независимо от капитального ремонта, наличия парковочных мест, социальной однородности, состояния парадной. Сейчас сегмент элитные квартиры спб подвергается гораздо более серьезному анализу и во многом пока не готов конкурировать с элитными новостройками.
Владимир Федоров, генеральный директор компании «Дворцовая площадь»:
Классификация жилой недвижимости, конечно же, необходима всем участникам рынка: клиентам она нужна, чтобы не терять времени даром и четко понимать, что лежит в границах их интересов; риэлторам – чтобы уметь грамотно подать тот или иной объект, а девелоперам – чтобы соответствовать сегодняшним требованиям рынка.
В последнее время мы можем говорить о том, что кризис достаточно четко разделил объекты «верхнего» бизнес-класса и настоящую элитную недвижимость. Покупатели сейчас стали более требовательными и хотят за свои деньги приобрести объект, где качество соответствует цене.
У нашей компании своей классификации нет. В первую очередь при работе с клиентами я опираюсь на собственный опыт, который очень помогает в этом вопросе. Однако ближе прочих мне классификация Геннадия Стерника, известного московского специалиста.
Она наиболее четко, на мой взгляд, отражает соотношение, например, локации и качества самого объекта. Также в ней, в частности, совершенно определенно указывается необходимое число парковочных мест в элитном доме или, скажем, высота потолков.
Однако Петербург и Москва различаются в отношении и элитного строительства, и клиентов. В Северной столице, например, обеспечить желательную для элитных квартир высоту потолков очень сложно по причине высотного регламента. Именно поэтому в нашем городе сейчас создана рабочая группа по разработке своей, петербургской, классификации, куда входят многие уважаемые эксперты рынка.
Анна Александрова, заместитель директора по продажам и маркетингу компании «Еврострой»:
Главными показателями принадлежности к элите являются, прежде всего, местоположение и отличительные особенности объекта с точки зрения его уникальности и редкости – удачно подобранный архитектурный стиль здания, современная инженерная «начинка», а также комплекс предоставляемых услуг.
Наиболее актуальными требованиями к месту являются близость к центру и паркам, развитая инфраструктура и, конечно же, радующий глаз вид из окон.
В силу того, что к следующему летнему сезону будут активно пользоваться водным такси, не исключено, что к этому списку добавится пункт о расположении дома рядом с набережной с возможностью пришвартовать катер.
Именно поэтому Крестовский остров становится все более привлекательным при выборе элитного жилья. Но, конечно, все зависит от цены предложения. Сейчас сделки осуществляются с существенным дисконтом.
Непростая экономическая ситуация, а также риски начала строительства дорогих объектов с нуля повлекут за собой значительное уменьшение объема нового жилья. На протяжении долгого периода будет распродаваться все то, что имеется сейчас.
А вскоре подобная ситуация вызовет рост цен на интересные и качественные варианты, и покупатель будет готов за них доплачивать. Игра цен будет продолжаться, но, скорее всего, просто поменяется стратегия.
Если сейчас озвучивается почти докризисная цена, которая просто сбивается вплоть до 30 %, то потом цена изначально опустится за счет той же самой скидки, и торг уже вряд ли будет уместен.
Леонид Рысев, генеральный директор компании Rysev Realty:
Единая классификация в Петербурге только зарождается. Она необходима, потому что всем участникам рынка так было бы удобнее работать. Однако пока, во-первых, нет единого органа, который курировал бы ее создание, а во-вторых, я подозреваю, что мы столкнемся с серьезным противодействием со стороны застройщиков.
Ведь многие строящиеся и уже готовые дома позиционировались и позиционируются до сих пор как элитные, хотя на самом деле по своим характеристикам относятся к бизнес-классу.
Думаю, что в ближайшее время рынок все расставит на свои места: несмотря на отсутствие классификации, элитное останется элитным, а псевдоэлитное займет соответствующее место на рынке – в классе чуть ниже.
Я бы условно разделил все элитные объекты на новые (элитные новостройки) и исторические, расположенные в старом фонде. Причем здесь мы говорим не о домах, а скорее о квартирах.
Если с первичным рынком даже при отсутствии единых стандартов все более или менее понятно, то на вторичном рынке все объекты серьезно различаются. Я их делю на четыре крупные группы.
Первая, самая редкая и ценная, – уникальные объекты с наилучшим местоположением и соответствующими видовыми характеристиками. Вторая – добротные квартиры с элитной локацией. Третья – жилье, расположенное в тех же самых зонах, но имеющее определенные недостатки.
Ну и четвертая – так называемые дворовые квартиры, которые, помимо недостатков, присущих третьей группе, имеют еще ряд прочих дефектов (расположение во втором дворе, окна во двор-колодец, узкая лестница и т. д.).
Олег Пашин, заместитель директора компании «Петербургская Недвижимость»:
Так как мы много лет работаем на рынке жилья и столько же его анализируем, у нас есть своя классификация жилой строящейся недвижимости. Локация объекта по-прежнему является ключевым признаком для отнесения его к тому или иному классу.
Несмотря на то что часто географическое положение элитных новостроек ограничено наличием свободных пятен под застройку, можно выделить наиболее престижные зоны.
Это район «золотого треугольника», зона вокруг Таврического сада и от станции метро «Чернышевская» до набережной Робеспьера, некоторые части Петроградского района, включая Крестовский и Каменный острова, а также определенные отрезки Каменноостровского проспекта.
Кроме того, это и центральные набережные с уникальными видами, и районы исторической застройки на Васильевском острове, и некоторые «видовые» части Приморского проспекта, а также часть Адмиралтейского района и единичные локальные зоны вне указанных мест. Безусловно, никто не отменял и соответствующие требования к объекту: видовые характеристики, оригинальный архитектурный проект, просторные площади квартир, свободные планировки и многое другое.
Но сейчас кое-что и в нашей классификации надо менять: в городе образуются проекты элитной комплексной застройки, которые являются для Петербурга новшеством. Здесь создаются не просто единичные элитные объекты, но целая среда обитания. И это правильно – комфорт должен начинаться не в квартире, а в доме, во дворе, в квартале…
Характеристики элитного жилья – как распознать «элитку»
Разница между доступным жильём и дорогой недвижимостью видна невооруженным глазом. Но дальше разобраться гораздо сложнее. Профессионалы рынка недвижимости выделяют четыре класса жилья: эконом, комфорт, бизнес и элит. Однако не существует единых критериев, которые позволяют бесспорно отнести объект к той или иной категории.
Застройщики классифицируют недвижимость по одним параметрам, риэлторы по другим. В итоге клиент не понимает, что всё-таки ему предлагают купить? То ли слишком дорогой бизнес-класс, то ли подозрительно дешевое элитное жильё. Это осложняет работу профессионалов и вызывает недоверие покупателей.
Специалисты проанализировали более 15 параметров качества современных новостроек и сформулировали требования к элитному жилью.
Разница между доступным жильём и дорогой недвижимостью видна невооруженным глазом. Но дальше разобраться гораздо сложнее. Профессионалы рынка недвижимости выделяют четыре класса жилья: эконом, комфорт, бизнес и элит. Однако не существует единых критериев, которые позволяют бесспорно отнести объект к той или иной категории.
Застройщики классифицируют недвижимость по одним параметрам, риэлторы по другим. В итоге клиент не понимает, что всё-таки ему предлагают купить? То ли слишком дорогой бизнес-класс, то ли подозрительно дешевое элитное жильё. Это осложняет работу профессионалов и вызывает недоверие покупателей.
«Четкие, а главное, единые критерии новостроек, дадут рынку толчок к дальнейшему развитию, особенно в регионах. Очень часто возникает путаница в оценке тех или иных объектов, в аналитических обзорах — и одна из причин, это отсутствие принятой всеми крупными игроками классификации объектов недвижимости», — отмечает Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood.
Специалисты компании проанализировали более 15 параметров качества современных новостроек и сформулировали требования к классам жилья. Ниже приведены основные (но далеко не единственные) признаки элитного жилья:
Элитное жильё можно узнать с первого взгляда. Это новые дома, в которых сохранён исторический фасад здания, или современный авторский архитектурный проект
В здании может быть максимум 300 квартир, по 4 на этаже. Площадь жилья в элитном доме начинается от 60 кв. м. Планировка может быть разной — от классической семейной с несколькими спальнями до свободного пространства по принципу лофта. Обязательно предусмотрена просторная кухня — от 20 кв. м.
Высота потолков от 3 м. В элитных квартирах большие окна. Пластиковые стеклопакеты неприемлемы — только рамы из твёрдых пород дерева.
В элитном жилье обязательно предусмотрен подземный гараж для жильцов — минимум 1 м/место на квартиру. Также желательна наземная гостевая парковка.
Владельцы элитного жилья спят спокойно. Их дом круглосуточно находится под видеонаблюдением и охраной. В зданиях оборудована система контроля доступа, на первом этаже есть ресепшн. Секюрити элитного дома не разгадывают кроссворды в подсобке — профессионалы должны контролировать безопасность каждого этажа.
- Современное инженерное оснащение
Жители элитного дома не знают проблем с перебоями электричества и отключением горячей воды. Здание оснащено по последнему слову техники. В нём есть автономный тепловой пункт, центральное кондиционирование, современные фильтры очистки воды и воздуха, приточно-вытяжная вентиляция, безопасные и бесшумные лифты. Часто в элитном жилье установлена автоматизированная система «Умный дом».
Большинство элитных домов — это комплексы с развитой инфраструктурой высокого уровня. К услугам жителей собственные фитнес-клубы, spa, салоны красоты, детские сады, рестораны и бары.
- Благоустроенная территория
Внутренний двор элитного дома — это пространство, над которым потрудился ландшафтный дизайнер. В зависимости от архитектурных особенностей проекта там могут быть сады, фонтаны, беседки.
Сегодня в Москве насчитываются 57 элитных объектов, которые полностью соответствуют принятой классификации. Средняя стоимость квадратного метра элитной квартиры — 18 тысяч долларов, элитные апартаменты обойдутся в 16,7 тысяч долларов за квадрат.
Стоит отметить, что местоположения нет в списке основных критериев элитного жилья.
В Москве элитная недвижимость представлена как в центре города — на Остоженке, Пречистенке, Арбате или Патриарших прудах, так за пределами Садового кольца.
Востребованы элитные дома на Краснаой Пресне, Плющихе, Фрунзенской набережной. Знаменит элитный запад столицы — проспект Вернадского, Кутузовский, Ленинский и Мичуринский проспекты.
Дарья Сергеева, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ
Источник: ГдеЭтотДом.РУ