Какие цели преследует выполнение оценки стоимости зданий и сооружений?

Время чтения: 5 минут

Оценка стоимости здания и сооружения осуществляется для того, чтобы установить рыночную или другую цену объекта недвижимости. При проведении оценки принимается во внимание назначение постройки и ее использование. Специалисты, выполняющие эту работу, учитывают также наличие и состояние инженерных коммуникаций, хозяйственных и жилых построек, оценивают прилегающую территорию.

Цель оценки объектов недвижимости

В соответствии с действующим законодательством РФ, оценка зданий и сооружений проводится с целью определения рыночной или другой стоимости объекта. Это требование закреплено в ФЗ №135 от 29.07.98 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Рыночная стоимость – это предполагаемая цена, по которой можно продать недвижимость в условиях конкуренции.

К другим видам стоимости принято относить:

первоначальную;
страховую;
залоговую;
налогооблагаемую;
инвестиционную.

Детальная информация о целях определения стоимости содержится в статье «Оценка недвижимости».

Акты, регулирующие оценочную деятельность на территории Российской Федерации, дают определение понятиям «здание» и «сооружение», а также разграничивают, какие постройки относятся к первой и второй категории.

Под зданием подразумевают постройку, имеющую помещения различного назначения. Они предназначены для проживания, ведения хозяйственной деятельности, содержания животных, производства или хранения продукции.

К этой категории относятся:

Административные и производственные корпуса.
Мастерские.
Хозяйственные постройки и склады.
Жилые здания различной этажности.
Постройки культурного и бытового назначения.

При определении стоимости таких объектов проводится оценка помещений и инженерно-технических коммуникаций.

Под сооружениями подразумеваются объекты, созданные для выполнения определенных функций. К ним относят:

мосты;
плотины;
телевышки;
фортификационные сооружения;
трубопроводы и другие объекты.

В соответствии со ст. 8 ФЗ №135 от 29.07.1998, определять стоимость объектов недвижимости необходимо в тех случаях, когда они полностью или частично принадлежат Российской Федерации, субъекту РФ или муниципальному образованию.

Кроме того, процедура проводится при возникновении споров относительно цены недвижимости.

Здания и сооружения необходимо оценивать при:

Заключении сделки купли-продажи.
Сдаче недвижимости в аренду.
Определении кадастровой стоимости объекта.
Расчете налогов на недвижимость.
Использовании здания или сооружения в качестве залога.
Внесении недвижимости в качестве уставного капитала.
Возникновении имущественных споров.
Проведении процедуры банкротства/ликвидации предприятий.

Правила оценки зданий и сооружений подразумевают проведение осмотра объекта и составления отчета об оценке.

При оформлении документации оценщики руководствуются требованиями ФЗ №135 от 29.07.1998 и Стандартами оценочной деятельности, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации №519 от 06.07.2001.

Этапы проведения оценки зданий и сооружений

Оценка стоимости зданий и сооружений подразумевает выполнение ряда действий. Работу оценщика можно условно разделить на несколько этапов:

Составление задания на оценку. Специалист выясняет цель определения цены недвижимости и вид устанавливаемой стоимости. Назначается дата и сроки выполнения работ.
Оценщик формирует план проведения работ и заключает договор с клиентом. На этом этапе определяются методы проведения оценки и предполагаемые затраты. В зависимости от объекта недвижимости специалист определяет оптимальные источники информации.
Сбор и обработка данных. Оценщик собирает общую, специальную и сравнительную информацию, которая в обязательном порядке проверяется на достоверность.
Определение и анализ наиболее эффективных способов использования объекта.
Расчет оценочной стоимости недвижимости на основании доходного, затратного и сравнительного подходов.
Обработка полученных результатов и расчет итоговой стоимости объекта.
Оценщик составляет отчет об оценке здания или сооружения.

После выполнения всех видов работ составленная в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации документация передается заказчику.

Существующие методы проведения оценки недвижимости

Чтобы оценить здание или сооружение, специалист использует методы, которые предусмотрены Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и Федеральным стандартом «Оценка недвижимости», утвержденным Приказом Министерства экономического развития и торговли России №611 от 25.09.2014.

В соответствии с этими актами оценщики применяют методы:

Сравнительный. Он основан на сравнении стоимости недвижимости с ценой на аналогичные объекты.
Затратный. Базируется на зависимости цены объекта от затрат, связанных с возведением аналогичного строения.
Доходный. Основан на определении стоимости недвижимости на базе расчета возможного дохода от ее использования или реализации. Доходный метод обычно применяется при определении цены объекта с целью начисления налога или при сдаче недвижимости в аренду.

Следует помнить, что кадастровая стоимость здания для расчета налога на имущество действительна только пять лет. По истечении данного периода необходимо делать переоценку.

Подробнее о работе оценщиков в статье «Методы оценки недвижимости».

Квалифицированный оценщик с хорошей репутацией ориентируется, на основе каких законодательных и подзаконных актов проводится процедура. В зависимости от целей экспертизы будет учтена балансовая и кадастровая стоимость здания в расчете рыночной цены недвижимости, а также другие аспекты вопроса.

Проведение оценки промышленных зданий

Способы и порядок оценки, методы и необходимые документы зависят от типа объекта, подвергающегося оцениванию. В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, оценочными услугами вынуждены пользоваться владельцы не только жилых, но и нежилых построек.

Обсуждая критерии определения рыночной и других видов стоимости недвижимости, следует более детально остановиться на таком вопросе, как оценка промышленных зданий.

Процедура может проводится с использованием разных методов, но наиболее часто используемым является затратный. Его применяют для определения цены объектов, не имеющих аналогов в регионе.

При использовании затратной методики оценщики рассчитывают затраты, которые потребуются для создания аналогичной постройки. Принимаются во внимание:

средства, необходимые для приобретения или аренды участка;
затраты, связанные с разработкой проекта;
стоимость стройматериалов;
оплата труда строителей.

Больше о способах определения стоимости промышленного объекта читайте в статье «Оценка коммерческой недвижимости».

Перечень документов для проведения оценки зданий и сооружений

Действующее законодательство России определяет перечень документов, которые нужно подавать при заказе оценки объекта недвижимости. Типовой пакет, который может быть дополнен в зависимости от обстоятельств, состоит из:

правоустанавливающих документов;
копии бумаг, предоставляемых БТИ: технического паспорта, плана постройки;
информации о наличии долговых обязательств, залогов и других обременений;
копии геодезического плана или других данных о физических границах объекта;
сведения о сооружениях, расположенных на территории.

При подаче документов заказчики-физические лица обязаны предъявить удостоверение личности, ИНН и военный билет (при наличии), а также копии к ним. Юридическим лицам необходимо предоставить учредительные документы.

Стоимость услуг по проведению оценки зданий, сооружений и производственных помещений

Цена оказываемых оценщиком услуг зависит от множества факторов. Она формируется с учетом:

площади объекта;
количества построек на участке;
общего числа предоставленных для изучения документов;
срочности выполнения работ.

Не меньшее значение имеет назначение постройки. Так, например, для оценки промышленных зданий обычно используют затратный метод. Его применение требует от оценщика более глубоких знаний в сфере строительства, проектирования и ряда других направлений.

На стоимость оценки здания влияет также необходимость предоставления профильных консультаций.

Кадастровая стоимость и сервис Росреестра

Новоиспеченный владелец объекта недвижимости должен не только быть уверенным в полноте и достоверности пакета документов, но и знать кадастровую стоимость своего приобретения. Она влияет на размер бюджетных отчислений и имеет важное значение при сдаче недвижимости в аренду.

Наиболее простой способ получения необходимой информации – узнать кадастровую стоимость здания по кадастровому номеру в Росреестре. Эта уникальная комбинация цифр не меняется за все время существования недвижимости.

Получить сведения о кадастровом номере объекта очень просто.

Открыть на главной странице сайта вкладку «Деятельность».
Нажав на нее, пользователь перейдет к списку, в котором следует выбрать пункт «Кадастровая оценка».
Попав на эту страницу, нужно нажать на категорию «Узнать кадастровую стоимость» и ввести в открывшуюся вкладку необходимые данные.

Чтобы быстро справиться с поставленной задачей, рекомендуем прочитать статью «Как узнать кадастровую стоимость недвижимости онлайн».

Заключение

Оценка стоимости зданий, сооружений и других объектов – процедура, требующая от исполнителя определенной квалификации и опыта. Среди большого разнообразия предложений заказчику иногда сложно определить того, кому можно доверить решение таких ответственных задач. Наши простые рекомендации помогут выбрать исполнителя, который сумеет быстро и качественно оказать необходимую услугу.

Оценка стоимости сооружений и зданий

Стоимость — от 4 000 рублей

Сроки — от 3 дней

Зданием считается отдельно стоящее строение с внутренним убранством и коммуникациями. При оценке дачных и садовых домов, а также коттеджей в понятие здание также включают различные постройки на территории объекта. Например, складские здания, хозяйственные помещения (фрукто- и овощехранилища), культурно-бытовые и жилые помещения.

Понятие «сооружение» иногда применимо к коттеджам, дачным и садовым постройкам, а также включает в себя такие элементы, как прудовые рыбоводные сооружения, трубопроводы, передаточные устройства и прочие сооружения (колодцы, заборы, дымовые трубы, водонапорные башни).

К зданиям и сооружениям также относятся емкости и резервуары, автодороги, мосты, тоннели, трубопроводы, газопроводы, кабельные линии, линии электропередач, железнодорожные пути и др.

Цели оценки зданий и сооружений

Как правило, целью оценки объекта является установление истинной рыночной стоимости указанного здания или сооружения, а также входящих в него хозяйственных, жилых и иных построек, инженерных коммуникаций.

Данная процедура часто необходима при купле-продаже, страховании объекта, сдаче объекта в аренду. Оценке здания также может потребоваться для залога или в целях налогообложения, при внесении в уставной капитал или при судебном разбирательстве.

Также без оценки не обойтись при передаче здания в оперативное управление или при оформлении страховки.

Оценка для всех этих целей проводится по одному и тому же принципу. Вначале необходимо поставить задачу, затем проводится осмотр объекта оценки, сбор и обработка информации, и в заключении — составление отчета о проделанной работе для заказчика.

Процедура оценки зданий и сооружений

Процедура оценки начинается с составления задания на оценку.

По законодательству Российской Федерации оценочными работами имеют право заниматься либо юридические лица, либо индивидуальные оценщики состоящие в саморегулируемых организациях оценщиков и осуществляющие свою деятельность на основании трудового договора с юридическим лицом.

После выбора организации вам нужно договориться о времени проведения оценки. Как правило, оценочные организации проводят работы в будни. Оценщик приедет на объект со всей необходимыми инструментами и документами — лазерной линейкой, договором на оценку, бланком акта осмотра и т.д.

Вам обязательно нужно заранее оговорить стоимость работ, указанную в договоре. По приезду оценщика вы подписываете договор, оплачиваете его либо наличными, либо переводом средств на счет фирмы в зависимости от условий оплаты, указанной в договоре.

Затем оценщик производит непосредственные работы по оценке, осуществляет осмотр и детальное фотографирует объект и прилежащие территории. Далее уже в офисе оценочной фирмы происходит сбор дополнительной информации, оценка средней стоимости недвижимости в данном районе, составление расчетов и основного отчета по оценке. Через 2-4 дня к вам вновь приезжает оценщик, привозя с собой оригинал отчета и акта выполненных работ, который необходимо подписать.

После просмотра отчета вам также будет необходимо подписать акт приема-передачи работ по оценочному договору.

Документация, необходимая для оценки здания или сооружения

Прежде всего, обязательно нужно иметь на руках документы по правам на указанный объект (право собственности или договор аренды) и документацию заказчика (для физического лица — паспорт, военный билет, для юридического — реквизиты ОГРН и ИНН), а также копии этих документов.

Затем желательно дать оценщику ознакомиться с документами на здания и сооружения из Бюро технической инвентаризации по адресу нахождения объекта (кадастровый паспорт, план постройки и т.д.).

Важным документом является также геодезический план или карта объекта с обозначением границ постройки и планом прилегающих строений. Оценщику нужны сведения обо всех постройках оцениваемого объекта, территориально входящих в его состав.

Кроме того, потребуется предоставить сведения о недвижимом имуществе, не входящем в объект, но подлежащем учету и оценке в составе постройки. Вместе с тем, при оценке большую роль играет наличие у здания или сооружения обременений залогом или арестом, наличием арендаторов.

Эти данные необходимо подготовить в первую очередь, так как они могут существенно повлиять на стоимость оказываемой услуги.

Стоимость услуг по оценке зданий и сооружений

Как правило, сегодня стоимость работ по оценке зданий и сооружений зависит от площади оцениваемого объекта с учетом количества построек и хозяйственных сооружений, находящихся на территории. При площади объекта до 1 000 кв. м. стоимость услуг по оценке начинается от 4 000 руб.

С возрастанием площади увеличивается и стоимость. Например, если объект расположен на территории, превышающей 10 000 кв.м., то его оценка обойдется вам в среднем в 30 000 — 100 000 руб.

Для получения точной стоимости наших услуг рекомендуем обращаться непосредственно к специалисту для получения консультации.

Сроки выполнения работ по оценке зданий и сооружений

Осмотр и предварительная визуальная оценка объекта чаще всего занимают не более 30 минут для зданий небольшой площади и небольших сооружений. Если объектом оценки является крупный имущественный комплекс, то процесс осмотра может занимать вплоть до 1 недели. В эту процедуру входит также и подписание самого договора оценки.

Составление отчета об оценке здания или сооружения в зависимости от сложности работ занимает, как правило, 2-4 рабочих дня.

Часто задаваемые вопросы по оценке зданий и сооружений

Как оценить здание или сооружение самостоятельно?

Оценить сложное сооружение самостоятельно практически невозможно. При помощи различных виртуальных сервисов, предлагающих самостоятельно оценить объект, или основываясь на данных, размещенных на сайтах объявлений, можно получить примерную стоимость здания.

Необходимо найти аналогичное здание в схожем районе, найти стоимость за 1 квадратный метр и умножить на площадь оцениваемого объекта. Кроме того, вы можете получить консультацию по поводу приблизительной стоимости здания или сооружения в агентстве недвижимости.

Тем не менее, стоит помнить о том, что полученные данные не обладают юридической силой и не могут быть переданы в качестве официальной информации нотариусу или в орган власти.

Как оформляется отчет об оценке здания или сооружения?

Отчет об оценке представляет собой официальный документ объемом от 20 до 80 листов.

В соответствии с разделами 1 и 2 Федерального Стандарта Оценки №3, отчет об оценке должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан специалистом по оценке, а также скреплен личной печатью оценщика, осуществляющего оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, или печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым специалист по оценке заключил трудовой договор. Часто банкам или иным заказчикам (например, другой стороне в судебном разбирательстве) требуется несколько экземпляров отчета или его копий. Мы готовы бесплатно сделать несколько экземпляров отчета бесплатно, если это действительно необходимо. Все последующие экземпляры отчетов будут предоставлены уже на возмездной основе.

Поэтому, прежде чем приехать за отчетом в наш офис или вызвать курьера для его доставки уточните, какое количество экземпляров вам необходимо.

Какие документы будут приложены к отчету об оценке здания или сооружения?

На основании разделов 1 и 2 Федерального стандарта оценки №3, в приложении к отчету об оценке здания или сооружения указываются копии документов, используемые оценщиком. Указанные документы удостоверяют количественные и качественные характеристики объекта оценки.

К отчету прилагаются также правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, а также документы технической инвентаризации, экспертные заключения и другие документы, относящиеся к зданию или сооружению (при наличии). К отчету прилагаются документы, удостоверяющие личность заказчика, реквизиты юридического лица (если заказчиком является компания), фотографии здания или сооружения.

Документы оценочной компании – дипломы специалистов, страховые полисы и свидетельства также прилагаются к отчету об оценке.

Какой период времени оценка здания или сооружения имеет юридическую силу?

В соответствии с п. 26 ФСО № 3 (Федеральный стандарт оценки), срок действия указанной итоговой стоимости здания или сооружения считается действительным для целей совершения сделки с указанным объектом при условии, если с даты составления отчета об оценке прошло не более 6 месяцев. Исключение делается только для объектов, оформляемых при вступлении в наследство.

Что делать, если я не согласен с выводами оценщика по итоговой стоимости здания или сооружения?

Подобная ситуация может возникнуть только в том случае, если заказчиком небыли представлены все документы и сведения об объекте оценки – здании или сооружении.

Например, объект имеет обременения или в его отношении наложен арест, а заказчик умолчал об этому.

Отчет об оценке представляет собой отражение окончательной стоимости объекта, а именно – профессиональное мнение специалиста по оценке, которое основано на его квалификации, знаниях, профессиональном опыте и представленных документах об объекте.

Согласно п.19 ФСО №3, что касается информации, которая прорабатывается в процессе проведения оценки, то она должна быть достаточной и достоверной. В частности, информация считается достаточной в том случае, если при обращении к информации дополнительного характера, не происходит значительного изменения параметров, которые применялись для целей проведения оценки.

Кроме того, в том случае, если дополнительная информация не приводит к изменению конечной величины стоимости объекта оценки, то первоначальная информация является достаточной.

Что касается достоверности сведений, то они являются таковыми в том случае, если полностью соответствуют действительности и дают возможность заказчику правильно трактовать признаки объекта оценки и принимать решения, которые основаны на данных отчета.

Стоит принимать во внимание, что стоимость здания или сооружения, отраженная в отчете об оценке, носит рекомендательный характер, за исключением случаев обязательной оценки, и не является окончательной для заказчика, как продавца. Сделка с участием здания или сооружения может быть проведена и по другой цене, о которой стороны придут к согласию.

Как можно оплатить процедуру проведения оценки?

Услуги по оценке могут быть оплачены всеми доступными способами осуществления платежей, а именно наличными в офисе компании, путем банковского перевода, через терминалы QIWI. Финансовые документы оформляются надлежащим образом в соответствии с законодательством РФ.

Если в качестве заказчика выступает юридическое лицо, то мы подготовим счет, акт выполненных работ. При необходимости можем оформить счет-фактуру или предоставить уведомление о применении упрощенной системы налогообложения.

Как можно получить отчет об оценке или где можно забрать отчет самостоятельно?

Отчет об оценке может быть получен несколькими способами. Самый простой и наиболее распространенный – забрать самостоятельно в офисе компании. Отчет может быть передан заказчику с курьером в назначенном заказчиком месте. Вся сложность этого способа является то, что мы не сможем доставить Вам отчет бесплатно. Необходимо будет оплатить стоимость курьерской доставки.

Иногда, по договоренности с банками отчет может быть передан в соответствующее отделение банка.

Что делать, если в отчете обнаружены ошибки или опечатки?

Вероятность наличия опечаток или ошибок в наших документах практически исключается или крайне мала, но, тем не менее, в том случае, если заказчик нашел какие – либо неточности, грамматические ошибки или опечатки, наша компания гарантирует внесение исправлений. Мы самостоятельно забираем отчет, вносим исправления в разумные сроки, сшиваем и скрепляем печатью компании, после чего отчет передается заказчику силами компании.

Цели и задачи оценки технического состояния зданий и сооружений • "СЗИЦ"

Цели и задачи оценки технического состояния зданий и сооружений
Цели и задачи оценки технического состояния зданий и сооружений

Основной поставленной целью оценки технической стороны состояния дома или любого другого здания в определении качественных и количественных показателей, которые определяют эксплуатационные особенности, изучают состояние объекта, насколько то и или иное построение пригодно для жизни, соответствует ли оно всем заявленным техническим требованиям.

Строгий контроль качества стройматериалов и конструкций, надежность монтажа, проверка оборудования, участвовавшего в построении или ремонте здания.

Очень часто возникает потребность сопоставлять внешние факторы с условиями работы, определять их зависимость друг от друга.

Любая, даже самая точная инженерная система, имеет свой коэффициент погрешности, именно его нужно учитывать при оценке технического состояния объекта. Все проверки зданий осуществляются аналогичными способами.

Особое внимание уделяется контролю зданий,

находящихся в аварийном и пост аварийном состояниях. Проводятся все необходимые оценки и анализы, учитываются особенности монтажа при построении, определяются все недочеты, разрабатываются методы их устранения, повышается благонадежность, усовершенствуются качества материалов, их монтаж и дальнейшее использование.

При построении зданий важно учитывать каждую мелочь, начиная от прочности, качества, выносливости материалов и конструкций, вплоть до факторов внешней среды, способных разрушать, приводить к деформации, создавать аварийные ситуации, которые впоследствии могут повлечь за собой необратимые последствия, вплоть до человеческих жертв. Необходимо учитывать и условия перевозки и установки инженерных конструкций и строительных материалов.

Велика вероятность деформации, отклонения от заданных параметров. Важно понимать, что для оценки технического состояния объектов нужно предусматривать и оценивать качество, прочность, не только по заявленным данным и уметь сопоставлять их с внешними показателями и факторами, выявлять степень погрешности и рассчитывать коэффициент надежности в любых условиях.

Расчёты должны быть максимально точными, поэтому для оценки нужен действительно человек знающий, умеющий вовремя оценить любые изменения, которые произошли при транспортировке или установке конструкций, помнить что объект не строится на день, и что погодные условия могут подпортить некачественные материалы и повлечь за собой серьёзные последствия.

Цели оценки недвижимости — Студопедия

Тема 1.2 Цели оценки недвижимости
Оценка недвижимости необходима при:
1) операциях купли-продажи и сдачи в аренду;
2) акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;
3) привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;
4) страховании объектов недвижимости;
5) кредитовании под залог объекта недвижимости;
6) внесении объекта недвижимости в качестве вклада в уставной капитал предприятий и организаций;
7) при разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;
8) при реорганизации предприятий;
9) при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности;
10)ликвидации объектов недвижимости;
11)исполнении прав наследования; при приведении в действие судебного приговора; разрешении имущественных споров (раздел имущества при наследовании, разводе супругов, составлении брачного контракта);
12) при кадастровой оценке – для целей налогообложения объектов недвижимости, отдельных земельных участков и отдельно стоящих зданий, строений; уточнении налогооблагаемой базы объектов недвижимости;
13)при выкупе или изъятии недвижимости у собственника для государственных и муниципальных нужд;
14) при передаче государственного имущества в доверительное управление или при приватизации;
15) при передаче объектов недвижимости из федеральной собственности в собственность субъектов РФ или муниципального образования и при других операция, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.

Тема 1.3 Стоимость недвижимости и её основные виды
3. Стоимость недвижимости и её основные виды
Стоимость недвижимости возникает из четырех основных факторов:

Рисунок 12 – Факторы возникновения стоимости недвижимости
Стоимость недвижимости возникает при наличии спроса, полезности, дефицитности и возможности отчуждения конкретного объекта недвижимости.
Спрос – определяет количество данного товара или услуг, находящихся на рынке платёжеспособных покупателей.
Полезность – способность имущества удовлетворять какие-либо потребности человека.
Дефицитность – ограниченность предложения.

Возможность отчуждения объектов недвижимости – нахождение объектов в гражданском обороте, т.е. разрешённая возможность передачи прав собственности.

Различным целям оценки недвижимости соответствует несколько видов стоимости, при этом стоимость недвижимости как любая другая имеет две формы проявления:

1 потребительская стоимость;

2 меновая стоимость.

Потребительская стоимость обусловлена совокупностью естественных и общественных свойств и процессов оценки недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта её использования.

Она также обусловлена естественными и общественными свойствами товара, которые определены уровнем технического развития и общественными потребностями.

Таким образом, потребительскую стоимость объектов недвижимости формируют такие факторы как:

1 плодородие и местоположение земельного участка;
2 количественные и качественные характеристики зданий и сооружений;
3 их уникальность и долговечность;
4 вкусы и предпочтения собственника.
Полезность является формой выражения потребительской стоимости.

Меновая стоимость возникает в процессе обмена объектов недвижимости. При этом всеобщим эквивалентом измерения выступают деньги. Цена при этом – денежное выражение стоимости на конкретном рынке. Эта форма проявления меновой стоимости. Она уравновешивает спрос и предложение.

Цена – денежное выражение стоимости объекта недвижимости с точки зрения типичных субъектов рынка, исходя из варианта его наилучшего использования, на конкретную дату продажи.

В зависимости от целей оценки, полноты оцениваемых прав на недвижимость, различные виды стоимости могут быть объединены в две основные группы:

Рисунок 13 – Виды стоимости
Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагают всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. То есть когда:
1) одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая не обязана принимать исполнение;
2) стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
3) объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
4) цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки;
5) платёж за объект оценки выражен в денежной форме;
6) срок экспозиции объекта оценки достаточен для обеспечения его доступности всем потенциальным покупателям.
Концепция рыночной стоимости основывается для типичных покупателей
Рыночная стоимость является объективной, независимой от желания отдельных участников рынка недвижимости.
Краеугольный камень теории оценки недвижимости – это понятие рыночной стоимости.
Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком – стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке не возможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров.
Стоимость замещения – сумма затрат на создание объекта аналогичного объекту оценки в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учётом износа объекта оценки.
Стоимость воспроизводства объекта оценки (восстановительная) – это сумма затрат в рыночных ценах на дату проведения оценки, на создание объекта идентичного объекту оценки с применением идентичных материалов и технологий, с учётом износа объекта оценки.
Стоимость объекта оценки при существующем использовании – стоимость, определяемая исходя из существующих условий и целей использования.
Инвестиционная стоимость – стоимость объекта оценки, определяемая из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях.
Стоимость для целей налогообложений – стоимость объекта оценки, определяема для определения налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативно-правовых актов, в том числе и инвентаризационная стоимость.
В странах с переходной экономикой налогооблагаемая стоимость не соответствует рыночной стоимости. В настоящее время в РФ существует следующая ситуация по налогообложению:
1) для предприятий налог взимается по балансовой стоимости;
2) для собственников земельных участков налог исчисляется исходя из нормативной цены земли (до 1 января 2006) или исходя из кадастровой стоимости (с 1 января 2006);
3) для владельцев объектов капитального строительства налог исчисляется как процент от инвентаризационной стоимости квартир домов, которое определяется по методикам предприятий технической инвентаризации и устанавливается местными органами власти;
Ликвидационная стоимость – стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчуждён в срок меньший обычного срока экспозиции аналогичных объектов.
Утилизационная стоимость – это стоимость объекта оценки равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учётом затрат на утилизацию объекта оценки.
Специальная стоимость – стоимость для определения которой в договоре об оценке или НПА оговариваются условия, не включённые в понятия рыночной или иной стоимости, указанной в стандартах оценки.

Оценка здания. Оценить здание

Площадь недвижимости	Стоимость, руб.	Срок выполнения работ, дней
до 100 кв.м.	от 37.000	3-4
от 101 — 200 кв.м.	от 42.000	3-4
от 201 — 600 кв.м.	от 47.000	3-4
от 601 — 1000 кв.м.	от 53.000	3-4
от 1 001 – 1 500 кв.м.	от 65.000	3-4
от 1 501 – 2 500 кв.м.	от 67.000	3-4
свыше 2 501	договорная	4-5

Оценка зданий сложный и трудоемкий процесс, требующий высокой квалификации оценщика. Помимо внешнего осмотра здания при расчете рассматривается всесторонний анализ.

Например, если наиболее эффективное использование квартиры это использовать её как жилое помещение, то эффективное использование целого здания не всегда однозначно.

Иногда выгоднее построить новое здание на месте обветшалого старого.

Оценка зданий необходима для:

использования здания в качестве залога;
определения долевой стоимости;
целей купли-продажи;
внесения в уставной капитал.

Чаще всего оценка зданий проводится для получения кредита в банке и при страховании. Оценку зданий можно производить путем оценки отдельных зданий, или же их комплекса – при оценке офисных, производственных и складских комплексов. При внесении здания в уставный капитал общества необходимо сразу напечатать 2 или 3 экземпляра отчета по оценке здания.

Оценка зданий производится путем визуального осмотра здания или помещения оценщиками, поскольку при непосредственном осмотре оценщик получает данные, не учтенные в оценочном отчете и не имеющиеся в представленных ему документах.

К процессу оценки зданий так же относится сбор информации о данном объекте на рынке недвижимости.

Внимание оценщика обращается на местоположение здания, наличие парковки, его инженерное обеспечение, на право аренды или собственности земельного участка, на котором стоит здание, и на состояние самого здания.

Документы для оценки зданий

Перечень документов необходимых для оценки зданий:

Данные о юридическом положении объекта (свидетельство о регистрации, титул, имущественные права), включая точный адрес местоположения объекта оценки
Сведения о наличие обременений недвижимости, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию недвижимости
Данные о физических границах объекта (копии геодезического плана или карты с обозначением и описанием местоположения недвижимости)
Бухгалтерская справка о балансовой стоимости здания (если собственник здания – юридическое лицо).
Данные о состоянии земельного участка, включая документы, подтверждающие права на земельный участок (собственность, аренда и др.)
Данные об имуществе, не являющемся недвижимым, но подлежащем оценке в составе последнего
Технический паспорт БТИ на здание (Поэтажный план и экспликация)
Иная техническая документация по объекту (проектно-сметная документация на строительство, реконструкцию; пояснительные записки, а также другие документы, связанные с объектом недвижимости и необходимые оценщику).

При проведении оценки зданий используются следующие виды стоимости:

рыночная стоимость;
инвестиционная стоимость;
ликвидационная стоимость.

При определении рыночной стоимости здания определяется наиболее вероятная цена, по которой данный комплекс может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать имущественные комплексы, а другая не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены об оцениваемом комплексе, по которому заключается сделка, и действуют в своих интересах;
имущественные комплекс представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных имущественных комплексов;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за оцениваемый комплекс и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за оцениваемый имущественный комплекс выражен в денежной форме.

При определении инвестиционной стоимости зданий определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования данных зданий. При определении инвестиционной стоимости оцениваемых зданий, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности их отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

При определении ликвидационной стоимости здания определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный комплекс может быть отчужден за срок экспозиции, меньший типичного срока экспозиции подобных объектов для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по их отчуждению. При определении ликвидационной стоимости оцениваемого комплекса, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать оцениваемый комплекс на условиях, не соответствующих рыночным условиям.

Что представляет собой Отчет об оценке зданий?

В соответствии с Требованиями к составлению отчета об оценке (Раздел II, Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденный Приказом № 254 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г.

), Отчет об оценке зданий нумеруется постранично, прошивается, подписывается оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скрепляется печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

В отчете должны содержаться следующие разделы:

а) Основные факты и выводы. В разделе основных фактов и выводов должны содержаться:

общая информация, идентифицирующая оцениваемые здания;
результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке зданий;
итоговая величина стоимости оцениваемых зданий;

б) Задание на оценку зданий в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки;в) Сведения о заказчике оценки зданий и об оценщике. В отчете об оценке должны быть приведены следующие сведения о заказчике оценки зданий и об оценщике.Сведения о заказчике оценки зданий:

о заказчике — юридическом лице: организационно-правовая форма; полное наименование; основной государственный регистрационный номер (далее — ОГРН), дата присвоения ОГРН; место нахождения;
о заказчике — физическом лице: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ.

Сведения об оценщике оценки зданий:

об оценщике, работающем на основании трудового договора: фамилия, имя, отчество оценщика, информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков, номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности, а также организационно-правовая форма, полное наименование, ОГРН, дата присвоения ОГРН; место нахождения юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;
информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки;

г) Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки зданий;д) Применяемые стандарты оценочной деятельности в процессе оценки зданий.В отчете об оценке зданий должна быть приведена информация о федеральных стандартах оценки, стандартах и правилах оценочной деятельности, используемых при проведении оценки зданий;
е) Описание оцениваемых зданий с приведением ссылок на документы, устанавливающие их количественные и качественные характеристики.

В отчете об оценке зданий должна быть приведена следующая информация об оцениваемых зданиях:

количественные и качественные характеристики оцениваемых зданий.

Данная информация в зависимости от оцениваемых зданий должна содержать в том числе сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с оцениваемыми зданиями, их физических свойствах, износе и устареваниях;

количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав оцениваемых зданий, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки зданий;
информация о текущем использовании оцениваемых зданий;
другие факторы и характеристики, относящиеся к оцениваемым зданиям, существенно влияющие на их стоимость;

ж) Анализ рынка коммерческой недвижимости, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к оцениваемым зданиям, но влияющих на их стоимость.

В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов;з) Описание процесса оценки зданий в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. В данном разделе должно быть описано применение подходов к оценке зданий с приведением расчетов или обоснован отказ от использования подходов, применение которых к оценке данных объектов неприемлемо;и) Согласование результатов оценки зданий. В разделе согласования результатов оценки зданий должно быть приведено согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов.

При согласовании результатов, полученных при применении различных подходов к оценке зданий, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, оценщик должен привести в отчете об оценке зданий описание процедуры соответствующего согласования.

Если при согласовании используется взвешивание результатов, полученных при применении различных подходов к оценке зданий, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, оценщик должен обосновать выбор использованных весов, присваиваемых результатам, полученным при применении различных подходов к оценке зданий, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода.

В приложении к отчету об оценке зданий должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики оцениваемых зданий, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а также документов технической инвентаризации, заключений специальных экспертиз и другие документы по оцениваемому зданию (при их наличии).

Каких принципов придерживается оценщик при составлении Отчета об оценке зданий?

При составлении Отчета об оценке здания оценщик придерживается следующих принципов:

в отчете об оценке зданий должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения его стоимости (принцип существенности);
информация, приведенная в отчете об оценке зданий, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения их стоимости, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);
содержание отчета об оценке зданий не должно вводить в заблуждение пользователей данного отчета, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);
состав и последовательность представленных в отчете об оценке зданий материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости данных зданий и привести к аналогичным результатам (принцип проверяемости);
отчет об оценке зданий не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки зданий при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

Какими стандартами руководствуется Оценщик ?

При проведении оценки здания применяются следующие стандарты:- Федеральный стандарт оценки: «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденный Приказом № 256 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г.

;- Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденный Приказом № 255 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г.

;- Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденный Приказом № 254 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г.;

— Международные стандарты оценки (International Valuation Standards) Международного комитета по стандартам оценки (International Valuation Standards Committee) IVSC.

Какие этапы включает в себя оценка зданий?

1) Заключение договора на оценку имущественных комплексов;2) Установление количественных и качественных характеристик имущественных комплексов. На данном этапе Оценщиком собирается детальная информация, относящаяся к оцениваемым имущественным комплексам.

Сбор данных осуществляется путем визуального осмотра имущественных комплексов Оценщиком и анализа информации, предоставленной Заказчиком.

Сбор информации об оцениваемом имущественном комплексе производится по следующим направлениям:- имущественные права и обременения, связанные с оцениваемыми имущественными комплексами;- местоположение имущественных комплексов;- физические характеристики имущественных комплексов;- информация о текущем использовании имущественных комплексов.

3) Анализ рынка недвижимости, а также других внешних факторов, не относящихся непосредственно к оценке имущественных комплексов, но влияющей на их стоимость.

На этом этапе Оценщиком собирается информация по всем ценообразующим факторам, влияющим на стоимость имущественных комплексов и использовавшихся при определении их стоимости.

Сбор данных об оцениваемом имущественном комплексе производится по следующим направлениям:

— макроэкономические факторы, влияющие на стоимость имущественных комплексов;- социально-экономическая ситуация в районе расположения имущественных комплексов;- состояние соответствующего сектора рынка, закономерности его изменения и складывающаяся динамика цен на имущественных комплексов, аналогичные оцениваемым;- прочие ценнобразующие факторы, закладываемые в основу результата оценки имущественных комплексов.

4) Анализ наиболее эффективного использования имущественных комплексов. На основе собранной информации с учетом существующих ограничений, специфики оценки имущественных комплексов и типичных способов их использования Оценщик делает вывод о наиболее эффективном использовании данных имущественных комплексов.

5) Применение подходов к оценке имущественных комплексов. На данном этапе Оценщик рассматривает возможность применения к оценке данных имущественных комплексов трех стандартных, принятых международной практикой подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного, и производит расчеты с использованием приемлемых подходов.6) Согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов и вывод итоговой величины стоимости имущественных комплексов.7) Предоставление Отчета Заказчику оценки имущественных комплексов и подписание акта сдачи-приемки работ по оценке имущественных комплексов

Транслитерация jwtyrf plfybz, jwtybnm plfybt

Особенности оценки стоимости зданий (сооружений)

Список объектов относящихся к категории зданий и сооружений велик и разнообразен, в этом списке коммерческие и промышленные здания, емкости и резервуары, автодороги, мосты, тоннели, трубопроводы, газопроводы, кабельные линии, линии электропередач, железнодорожные пути и др.

Кредитование под залог объекта, взнос имущества в уставный капитал, страхование, оформление наследства, раздел имущества, принятие управленческих решений (слияние, поглощение), выкуп госсобственности, переоценка стоимости основных средств, оценка ущерба и страхового возмещения – вот неполный список причин, по которым требуется независимая оценка объектов различного назначения объединенных под общими названиями — здания и сооружения.Их оценка включает в себя полный комплекс мероприятий по сбору информации, как о самом объекте недвижимости, так и о рынке в целом. Особое внимание уделяется сравнительному анализу цен предложений аналогичного типа зданий, расположению объекта недвижимости, наличию инфраструктуры, сложившейся вокруг оцениваемого объекта, транспортным подъездам и путям, а также состоянию объекта и его износу.

Некоторые основные особенности, которые необходимо учитывать при проведении оценки:
Различные наружные пристройки имеющие собственное назначение (склады, гаражи, ограждения, сараи, заборы, колодцы и прочее) считаются самостоятельными объектами оценки
Коммуникации внутри зданий, внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой; внутренние телефонные и сигнализационные сети; вентиляционные устройства общесанитарного назначения; подъемники и лифты, а так же помещения, предназначенные для размещения объектов инфраструктуры – всё это является неотъемлимой частью здания.

Различают несколько видов оценки стоимости зданий и сооружений. Рыночная стоимость, как правило, применяется при сделках купли-продажи, определении суммы арендных платежей, при внесении в качестве вклада в уставный капитал предприятий и т.п.

Ликвидационная стоимость обычно ниже рыночной. Это стоимость, которую можно получить при продаже объекта недвижимости в предельно сжатые сроки.

Чаще всего она требуется при получении кредита под залог недвижимости.

Восстановительная стоимость используется при заключении договоров страхования и являет собой стоимость строительства нового здания или сооружения при наступлении страхового случая.

Перечень документов, необходимых для оценки зданий и сооружений:

Документы, подтверждающие право на объект (собственность, аренда и т.п.)

Документы БТИ на объект
Сведения о наличие обременений у объекта, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию (если есть)
Данные о физических границах объекта (копии геодезического плана или карты с обозначением и описанием местоположения объекта)
Документы, подтверждающие право на земельный участок (собственность, аренда и др.)
Данные о сооружениях, входящих в состав объекта
Данные об имуществе (если такое имеется), не являющемся недвижимым, но подлежащем оценке в составе последнего
Особенности оценки стоимости машин и оборудования.

Оценка оборудования – это оценка стоимости различного движимого имущества – начиная от станков и заканчивая мебелью, бытовыми предметами и прочими объектами.

Оборудование, как объект оценки, является объектом движимого имущества, которое необходимо отличать от недвижимого по правовым признакам, регламентирующимся в статье 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации: «Те вещи и объекты, которые нельзя отнести к недвижимости, включая ценные бумаги и деньги, признаются движимым имуществом».

Рыночная стоимость оборудования находится в постоянном изменении в связи с огромными темпами развития технического прогресса, конъюнктуры рынка и инновационных нововведений.

Кроме того, рыночные цены на оборудование, подвержены процессам инфляции и дефляции.

Все вышеперечисленные факторы подтверждают необходимость периодической оценки машин и оборудования для приведения их стоимости в соответствие с сегодняшним днём.

Оценка оборудования — это очень многообразный вид оценочной деятельности, отличающийся от прочих видов оценки исключительным разнообразием объектов оценки.

Он включает в себя определение стоимости практически всего спектра объектов движимого имущества: станков, приборов, компьютеров, автомобилей, технологических комплексов и поточных линий, силовых агрегатов, оргтехники, мебели, офисного оборудования, бытовых предметов и прочих объектов, которые относятся к движимому имуществу. При проведении экспертизы оценщик устанавливает стоимость объектов-аналогов, присутствующих на рынке, определяет износ и возможность получения доходов от использования или продажи оцениваемого объекта. Окончательная величина стоимости оборудования определяется на основании комплексного анализа перечисленных факторов.

Виды машин и оборудования, подлежащих оценке:
инженерные приспособления, станки, инструмент;
другие специализированные автотранспортные средства;
производственные линии;

оценка машин и оборудования, в т.ч. уникальных или снятых с производства.

В каких случаях проводится оценка стоимости оборудования?
Реализация машин и оборудования, ставшие ненужными или физически, морально устаревшими или те объекты, которые уже нецелесообразно использовать;
Ликвидация и утилизация машин и оборудования из-за нецелесообразности их эксплуатации в результате стихийных бедствий, физического или морального износа;
Оформление залога под какую-либо часть движимого имущества при кредитовании;
При прохождении процедуры страхования имущества;
Определение налогооблагаемой базы в составе основных средств для расчета налога на имущество;
Внесение вклада в уставной капитал предприятия;
Банкротство предприятия и выставление его имущества на торги для покрытия долгов кредиторам;
В каких целях проводится оценка оборудования?

Оценка оборудования становится жизненно важной для определения кредитоспособности заёмщика в случаях его кредитования.

Сроки и условия займа рассматриваются кредитором, и в зависимости от результата оценки стоимости оборудования, его ликвидности и типичного срока экспозиции, а также возможных издержек при реализации объектов, роли и места рассматриваемых активов в бизнесе, выдается решение о предоставлении или отказе в кредите.

Оценка оборудования может быть использована и для привлечения инвестиций. Оценка оборудования определяет целесообразность инвестирования путем расчета текущей рыночной стоимости оборудования и величины рисков.

Оценка оборудования при страховании необходима для установления величины страховой компенсации

Оценка оборудования для целей налогообложения осуществляется с целью оптимизации налогооблагаемой базы компании.

Согласно действующему законодательству предприятие имеет право не чаще одного раза в год осуществлять переоценку или частично оценивать стоимость основных средств.

На текущий момент оценка оборудования является одним из самых простых и эффективных способов оптимизации налогообложения.

Оценка оборудования для постановки на баланс компании осуществляется в случаях, если имущество было получено по договору безвозмездной передачи, либо же она создана своими силами, без наличия подтверждающей документации. Также оценка стоимости оборудования осуществляется при снятии с баланса имущества и его последующего отчуждения.