Нежилое помещение в квартире — что это значит, а также площадь под коммерческую недвижимость и нежилой фонд

Нежилое помещение в квартире - что это значит, а также площадь под коммерческую недвижимость и нежилой фонд

Показать содержание

Коммерческая недвижимость — что это такое и какими законами регулируется?

Коммерческой недвижимостью являются нежилое недвижимое имущество, включающее в себя помещения, земельные участки, здания. Данное имущество используется для получения прибыли бизнесменами и предпринимателями.

Основной закон, регулирующий управление и особенности коммерческой недвижимости – «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 года № 218-ФЗ. Законом установлено, что любой вид бизнеса должен быть зарегистрирован, располагаясь в коммерческой недвижимости. Таким бизнесом могут быть:

  • кафе;
  • рестораны;
  • торговые центры;
  • склады;
  • красоты.

Стоимость коммерческой недвижимости окупается со временем, а после она приносит дополнительную прибыль владельцу. Для успешного развития бизнеса такая недвижимость обычно расположена в центре города или в престижных районах.

Имущество приносит прибыль, но не используется людьми для жилья.

Основными терминами являются:

  • Коммерческое помещение – обычно используются для офисов, мастерских, магазинов или аптек. Данный вид наиболее популярен среди предпринимателей.
  • Коммерческое здание – наземное строительное сооружение, включающее в себя помещения для осуществления коммерческой деятельности: торговые центры, бизнес-центры, размещение производственных помещений, хранения продукции.
  • Земельные участки коммерческого назначения – определенный участок земной поверхности, имеющий границы, площадь, местоположение и правовой статус.

Плюсы и минусы недвижимого имущества такого назначения

Бизнес с коммерческой недвижимости прибылен, основное его применение – аренда, но и при покупке такого рода имущества, доход обещает быть немалым. Чтобы понимать, выгодно ли использовать имущество, стоит знать плюсы и минусы таких сделок.

Преимущества:

  • срок окупаемости гораздо ниже за счет высокой арендной платы;
  • данный вид недвижимости пользуется спросом у предпринимателей и бизнесменов;
  • вложения в ремонт и благоустройство могут повысить доход;
  • стабильный источник дохода для владельца имущества;
  • можно использовать имущество в качестве залога на кредит;
  • цены на имущество устойчивы даже при наступлении кризиса в стране.

Недостатки:

  • высокая стоимость при покупке недвижимости;
  • при перепродаже имущества возможны сложности при высокой стоимости;
  • сложность в прогнозировании цен на аренду и покупку имущества;
  • в периоды кризиса недвижимость бывает не востребована.

Стоит ли в нее инвестировать?

Уже не один год коммерческое имущество – отличный вариант для инвестиций. Чтобы грамотно управлять, крайне важно знать все законодательные нормы и правила.

Важно учитывать некоторые детали сделок:

  • проверять все документы при купле-продаже и аренде имущества;
  • приглашение независимого эксперта для адекватной оценки стоимости имущества;
  • учитывать все риски;
  • иметь дополнительный источник дохода.

Для оформления сделок стоит нанимать юриста, чтобы все процессы были прозрачны для бизнесмена и его партнеров.

Про бизнес на инвестициях в коммерческую недвижимость мы подробно рассказывали тут.

Существует несколько видов коммерческой недвижимости:

  • торговая – направлена на осуществление торговли, такой недвижимостью являются магазины, торговые центры, аптеки;
  • свободного назначения – в основном используется под сферу обслуживания, например, спортивные центры, кафе, бары и рестораны;
  • офисная – используется для офисного назначения, бизнес-центров;
  • индустриальная – помещения, используемые для производственной деятельности;
  • социальная – объекты для организации социальной деятельности: аэропорты, вокзалы, центры медицинской помощи.

Фото

Ниже представлены фото разных видов коммерческой недвижимости:

Основные законодательные требования к помещениям и их характеристики

Общие требования

По нормам СанПин регулируются требования:

  1. Торговые помещения:
    • температура воздуха в помещении должна быть 25 градусов для теплого времени года на основании норм СанПин 3.4.6.1066-01;
    • покрытие потолка должно быть водостойким;
    • отделочные работы выполнены материалами, которые одобрены здравоохранением.
  2. Производственные помещения:
    • температура может колебаться от 14 до 25 градусов, но в летние сезоны не может превышать уличную температуру больше чем на пять градусов;
    • допустимая влажность составляет 60-70%;
    • в помещении должны быть оборудованы места для сброса отходов производства.
  3. Склады:
    • форма помещения должна быть прямоугольной;
    • потолки должны быть высотой от семи метров;
    • наличие вентиляционной системы;
    • наличие пожарной системы.
  4. Офисы:
    • рабочее место человека составляет не менее 4,5 -6 метров квадратных;
    • освещение должно быть не менее 200 Люкс;
    • исправная работа вентиляции и пожарной системы.

Возможно ли долевое владение?

В случае если бизнес оформлен как акционерное общество, то держатели акций и совет учредителей имеют право на долю в бизнесе. В таком случае при проведении сделок необходимо разрешение всех участников акционерного общества.

Можно ли использовать жилые площади под коммерцию или обязательно переводить их в нежилые?

Коммерческой недвижимостью считаются только нежилое имущество, при сдаче в аренду квартиру в многоквартирном доме требуется перевод недвижимости в нежилой фонд.

При неисполнении данного требования на владельца накладываются административные штрафы.

Управление предполагает ремонт, техническое обслуживание, контролирование поддержания помещения в надлежащем виде.

Управлением считается:

  • планирование финансовых средств и мероприятий по ведению бизнеса;
  • проведение необходимых ремонтных работ;
  • закупка отделочных материалов и ресурсов;
  • ежедневная проверка и техобслуживание;
  • оформление технической документации;
  • санитарные мероприятия.

Про доверительное управление коммерческой недвижимостью мы писали тут.

Согласно части 2 статьи 25 ЖК владельцу разрешено проводить перепланировку и различные технические работы с имуществом, если он правильно учитывает все технические особенности и возможности изменения планировки здания или помещения.

Статья 25 ЖК РФ. Виды переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме

  1. Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
  2. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Процесс перепланировки необходимо согласовывать в некоторых инстанциях:

  • Жилищная комиссия.
  • Префектура.
  • БТИ.

Сюда же относится установка отдельного входа в здание, особенно это касается многоквартирных домов.

При перепланировке необходимо вносить изменения в технический паспорт имущества.

Существует несколько видов возможных сделок:

  • продажа объектов;
  • покупка имущества;
  • сдача в аренду для бизнесменов и предпринимателей.

Где искать и как выбирать помещения?

Основными способами поиска являются:

  • риэлторские агентства;
  • торги;
  • специализированные сайты;
  • частные объявления.

При выборе объекта следует обращать внимание на такие факторы, как:

  • расположение помещения – важно помнить о назначении объекта;
  • инфраструктура;
  • наличие парковок, подъездных путей, близости к общественному транспорту;
  • наличие ремонта.

Нужна ли их оценка и как она проводится?

Оценка помогает определить реальную стоимость объекта или пересмотреть сумму налога. Установление стоимости поможет в процедурах с кредитами, переводом имущества в долевую собственность, спорами с наследованием, сдачи в аренду.

Эксперт определяет реальную стоимость объекта при получении технического задания и после заключения контракта об оказании услуг. После оценки все сведения вносятся в отчет, который передается владельцу.

Всё об оценке объектов коммерческой недвижимости и составлении финального отчёта можно узнать тут.

Как определяется кадастровая стоимость: пример и порядок расчета

Цена за квадратный метр коммерческого помещения чаще всего выше, чем жилых помещений.

Цена недвижимости зависит от нескольких особенностей:

  • расположение помещение, его близость к центру города и культурным достояниям;
  • площадь объекта и его планировка;
  • состояние ремонта в помещении;
  • наличие технического оборудования;
  • доступ к общественному транспорту, наличие парковки.

Кадастровая стоимость зависит также от спроса на рынке и рыночной цены помещений. В Государственном кадастре закреплены цены за метр. Для ознакомления с данными сведениями стоит обратиться в МФЦ и Росреестр.

Пример расчета кадастровой стоимости:

ООО приобрело в собственность помещение в бизнес-центре, площадь которого составила 300 кв.м. В Росреестре бизнес зарегистрирован под единым кадастровым номером.

Общая кадастровая стоимость составила 800 000 000 рублей. Бухгалтер компании необходимо найти актуальные сведения о масштабе всего бизнес-центра.

Данные такого рода запрашиваются в БТИ, ЕГРН, также внесены в договор купли-продажи и имеются у собственника центра.

Примерно общий метраж составит 8 000 кв.м. Бухгалтер вычислит долю конкретного офиса в общем метраже:

  • 300 / 8 000 = 0, 0375.
  • Из доли определяется часть, которая облагается налогом на имущество кадастровой стоимости:
  • 800 000 000 * 0,0375 = 30 000 000 рублей.

Собственник или арендатор оплачивает коммунальные платежи в частных и в многоквартирных домах?

Для коммерческого имущества оплата коммунальных услуг назначается на таких же основаниях, как и для жилых помещений. В соответствии с Постановлением Правительства РФ № 354 нежилые объекты определены как помещение, не входящее в жилой и общедомовой фонд.

Существует несколько необходимых платежей для владельца:

  • электроснабжение;
  • отопление;
  • водоснабжение;
  • ремонт и содержание лифтов;
  • оплата домофона, если имеется.

Отличаются ли цены от обычных?

Все платежи регулируются общими тарифами, принятыми в доме. Оплатой платежей может заниматься как собственник объекта, так и арендатор, в последнем случае владелец включает платежи в стоимость аренды.

Оплату коммунальных платежей необходимо включать в стоимость ежемесячной аренды, если владелец хочет получать дополнительную прибыль.

В 2019-2020 годах регионы РФ переходят на кадастровый порядок расчета налогов. Суммы налогов зависят от реальной стоимости помещения, к сожалению, это повлияло на окупаемость и доходность для владельцев недвижимости. Размер уплачиваемого налога и кадастровой стоимости допустимо оспорить в Кадастровой палате, если собственник напишет заявление.

Независимая экспертиза оплачивается отдельно. Для некоторых юридических и физических лиц предусмотрены льготы – собственники социальной недвижимости и предприниматели, которые использовали УСН и ПСН.

Управление объектами и извлечение из нее прибыли, может стать хорошим доходом для предпринимателя. Некоторые компания предлагают доли в собственности такого помещения, что обеспечивает дополнительный доход. Если соблюдать все правила и законы, связанные с коммерческими помещениями, то такой доход будет стабильным и достойным.

Поможем разобраться, что такое коммерческая недвижимость. Виды нежилых помещений, типы сделок и другие нюансы

Нежилое помещение в квартире - что это значит, а также площадь под коммерческую недвижимость и нежилой фонд

Показать содержание

Объекты под коммерцию: что это значит?

Коммерческая недвижимость (далее – КН) – это нежилое недвижимое имущество, которое используется для получения прибыли путем осуществления предпринимательской и иной деятельности. Также владелец может получать доход от аренды помещения.

Все правила приобретения, постановки на государственный учет, передачи и использования КН описаны в Федеральном законе «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Любой бизнес должен быть зарегистрирован и физически расположен только в КН. Это могут быть торговые центры, отдельные магазины, рестораны, автомойки, салоны красоты и не только.

Отличительная черта коммерческой недвижимости состоит в том, что ее стоимость со временем окупается, а затем приносит дополнительную прибыль.

Поэтому чаще всего объекты КМ располагаются в центре или наиболее престижных районах города.

Коммерческой недвижимостью считаются помещения, здания или земельные участки, которые приносят дополнительный доход и не используются для постоянного проживания людей.

Читайте также:  Узнать задолженность по жкх: как проверить оплату за год и где можно посмотреть по коду плательщика долги, а также, какие есть способы проверки задолженностей на втб

Плюсы и минусы площадей такого назначения

С развитием экономики и инфраструктуры городов количество и общая площадь коммерческой недвижимости увеличивается.

Это один из наиболее прибыльных источников инвестиций. Многие предприниматели приобретают и строят такие объекты целенаправленно, а арендная плата является основным источником их доходов.

Основные преимущества инвестирования в коммерческий нежилой фонд:

  • Срок окупаемости КН значительно ниже, чем у жилых помещений, за счет относительно высокой арендной платы.
  • Высокий уровень спроса на КН, который зависит от экономического развития региона, а не от численности населения.
  • Можно увеличивать уровень дохода за счет дополнительных вложений на ремонт и благоустройство.
  • Долгосрочный и стабильный источник прибыли для владельца, в случае если он сам занимается предпринимательской деятельности или решает сдавать КН в аренду.
  • Использование КН в качестве залога для получения кредитов на новое дело или приобретение площадей.
  • Устойчивость цен на арендную плату даже в условиях спада экономики.

Однако у инвестирования в коммерческую недвижимость есть и свои недостатки:

  • Высокий порог стартового капитала на покупку и оборудование помещений, зданий и земель.
  • Сложности перепродажи объектов вследствие большой стоимости.
  • Невостребованность КН в период кризиса.

В целом инвестирование в объекты коммерческой недвижимости – это стабильный доход, но если нет других источников прибыли, то такой вид финансовых вложений может оказаться достаточно рискованным.

О том, выгодно ли вкладываться в строительство коммерческой недвижимости, мы писали в нашей статье.

Виды

На рынке коммерческой недвижимости выделяют пять основных видов:

  1. Торговая – КН, в которой осуществляется реализация товаров. Это могут быть аптеки, супермаркеты, магазины строительных материалов, автосалоны.
  2. Офисные помещения сдаются в аренду под офисы, например, в бизнес-центрах.
  3. Индустриальные объекты, к которым относятся промышленные и складские помещения и сооружения.
  4. Недвижимость свободного назначения предназначена для фирм, оказывающих услуги, таких как рестораны, гостиницы и фитнес-залы.
  5. Социальная КН включает такие объекты, как медицинские клиники, аэропорты, фонды благотворительности.

Предлагаем посмотреть видео о видах коммерческой недвижимости:

Собственник коммерческой недвижимости обязан зарегистрировать объект в госреестре, уплачивать налоги на имущество и платить начисленные коммунальные платежи.

К нежилым помещениям, зданиям и сооружениям также предъявляются особые требования по пожарной, экологической и технологической безопасности. Если на объекте трудоустроены сотрудники, то отдельно регламентируются условия трудовой деятельности. Это также относится и к арендаторам, когда помещение сдается в аренду.

Еще один возможный вариант собственности – это долевое владение коммерческой недвижимости. Оно регистрируется в момент купли-продажи несколькими лицами или по факту уступки части имущества дольщику. Все расходы по налогообложению и эксплуатации в этом случае распределяются между совладельцами пропорционально их долям в собственности.

Стоит отметить, что коммерческой недвижимостью могут считаться только нежилые объекты. Например, если вы сдаете квартиру под офис или используете частный дом в качестве магазина, то обязательно перевести недвижимость в нежилой фонд. Законом определены административные штрафы за неисполнение этих требований.

Порядок и правила эксплуатации

Эксплуатация КН предполагает использование объектов нежилого фонда, ремонт, техническое обслуживание и контроль за надлежащим состоянием помещения. Обычно под управлением КН понимают:

  • Планирование бюджета и мероприятий по эксплуатации.
  • Проведение ремонтных работ.
  • Закупку ресурсов и материалов для текущего ремонта.
  • Ежедневную проверку и техобслуживание.
  • Ведение технической документации по использованию объекта.
  • Санитарно-гигиенические мероприятия.

Собственник также имеет права по обустройству и перепланировке помещений в соответствии с нуждами и предназначением объекта.

Однако необходимо учитывать технические особенности как помещения, так и всего здания. Чаще всего это касается КН, находящейся в многоквартирных домах.

Проект модернизации недвижимости необходимо согласовать в нескольких инстанциях. Это может быть Жилищная комиссия, Префектура и Управление архитектуры.

Если вся проектная документация будет подписана и узаконена, то вы можете приступать к перепланировке коммерческой недвижимости и ремонту помещения.

Однако нужно быть готовым к тому, что ввод в эксплуатацию реконструированного объекта потребует внесения изменений в технический паспорт и повторного прохождения проверок на пожарную безопасность, обеспечение коммуникаций и заключение эксплуатирующих организаций.

Сделки

Сделки с КН обычно подразумевают продажу и покупку нежилых объектов. Перед заключением договора рекомендуется изучить статус помещения. Возможно, придется дополнительно переводить его в нежилой фонд. Данные о новом собственнике вносятся в Единый госреестр в ведомстве по местоположению объекта. С этого момента сделка приобретает юридическую силу.

Стоит добавить, что рынок КН гораздо менее активен, чем рынок жилых квартир и домов, так как предприниматели склонны арендовать помещения чаще, чем покупать их. Это объясняется высокой стоимостью объектов КН и рисками, связанными с ведением бизнеса.

Где искать и как выбирать нежилые помещения?

Сделки по купле-продаже нежилой недвижимости можно производить напрямую с собственником помещения или через агентства недвижимости. Риелторские службы помогают не только найти подходящий объект, но и правильно оформить все необходимые документы.

При выборе риелторского агентства нужно в первую очередь обратить внимание на то, с какими типами помещений оно работает. Не стоит сотрудничать с компаниями, делающими акцент на «элитную» недвижимость. Как правило, крупные фирмы предлагают широкий ассортимент КН, а значит, рассмотрят больше подходящих вариантов.

О том, как выбрать коммерческую недвижимость, подробно говорится тут.

Перед покупкой КН иногда проводят независимую оценку, или экспертизу. Это особенно актуально в условиях кадастрового метода расчета налогов.

По результатам оценки вы сможете не только узнать реальную стоимость объекта, но и пересмотреть сумму налога. Также пересмотр стоимости необходим в таких ситуациях, как взятие кредита под залог, перевод в долевую собственность или сдача в аренду, заключение брачного договора или решение наследственных споров.

Для проведения экспертизы потребуются следующие документы:

  • свидетельство регистрации недвижимого имущества;
  • правоустанавливающий документ или договор аренды;
  • паспорт собственника и паспорт объекта;
  • справка из БТИ и проекты помещения.

Процедура экспертизы проводится в несколько этапов.

  1. Экспертной службе передается техническое задание, и при согласовании всех деталей заключается договор об оказании услуг.
  2. Затем исполнителю предоставляется вся техническая документация и доступ к помещению.
  3. В итоге заказчик получает отчет о проделанной работе и итоговую оценку имущества. Факт передачи регистрируется в акте сдачи-приемки.

Расчет кадастровой стоимости

Цена квадратного метра коммерческой недвижимости, как правило, выше, чем в жилых помещениях. Стоимость КН напрямую зависит от таких факторов, как:

  • расположение и удаленность от культурно-исторического центра города;
  • площадь и планировка объектов;
  • эксплуатационные характеристики и состояние ремонта;
  • доступность транспорта и наличие парковочных мест.

Кадастровая стоимость КН также связана с уровнем спроса и рыночной ценой помещения. Цены за квадратный метр КН закреплены в Государственном кадастре недвижимости. Чтобы ознакомиться с этой информацией, необходимо обратиться в МФЦ или в Росреестр.

Стоит отметить, что кадастровая стоимость объектов является условным значением, которое может существенно отличаться от действительности. Оценка имущества и расчет производится специализированными службами методом массовой оценки, которая подразумевает исчисление примерной стоимости квадратного метра исходя из рыночных цен на КН того же класса и района.

Оплата коммунальных платежей

Для нежилых помещений, находящихся в многоквартирных домах, коммунальные платежи начисляются на тех же основаниях, что и для обычных жилых квартир.

В Постановлении Правительства РФ № 354 нежилое помещение определяется как объект, не входящий в состав жилого и общедомового фонда.

Собственники КН в многоквартирных домах имеют те же права и обязанности, что и владельцы жилья.

Сумма обязательных коммунальных платежей за отопление, водоснабжение и водоотведение, электроснабжение рассчитывается согласно тарифам, принятым для всего дома, в зависимости от площади помещений и на основании данных счетчиков.

Владельцы нежилых помещений также оплачивают расходы на общедомовые нужды, даже если не пользуются подъездом, домофоном, лифтом и имеют отдельный вход.

Если недвижимость сдается в аренду, то собственник имеет право включить оплату коммунальных платежей в арендную плату или получать эту сумму дополнительно по факту получения квитанций.

С 2015 до 2020 года регионы переходят на кадастровый порядок расчета налогов. До этого расчет производился исходя из инвентаризации коммерческой недвижимости, а теперь суммы налога напрямую зависят от стоимости объекта. Для большинства владельцев КН это означает увеличение налогов, что может сказаться на окупаемости и доходности недвижимости.

Размер налога и определенную кадастровую стоимость можно оспорить в Кадастровой палате, написав соответствующее заявление. Однако независимую экспертизу придется оплачивать за свой счет.

Предусмотрены льготные категории, для которых налог значительно меньше. В эту группу входят владельцы объектов социальной группы, а также предприниматели, использующие в своей деятельности УСН и ПСН.

О налогообложении коммерческой недвижимости написано здесь.

Рынок коммерческой недвижимости включает в себя нежилые помещения, здания и земельные участки, которые используются для извлечения прибыли.

Это хорошая возможность для инвестиций и источник постоянного стабильного дохода.

Но необходимо учитывать ситуацию на рынке, а также спрос на КН в конкретном регионе, так как есть нюансы в области регистрации, использования и налогообложения коммерческих объектов, которые сопряжены с риском для инвестора.

Важная информация о коммерческой недвижимости

Нежилое помещение в квартире - что это значит, а также площадь под коммерческую недвижимость и нежилой фонд

Основная характеристика, отличающая коммерческую недвижимость от иной показывает, что всю ее используют тем или иным способом для получения дохода, прибыли в производственном, торговом, гостиничном или другом направлении бизнеса. Использовать такие помещения для жилья невозможно.

Чтобы решить свою проблему обращайтесь в онлайн чат к нашему юристу. #Будьтедома и здоровья вам!

Задать вопрос

Показать содержание

Что это такое?

Далее приводятся назначение этих объектов и определения, что значат нежилые помещения данной группы.

Недвижимость, имеющая коммерческое назначение, или ее доля — это здания, помещения, объекты, которые используются с целью извлечения постоянного дохода, для жилых целей они не применяются. Спрос на подобные здания и помещения постоянно растет, особенно в крупных городах.

  • Здания – это отдельно стоящие архитектурно-строительные сооружения, которые могут использоваться под торговые центры, гостиницы, для размещения офисов и т.д.
  • Помещения – это части здания, которые чаще всего располагаются на первых этажах в жилых домах.
  • Объекты – это все коммерческие объекты, которые подразделяются на два вида: непосредственно приносящие доход и на создающие условия для его получения (в основном – промышленные).
Читайте также:  Продажа квартиры в ипотеке: схема, сроки, риски

Можно выделить особенности коммерческой недвижимости:

  • Любую ее разновидность можно сдать (или взять) в аренду, продать или купить, использовать в качестве залога в банке для получения кредита, передать право пользования.
  • Любой ее вид должен приносить постоянный доход владельцу.

Фото

Далее можно ознакомиться с фото коммерческих зданий:

Чтобы решить свою проблему обращайтесь в онлайн чат к нашему юристу. #Будьтедома и здоровья вам!

Задать вопрос

Плюсы и минусы

Очень многие считают вложения в данную недвижимость самым универсальным способом инвестирования. Рассмотрим все аргументы подробнее, можно выделить следующие преимущества (плюсы) подобных вложений:

  1. Например, при одинаковой стоимости квартиры и офиса, конечно же, офисное помещение принесет больше дохода, так как его аренда будет стоить дороже чем аренда квартиры.
  2. Инвестиции в данную недвижимость гораздо эффективнее банковских вкладов или ценных бумаг.

Из недостатков:

  • Для покупки объекта потребуется значительная сумма денег.
  • Существует риск повреждения.
  • Подверженность кризисам.

Безусловно, инвестировать в коммерческую недвижимость стоит, только нужно учитывать некоторые обстоятельства и нюансы, от которых во многом будет зависеть дальнейшее успешное развитие бизнеса. В первую очередь, нужно тщательно выбрать месторасположение объекта:

  • Для офиса идеальным местом будет расположение недалеко от метро, с большой проходимостью.
  • Для продовольственного магазина подойдет многолюдное проходное место с удобным входом (лучше на первом этаже).
  • Для склада самое главное – достаточная территория для погрузки-разгрузки и транспортная доступность.

Более детально ознакомиться с инвестированием в коммерческую недвижимость можно здесь.

Кто может быть собственником таких помещений?

  1. Юридическое лицо.
  2. Физическое лицо.
  3. ИП.

Физическое лицо не имеет никаких ограничений по владению недвижимости любого вида, но если в дальнейшем использовать ее для извлечения прибыли, то необходимо оформить ИП (ст. 23 ГК РФ).

Виды и допустимо ли располагаться таким объектам в жилом доме

Можно выделить наиболее крупные виды данной недвижимости:

  • Офисная – это недвижимость, которая сдается в аренду как офисное помещение.
  • Торговая – помещения, где осуществляется торговая деятельность (магазины, автосалоны, торговые центры и т.д.).
  • Складская – эти помещения предназначены для хранения любых видов товаров.
  • Производственного назначения – здесь ведется различная производственная деятельность (заводы, малые предприятия).
  • Свободного назначения – возможно использовать для различных видов деятельности.

В жилом доме могут располагаться помещения, относящиеся к коммерческой недвижимости, например: офисы, магазины, кафе и другое.

Подробнее о прочитать о видах коммерческой недвижимости можно тут.

Какие бывают сделки с данными объектами?

Каждый предприниматель заинтересован в успешном развитии своего бизнеса и выбирает наиболее подходящий для себя вид сделки с данной недвижимостью:

  1. Покупка – приобретение в собственность наиболее подходящего объекта.
  2. Аренда – отличный вариант для начинающего предпринимателя (или для небольшого бизнеса).
  3. Лизинг – это, по сути, финансовая аренда, когда в результате (после выплаты всех лизинговых платежей) клиент получает в собственность коммерческую недвижимость по остаточной стоимости.
  4. Ипотека – таким способом также можно приобрести объект в собственность. Плюсом данной сделки является то, что предприниматель будет ежемесячно вносить платежи уже за свою недвижимость, а не за арендованную. Минус же коммерческой ипотеки – высокие процентные ставки.

Дополнительно узнать о сделках с коммерческой недвижимостью можно в этой статье.

Чтобы решить свою проблему обращайтесь в онлайн чат к нашему юристу. #Будьтедома и здоровья вам!

Задать вопрос

Покупка от застройщика

Покупка такой недвижимости значительно упрощает весь процесс купли-продажи, так как происходит «из первых рук». Наиболее рентабельно приобретать помещения на начальной стадии строительства.

Внимание! Очень удобно покупать нежилое помещение в своем доме (где купили квартиру) – можно сдавать его в аренду или организовать свой бизнес.

Преимущества недвижимости от застройщика:

  • Возможность самостоятельно определить желаемую внутреннюю планировку помещения.
  • Отсутствие проблемы с капитальным ремонтом дома.
  • Стоимость ниже, чем на вторичном рынке, выгодные условия покупки.

Недостатки:

  • Отсутствие трафика покупателей.
  • Сложно найти арендатора на помещение в новостройке.

Более детально узнать о приобретении коммерческой недвижимости в новостройках можно здесь.

Данная процедура означает оформление займа, где гарантом выплат будет коммерческая недвижимость. Часто предприниматели оформляют его с целью увеличить оборотные средства.

Дополнительно прочитать о кредите под залог коммерческой недвижимости можно в этом материале.

Кредит на покупку

При одобрении кредита (целевой ссуды) появляется возможность приобрести выбранную недвижимость в собственность и далее уже вносить в банк ежемесячные платежи.

Подробнее узнать о кредите на коммерческую недвижимость можно в этой статье.

Лизинг

При таком способе покупатель станет собственником только после внесения полной суммы (которая разбивается на ежемесячные платежи), а до этого у него будет статус арендатора. То есть, по сути, это аренда с правом выкупа, в этом основное отличие лизинга от кредита.

Все о приобретении коммерческой недвижимости в лизинг можно еще узнать тут.

В чем отличия от жилых помещений и возможен ли перевод одного в другое?

  1. Прибыль – объект коммерческой недвижимости должен приносить постоянную прибыль.
  2. Купля-продажа – жилую недвижимость каждый старается приобрести в собственность, а коммерческую чаще всего берут в аренду, покупают гораздо реже.
  3. Окупаемость – обычно через некоторый промежуток времени после аренды (или покупки) коммерческого объекта расходы покрываются и далее владелец бизнеса начинает получать доход.

Перевод одного вида недвижимости в другой возможен только при соблюдении условий, которые прописаны в ст. 22 Жилищного Кодекса РФ.

Более детально о том, как перевести жилую недвижимость в коммерческую и наоборот, можно прочитать здесь.

Налогообложение

В Налоговом Кодексе РФ (ст. 378.2) указаны особенности исчисления и уплаты налога таких объектов, определены предельные ставки. Конкретные же ставки налога для них устанавливаются местными властями в регионах. Чаще всего это максимально допустимые 2% от кадастровой стоимости.

Прочитать дополнительно о налоге на коммерческую недвижимость для ИП, физических и юридических лиц, можно в этом материале.

Страхование

Данную недвижимость страхуют, в основном, от классических рисков:

  • Пожара.
  • Кражи.
  • Взрыва.
  • Затопления.
  • Стихийных бедствий.

Застраховать можно как отдельные помещения, так и целое здание, внешнюю и внутреннюю отделку, оборудование и т.д. Также возможна еще страховка на случай перерыва на длительный срок в работе и страхование эксплуатации офисного или торгового помещения.

Об особенностях страхования коммерческой недвижимости дополнительно можно узнать тут.

Управление

Прочитать о деталях сотрудничества с компанией, управляющей коммерческой недвижимостью, можно здесь.

Можно подвести итог, что к коммерческой недвижимости относятся объекты, которые не входят в жилой фонд и приносят постоянный доход. Чаще всего они сдаются в аренду, а не покупаются, потому что это дает бизнесменам возможность легко поменять место, выбрать более удобный и подходящий район.

Если же помещение будет в собственности, то тем самым получается привязка к определенному району. Так что покупать в собственность такой объект лучше всего тогда, когда уже есть наработки, район изучен и бизнес раскручен.

Чтобы решить свою проблему обращайтесь в онлайн чат к нашему юристу. #Будьтедома и здоровья вам!

Задать вопрос

Как использовать нежилое помещение для получения дохода. Квартира (помещение) в нежилом фонде — что это значит и как использовать под коммерческую недвижимость

Условно все объекты недвижимости
можно разделить на «жилые
» и «нежилые
».

Под жилыми помещениям, как правило, понимаются квартиры, комнаты , коттеджи, загородные дома, виллы, таунхаусы
, апартаменты.

К нежилым принято относить производственные и складские помещения и различные офисные здания
и бизнес-центры, а также магазины, салоны красоты, аптеки.

Но нередко помещения
из одной категории могут легко перемещаться в другую путем изменения их функционального назначения. Например, в последнее время на рынке появился принципиально новый формат жилья – апартаменты в стиле лофт
, которые размещаются на территории бывших фабрик и производств.

Один из самых ярких примеров такого перевода нежилых помещений в категорию жилых является реставрация и переоборудование корпусов фабрики Красный октябрь
, расположенной в центре Москвы .

Случаи же, когда офисы совершенно различных организаций располагаются в обычных квартирах
или в бывших жилых особняках встречаются еще чаще. Так что главным определяющим фактором в определении «жилое
» или «нежилое» помещение будет его целевое использование в данный момент.

Каким же образом происходит перевод обыкновенных квартир
в нежилой фонд, и как возможно типично и исторически нежилые помещения сделать жилыми?

Порядок такого перевода определяется и регулируется Жилищным кодексом Российской Федерации
и законодательством о градостроительной деятельности.

На самом деле процедура перевода помещений из одной категории в другую не такая простая и имеет целый ряд ограничений.

Так вы не можете изменить целевое назначение помещения, если оно обременено залоговыми обязательствами третьих лиц или сдано в долгосрочную аренду . Но остановимся более подробно на случаях изменения функционального назначения недвижимости
.

Перевод жилого помещения в нежилое

Перевод жилых помещений, в частности квартир
, в офисные или торговые помещения в Москве
осуществляется довольно часто в последнее время. Ведь, продать или сдать в аренду коммерческое помещения намного выгоднее, чем обычную квартиру
.

Поэтому если вы не планируете использовать имеющуюся у вас дополнительную жилую недвижимость для собственного проживания в ней, и она соответствует условиям перевода в нежилой фонд, вы можете извлечь из такой собственности дополнительную вполне ощутимую прибыль.

Перевести недвижимость
жилого фонда в нежилой возможно только при соблюдении следующих условий:

  • Квартира
    находится на первом этаже жилого многоквартирного дома;
  • Квартира находится на втором этаже многоквартирного жилого дома
    , при этом первый этаж используется как нежилое помещение (магазин, отделение банка, почта, салон красоты и т.п.) целиком или конкретно под вашей квартирой находится именно нежилое помещение, даже, если другие площади занимают квартиры ;
  • Есть техническая возможность организации отдельного, не через общий подъезд, входа, который не будет мешать жильцам дома и создавать какие-либо неудобства;
  • Дом, в котором находится жилое помещение, не планируется сносить, реконструировать, и он не носит статуса аварийного состояния;
  • В квартире

    никто не прописан и фактически не проживает, то есть квартиру
    предполагается использовать только в качестве коммерческой недвижимости
    , не ущемляя при этом ничьих прав;
  • Есть согласие всех собственников
    на изменение целевого использования помещения.
Читайте также:  Для чего нужна кадастровая оценка объектов недвижимости?

Существует и еще ряд нюансов, которые смогут найти и распознать только эксперты. Поэтому имеет смысл перед началом достаточной долгой по времени (процесс в среднем занимает около 6 месяцев) и трудозатратой процедурой убедиться в том, что данное жилое помещение
действительно можно использовать как нежилое.

Для этого можно провести специальный экспертный анализ
. Данная услуга предоставляется различными , специализирующимися на таком виде преобразований.

Кстати, они могут полностью взять на себя весь процесс сбора и подачи документов, разработку перепланировки и переоборудования помещения
с целью его максимальной адаптации к новому статусу и согласование всей необходимой документации с различными государственными инстанциями.

Правда, такие услуги обойдутся вам в несколько сотен тысяч рублей в зависимости от сложности вашего случая и объема необходимых работ, зато вы сможете сэкономить много драгоценного времени и собственных нервов. Что, учитывая особенности современного российского
документооборота, особенно ценно.

  • Какие же основные этапы
    вам предстоит пройти, чтобы изменить функциональное назначение вашей недвижимости и повысить его стоимость уже в качестве нежилого помещения?
  • Первый этап
    представляет собой сбор обязательного пакета документов для БТИ, включающие в себя: технический и кадастровый паспорт вашей квартиры , поэтажный план здания, сведения об эксплуатации помещения и документы, подтверждающие ваше право собственности.
  • На втором и третьем этапах
    происходит детальное обследование технического состояния квартиры или любого другого жилого помещения, с учетом состояния перекрытий, полов, потолков, стен, оконных и дверных проемов, а также на основании проведенного исследования разрабатывается проект преобразования помещения в нежилое и разрабатывается проект перепланировки
    , предполагающий организацию отдельного входа или входной группы.

После этого начинается этап многочисленных согласований
и получения разрешений на проведение подобных преобразований. Вам необходимо будет заручиться согласием комитета по архитектуре и градостроительству
, балансодержателей данного помещения (ДЕЗ, ТСЖ, управляющая компания и т.п.

), государственной жилищной инспекции, Роспотребнадзора, Госпожарнадзора, Мосэнергосбыта, Мосгаза, главного архитектора здания и при необходимости некоторых других организаций.

Как видите, за реализацию одного этого этапа уже не жалко отдать определенную денежную сумму, чтобы за вас все согласования осуществило независимое агентство
.

Получив все необходимые разрешения и утвердив проект переоборудования и перепланировки жилого помещения , вам необходимо будет передать все полученные и подготовленные документы на рассмотрение в межведомственную комиссию, отвечающую за использование столичного жилищного фонда.

Только эта государственная организация может дать официальное окончательное согласие на осуществление перевода жилого помещения в нежилой фонд
.

Заручившись письменным подтверждением возможности реализации такого перевода, можно приступать к непосредственному преобразованию вашей бывшей квартиры в офисное помещение или магазин.

Но это еще не все. После окончания ремонтно-строительных работ
отремонтированное помещение необходимо будет представить специальной комиссии, которая оформит новый технически и кадастровый паспорт и внесет все необходимые изменения в инвентаризационно-техническую документацию.

Заключительным этапом
станет получение нового свидетельства о собственности уже нежилого помещения.

Вот так ваша некогда жилая и неприглядная квартира на первом непрестижном и неликвидном этаже может стать великолепны уютным офисом, который будет очень даже востребован среди многочисленных московских организаций, подыскивающих себе новое место пребывания.

Перевод нежилых помещений в жилые

Помимо активной тенденции перевода жилых квартир , расположенных на первых этажах многоквартирных домов, нередко стали встречаться случаи переоборудования коммерческих площадей
в жилые
.

Это объясняется целым комплексом причин, среди которых особое место занимают новые форматы жилья такие, как квартиры-студии
и лофт-апартаменты
. Но просто так взять и перевести любое понравившееся вам нежилое помещение в жилое не получится.

Потому что к жилым помещениям предъявляется целый список требований, среди которых обязательное соблюдение норм санитарно-эпидемиологической станции и противопожарной безопасности
.

Перевести нежилые помещения в жилые
можно при условии соблюдения ряда условий, которые относятся к жилым помещениям и которые заявитель должен подтвердить:

  • Техническое оснащение и конструктивные особенности здания, в котором располагается жилое помещение, должны удовлетворять все нормы безопасности, не иметь дефектов, трещин и деформаций и полностью соответствовать эксплуатационному назначению;
  • Жилое помещение должно находиться в здании, расположенном в жилой зоне с развитой социальной и бытовой инфраструктурой;
  • В жилых помещениях
    должна быть установлена система гидроизоляции и специальные устройства, препятствующие проникновению бытовой и уличной воды в помещение
    ;
  • Все коммуникационные и инженерные системы должны быть размещены таким образом, чтобы не представлять опасности для окружающих людей как внутри, так и вне стен помещения. При этом высота потолков, размер дверных, оконных и лестничных проемов, состояние чердачных и подвальных помещений должны соответствовать установленным для жилых помещений нормам;
  • В помещение, которое считается жилым обязательно должно быть подведено электричество, система вентиляции и кондиционирования, центральное или локальное отопление, горячее и холодное водоснабжение, газ, которые соответствуют всем нормам СЭС и Госпожарнадзора. Исключение составляют только одноэтажные и двухэтажные частные дома
    , где разрешается отсутствие подключения к центральному газо — и водоснабжению.

Если ваше нежилое
помещение соответствует всем этим требованиям, вы можете самостоятельно или с помощью специализированного агентства приступать к процессу сбора и подачи необходимых документов в городскую межведомственную комиссию
по использованию столичного жилищного фонда. Пакет документов во многом похож на те бумаги, которые вам требуется собрать для осуществления обратного перевода, и состоит из следующих обязательных документов:

  • Заявление собственника нежилого помещения с просьбой об осуществлении изменения функционального назначения помещения;
  • Технический и кадастровый паспорт, а также при необходимости другие инвентаризационные документы;
  • Поэтажный план здания;
  • Оригиналы и нотариально заверенные копии свидетельства о собственности;
  • Разработанный и утвержденный во всех необходимых государственных инстанциях проект перепланировки
    и переоборудования помещения
    .

Срок рассмотрения поданного заявления и документов официально составляет 45 дней
, после чего вы получаете официальное заключение с отказом или подтверждением такого перевода.

В случае положительного решения, вы можете приступать к проведению ремонтных работ
, которые затем нужно будет сдать специальной жилищной комиссии
и внести в технический план БТИ.

Вам также понадобиться поменять документы на собственность
в государственной регистрационной палате.

Кроме случаев полного переоборудования нежилого помещения в жилое
, зачастую встречаются ситуации, когда под жилье используют чердаки

или технические помещения, увеличивая таким образом площадь квартиры и обустраивая такой своеобразный второй этаж.

Часто площадь квартиры пытаются увеличить за счет переоборудования и утепления балконов и лоджий. Еще один способ, о котором уже упоминалось выше, это преобразование производственных и складских помещений
под жилые пространства с высокими потолками и панорамными окнами
.

Конечно, в таком случае от владельца требуются значительные финансовые вложения в переоборудование и изменение планировки помещений.

В заключение, хочется сказать, что если вы хотите и можете по закону, не нарушая никаких санитарных и пожарных норм изменить первоначальное предназначение жилого или нежилого объекта недвижимости , сегодня это сделать вполне реально.

В осуществлении данной задумки вам помогут современные строительные материалы и посреднические фирмы, которые представят ваши интересы в различных государственных инстанциях.

Так что первичный статус недвижимости
это еще не приговор, а вполне подлежащий обжалованию параметр.

Такие помещения, которые используются для всевозможных целей, кроме проживания в нем людей называются нежилыми помещениями. Они бывают выражены как отдельная единица, и как часть целого дома. Нежилые помещения имеют разное предназначение, поэтому как использовать нежилое помещение, решает каждый для себя лично.

Нежилые помещения, как и другую недвижимость можно покупать/продавать, сдавать в аренду или наоборот брать, завещать/дарить, применять как залог в банке, использовать для бизнеса. Условно коммерческую нежилую недвижимость может подразделить на несколько групп, для различного применения:

  • Помещения, предназначаемые для сфер обслуживания. К этой группе следует отнести следующие объекты: общественное питание, то есть кафе, гостиничное хозяйство, бары, отели и гостиницы.
  • Нежилые помещения под торговое предназначение. Супермаркеты, магазины, аптеки, автосалоны и многое другое.
  • Нежилые помещения, служащие в роли офисов. Это могут быть, как целые здания, так и отдельно взятые помещения в жилом доме.
  • Помещения, применяемые как производственные площади. Здания цехов, мастерских, лабораторий, складов и т.д.
  • Другие группы. Гаражи, развлекательные центры и многие другие.

Правообладатель нежилого помещения имеет право использовать его на собственное усмотрение, даже применять как жилое. Можно ли использовать нежилое помещение для проживания, вопрос спорный.

Читая букву закона — проживать в нежилом помещении запрещено, для этой цели существует жилое.

Для жилых и нежилых помещений имеются существенные различия в нормах санитарной безопасности, которые подразумевают освещенность, гигиеничность и другие.

Но с другой стороны никакого наказания за проживание в нежилом помещении не существует, законом не наказуемо. Проблемы могут возникнуть в другой сфере: оплачивать жилищно-коммунальные услуги необходимо будет по значительно большим тарифам и возникнут проблемы при взыскании убытков в случае ущерба при всевозможных ЧП, пожаре или затоплении помещения.

Что бы жить в нежилом помещении лучше всего перевести его в другой разряд официально. Для этого потребуется разрешение органа, имеющего право выполнить подобный перевод.

Он располагается в районной или городской администрации. Использование нежилого помещения в подобных целях требует специальной документальной подготовки.

Чтобы помещение признали жилым, оно должно соответствовать следующим требованиям:

  • планировка помещения должна не нести опасности для проживания;
  • оно должно быть оборудовано всеми необходимыми для нормальной жизни коммуникациями (вода, газ, электричество, связь и т.д.).

Но подобная практика малораспространенная процедура. Ведь цена нежилой недвижимости намного выше жилой, так что для местожительства людей лучше использовать жилое помещение. Коммерческие помещения, особенно если они расположены в посещаемых районах, оказываются, как правило, более выгодными.

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *