Показать содержание
Коммерческая недвижимость — что это такое и какими законами регулируется?
Коммерческой недвижимостью являются нежилое недвижимое имущество, включающее в себя помещения, земельные участки, здания. Данное имущество используется для получения прибыли бизнесменами и предпринимателями.
Основной закон, регулирующий управление и особенности коммерческой недвижимости – «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 года № 218-ФЗ. Законом установлено, что любой вид бизнеса должен быть зарегистрирован, располагаясь в коммерческой недвижимости. Таким бизнесом могут быть:
- кафе;
- рестораны;
- торговые центры;
- склады;
- красоты.
Стоимость коммерческой недвижимости окупается со временем, а после она приносит дополнительную прибыль владельцу. Для успешного развития бизнеса такая недвижимость обычно расположена в центре города или в престижных районах.
Имущество приносит прибыль, но не используется людьми для жилья.
Основными терминами являются:
- Коммерческое помещение – обычно используются для офисов, мастерских, магазинов или аптек. Данный вид наиболее популярен среди предпринимателей.
- Коммерческое здание – наземное строительное сооружение, включающее в себя помещения для осуществления коммерческой деятельности: торговые центры, бизнес-центры, размещение производственных помещений, хранения продукции.
- Земельные участки коммерческого назначения – определенный участок земной поверхности, имеющий границы, площадь, местоположение и правовой статус.
Плюсы и минусы недвижимого имущества такого назначения
Бизнес с коммерческой недвижимости прибылен, основное его применение – аренда, но и при покупке такого рода имущества, доход обещает быть немалым. Чтобы понимать, выгодно ли использовать имущество, стоит знать плюсы и минусы таких сделок.
Преимущества:
- срок окупаемости гораздо ниже за счет высокой арендной платы;
- данный вид недвижимости пользуется спросом у предпринимателей и бизнесменов;
- вложения в ремонт и благоустройство могут повысить доход;
- стабильный источник дохода для владельца имущества;
- можно использовать имущество в качестве залога на кредит;
- цены на имущество устойчивы даже при наступлении кризиса в стране.
Недостатки:
- высокая стоимость при покупке недвижимости;
- при перепродаже имущества возможны сложности при высокой стоимости;
- сложность в прогнозировании цен на аренду и покупку имущества;
- в периоды кризиса недвижимость бывает не востребована.
Стоит ли в нее инвестировать?
Уже не один год коммерческое имущество – отличный вариант для инвестиций. Чтобы грамотно управлять, крайне важно знать все законодательные нормы и правила.
Важно учитывать некоторые детали сделок:
- проверять все документы при купле-продаже и аренде имущества;
- приглашение независимого эксперта для адекватной оценки стоимости имущества;
- учитывать все риски;
- иметь дополнительный источник дохода.
Для оформления сделок стоит нанимать юриста, чтобы все процессы были прозрачны для бизнесмена и его партнеров.
Про бизнес на инвестициях в коммерческую недвижимость мы подробно рассказывали тут.
Существует несколько видов коммерческой недвижимости:
- торговая – направлена на осуществление торговли, такой недвижимостью являются магазины, торговые центры, аптеки;
- свободного назначения – в основном используется под сферу обслуживания, например, спортивные центры, кафе, бары и рестораны;
- офисная – используется для офисного назначения, бизнес-центров;
- индустриальная – помещения, используемые для производственной деятельности;
- социальная – объекты для организации социальной деятельности: аэропорты, вокзалы, центры медицинской помощи.
Фото
Ниже представлены фото разных видов коммерческой недвижимости:
Основные законодательные требования к помещениям и их характеристики
Общие требования
По нормам СанПин регулируются требования:
- Торговые помещения:
- температура воздуха в помещении должна быть 25 градусов для теплого времени года на основании норм СанПин 3.4.6.1066-01;
- покрытие потолка должно быть водостойким;
- отделочные работы выполнены материалами, которые одобрены здравоохранением.
- Производственные помещения:
- температура может колебаться от 14 до 25 градусов, но в летние сезоны не может превышать уличную температуру больше чем на пять градусов;
- допустимая влажность составляет 60-70%;
- в помещении должны быть оборудованы места для сброса отходов производства.
- Склады:
- форма помещения должна быть прямоугольной;
- потолки должны быть высотой от семи метров;
- наличие вентиляционной системы;
- наличие пожарной системы.
- Офисы:
- рабочее место человека составляет не менее 4,5 -6 метров квадратных;
- освещение должно быть не менее 200 Люкс;
- исправная работа вентиляции и пожарной системы.
Возможно ли долевое владение?
В случае если бизнес оформлен как акционерное общество, то держатели акций и совет учредителей имеют право на долю в бизнесе. В таком случае при проведении сделок необходимо разрешение всех участников акционерного общества.
Можно ли использовать жилые площади под коммерцию или обязательно переводить их в нежилые?
Коммерческой недвижимостью считаются только нежилое имущество, при сдаче в аренду квартиру в многоквартирном доме требуется перевод недвижимости в нежилой фонд.
При неисполнении данного требования на владельца накладываются административные штрафы.
Управление предполагает ремонт, техническое обслуживание, контролирование поддержания помещения в надлежащем виде.
Управлением считается:
- планирование финансовых средств и мероприятий по ведению бизнеса;
- проведение необходимых ремонтных работ;
- закупка отделочных материалов и ресурсов;
- ежедневная проверка и техобслуживание;
- оформление технической документации;
- санитарные мероприятия.
Про доверительное управление коммерческой недвижимостью мы писали тут.
Согласно части 2 статьи 25 ЖК владельцу разрешено проводить перепланировку и различные технические работы с имуществом, если он правильно учитывает все технические особенности и возможности изменения планировки здания или помещения.
Статья 25 ЖК РФ. Виды переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме
- Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
- Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
Процесс перепланировки необходимо согласовывать в некоторых инстанциях:
- Жилищная комиссия.
- Префектура.
- БТИ.
Сюда же относится установка отдельного входа в здание, особенно это касается многоквартирных домов.
При перепланировке необходимо вносить изменения в технический паспорт имущества.
Существует несколько видов возможных сделок:
- продажа объектов;
- покупка имущества;
- сдача в аренду для бизнесменов и предпринимателей.
Где искать и как выбирать помещения?
Основными способами поиска являются:
- риэлторские агентства;
- торги;
- специализированные сайты;
- частные объявления.
При выборе объекта следует обращать внимание на такие факторы, как:
- расположение помещения – важно помнить о назначении объекта;
- инфраструктура;
- наличие парковок, подъездных путей, близости к общественному транспорту;
- наличие ремонта.
Нужна ли их оценка и как она проводится?
Оценка помогает определить реальную стоимость объекта или пересмотреть сумму налога. Установление стоимости поможет в процедурах с кредитами, переводом имущества в долевую собственность, спорами с наследованием, сдачи в аренду.
Эксперт определяет реальную стоимость объекта при получении технического задания и после заключения контракта об оказании услуг. После оценки все сведения вносятся в отчет, который передается владельцу.
Всё об оценке объектов коммерческой недвижимости и составлении финального отчёта можно узнать тут.
Как определяется кадастровая стоимость: пример и порядок расчета
Цена за квадратный метр коммерческого помещения чаще всего выше, чем жилых помещений.
Цена недвижимости зависит от нескольких особенностей:
- расположение помещение, его близость к центру города и культурным достояниям;
- площадь объекта и его планировка;
- состояние ремонта в помещении;
- наличие технического оборудования;
- доступ к общественному транспорту, наличие парковки.
Кадастровая стоимость зависит также от спроса на рынке и рыночной цены помещений. В Государственном кадастре закреплены цены за метр. Для ознакомления с данными сведениями стоит обратиться в МФЦ и Росреестр.
Пример расчета кадастровой стоимости:
ООО приобрело в собственность помещение в бизнес-центре, площадь которого составила 300 кв.м. В Росреестре бизнес зарегистрирован под единым кадастровым номером.
Общая кадастровая стоимость составила 800 000 000 рублей. Бухгалтер компании необходимо найти актуальные сведения о масштабе всего бизнес-центра.
Данные такого рода запрашиваются в БТИ, ЕГРН, также внесены в договор купли-продажи и имеются у собственника центра.
Примерно общий метраж составит 8 000 кв.м. Бухгалтер вычислит долю конкретного офиса в общем метраже:
- 300 / 8 000 = 0, 0375.
- Из доли определяется часть, которая облагается налогом на имущество кадастровой стоимости:
- 800 000 000 * 0,0375 = 30 000 000 рублей.
Собственник или арендатор оплачивает коммунальные платежи в частных и в многоквартирных домах?
Для коммерческого имущества оплата коммунальных услуг назначается на таких же основаниях, как и для жилых помещений. В соответствии с Постановлением Правительства РФ № 354 нежилые объекты определены как помещение, не входящее в жилой и общедомовой фонд.
Существует несколько необходимых платежей для владельца:
- электроснабжение;
- отопление;
- водоснабжение;
- ремонт и содержание лифтов;
- оплата домофона, если имеется.
Отличаются ли цены от обычных?
Все платежи регулируются общими тарифами, принятыми в доме. Оплатой платежей может заниматься как собственник объекта, так и арендатор, в последнем случае владелец включает платежи в стоимость аренды.
Оплату коммунальных платежей необходимо включать в стоимость ежемесячной аренды, если владелец хочет получать дополнительную прибыль.
В 2019-2020 годах регионы РФ переходят на кадастровый порядок расчета налогов. Суммы налогов зависят от реальной стоимости помещения, к сожалению, это повлияло на окупаемость и доходность для владельцев недвижимости. Размер уплачиваемого налога и кадастровой стоимости допустимо оспорить в Кадастровой палате, если собственник напишет заявление.
Независимая экспертиза оплачивается отдельно. Для некоторых юридических и физических лиц предусмотрены льготы – собственники социальной недвижимости и предприниматели, которые использовали УСН и ПСН.
Управление объектами и извлечение из нее прибыли, может стать хорошим доходом для предпринимателя. Некоторые компания предлагают доли в собственности такого помещения, что обеспечивает дополнительный доход. Если соблюдать все правила и законы, связанные с коммерческими помещениями, то такой доход будет стабильным и достойным.
Поможем разобраться, что такое коммерческая недвижимость. Виды нежилых помещений, типы сделок и другие нюансы
Показать содержание
Объекты под коммерцию: что это значит?
Коммерческая недвижимость (далее – КН) – это нежилое недвижимое имущество, которое используется для получения прибыли путем осуществления предпринимательской и иной деятельности. Также владелец может получать доход от аренды помещения.
Все правила приобретения, постановки на государственный учет, передачи и использования КН описаны в Федеральном законе «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ.
Любой бизнес должен быть зарегистрирован и физически расположен только в КН. Это могут быть торговые центры, отдельные магазины, рестораны, автомойки, салоны красоты и не только.
Отличительная черта коммерческой недвижимости состоит в том, что ее стоимость со временем окупается, а затем приносит дополнительную прибыль.
Поэтому чаще всего объекты КМ располагаются в центре или наиболее престижных районах города.
Коммерческой недвижимостью считаются помещения, здания или земельные участки, которые приносят дополнительный доход и не используются для постоянного проживания людей.
Плюсы и минусы площадей такого назначения
С развитием экономики и инфраструктуры городов количество и общая площадь коммерческой недвижимости увеличивается.
Это один из наиболее прибыльных источников инвестиций. Многие предприниматели приобретают и строят такие объекты целенаправленно, а арендная плата является основным источником их доходов.
Основные преимущества инвестирования в коммерческий нежилой фонд:
- Срок окупаемости КН значительно ниже, чем у жилых помещений, за счет относительно высокой арендной платы.
- Высокий уровень спроса на КН, который зависит от экономического развития региона, а не от численности населения.
- Можно увеличивать уровень дохода за счет дополнительных вложений на ремонт и благоустройство.
- Долгосрочный и стабильный источник прибыли для владельца, в случае если он сам занимается предпринимательской деятельности или решает сдавать КН в аренду.
- Использование КН в качестве залога для получения кредитов на новое дело или приобретение площадей.
- Устойчивость цен на арендную плату даже в условиях спада экономики.
Однако у инвестирования в коммерческую недвижимость есть и свои недостатки:
- Высокий порог стартового капитала на покупку и оборудование помещений, зданий и земель.
- Сложности перепродажи объектов вследствие большой стоимости.
- Невостребованность КН в период кризиса.
В целом инвестирование в объекты коммерческой недвижимости – это стабильный доход, но если нет других источников прибыли, то такой вид финансовых вложений может оказаться достаточно рискованным.
О том, выгодно ли вкладываться в строительство коммерческой недвижимости, мы писали в нашей статье.
Виды
На рынке коммерческой недвижимости выделяют пять основных видов:
- Торговая – КН, в которой осуществляется реализация товаров. Это могут быть аптеки, супермаркеты, магазины строительных материалов, автосалоны.
- Офисные помещения сдаются в аренду под офисы, например, в бизнес-центрах.
- Индустриальные объекты, к которым относятся промышленные и складские помещения и сооружения.
- Недвижимость свободного назначения предназначена для фирм, оказывающих услуги, таких как рестораны, гостиницы и фитнес-залы.
- Социальная КН включает такие объекты, как медицинские клиники, аэропорты, фонды благотворительности.
Предлагаем посмотреть видео о видах коммерческой недвижимости:
Собственник коммерческой недвижимости обязан зарегистрировать объект в госреестре, уплачивать налоги на имущество и платить начисленные коммунальные платежи.
К нежилым помещениям, зданиям и сооружениям также предъявляются особые требования по пожарной, экологической и технологической безопасности. Если на объекте трудоустроены сотрудники, то отдельно регламентируются условия трудовой деятельности. Это также относится и к арендаторам, когда помещение сдается в аренду.
Еще один возможный вариант собственности – это долевое владение коммерческой недвижимости. Оно регистрируется в момент купли-продажи несколькими лицами или по факту уступки части имущества дольщику. Все расходы по налогообложению и эксплуатации в этом случае распределяются между совладельцами пропорционально их долям в собственности.
Стоит отметить, что коммерческой недвижимостью могут считаться только нежилые объекты. Например, если вы сдаете квартиру под офис или используете частный дом в качестве магазина, то обязательно перевести недвижимость в нежилой фонд. Законом определены административные штрафы за неисполнение этих требований.
Порядок и правила эксплуатации
Эксплуатация КН предполагает использование объектов нежилого фонда, ремонт, техническое обслуживание и контроль за надлежащим состоянием помещения. Обычно под управлением КН понимают:
- Планирование бюджета и мероприятий по эксплуатации.
- Проведение ремонтных работ.
- Закупку ресурсов и материалов для текущего ремонта.
- Ежедневную проверку и техобслуживание.
- Ведение технической документации по использованию объекта.
- Санитарно-гигиенические мероприятия.
Собственник также имеет права по обустройству и перепланировке помещений в соответствии с нуждами и предназначением объекта.
Однако необходимо учитывать технические особенности как помещения, так и всего здания. Чаще всего это касается КН, находящейся в многоквартирных домах.
Проект модернизации недвижимости необходимо согласовать в нескольких инстанциях. Это может быть Жилищная комиссия, Префектура и Управление архитектуры.
Если вся проектная документация будет подписана и узаконена, то вы можете приступать к перепланировке коммерческой недвижимости и ремонту помещения.
Однако нужно быть готовым к тому, что ввод в эксплуатацию реконструированного объекта потребует внесения изменений в технический паспорт и повторного прохождения проверок на пожарную безопасность, обеспечение коммуникаций и заключение эксплуатирующих организаций.
Сделки
Сделки с КН обычно подразумевают продажу и покупку нежилых объектов. Перед заключением договора рекомендуется изучить статус помещения. Возможно, придется дополнительно переводить его в нежилой фонд. Данные о новом собственнике вносятся в Единый госреестр в ведомстве по местоположению объекта. С этого момента сделка приобретает юридическую силу.
Стоит добавить, что рынок КН гораздо менее активен, чем рынок жилых квартир и домов, так как предприниматели склонны арендовать помещения чаще, чем покупать их. Это объясняется высокой стоимостью объектов КН и рисками, связанными с ведением бизнеса.
Где искать и как выбирать нежилые помещения?
Сделки по купле-продаже нежилой недвижимости можно производить напрямую с собственником помещения или через агентства недвижимости. Риелторские службы помогают не только найти подходящий объект, но и правильно оформить все необходимые документы.
При выборе риелторского агентства нужно в первую очередь обратить внимание на то, с какими типами помещений оно работает. Не стоит сотрудничать с компаниями, делающими акцент на «элитную» недвижимость. Как правило, крупные фирмы предлагают широкий ассортимент КН, а значит, рассмотрят больше подходящих вариантов.
О том, как выбрать коммерческую недвижимость, подробно говорится тут.
Перед покупкой КН иногда проводят независимую оценку, или экспертизу. Это особенно актуально в условиях кадастрового метода расчета налогов.
По результатам оценки вы сможете не только узнать реальную стоимость объекта, но и пересмотреть сумму налога. Также пересмотр стоимости необходим в таких ситуациях, как взятие кредита под залог, перевод в долевую собственность или сдача в аренду, заключение брачного договора или решение наследственных споров.
Для проведения экспертизы потребуются следующие документы:
- свидетельство регистрации недвижимого имущества;
- правоустанавливающий документ или договор аренды;
- паспорт собственника и паспорт объекта;
- справка из БТИ и проекты помещения.
Процедура экспертизы проводится в несколько этапов.
- Экспертной службе передается техническое задание, и при согласовании всех деталей заключается договор об оказании услуг.
- Затем исполнителю предоставляется вся техническая документация и доступ к помещению.
- В итоге заказчик получает отчет о проделанной работе и итоговую оценку имущества. Факт передачи регистрируется в акте сдачи-приемки.
Расчет кадастровой стоимости
Цена квадратного метра коммерческой недвижимости, как правило, выше, чем в жилых помещениях. Стоимость КН напрямую зависит от таких факторов, как:
- расположение и удаленность от культурно-исторического центра города;
- площадь и планировка объектов;
- эксплуатационные характеристики и состояние ремонта;
- доступность транспорта и наличие парковочных мест.
Кадастровая стоимость КН также связана с уровнем спроса и рыночной ценой помещения. Цены за квадратный метр КН закреплены в Государственном кадастре недвижимости. Чтобы ознакомиться с этой информацией, необходимо обратиться в МФЦ или в Росреестр.
Стоит отметить, что кадастровая стоимость объектов является условным значением, которое может существенно отличаться от действительности. Оценка имущества и расчет производится специализированными службами методом массовой оценки, которая подразумевает исчисление примерной стоимости квадратного метра исходя из рыночных цен на КН того же класса и района.
Оплата коммунальных платежей
Для нежилых помещений, находящихся в многоквартирных домах, коммунальные платежи начисляются на тех же основаниях, что и для обычных жилых квартир.
В Постановлении Правительства РФ № 354 нежилое помещение определяется как объект, не входящий в состав жилого и общедомового фонда.
Собственники КН в многоквартирных домах имеют те же права и обязанности, что и владельцы жилья.
Сумма обязательных коммунальных платежей за отопление, водоснабжение и водоотведение, электроснабжение рассчитывается согласно тарифам, принятым для всего дома, в зависимости от площади помещений и на основании данных счетчиков.
Владельцы нежилых помещений также оплачивают расходы на общедомовые нужды, даже если не пользуются подъездом, домофоном, лифтом и имеют отдельный вход.
Если недвижимость сдается в аренду, то собственник имеет право включить оплату коммунальных платежей в арендную плату или получать эту сумму дополнительно по факту получения квитанций.
С 2015 до 2020 года регионы переходят на кадастровый порядок расчета налогов. До этого расчет производился исходя из инвентаризации коммерческой недвижимости, а теперь суммы налога напрямую зависят от стоимости объекта. Для большинства владельцев КН это означает увеличение налогов, что может сказаться на окупаемости и доходности недвижимости.
Размер налога и определенную кадастровую стоимость можно оспорить в Кадастровой палате, написав соответствующее заявление. Однако независимую экспертизу придется оплачивать за свой счет.
Предусмотрены льготные категории, для которых налог значительно меньше. В эту группу входят владельцы объектов социальной группы, а также предприниматели, использующие в своей деятельности УСН и ПСН.
О налогообложении коммерческой недвижимости написано здесь.
Рынок коммерческой недвижимости включает в себя нежилые помещения, здания и земельные участки, которые используются для извлечения прибыли.
Это хорошая возможность для инвестиций и источник постоянного стабильного дохода.
Но необходимо учитывать ситуацию на рынке, а также спрос на КН в конкретном регионе, так как есть нюансы в области регистрации, использования и налогообложения коммерческих объектов, которые сопряжены с риском для инвестора.
Важная информация о коммерческой недвижимости
Основная характеристика, отличающая коммерческую недвижимость от иной показывает, что всю ее используют тем или иным способом для получения дохода, прибыли в производственном, торговом, гостиничном или другом направлении бизнеса. Использовать такие помещения для жилья невозможно.
Чтобы решить свою проблему обращайтесь в онлайн чат к нашему юристу. #Будьтедома и здоровья вам!
Задать вопрос
Показать содержание
Что это такое?
Далее приводятся назначение этих объектов и определения, что значат нежилые помещения данной группы.
Недвижимость, имеющая коммерческое назначение, или ее доля — это здания, помещения, объекты, которые используются с целью извлечения постоянного дохода, для жилых целей они не применяются. Спрос на подобные здания и помещения постоянно растет, особенно в крупных городах.
- Здания – это отдельно стоящие архитектурно-строительные сооружения, которые могут использоваться под торговые центры, гостиницы, для размещения офисов и т.д.
- Помещения – это части здания, которые чаще всего располагаются на первых этажах в жилых домах.
- Объекты – это все коммерческие объекты, которые подразделяются на два вида: непосредственно приносящие доход и на создающие условия для его получения (в основном – промышленные).
Можно выделить особенности коммерческой недвижимости:
- Любую ее разновидность можно сдать (или взять) в аренду, продать или купить, использовать в качестве залога в банке для получения кредита, передать право пользования.
- Любой ее вид должен приносить постоянный доход владельцу.
Фото
Далее можно ознакомиться с фото коммерческих зданий:
Чтобы решить свою проблему обращайтесь в онлайн чат к нашему юристу. #Будьтедома и здоровья вам!
Задать вопрос
Плюсы и минусы
Очень многие считают вложения в данную недвижимость самым универсальным способом инвестирования. Рассмотрим все аргументы подробнее, можно выделить следующие преимущества (плюсы) подобных вложений:
- Например, при одинаковой стоимости квартиры и офиса, конечно же, офисное помещение принесет больше дохода, так как его аренда будет стоить дороже чем аренда квартиры.
- Инвестиции в данную недвижимость гораздо эффективнее банковских вкладов или ценных бумаг.
Из недостатков:
- Для покупки объекта потребуется значительная сумма денег.
- Существует риск повреждения.
- Подверженность кризисам.
Безусловно, инвестировать в коммерческую недвижимость стоит, только нужно учитывать некоторые обстоятельства и нюансы, от которых во многом будет зависеть дальнейшее успешное развитие бизнеса. В первую очередь, нужно тщательно выбрать месторасположение объекта:
- Для офиса идеальным местом будет расположение недалеко от метро, с большой проходимостью.
- Для продовольственного магазина подойдет многолюдное проходное место с удобным входом (лучше на первом этаже).
- Для склада самое главное – достаточная территория для погрузки-разгрузки и транспортная доступность.
Более детально ознакомиться с инвестированием в коммерческую недвижимость можно здесь.
Кто может быть собственником таких помещений?
- Юридическое лицо.
- Физическое лицо.
- ИП.
Физическое лицо не имеет никаких ограничений по владению недвижимости любого вида, но если в дальнейшем использовать ее для извлечения прибыли, то необходимо оформить ИП (ст. 23 ГК РФ).
Виды и допустимо ли располагаться таким объектам в жилом доме
Можно выделить наиболее крупные виды данной недвижимости:
- Офисная – это недвижимость, которая сдается в аренду как офисное помещение.
- Торговая – помещения, где осуществляется торговая деятельность (магазины, автосалоны, торговые центры и т.д.).
- Складская – эти помещения предназначены для хранения любых видов товаров.
- Производственного назначения – здесь ведется различная производственная деятельность (заводы, малые предприятия).
- Свободного назначения – возможно использовать для различных видов деятельности.
В жилом доме могут располагаться помещения, относящиеся к коммерческой недвижимости, например: офисы, магазины, кафе и другое.
Подробнее о прочитать о видах коммерческой недвижимости можно тут.
Какие бывают сделки с данными объектами?
Каждый предприниматель заинтересован в успешном развитии своего бизнеса и выбирает наиболее подходящий для себя вид сделки с данной недвижимостью:
- Покупка – приобретение в собственность наиболее подходящего объекта.
- Аренда – отличный вариант для начинающего предпринимателя (или для небольшого бизнеса).
- Лизинг – это, по сути, финансовая аренда, когда в результате (после выплаты всех лизинговых платежей) клиент получает в собственность коммерческую недвижимость по остаточной стоимости.
- Ипотека – таким способом также можно приобрести объект в собственность. Плюсом данной сделки является то, что предприниматель будет ежемесячно вносить платежи уже за свою недвижимость, а не за арендованную. Минус же коммерческой ипотеки – высокие процентные ставки.
Дополнительно узнать о сделках с коммерческой недвижимостью можно в этой статье.
Чтобы решить свою проблему обращайтесь в онлайн чат к нашему юристу. #Будьтедома и здоровья вам!
Задать вопрос
Покупка от застройщика
Покупка такой недвижимости значительно упрощает весь процесс купли-продажи, так как происходит «из первых рук». Наиболее рентабельно приобретать помещения на начальной стадии строительства.
Внимание! Очень удобно покупать нежилое помещение в своем доме (где купили квартиру) – можно сдавать его в аренду или организовать свой бизнес.
Преимущества недвижимости от застройщика:
- Возможность самостоятельно определить желаемую внутреннюю планировку помещения.
- Отсутствие проблемы с капитальным ремонтом дома.
- Стоимость ниже, чем на вторичном рынке, выгодные условия покупки.
Недостатки:
- Отсутствие трафика покупателей.
- Сложно найти арендатора на помещение в новостройке.
Более детально узнать о приобретении коммерческой недвижимости в новостройках можно здесь.
Данная процедура означает оформление займа, где гарантом выплат будет коммерческая недвижимость. Часто предприниматели оформляют его с целью увеличить оборотные средства.
Дополнительно прочитать о кредите под залог коммерческой недвижимости можно в этом материале.
Кредит на покупку
При одобрении кредита (целевой ссуды) появляется возможность приобрести выбранную недвижимость в собственность и далее уже вносить в банк ежемесячные платежи.
Подробнее узнать о кредите на коммерческую недвижимость можно в этой статье.
Лизинг
При таком способе покупатель станет собственником только после внесения полной суммы (которая разбивается на ежемесячные платежи), а до этого у него будет статус арендатора. То есть, по сути, это аренда с правом выкупа, в этом основное отличие лизинга от кредита.
Все о приобретении коммерческой недвижимости в лизинг можно еще узнать тут.
В чем отличия от жилых помещений и возможен ли перевод одного в другое?
- Прибыль – объект коммерческой недвижимости должен приносить постоянную прибыль.
- Купля-продажа – жилую недвижимость каждый старается приобрести в собственность, а коммерческую чаще всего берут в аренду, покупают гораздо реже.
- Окупаемость – обычно через некоторый промежуток времени после аренды (или покупки) коммерческого объекта расходы покрываются и далее владелец бизнеса начинает получать доход.
Перевод одного вида недвижимости в другой возможен только при соблюдении условий, которые прописаны в ст. 22 Жилищного Кодекса РФ.
Более детально о том, как перевести жилую недвижимость в коммерческую и наоборот, можно прочитать здесь.
Налогообложение
В Налоговом Кодексе РФ (ст. 378.2) указаны особенности исчисления и уплаты налога таких объектов, определены предельные ставки. Конкретные же ставки налога для них устанавливаются местными властями в регионах. Чаще всего это максимально допустимые 2% от кадастровой стоимости.
Прочитать дополнительно о налоге на коммерческую недвижимость для ИП, физических и юридических лиц, можно в этом материале.
Страхование
Данную недвижимость страхуют, в основном, от классических рисков:
- Пожара.
- Кражи.
- Взрыва.
- Затопления.
- Стихийных бедствий.
Застраховать можно как отдельные помещения, так и целое здание, внешнюю и внутреннюю отделку, оборудование и т.д. Также возможна еще страховка на случай перерыва на длительный срок в работе и страхование эксплуатации офисного или торгового помещения.
Об особенностях страхования коммерческой недвижимости дополнительно можно узнать тут.
Управление
Прочитать о деталях сотрудничества с компанией, управляющей коммерческой недвижимостью, можно здесь.
Можно подвести итог, что к коммерческой недвижимости относятся объекты, которые не входят в жилой фонд и приносят постоянный доход. Чаще всего они сдаются в аренду, а не покупаются, потому что это дает бизнесменам возможность легко поменять место, выбрать более удобный и подходящий район.
Если же помещение будет в собственности, то тем самым получается привязка к определенному району. Так что покупать в собственность такой объект лучше всего тогда, когда уже есть наработки, район изучен и бизнес раскручен.
Чтобы решить свою проблему обращайтесь в онлайн чат к нашему юристу. #Будьтедома и здоровья вам!
Задать вопрос
Как использовать нежилое помещение для получения дохода. Квартира (помещение) в нежилом фонде — что это значит и как использовать под коммерческую недвижимость
Условно все объекты недвижимости
можно разделить на «жилые
» и «нежилые
».
Под жилыми помещениям, как правило, понимаются квартиры, комнаты , коттеджи, загородные дома, виллы, таунхаусы
, апартаменты.
К нежилым принято относить производственные и складские помещения и различные офисные здания
и бизнес-центры, а также магазины, салоны красоты, аптеки.
Но нередко помещения
из одной категории могут легко перемещаться в другую путем изменения их функционального назначения. Например, в последнее время на рынке появился принципиально новый формат жилья – апартаменты в стиле лофт
, которые размещаются на территории бывших фабрик и производств.
Один из самых ярких примеров такого перевода нежилых помещений в категорию жилых является реставрация и переоборудование корпусов фабрики Красный октябрь
, расположенной в центре Москвы .
Случаи же, когда офисы совершенно различных организаций располагаются в обычных квартирах
или в бывших жилых особняках встречаются еще чаще. Так что главным определяющим фактором в определении «жилое
» или «нежилое» помещение будет его целевое использование в данный момент.
Каким же образом происходит перевод обыкновенных квартир
в нежилой фонд, и как возможно типично и исторически нежилые помещения сделать жилыми?
Порядок такого перевода определяется и регулируется Жилищным кодексом Российской Федерации
и законодательством о градостроительной деятельности.
На самом деле процедура перевода помещений из одной категории в другую не такая простая и имеет целый ряд ограничений.
Так вы не можете изменить целевое назначение помещения, если оно обременено залоговыми обязательствами третьих лиц или сдано в долгосрочную аренду . Но остановимся более подробно на случаях изменения функционального назначения недвижимости
.
Перевод жилого помещения в нежилое
Перевод жилых помещений, в частности квартир
, в офисные или торговые помещения в Москве
осуществляется довольно часто в последнее время. Ведь, продать или сдать в аренду коммерческое помещения намного выгоднее, чем обычную квартиру
.
Поэтому если вы не планируете использовать имеющуюся у вас дополнительную жилую недвижимость для собственного проживания в ней, и она соответствует условиям перевода в нежилой фонд, вы можете извлечь из такой собственности дополнительную вполне ощутимую прибыль.
Перевести недвижимость
жилого фонда в нежилой возможно только при соблюдении следующих условий:
- Квартира
находится на первом этаже жилого многоквартирного дома; - Квартира находится на втором этаже многоквартирного жилого дома
, при этом первый этаж используется как нежилое помещение (магазин, отделение банка, почта, салон красоты и т.п.) целиком или конкретно под вашей квартирой находится именно нежилое помещение, даже, если другие площади занимают квартиры ; - Есть техническая возможность организации отдельного, не через общий подъезд, входа, который не будет мешать жильцам дома и создавать какие-либо неудобства;
- Дом, в котором находится жилое помещение, не планируется сносить, реконструировать, и он не носит статуса аварийного состояния;
- В квартире
никто не прописан и фактически не проживает, то есть квартиру
предполагается использовать только в качестве коммерческой недвижимости
, не ущемляя при этом ничьих прав; - Есть согласие всех собственников
на изменение целевого использования помещения.
Существует и еще ряд нюансов, которые смогут найти и распознать только эксперты. Поэтому имеет смысл перед началом достаточной долгой по времени (процесс в среднем занимает около 6 месяцев) и трудозатратой процедурой убедиться в том, что данное жилое помещение
действительно можно использовать как нежилое.
Для этого можно провести специальный экспертный анализ
. Данная услуга предоставляется различными , специализирующимися на таком виде преобразований.
Кстати, они могут полностью взять на себя весь процесс сбора и подачи документов, разработку перепланировки и переоборудования помещения
с целью его максимальной адаптации к новому статусу и согласование всей необходимой документации с различными государственными инстанциями.
Правда, такие услуги обойдутся вам в несколько сотен тысяч рублей в зависимости от сложности вашего случая и объема необходимых работ, зато вы сможете сэкономить много драгоценного времени и собственных нервов. Что, учитывая особенности современного российского
документооборота, особенно ценно.
- Какие же основные этапы
вам предстоит пройти, чтобы изменить функциональное назначение вашей недвижимости и повысить его стоимость уже в качестве нежилого помещения? - Первый этап
представляет собой сбор обязательного пакета документов для БТИ, включающие в себя: технический и кадастровый паспорт вашей квартиры , поэтажный план здания, сведения об эксплуатации помещения и документы, подтверждающие ваше право собственности. - На втором и третьем этапах
происходит детальное обследование технического состояния квартиры или любого другого жилого помещения, с учетом состояния перекрытий, полов, потолков, стен, оконных и дверных проемов, а также на основании проведенного исследования разрабатывается проект преобразования помещения в нежилое и разрабатывается проект перепланировки
, предполагающий организацию отдельного входа или входной группы.
После этого начинается этап многочисленных согласований
и получения разрешений на проведение подобных преобразований. Вам необходимо будет заручиться согласием комитета по архитектуре и градостроительству
, балансодержателей данного помещения (ДЕЗ, ТСЖ, управляющая компания и т.п.
), государственной жилищной инспекции, Роспотребнадзора, Госпожарнадзора, Мосэнергосбыта, Мосгаза, главного архитектора здания и при необходимости некоторых других организаций.
Как видите, за реализацию одного этого этапа уже не жалко отдать определенную денежную сумму, чтобы за вас все согласования осуществило независимое агентство
.
Получив все необходимые разрешения и утвердив проект переоборудования и перепланировки жилого помещения , вам необходимо будет передать все полученные и подготовленные документы на рассмотрение в межведомственную комиссию, отвечающую за использование столичного жилищного фонда.
Только эта государственная организация может дать официальное окончательное согласие на осуществление перевода жилого помещения в нежилой фонд
.
Заручившись письменным подтверждением возможности реализации такого перевода, можно приступать к непосредственному преобразованию вашей бывшей квартиры в офисное помещение или магазин.
Но это еще не все. После окончания ремонтно-строительных работ
отремонтированное помещение необходимо будет представить специальной комиссии, которая оформит новый технически и кадастровый паспорт и внесет все необходимые изменения в инвентаризационно-техническую документацию.
Заключительным этапом
станет получение нового свидетельства о собственности уже нежилого помещения.
Вот так ваша некогда жилая и неприглядная квартира на первом непрестижном и неликвидном этаже может стать великолепны уютным офисом, который будет очень даже востребован среди многочисленных московских организаций, подыскивающих себе новое место пребывания.
Перевод нежилых помещений в жилые
Помимо активной тенденции перевода жилых квартир , расположенных на первых этажах многоквартирных домов, нередко стали встречаться случаи переоборудования коммерческих площадей
в жилые
.
Это объясняется целым комплексом причин, среди которых особое место занимают новые форматы жилья такие, как квартиры-студии
и лофт-апартаменты
. Но просто так взять и перевести любое понравившееся вам нежилое помещение в жилое не получится.
Потому что к жилым помещениям предъявляется целый список требований, среди которых обязательное соблюдение норм санитарно-эпидемиологической станции и противопожарной безопасности
.
Перевести нежилые помещения в жилые
можно при условии соблюдения ряда условий, которые относятся к жилым помещениям и которые заявитель должен подтвердить:
- Техническое оснащение и конструктивные особенности здания, в котором располагается жилое помещение, должны удовлетворять все нормы безопасности, не иметь дефектов, трещин и деформаций и полностью соответствовать эксплуатационному назначению;
- Жилое помещение должно находиться в здании, расположенном в жилой зоне с развитой социальной и бытовой инфраструктурой;
- В жилых помещениях
должна быть установлена система гидроизоляции и специальные устройства, препятствующие проникновению бытовой и уличной воды в помещение
; - Все коммуникационные и инженерные системы должны быть размещены таким образом, чтобы не представлять опасности для окружающих людей как внутри, так и вне стен помещения. При этом высота потолков, размер дверных, оконных и лестничных проемов, состояние чердачных и подвальных помещений должны соответствовать установленным для жилых помещений нормам;
- В помещение, которое считается жилым обязательно должно быть подведено электричество, система вентиляции и кондиционирования, центральное или локальное отопление, горячее и холодное водоснабжение, газ, которые соответствуют всем нормам СЭС и Госпожарнадзора. Исключение составляют только одноэтажные и двухэтажные частные дома
, где разрешается отсутствие подключения к центральному газо — и водоснабжению.
Если ваше нежилое
помещение соответствует всем этим требованиям, вы можете самостоятельно или с помощью специализированного агентства приступать к процессу сбора и подачи необходимых документов в городскую межведомственную комиссию
по использованию столичного жилищного фонда. Пакет документов во многом похож на те бумаги, которые вам требуется собрать для осуществления обратного перевода, и состоит из следующих обязательных документов:
- Заявление собственника нежилого помещения с просьбой об осуществлении изменения функционального назначения помещения;
- Технический и кадастровый паспорт, а также при необходимости другие инвентаризационные документы;
- Поэтажный план здания;
- Оригиналы и нотариально заверенные копии свидетельства о собственности;
- Разработанный и утвержденный во всех необходимых государственных инстанциях проект перепланировки
и переоборудования помещения
.
Срок рассмотрения поданного заявления и документов официально составляет 45 дней
, после чего вы получаете официальное заключение с отказом или подтверждением такого перевода.
В случае положительного решения, вы можете приступать к проведению ремонтных работ
, которые затем нужно будет сдать специальной жилищной комиссии
и внести в технический план БТИ.
Вам также понадобиться поменять документы на собственность
в государственной регистрационной палате.
Кроме случаев полного переоборудования нежилого помещения в жилое
, зачастую встречаются ситуации, когда под жилье используют чердаки
или технические помещения, увеличивая таким образом площадь квартиры и обустраивая такой своеобразный второй этаж.
Часто площадь квартиры пытаются увеличить за счет переоборудования и утепления балконов и лоджий. Еще один способ, о котором уже упоминалось выше, это преобразование производственных и складских помещений
под жилые пространства с высокими потолками и панорамными окнами
.
Конечно, в таком случае от владельца требуются значительные финансовые вложения в переоборудование и изменение планировки помещений.
В заключение, хочется сказать, что если вы хотите и можете по закону, не нарушая никаких санитарных и пожарных норм изменить первоначальное предназначение жилого или нежилого объекта недвижимости , сегодня это сделать вполне реально.
В осуществлении данной задумки вам помогут современные строительные материалы и посреднические фирмы, которые представят ваши интересы в различных государственных инстанциях.
Так что первичный статус недвижимости
это еще не приговор, а вполне подлежащий обжалованию параметр.
Такие помещения, которые используются для всевозможных целей, кроме проживания в нем людей называются нежилыми помещениями. Они бывают выражены как отдельная единица, и как часть целого дома. Нежилые помещения имеют разное предназначение, поэтому как использовать нежилое помещение, решает каждый для себя лично.
Нежилые помещения, как и другую недвижимость можно покупать/продавать, сдавать в аренду или наоборот брать, завещать/дарить, применять как залог в банке, использовать для бизнеса. Условно коммерческую нежилую недвижимость может подразделить на несколько групп, для различного применения:
- Помещения, предназначаемые для сфер обслуживания. К этой группе следует отнести следующие объекты: общественное питание, то есть кафе, гостиничное хозяйство, бары, отели и гостиницы.
- Нежилые помещения под торговое предназначение. Супермаркеты, магазины, аптеки, автосалоны и многое другое.
- Нежилые помещения, служащие в роли офисов. Это могут быть, как целые здания, так и отдельно взятые помещения в жилом доме.
- Помещения, применяемые как производственные площади. Здания цехов, мастерских, лабораторий, складов и т.д.
- Другие группы. Гаражи, развлекательные центры и многие другие.
Правообладатель нежилого помещения имеет право использовать его на собственное усмотрение, даже применять как жилое. Можно ли использовать нежилое помещение для проживания, вопрос спорный.
Читая букву закона — проживать в нежилом помещении запрещено, для этой цели существует жилое.
Для жилых и нежилых помещений имеются существенные различия в нормах санитарной безопасности, которые подразумевают освещенность, гигиеничность и другие.
Но с другой стороны никакого наказания за проживание в нежилом помещении не существует, законом не наказуемо. Проблемы могут возникнуть в другой сфере: оплачивать жилищно-коммунальные услуги необходимо будет по значительно большим тарифам и возникнут проблемы при взыскании убытков в случае ущерба при всевозможных ЧП, пожаре или затоплении помещения.
Что бы жить в нежилом помещении лучше всего перевести его в другой разряд официально. Для этого потребуется разрешение органа, имеющего право выполнить подобный перевод.
Он располагается в районной или городской администрации. Использование нежилого помещения в подобных целях требует специальной документальной подготовки.
Чтобы помещение признали жилым, оно должно соответствовать следующим требованиям:
- планировка помещения должна не нести опасности для проживания;
- оно должно быть оборудовано всеми необходимыми для нормальной жизни коммуникациями (вода, газ, электричество, связь и т.д.).
Но подобная практика малораспространенная процедура. Ведь цена нежилой недвижимости намного выше жилой, так что для местожительства людей лучше использовать жилое помещение. Коммерческие помещения, особенно если они расположены в посещаемых районах, оказываются, как правило, более выгодными.