Оценка стоимости квартиры: как осуществить на практике, как происходит для дома, нежилых помещений и коммерческих объектов, а также какова процедура и цена услуг

Не каждый владелец нежилого объекта остается доволен существующей планировкой.

Он может желать изменить места нахождения внутренний перегородок, сделать дополнительные проемы или осуществить другие аналогичные действия.

Все они относятся к перепланировке, причем большинство действий, выполняемых в рамках данной процедуры, должны осуществляться исключительно при наличии разрешения на него от разных государственных органов.

Также сама перепланировка должна реализоваться исключительно профессионалами с точным следованием заранее сформированного проекта.

Как утверждается перепланировка

Важно! Жилое помещение отличается от нежилого объекта назначением, причем второе не предназначено для постоянного проживания граждан, поэтому обычно оно применяется для бизнеса.

При использовании помещения нередко нужна перепланировка. Она может быть обусловлена объективными или субъективными причинами, но всегда решение принимается собственником или одним из совладельцев.

Как получить разрешение на реконструкцию нежилого помещения? Смотрите здесь.

Перед началом работы непременно проводится согласование с разными государственными инстанциями, что требует формирования специального проекта.

Какими параметрами обладает процесс

Процедура перепланировки может заключаться в разном количестве работ, причем все они делятся на несколько групп:

Вид перепланировки	Входящие в него работы
Технические корректировки	— изменение площади помещений; — корректировка высоты потолков; — изменение формы комнаты; — формирование дополнительных проемов; — объединение комнат.
Качественные изменения параметров	— замена или улучшение перекрытий внутри помещения; — улучшение теплоизоляции, звукоизоляции или гидроизоляции.
Изменение инженерных сетей	Заключается в переносе, монтаже или замене разных сетей, которые могут быть электрическими или санитарными, техническими или инженерными.

Подготовка заявления и иной документации

Согласование планируемых работ требует определенной документации, которая подготавливается непосредственным владельцем объекта.

В состав этих документов включается:

• технические бумаги, содержащие техплан, паспорт на нежилой объект или его отдельные части, а также эскизы;
• проект перепланировки, формирующийся исключительно профессионалами, поэтому требуется обращаться в соответствующую организацию, а именно он отражает, какие изменения будут внесены в объект при проведении перепланировки;
• технические документы на само строение, в котором находится нежилое помещение.

1. Все документы должны указывать на результат поведенных работ.
2. Как происходит процесс согласования перепланировки нежилых помещений? Подробная инструкция в этом видео:
4. Сам проект перепланировки создается только после проведения специального обследования помещения, для чего надо обращаться в специализированные компании, входящие в СРО.
5. На основании оценки объекта они выдают экспертное заключение, которое прикладывается к пакету документов.

Непосредственный процесс перепланировки

Если требуется изменить планировку нежилого помещения, то для этого реализуется два этапа:

• первоначально надо осуществить согласование будущих работ, для чего необходимо обращаться в разные организации для оформления разрешений;
• непосредственная реализация заранее сформированного проекта перепланировки.

• Согласовать процедуру надо в администрации региона, где находится нежилой объект.
• Перепланировка осуществляется исключительно профессионалами, для чего надо обращаться к подрядным организациям или ИП, состоящим в СРО.
• Все работы должны реализоваться при учете данных, содержащихся в проектной документации, поэтому не допускается выполнение процессов, которые не будут указаны в этом документе.

Перечень документов для получения разрешения на перепланировку.

Дополнительно все процессы должны быть качественными и соответствующими многочисленным стандартам, нормативам, ГОСТам и СНИПам.

После реализации работ, они должны быть приняты и утверждены специальной комиссией, которая создается администрацией региона. В этом процессе непременно участвует владелец объекта.

Контролем занимаются разные надзорные органы, а также должны иметься представители проектной компании и непосредственного подрядчика, выполняющего процедуру.

Как согласуется перепланировка

Порядок согласования данного процесса считается сложным процессом, так как подготовленную для этого документацию надо передавать для проверки в разные государственные инстанции.

К ним относится:

• жилищная инспекция;
• пожарная служба;
• СЭС;
• другие службы;
• администрация региона.

Оценка нежилого помещения – особенности и подробности

Никакие риэлторы, строительные компании и прочие учреждения по закону производить рыночную оценку недвижимости не имеют права.

Далее рассмотрим само понятие “нежилое”.  Под данное понятие подходят: офисы, торговые и складские площади, а также здания, сооружения и помещения, предназначенные для производственной деятельности.

Сколько стоит рыночная оценка нежилого помещения

Если говорить о ценах, например, в Краснодаре (цены в других городах отличаются не сильно), то данная услуга может стоить примерно начиная от 7-10 тысяч рублей и дороже. Если объект имеет большую площадь или большое количество комнат, то цена естественно увеличивается.

• Оценка рыночной стоимости нежилого помещения большой площади (от 500 квадратных метров и более) будет стоить уже от 20 тысяч рублей и дороже.
• Естественно, оценка нежилых зданий целиком будет стоить дороже, чем оценка отдельных помещений.
• Вообще, стоимость в каждом конкретном случае зависит сразу от нескольких факторов:

• площадь;
• назначение;
• техническая сложность;
• наличие обстоятельств усложняющих процесс оценки; (отсутствие некоторых документов, обременения, редкость объекта и т.д.);
• ценовая политика отдельно взятой оценочной организации.

Лучший вариант при выборе компании – обратиться сразу в несколько, описать свой объект, цель оценки и запросить цены, а после выбрать компанию, предложение которой вас устроит в большей степени.

Как происходит оценка нежилого помещения

1. Обращаетесь в оценочную организацию (приходите в офис или звоните по телефону).
2. Предоставляете необходимые документы. В зависимости от ситуации, специалисты компании сами подскажут какие документы необходимы именно в вашем случае.

3. Предоставляете эти документы и заключаете договор на оказание оценочных услуг.
4. Договариваетесь о дне и времени осмотра помещения специалистом (как правило, оценщик приезжает на осмотр уже на следующий день после заказа услуги).

5. Специалист оценочной организации осматривает объект, производит фотосъемку.
6. Далее в течение 1-3 дней или дольше (в зависимости от сложности) производится оценка и составляется отчет.

7. После того, как работа выполнена, вы приезжаете в офис организации, забираете отчет.

Отчет об оценке нежилого помещения

Отчет об оценке (его еще иногда называют оценочным альбомом) – это документы объемом от 40 страниц. Он является юридически значимым документом. Может иметь доказательственное значение (в том числе и для суда).

Отчет об оценке стоимости нежилого помещения всегда содержит:

• определенную оценщиком стоимость объекта (это можете быть рыночная, ликвидационная, инвестиционная стоимость… и т.д., или все стоимости вместе – в зависимости от желания заказчика);
• полную информацию об объекте (в том числе документы предоставленные заказчиком, а также информацию, выявленную оценщиком при осмотре или запрошенную в сторонних организациях);
• таблицу, отражающую расчеты оценщика (начиная от формул, методов оценки и их обоснования – и заканчивая исчерпывающим описанием самого расчета);
• все документы оценщика и самой оценочной компании (в отчет в обязательном порядке подшиваются все разрешения, лицензии, сертификаты компании, а также документы об образовании оценщиков, их полисы о страховании профессиональной ответственности, свидетельства о членстве в СРО и т.д.).

Когда может потребоваться оценка нежилой недвижимости

• В любых ситуациях и при любых операциях (купля, продажа, аренда, приватизация ….), если одной из сторон сделки является государство или органы местной власти. В этом случае оценка нежилого помещения (как впрочем и жилого) всегда обязательна в силу закона.
• Купле, продаже или расчете арендной платы (для обоснования справедливой цены).
• При любых хозяйственных спорах и судебных разбирательствах, где есть спорные моменты относительно объекта недвижимости.
• Для снижения налогооблагаемой базы (для снижения кадастровой стоимости объекта, что часто дает значительную экономию на налогах).
• При оформлении кредита, где объект оценки выступает в качестве залога.
• При оформлении наследства, дарении или других способах передачи объекта недвижимости от одного лица другому на безвозмездной основе.

Как осуществляется оценка стоимости квартиры, дома, коммерческого помещения или других объектов недв

В большинстве случаев при продаже квартиры стороны сами называют цену. Владелец озвучивает сумму, а покупатель может соглашаться с установленной ценой, либо нет.

Но сделки с недвижимостью также могут быть рассмотрены с юридической стороны, ведь процесс сопровождается подготовкой документов. В ряде ситуаций нужно определить стоимость жилья, в этих случаях прибегают к услугам экспертов. Эти специалисты имеют разрешение на осуществление такой деятельности.

На самом деле не во всех ситуациях реальная цена совпадает с числом, которое назвал оценщик. Но это не отменяет того, что экспертная оценка в ряде случаев относится к обязательным действиям. Для чего нужна оценка недвижимости? — Рассмотрим в данной статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

Цель оценки недвижимости

Для чего нужна оценка квартиры при продаже? Экспертную оценку делают в следующих ситуациях:

Определение стоимости квартиры

Оценка продажи недвижимости требует подготовки пакета документов, их должен собрать собственник квартиры. Потом с оценщиком подписывается договор, услуга оплачивается. В установленный срок специалист должен передать отчет об оценке.

Далее рассмотрим в каких случаях необходимо проводить данную процедуру, а также что это — оценка квартиры для закладной?

При сделках с недвижимостью, когда часть жилья принадлежит несовершеннолетнему, процедура оформления бумаг усложняется. Перед реализацией квартиры продавец должен известить отдел опеки и попечительства. Это необходимо делать в случае, если квартира полностью или частично принадлежит несовершеннолетнему.

Оценка квартиры для опеки позволит избежать нарушения прав несовершеннолетних. На основе отчета о независимой оценке будет определена реальная стоимость квартиры на рынке. Новое жилье должно иметь стоимость не ниже старого. Это правило учитывается при обмене жилья или при оформлении ипотечного кредита.

Отчет, который выдаст оценщик, станет официальным документом. Он подтвердит намерение продавца соблюсти интересы несовершеннолетнего. Эксперты будут оценивать не только площадь нового жилья, но и многие другие факторы, которые отразятся на конечной цене. Важно расположение объекта и степень развития инфраструктуры. Также будет принята во внимание планировка и отделка жилья.

При продаже

При оценке квартиры для продажи эксперт обращает внимание на площадь жилья и его местоположение относительно центра города. Важно техническое состояние помещения. Учитывается то, была ли сделана перепланировка. Принимается во внимание близость к объектам инфраструктуры.

Для оценки стоимости квартиры для продажи могут быть использованы разные способы. Это метод капитализации (доходный) и декапитализации, а также сравнительный метод.

При покупке

Также необходима оценка квартиры и при покупке квартиры.

Эксперт примет во внимание все характеристики квартиры, устанавливает наличие перепланировки. Важным моментом станет год постройки здания, вид перекрытий и общее состояние помещения.

На итоговую оценку квартиры при ее покупке оказывает влияние местоположение объекта, исправность коммуникаций, площадь и количество комнат. Только на основе учета всех факторов специалист может сделать заключение.

Для закладной

Оценка квартиры для закладной — для чего она нужна? Главный заемщик, решив взять ипотечный кредит, оформляет залоговую стоимость недвижимости — это оценка для закладной. Если в кредитном договоре есть информация о возможности изменения процентной ставки, для проведения процедуры потребуется отчет об оценке квартиры для закладной.

У нотариуса

В законодательстве сказано о том, что наследование квартиры не представляется возможным без определения стоимости объекта профессиональным оценщиком.

Процедуру оценки квартиры для нотариуса необходимо провести при вступлении в права владения имуществом.

Оценка доли в квартире для продажи нужна для установления наследуемой части в общей собственности умершего. Особенно востребована процедура в том случае, если прежний владелец не оставил завещания.

И, наконец, к экспертам обращаются, если между наследниками спор, дело дошло до суда. Судья должен знать стоимость имущества, сумма определяется с помощью профессиональных оценщиков.

Когда обращение к экспертам не требуется?

Обращение к оценщику не потребуется, если стоимость квартиры при продаже устраивает обе стороны.

В остальных случаях без специального отчета не обойтись.

Заключение

При проведении ряда сделок с недвижимостью не обойтись без обращения к эксперту по оценке. Специалист должен состоять в СРО, его деятельность подлежит обязательному страхованию. Итогом работы оценщика станет отчет. Этот официальный документ можно использовать при оформлении ипотеки, продажи и обмене жилья.

Надеемся мы ответили на вопрос: «Нужна ли оценка квартиры при продаже?»

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Оценка стоимости квартиры

Зачем для оценки стоимости квартиры привлекать независимого оценщика?

Оценка стоимости коммерческой недвижимости. Особенности процесса оценки коммерческой недвижимости

Оценка выполняется экспертами с опытом работы >5 лет. У нас есть все актуальные квал.аттестаты по направлениям (недвижимость, движимое имущество, бизнес) Мы всегда соблюдаем сроки проекта. Нам важно показать результат в сжатые сроки В стоимость включена бесплатная поддержка Отчетов (корректировка, устранение замечаний) С Вами общаются только самые вежливые сотрудники. Мы доводим сложные проекты до результата. К нам обращаются в ситуациях, когда другие эксперты не справились

Оценка коммерческой недвижимости проводиться в отношении нежилых объектов, используемых для получения прибыли: офисы, торговые площади, производственные и складские помещения. Оценка стоимости любого из этих объектов помогает сократить расходы на владение данным типом недвижимости и время на анализ ситуации на рынке.

Предмет и цели оценки

Оценка коммерческой недвижимости проводиться для определения рыночной стоимости. Самой распространённой целью, ради которой её заказывают является получение кредита под залог нежилых помещений. На втором месте определение рыночных ставок арендной платы за использование конкретного коммерческого объекта.

Особенности процесса

Оценка начинается с переговоров, которые завершаются заключением договора. В документе должны найти отражения условия заказа и задачи, предусмотрен случай расторжения договора сторонами.

Затем заказчик передаёт оценщику необходимые документы (достаточно копий) и согласует с ним время осмотра. По прибытии на место специалист фотографирует объект, составляет акт осмотра.

Если доступ к объекту невозможен (идёт судебное разбирательство и другая сторона препятствует осмотру), приходиться искать иные пути для определения его стоимости.

Имея на руках всю необходимую информацию, оценщик приступает к составлению отчёта. Его должен проверить непосредственный руководитель специалиста, прежде чем документ попадёт в руки заказчика.

Требования к отчёту обширны, но главное правило: он не должен вводить в заблуждение и допускать двойного толкования.

В нём обязательно указывается дата проведения оценки, порядковый номер, использованные стандарты, обозначаются цели и задачи оценки.

Необходимые документы

Нет смысла говорить о минимальном пакете документов, поскольку чем больше сведений вы предоставите, тем более объективной и точной будет оценка и все сведения, занесённые в отчёт.

Кроме элементарных требований (правоустанавливающие документы), помогут документы из БТИ (техпаспорт или выписка из него по форме БТИ №1а; экспликация по форме №22 и поэтажный план), бухгалтерская информация (справка о балансовой стоимости объекта, о величине остаточной стоимости, информация о расходах на страхование объекта, коммунальные платежи, оплата труда уборщицы, охранника).

Ценообразующие факторы

Оценка в основном заказывает для выявления факторов, которые влияют на цену объекта коммерческой недвижимости. Как и для других типов недвижимого имущества важно местоположение, качество внутренней отделки, а также удобство расположения, функциональное назначение объекта и возможности для развития бизнеса.

Например, для офисных помещений важно близкое расположение к центру города. Чем больше развита вокруг них инфраструктура, чем доступнее транспортные развязки, тем выше стоимость. А для складской недвижимости более важна транспортная доступность.

Самой дорогой на сегодняшний день является торговая недвижимость. Владельцы ТК и ТЦ никогда не жалуются на недостаток арендодателей.

Что касается назначения объекта, то большую сложность в оценки вызывают та недвижимость, которая не используется по прямому назначению, а «помогает» в изготовлении услуг или товаров. Специалисту сложно вычленить параметры, которые собственно и принесли прибыль.

На стоимость коммерческой недвижимости влияет и площадь, причём противоположным способом. Чем больше помещение, тем меньше цена за 1 кв. м.

Это вызвано снижением спроса на крупные объекты – в них нуждаются далеко не многие. Если небольшой офис кажется привлекательным тысяче предпринимателей, то складской комплекс размеров в 500 кв.

м заинтересует далеко не каждое предприятие. В зависимости от условий: тепло, свет, наличие балок и другие.

Только компетентный специалист в состоянии грамотно распределить факторы по их влиянию на цену и сделать объективный вывод о стоимости объекта.

Количество показов: 764

12.08.2015

Всё об оценке объектов коммерческой недвижимости и составлении финального отчёта

Коммерческими объектами принято считать нежилые помещения, которые используют в целях получения прибыли. Важно верно оценить стоимость коммерческой недвижимости. В противном случае при продаже может возникнуть недоимка средств, иная ситуация – завышенная цена станет причиной долгой продажи и отказов потенциальных покупателей.

Процедура оценки занимает много времени по причине трудоёмкости процесса, который учитывает не только основные параметры здания, но и уровень дохода, приносимый нежилым объектом.

Показать содержание

Когда требуется эта процедура?

Оценка такого рода недвижимости необходима при:

1. Оформлении займа в банке. Тогда нежилая площадь становится залогом под выдачу кредита.
2. Инвестировании. В том случае, если инвестору необходимо вложиться на крупную сумму, он должен быть осведомлён о предприятии, его рыночной стоимости. О бизнесе на инвестициях в коммерческую недвижимость мы рассказывали тут.
3. При подготовке к сделке рода купли-продажи, сдаче здания в аренду. Оценка необходима, чтобы точнее определиться с ценой за объект.
4. При оформлении страховки. Страховая компания обязана знать стоимость оформляемого имущества.
5. При разделе недвижимости. Обе стороны для избежания разногласий должны узнать стоимость делимой площади.

Какие понадобятся документы?

Перечень необходимых документов меняется в зависимости от пожеланий оценщика, типа недвижимости.

Внимание! Документы для работы необходимо предоставить в виде нотариально заверенных копий.

При наличии справочной информации, ее необходимо заверить и подтвердить печатью.

В стандартный пакет документов входят:

• Документы, подтверждающие право собственности.
• Паспорт БТИ, план и экспликация к нему.
• Сведения о наличии обременения на объект.
• Кадастровый паспорт земельного участка (для отдельных построек).
• Документы, подтверждающие прочее имущество.
• Копия паспорта.
• Копия записи, сделанная в единой налоговой службе для юридических лиц.

Порядок проведения

Специалисты проводят комплексный, многоуровневой анализ для выяснения точной цены недвижимости на рынке. Процедура проверки состоит из нескольких этапов:

1. Первый этап заключается в переговорах заказчика и оценщика. На данном этапе обсуждаются все нюансы о заключении договора о сотрудничестве, ставятся задачи, выясняются возможные трудности. Главное – учитывается мнение обеих сторон. Документ обязуется быть установлен в письменной форме, он не требует заверения нотариусом на основании ст. 10 Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
2. На втором этапе заказчик предоставляет пакет документов для проведения анализа. После детального рассмотрения документов, специалист имеет право сократить или расширить список необходимых бумаг.
3. На третьем этапе происходит осмотр помещения. Специалист лично осматривает недвижимость, составляет акт, фотографирует. Если на территории коммерческой недвижимости проходит процесс судопроизводства или по иным причинам доступ ограничен, заказчик может отказать оценщику в проведении осмотра.
4. На последнем этапе составляется итоговый отчёт.

На 2019 год торговая недвижимость активно развивается. Общая ситуация на рынке торговой недвижимости предполагает дальнейший рост торговых площадей на территории Российской Федерации.

Важно! Кроме стандартных методов оценки рыночной стоимости нежилых помещений также во внимание принимаются дополнительные требования. Торговые объекты рассматриваются в качестве доходного вида бизнеса.

Анализ рыночных тенденции происходит в несколько этапов:

• Анализ ситуации на рынке в настоящий момент.
• Анализ конкуренции.
• Определение соответствия особенностей объекта требованиям рынка.
• Формирование советов для улучшения характеристик имущества.

Внешние и внутренние факторы, влияющие на стоимость объекта

При проведении данного анализа учитывается ряд особенностей:

1. Доступность транспорта для объекта.
2. Развитость инфраструктуры.
3. Уровень привлекательности недвижимости для будущих покупателей.
4. Особенность доступа к торговой площадке.
5. Наличие парковок, автостоянок.
6. Состояние внутренней отделки помещения.
7. Наличие коммуникаций, оборудования.
8. Наличие служебных, складских помещений.

Наиболее эффективное использование объектов

Под данным анализом предполагается выявление наиболее прибыльного варианта использования здания. Анализ состоит из четырех последовательных этапов:

1. Обсуждение всех возможных вариантов использования объекта, учитывая возможные положительные и отрицательные стороны.
2. Выявление потенциальных покупателей, возможных перспектив.
3. Рекомендации по дальнейшему развитию коммерческого объекта, опираясь на рыночные тенденции.
4. Подведение итогов о наиболее выгодном использовании объекта.

Подходы к расчету рыночной стоимости

Следуя п. 15 «Федеральных стандартов оценки (ФСО № 1)», утвержденных Приказом Минэкономразвития от 20.05.2015 г. № 297, современная оценочная деятельность основывается на трёх основных подходах к определению стоимости нежилых помещений:

1. Затратный подход основывается на подсчёте расходов на приобретение недвижимости. В результате выступает определённая сумма денег, которую предполагается потратить на улучшение имущества. При этом подходе во внимание берется общее состояние имущества, износ.
2. При сравнительном подходе происходит сравнение предмета оценки со схожими объектами. Аналогом принято считать объект, имеющий схожие характеристики, которые оказывают влияние на цену.
3. Доходный подход основан на методах выявления предполагаемых доходов и перспектив от использования имущества.

Затратный

Затратный подход состоит из нескольких этапов:

1. Оценка стоимости нежилого помещения на рынке.
2. Оценка стоимости замещения объекта и величины прибыли.
3. Расчёт выявленного износа.
4. Выявление итоговой цены за счёт подсчёта восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением получившейся величины на стоимость земельного участка.

Для вычисления стоимости при данном подходе используется формула:

Общая стоимость объекта недвижимости = стоимость участка земли + восстановительная стоимость – стоимость накопленного износа.

Пример: Необходимо высчитать стоимость складского помещения. Для получения верных расчётов необходима информация о стоимости земли, на которой находится объект, и о сумме износа объекта. При условии, что:

1. Цена земельного участка равняется 5 млн.рублей.
2. Восстановительные работы обойдутся в 9 млн. рублей.
3. Сумма износа равняется 1 млн. рублей.

Вычисления: 5000000+9000000-1000000=4900000

Сравнительный

Сравнительный анализ чаще проводится по отношению к объектам недвижимости, имеющим много аналогов на рынке. Процедура разделена на несколько последовательных этапов:

1. Сначала анализируется рыночная ситуация, которая меняется в зависимости от рассмотрения аналогичных объектов на рынке.
2. Далее выявляются показатели, влияющие на цену недвижимости.
3. Разрабатывается схема, которая соединяет единицы сравнения с показателями сверки.
4. Рассчитываются корректировки показателей по данным рынка.
5. Применяются схемы к аналогам в целях точного расчёта скорректированных цен продаж.
6. Анализируются выявленные цены продаж недвижимостей для выявления рыночной цены стоимости оцениваемого объекта.

Аналоги подбираются по критериям:

• техническим;
• экономическим;
• материальным и т.д.

Например: В городе Челябинске на пр. Победе продаётся трехкомнатная квартира на третьем этаже новостройки. Другие параметры: монолитнокирпичный дом, площадь квартиры составляет 64,5 кв.м, состояние — под отделку, цена – 3000000 рублей.

В городе Челябинске на улице Октябрьской продаётся четырёхкомнатная квартира на пятом этаже, общая площадь 80,4 кв.м, без отделки. Цена – 4255002 рублей. В Челябинске на Московском проспекте четырёхкомнатная квартира, без отделки, общая площадь 205 кв.м. Цена – 3500000 рублей.

Итог: рыночная стоимость квартиры площадью 84,5 кв.м, расположенной по адресу пр. Победы, полученная в рамках сравнительного подхода, составляет 3875000 рублей без НДС.

Доходный

Данный тип подхода актуален для объектов недвижимостей, основной целью которых является принесение прибыли. Главным критерием остается оценка стоимости, действительной на момент покупки, и дальнейшей выгоды. Пункт 21 «Федеральных стандартов оценки», утвержденных Приказом Минэкономразвития от 25.05.2015г. утверждает, что специалист:

1. Определяет период прогнозирования. Производит аналитику всех влияющих на доход от объекта характеристик.
2. Исследует способность предмета оценки приносить доходы за определённый период, подводит итог о его развитии после периода прогнозирования.
3. Выявляет стоимость денежного потока через стоимость всех выплат к установленному моменту времени.
4. Производит процедуру определения прогнозируемых доходов в период прогнозирования, кроме того ещё и последующих вероятных приростов в стоимость на дату оценки.

• В основе доходного подхода лежит принцип определения ожидаемой прибыли от использования нежилых помещений.
• При сдаче торговых площадок в аренду вычисляется предполагаемая прибыль, которая основывается на арендной ставке и периоде сдачи помещений.
• Пример:
• Цена объекта= Чистый операционный доход/коэффициент капитализации(КК).
• Алгоритм состоит из трёх шагов:

1. Расчёт чистого годового дохода, который принесёт имущество при максимально эффективном использовании.
2. Расчёт ставки капитализации.
3. Вычисление цены по формуле.

Цена объекта: 125000000 Чистый операционный доход: 5000000 КК: 40% 125000000=5000000/40%

Итоговый отчёт об оценке должен быть выполнен в соответствии со всеми требованиями Федерального закона от 29.07.98 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки №1, 2, 3 (ФСО №1, ФСО № 2, ФСО №3), утвержденных приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.07 г. № 297, 298, 299.

В готовом документе фиксируются исключительно достоверно точные данные,

Это необходимо для купли-продажи. Оценка коммерческой недвижимости

• Оценка недвижимости экспертами – важная юридическая процедура, позволяющая не ошибиться при продаже или покупке недвижимого объекта.
• Оценка, которую проводят специальные компании, основывается не только на обосновании стоимости недвижимости, но и на факторах, которые влияют на ее конечную стоимость.
• Чтобы не ошибиться с выбором исполнителя и понять процедуру оценки, стоит ознакомиться со всеми этапами данного процесса и возникающими нюансами.

Чтобы решить свою проблему обращайтесь в онлайн чат к нашему юристу. #Будьтедома и здоровья вам!

Задать вопрос

Показать содержание

Факторы, определяющие цену

1. В первую очередь, это месторасположение недвижимости. Расположенность вблизи транспортных развязок и важных объектов инфраструктуры существенно отражается на конечной стоимости недвижимости.
2. Следующий фактор, который необходимо учитывать – наличие посредников.

   Как правило, сами владельцы недвижимости не занимаются поиском покупателей, а доверяют это посредникам. Это сразу же отражается на стоимости недвижимости, так как в нее закладывается процент, который придется отчислить в пользу посредника за проделанную работу.

3. Также на финальную стоимость влияет расположенность объекта недвижимости в крупных бизнес-центрах и нежилых административных зданиях, переделанных под офисы.

Как самостоятельно рассчитать, сколько стоит 1 кв.м?

Для этого можно обратиться за кадастровой стоимостью объекта в территориальный орган кадастровой палаты. Кроме этого можно:

1. посетить специальный сайт, где стоимость 1 кв.м. будет указана после того, как будет введен адрес помещения;
2. потребовать кадастровую выписку;
3. дождаться финального постановления муниципальных властей, завершивших оценочные работы.

Если есть желание рассчитать стоимость самостоятельно, то стоит действовать следующим образом:

1. выяснить ставку налога на имущество или землю, установленную для данного региона;
2. умножить эту ставку на 200;
3. полученную сумму умножить на площадь объекта, стоимость которого оценивается.

Чтобы решить свою проблему обращайтесь в онлайн чат к нашему юристу. #Будьтедома и здоровья вам!

Задать вопрос

Применение онлайн-калькуляторов и средняя стоимость помещений

Средняя стоимость недвижимости в целом по России следующая:

• Средняя стоимость метра площади, расположенной в офисе неподалеку от станции метро «Тверская», будет равна приблизительно 356 тыс. рублей.
• В Санкт-Петербурге средняя цена за квадратный метр составляет 109 тыс. рублей. Торговые площади оцениваются выше – их средняя стоимость 154 тыс. за квадратный метр.
• В Барнауле купить коммерческую недвижимость значительно проще и дешевле: в среднем один метр квадратный стоит 34 тыс. рублей. Но эта сумма может повыситься до 57 тысяч рублей.

В интернете есть также калькуляторы, которые помогают владельцам объектов коммерческой недвижимости с легкостью рассчитать приблизительную стоимость жилья. Среди самых популярных сайтов выделяются следующие:

• www.irn.ru — Как гласит информация на самом сайте, калькулятор действует уже 9 лет. За это время было произведено около 4 000 000 оценок стоимости коммерческой недвижимости. На сайте можно указать расположение объекта недвижимости, тип здания, этаж, количество комнат. Кроме этого, рассчитать стоимость можно как в рублях, так и в долларах и евро.
• https://www.cian.ru -Если нужно узнать более точную стоимость объекта недвижимости в Москве и области, «ЦИАН» предоставляет бесплатный калькулятор. Кроме этого, на сайте можно подобрать для себя недвижимость из тысяч проверенных объявлений. Сравнив оценку стоимости квартиры и оценку ставки аренды, есть возможность также выявить доходность того или иного объекта при сдаче его в аренду.
• http://www.c-nn.ru — Калькулятор позволяет не только быстро оценить стоимость коммерческой собственности, но также и определить ее сроки окупаемости и доходность.

Что означает?

Оценка коммерческой недвижимости позволяет определить рыночную стоимость объектов недвижимости, которые могут приносить доход. Традиционно оценить недвижимость необходимо в случае, когда нужно подписать договор купли-продажи. Благодаря экспертному мнению продавец сможет избежать завышенной цены и, как следствие, отсутствия спроса на недвижимость.

Для будущего покупателя наличие экспертной независимой оценки также станет существенным преимуществом, которое поможет избежать многих споров из-за вероятной необоснованной цены.

Помимо этого, оценка недвижимости, приносящей доход, необходима:

• При обращении в банк. Признание объекта недвижимости залоговым происходит только после его оценки экспертом. Кроме того, банки охотно идут на предоставление более выгодных кредитных предложений под залог недвижимости.
• При страховании. Если у владельца возникло желание застраховать свою недвижимость, в страховую компанию должен предоставляться документ, на основании которого будет определена сумма страховых взносов и сумма возможной компенсации при возникновении страхового случая.
• В судебных разбирательствах. Оценить имущество нужно при разделе имущества.
• Для инвестирования. Так, инвестор сможет увидеть полную картину стоимости имущества и не будет бояться дополнительных денежных вливаний.
• При передаче имущества третьим лицам.
• При постановке или снятии с баланса организации коммерческой недвижимости.

Что необходимо учитывать?

Как правило, необходимо учитывать такие показатели:

1. продолжительность владения площадью;
2. расчет расходов на поддержание объекта недвижимости (оплата взносов, поддержание инфраструктуры и т.д.);
3. суммарная стоимость эксплуатации здания.

Важно. Самый главный критерий оценки коммерческой недвижимости – ее рентабельность.

Поэтапная процедура оценки недвижимости выглядит так:

1. Переговоры сторон сделки. На данном этапе обсуждаются проблемные места и условия оценочных услуг.
2. Заключение договора по сделке. Допустимо не заверять его у нотариуса.
3. Предоставление пакета документов заказчиком.

   В него входит:

   • справка о праве владения помещением (предоставляется ЕГРП);
   • справка о владении земельным участком, на котором расположен объект;
   • документы из бюро техинспекции.
4. Далее следует смотровой выезд на объект специалиста по оценке. Он составляет акт осмотра и фотографирует объект.
5. Завершающий этап – составление отчет оценки.

Применяемые методы

Доходный

Специалист по оценке определяет, какой доход может принести тот или иной офис или торговая площадка.

Основные этапы:

1. расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости;
2. оценка потерь от невзысканых платежей по аренде (проводится на основе показателей рынка, а также его динамики);
3. приблизительная оценка потенциального дохода.

Основой данного подхода выступает принцип замещения.

Основная цель метода – выяснить порог, который является ключевым для покупателя: если на рынке уже есть ряд предложений в подобной ценовой категории, почему он должен обратить внимание именно на этот конкретный объект. При использовании сравнительного метода исследуется сбор информации о совершенных сделках, а также проводится подбор сравнимых объектов.

Среди преимуществ сравнительного подхода принято выделять:

1. статическую обоснованность;
2. отражение мнений покупателей и продавцов;
3. возможность учитывать в ценнике инфляцию и изменения финансовых условий;
4. простоту в применении.

Среди недостатков это:

1. высокая сложность получения информации о фактической цене продаж;
2. прямая зависимость от активности рынка и его стабильности;
3. проблематичность получения информации об особых условиях сделки.

Затратный

Подразумевает, что покупатель не станет тратить деньги на объект недвижимости, совокупная стоимость затрат на который превысит стоимость строительства объекта с нуля. Этот вариант подходит при обосновании нового строительства, а также при выборе наиболее оптимального варианта использования земли.

Основные этапы затратного способа: расчет стоимости возведения аналогичной постройки, оценка морального и физического износа зданий, добавление стоимости земли к реально рассчитанной стоимости здания.

Среди преимуществ затратного метода принято выделять:

1. наибольшую надежность при оценке только построенных объектов;
2. целесообразность и наибольшую точность при оценке специальных и государственных объектов, а также при анализе эффективности земельного участка.

Недостатки затратного метода:

1. сложность расчета ценника воспроизводства старых строений;
2. рыночная стоимость недвижимости и затраты не всегда эквивалентны;
3. проблематичность оценки участков, расположенных в некоторых регионах России.

При проведении оценки специалист должен использовать все три метода оценки недвижимости, совокупные показатели которых дадут реальную картину цены помещения.

Чтобы решить свою проблему обращайтесь в онлайн чат к нашему юристу. #Будьтедома и здоровья вам!

Задать вопрос

Этапы

Куда обращаться?

В первую очередь, необходимо обратиться в специальную фирму, которая предоставляет подобного рода услуги. После этого нужно определиться с целью проводимой оценки.

• Свидетельство о регистрации права собственности.
• Поэтажный план.
• Справка о балансовой стоимости помещения (выдается в бухгалтерии).
• Паспорт БТИ на здание, в котором находится объект недвижимости.

Важно. Независимая оценка стоимости всех объектов позволяет рассмотреть ее начиная со стоимости строительных материалов и заканчивая финальным оформлением документов.

Специалист указывает:

• адрес объекта;
• тип коммерческой недвижимости;
• общую площадь;
• цель проводимой оценки.

Затем оценщик составляет отчет.

Зачастую независимая экспертная оценка требуется при разрешении судебных споров. В этом случае важна квалификация специалиста (наличие лицензии и сертификатов, а также других документов, подтверждающих экспертность оценщика).

Как выполнить?

В первую очередь, нужно обратиться в компанию, которая занимается оказанием подобны видов услуг.

Главное преимущество независимой оценки коммерческой недвижимости – возможность максимально точно оценить рентабельность объекта.

К примеру, здание завода можно использовать как по целевому назначению, так и сдавать в аренду. Задача оценщика – определить, какой именно вид использования объекта недвижимости принесет больший доход.

Сроки

В среднем оценка недвижимости и подготовка финального отчета занимает от двух до пяти дней.

На стоимость услуг оценщика влияет этажность здания, сроки, цели проведения оценки и т.д. В среднем, ценник на оценки площади до 500 кв.м стартует от 5 000 рублей.

Отчет

Отчет об оценке недвижимости – это документ, фиксирующий в себе финальную информацию о об объекте оценки, имущественные права владельца, основные характеристики и местоположение. Также документ содержит в себе всю методологию оценки и расчетную часть с выводами, в которых указывается финальная стоимость объекта недвижимости.

Отчет составляется оценщиком, с которым был ранее заключен договор.

Когда проводится оценка коммерческой недвижимости и каковы особенности ее выполнения?

Показать содержание

Когда требуется провести оценивание помещений?

Чаще всего оценка коммерческой недвижимости необходима:

• При оформлении займа в банке. В этом случае недвижимость выступает залогом под выдачу кредита.
• При инвестировании. В случае вложения денежных средств, инвестору необходимо располагать полной информацией о предприятии, в том числе и о его реальной рыночной стоимости.
• При подготовке к сделке купли-продажи или при сдаче собственности в аренду (какие еще сделки могут проводиться с коммерческой недвижимостью читайте тут). Оценка нужна для определения действительной цены объекта или величины арендной ставки.
• При страховании. Страховой компании нужно знать точную стоимость имущества для определения суммы договора страхования.
• При делении недвижимости на части в случае имущественных разногласий.

Какие документы нужны?

Перечень документов может варьироваться в зависимости от типа недвижимости и пожеланий оценщика.

Все бумаги предоставляются в работу в виде нотариально заверенных копий. Имеющаяся справочная информация от юридических лиц должна быть подписана и подтверждена печатью.

• Документы, подтверждающие право собственности.
• Техническая документация: паспорт БТИ, поэтажный план, экспликация к поэтажному плану.
• Сведения о наличии обременения на объект.
• Кадастровый паспорт земельного участка для отдельно-стоящих зданий.
• Документы на прочее имущество, входящее в состав предмета оценки.
• Копия паспорта клиента.
• Копия записи из единой налоговой службы для юридических лиц.

Чтобы определить рыночную стоимость коммерческой недвижимости, специалисты выполняют комплексный и многоуровневый анализ с учетом множества факторов. Процедура оценки проводится поэтапно.

1. Первый этап включает переговоры заказчика с оценщиком. Это необходимо для заключения договора о сотрудничестве. На данном этапе ставятся задачи, обсуждаются возможные трудности, а также учитывается взаимный интерес. Касаемо договора об оценке, в ст. 10 Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что документ должен быть заключен в письменной форме и не требует нотариального удостоверения.
2. Второй этап – предоставление заказчиком пакета документов для проведения анализа. После ознакомления с перечнем, специалист может сократить или расширить список необходимых бумаг.
3. Третий этап предполагает визуальный осмотр коммерческой недвижимости. Специалист выезжает на место, фотографирует и составляет акт осмотра. В случае, когда доступ к объекту ограничен, например, в процессе судопроизводства, заказчик вправе отказать оценщику в проведении этой процедуры.
4. Заключительный этап – составление отчета на основании полученных данных.

Торговая недвижимость – активно развивающаяся отрасль нежилого фонда. К ней относятся места осуществления оптовых и розничных продаж товаров и услуг. Согласно прогнозам аналитиков, ситуация на рынке торговой недвижимости располагает к дальнейшему активному росту торговых площадей на территории РФ.

Помимо основных методов оценки, анализ рыночной стоимости торговых объектов учитывает дополнительные требования и рассматривает торговую недвижимость, как доходный вид бизнеса.

Этап анализа рыночных тенденций включает:

• Анализ актуальной ситуации на рынке коммерческой недвижимости.
• Анализ конкуренции.
• Определение соответствия особенностей объекта требованиям рынка.
• Формирование рекомендаций по улучшению характеристик оцениваемого имущества.

Анализ внешних и внутренних факторов, влияющих на результат

Включает в себя учет следующих особенностей:

• Транспортная доступность объекта.
• Развитость инфраструктуры.
• Привлекательность недвижимости для потенциальных покупателей.
• Особенности доступа к торговой площади.
• Наличие парковок и автостоянок.
• Состояние внутренней отделки помещения.
• Наличие коммуникаций и оборудования.
• Наличие служебных и складских помещений.

Анализ наиболее эффективного использования объекта

Предполагает выявление лучшего варианта использования объекта оценки. Анализ проходит в четыре этапа:

1. Рассмотрение возможных вариантов использования собственности при выявлении положительных и отрицательных сторон.
2. Определение потенциальных потребителей и возможных перспектив.
3. Советы по дальнейшему развитию нежилого помещения в свете рыночных тенденций.
4. Выводы о наиболее выгодном использовании предмета оценки.

Согласно п. 15 «Федеральных стандартов оценки (ФСО № 1)», утвержденных Приказом Минэкономразвития от 20.07.2007 г. № 256, современная оценочная деятельность опирается на три основных подхода к определению стоимости недвижимости:

• Затратный подход. Основан на подсчете расходов на приобретении недвижимости. Результатом метода выступает полученная сумма, которую необходимо потратить на улучшение имущества для его полноценного использования. При затратном подходе учитывается общее состояние недвижимости и фактический износ.
• Сравнительный подход. Основан на методе сравнения предмета оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о стоимости. Аналогом считается объект со схожими характеристиками, влияющими на его цену.
• Доходный подход. Основан на методах выявления ожидаемых доходов и перспектив от использования имущества.

Затратный

Затратный подход к оценке коммерческой недвижимости состоит из следующих этапов:

1. Оценка рыночной стоимости собственности.
2. Оценка стоимости замещения объекта и величины прибыли.
3. Расчет выявленного износа.
4. Расчет итоговой стоимости предмета оценки путем подсчета восстановительной стоимости на износ с дальнейшим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Стоимость нежилого помещения при затратном подходе можно вычислить с помощью простой формулы:

Соб=Сзу+Свс-Сиз, где:

• Соб— общая стоимость объекта недвижимости;
• Сзу-стоимость участка земли;
• Свс-восстановительная стоимость;
• Сиз-стоимость накопленного износа.

Пример. Определить цену складского помещения. Для расчета нужна информация о стоимости земли, на которой расположен объект и о сумме износа помещения.

Если:

• цена земельного участка равна 5.000.000 руб.;
• стоимость восстановительных работ, допустим, специалист оценил в 900000 руб.;