Кадастровая стоимость – это эквивалент рыночной стоимости объекта недвижимости, полученный путем проведения оценки с учетом целевого назначения и расположения.- Требуется для исчисления земельного налога, установления цен при проведении различных операций с недвижимостью.
- Информация о кадастровой стоимости каждого из объектов заносится в Государственный кадастр недвижимости.
- Кадастровая стоимость может быть определена путем массового оценивания или расчета индивидуальной стоимости отдельного объекта.
- Оценку проводят независимые эксперты по решению местных органов власти, которые обязаны выбрать оценщика и подписать с ним договор.
Описание государственной процедуры
Кадастровой оценкой называют перечень действий технического и административного характера для установления кадастровой стоимости объектов на конкретную дату.
Она проводится с применением специальных методик с учетом информации о сделках на рынке, уровня арендной платы, доходности участков.
Оценщик производит изучение и прогноз рентообразования в зависимости от расположения и качества земли. При расчете требуется учесть внесенные улучшения, уровень транспортной и социальной инфраструктуры, обустроенность.
Эксперт вправе использовать информацию из различных кадастров, жилищно-строительные нормативы: коэффициенты, разработанные БТИ, органами власти, земельными и архитектурными комитетами.
Кадастровая стоимость земельных участков определяется в зависимости от территориального положения, площади, категории и разрешенного использования участка.
В границах города – это одновременное установление стоимости объектов в массовом порядке, которая состоит из:
- сбора информации;
- разделения города на зоны;
- исчисления стоимости оценивания;
- ценового зонирования города;
- фиксирования итогов оценки.
Результатом является установление стоимости участка согласно оценочной зоны или размера типичного участка, аналогичного цене на подобные участки на рынке недвижимости.
Официальное установление стоимости и фиксирование в Реестре позволяет решить несколько проблем одновременно:
- Государство создает единую систему налогообложения земельных владений государства и частных лиц, что позволяет оптимизировать систему исчисления и учета налогов, наполнение бюджета и прогнозирование будущих объемов налоговых поступлений.
- Региональные власти получают возможность рационально использовать и управлять участками земли, распределять недвижимость, выдавать разрешения на строительство.
- Отдельные владельцы недвижимости получают возможность рассчитывать на справедливое начисление налогов, проводить операции с недвижимостью, делать инвестиции.
Кадастровая стоимость обычно стремится к уровню рыночной, при ее проведении учитываются почти все факторы, имеющие важное значение при рыночном оценивании, но она не может превышать рыночную.
- Условия и регламент проведения кадастровой оценки регулируется положениями Земельного кодекса РФ и следующими федеральными законами:
- При оценивании требуется опираться на следующие приказы Минэкономразвития РФ:
- Постановления Правительства РФ, применяемые при проведении оценки:
- Необходимо придерживаться законодательно утвержденных Федеральных стандартов оценки:
Сроки проведения
- Результаты размещаются на сайте Росреестра и в печати.
- Они действуют не менее 5 лет до последующей кадастровой оценки, которая производится 1 раз в 3 года, но не реже одного раза в 5 лет.
- В этом промежутке размер кадастровой стоимости остается неизменным.
- До окончания 5-летнего периода стоимость может быть изменена только при необходимости:
- изменить площадь или границы участка;
- изменить вид предназначения;
- перевести в другую категорию;
- исправить обнаруженные ошибки в документации, использованной при проведении оценки.
Может в этот период измениться и стоимость объекта на рынке по причине изменения конъюнктуры, что приводит к снижению кадастровой стоимости.
Кроме того, могут измениться объективные характеристики участка в результате природных факторов, например, наводнений, землетрясений, обвалов, прокладки дорог.
Кадастровая стоимость может быть изменена по заявлению владельца путем обращения в местное управление Росреестра или в судебном порядке.
- Новая стоимость считается вступившей в силу с момента внесения сведений в ГКН и Единый Госреестр прав на недвижимое имущество.
- Процедура начинается после вынесения решения о проведении оценки.
- Проводится в несколько этапов:
- Формируется перечень объектов, нуждающихся в кадастровой оценке.
- Отбирается независимый оценщик и заключается договор.
- Производится кадастровая оценка.
- Составляется отчет, проект которого должен быть предварительно представлен для его изучения.
- Производится экспертиза отчета.
- Утверждаются результаты работы оценщиков.
- Результаты вводятся в Единый реестр недвижимости.
Этой процедуре предшествует подготовительный этап, в ходе которого:
- Производится сбор сведений о климатических, экологических и гидрографических особенностях зоны.
- Устанавливаются зоны по генплану, если оцениваются городские объекты.
- Участки классифицируются по землепользователям и праву собственности.
- Производится классификация по функциональному назначению, градостроительной ценности, виду использования (жилая, общественно-деловая или производственная зоны).
- Оценивается текущее использование, прогнозируется направление оценочных зон.
- Устанавливаются типичные участки, оценочные зоны, исходя из данных рынка.
Методика
Для кадастровой оценки земельных участков эксперты используют множество методик, которые основаны на трех основных подходах к оцениванию: затратному, сравнительному и доходному.
Затратный подход
Используется при оценке уникальных объектов, которые невозможно сравнить с другими объектами недвижимости ввиду отсутствия таковых, либо этот земельный участок не пользуется покупательским спросом.- Определяется себестоимость участка.
- Учитывается строительная специфика, износ, цена участка при наиболее эффективном способе использования.
Сравнительный
Заключается в оценке типовых объектов, у которых много аналогов для сравнения, доступно много информации о рыночной стоимости таких объектов.
Несмотря на простоту и высокую корректность, этот поход учитывает только текущее состояние рынка, со временем это состояние меняется.
На таком подходе основываются методы:
- Сравнения продаж, для оценки застроенных или незастроенных участков с учетом цен при продаже и предложений аналогичных участков.
- Выделения, для оценки застроенных участков, при котором объединены метод сравнения и элементы затратного подхода. Учитывается информация о ценах по сделкам с едиными аналогичными объектами и возможность наиболее эффективного применения с учетом произведенных улучшений.
- Распределения, для застроенных участков. Производится сбор информации по ценам на единые объекты, аналогичные данному, с учетом доли участка в рыночной стоимости единого объекта и возможности эффективного использования согласно проведенных улучшений.
- Предполагаемого использования, для определения возможности использования участка для получения дохода.
- Капитализации ренты, рассматривает возможность получения дохода от застроенного или незастроенного участка с учетом коэффициента капитализации и рыночной стоимости.
- Остатка, рассматривается возможность улучшения за счет застройки участка для получения доходов.
Доходный
Предпочтителен при планировании дохода от коммерческой эксплуатации, определяется как ожидаемый доход. Сумма определяется на основе изучения ранее полученных доходов.
- с учетом рисков вложения капиталов;
- с умением прогнозировать движение денежных потоков;
- анализировать информацию данного сегмента рынка;
- предвидеть возможные изменения стоимости объекта под воздействием внешних факторов.
Это наиболее достоверный и информационно обеспеченный метод для объектов бизнеса.
Особенности оценивания земель разного назначения
Оценка земель разного назначения основывается на сравнительном методе, то есть на сравнении информации о динамике изменения цен, любых других сведений об участках, с применением разных методик.
Земли обычно относятся к городскому или сельскому поселениям, огородническому, садоводческому или дачному обществам.
Если участок сельскохозяйственного назначения располагается за границей городских и сельских поселений, то применяется доходный метод, то есть определяется уровень капитализации рентного дохода. Определяются плодородие почвы, место расположения, технологические свойства.
Если земля относится к другим категориям, располагается вне сельских и городских поселений, то используют затратную или доходную методику:
- определение капитализации расчетного рентного дохода;
- учет расходов на рост, поддержание или сохранение ценности природного потенциала данных земель.
Для начала можно обратиться в отделение Госреестра по месту нахождения объекта с соответствующим заявлением.
При этой организации действует комиссия по разрешению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Ответ может быть получен в течение 30 дней.
Практика такова, что данная комиссия крайне редко принимает решение в пользу заявителя, поэтому можно сразу обращаться в суд.
При получении отказа пересмотреть стоимость объекта следует написать исковое заявление в суд. Ответчиками по делу становятся управления кадастра.
Установленная кадастровая стоимость не всегда выражает стандартную усредненную стоимость земли или квартиры. Каждый случай индивидуален и имеет свои особенности.
В кадастровой стоимости обычно учитывается все, что находится вне объекта: на ее размер оказывает воздействие город, район, инфраструктура.
Как осуществляется оценка земельного участка для наследства принципы и цели, документы для проведени
Любой участок, который находится в собственности, может быть передан по наследству. Надел относится к недвижимому имуществу, поэтому обязательна регистрация перехода прав собственности на него в госоргане — Федеральной регистрационной службе (Росреестр). После этого наследник получает свидетельство на право собственности.
Земельные правоотношения представляют наибольшую сложность при оформлении наследства. Они, а также реализация наследственных прав относительно земли, регулируются Конституцией, ЗК (Земельным кодексом), ГК (Гражданским кодексом), СК (Семейным кодексом), НК (Налоговым кодексом), ЖК (Жилищным кодексом) РФ, многими Федеральными законами (ФЗ).
Одновременно с землей наследники получают постройки и посадки, расположенные на поверхности надела. Не могут быть переданы в наследство самовольно возведенные жилые дома, сараи, бани и другие строения, не задокументированные соответствующим образом.
Понятие земельного участка
Под земельным участком подразумевается надел с четко установленными и описанными границами. В его состав входит поверхность земли (грунт), а также растения и водоемы, если иное не оговорено нормами закона (п. 2 ст. 1181 ГК РФ).
Раздел участка возможен, если это не запрещено законом, а по нормам целевого использования его получится расчленить минимум на две части. Каждая из них должна быть не меньше минимально допустимых габаритов (п. 1 ст. 1182 ГК РФ) и не вызывать необходимости их перевода в другую категорию.
Если участок не подлежит разделу, на него распространяется статья о преимущественном праве на неделимую вещь (ст. 1168 ГК РФ). Претендовать на надел сможет наследник, перманентно пользовавшийся землей, либо владевший им вместе с наследодателем на праве совместной собственности. Совладельцем часто бывает супруг, во время брака с которым участок был приобретен или получен.
Право собственности и право пожизненного наследуемого владения на земельный участок
Передаваться по наследству может сам участок, если он находится во владении по праву собственности, либо право пожизненного наследуемого владения на него. Это происходит по аналогии со всеми остальными наследуемыми вещами и объектами. На принятие участка в наследство не нужно особое разрешение (ст. 1181 ГК РФ).
Нельзя наследовать участки, пребывающие во владении на иных основаниях (по праву ограниченного, бессрочного, постоянного пользования, сервитута). Такие владения могут регулироваться договором аренды.
Если наследодатель начал процесс приватизации участка, его преемникам предоставляется право закончить начатое. Считается, что прежний владелец успел выразить свои намерения относительно имущества согласно принципу свободы воли (ст. 1119 ГК РФ). Его наследники получат каждый свою долю с обязательством закончить приватизацию.
Основания наследования земельного участка
Законодательство РФ предусматривает два вида оснований для наследуемого имущества, в том числе земельного участка — по завещанию и по закону.
В обоих случаях для открытия наследственного дела нужно обратиться к нотариусу по месту последнего проживания наследодателя с определенным пакетом правоустанавливающих документов на землю.
При возникновении сомнений нотариус подскажет, каких документов не хватает.
Наследование земли по завещанию
Наследодатель самостоятельно выбирает преемника или нескольких, оговаривает их доли или не определяет их явно (ст. 1119 ГК РФ). В нотариальной конторе с помощью нотариуса он составляет текст завещания с указанием преемников и предназначенного им имущества (ст. 1121 ГК РФ).
Наследовать землю по завещанию могут лица, указанные в завещательном документе.
Наследодатель имеет право указать, в каком соотношении достанется земля преемникам (в процентах или в частях), либо не оговаривать доли каждого (ст. 1122 ГК РФ). Во втором случае участок будет считаться принадлежащим наследникам в равных частях, что и отразится в свидетельствах о праве на наследство и праве собственности.
Наследникам разрешается разделить землю, если она подлежит разделу, подписав соглашение (ст. 1165 ГК РФ) или обратившись в суд.
Наследование участка по закону
Законными наследниками участка выступают преемники, включенные в одну из очередей наследования (ст. 1142-1145, 1148 ГК РФ). Обычно они являются ближайшими родственниками наследодателя.
Все преемники, относящиеся к актуальной очереди, в идеале могут претендовать на одинаковые доли от земельного участка (п. 2 ст. 1141 ГК РФ). Фактически такого никогда не получается. Оптимальным будет вариант перехода участка или его физически выделенной доли одному из наследников при выплате компенсации всем остальным (ст. 1170 ГК РФ).
Раздел участка осуществляется по общим правилам, характерным для всего передаваемого по наследству имущества. То есть по соглашению или по суду. Позже этот раздел будет закреплен в правоустанавливающих документах.
Особенности наследования земельных участков
Оформление земли осуществляется на общих основаниях с сохранением целевого предназначения участка. Однако оно имеет некоторые особенности.
- Ограниченность оборота земель подразумевает, что на некоторые участки невозможно оформить право частной собственности, также они не могут передаваться в наследство.
- Наследование участка, находившегося в постоянном (бессрочном) пользовании наследодателя, невозможно. Подразумевается, что надел земли не подлежит приватизации, является собственностью муниципального образования и не может быть передан по наследству.
Оформление наследственных прав на земельный участок
Нотариальный служащий, помимо общих бумаг, проверяет наличие правоустанавливающих документов на владение наследодателя соответствующим участком.
К ним относятся свидетельство о праве собственности, справка об отсутствии налоговой задолженности, паспорт, кадастровый план участка с указанием оценочной стоимости на момент открытии наследства и отметкой об отсутствии арестов.
Документы призваны доказать, что земля получена наследодателем с соблюдением закона.
Читайте так же: Развод с двумя маленькими детьми
Оплачивается пошлина за оформление, зависящая от стоимости участка.
В зависимости от пожеланий наследников, по истечении полугода выдается общее свидетельство на всех или по одному для каждого. В документе указаны границы земельного участка, построенные на нем объекты недвижимости, целевое назначение, категория и другие данные.
После получения свидетельства о праве на наследство преемник только вступает в наследование. Владельцем участка он становится после получения свидетельства о госрегистрации в Регистрационной службе (ФРС).
В суд следует обращаться, если не осталось правоустанавливающих документов на землю, и нотариус не в состоянии выдать свидетельство о праве на наследство.
М. обратилась в суд с просьбой признать за ней право собственности на земельный участок, доставшийся ей от папы. Последний в свою очередь получил надел от своего отца, деда М., но не успел оформить его в собственность. В результате нотариус отказался выдавать М.
свидетельство о праве собственности, а в суд был предоставлен государственный акт на землю на имя деда. Суд постановил следующее. Отец М. фактически вступил в наследство в качестве преемника первой очереди после ее деда, обладавшего правом собственности на основании государственного акта (то есть законно).
Значит, истица, которая является единственным наследником отца, также имеет право наследовать земельный участок.
Как осуществляется оценка земельного участка для наследства: принципы и цели, документы для проведения и образец договора
- Земля – один из важнейших ресурсов, необходимый для осуществления целенаправленной деятельности практически во всех сферах человеческой жизни.
- В целях рационального и эффективного использования этого ресурса необходимо знать его реальную стоимость на сегодняшнем рынке.
- О том, как осуществляется проведение оценки земельного участка, поговорим в этой статье.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-65-46 . Это быстро и бесплатно !
Цели и задачи
Чтобы определить цели оценки земли, необходимо задать вопрос «Для чего?».
Очевидно, что без оценки невозможно либо затруднительно:
- Купить или продать земельный участок.
- Предоставить его в аренду.
- Использовать в качестве залогового имущества при получении кредита.
- Унаследовать землю.
- Инвестировать средства в развитие земель.
Перечисленным целям соответствуют такие задачи оценке земли, как установление рыночной, залоговой, арендной или инвестиционной стоимости участка.
Наибольшее число совершаемых с землей операций – купля-продажа и наследование.
Принципы и методы
Принципы оценки земель, по сути, отражают критерии, согласно которым происходит ценообразование земли.
Перечислим главные принципы:
Что касается методов, они заключают в себе способы проведения оценки земель.
Различают следующие методы:
Нормативный. Применяется для установления номинальной цены на землю, которая определяет величину земельного налога и арендной платы за пользование государственными и муниципальными земельными ресурсами.
Корректировка на конфигурацию земельного участка для оценки
«Гладко было на бумаге, да забыли про овраги. А по ним ходить!»
Это про конфигурацию земельных наделов.
Действительно, при формировании стоимости земельных участков необходимо учитывать их рельеф. Корректировки при оценке земельного участка неизбежны.
Овраги, возвышенности, уклоны – все эти особенности могут сделать участок или его часть непригодными для застройки и эффективной эксплуатации.
В связи с этим фактором выделяют следующие признаки, препятствующие полноценному использованию участка и, как следствие, понижающие его стоимость:
- Вытянутая форма, когда длина превышает ширину более чем в 4 раза. Данным условием можно пренебречь, если при этом ширина участка хотя бы на 6м. больше общепринятой для капитальной постройки.
- Горная и сильнопересеченная местность, с уклоном от 10 до 20 и более градусов.
- Расположение участка в пойме реки или в овраге.
- Повышенный уровень грунтовых вод.
Показатели
Специалисты выделяют такие факторы в 4 крупные группы:
- Экономические. Классифицируются, в свою очередь, на факторы спроса и предложения. К первым относятся уровень занятости и дохода населения, налогообложение и т.п. Ко вторым – размеры участков и расходы на их улучшение.
- Социальные. Ориентированы на фундаментальные потребности потенциальных приобретателей. В этой группе сконцентрированы такие показатели, как возраст, образование, предпочтения и образ жизни населения.
- Административные. Отражают целенаправленное воздействие на спрос в данной сфере государственного аппарата. Например, государство в силах повысить спрос на земельные участки предоставлением льгот, налоговых вычетов и т.д. К этой же группе относится инфраструктура, состояние дорог, работа общественного транспорта.
- Физические. Площадь и характеристики участка, а также окружающей местности. Расположение надела.
Определяющее значение для определения стоимости наряду с остальными показателями имеет категория земель, к которой отнесен данный участок. Этим понятием обусловлено целевое назначение и разрешенное использование земли.
Читайте так же: Осуществление родительских прав
Образец договора и другие документы
Чтобы заказать оценку земельного надела, предварительно предстоит собрать пакет документов.
Документы для оценки земельного участка:
-
Любой документ, подтверждающий право собственности на землю – свидетельство о регистрации права собственности, договор дарения и т.п.
[1]
Если участок перешел по наследству, понадобится свидетельство о смерти предыдущего владельца.
- При наличии капитального строения на участке требуется предоставить технический план здания и правоустанавливающий документ на него.
- После осмотра участка специалист по оценке может запросить дополнительную документацию, например, финансовую.
- Основные требования к такого рода договорам:
- Форма договора – простая письменная.
Денежная оценка земельного участка
Замечание 1
Денежная оценка земель является одной из самых актуальных задач в осуществлении земельных и экономической реформ в РФ.
Она выступает интегральной характеристикой количественных, качественных, экономических, правовых, региональных и других показателей земельных участков и служит основой единого механизма в налогообложении земель и осуществления других платежей при гражданском обороте земельных участков.
Значение оценки земельных участков состоит в достижении наибольшего эффекта от использования земельных ресурсов государства. Главным условием при оценке земельных участков – является установление адекватной и обоснованной платы.
Случаи, когда оценка земельных участков актуальна следующие (см. рис.1)
Оценка земельных участков осуществляется исходя из определения рыночной стоимости земли.
Для того, чтобы произвести оценку земельного участка, собственник должен предоставить документы, подтверждающие право собственности, а именно:
Ничего непонятно?
Попробуй обратиться за помощью к преподавателям
- договор купли-продажи, или свидетельство о регистрации права собственности на земельный участок;
- Паспорт на земельный участок с кадастровым номером такого участка
- при наличии обременений на земельный участок, сведения о них.
Виды оценки стоимости земельных участков
Существует два основных вида оценки земельных участков:
- массовая оценка
- индивидуальная оценка
Массовой оценке, как правило, подлежат объекты, расположенные на значительной территории по площади. Модель такой оценки ориентирована на воспроизводство рынка вариантов землепользования. Поэтому, для массовой оценки земельных участков, необходимо привлекать специалистов-оценщиков, которые хорошо ориентируются в этой области.
Массовую оценку осуществляют с применением методики расчета Государственной кадастровой оценки земельных участков. Тем не менее, оценка каждого земельного участка унифицирована, определяется на конкретную дату и классифицируется в разрезе категорий земельных участков.
В массовой оценке земельных участков принимают участие несколько специалистов-оценщиков. Основным нормативным документом, на основании которого производится оценка земельного участка, является Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.
1998 N 135-ФЗ.
Замечание 2
Индивидуальная оценка земельных участков осуществляется исходя из тех же правил оценивания, которых придерживаются при массовой оценке, но адекватность оценки проверяется путем сравнения с оценкой аналогичных объектов.
Принципы проведения оценки земельных участков
Процедура оценивания земельных участков в РФ строится на определенных принципах:
- Принцип полезности. Данный принцип ориентирован на удовлетворение интересов собственника земельного участка в получении выгоды от его сдачи в аренду, реализации и т.п.
- Принцип ожидания. Данный принцип предусматривает расчет ожидаемой прибыли от эффективного использования земельных участков.
- Принцип остаточной продуктивности. Придерживаясь данного принципа, оценка земельных участков осуществляется с учетом ожидаемой чистой прибыли. То есть получение чистого дохода от эффективного использования земли за вычетом расходов (налогов и т.п.).
- Принцип замещения. Данный принцип предполагает сравнение затрат на покупку аналогичных земельных участков.
- Принцип зависимости или местоположения. Данный принцип учитывает физико-географические особенности расположения земельных участков и особенности его окружения (наличие вредных производств, болот и т.п.).
- Принцип спроса и предложения. Данный принцип является наиболее значимым, так как стоимость земельных участков так же зависит от соотношения спроса и предложения, как и любой другой предмет продажи.