Принципы оценки недвижимости объектов: что подразумевается под этим и какие относятся к основным: замещения, не связанные с рыночной средой

Под оценкой недвижимости понимается определение текущего суммарного стоимостного эквивалента его эле­ментов (зданий, сооружений, земельных участков, обо­рудования и т. д.).

• Оценка стоимости иму­щества лежит в основе продажи, передачи недвижимости в залог, сдачи в аренду, в доверительное управление; внесения в уставный капитал акционерного общества, дарения, наследования (для ис­числения налога) и многих других операций, совершающихся на рынке недвижимости.
• Принципы оценки объектов недвижимости – это свод методических правил, на основании которых определяется степень воздействия различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости.
• Поскольку в процессе оценки объектов недвижимости наблюдается взаимодействие трех элементов – субъекта, объекта и рыночной среды –выделено три группы принципов:
• 1. Принципы, основанные на представлениях пользователя;
• 2. Принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с землей) и его улучшением;
• 3. Принципы, связанные с рыночной средой;

4. Особое место занимает обобщающий принцип — принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

Рис.4 Взаимосвязь принципов оценки объектов недвижимости

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя– полезности; замещения; ожидания–позволяют, с точки зрения пользователя, определить полезность объекта, его приемлемую цену на рынке и ожидаемые выгоды от владения объектом недвижимости.

— Принцип полезности. Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, когда она может быть полезна потенциальному собственнику.

Полезность объекта недвижимости – это его способность удовлетворить потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени.

— Принцип замещения. Как правило, покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цену, запрашиваемую за другой соответствующий или вновь построенный объект с такой же полезностью.

— Принцип ожидания. говорит о том, что стоимость объекта недвижимости должна включать в себя текущую стоимость всех будущих доходов и учитывать постоянный рост этой стоимости под влиянием увеличения спроса и ограничения предложения.

1. 2. Принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с землей) и его улучшением:
2. — остаточной продуктивности земли;
3. — предельной продуктивности (принцип вклада);
4. — возрастающего и уменьшающего дохода;
5. — сбалансированности;
6. — оптимального размера;
7. — экономического разделения прав.

— Принцип остаточной продуктивности земли. Стоимость земли определяется на основе остатка дохода предприятия после того, как будут оплачены такие факторы производства, как труд, капитал, предпринимательская способность.

В нормальных условиях экономическая деятельность требует наличия четырех факторов производства, каждый из которых должен быть оплачен из доходов, создаваемых данной деятельностью. Схематично это можно представить следующим образом:

• · труд как фактор производства, который должен компенсироваться заработной платой,
• · капитал (деньги или то, что покупается за деньги), который должен компенсироваться процентами, дивидендами;
• · предпринимательская деятельность, которая должна компенсироваться прибылью,
• · земля, которая компенсируется рентой.

Поскольку земля физически недвижима, то факторы труда, капитала и предпринимательской деятельности должны быть как-то связаны с ней. Это означает, что сначала производится компенсация за использование этих производственных факторов, а затем если какие-то деньги остались, то они выплачиваются собственнику земельного участка как рента.

Земля, как и всякий объект недвижимости, имеет остаточную стоимость и стоит чего-либо только тогда, когда есть остаток, после оплаты других факторов производства.

В этом смысле остаточная стоимость может быть приравнена к остаточной продуктивности земли, определяемой как чистый доход от использования участка земли после оплаты стоимости всех производственных факторов.

— Принцип вклада (предельной продуктивности) выражает увеличение/уменьшение стоимости недвижимости в результате вклада в полезность и стоимость каждого фактора.

Например, если ремонт квартиры требует затрат в раз­мере $5 тыс., а стоимость квартиры возрастает на $12 тыс., то вклад ремонта равен $7 тыс. и ремонт целесообразен – позитивный вклад.

И наоборот, если после постройки бассейна в загородном доме его стоимость возрастает на $20 тыс., а строительство бассейна обойдется в $30 тыс.

, то бассейн строить не надо, его вклад в стоимость дома отрицателен- негативный вклад.

— Принцип возрастающего и уменьшающегося дохода.

По мере добавления ресурсов к основным факторам производства (капитала и труда к земле) чистая прибыль будет увеличиваться растущими темпами до определенного момента, после которого общая отдача, хотя и продолжает расти, но замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не становится меньше прироста затрат на добавленные ресурсы.

— Принцип сбалансированности. Любому объекту оценки соответствует оптимальное сочетание факторов производства, при котором достигается максимальная прибыль, а, значит, и максимальная стоимость объекта недвижимости. Все факторы производства должны быть сбалансированы.

— Принцип оптимального размера. Любой фактор производства должен иметь оптимальные размеры. Оптимальный размер – размер, обеспечивающий максимальную стоимость объекта оценки.

Приемлемый масштаб застройки земли определяется конкурентными условиями рынка и требованиями пользователей. Участок земли с хорошим местоположением может быть достаточно высоко оценен рынком недвижимости. Допустим, земельный участок на перекрестке дорог планируется под автозаправочную станцию.

Если он мал, то возникнут проблемы со стоянкой машин, их обслуживанием и складированием горюче-смазочных материалов. Если участок велик, то земля не принесет дополнительного дохода действующей станции.

В первом случае собственник заправочной станции должен приобрести дополнительный земельный участок, во втором – отказаться от излишков земли.

— Принцип экономического разделения прав. Недвижимостью могут владеть одновременно несколько собственников. Эти имущественные права, признаваемые законом, можно разделить или соединить таким образом, чтобы при реализации недвижимости ее общая стоимость увеличивалась.

1. Разделение имущественных интересов может происходить по-разному:
2. · физическое разделение участка земли;
3. · разделение времени (аренда, пожизненное владение, будущие имущественные права);
4. · разделение прав пользования (ограничение на использование объекта недвижимости);
5. · разделение по видам имущественных прав (совместная аренда, партнерство, доверительное управление, опционы, контракты с оговоренными условиями продажи).
6. 3. Принципы, связанные с рыночной средой (характеристиками внешней среды)определяют воздействие внешних условий на рыночную стоимость недвижимости и состоят из сле­дующих позиций:

— Принцип соответствия.Объект оценки имеет максимальную стоимость только тогда, когда он полностью соответствует требованиям рынка,т.е.объект недвижимости имеет стоимость, соответствующую современным стандартам и ожидани­ям.

Квартира «хрущевка» стоит меньше такой же по площади, но соответствующей современным проектам. Если дорогой объект окажется в окружении менее престижных домов, то его рыночная стоимость будет ниже и, наоборот, высокая стоимость окружения повышает стоимость недоулучшенного имущества.

— Принцип зависимостиустанавливает влияние на стоимость недвижимости множества факторов, наиважнейшим из которых является качество его местоположения — близость к дорогам, торговым и культурным центрам, к экономической среде и инфра­структуре. Изменения в окружающей среде могут как повышать, так и понижать рыночную стоимость недвижимости, которая в свою очередь влияет на стоимость близлежащих объектов. Сам объект недвижимости также влияет на стоимость окружающих его объектов.

— Принцип спроса и предложениявыражает зависимость стоимо­сти недвижимости от соотношения спроса и предложения, которые сами зависят от многочисленных факторов.

— Принцип конкуренциимежду продавцами недвижимости ведет к росту предложения, и если спрос остается неизменным, то цены на недвижимость снижаются и уменьшается прибыль предприни­мателей.

— Принцип изменения.Стоимость объекта недвижимости не является постоянной величиной. Она изменяется под воздействием внутренних факторов и окружающей среды. Поэтому стоимость недвижимости всегда определяется на конкретную дату – дату оценки.

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте:

Подразумевается это

• Принципы оценки недвижимости — это теоретические положения, заложенные в основу методов экспертизы.
• Они сформулированы и четко указаны в рекомендациях по проведению оценки.
• Зная их, можно не прибегая к услугам специализированных фирм определить примерную стоимость недвижимого объекта.

Они сгруппированы по своим атрибутам, но не стоит воспринимать эти принципы, как обособленные друг от друга.

Ведь они применяются комплексно.

Оценочные организации используют методы, основанные на каждом принципе.

Основанные на представлениях пользователя

Эти принципы основываются на субъективном представлении потребителя и инвестора о том, какой объект он бы хотел приобрести за свои деньги. При этом учитывается расположение объекта, престижность, потенциальный денежный поток от его коммерческого использования и другие методы, важные инвестору.

Так как потенциальному покупателю земли или помещения нужен определенный объект, и ему всегда заранее известна цель собственной покупки, он будет мысленно оценивать предлагаемые объекты, исходя из этой цели.

Целесообразность покупки в данном случае измеряется тем, насколько полезна она будет для инвестора. Принцип полезности, являющийся типичным потребительским принципом, базируется именно на этом допущении.

1. Для разных категорий недвижимости принцип полезности допускает свои критерии.
2. Если говорить о рынке элитных коттеджей, то ключевые критерии для будущего покупателя будут следующими: престижность места, социальное положение соседей, безопасность, эстетическая привлекательность построек.
3. Переходя в другой сегмент рынка, например, подбирая склад для оптового поставщика древесины, эксперты используют уже совсем другие критерии: размер помещения, его защищенность от внешней среды, соответствие условиям хранения товара, доступность для грузоперевозчика.

Есть еще одно положение, касающееся того, какую выгоду в денежном выражении принесет клиенту покупка объекта. Допуская, что человек из двух одинаковых построек или участков земли выберет тот, который принесет ему хоть на рубль выручки больше, мы выводим принцип ожидания. Исходя из его названия, понятно, что он строится на ожиданиях потребителя касаемо покупаемого объекта.

Этот принцип больше подходит для оценки коммерческой недвижимости. В случае с квартирами или коттеджами его тоже можно использовать, посчитав, какой будет цена объекта через десяток лет.

Но большее внимание ему уделяют при оценке складов, мини-офисов, магазинов. Все денежные потоки высчитываются оценщиком, исходя из оптимистичного сценария.

Предполагается, что цена на объект будет расти, а денежные потоки увеличатся.

Принцип замещения

• Он прочно связан с другими подходами, сформулированными специалистами по оценке недвижимости.
• Предположение, которое должен принять эксперт, строится на том, что у покупателя всегда есть выбор из множества возможных покупок.
• Имея возможность сравнивать объекты друг с другом, покупатель мысленно ставит им оценки, и принимает решение, исходя из принципа максимальной полезности(большая эффективность за меньшую цену).

Нужно всего лишь немного разбираться в том, какие сделки проводятся и проводились в этом сегменте рынка.

Сравнение производится между сделками, которые чуть дороже или дешевле оцениваемой.

Связанные с объектами недвижимости

Что подразумевается под принципами оценки объектов недвижимости? Именно с просьбой провести оценку земельного участка или помещения чаще всего обращаются в специализированные фирмы. Разумеется, для них выработаны собственные принципы и методы.

Каждый объект нужно исследовать обособленно от признаков, которые имеют безусловную ценность для покупателя, но при этом нуждаются в дополнительном инвестировании и не всегда прилагаются к покупке. Речь идет, например, о том, какое количество рабочей силы нужно приобрести, чтобы построить на территории земельного участка предприятие.

Если вычесть из этой суммы все затраты на материалы, рабочих, на труд управляющий и прочие издержки, которые не зависят от расположения предприятия, и учитывать только выгоды, данные непосредственно самим земельным участком, мы выведем результат по принципу остаточной полезности.

Следующий принцип полезен при оценке земли, на месте которой хотят построить масштабный торговый комплекс или жилой массив. Проблема при строительстве подобных объектов заключается в том, что каждый участок может предоставить определенные возможности строителям.

Принцип изменяющегося дохода основан на том, что земельный участок тем дороже, чем интенсивнее можно его застроить.

Следующее положение имеет схожие предпосылки. Оно гласит нам, что каждый земельный участок должен оцениваться, исходя из того, какие затраты потребуются для максимального повышения его стоимости.

1. Это связано и с ожиданиями клиента, потому что он желает приобрести объект под собственные нужды, обставив соответствующей инфраструктурой.
2. Оценщик в первую очередь смотрит на то, хватит ли земли на нужды покупателя.
3. Если он хочет построить склад на маленькой территории, то она будет оценена низко, потому что инвестор вынужден будет вкладывать дополнительные средства, докупать землю, или идти на иные уловки, чтобы разместить там свой склад.

Предполагается, что суммы издержек на их приобретение будут почти одинаковыми. Иначе нельзя объективно оценить земельный участок.

Рыночные принципы

• Всегда основаны на мысленном сопоставлении одного объекта с другими, похожими по экономическим показателям.
• В основе принципа зависимости лежит мысль, что параметры одного объекта могут менять параметры других.
• Например, если рядом со старым жилым комплексом построят новый, с большим количеством квартир, то в старом здании квартиры подешевеют.

Недвижимость должна соответствовать требованиям своего сегмента рынка.

Элитный комплекс, построенный лучшими европейскими архитекторами, но расположенный в промышленной зоне с плохой экологией и замусоренным окружением, не будет оценен покупателями.

Скорее всего, спрос на квартиры в нем будет крайне низок. А реальная стоимость, которую застройщик выдвинет, исходя из своих издержек, будет завышена. В соответствии недвижимости требованиям сегмента рынка заключается рыночный принцип соответствия.

Каждый комплекс недвижимости или земельный участок проходит многие этапы своего существования, в ходе которого изменяется его цена.

Также высчитывается, насколько конкурентным будет рынок. Расчеты очень примерные. Но принцип важен для того, чтобы инвестор был спокоен за покупку.

Самого эффективного использования

1. Является суммой методов, которые описывались ранее.
2. Оценщики создают модель, при которой данный объект обладает наиболее желанными для рынка атрибутами, идеально управляется и приносит наибольший доход.

3. При этом модель создается в рамках реальной жизни, важно подчеркивать именно его настоящие достоинства, а не создавать новые на пустом месте.
4. Но объект нельзя оценивать отдельно от других.

Платежи за коммунальные услуги

Для того, чтобы разобраться с данной аббревиатурой, жители и владельцы квартир в многоэтажных домах должны иметь полное представление обо всех коммунальных платежах, которые насчитываются на предоставляемые услуги.

Согласно действующим нормативным актам, жителям многоэтажек предоставляются следующие комуслуги, за которые они должны платить:

• подача электрической энергии, за которую оплата идет по установленным счетчикам;
• подача газа для приготовления еды, нагрева воды, в некоторых случаях и отопления (если квартира оборудована автономной системой генерирования тепла);
• вывоз мусора и других бытовых отходов;
• уборка лестничных и иных площадок многоквартирного дома, его уличной территории, а также средства необходимые для текущего ремонта;
• подача холодной воды, а также горячей для отопления;
• стоки, то есть очищение воды, которая была в употреблении, или канализационные сбросы.

В некоторых регионах могут быть установлены дополнительные коммунальные услуги, тогда они будут идти другим платежным документом, но на данный момент это редкость.

Иногда коммунальщики, заполняя графы платежных документов, допускают сокращения, либо вообще пишут аббревиатуру предоставленной услуги, что сбивает с толку некоторых граждан. Среди таких сокращений часто встречается ХВС ДПУ.

Важно запомнить, что предприятия, которые предоставляют коммунальные услуги, в обязательном порядке должны давать всю информацию о них по первому требованию потребителя, то есть владельца или жильца квартиры.

Принципы оценки объектов недвижимости

Принципы оценки объектов недвижимости – это свод методических правил, на основании которых определяется степень воздействия различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости.

Поскольку в процессе оценки объектов недвижимости наблюдается взаимодействие трех элементов – субъекта, объекта и рыночной среды – то специалистами, занимающимися оценкой объектов недвижимости выделено три группы принципов:

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя;
2. Принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с землей) и его улучшением;
3. Принципы, связанные с рыночной средой;

Особое место занимает обобщающие принципы оценки объектов недвижимости – принципы наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

К конкретно оцениваемому объекту недвижимости могут быть применены сразу несколько принципов. В то же время, не в каждой ситуации, возникающей в процессе оценки можно применить эти принципы в полном объеме.

Субъекты рынка недвижимости часто поступают, не руководствуясь разумными доводами. Один принцип может отодвинуть в сторону другой в зависимости от конкретной ситуации или действующего лица.

Поэтому, вышеназванные группы принципов лишь отражают тенденцию экономического поведения субъектов недвижимости, а не гарантируют реальность такого поведения.

Принципы, основанные на представлениях пользователя – полезности; замещения; ожидания – позволяют, с точки зрения пользователя, определить полезность объекта, его приемлемую цену на рынке и ожидаемые выгоды от владения объектом недвижимости.

Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, когда она может быть полезна потенциальному собственнику для реализации определенной экономической функции.

Полезность объекта недвижимости – это его способность удовлетворить потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени.

Этот принцип получил название «принцип полезности» и профессиональные оценщики широко пользуются им в своей практической работе.

Как правило, покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цену, запрашиваемую за другой соответствующий или вновь построенный объект с такой же полезностью.

Этот подход заложен в так называемый «принцип замещения» и, как правило, он предполагает наличие вариантов для покупателя. «Принцип замещения» говорит о том, что стоимость оцениваемой недвижимости не должна превышать затрат на приобретение аналогичного объекта.

Максимальная стоимость, оцениваемого объекта недвижимости определяется минимальной ценой приобретения аналогичного объекта.

Полезность объекта недвижимости связана со стоимостью прогнозируемых будущих выгод (ожидание доходов). Оценочный «принцип ожидания» говорит о том, что стоимость объекта недвижимости должна включать в себя текущую стоимость всех будущих доходов и учитывать постоянный рост этой стоимости под влиянием увеличения спроса и ограничения предложения.

Принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с землей) и его улучшением:

• остаточной продуктивности земли;
• предельной продуктивности (принцип вклада);
• возрастающего и уменьшающего дохода;
• сбалансированности;
• экономического размера;
• экономического разделения.

В нормальных условиях экономическая деятельность требует наличия четырех факторов производства, каждый из которых должен быть оплачен из доходов, создаваемых данной деятельностью. Схематично это можно представить следующим образом:

• труд как фактор производства, который должен компенсироваться заработной платой,
• капитал (деньги или то, что покупается за деньги), который должен компенсироваться процентами, дивидендами;
• предпринимательская деятельность, которая должна компенсироваться прибылью,
• земля, которая компенсируется рентой.

Поскольку земля физически недвижима, то факторы труда, капитала и предпринимательской деятельности должны быть как-то связаны с ней.

Это означает, что сначала производится компенсация за использование этих производственных факторов, а затем если какие-то деньги остались, то они выплачиваются собственнику земельного участка как рента.

Земля, как и всякий объект недвижимости, имеет остаточную стоимость и стоит чего-либо только тогда, когда есть остаток, после оплаты других факторов производства (подробнее в книге Шевчук Д.А. Покупка дома и земельного участка: шаг за шагом. – М.: АСТ: Астрель, 2008).

В этом смысле остаточная стоимость может быть приравнена к остаточной продуктивности земли, определяемой как чистый доход от использования участка земли после оплаты стоимости всех производственных факторов.

Застройщик на основании мониторинга западной недвижимости устанавливает, что рыночная стоимость коттеджа в Юкках будет стоить 2,5 млн. руб. Подрядчик оценивает работы по строительству в 2 млн. руб. Установив, что предпринимательский доход застройщика должен быть не ниже 0,3 млн. руб., он определяет максимальную цену, которую он может заплатить за земельный участок – 0,2 млн. руб.

Собственник земельного участка может получить чистый доход от него, т. е. остаточную продуктивность земли, если, например:

• земельный участок расположен в удобном и легко доступном для людей месте и в этом случае владелец магазина готов заплатить за аренду земельного участка большие деньги, а собственник земли – получить максимальный доход практически без дополнительных затрат;
• земельный участок расположен в удобном для производства месте (окраина города, но близко к Федеральной автомобильной дороге) и в этом случае владелец станции технического обслуживания автомобилей за не очень престижный, но удобный для него участок земли готов заплатить большие деньги, а собственник земли – получить доход при минимальных затратах на обустройство территории;
• земельный участок расположен в красивом месте на берегу реки и за это будущий владелец загородного дома готов платить большие деньги, чтобы удовлетворить свои особые потребности.

Используя оценочный «принцип остаточной продуктивности земли», собственник земельного участка при минимальных затратах на его обустройство может извлекать максимальный доход (удовлетворить конкретной недвижимостью особые потребности пользователя или путем выгодного для себя сочетания этих трех вариантов получить максимальный доход). При этом, конечно, следует помнить, что чистый доход собственник земельного участка получит только после того, как будут оплачены стоимость труда, капитала и предпринимательской деятельности. Практически этот принцип используется при определении целесообразности нового строительства.

Оценочный «принцип предельной продуктивности» характеризует дополнительный денежный вклад собственника в объект недвижимости, но не на сумму стоимости нового элемента недвижимости (например, не стоимость гаража, который пристраивается к дому), а на сумму, в которую оценивается объект недвижимости с учетом этого нового элемента (т. е. стоимость в целом дома с гаражом). Некоторые дополнительные элементы, действительно, могут увеличить стоимость объекта недвижимости на большую величину, чем затраты на создание этих дополнительных элементов, хотя есть и такие, которые фактически уменьшают стоимость.

Используя оценочный «принцип предельной продуктивности» и анализируя рыночную конъюнктуру, собственник недвижимости может получить дополнительный чистый доход, если своевременно будет включать в недвижимость либо изымать из нее конкретные объекты, памятуя о том, что улучшения объекта недвижимости обладают ценностью, когда они сопровождаются увеличением рыночной стоимости.

Суть «принципа возрастающего и уменьшающегося дохода» состоит в том, что по мере добавления капитала и труда к земле доходность будет увеличиваться до определенной величины и может наступить момент когда затраты будут превышать стоимость объекта недвижимости.

Владельцы земельных участков обычно сталкиваются с проблемой, насколько интенсивно следует застраивать принадлежащую им землю. Грамотное решение этой проблемы связано с использованием оценочного «принципа возрастающего и уменьшающегося дохода».

Данный принцип гласит, что застройка земельного участка выгодна до тех пор, пока общая отдача комплекса «земля и созданная на ней недвижимость» будет максимальной, а стоимость объектов недвижимости, отличающихся по своим размерам или качеству от окружающих объектов, тяготеет все-таки к стоимости последних.

На конкретном земельном участке может быть построено много или мало объектов недвижимости. В обоих случаях в соответствии с «принципом остаточной продуктивности» теряется стоимость земли. Чтобы не допустить этого, все факторы производства должны находиться в сбалансированном состоянии друг с другом. Тогда общий доход от земли будет максимальным.

С учетом оценочного «принципа сбалансированности» , владелец земельного участка может расширять производство на конкретной территории до масштабов, которые позволяют максимально повысить стоимость земли.

Ибо для каждого типа землепользователя существуют оптимальная величина и соотношение между производственными факторами (т. е.

застройкой земельного участка), при которых обеспечивается максимальная стоимость земли.

Оценочный «принцип экономического размера» участка земли позволяет определить приростную стоимость единого земельного участка, т. е. определить количество земли для обеспечения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночной конъюнктурой в данном месте.

Приемлемый масштаб застройки земли определяется конкурентными условиями рынка и требованиями пользователей. Участок земли с хорошим местоположением может быть достаточно высоко оценен рынком недвижимости. Допустим, земельный участок на перекрестке дорог планируется под автозаправочную станцию.

Если он мал, то возникнут проблемы со стоянкой машин, их обслуживанием и складированием горюче-смазочных материалов. Если участок велик, то земля не принесет дополнительного дохода действующей станции.

В первом случае собственник заправочной станции должен приобрести дополнительный земельный участок, во втором – отказаться от излишков земли.

По сути – это обратная сторона предыдущего принципа – сбалансированности.

Недвижимостью могут владеть одновременно несколько собственников. Эти имущественные права, признаваемые законом, можно разделить или соединить таким образом, чтобы при реализации недвижимости ее общая стоимость увеличивалась.

Разделение имущественных интересов может происходить по-разному:

• физическое разделение участка земли;
• разделение времени (аренда, пожизненное владение, будущие имущественные права);
• разделение прав пользования (ограничение на использование объекта недвижимости);
• разделение по видам имущественных прав (совместная аренда, партнерство, доверительное управление, опционы, контракты с оговоренными условиями продажи);
• разделение по правам кредитора вступить во владение (первые закладные, «младшие» закладные, налоговые закладные, судебные залоги, участие в капитале).

«Принцип экономического разделения» применяется в том случае, если права на недвижимость можно разделить на два или более имущественных интереса, реализуя которые в разное время и разными частями, собственники имеют возможность увеличить общую стоимость недвижимого имущества.

Принципы, связанные с рыночной средой – зависимости; соответствия; спроса и предложения; конкуренции; изменения – позволяют определить:

• зависимость стоимости объекта недвижимости от его местоположения, соответствие недвижимого имущества по архитектурному стилю и уровню удобств потребностям рынка;
• предложения и спрос на конкретные объекты недвижимости;
• уровень конкуренции на рынке недвижимости;
• изменение стоимости объектов недвижимости под влиянием физического и морального износа.

Грамотное использование этой группы принципов оценки объектов недвижимости позволяет собственнику объекта недвижимости получить оптимальный доход в конкретной экономической ситуации.

Стоимость объекта недвижимости подвержена влиянию и сама влияет на стоимость других объектов в прилегающей местности. Эту зависимость принято называть «принципом зависимости».

Например: избыток предложения в случае одновременного строительства разными фирмами на одном «пятачке» домов похожего класса объективно приведет к снижению стоимости объектов недвижимости.

Оценочный «принцип соответствия» предусматривает соответствие архитектурного стиля и уровня удобств (услуг) новых объектов недвижимости потребностям и ожиданиям рынка.

Если дом построен с излишествами, и затраты на его строительство в несколько раз выше, чем у других, то рыночная стоимость более дорогого дома не будет отражать его реальной стоимости (цена сделки скорее всего будет ниже реальных затрат на строительство). И, наоборот, в результате реконструкции и активного функционирования соседних объектов недвижимости может быть повышена стоимость оцениваемого объекта.

• Суть оценочного «принципа спроса и переложения» заключается в том, что при оценке объекта недвижимости необходимо понимать какие факторы и каким образом влияют на спрос и предложение на рынке недвижимости.
• Если спрос возрастает или снижается предложение, то повышается стоимость объекта недвижимости, и соответственно, при сокращении спроса и увеличении предложения стоимость объекта недвижимости будет снижаться.
• Суть оценочного «принципа конкуренции» состоит в том, что рыночный спрос порождает прибыль, а прибыль создает конкуренцию — силу, приводящую к выравниванию доходности на рынке недвижимости.

Сверхприбыль ведет к разрушительной конкуренции, так как рост конкуренции ведет к росту предложения на рынке. В этой ситуации, если, например, спрос не возрастает, цены на объекты недвижимости снижаются.

Последний из группы принципов, связанных с рыночной средой, это принцип, характеризующий изменения полезности объектов недвижимости в данном месте. Он так и называется «принцип изменения».

Как известно, объекты недвижимости постоянно создаются и по разным причинам ликвидируются, со временем меняется характер землепользования. Происходит колебание объема денежной массы и процентных ставок. Возникают новые экономические условия.

Современные технологические и социальные тенденции предъявляют новые требования к объектам недвижимости. Демографическое развитие порождает потребности в различных видах жилья. Претерпевают изменения пожелания и вкусы населения.

Жилые районы проходят через циклы роста, зрелости, упадка и обновления.

Все факторы подвержены изменениям во времени и поэтому оценка объекта недвижимости производится на конкретную дату.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости – это синтез принципов всех трех групп , которые были рассмотрены выше.

Он позволяет оценщику выявить из возможных вариантов использования объекта недвижимости наилучший и наиболее доходный вариант и именно его использовать для оценки. Этот принцип предусматривает оценку участка земли, так, как если бы он был свободный (т. е.

при оценке объекта речь идет в первую очередь о наибольшей доходности земельного участка, затем уже о доходности всего объекта недвижимости). При этом учитываются только те варианты использования объектов недвижимости, которые:

• во-первых, соответствуют юридическим нормам;
• во-вторых, реализация которых возможна физически;
• в-третьих, осуществимы финансово;
• в-четвертых, обеспечивают наивысшую стоимость объекта недвижимости (экономическая эффективность).

Выбирается вариант использования, при котором за объект может быть заплачена наибольшая цена.

Если участок свободен от строений, то исходя из наиболее эффективного варианта использования земельного участка оценщик определяет, какой объект необходимо построить.

Если строение на участке имеется, то оценщик определяет, увеличивать ли стоимость участка на величину стоимости данного строения или уменьшить на величину затрат по сносу данного строения при выбранном варианте использования земельного участка.

«Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования» является концептуальной моделью для анализа различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости. Эта модель рассматривает важные факторы физического, юридического, социального и экономического характера, которые влияют на стоимость недвижимости, т. е. является как бы связующим звеном между всеми оценочными принципами.

Репетитор оценщика — Основные принципы оценки недвижимости

[Теория «Оценка»]→[Теория «Оценка недвижимости»]→[Основные принципы оценки недвижимости]

ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

Основные
утверждения, вытекающие из общей экономической теории и обобщения оценочной
практики, и служащие основаниями (постулатами) для дальнейших выводов в теории
оценки, получили название «принципов оценки недвижимости». Большинство из них
служат для обоснования применяемых методов оценки и не имеют самостоятельного
процедурного значения.

Но среди этих
принципов выделяется своим самостоятельным процедурным значением принцип
наилучшего и наиболее эффективного использования (оптимального использования),
который ниже рассматривается более подробно. А здесь мы кратко перечислим
остальные принципы.

Все принципы
могут быть разбиты  на 4 группы:

1. отражающие точку зрения пользователя;

2. отражающие взаимоотношения компонентов собственности;

3. отражающие точку зрения рынка;

4. принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

Принципы, отражающие точку зрения
пользователя.

Ключевым
критерием стоимости любого объекта собственности является его полезность.
Недвижимость обладает стоимостью, если может быть полезна реальному или
потенциальному собственнику.

Полезность для каждого потребителя индивидуальна,
но качественно и количественно определена во времени и стоимости. Полезность
недвижимости  – это ее способность
приносить доход в конкретном месте и в течение данного периода.

Чем больше
полезность, тем выше величина оценочной стоимости.

Принцип полезности: стоимость объекта
связана с его полезностью, то есть с его способностью удовлетворять потребности
пользователя;

Принцип замещения: рациональный (типичный)
покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены,
требующейся для приобретения другого аналогичного объекта такой же полезности.
Соответственно, стоимость объекта не превышает такой цены;

Принцип ожидания: стоимость объекта определяется
ожиданием будущих выгод от владения им и их настоящей стоимостью. В его основе
лежит теория изменения стоимости денег во времени.

Принципы, отражающие взаимоотношения
компонентов собственности.

Принцип остаточной (добавочной)
продуктивности земли: в основе стоимости земли лежит ее остаточная
продуктивность, которая определяется остающимися чистым доходом,
относящимся  к земле, после компенсации
затрат на труд, капитал и управление;

Принцип вклада: в результате инвестиций
должен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек. Вклад – это
сумма, на которую изменяется стоимость объекта вследствие наличия (или
отсутствия) определенного элемента.

• Принцип возрастающей и убывающей отдачи
  (доходности): по мере увеличения какого-либо ресурса (при фиксации
  остальных факторов) рост чистой отдачи сначала увеличивается, а затем начинает
  уменьшаться. Соответственно, для каждого участка земли (объекта недвижимости)
  имеется оптимальная величина вложений в улучшение;
• Принцип баланса: любому типу
  землепользования соответствует оптимальное сочетание различных факторов
  производства (различных улучшений), при сочетании которых достигается
  максимальная стоимость земли;
• Принцип экономического размера: на любом
  рынке существует оптимальное количество земли, необходимое для наиболее
  эффективного использования различных типов собственности. Экономический размер
  – это количество земли, необходимое для достижения оптимального масштаб
  землепользования в соответствии с рыночными условиями в данном местоположении;
• Принцип экономического разделения:
  имущественные права на объект недвижимости следует разделять и соединять таким
  образом, чтобы его стоимость при этом увеличивалась.
• Принципы, отражающие точку зрения рынка

Ведущим
фактором, влияющим на ценообразование в рыночной экономике, является
соотношение спроса и предложения. Если спрос и предложение находятся в
равновесии, то цены остаются стабильными. Если рынок предлагает незначительное
число объектов недвижимости, т.е. спрос превышает предложение, то цены на них
могут превысить их стоимость.

Если на рынке имеет место избыток объектов
недвижимости, то цены на них окажутся ниже реальной стоимости. В долгосрочном
аспекте спрос и предложение являются относительно эффективными факторами в
определении направления изменения цен. Но в короткие промежутки времени факторы
спроса и предложения могут и не иметь возможности эффективно работать.

Рыночные
искажения могут быть следствием монопольного положения собственников или
действия системы контроля.

Принцип зависимости (внешнего воздействия):
стоимость объекта  недвижимости зависит
от характера и стоимости окружающей собственности. Физические параметры участка
и его близость к экономической среде в совокупности составляют понятие
«экономическое местоположение недвижимости». Этот фактор оказывает наибольшее
влияние на удельную стоимость недвижимости;

1. Принцип соответствия: максимальная
   стоимость (максимальная прибыльность инвестиций) возникает тогда, когда уровень
   архитектуры, удобств, характера использования собственности соответствует ожиданиям
   и потребностям местного рынка недвижимости;
2. Принцип предложения и спроса: цена
   собственности определяется взаимодействием спроса и предложения на аналогичную
   собственность на данном рынке;
3. Принцип конкуренции: когда уровень
   прибыли в секторе рынке превышает средний, необходимый для оплаты факторов
   производства, конкуренция в данном секторе увеличивается, что приводит к
   снижению среднего уровня прибыли;

Принцип изменения: стоимость объекта
недвижимости обычно не остается постоянной, а меняется с течением времени.
Поэтому профессиональные стандарты оценки требуют фиксировать дату оценки, на
которую определена стоимость объекта.

Наилучшее и наиболее эффективное
использование

Оценка
недвижимости основана на экономическом анализе, который осуществляется в два
этапа. На первом этапе проводится широкое исследование экономической ситуации
на региональном и местном уровне.

Результатом такого исследования является
заключение о наиболее эффективном использовании земли (недвижимости), то есть  о наиболее выгодном использовании в
конкретный период времени при данных юридических, физических и финансовых
ограничениях.

• При оценке
  недвижимости необходимо представлять себе ход мыслей покупателей и продавцов, а
  анализ по поводу наиболее эффективного использования должен отражать реалии
  рынка, которые оказывают на них влияние.
• В соответствии с
  Международными стандартами оценки понятие наиболее эффективного использования
  определяется как:
• Наиболее
  вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, разумно оправданным,
  юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате
  которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной.
• При определении
  вариантов наилучшего и оптимального использования Объекта обычно используются
  четыре основных критерия анализа:

1. физическая
возможность – физическая возможность возведения или реконструкции имеющихся
строений с целью их наилучшего и оптимального использования на рассматриваемом
участке земли, либо физическая возможность использования существующих
помещений.

2. допустимость
с точки зрения законодательства – характер использования не противоречит
законодательству, ограничивающему действия собственника недвижимости, и
положениям зонирования.

3. финансовая
целесообразность – допустимый с точки зрения закона порядок использования
объекта должен обеспечить чистый доход его собственнику.

4. максимальная
продуктивность – кроме получения чистого дохода как такового, наилучшее и
оптимальное использование подразумевает либо максимизацию чистого дохода собственника,
либо достижение максимальной стоимости самого объекта.

 Подразумевается, что определение наилучшего и
оптимального использования является результатом суждений оценщика на основе его
аналитических навыков, тем самым, выражая лишь мнение, а не безусловный факт.

В практике
оценки недвижимости положение о наилучшем и оптимальном использовании
представляет собой посылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта. Рыночные
данные для оценки обычно собираются и анализируются по тому сектору рынка,
который соответствует определенному оптимальному использованию объекта оценки.

Основные группы принципов оценки стоимости бизнеса

Горчилин, И. А. Основные группы принципов оценки стоимости бизнеса / И. А. Горчилин. — Текст : непосредственный, электронный // Молодой ученый. — 2018. — № 50 (236). — С. 123-125. — URL: https://moluch.ru/archive/236/54647/ (дата обращения: 21.04.2020).



• В данной статье я буду рассматривать основные группы принципов оценки стоимости бизнеса, при какой необходимости будет целесообразно воспользоваться тем или иным принципом и чем они различаются.
• Ключевые слова: бизнес, группа, принцип, замещение, полезность, рынок, конкуренция, зависимость.
• Теоретической базой для оценки бизнеса служит набор оценочных принципов.
• Принципы оценки стоимости бизнеса — это основные положения теории оценки стоимости объектов, соблюдениях которых необходимо в условиях неопределенности, которые присущи рыночной экономике.

Выделим три группы взаимосвязанных между собой принципов оценки стоимости бизнеса. Первая группа принципов, в неё входят принципы, основанные на представлениях собственника. В первую группы принципов входят:

Принцип полезности: Объект (предприятие, имущество) обладает стоимостью, если оно может удовлетворить потребности реального или потенциального владельца в течение определенного промежутка времени.

Принцип замещения: Данный принцип сообщает, что максимальная стоимость бизнеса на открытом рынке с большим количество конкуренции не может быть больше наименьшей цены, за которую может быть приобретен или создан с нуля другой объект, обладающий такими же качествами.

Принцип ожидания: Рыночная стоимость предприятия отражает представления о его полезности, о его будущих выгодах. Этот объект будет стоить ровно столько же, сколько и принесет дохода.

Перейдем к второй группе принципов. Вторая группа принципов включает в себя принципы, которые связаны с особенностями объекта оценки и его эксплуатацией. Ко второй группе относятся такие принципы как:

Принцип вклада: когда рыночная стоимость бизнеса увеличивает при появлении новых факторов, которые формируют доход бизнеса.

Принцип добавочной продуктивности: когда добавочная продуктивность определяется чистыми доходами, которые относятся к земле, после всех компенсаций затрат на труд капитал и управление. В теории и на практике владелец бизнеса может рассчитывать на дополнительный доход, за счет того, что его бизнес расположен в очень выгодном месте.

Принцип предельной производительности: когда изменяется тот или иной факторов нашего производства это может влиять на стоимость нашего бизнеса.Обычно по мере добавления ресурсов стоимость бизнеса сначала возрастает, но потом прирост стоимости по отношению к своим затратам уменьшается, далее прирост стоимости прекращается.

Принцип сбалансированности: принцип состоит из того, что тип собственности полностью соответствует оптимальному сочетанию всех факторов производства.

Рассмотрим третью группу принципов. Принципы состоящие в третьей группы, обуславливаются воздействием окружающей среды.

Принцип зависимости: принцип гласит, что стоимость оцениваемой собственности зависит от назначения и стоимости имущества. Пример: в элитных жилых кварталах дом будет стоить намного дороже чем в обычном спальном районе.

Принцип соответствия: принцип гласит, максимальная стоимость достигается только в том случае, если особенности и характер использования бизнеса соответствует требования и ожиданиям местного рынка.

Принцип конкуренции: когда рынок расширяется и на рынке появляется множество крупных игроков, обостряется конкуренция. За счет чего конкуренция устанавливает справедливую рыночную стоимость товару, т. к. как предложений на рынке много и любой бизнес бьется за своего покупателя.

Наилучшее и наиболее эффективное использование предприятия определяется использованием объекта оценки, при котором его стоимость будет максимальной.

Затратный подход основан на принципах: замещения, наилучшего и наиболее эффективного использования, сбалансированности, экономической величины и разделения.

Единую базу оценки стоимости любого объекта, в том числе и имущества предприятия, составляют принципы оценки бизнеса. Принципы оценки бизнеса лежат в основе методов расчета стоимости бизнеса, которые относятся к двум группам: динамическим и статическим.

Статические методы не охватывают вниманием будущее развитие бизнеса, используются для оценки имущества и недвижимости, бизнеса новых компаний, а также инвестиционных холдинговых компаний.

Динамические методы дают возможность специалистам оценочных компаний сравнивать доходы оцениваемой компании с денежными средствами аналогичных компаний.

Таким образом, принципы оценки бизнеса будут способствуют получению достоверной, обоснованной величины стоимости бизнеса.

Литература:

1. Бусов, В. И. Оценка стоимости предприятия (бизнеса): учеб. для бакалавров, для студентов вузов, обучающихся по экон. направлениям и специальностям / В. И. Бусов, О. А. Землянский, А. П. Поляков; под общ. ред. В. И. Бусова. — Москва: Юрайт, 2012. — С.134 -137.
2. Гусев, А. А. Оценка бизнеса: учеб.- метод. комплекс / А. А. Гусев; Рос. Акад. гос. службы при Президенте Рос. Федерации. — Москва: Изд-во РАГС, 2010. — С.54–67.
3. Оценка бизнеса: учеб. для студентов вузов, обучающихся по экон. специальностям / Финансовая акад. при Правительстве Рос. Федерации; под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. — Изд. 2-е, перераб. и доп. — Москва: Финансы и статистика, 2012. — С.159–176
4. Оценка бизнеса: учеб. пособие для студентов, обучающихся по специальности «Финансы и кредит» / под ред. В. Е. Есипова, Г. А. Маховиковой. — 3-е изд. — Санкт-Петербург: Питер, 2010. —С.140–156.
5. Щербаков, В. А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса) / В. А. Щербаков, Н. А. Щербакова. —2-е изд. испр. — Москва: Омега-Л, 2014. — С.93–144.
6. Валдайцев, С. В. Оценка бизнеса: учеб./ С. В. Валдайцев. — 2-е изд., перераб. И доп. — Москва: Проспект, 2010. —360с.
7. Ричард Брейли, Стюарт Майерс, Принципы корпоративных финансов. Библиотека «Тройки Диалог». Издательство Олимп-Бизнеса, 2007.
8. Уильям Ф. Шарп, Гордон Дж. Александер, Джеффри В. Бейли, Инвестиции. Издательство Инфра-М, Москва, 2009.

Основные термины (генерируются автоматически): принцип, группа принципов, принцип оценки бизнеса, группа, прирост стоимости, принцип оценки стоимости бизнеса, добавочная продуктивность.