В многоквартирных домах, где созданы ТСЖ или жилищный кооператив, наравне с общими собраниями собственников проводятся общие собрания членов товарищества или кооператива. Читайте первую статью из цикла о правилах и нюансах проведения ОСЧ товарищества собственников и жилищного кооператива.
В жк рф нет подробного описания проведения осч
Согласно ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме могут выбрать для управления им управляющую организацию, а также создать товарищество собственников или жилищный кооператив.
В домах, где есть ТСЖ или ЖК, помимо общего собрания собственников проводятся общие собрания членов ТСЖ/ЖК. На ОСЧ решаются вопросы функционирования этих объединений. При этом общее собрание членов товарищества или кооператива не имеет права решать вопросы, которые отнесены к компетенции ОСС.
Общие собрания в многоквартирных домах регулируются:
Как изменить состав общего имущества в доме, которым управляет ЖСК
В осч участвуют только члены тсж или жк
В ЖК РФ подробно прописано, как проводится общее собрание членов ТСЖ, а вот проведение ОСЧ кооперативов часто вызывает немало вопросов. Порядок проведения ОСЧ товарищества во многом схож с порядком проведения ОСС (ч. 1.1 ст. 146 ЖК РФ). Общее собрание членов жилищных кооперативов проводится в соответствии с ст. 117 ЖК РФ и Уставом.
В ОСС принимают участие все собственники помещений в МКД и дольщики, независимо от возраста. Для общих собраний членов установлено ограничение. В ТСЖ/ТСН может вступить только владелец помещения, достигший 18 лет (определение Конституционного суда РФ от 22.01.2014 № 17-О). В жилищный кооператив вступают только с 16 лет по решению общего собрания членов кооператива (ч. 2 ст. 26 ГК РФ).
Члены кооперативов и товариществ собственников имеют право направить на ОСЧ своего представителя, оформив доверенность по общим правилам согласно ч. 2 ст. 48 ЖК РФ и ч.ч. 3, 4 ст. 185.1 ГК РФ. Доверенность может быть нотариально заверенной либо удостоверенной по месту работы, месту учёбы члена ТСЖ/ЖК, по месту его лечения в стационаре.
В жк рф нет перечня форм проведения общих собраний членов
Согласно ст. 44.1 ЖК РФ, общее собрание собственников в многоквартирном доме проводится в трёх формах: очной, заочной и очно-заочной. Отдельной статьи с перечислением форм проведения ОСЧ жилищного кооператива Жилищным кодексом РФ не предусмотрено.
В силу формулировкич. 3 ст. 146 ЖК РФ о том, что ОСЧ товарищества состоялось, если на нём присутствовал кворум, можно говорить об очной форме проведения такого собрания. Право ТСЖ провести собрание своих членов в заочной форме закреплено в ч. 6 ст. 146 ЖК РФ.
Об очно-заочной форме проведения общих собрания членов товарищества собственников в ст. 146 ЖК РФ не упоминается, но поскольку, согласно ч. 1.1 этой статьи, к собраниям членов товарищества применимы те же требования, что и к ОСС, считается, что ОСЧ также можно проводить в очно-заочной форме. Такую возможность лучше закрепить в Уставе ТСЖ.
В ст. 117 ЖК РФ, которая регламентирует проведения ОСЧ жилищного кооператива, нет упоминаний о формах проведения такого собрания. Поскольку ЖК обычно действует по аналогии с товариществом собственников, то ОСЧ кооператива также проводится в очной, заочной, очно-заочной форме.
О товариществе собственников недвижимости и его отличии от ТСЖ
Список инициаторов ОСЧ фиксируется в Уставе товарищества или кооператива
Если формы проведения собраний членов ТСЖ/ЖК совпадают с формами проведения общих собраний собственников помещений в доме, то вопрос с инициатором таких собраний решается по-другому.
Общее собрание членов ТСЖ
Общее собрание членов товарищества собственников жилья (далее — ОСЧ) является высшим органом управления товарищества. Оно принимает решения по самым значимым вопросам деятельности ТСЖ.
Общее собрание членов и общее собрание собственников
Не нужно путать общее собрание собственников помещений с общим собранием членов ТСЖ, поскольку это совершенно разные органы, с разной компетенцией, задачами, порядком работы.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом, а не ТСЖ, но несмотря на это, решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятые в рамках его компетенции, являются обязательными для ТСЖ, выбранного для управления таким домом.
Компетенция (полномочия) общего собрания членов ТСЖ
В первую очередь, следует выделить исключительную компетенцию общего собрания членов товарищества, то есть те вопросы, которые не может решить никто кроме ОСЧ:
- внесение изменений в устав товарищества или утверждение устава товарищества в новой редакции;
- принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества, назначение ликвидационной комиссии, утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансов;
- избрание членов правления товарищества, членов ревизионной комиссии (ревизора) товарищества и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также председателя правления товарищества из числа членов правления товарищества, досрочное прекращение их полномочий;
- установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;
- утверждение порядка образования резервного фонда товарищества, иных специальных фондов товарищества (в том числе фондов на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме) и их использования, а также утверждение отчетов об использовании таких фондов;
- принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;
- определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;
- утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, отчета о выполнении такого плана;
- утверждение смет доходов и расходов товарищества на год, отчетов об исполнении таких смет, аудиторских заключений (в случае проведения аудиторских проверок);
- утверждение годового отчета о деятельности правления товарищества;
- утверждение заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества;
- рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
- принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положения об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных Жилищным кодексом РФ, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества;
- определение размера вознаграждения членов правления товарищества, в том числе председателя правления товарищества;
- другие вопросы, предусмотренные Жилищным кодексом РФ или иными федеральными законами.
С точки зрения гражданского права ТСЖ является корпорацией (статья 65.1 ГК РФ).
Следовательно, в силу пункта 2 статьи 65.3 Гражданского кодекса РФ, регламентирующего вопросы компетенции высшего органа корпорации, к компетенции общего собрания членов ТСЖ также следует отнести следующие вопросы:
- определение приоритетных направлений деятельности товарищества, принципов образования и использования его имущества;
- утверждение бухгалтерской (финансовой) товарищества (если уставом товарищества в соответствии с законом это правомочие не отнесено к компетенции правления товарищества.
- Уставом товарищества собственников жилья к компетенции ОСЧ также может быть отнесено решение иных вопросов (часть 3 статьи 145 ЖК РФ).
- Кроме того следует учитывать, что в силу часть 1 статьи 147 ЖК РФ все вопросы, не отнесенные к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья, могут разрешаться правлением ТСЖ.
- При этом общее собрание членов товарищества собственников жилья имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества (часть 4 статьи 145 ЖК РФ).
Порядок проведения общего собрания членов ТСЖ
Правила организации и проведения общего собрания членов ТСЖ регламентирован в статье 146 Жилищного кодекса РФ. Также на порядок проведения ОСЧ ТСЖ распространяются положения статей 45 — 48 ЖК РФ, если иное не установлено разделом VI Жилищного кодекса РФ.
Подробно правила проведения общего собрания членов ТСЖ мы рассмотрим в отдельных статьях.
Здесь обозначим только основные этапы грамотного проведения очного собрания (совместное присутствие членов товарищества).
Подготовительный этап общего собрания членов ТСЖ
Инициатор общего собрания определяет место и время проведения собрания, повестку дня, готовит бланки сообщения о проведении собрания.
Для того, чтобы собрание проходило в спокойной обстановке рекомендуем арендовать для этого специальное помещение (зал).
Особенно это актуально для годового собрания, на котором как правило, решаются самые важные вопросы деятельности товарищества и управления многоквартирным домом.
Уведомительный этап общего собрания членов товарищества
Инициатор собрания не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания вручает уведомление о проведении собрания каждому члену товарищества под расписку или посредством почтового отправления (заказным письмом) либо иным способом, предусмотренным решением общего собрания членов товарищества или уставом товарищества.
Проведение общего собрания членов ТСЖ
Правление ТСЖ
Правление ТСЖ является коллективным исполнительным органом управления товариществом, подотчетным общему собранию членов ТСЖ (ст.144, ч.4 ст.147 ЖК РФ).
Правление осуществляет руководство деятельностью товарищества (ч.1 ст.147 ЖК РФ). Такое руководство предполагает принятие решений по достаточно большому кругу вопросов, связанных с оперативным управлением текущей деятельностью.
Если функции общего собрания членов ТСЖ, как высшего органа управления товариществом, ограничивается формированием воли товарищества по основополагающим вопросам его деятельности, то правление призвано обеспечивать организацию выполнения принятых собранием решений.
Компетенции:
Правление обладает так называемой остаточной компетенцией, т.е. может решать только те вопросы руководства текущей деятельностью товарищества, которые не отнесены к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме или компетенции общего собрания членов ТСЖ (ч.1. ст.147 ЖК РФ).
- Ст. 148 ЖК РФ позволяет частично конкретизировать содержание остаточной компетенции правления, так как перечисляет вопросы, относящиеся к обязанностям правления товарищества:
- — соблюдение ТСЖ законодательства и требований устава;
- — контроль за своевременным внесением членами ТСЖ установленных обязательных платежей и взносов;
- — составление сметы доходов и расходов на соответствующий год ТСЖ и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их Общему собранию членов ТСЖ для утверждения;
- — управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;
- — наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;
- — заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
- — ведение списка членов ТСЖ, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;
- — созыв и проведение Общего собрания членов ТСЖ.
Список полномочий правления товарищества является открытым (п.9 ст.148 ЖК РФ). Поэтому на Правление ТСЖ может быть возложено выполнение и иных обязанностей, вытекающих из устава ТСЖ. Согласно статье 138 ЖК РФ такими обязанностями могут быть:
- — обеспечение надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества в многоквартирном доме;
- — обеспечение выполнения всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;
- — обеспечение соблюдения прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;
- — принятие мер, необходимых для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;
- — представление законных интересы собственников помещений в многоквартирном доме (членов ТСЖ), в том числе в отношениях с третьими лицами.
- Коллегиальность правления товарищества предполагает, что между членами правления должны быть распределены обязанности по обеспечению функционирования того или иного объекта общего имущества в многоквартирном доме.
Пределы осуществления членом правления товарищества прав и обязанностей обусловливаются целями функционирования правления, его компетенцией.
При этом члены правления должны действовать в интересах товарищества, осуществлять свои права и исполнять обязанности добросовестно и разумно (п.3 ст.53 ГК РФ).
В целом успешность деятельности правления товарищества во многом зависит от инициативности и компетентности лиц, избранных в его состав.
Избрание:
Юридическая консультация
Собственники жилья могут выбрать один из трех способов управления многоквартирным домом:
- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
- управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
- управление управляющей организацией.
Часть 2 ст. 161 ЖК РФ
Жилищный кодекс РФ (ч. 1 ст. 44) установил, что органом управления многоквартирным домом (МКД) является общее собрание собственников помещений в таком доме. Этот орган существует всегда, независимо от того, каким способом управляется многоквартирный дом.
При помощи общего собрания собственники жилых и нежилых помещений реализуют свое право участвовать в управлении общим имуществом МКД, т. е. определять, какие задачи ставят на ближайшее время и перспективу, как хотят использовать общее имущество, сколько денег будут вкладывать в поддержание и развитие своего дома.
Поэтому участие в общем собрании для принятия совместных решений — это прямой интерес собственников помещений, поскольку именно они в наибольшей степени заинтересованы в сохранении и улучшении своего дома.
К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие следующих решений (ст. 36, 44, 135, 136, 137, 158, 161, 162 и 164 ЖК РФ):
- о реконструкции многоквартирного дома (в т. ч. с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества;
- пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в т. ч. введение ограничений пользования им;
- пользовании общим имуществом иными лицами, в т. ч. о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
- определении лиц, которые от имени собственников уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в т. ч. договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;
- уменьшении размера общего имущества путем реконструкции многоквартирного дома;
- выборе способа управления многоквартирным домом и изменении способа управления;
- выборе управляющей организации для управления многоквартирным домом или лиц, оказывающих услуги или выполняющих работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов;
- условиях договора управления многоквартирным домом;
- перечне работ и услуг и установлении размера платы за содержание и ремонт общего имущества, включая оплату расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома;
- создании товарищества собственников жилья, утверждении его устава;
- решении других вопросов, отнесенных Жилищным кодексом РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Все вопросы, отнесенные законодательством к компетенции общего собрания, — это самые главные вопросы управления МКД как недвижимым имуществом. Именно собственники помещений, принимая на общем собрании то или иное решение, определяют, что будет (или не будет) делаться для МКД.
Тем самым они берут на себя ответственность за последствия своих решений. Кто бы затем не осуществлял управление домом (сами собственники помещений, управляющая организация или ТСЖ), он должен действовать в соответствии с решениями собственников.
Именно поэтому общее собрание собственников помещений является высшим органом управления МКД.
Ежегодно проводить годовое общее собрание — это обязанность собственников помещений МКД (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ). У собственников помещений есть также право помимо годового проводить общие собрания так часто, как это необходимо. Такие общие собрания являются внеочередными.
В случае если управление многоквартирным домом осуществляет товарищество собственников жилья, то согласно Жилищному кодексу РФ часть полномочий общего собрания собственников помещений по решению некоторых вопросов, связанных с управлением и содержанием общего имущества в многоквартирном доме, передается на рассмотрение товарищества. К ним относятся вопросы:
- об установлении размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;
- выборе управляющей организации по управлению многоквартирным домом или лиц, оказывающих услуги или выполняющих работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов, и заключении договоров с ними;
- условиях договора управления многоквартирным домом, включая перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества и размер платы за работы и услуги.
Первый вопрос отнесен к компетенции общего собрания членов ТСЖ, второй и третий — к полномочиям правления товарищества, но согласно ч. 4 ст. 145 ЖК РФ общее собрание членов ТСЖ имеет право решать вопросы, отнесенные к компетенции правления товарищества.
К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья Жилищный кодекс РФ отнес все вопросы, связанные с деятельностью самой организации — товарищества собственников жилья, среди которых:
- внесение изменений в устав товарищества;
- принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества;
- избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
- образование специальных фондов товарищества, в т. ч. резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования;
- принятие решения о получении заемных средств, в т. ч. банковских кредитов и другие вопросы, предусмотренные Жилищным кодексом РФ или иными федеральными законами.
Жилищный кодекс РФ четко разграничил компетенции общего собрания собственников помещений и общего собрания членов ТСЖ. Общее собрание собственников помещений — орган управления многоквартирным домом.
Общее собрание членов ТСЖ — высший орган управления товарищества, но не орган управления многоквартирным домом, даже если в товарищество входят все собственники помещений или их подавляющее большинство.
Товарищество не вправе решать вопросы, которые законодатель не включил в его полномочия, например о проведении ремонта общего имущества, сдаче в аренду объектов общего имущества, уменьшении размеров общего имущества и другие.
Включенные в устав товарищества положения, отнесенные законодательством к компетенции общего собрания собственников помещений, являются нелегитимными.
Устав ТСЖ не должен противоречить установленным законодательным нормам в сфере жилищно-коммунальных отношений.
Источник: журнал «Управление многоквартирным домом».
Как сменить правление в ТСЖ (или удержать власть)
13 Сентябрь 2019
ТСЖ – распространенная форма управления домом. Претензии жителей в таком случае направлены не на управляющую организацию, а на правление ТСЖ.
Иногда претензии справедливы: правление ведет непрозрачную деятельность, его состав не меняется. Тогда у жителей возникает закономерное желание сменить власть через общее собрание. Инициатору собрания нельзя торопиться и ошибаться, надо поэтапно продумать план действий и найти надежных единомышленников. Успешность перехвата власти сильно зависит от качества подготовки сторон.
Бывает, что попытки смены власти предпринимают должники или другие недобросовестные собственники, к которым у ТСЖ имелись обоснованные претензии, например, по вопросу захвата общего имущества отдельными жителями. В таком случае председателю правления важно знать, как противостоять оппозиции.
Эта статья будет полезна порядочным членам правления, желающим оградить себя от попыток переворотов в товариществе, а также членам ТСЖ, которые столкнулись с беспределом руководства ТСЖ и хотят заменить его более адекватным.
Помогаем в подготовке документов для проведения общих собраний в ТСЖ и МКД — 8-800-100-24-97 система «Домсканер» (звонок бесплатный) или напишите: info@domscanner.ru
Начать стоит с изучения устава товарищества.
Он должен быть выложен в ГИС ЖКХ на странице с информацией об организации, осуществляющей управление домом. Если устава там нет, то это повод обратиться в жилищную инспекцию.
Подтвержденное нарушение заполнения информации в ГИС ЖКХ поможет дополнительно обосновать ненадлежащую работу старого состава правления ТСЖ.
В уставе стоит изучить порядок проведения общего собрания членов товарищества, обратив особое внимание на то, кто может его инициировать и в каком порядке надо уведомлять членов ТСЖ о собрании. Также нужно посмотреть численность состава правления, порядок избрания его председателя – на общем собрании или решением правления.
Самая частая причина смены правления (председателя) – его плохая работа. Она может быть очевидна жителям, но суду надо будет представить доказательства этой ненадлежащей работы.
У правления гораздо больше возможностей для представления доказательств добросовестного исполнения своих обязанностей, например, есть заключения ревизионной комиссии о том, что все хорошо, нарушений нет, а также утвержденные на годовых собраниях отчеты о деятельности правления.
Поэтому инициатору надо собрать документальные подтверждения плохой работы правления.
Хорошо подойдут результаты проверок ТСЖ контролирующими органами, в том числе по жалобам самого инициатора на некачественные коммунальные услуги, ненадлежащее содержание общего имущества, неполноту заполнения ГИС ЖКХ, противоречие устава ТСЖ действующему законодательству, непредставление письменных ответов на обращения, отказ в ознакомлении с документами товарищества и т.д.
Стоит проверить состав правления: в нем должны быть только члены ТСЖ и только собственники помещений в доме. В силу ч. 3.1. ст.
147 Жилищного кодекса РФ членом правления также не может быть лицо, с которым ТСЖ заключило договор управления домом, или лицо из органов управления организации, с которой ТСЖ заключило такой договор, а также член ревизионной комиссии.
Кроме того, член правления не может совмещать свою деятельность в правлении с работой в ТСЖ по трудовому договору, а также возлагать на другое лицо исполнение своих обязанностей члена правления.
Если нашлись такие нарушения, можно написать в жилищную инспекцию, а также использовать полученные сведения для обоснования переизбрания правления.
Получение актуального реестра членов ТСЖ – один из самых сложных этапов при проведении собрания, но очень важный. Без реестра членов ТСЖ трудно посчитать голоса и определить правомочность собрания в целом.
Копию реестра членов товарищество должно в первом квартале каждого года отправлять в жилищную инспекцию, но ознакомиться с документом в органе жилищного надзора вряд ли получится без знакомств в ГЖИ.
Другой вариант, чуть более реальный, — добиваться ознакомления с реестром в самом ТСЖ. Правление, которому не нужны внеплановые собрания, скорее всего, откажет.
Надо сохранить свое заявление с просьбой ознакомиться с реестром, на котором есть отметка ТСЖ о получении либо другие документы об отправке (уведомление о вручении, опись вложений – если заявление направлялось почтой).
Так стоит поступать с любой перепиской – хранить доказательства направления своих заявлений и ответы на них при их получении.
Далее можно обратиться в ГЖИ и прокуратуру, но, как показывает практика, это не всегда эффективно. Наиболее результативный, но очень долгий путь лежит через суд. На него может уйти полгода-год при настойчивом противодействии правления ТСЖ, поэтому немногие решаются на такой способ.