Цели оценки недвижимости (квартиры): что ей является, понятие и принципы, а также для чего делают и зачем нужна оценка объекта

Недвижимость – имущество, считающееся важным для экономики.

Обладая большим спросом, данный вид имущества подлежит оценке, адекватной рыночным и не только условиям. Знание цены недвижимости поможет грамотному осуществлению желаемой деятельности.

Давайте рассмотрим, для чего нужна оценка недвижимости и зачем делают оценку квартиры?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-65-46 . Это быстро и бесплатно !

Оценка недвижимого имущества: понятие и принципы

Основные федеральные законы, которые регулируют процедуру оценивания недвижимости – №135 «Об оценочной деятельности» и Земельный кодекс. В ФЗ №135 раскрывается определение оценки недвижимости, под которой понимается совокупность государственных действий, направленных на установление стоимости объекта.

Для рыночной экономики определение понятия звучит следующим образом: оценка недвижимого имущества – это установление стоимости объекта, по которой он может быть продан в условиях рыночной конкуренции. Наиболее полно определить понятие можно как установление стоимости недвижимого объекта.

Оценка недвижимости строится на следующих принципах:

• ННЭИ – наилучшее и наиболее эффективное использование. Если объект во время оценивания используется по назначению и имеет максимально вероятную эффективность, то и оценка будет высокой;
• вклад. Стоимость каждого элемента имущества входит в цену объекта в целом;
• сбалансированность. Чем гармоничней выглядит объект, тем лучше для результата оценивания. Например: дом, расположенный в районе гостиниц и магазинов и обладающий хорошей коммуникационной системой будет цениться выше, чем его аналог в более бедном месте;
• замещение. Недвижимого имущества много, что влияет на конечный результат оценивания;
• ожидание. На цену влияют преимущества, которые будут доступны в будущем;

Помимо принципов, каждая оценка недвижимости преследует определенные цели, достижение которых – задача процедуры.

Цели оценки недвижимости

Понятия цели и принципы оценки недвижимости – то, чем должен обладать заказчик перед проведением процедуры. Цель является ориентиром, который служит грамотному оцениванию недвижимого имущества.

Что является целью оценки объекта недвижимости? Не существует исчерпывающего перечня целей. Для каждого случая предусмотрено свое основание, требующее проведения процедуры оценивания.

Оценка сделок

Цели зависят от вида договоров:

купля-продажа. Недостаток информации может принести убытки контрагенту по сделке, в результате чего необходима объективная оценка недвижимого имущества.

Специалист-оценщик принимает во внимание все параметры объекта и определяет его конечную стоимость.

Цель оценки – установление рыночной стоимости и избавление контрагентов от убытков, которые могу возникнуть вследствие недостатка информации; аренда. Вычисление арендной ставки зависит от стоимости недвижимости. Контрагенты довольно часто не могут объективно установить арендную ставку – необходим профессиональный оценщик.

Наиболее распространенная причина проведения оценки – нестандартный объект или недвижимость, требующая капитального ремонта. Целью оценки объекта недвижимости является установление объективной стоимости, которая ляжет в основу вычисления арендной платы;

брачный договор, при составлении или расторжении которого привлекается специалист с целью установления стоимости, которая повлияет на раздел имущества;

ипотека. При ипотечных спорах оценка недвижимости помогает в установлении соответствия между выданными средствами и ценой объекта, сданного в ипотеку;

страхование. Оценивание происходит до подписания страхового договора. Цель процедуры: установление соответствия страховой суммы и стоимости недвижимости;

иные договоры, связанные с недвижимостью. Залог, переуступка обязательств, лизинг и другие сделки не обходятся без оценки недвижимого имущества, которая нужна для установления объективной ценности недвижимости и защиты сторон договора от необоснованных убытков.

Проведение процедуры по иным причинам

Помимо соглашений, процедура востребована в следующих отношениях:

• бухгалтерский учет. Баланс предприятия требует точной информации о стоимости активов, которыми обладает компания. Для того чтобы определить адекватную стоимость недвижимости предприятия, проводится оценка;
• судебное разбирательство. Иски по недвижимому имуществу сопровождаются оцениванием, которое решает вопрос о стоимости имущества и ставит точку в судебном споре;
• принятие корпоративных решений. Управление акционерных обществ должно заботиться об активах предприятия. Оценка – процедура, необходимая для принятия верного решения;
• ликвидация предприятия. Определение ликвидационной стоимости лежит в основе успешного прохождения процесса ликвидации;
• инвестирование. Информация о будущих доходах и текущем состоянии недвижимости станет достоверней при оценке имущества;
• приватизация. Преобразование государственной собственности в частную не проходит без участия профессионального оценщика;
• иные отношения, основанные не на договорах. Постановления и решения государственных органов, судебные приказы и корпоративные споры требуют профессиональной помощи, которая оценит объект.

Сегментация рынка

Недвижимое имущество разнообразно, как и его стоимость. Для облегчения процесса оценки существует деление рынка на сегменты:

• жилье. Характеризуется большим спросом со стороны покупателей. Для чего нужна оценка квартиры? Оценивание жилой недвижимости необходимо для правильного установления стоимости имущества;
• земельные участки. В зависимости от расположения и назначения участка, различается и стоимость каждого конкретного куска земли;
• коммерческая недвижимость. Нежилые помещения, используемые под офисы или предприятия, популярны в больших городах, где концентрируется вся деловая активность;
• недвижимость специального назначения. Церкви, тюрьмы, объекты культурного наследия (ОКН), аэропорты и другие подобные сооружения требуют тщательной оценки.

Рекомендации и советы

Собственники жилья оценивают недвижимость с помощью сравнительного анализа. Метод корректный, но не полный. Для установления рыночной цены недвижимости следует обратиться к компетентным лицам.

Для контрагента рекомендацией является обращение к независимой компании, занимающейся оцениванием.

Помимо этого, в договорах между физическими лицами (например, при купле-продаже) следует также прибегать к независимой оценке. Если контрагент знаком с оценщиком, то это плохо скажется на другой стороне. Ключевой совет – грамотно определить цель и обратиться к профессиональному и надежному лицу.

Оценка недвижимости – процедура, включающая в себя множество действий, каждое из которых по-своему важно. Мы разобрались, зачем нужна оценка квартиры, а также каковы цели оценки объекта недвижимости. Определить цель – значит задать курс оценки, дать ей возможность определить объективную стоимость.

Назначение оценки недвижимости – для каких целей она нужна?

Столкнуться с необходимостью независимой оценки недвижимости можно в целом ряде ситуаций. В каких-то из них данная процедура положена по закону, а в каких-то напротив – выполняется по желанию (не обязательна). В этой статье разберем различные случаи на конкретных примерах.

Итак, назначение оценки недвижимости может быть следующим:

Для ипотеки

В данном случае процедура обязательна по закону. Независимо от того, в каком банке вы берете ипотеку, оценку сделать придется в любом случае.

В ситуации оформления ипотеки, процедура эта проводится в первую очередь для того:

• чтобы банк мог исключить любые проявления мошенничества с вашей стороны (завышение или занижение действительной рыночной стоимости и т.д.)
• чтобы банк мог убедиться, что квартира действительно стоит тех денег, которые он вам дает.

Для закладной

Здесь процедура скорее формальная. Банк уже дал вам деньги, квартиру вы уже купили и какое-то время возможно в ней уже живете.

Различные банки обязывают своих клиентов сделать такую оценку после получения всех документов на квартиру в течении от 3 месяцев до 3 лет.

Хоть эта процедура и является скорее формальностью, но так же как и в предыдущем случае является обязательной (всегда прописана в договоре с банком в виде обязательного пункта).

Для оформления страховки

Эта процедура также связана с ипотекой, ведь, подписывая договор с банком, вы также обязуетесь застраховать объект недвижимости в его пользу на весь период  действия ипотеки.

Без оценки квартиру застраховать невозможно. Так что оценка квартиры для ипотечного страхования также обязательна .

Однако отчет об оценке для закладной, также может быть использован и при оформлении страховки. Поэтому дважды заказывать оценку вам не придется.

Для наследства

Оценка для наследства также является обязательной. Для того, чтобы вступить в права наследника, в числе прочих обязательных документов, предоставляемых в компетентные органы, должен быть отчет об оценке.

Для опеки

Если квартира продается или покупается, сдается в аренду… и т.д. квартира в которой прописан несовершеннолетний, то в этом случае оценка квартиры для опеки обязательна по закону.

Для купли-продажи

Если вы продаете или покупаете объект жилой недвижимости без привлечения заемных средств (ипотеки), определение стоимости не является обязательным.

Однако для того, чтобы иметь представление о действительной рыночной цене, вы все же можете заказать.

В данной ситуации отчет об оценке даст вам объективную информацию о том, сколько действительно стоит квартира или дом.  К тому же в отчете  помимо цены, дается развернутое техническое описание объекта, анализ рынка недвижимости города и района в котором он находится.  В общем в процессе купли-продажи, лишней эта процедура однозначно не будет.

Закажите оценку для любых целей в нашей компании

В нашей организации действует следующий порядок цен:

Оценка квартиры-студии	3000 рублей
Оценка однокомнатной квартиры	3300 рублей
Оценка двухкомнатной квартиры	3500 рублей
Оценка трехкомнатной квартиры	3800 рублей

• Выезд оценщика на осмотр объекта недвижимости в пределах Краснодара осуществляется БЕСПЛАТНО!
• Для того, чтобы получить консультацию или сделать заказ в Краснодаре, звоните нам по телефону
• 8(918)081-08-47

Для чего нужна оценка недвижимости

Оценить реальность шансов при получении ипотечного кредита – вот для чего нужна предварительная оценка недвижимости. Рассмотрим суть этого вопроса поподробнее.

Пожалуй, наиболее рискованным предприятием для обеих сторон, то есть и для банка, и для его клиента, является ипотечное кредитование.

Занимаемая сумма исчисляется сотнями тысяч рублей, порой даже миллионами, и банк, разумеется, должен сделать все, чтобы минимизировать свои риски. Более того, по-настоящему хороший банк постарается минимизировать риски и для заемщика.

Оценка недвижимости

Основные риски невозврата кредита

Главным риском в этом случае становится возможный невозврат кредита. И здесь организация, оказывающая услуги кредитования, желает быть уверенной в ликвидности недвижимости, оставленной в залог.

Другими словами, жилое либо нежилое помещение, строение, под залог которого брался кредит, и которое, в случае неплатежеспособности заемщика, по решению суда становится собственностью банка должно быть легко продаваемым, причем по цене, позволяющей банку покрыть расходы по невозвращенному кредиту.

Банк стремится получить в качестве залогового обеспечения недвижимость со стоимостью, адекватной выдаваемой в кредит сумме. И понимание этого стремления объясняет, зачем нужна оценка недвижимости банку, да и заемщику.

Оценка недвижимости является ключевым фактором, на который обращается внимание при принятии решения о выдаче кредита. Более того, эта процедура внесена в действующее законодательство России.

Для чего нужна оценка имущества

Кто такой оценщик недвижимости

Для оценки приглашают независимого оценщика, который по итогам своей работы предоставляет отчет. Данный отчет служит отправной точкой в процессе принятия решения банком о выдаче заемщику необходимой ему суммы. По результатам изучения отчета будет определена окончательная сумма займа и размер процента по кредиту.

Кроме того, отчет отправляется в страховую компанию. Ведь недвижимость, оформляемая в качестве залога, непременно должна быть застрахована. При этом страховщик также определяет, соответствует ли стоимость жилья занимаемой сумме.

Отчет, составленный независимым оценщиком, содержит информацию о так называемых ликвидационной и рыночной стоимостях жилья. Ликвидационная стоимость позволяет проанализировать ситуацию с неплатежеспособностью заемщика, и сделать довольно точное предположение о том, за какую цену можно продать квартиру в срочном порядке.

Рыночная стоимость представляет собой реальную ценность недвижимости, то есть сумму, которую можно получить при продаже ее на рынке без потерь, связанных со срочностью реализации.

Разница между этими двумя видами стоимости составляет примерно 25-30%, и при изучении отчета оценщика банки больше интересуется именно ликвидационной стоимостью, ведь именно эта стоимость отражает наиболее вероятную сумму, которую сможет получить банк, причем в краткие сроки.

Как оценить недвижимость по новым правилам

Зачем нужна оценка недвижимости

Заемщику сложно понять влияние самых разных факторов на окончательную стоимость, а тем более перевести это влияние в денежный эквивалент, поэтому он не задается вопросом «Зачем нужна оценка недвижимости». Независимый оценщик сможет учесть массу критериев, таких как:- Первое, что учитывается при оценке, это местоположение квартиры.

Практически в любом городе мира стоимость квартиры в центре города серьезно превосходит стоимость точно такой же, но расположенной где-нибудь в спальных районах, на краю города.

Частью этого же критерия является уровень развития инфраструктуры района, наличие поблизости как социальных учреждений типа детсадов, поликлиник, больниц, так и магазинов, мест отдыха.

•  Большое значение имеет состояние дома. Квартира может находиться в стандартной «хрущевке» или «сталинке», может быть частью нового элитного дома или относительно старой панельной высотки. Важно знать и из чего строили дом, в котором находится квартира. Жилье в кирпичном доме будет отличаться по стоимости от квартиры в панельном или монолите. Кроме того, играет важную роль степень износа дома, а также наличие дополнительных опций, таких как подземные гаражи или парковка, лифт, мусоропровод, охрана, консьерж, даже этажность дома.
•  Оценщик обязательно учтет и транспортную составляющую. Для одних граждан важно, чтобы дорога от дома до работы можно было добраться пешком, для других – чтобы в 1-2 минутах ходьбы была остановка общественного транспорта или метро. Для других не менее важно удобство выезда со двора на магистраль на собственном транспорте. При всем этом учитывается и негативное влияние таких составляющих, как близость транспортных развязок или железной дороги, трамвайных путей или даже аэропортов. Перечисленные минусы могут весьма сильно повлиять на стоимость квартиры в сторону ее снижения.
•  Будут взяты во внимание и параметры жилья. Здесь на первое место выносится этаж. В силу многих причин, в нашей стране сложилось отрицательное отношение к первому и последнему этажам. Стоимость таких квартир по сравнению с аналогичными на других этажах будет несколько ниже. Важны также площадь квартиры, как общая, так и жилая, вид планировки, количество комнат, состояние и вид санузла, наличие или отсутствие балконов, лоджий. Имеет значение сторона, на которую выходят окна квартиры, вид из этих окон, расположение квартиры в доме (угловая или середина). Детальная проработка всех этих критериев специалистом в данной области и составление отчета, реально отражающего стоимость жилья – кому же нужна оценка недвижимости, оставляемой в залог. Только при таких условиях банк сможет определить точный объем суммы, которую он сможет выдать своему клиенту.

Оценка недвижимости (стр. 1 из 9)

• РОССИЙСКАЯ АКАДЕМИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ СЛУЖБЫ
• ПРИ ПРЕЗИДЕНТЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
• ФИЛИАЛ
• Федерального государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования
• «СЕВЕРО-ЗАПАДНАЯ АКАДЕМИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ СЛУЖБЫ»
• в г. Калуге
• КАФЕДРА
• финансов и кредита
• ДИПЛОМНАЯ РАБОТА
• г. Калуга
• 2008
• Введение
• Глава 1. Теоретические основы оценки рыночной стоимости недвижимости
• 1.1 Оценка стоимости недвижимости: основные понятия и принципы оценки
• 1.2 Подходы и методы оценки стоимости недвижимости
• 1.3 Проблемы оценки собственности
• Глава 2. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости
• 2.1 Описание объекта оценки
• 2.2 Определение рыночной стоимости недвижимости в рамках затратного подхода
• 2.3 Определение рыночной стоимости недвижимости в рамках рыночного подхода
• 2.4 Определение рыночной стоимости недвижимости в рамках доходного подхода
• Глава 3. Рекомендации по управлению стоимостью объекта
• 3.1 Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки
• 3.2 Рекомендации по увеличению рыночной стоимости
• Заключение
• Список литературы
• Переход нашей страны к рыночной экономике потребовал углубленного развития ряда новых областей науки и практики, в частности, оценки стоимости недвижимости.

Рынок недвижимости – сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры и правовой среды рынка).

Сейчас на рынке недвижимости представлены жилые квартиры и комнаты, офисные здания и помещения, здания производственного и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками. Следует учитывать региональные особенности рынка недвижимости.

В производственно-экономической практике экономических субъектов появляется множество случаев, когда возникает необходимость оценить рыночную стоимость имущества предприятий. Без оценки стоимости не обходится ни одна операция по купле-продаже имущества, кредитованию под залог, страхованию, разрешению имущественных споров, налогообложению и т. д.

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположенные на разных земельных участках, их стоимость может значительно различаться.

1. Актуальность темы дипломной работы обусловлена тем, что на сегодняшний день появляется все большая необходимость в компетентной и объективной оценке стоимости недвижимости, а институт оценки собственности еще не полностью сформирован, отсутствует информационная база оценки, профессиональная подготовка оценщиков в России еще не достигла мирового уровня.
2. Цель работы – определение рыночной стоимости объекта недвижимости и обоснование путей ее повышения.
3. Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
4. 1. Исследовать теоретическую основу оценки рыночной стоимости недвижимости;
5. 2. Дать характеристику объекту оценки и его окружению;
6. 3. Обосновать рыночную стоимость объекта оценки на основе трех общепринятых подходов;

4. Дать рекомендации по увеличению рыночной стоимости объекта оценки.

Объект исследования – процедура определения рыночной стоимости имущества.

Предмет исследования – обоснование рыночной стоимости объекта недвижимости и разработка рекомендаций по ее увеличению.

Структурно работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы. В первой главе рассматриваются теоретические основы оценки недвижимости, во второй главе рассчитывается рыночная стоимость объекта недвижимости, в третьей – проводится согласование результатов оценки и определяются пути повышения рыночной стоимости недвижимости.

Теоретической и методологической основой исследования является диалектический метод познания, а также труды ученых, периодическая литература и материалы сети Интернет по исследуемой проблеме. Кроме того, применялись следующие методы: экономико-статистический, монографический, расчетно-конструктивный, а также метод сравнения.

1.1 Оценка стоимости недвижимости: основные понятия и принципы оценки

Различные блага (предметы, вещи, имущество) создаются, продаются и приобретаются для удовлетворения определенных потребностей государства, юридических и физических лиц, а также для получения выгод от владения ими и использования. От возможности того или иного объекта собственности удовлетворить имеющиеся потребности и от преимуществ, которые принесет обладание этим объектом в дальнейшем, зависит его ценность, а следовательно, стоимость. [13, 11]

Все операции и сделки с недвижимостью требуют знания стоимости объекта собственности. В рыночных условиях стоимость недвижимости зависит от факторов, тенденций и изменений в экономике и жизни общества в целом. Необходимость в оценке недвижимости возникает в следующих случаях: [2]

• — операции купли-продажи или сдаче в аренду;
• — акционирование предприятий и перераспределении имущественных долей;
• — привлечение новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;
• — кадастровая оценка для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;
• — страхование объектов недвижимости;
• — кредитование под залог объектов недвижимости;
• — внесение объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;
• — разработка инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;
• — ликвидация объектов недвижимости;
• — исполнение прав наследования, судебного приговора, разрешение имущественных споров;
• — другие операции, связанные с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связанно с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.[1]

При оценке недвижимости считается, что земля имеет стоимость, в то время как улучшения – это вклад в стоимость.

Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени.

В современной экономике существует множество различных видов стоимости. Они необходимы в силу различных потребностей и функций.

Сюда входят такие виды, как заемная стоимость, страховая стоимость, обоснованная рыночная стоимость, балансовая стоимость, арендная стоимость, ликвидационная стоимость, инвестиционная стоимость и многие другие.

Однако, в общем, стоимость может быть разделена на две категории: стоимость в обмене и стоимость в пользовании. [17, 19-20]

Стоимость в обмене – это цена, которая будет преобладать на свободном, открытом и конкурентном рынке на основе равновесия, устанавливаемого факторами предложения и спроса. Ее иногда называют объективной стоимостью, поскольку она определяется реальными экономическими факторами.

Стоимость в пользовании – это стоимость собственности для конкретного пользователя или группы пользователей, т.е. стоимость недвижимости, которая используется как составная часть действующего предприятия (например, недвижимость, используемая заводом). [17, 20]

Из всех видов стоимости наибольшее распространение получила рыночная стоимость – основной вид стоимости в условиях рыночных отношений.

При определении рыночной стоимости мы исходим из того, что рынок существовал в прошлом (объекты собственности уже продавались), существует в настоящем (собственность создается для продажи) и будет существовать в будущем, поскольку ни прошлое, ни настоящее рынка не противоречат этому.

Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод: не только сам рынок, но и сформированные рынком инструменты, важнейшим из которых является стоимость, имеют трехкомпонентную природу. С этих позиций можно сказать, что стоимость: [20, 36-37]

— действительно стоимость, т.е. наиболее вероятная цена в условиях данного рынка;

— действительно рыночная, так как пространство рыночных стоимостей, включающее в себя стоимость конкретного объекта, формируется исключительно под влиянием факторов свободного, открытого и конкурентного рынка;

— действительно объективна, поскольку отражает мнения всех основных субъектов рынка – производителя (продавца), покупателя и инвестора, исчерпывая тем самым рыночные интересы сторон.

Стоимость можно извлечь из прошлого, поставив себя на место покупателя, из настоящего, поставив себя на место строителя и из будущего, если мы поставим себя на место инвестора. Отсюда вытекают три основных подхода к оценке собственности: рыночный, затратный и доходный подходы.

Основная задача при определении стоимости – прогнозирование количества, качества и продолжительности будущих выгод от владения объектом оценки и пересчет этих выгод в настоящую стоимость. Собственность анализируется исходя из принципов оценки.

Понятия, цели и принципы оценки недвижимости



ВВЕДЕНИЕ.

     Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания   и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).

Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

     Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений.

Появился слой новых владельцев недвижимости, как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности.

Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.

     Рынок недвижимости – это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, оценки, аренды, залога и т.п.).                                                                                   

     Основными особенностями рынка недвижимости являются: локальный характер рынка недвижимости (сокращения числа возможных сделок из-за определенного местоположения); уникальность всех участков земли (влечет различие в ценах); низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами (вследствие необходимости привлечения правовых институтов при совершении сделок); несоответствие высокой цены и финансовых возможностей покупателей, что требует наличие кредита в большинстве случаев; разброс в ценах вследствие неполной информированности продавцов и покупателей.

     По функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на 4 основные составляющие: рынок земли (земельных участков), рынок жилья, рынок нежилых помещений, рынок промышленной недвижимости. Можно также выделить рынок незавершенных объектов и гостиничных услуг.

     Основными субъектами ранка недвижимости наряду с собственниками и пользователями недвижимого имущества (которыми могут быть и физические, и юридические лица) являются: инвесторы, банки, строительные организации (подрядчики), фирмы-риэлторы, юридические фирмы, рекламные агентства, страховые компании, комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции.

     В связи с развитием рынка недвижимости возникла необходимость в оценочной деятельности. Оценочная деятельность – это подлежащая лицензированию деятельность лица (оценщика), заключающаяся в установлении им в отношении  оцениваемого объекта с использованием специальных правил и методик рыночной или иной стоимости недвижимости.

1. ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ.

1. Понятия, цели и принципы оценки недвижимости.

• ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ.
•      Оценка  — это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости  объекта недвижимости и процесс ее определения (расчета).
•      Под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.
•      Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
•      Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические лица и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется Федеральным законом (оценщики), а с другой — потребители их услуг (заказчики).
•      К объектам оценки относятся:
• отдельные материальные объекты (вещи);
• совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
• право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
• права требования, обязательства (долги);
• работы, услуги, информация;
• иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.
•      Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных Федеральным законом.

     Право на проведение оценки объекта оценки является безусловным и не зависит от установленного законодательством Российской Федерации порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности. Данное право распространяется и на проведение повторной оценки объекта оценки. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть использованы для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности.

1.      Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
2.      В случае если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.
3. ЦЕЛИ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ.

     Оценка как важнейшая функция системы управления предшествует принятию практически любого решения в отношении недвижимого имущества.

Она проводится обычно профессиональными оценщиками по заказу собственника или покупателя перед заключением сделки для получения кредита под залог недвижимости, при разделе имущества или внесении его в качестве взноса в уставной капитал коммерческой организации, при страховании и налогообложении объектов и для многих других целей.

•      Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:
• при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
• при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;
• при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
• при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
• при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц,
• а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:
• при национализации имущества;
• при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;
• при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;
• при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;
• при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.
• ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ.
•      В мировой практике участники рынка недвижимости выработали унифицированный набор фундаментальных оценочных правил или принципов, которые объединяются в четыре взаимосвязанные группы.
• Принципы оценки недвижимости и их взаимосвязи
• 1.      Принцип полезности: любой объект недвижимости обладает

стоимостью, если он может быть полезным потенциальному владельцу для осуществления предпринимательской деятельности или удовлетворения социальных либо психологических потребностей. Товар, не имеющий потребительских свойств, никому не нужен. Именно полезность формирует потребительскую стоимость объекта.

     Полезность – это способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени.

2.      Принцип замещения: средний (рациональный) покупатель не заплатит

за объект недвижимости больше минимальной цены за другой аналогичный объект с такой же полезностью.

Иначе говоря, максимальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретено другое имущество с эквивалентной полезностью.

По содержанию этот принцип близок к понятию альтернативных издержек – того, что теряет инвестор при вложениях именно в данный объект недвижимости, отказавшись от других альтернативных вариантов инвестирования.

3.      Принцип ожидания: установление стоимости объекта по текущей

стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения недвижимостью. Известно, что стоимость денег во времени меняется. Будущий рубль стоит меньше, чем сегодняшний. Фактор времени выражается через коэффициент дисконтирования (КД):

1.                                                 КД = (1 + i)[Т], где
2. i – процентная ставка, доли единицы (или доли прибыли от вложений через год);
3. Т – количество лет между годом инвестирования и годом поступления (отдачи) денег.

4. Принцип остаточной продуктивности земли: в основе стоимости земельных участков лежит их остаточная продуктивность, т.е. размер чистого дохода после оплаты затрат труда (заработной платы), капитала (процентов, дивидендов), менеджмента (прибыли).

Поскольку земля недвижима, то труд, капитал и управление, как активные мобильные факторы, применяются к ней в процессе предпринимательской деятельности, и расходы их (этих трех факторов) возмещаются в первую очередь, и только остаток дохода в виде ренты относится к земле.

Остаточная (добавочная) продуктивность возникает потому, что земля как «пассивный» неподвижный фактор позволяет в соответствующем месте получать дополнительный доход за счет максимизации выручки, минимизации затрат или удовлетворения особых потребностей.

Только по внешней форме – по технике исчисления – земельная рента выглядит «остаточной», а не добавочной доходностью. На самом деле земля в предпринимательской деятельности незаменима и участвует в создании дохода в совокупности с присоединяемыми к ней факторами.

5. Принцип вклада. Вклад – это сумма увеличения или уменьшения стоимости объекта или дохода от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного фактора. Точнее, вклад – это прирост стоимости недвижимости в результате добавления или улучшения ее, а не фактические затраты на развитие объекта.

6. Принцип уменьшающей или возрастающей отдачи отражает известную закономерность об убывающей предельной производительности: по мере увеличения инвестиции общая доходность ускоренно повышается до определенного предела, после которого темпы прироста стоимости становятся меньше темпов дополнительных затрат.

7. Принцип сбалансированности (пропорциональности): любому типу землепользования соответствует оптимальное сочетание всех других факторов предпринимательства, обеспечивающих максимальную стоимость земли. При нарушении пропорциональности появляются «недоулучшенные» или «переулучшенные» объекты и снижается эффективность использования земли.

Зачем нужна оценка недвижимости

Независимая оценка недвижимости – это, на сегодняшний день, одна из неотъемлемых процедур в общей системе экономических отношений. Более того, оценка стоимости объекта жилой и коммерческой недвижимости, как экономическая категория, напрямую влияет и на развитие и состояние рынка недвижимости.

Это происходит по совершенно понятным причинам: поскольку мероприятия по оценке недвижимости являются составной частью выработки цены на различных сегментах этого рынка, а также отражением всех тенденций, влияющих на формирование цены.

А это в свою очередь отражает и состояние экономики в целом. Причем, это актуально для всех видов оценочной деятельности на этом динамичном и жизненно важном, как для самочувствия макроэкономики, так и для отдельно взятого человека, рынке.

Это и оценка жилой недвижимости, и оценка основных фондов фирм и компаний всех видов собственности.

Серьезная, профессиональная, зарекомендовавшая себя у клиентов, как физических, так и юридических лиц, компания в обязательном порядке владеет методикой и практикой оценки, как жилой, так и коммерческой недвижимости. И это один из критериев выбора той или иной компании для проведения оценочных действий.

Для чего нужна оценка недвижимости

Один из примеров практической деятельности оценщика, когда оценка жилой недвижимости взаимосвязана с оценкой коммерческой недвижимости – это перевод объекта из жилого в нежилой фонд. Это всегда необходимо, когда речь идет о легализации офиса, складского или производственного помещения.

Независимая оценка недвижимости является и механизмом взаимодействия между всеми участниками такого глобального сектора экономики, как рынок жилой и коммерческой недвижимости.

Ведь в оборот этого рынка вовлечено, по сути дела, все население страны.

И оценочная деятельность на этом рынке является своего рода регулятором отношений между физическими и юридическими лицами, а также их отношений с кредиторами и страховыми компаниями на рынке ипотечного кредитования.

Оценка стоимости объектов недвижимости – это и формирующий фактор, и продукт ценовой политики одновременно. А если учесть тот факт, что рынок недвижимости относится к основополагающим секторам экономики, то можно без всякого преувеличения утверждать, что оценка стоимости объекта недвижимости является регулятором устойчивости рыночно ориентированной экономики в целом.

Более того, объективная, научно обоснованная, непредвзятая оценка жилой недвижимости и основных фондов, если ее рассматривать, как макроэкономический регулятор взаимоотношений всех субъектов на рынке недвижимости, влияет и на уровень инфляции в стране. А это уже касается без исключения каждого.

Связь, между оценкой объектов недвижимости и уровнем инфляции

Дело в том, что, если существует достаточно большая коррупционная составляющая в цене на товар массового спроса, причем, спроса с огромной скоростью оборота и включением в этот оборот огромной денежной массы, то в результате на экономику ложится бременем громадный «финансовый пузырь», не имеющий никакого отношения к реальной оценочной стоимости товара. А ведь именно таким товаром и является жилая и коммерческая недвижимость. Объективная оценка стоимости недвижимости «отсекает» этот «мыльный финансовый пузырь». Предвзятая, заангажированная оценка, наоборот, способствует набуханию этого финансового «лишнего веса» никак не соотносящегося ни с расширенным воспроизводством, ни с оценочной стоимостью. Поэтому, чтобы поддерживать баланс «спрос-предложение», государство должно печатать дополнительные деньги и выбрасывать их на рынок в виде повышенных пенсий, стипендий, дотаций и т. д. В этой связи уместно упомянуть, что именно специалисты в области ценовой политики, и именно в области ценовой политики на рынке недвижимости первые увидели тенденции надвигающегося системного кризиса, и первые забили тревогу, понимая катастрофические последствия для экономики искусственно раздутых цен на недвижимость.

Исходя из вышесказанного, именно независимые оценочные компании, не связанные с клановыми и отраслевыми интересами с застройщиками и с банками-девелоперами все больше и больше пользуются спросом не только у частных инвесторов в жилую и нежилую недвижимость, но и у корпоративных заказчиков.

Это же можно отнести и к аналитикам и игрокам фондовых бирж и организаторам аукционов по продаже недвижимости. Эти, казалось бы, общие категории, приведенные выше, не покажутся такими уж общими, а вполне конкретными, когда мы посмотрим, насколько оценка стоимости объекта недвижимости востребована при анализе котировок фондовых рынков.

И в этой связи востребована, прежде всего, независимая оценка недвижимости.

Дело в том, что цена акций той или иной компании-участника фондового рынка напрямую зависит от стоимости ее активов, одной из составляющих которых являются основные фонды, то есть здания, сооружения, офисы, склады и т. д.

Независимая оценочная компания как раз и призвана, в данном случае, определить в стоимостном отношении долю основных фондов в активах компании. Но и это даже не самое главное. Независимый оценщик вырабатывает инвариантные критерии оценки основных фондов в пространстве постоянно меняющейся экономической конъюнктуры.

Что позволяет не только оценивать акции компании на торгах фондовой биржи в данный момент времени, но, что не менее важно, прогнозировать колебания котировок на акции той или иной компании.

Таким образом, независимая оценочная компания, пусть не напрямую, но, тем не менее, дает инструменты для анализа и прогнозирования оборота ценных бумаг игрокам фондовой биржи.

Итак, мы медленно, но верно подходим от роли и значения оценки недвижимости, как экономической категории в макроэкономике в целом, к совершенно конкретным хозяйственно-юридическим требованиям действующего законодательства, когда без оценочной деятельности невозможно обойтись

Особенности оценки коммерческой недвижимости

Любой компании, предполагающей проводить эмиссию своих акций на фондовой бирже с целью привлечения дополнительных инвестиций, обязательно потребуется независимая оценка ее основных фондов.

Или иными словами, оценка объектов коммерческой недвижимости.

То же самое, если объект недвижимости выставляется на аукцион в рамках различного рода коммерческих, на примере товарной биржи, и муниципальных программ.

Что включает в себя понятие коммерческой недвижимости

К примеру, офисная недвижимость. Это может быть отдельно стоящее помещение или помещение в жилом здании, в офисном центре. Это может быть и цоколь жилого фонда, и т. д. То же касается и складских помещений.

Здесь учитывается и близость к транспортным развязкам, местоположение, технические возможности охраны и т. д. Все это говорится к тому, что критерием профессионализма оценочной компании является универсальность и гибкость в методических подходах к оценке коммерческой недвижимости.

Немаловажный фактор – оценка «документальной чистоты» объекта. А это тоже существенно влияет на цену помещения.

Оценка жилой недвижимости вообще стала повседневной реальностью нашей жизни. Все вопросы, связанные с куплей-продажей, ипотечным кредитованием, договорами дарения и вступления в наследство неизбежно предполагают такую процедуру, как оценка жилой недвижимости.

Оценочная деятельность и страхование

В последнее время все активней набирает обороты жилищное страхование. В этом случае оценка жилой недвижимости является как необходимым требованием страховщика, так и важнейшим инструментом взаимоотношений страхователя со страховой компанией.

Причем, по статистике личное жилье страхуют, как правило, состоятельные граждане, поэтому от оценочной компании требуются глубокие практические навыки, когда оценка жилой недвижимости, скрупулезно учитывает такие факторы, как состояние и качество ремонта, перепланировку квартиры, дизайн, а также ее местоположение, удобство парковки личного транспорта и экологическую чистоту проживания.

Массовая оценка стоимости объектов недвижимости. Цели массовой оценки недвижимости

Оценка выполняется экспертами с опытом работы >5 лет. У нас есть все актуальные квал.аттестаты по направлениям (недвижимость, движимое имущество, бизнес) Мы всегда соблюдаем сроки проекта. Нам важно показать результат в сжатые сроки В стоимость включена бесплатная поддержка Отчетов (корректировка, устранение замечаний) С Вами общаются только самые вежливые сотрудники. Мы доводим сложные проекты до результата. К нам обращаются в ситуациях, когда другие эксперты не справились

В последнее время всё чаще мы слышим такой термин «массовая оценка недвижимости». Сейчас о её недостатках в открытую говорят рядовые специалисты, крупные игроки рынка, эксперты и чиновники. Попасть в статьи газет, в выпуски новостей и на информационные сайте ей позволило введение нового закона о расчёте налога на недвижимость исходя из кадастровой стоимости.

Негодование общественности, споры экспертов, неточности в результатах и огромные суммы налогов привели всех нас ко множеству вопросов, на основные из них мы постарались ответить в данной статье.

Понятие

Массовая оценка недвижимости применяется для определения стоимости большого числа объектов. Для этих целей используются стандартные методики и статистический анализ.

Контроль качества полученных результатов на последнем этапе позволяет скорректировать главный недостаток этого вида оценки – отсутствие точности и индивидуального подхода к каждому конкретному объекту.

Результаты также проходят процедуру сравнения с реальными рыночными ценами, и специалист оценивает степень отклонения по каждой группе объектов.

Цели массовой оценки объектов недвижимости

Массовая оценка недвижимости используется для расчета стоимости большого количества объектов. При этом применяются методы статистический анализ.

Основной недостаток такого способа заключается в том, что при массовой оценке отсутствует индивидуальный подход. Это значит, что результат не отличается высокой точностью, т.к.

не могут быть учтены индивидуальные характеристики определенного объекта.

Однако оценщик контролирует качество итогов после проведения расчета.

Для этого он сравнивает полученные результаты с реальными ценами, установленными на рынке по выборочным позициям (а если речь идет о массовой кадастровой оценке, то замечания направляют собственники объектов недвижимости). Затем проводится корректировка модели и полученной стоимости в зависимости от степени отклонений по каждой группе оцениваемых объектов.

Ранее массовая оценка использовалась для определения стоимости имущества в крупных компаниях. С помощью таких методов проводились работы в ТОП компаниях – Сбербанке, Роснефти, РЖД, Газпроме.

Сейчас методы массовой оценки недвижимого имущества используются для целей кадастровой оценки для целей последующего налогообложения. Результаты используются при расчете размера налога на имущество организаций и физлиц.

Считается, что методы массовой оценки подходят для этой цели больше всего, так как приходится проводить работы по определению стоимости в отношении объектов разного вида – земля, ОКС, а также садовые дома, квартиры и т.д.

Методы массовой оценки применимы также для целей приватизации. Они используются государственными предприятиями при переоформлении недвижимого имущества в частную собственность.

Иначе говоря, массовая оценка применима для всех, когда подразумевается проведение оценки в отношении тысяч или даже миллионов объектов.

Основы оценки

Базовая методология используется та же, что и при индивидуальной оценке. По сути массовая оценка недвижимости является подходом, который позволяет упростить процедуру оценивания большой группы объектов. Но они при этом должно соблюдаться главное условие – объекты должны быть однородными, т.е. обладать одинаковыми техническими и прочими важными для определения цены характеристиками.

В первую очередь для определённой однородной группы объектов определяются основные ценообразующие факторы. Учитываются движущие силы спроса и предложений на рынке достаточно обширной территории (например, области или даже региона).

Данные сопоставляют с полученными в других регионах страны. На завершающем этапе проводится контроль качества или, как называют его в профессиональной среде, степень надежности результатов.

Точность определения стоимости объектов проверяется статистическими данными.

Плюсы и минусы

Массовая оценка недвижимости позволяет в сжатые сроки оценить огромное число объектов – это её главный плюс.

Но есть и существенный недостаток – как мы уже назвали, это отсутствие точности и индивидуального подхода. Каждый объект недвижимости уникален.

И даже если многие характеристики его совпадают с группой однородных, может иметь место такое различие, которое существенно влияет на его стоимость.

Если вам требуется массовая оценка или консультация по ней – ищите хороших оценщиков, специализирующихся на данном подходе, имеющих хорошую репутацию на рынке. Если вы желаете оспорить кадастровую стоимость своей недвижимости – собирайте доказательства и обратитесь в комиссию при Росреестре или в суд.

Количество показов: 1651

22.07.2015