База коммерческой недвижимости: поиск лучших предложений по нежилым помещениям, подбор объектов, а также маркетинговые исследования и их данные и спрос на торгах

Аренда помещения под магазин, автосервис, кафе или салон красоты – можно ли доверить выбор помещения искусственному интеллекту или все делать самому?

Открытие торговой точки будь то магазин, кафе, или аптека начинается с подбора места. Взлетит ваш будущий бизнес или загнется, во многом зависит именно от места, где он открыт. Что нужно знать и сколько времени занимает поиск помещения с сервисами-помощниками и без них? Считаем.

Начинаем с поиска предложений по аренде

Этот этап в среднем занимает 2-3 дня. Вы начинаете искать объявления об аренде помещений в интернете, обзваниваете риелторов и знакомых. Из собранных предложений выбираются подходящие варианты по площади, стоимости квадратного метра и адресов. Затем вы планируете встречи с собственниками помещений и начинаете их осмотр.

Осматриваем помещения под аренду и изучаем район

Этот этап занимает до 15 дней. Хотя бы посмотреть нужно на все имеющиеся варианты. На что обращаем внимание:

Расположение

Ваш будущий магазин или салон должен находиться в живом месте. Это может быть спальный район или центр города, но здесь должны быть люди, которым нужны ваши товары или услуги.

Деловые и торговые центры, магистрали, тротуары, и пешеходные переходы, жилые дома, и учебные заведения, остановки общественного транспорта, освещение улиц, и состояние дорог – важно абсолютно все.

Ваши продавцы будут грустить и коротать время за играми и перепиской в соцсетях, если вас никто не будет видеть, к вам сложно подъехать или перейти дорогу. К вам вообще никто не придет, если вблизи нет жилых домов или офисных центров.

Обойдите район в радиусе до полутора километров, фотографируйте и описывайте все нюансы, считайте прохожих и машины, вычеркиваете адрес, если понимаете, что людей здесь мало.

Наличие конкурентов

Ваш список помещений сократился: вы убрали места с маленьким трафиком покупателей. Теперь смотрим на конкурентов. Найдите всех, кто продает товары или услуги аналогичные вашим. Посетите их, посмотрите: как и что они продают, насколько довольны покупатели, какие дополнительные товары продаются.

Посмотрите на оформление помещений конкурентов, насколько у них комфортно и легко покупать, какое торговое оборудование используется, сколько работает продавцов, чем занят персонал. Это очень кропотливая, но нужная работа. Запаситесь терпением и временем: для сбора всей нужной информации каждую торговую точку придется посетить не один раз.

Записывайте результаты наблюдений и сравнивайте: выписывайте достоинства и промахи конкурентов. Рассчитайте: сможете ли вы достаточно зарабатывать при наличии такого количества конкурентов. Не радуйтесь, если их нет совсем: может быть ваша идея в этом районе вообще не реальна к воплощению.

Обязательно изучите цены конкурентов и попытайтесь рассчитать средний чек. Это необходимо сделать, чтобы понимать: сколько вы сможете зарабатывать. Да, самостоятельно, притворившись посетителем торговой точки, абсолютно точно определить средний чек не получится, ориентируйтесь хотя бы на примерные расчеты.

Изучаем документы на помещение под аренду

Выбирая помещение под аренду для своего бизнеса, вы должны точно знать обо всех требованиях контролирующих органов:

  • санитарно-гигиенические нормы;
  • противопожарные нормы;
  • удаленность от учебных заведений и детских садов;
  • правила работы в жилых домах;
  • правила организации дорожного движения;
  • требования экологов.

Вашу торговую точку могут закрыть сразу же после открытия при нарушении любого из перечисленных правил. Изучите все технические документы на помещение, подтверждение права собственности или права заключения сделки, если помещение сдается или продается через доверенное лицо.

Требуйте документального подтверждения законности перепланировки, если план помещения в документах из БТИ не соответствует реальной схеме помещения. Проверьте исправность электрики, вентиляции, сантехники, — всех инженерных коммуникаций. Узнайте о работе управляющей компании, как чистятся дороги и вывозится мусор. Какие суммы вам придется выплачивать за коммунальные услуги.

Если вы получили ответы на все перечисленные вопросы, помещение пригодно для работы и вы уверенны, что покупатели будут, можете подписывать договор аренды и начинать обустраивать помещение, завозить оборудование и товары.

База коммерческой недвижимости: поиск лучших предложений по нежилым помещениям, подбор объектов, а также маркетинговые исследования и их данные и спрос на торгахПри выборе места под торговлю учитывайте трафик людей, наличие конкурентов и инфраструктуру.

Как выбрать помещение в торговом центре

Основные критерии те же, что и при выборе помещения в отдельном здании:

  • наличие людей
  • наличие конкурентов
  • соблюдение требований к помещению
  • правила оплаты коммунальных услуг

Узнайте: как торговый центр помогает привлекать покупателей, какую рекламу размещает, насколько активно и эффективно проводятся маркетинговые акции.

Уточните: можно ли привязать размер арендной платы к выручке вашей торговой точки. Если это возможно, вам придется сообщать администрации торгового центра о своих коммерческих успехах. Такая схема оплаты сведет к минимуму ваши риски, что важно именно на начальном этапе работы.

По возможности выбирайте помещения вблизи входа, на 1-2 этажах. Это самые выгодные локации. Арендная плата здесь будет выше, но в большинстве случаев это оправданные инвестиции.

База коммерческой недвижимости: поиск лучших предложений по нежилым помещениям, подбор объектов, а также маркетинговые исследования и их данные и спрос на торгахСамые выгодные места для аренды под магазин в ТЦ — у входа и на 1 этаже.

Итак, если делаю все сам…

На поиск подходящего помещения может уйти от 30 и более дней. Придется самому осматривать районы, посещать конкурентов, рассчитывать возможную выручку. Вероятность ошибки расчетов очень велика, ведь вам недоступны точные данные о среднем чеке, о платежеспособности покупателей, об их предпочтениях и поведении.

Да, вы многое увидите и зафиксируете, но все это будут результаты внешнего осмотра, без аналитики скрытых данных. Не факт, что вы сможете правильно оценить потенциал локации, даже если соберете все необходимые цифры, ведь для правильности расчетов нужны опыт и знание формул.

И, тем не менее, самостоятельное изучение локации будущего помещения под торговую точку – это лучше случайного выбора или выбора по знакомству.

Как работают сервисы подбора помещений под аренду

За помощью по подбору помещений вы можете обратиться в консалтинговые агентства. Они квалифицированно выполнять работу, но цена их услуг в настоящее время может быть неподъемной для начинающего предпринимателя, а сроки затянуться до тех же 30 дней.

Совсем иначе дело обстоит с сервисами, которые для выбора мест и помещений под аренду анализируют «большие данные». Пока таких предложений не очень много, но эффективность сервисов уже подтверждена заказчиками и они вполне доступны по стоимости.

Где можно заказать и сколько стоят сервисы подбора аренды

Мы выбрали двух разработчиков сервисов по следующим критериям:

  • о работе сервисов уже есть отзывы;
  • разработчики имеют опыт массового обслуживания заказчиков;
  • есть подтвержденные данные о наличии у разработчиков технических возможностей для поддержки сервисов;
  • подтвержден доступ и возможность обработки «больших данных»;
  • реально работает техническая поддержка.

Итак, кто в нашем списке:

1. Компания ООО «Бест-Плейс» г. Москва

2. Компания ООО «Петер-Сервис Спецтехнологии» (оператор фискальных данных ОФД.ру) г. Москва.

Кроме выбранных компаний, мы изучили информацию о других разработчиках, но не нашли подтверждений работы сервисов и возможности оформить заказ на их сайтах.

Например, о наличии сервиса для выбора места под аренду заявляет оператор фискальных данных «Платформа ОФД». Однако, на сайте компании информации о сервисе и возможности его заказа нет. Возможно, это случайное упущение, а может быть сервис еще не доработан.

Итак, в нашем списке два разработчика. Знакомимся с ними ближе.

Компания ООО «Бест-Плейс» специализируется на услугах по подбору и аналитике локаций для будущего бизнеса. При составлении отчетов специалисты компании используют информацию более чем из 200 источников. Часть информации собирается из открытых ресурсов, например, из web-баз с предложениями по аренде коммерческой недвижимости. Часть данных предоставляют партнеры, например, банки.

Поиск коммерческой недвижимости: где найти помещение, как правильно выбрать, на что обратить внимание при подборе?

Инвестиции в коммерческую недвижимость прибыльное дело в любом случае: независимо от того, будет ли помещение сдаваться в аренду или использоваться под собственный бизнес. В статье рассказано, на что нужно обратить внимание при выборе помещения, от каких параметров зависит востребованность объекта и как обезопасить себя от мошенников при заключении сделки.

Показать содержание

С чего начать подбор?

Первым делом нужно решить, как будет использоваться помещение, в которое собираются вложить деньги.

Если его будут сдавать аренду, лучше выбирать, ориентируясь на востребованность места и универсальность здания. Если в помещении инвестор будет вести свой бизнес, то выбор будет зависеть от сферы собственного дела и личных предпочтений. О видах, классах и объектах коммерческой недвижимости мы рассказывали тут.

Где искать?

Есть несколько вариантов найти коммерческую недвижимость. Если инвестор разбирается в сфере недвижимости и знает, на что обратить при выборе объекта — можно искать в интернете или газетных объявлениях. Если покупать недвижимость собрался человек, далёкий от всех юридических нюансов, можно обратиться в агентство недвижимости. У обоих вариантов есть плюсы и минусы.

Самостоятельный поиск

Преимущество этого способа — экономичность. Если искать недвижимость самостоятельно платить за это не придётся.

Правда это единственный плюс, а вот минусов у этого варианта несколько:

  • нужно самому размещать, обновлять или искать объявления;
  • обсуждать по телефону детали, встречаться с продавцами, осматривать помещение и организовывать юридическое сопровождение сделки.

У этого способа больше плюсов. Агентство недвижимости всё сделает за клиента: разместит объявление, встретится с продавцом, соберёт пакет документов и поможет с оформлением покупки. Но клиенту за это придётся хорошо заплатить — и это единственный минус этого варианта.

Читайте также:  Куда жаловаться на управляющую компанию жкх: к кому можно обратиться с жалобой за помощью, подать или написать претензию на проблемы коммунального хозяйства и мошенничество, а также кто осуществляет надзор

Какое помещение приобрести для последующей сдачи в аренду?

Важный фактор в этом вопросе — место объекта должно соответствовать его назначению. От это зависит, будет ли помещение востребованным, и как скоро найдётся его арендатор.

Офисное

Сдавать в аренду под офисы — один из самых популярных способов инвестирования. Главное, чтобы на объекте была качественная внутренняя отделка, коммуникации и развитая инфраструктура поблизости. Тогда прибыль от сдачи офиса в аренду может превышать 15-20%.

Торговое

Если для офиса расположение играет не ключевую роль, то для торговых площадей место — самый главный фактор при выборе. Если объект расположен в оживленном районе и имеет привлекательный внешний вид, тогда оно будет пользоваться спросом у арендаторов.

Промышленное

Промышленная недвижимость — это объекты под производства и заводы или складские помещения. Они не сильно востребованы по сравнению с офисами и торговыми точками, но стоимость аренды этих помещений высока и прибыль от сдачи таких помещений может быть довольно ощутимой.

В сфере услуг

Это объекты под парикмахерские, кафе и рестораны, клиники и пр. Самое важное в такой недвижимости — она должна соответствовать санитарным и противопожарным нормам. Если они не будут соблюдены — ресторан, тату-салон или стоматологию закроют, а инвестор потеряет арендатора.

Выгодно ли вкладывать деньги в нежилую площадь на первом этаже?

Покупать нежилые помещения на первом этаже многоквартирного дома и впоследствии сдавать их в аренду может быть выгодно. Годовая прибыль от такой недвижимости может достигать 8%. Но — при соблюдении нескольких факторов:

  • расположение квартиры;
  • инфраструктура района;
  • число проживающих поблизости людей.

Чаще всего на нежилых первых этажах размещаются небольшие магазины, медицинские лаборатории, солярии.

Этот вариант будет выгодным для тех, кто не хочет тратить время на поиск арендаторов, но хочет сразу получать прибыль от покупки.

В этой сделке нужно быть внимательным при оформлении договора купли-продажи и обязательно ознакомиться с договором аренды.

Возможно такое, что первоочередное право на покупку объекта имеет арендатор, тогда продавцу необходимо получить от него письменный отказ. В обратном случае сделку могут оспорить в суде.

Успех инвестиций в недвижимость напрямую зависит от расположения объекта. А место, в свою очередь, зависит от специфики.

  • Для офисной недвижимости важна инфраструктура: есть ли парковки, кофейни и столовые, остановки общественного транспорта, близко ли метро.
  • Торговым помещениям важен трафик пешеходов и автомобилистов. Покупательская способность — ключевой фактор для торговых точек.
  • Успех производственных объектов зависит от того, есть ли подъездные пути для габаритного грузового транспорта, зоны погрузки и разгрузки.

Ожидаемая прибыль и востребованность на рынке

Чтобы понять, будет объект приносить прибыль или нет, нужно проанализировать рынок недвижимости: узнать цены на аренду и изучить конкурентов. Кроме того, важный фактор — универсальность помещения.

Бывает, что арендаторы хотят изменить внутреннюю обстановку объекта, перепланировать помещение, что говорит о долгосрочных планах.

Если собственник на это согласится, вероятнее всего договор аренды будет на большой срок.

Расчет коэффициента прибыльности объекта

  • Есть простой способ, как определить — рентабельно инвестор вложился в недвижимость или нет.
  • Чтобы рассчитать коэффициент прибыльности, нужно применить формулу:
  • Доход – Себестоимость/ Сумма инвестиций * 100%.
  • Себестоимость – это сумма, которая тратится на содержания объекта, учитывая налоги, коммуналку и текущий ремонт.
  • Пример:
  • Доход — 2 млн 300 тысяч рублей в год.
  • Себестоимость — 100 тысяч рублей в год.
  • Сумма инвестиций — 1 млн 900 рублей.

Вычисляем: 2 300 000 – 100 000 / 1 900 000 * 100% = 116%.

Если коэффициент больше 100%, то инвестиции приносят прибыль. Если ниже, инвестирование в эту недвижимость — невыгодное дело.

Всё об оценке объектов коммерческой недвижимости и составлении финального отчёта рассказано тут, а об анализе, расчетах и стратегиях инвестирования в такую недвижимость узнайте здесь.

Как правильно выбрать: важные критерии

От технических характеристик объекта также зависит его рентабельность.

Вытяжка и вентиляция

Грамотная система вентиляции обязательно должна быть в точках общественного питания, медицинских кабинетах и офисах — местах, где ежедневно бывают и работают множество людей. От вытяжки и вентиляции напрямую зависит микроклимат помещений.

Погрузочно-разгрузочные зоны

Этот фактор важен для складов и производственных помещений. Арендаторы будут смотреть на наличие зон для погрузки и разгрузки товаров, от площади и удобства этих зон зависит цена аренды.

Электрические мощности

Офисы или магазины, которые продают электротехнику прежде всего обращают внимание на этот фактор. Если в помещении мощность электричества высокая, есть шанс, что арендатор при выборе из двух помещений выберет объект, ориентируясь на это свойство.

Размеры

Если помещение имеет большую площадь, значит есть несколько вариантов по его планировке и цена за квадратный метр будет выше. Если нужно оборудовать несколько комнат, главное, чтобы собственник помещения был не против.

Документы на собственность

Это один из самых сложных этапов оформления сделки по покупке недвижимости. Часто люди только для этого этапа прибегают к помощи профессиональных юристов, потому что опасаются мошенников. Определить достоверные ли документы, нет ли обременений у помещения и другие нюансы — сможет только профессионал.

От продавца необходимо проверить следующие документы:

  • Правоустанавливающая документация на объект и земельный участок под ним (если здание стоит отдельно).
  • Выписка из ЕГРН/ЕГРЮЛ подтверждающая, что у объекта нет обременений — ареста или залога.
  • Учредительные документы компании, если продавец — юридическое лицо.
  • Согласие супруга(и) на продажу, если продавец — физическое лицо.
  • Были ли законны все предыдущие сделки по объекту.
  • Если помещение сдаётся — договор аренды.

Изучение договора и его условий: на что обращать внимание?

Если договор составлен профессионалом, в дальнейшем у обеих сторон сделки не должно возникнуть проблем. Специалисты знают, в каких ситуациях могут быть подводные камни и при заключении сделок рекомендуют обращать внимание на следующие условия соглашения:

  • Если крупная фирма продает объект через посредника: есть ли у продавца право собственности на недвижимость.
  • Если собственник продаёт объект через чужую компанию: есть ли у доверенного лица полномочия на сделку и заверенная доверенность.
  • В договоре должны быть указаны точные адреса, в том числе юридические, всех лиц, которые участвуют в сделке.
  • Сумма сделки, а также нюансы передачи денег: срок и способ — должны быть чётко прописаны.
  • Не стоит игнорировать заполнение раздела «Ответственность сторон». В нём нужно указать условия, которые касаются конкретной сделки.

Специалисты советуют указать в договоре, что продавец подтверждает техническую исправность объекта.

Если проанализировать рыночную ситуацию в сфере недвижимости, посчитать приблизительную рентабельность от покупки и тщательно подготовиться к сделке с продавцом, инвестор сможет обезопасить себя от дальнейших финансовых проблем.

Маркетинговые исследования рынка недвижимости

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ И СМЕЖНЫЕ СЕГМЕНТЫ

Инвесторы постоянно сталкиваются с задачей выбора рынка, на котором осуществлять поиск инвестиционных проектов для выгодного вложения. И довольно часто их выбор останавливается именно на рынке недвижимости.

Непременным условием финансового успеха инвестиционных проектов являются тщательные маркетинговые исследования рынка недвижимости и обоснования проектов.

Команда профессионалов разных сегментов рынка недвижимости компании Vesco Consulting, уже не один год успешно осуществляет исследования рынка недвижимости городского и загородного строительства, маркетинговые исследования рынка коммерческой недвижимости, земельного рынка по самой широкой шкале параметров, подбирает и составляет базу данных объектов для возможных инвестиций в недвижимость любого региона России.

ВЫБЕРИТЕ свой сегмент

Также вы можете ознакомиться с БЕСПЛАТНЫМИ исследованиями компании Vesco Consulting.

  • Специалисты компании оказывают маркетинговые исследования по следующим направлениям:
  • 1. Проведение маркетинговых исследований рынка недвижимости
  • Комплексное исследование рынка недвижимости всегда проводится с учетом целей Заказчика и охватывает все аспекты рынка недвижимости, имеющие значение для реализации конкретных инвестиционных задач.
  • Отработанный набор определенных методов исследования позволяет нам проводить маркетинговые исследования рынка недвижимости с точки зрения его ключевых параметров:
  • Исследование емкости и объема целевого рынка недвижимости;
  • Исследование тенденции развития рынка недвижимости (увеличения / уменьшения потребительского спроса), основные направления развития рынка недвижимости, прогнозные показатели;
  • Исследование объема потенциального потребительского спроса, структура спроса;
  • Исследование объема предложения, его структура;
  • Исследование доли рынка недвижимости основных игроков в %;
  • Исследование ценовой ситуация на целевом рынке, ценовая сегментация рынка недвижимости;
  • Ассортиментная и сбытовая политика основных игроков;
  • Коммуникационная (рекламная) политика основных игроков;
  • Инновационный потенциал рынка недвижимости;
  • Проблемные зоны рынка недвижимости и перспективные направления и проч.

Совокупность названных и других показателей и их анализ позволяет нам подготовить комплексное маркетинговое исследование рынка недвижимости, включающее основные выводы и рекомендации относительно целесообразности инвестиционного проекта.

Исследование рынка недвижимости, проводимое Vesco Consulting, позволяет судить о:

  • рентабельности;
  • окупаемости;
  • возможных рисках при осуществлении проекта в том или ином сегменте рынка недвижимости.

Компания Vesco Consulting в ходе выполнения подобных работ разработала собственную методику и принципы исследования рынка недвижимости, что позволяет точно определить, что необходимо анализировать и как.

В итоге маркетинговые услуги сводятся не просто к исследованию рынка недвижимости в целом, например по Москве или Подмосковью, а к анализу конкретных административных районов или территориальных образований, которые составляют окружение объекта и будут в дальнейшем определять его деятельность.

  1. Собственные разработки исследования рынка недвижимости, огромная подборка аналитических материалов авторитетных компаний, позволяют получать только достоверные и качественные результаты маркетинговых исследований рынка недвижимости.
  2. 2. Формирование баз данных объектов недвижимости/игроков рынка
  3. Во времена постоянно меняющейся ситуации на рынке недвижимости, большинство клиентов хочет самостоятельно проводить исследования, не прибегая к маркетинговым услугам консалтинговых агентств.
  4. В таких ситуациях мы рады предложить сбор первичной информации и формирование стартового пула данных, на основании которых сотрудниками компании-заказчика может проводиться самостоятельное исследование рынка недвижимости.
  5. Мы готовы сформировать базы данных:
  • объектов жилой/загородной/коммерческой недвижимости Москвы и области и регионов России;
  • девелоперов/застройщиков/подрядных организаций и других компаний, работающих на рынке недвижимости или в смежной области.
Читайте также:  Выписка из приватизированной квартиры - сложный, но разрешимый вопрос

3. Обзор сегмента рынка недвижимости и исследование рынка недвижимости

Первым этапом любого инвестиционного проекта является общее исследование рынка недвижимости – всех его сегментов с учетом имеющихся у инвестора ресурсов. Зачастую для принятия решения о вхождении в тот или иной сегмент рынка потенциальный девелопер находится в условиях ограниченных временных ресурсов.

  • В этом случае на основе анализа рынка недвижимости мы готовы в срок 3-5 дней сформировать для Заказчика выводы относительно истории и динамики развития рынка, его текущего состояния, соотношения спроса и предложения, ценовых параметров и потенциала инвестиционной привлекательности сегмента.
  • Проведение обзорного исследования рынка недвижимости, как исследования рынка жилой, так и исследования рынка коммерческой недвижимости, в зависимости от потребностей Заказчика, определение основных тенденций и перспектив развития рынка позволит инвестору получить общее представление о потенциале рынка, а также принять решение о целесообразности вхождения на рынок.
  • 4. Экспертные заключения по сегменту рынка недвижимости

Нередко наши клиенты попадают в ситуацию, когда несколько инвесторов отстаивают разные позиции относительно конкретного проекта. Это может касаться объекта недвижимости на стадии разработки концепции, создания отдела реализации или на начальной стадии – принятии решения о вхождении в проект.

Специалисты нашей компании предлагают Вам воспользоваться третьей точкой зрения на Ваш проект, основанной на тщательном исследовании рынка недвижимости. Зачастую, вопросы, поднятые на общем обсуждении, позволяют девелоперам взглянуть на проект с новой стороны.

  1. В итоге, Заказчик в короткие сроки получит не только объективное мнение эксперта рынка недвижимости, но и сможет подтвердить или скорректировать свою точку зрения.
  2. Типовые технические задания по сегментам рынка недвижимости:
  3. Вы можете заказать как исследование рынка жилой, так и исследование рынка коммерческой недвижимости:
  4. Техническое задание на маркетинговое исследование рынка жилой и загородной недвижимости Московской области
  5. Техническое задание на маркетинговое исследование рынка жилой и загородной недвижимости регионального рынка
  6. Техническое задание на маркетинговое исследование офисной недвижимости локального рынка
  7. Техническое задание на маркетинговое исследование торговой недвижимости локального рынка
  8. Техническое задание на маркетинговое исследование гостиничной недвижимости локального рынка
  9. Портфолио работ по исследованиям рынка недвижимости
  10. Контакты:
    По вопросам проведения маркетинговых исследований рынка недвижимости Вы можете обращаться:

SM2: как мы создали «умную» базу коммерческой недвижимости, которая помогает найти помещение в три клика — Трибуна на vc.ru

SM2 — алгоритмический сбор данных и предиктивная аналитика на рынке коммерческой недвижимости Москвы.

Зачем Москве очередная база помещений, в чем особенности рынка коммерческой недвижимости и как алгоритмический поиск помогает зарабатывать деньги — рассказывает исполнительный директор SM2 Станислав Жуков.

Почему мы решили идти в коммерческую недвижимость

Общая площадь коммерческой недвижимости Москвы — 65 млн м², а объём рынка аренды — $10 млрд в год, при этом получить точные данные по объектам, сделкам, предложениям на рынке крайне сложно. Баз данных много, а информация обновляется редко.

На рынке аренды потенциальный арендатор зачастую сталкивается с проблемой заведомо ложной информации от консультантов или собственников. В результате часто получается, что предприниматели теряют много времени и не всегда имеют возможность заключить сделку на наиболее выгодных для себя условиях.

Более того, преимущество во многих поисковиках получают платные объявления, которые далеко не всегда наиболее выгодные. У потенциального арендатора или инвестора благодаря нехватке информации, ее недостоверности и трудности в поиске актуальных контактов нет возможности объективно оценить объект недвижимости и принять взвешенное решение.

Мы подумали, что будет здорово дать арендаторам, девелоперам и брокерам общедоступную, простую в использовании, проверенную базу объектов, которая позволит не только эффективно искать и размещать объявления, но и проводить качественную аналитику, и, как следствие, принимать верные решения.

Какие проблемы мы нашли на российском рынке коммерческой недвижимости

Идея создать SM2 пришла не просто так. Учредители и топ-менеджеры компании работали экспертами по недвижимости в «Ренессанс Капитале», MLP, C&W, HP, Deutsche Bank, HRO. У всех нас большой опыт на рынке коммерческой недвижимости, а саму идею мы позаимствовали у зарубежной компании CoStar, которая объединяет рынок коммерческой недвижимости в США.

Наша аудитория — 50 тысяч игроков рынка коммерческой недвижимости и 80 тысяч компаний-арендаторов. Чтобы лучше узнать их потребности, мы провели масштабное тестирование и узнали, с какими сложностями сталкиваются игроки рынка коммерческой недвижимости:

  • Сделка закрывается долго. Экономика нестабильна, а за участие в неудачной сделке приходится дорого платить. Поэтому создается высокая конкуренция за арендаторов и собственников, и это увеличивает сроки выставления помещения в аренду, просмотра, переговоров и завершения сделки.
  • Приходится тратить лишние деньги. В условиях большой конкуренции игроки рынка вынуждены тратить большие суммы на поиск и рекламу объектов.
  • Рекламировать объявления сложнее. Размещение объектов на досках объявлений не дает результата, потому что помещения дублируются многочисленными посредниками, а часть предложений не соответствует действительности. Найти реального собственника помещения довольно трудно. В результате к доскам объявлений падает уровень доверия.
  • Слишком мало информации. Объявления в интернете содержат лишь общую информацию об объектах. Если стоимость офисного здания составляет 500 млн рублей, инвестору хочется получить как можно больше информации — но ему её никто не дает.

Чтобы решить эти проблемы, большую часть денег мы вложили в разработку ERP-системы алгоритмического поиска. Общая сумма инвестиций в проект — $1,5 млн.

Но как выяснилось, просто разработать уникальный и полезный сервис — недостаточно, ведь далеко не все клиенты в Москве готовы платить за информацию, поэтому предвосхищая запрос, мы подключили дополнительные услуги — продвижение объектов недвижимости через контекстную рекламу и соцсети, а также помощь в заключении сделок.

Как мы решаем проблемы арендаторов и собственников помещений

Мы пополняем базу с помощью физических проверок объектов и IT-инструментов. Алгоритмы собирают данные из всех открытых источников и добавляет объекты в базу, а если по какому-либо объекту у нас есть вопрос, приезжаем по адресу, осматриваем помещение и общаемся с собственником или его представителем.

Например, если алгоритмы находят в сети один и тот же склад с разными арендными ставками, мы узнаем у собственника актуальную стоимость.

Сейчас в базе 3000 объектов, 35 тысяч арендаторов, 50 тысяч сделок об аренде и 60 тысяч объявлений с подробной информацией. Мы проверяем предложения арендодателей вручную и отмечаем объявления, которые подлежат верификации. Все объявления публикуются и проверяются бесплатно.

Для каждого объявления автоматически создаются веб-страницы и запускается контекстная реклама. Как результат — объявления просматривают наиболее заинтересованные арендаторы, и хорошие помещения расходятся довольно быстро. Найти подходящий объект реально за несколько минут, а дальше начинается просмотр, проверка документов, переговоры, заключение сделки.

Сейчас мы видим, что среди владельцев недвижимости самая популярная услуга — это цифровой маркетинг. Мы размещаем объект в аренду или на продажу в интернете и с помощью контекстной рекламы, ведения соцсетей и SEO приводим на сайт потенциальных арендаторов.

Дальше мы либо отправляем заявку собственнику недвижимости, либо работаем с ней сами (консультируем, готовим документы, делаем подборки помещений) и передаем собственнику уже готового арендовать площадь клиента.

Также технологии отслеживают срок жизни объявлений по аренде и продаже. Если офисы в одном здании быстро находят арендаторов, алгоритм делает вывод, что помещения ликвидны. Эту информацию видят потенциальные арендаторы — так они могут подобрать лучшие предложения.

База SM2 полезна также и агентам. С ее помощью они имеют возможность получить информацию, которой нет в свободном доступе (например, сроки истечения договоров аренды или контакты собственников помещений), выгрузив эти и многие другие параметры по помещениям в удобном для них формате (Excel или PDF-презентации).

За несколько месяцев до конца срока агент может предложить арендатору другое помещение и таким образом заработать на комиссии. К слову, в коммерческой недвижимости комиссию всегда платит собственник помещения, поэтому когда агент говорит, что найдет вам офис бесплатно, это обман. Поиск для вас и так должен быть бесплатным.

Девелоперы пользуются базой, чтобы прогнозировать прибыль. Они видят динамическую модель рынка и знают, сколько будет стоить аренда помещения через несколько лет. Это помогает девелоперу решить, в каком районе строить коммерческий объект.

Как будет развиваться SM2

В наших планах — создать сообщество для всех игроков рынка коммерческой недвижимости Москвы. Все люди, которые работают в недвижимости, смогут общаться между собой на одной профильной площадке и быстро находить нужные услуги, контакты и проекты.

Это позволит агентам, оценщикам, консультантам, юристам, дизайнерам и строителям искать подряды, арендаторам — делиться опытом поиска объектов и оставлять отзывы и инсайты. Мы хотим объединить игроков рынка примерно так же, как Bloomberg объединяет финансовые рынки.

Дальнейшее развитие компании включает использование больших данных и искусственного интеллекта для прогнозирования наиболее востребованных типов и форматов недвижимости.

SM2 начался с Москвы, потому что здесь отличные программисты и аналитики, но проект не остановится на России. Мы разрабатываем стратегию выхода на развивающиеся рынки: Ближний Восток и Азию.

Читайте также:  Как оформляется договор мены земельного участка?

Секреты успешного поиска коммерческой недвижимости. Важные аспекты при выборе объекта и заключении сделки

Показать содержание

С чего начать поиск?

В первую очередь инвестор должен определиться с целью приобретения коммерческой недвижимости. Если планируется получение прибыли от передачи объекта в аренду, то лучше подбирать помещения, которые будут максимально востребованы и универсальны в использовании.

Если же речь идет о выборе объекта для собственного бизнеса, то стоит отталкиваться от характеристик недвижимости, которые поспособствуют его развитию. Узнать о том, для каких еще целей может использоваться коммерческая недвижимость и какие сделки с ней проводятся, можно в отдельном материале.

Где искать?

Искать помещение можно как самостоятельно через интернет или объявления, так и с помощью посредников (агентств недвижимости). Рассмотрим подробнее особенности этих способов.

Как найти самостоятельно?

Единственный плюс данного способа в отсутствии каких-либо комиссионных, которые придется оплатить посреднику.

Минусы:

  • самостоятельное размещение, актуализация или поиск объявлений;
  • консультирование по телефону, самостоятельный обзвон;
  • трата времени на просмотры, общение с продавцами;
  • организация юридического сопровождения сделки.

Плюсы:

  • поиск продавца будет осуществляться по актуальной базе недвижимости;
  • агентство берет на себя все сопутствующие покупке действия: размещение объявлений, просмотры, сбор документов и оформление сделки;
  • безопасность покупки, так как в агентствах есть юристы, которые проверяют юридическую чистоту сделки.

Минус – высокий процент комиссии за услуги.

Как правильно выбрать помещение для сдачи в аренду?

Главным критерием при выборе должна стать рентабельность объекта – возможность получения прибыли и востребованность тех или иных помещений в существующих экономических условиях.

  1. Офисы. Предоставление в аренду офисных площадей остается одним из наиболее выгодных вариантов вложения средств. Доход может превышать 15-20%, при условии, что офис хорошо обустроен и находится в районе с развитой инфраструктурой.
  2. Торговые помещения. Аналогично дело обстоит и с арендой площадей под магазины. В данном случае особое внимание стоит обратить на расположение объекта, наличие потока пешеходов, внешнюю привлекательность помещения. Все это будет учитываться будущими арендаторами.
  3. Промышленные объекты. К промышленной недвижимости относятся производственные объекты, склады. Востребованность промышленных площадей намного ниже, чем торговых или офисных, а стоимость зачастую достаточно высокая. Однако доход от предоставления в аренду может быть значительным.
  4. Сфера услуг. Недвижимость в сфере услуг представляет собой помещения, предназначенные для размещения салонов красоты, пунктов общепита, медицинских организаций. При покупке объектов сферы услуг стоит обратить особое внимание на соответствие помещений всем санитарным нормам. Нарушение санитарных и противопожарных норм может привести к запрету на размещение медицинского кабинета, салона красоты или кафе.
  5. Нежилые помещения на первом этаже. Еще один вариант инвестирования – это покупка помещений на первых этажах жилых домов. Годовой доход в этом случае может доходить до 8%. Основной сложностью для собственника может стать поиск арендаторов, если квартира расположена в спальном районе города. Обычно такие площади сдаются под точки розничной торговли, салоны красоты или медицинские кабинеты.

Выгода будет напрямую зависеть от расположения квартиры, обустроенности района, количества проживающих поблизости людей.

Узнать о том, какие еще бывают виды коммерческой недвижимости и как они классифицируются, можно тут.

Стоит ли покупать помещение, которое находится в аренде?

Покупка офиса или магазина, которые уже сдаются третьим лицам в аренду – оптимальный вариант. Будущему собственнику не придется тратить время на поиск арендаторов. После оформления купли-продажи и перехода прав, собственник сразу же сможет получать доход.

Необходимо внимательно изучить договор аренды перед куплей-продажей. Арендатор может иметь право преимущественной покупки, если такой пункт содержится в договоре. В этом случае продавец должен получить от него отказ в письменной форме. Иначе купля-продажа недвижимости может быть оспорена через суд.

Расположение

Решающим фактором, влияющим на успешность инвестиций, является расположение офиса, склада или магазина. Причем здесь также должна учитываться специфика использования помещения.

  • Развитая инфраструктура в районе.
  • Наличие парковок, точек общепита.
  • Наличие станций метро, остановок общественного транспорта.
  • Наличие постоянного трафика пешеходов или машин поблизости.
  • Район с высоким потенциалом развития и покупательской способностью.
  • Наличие подъездных путей для крупного транспорта.
  • Наличие погрузочно-разгрузочных зон.
  • Потенциал развития и застройки района, в котором находится склад.

Второй фактор, который существенно влияет на получение выгоды от покупки – востребованность данного типа недвижимости. Определить наличие спроса можно только посредством анализа рынка, цен на аренду, количества конкурентов.

Здесь будет играть роль и универсальность помещения. Это касается и внутренней планировки, и возможности изменить что-то в ней по желанию арендатора (как правильно провести перепланировку мы рассказываем в отдельном материале). Чем больше вариантов использования, тем больше будет вероятность найти арендаторов быстро и без особых сложностей.

Коэффициент прибыльности или рентабельности инвестиций помогает определить реальную эффективность вложения средств в то или иное предприятие. Для его расчета потребуется вычислить:

  • Предполагаемый доход.
  • Себестоимость – это стоимость содержания объекта, с учетом всех возможных затрат (налоги, коммунальные платежи, текущий ремонт).

Формула вычисления коэффициента прибыльности: Доход – Себестоимость/ Сумма инвестиций * 100%.

Например: Доход – 1700000 рублей в год. Себестоимость – 80000 рублей в год. Сумма инвестиций 1500000 рублей. Соответственно, 1700000 – 80000/ 1500000 * 100% = 108%

Если коэффициент больше 100%, то инвестиции рентабельны. Если же показатель ниже 100%, то вкладывать свои средства в данный объект невыгодно.

Технические критерии выбора

Технические характеристики самого помещения повлияют на его рентабельность ничуть не меньше, чем местонахождение или востребованность конкретного типа недвижимости. Рассмотрим подробнее, на что же стоит обратить внимание при выборе:

  1. Наличие мощной системы вентиляции и принудительной вытяжки в исправном состоянии. Особенно это касается объектов сферы услуг – ресторанов, кафе, а также офисов. От системы вентиляции зависит внутренний микроклимат рабочего пространства офиса, присутствие запахов с кухни в зале ресторана и т.д.
  2. Обустроенные погрузочно-разгрузочные зоны, которые смогут обеспечить быструю и эффективную отгрузку или выгрузку товаров. От качества таких зон будет зависеть стоимость аренды склада и его конкурентоспособность.
  3. Максимальная мощность электросети и возможность ее увеличения. Этот показатель влияет на выбор помещения арендаторами, в т.ч. руководством магазинов электроники, продуктовых магазинов. Чем выше мощность, тем больше шансов в будущем заключить выгодную сделку с ними.
  4. Общая площадь. Все просто – чем больше площадь, тем больше вариантов по ее планировке, выделению отдельных помещений или зон собственник может предложить арендаторам. Соответственно, тем выше цена за квадратный метр.
  5. Документы на собственность. Покупка коммерческой недвижимости сопряжена с большим риском попасть на мошенников. Лучше всего не скупиться и обратиться к юристам, они смогут определить наличие или отсутствие обременений на право собственности, достоверность документов, чистоту сделки.

Список документов, которые продавец обязан предоставить:

  • Правоустанавливающие документы на помещение, а также на землю под ним, если это отдельно стоящее здание.
  • Выписка из ЕГРН/ЕГРЮЛ об отсутствии обременений.
  • Документальное подтверждение отсутствия финансовых обременений.
  • Учредительные документы организации, если продавцом выступает юрлицо.
  • Договор аренды, если на данный момент помещение сдается.
  • Согласие супруга продавца на продажу, если продавец – физическое лицо.

Изучение договора купли-продажи

Договор, составленный юридически грамотно, позволит обеим сторонам сделки избежать проблем в будущем. Его составление лучше доверить специалисту, который знаком со всеми подводными камнями подобных сделок. На что следует обратить свое внимание при изучении договора и его условий:

  1. Наличие у продавца прав на собственность, особенно это касается ситуации покупки помещения у крупной фирмы через подчиненные организации или посредников. Если владелец делегирует право продажи другой фирме, стоит проверить действительность полномочий, а также правомочность представителя.

    Лучше остерегаться продавцов, имеющих спорный характер прав на собственность.

  2. В документе должны быть указаны точные юридические адреса организаций, адреса и реквизиты физических и юридических лиц, участвующих в сделке.
  3. Важно обратить внимание и тщательно прописать сумму сделки, порядок и способ передачи средств, сроки передачи средств и помещения.
  4. При составлении договора нужно прописать ответственность сторон за невыполнения условий договора. Типовой раздел, посвященный ответственности, нужно привести в соответствие к конкретному случаю.
  5. Рекомендуется включить в договор пункты, в которых продавец подтверждает, что сведения о техническом состоянии объекта, которые он предоставил, достоверны.

Покупка коммерческой недвижимости требует тщательного анализа экономической ситуации на рынке: наличия спроса и предложения, уровня цен. Покупателю придется изучить ожидаемую прибыльность и окупаемость рассматриваемых объектов, возможные затраты на ремонт и содержание, востребованность. Анализ рентабельности вложений поможет избежать финансовых потерь в будущем.

Анализ рынка коммерческой недвижимости 2019 | Подробный прогноз и перспективы

Федоров Андрей Эксперт готового бизнеса

24.01.2019 3 минуты чтения

Возможности современного российского бизнеса редко позволяют иметь в своем распоряжении собственные объекты капитального строительства. Действующая практика показывает, что выгоднее использовать коммерческую недвижимость на условия аренды. Оптимизация расходов предприятий происходит за счет отсутствия необходимости доработки помещений под условия производства.

Имеющийся фонд площадей располагает арсеналом объектов, которые всегда можно подобрать по целому ряду факторов, включая соответствие профилю компании соискателя. Учитывая цикличность отрасли, анализ рынка коммерческой недвижимости на 2019 год будет более сложным, чем кажется.

Формирование прогноза инвестиционной привлекательности объектов капитального строительства следует разбирать по отдельным направлениям.

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *