Что такое тсж: его плюсы и минусы в многоквартирном доме, а так же в чем преимущества, все за и против, нужно ли вообще создавать товарищество и что дает организация, сравнительная таблица недостатков

Время чтения: 4 минут

Людей, которые владеют жильем в многоквартирном доме (МКД), объединяет необходимость решать вопрос организации комфортного проживания на совместном пространстве. Ведь сломанный лифт или отсутствие отопления омрачают жизнь обитателей даже самых уютных квартир. Для эффективного и быстрого устранения проблем нужно избрать какую-то форму управления домом. Анализ особенностей работы объединения собственников и УК позволит определить, что лучше — ТСЖ или управляющая компания.

Формы управления МКД

В соответствии с положениями ст. 161 Жилищного кодекса РФ, жильцам МКД нужно выбрать тип управления, который позволит обеспечить:

• надлежащее содержание общего имущества;
• благоприятные условия проживания;
• предоставление коммунальных услуг;
• техническое обслуживание коммуникаций и оборудования: систем отопления, водоснабжения и иных.

Собственники квартир должны на общем собрании определить предпочтительную форму управления:

• непосредственное, если в доме не больше, чем 30 квартир;
• товарищество собственников жилья (ТСЖ);
• жилищный или иной специализированный потребительский кооператив;
• управляющая организация (УК).

Стандарты и нормы обслуживания для всех едины. Выбор влияет лишь на то, кто будет нести ответственность перед жильцами. Это — основное, чем отличается ТСЖ от управляющей компании.

Больше о том, какие существуют способы управления многоквартирным домом.

Если выбрать управляющую компанию

Управляющая компания — это юридическое лицо, профессионально осуществляющее управление многоквартирным домом на платной основе. Она является посредником между поставщиками и жильцами дома, контролирует и несет ответственность за качество оказываемых услуг и выполняемых работ.

Главное отличие управляющей компании от ТСЖ состоит в том, что она может обслуживать не один дом, а множество зданий, порой находящихся в разных частях города. Эта возможность ограничивается лишь материальными и кадровыми ресурсами.

Многоквартирный дом может находиться в управлении только одной компании.

Собственники дома сами могут выбрать подходящую УК. Договор управления заключается по решению более 50 % собственников жилья. Процент рассчитывается согласно площади помещений.

Деятельность УК должна быть открытой и прозрачной. Так, компания обязана обеспечивать свободный доступ к следующей информации:

• показатели финансово-хозяйственной деятельности;
• перечень оказываемых услуг по содержанию и ремонту;
• условия и порядок их предоставления;
• цены и тарифы на ресурсы.

Подробнее о том, как работает управляющая компания ЖКХ.

Плюсы управления через ТСЖ

Товарищество собственников жилья – это некоммерческое объединение собственников помещений в МКД для совместного управления общим имуществом. ТСЖ может быть образовано на один или несколько домов при условии, что положительно проголосует более 50 % владельцев квартир.

Основы работы этого юридического лица прописываются в уставе, принятом на общем собрании. На нем избираются члены правления и ревизионная комиссия, ведь ТСЖ имеет свой бюджет и финансовый план, реализацию которого она контролирует.

Деятельность товарищества направлена на создание, содержание, сохранение и приумножение общего имущества, а также на обеспечение поставок коммунальных ресурсов жильцам.

• Преимущества ТСЖ перед управляющей компанией заключаются в том, что при этой форме управления каждый заинтересованный собственник может влиять на принятие любых решений.
• У объединения первоначально отсутствует своя материально-техническая база, однако оно может выбрать подходящие подрядные организации по приемлемым ценам.
• 

Узнайте подробнее о том, что собой представляет товарищество собственников жилья.

Преимущества и недостатки УК и ТСЖ

Как показывает практика, и ТСЖ, и управляющая компания имеют своих сторонников. И небезосновательно, ведь они являются самыми эффективными формами управления.

Так, УК не только организует проведение работ с помощью собственных ресурсов или посредством привлечения подрядчиков, но и несет ответственность за результаты. Кроме того, к плюсам УК относится:

• выполнение деятельности по графику: уборка придомовой территории, вывоз мусора;
• планирование бюджета;
• наличие собственной специализированной материальной и технической базы;
• знания и опыт работы в сфере оказания услуг ЖКХ;
• установленная плата по договору управления.

Но есть в работе УК и минусы:

1. Несмотря на провозглашенную прозрачность действий компании жильцам сложно добиться отчетности о расходовании средств.
2. Решения по обращениям собственников принимаются медленно, так как у УК на обслуживании находится не один дом, а сама она территориально удалена от зданий.
3. При выборе подрядчиков и поставщиков услуг мнение жильцов не учитывается, в том числе при расчете наиболее выгодной тарификации.
4. Высокая плата за работу по договору.

Плюсы и минусы есть и при выборе ТСЖ. К примеру, среди положительных моментов можно обозначить следующее:

• важные решения принимаются в кратчайшие сроки на собрании собственников;
• правление может получать дополнительные доходы на общие цели посредством сдачи помещений в аренду, размещения рекламы на фасадах;
• все финансовые операции прозрачны, у жильцов есть к ним доступ;
• возможность самостоятельно выбирать поставщиков услуг.

Жители домов, находящихся под управлением ТСЖ, отмечают и негативные моменты:

• некомпетентность правления. Оно избирается среди жителей дома, которые редко являются профессионалами;
• стоимость разовых услуг подрядчиков выше, чем у УК;
• объединение непросто ликвидировать.

Оптимальная форма управления домом

Если при выборе формы управления МКД использовать не шаблоны, а потребности и предпочтения жителей, однозначно ответить на вопрос, какая из них лучше, не получится.

Специалисты сферы ЖКХ заявляют, что оптимальной является смешанная форма — создание ТСЖ с последующим заключением договора оказания услуг с УК. Это позволяет сочетать опыт УК в устранении коммунальных проблем с демократическим подходом к принятию решений, присущим товариществу.

ТСЖ и управляющая компания в одном доме позволяют:

• сохранить прозрачность расходов общедомового бюджета;
• назначить председателя, ответственного за соблюдение договорных отношений с УК;
• оперативно решать вопросы распоряжения общим имуществом.

Резюме

Товарищество собственников жилья и УК являются самыми популярными формами управления многоквартирным домом. Их отличие заключается в том, что ТСЖ — это демократическая организация процесса коммунального обслуживания самими жильцами, а УК — коммерческое юридическое лицо, которое делает ту же работу профессионально, но за плату.

Выбор подходящей формы управления зависит от технического состояния МКД и степени самоорганизации жильцов. Оптимальный вариант — создание товарищества и заключение договора управления. В этом случае правление дома ТСЖ и управляющая компания действуют эффективнее.

Плюсы и минусы создания ТСЖ

Граждане, проживающие в многоквартирных домах, несут определенную ответственность за использование своего жилья. Они должны оплачивать счета за коммунальные услуги, следить за состоянием помещений общего пользования, ухаживать за придомовой территорией. Все эти обязанности могут быть распределены между жильцами или поручены специально созданным управляющим органам.

Одним из законодательно предусмотренных способов управления многоквартирным домом выступает создание Товарищества собственников жилья.

Такой способ является противоречивым – он имеет как положительные, так и отрицательные отзывы. Стоит разобраться, в чем состоят минусы и плюсы создания ТСЖ.

Отметим, что в случае если вы получили недвижимость в дар, вам придется приспосабливаться к уже существующей системе управления домом.

Существующие способы управления домом

Управление многоквартирным домом – это обеспечение его жильцам таких условий проживания, которые являются безопасными и благоприятными. Сюда относится также надлежащее содержание имущества и предоставление жильцам дома всех необходимых коммунальных услуг. В соответствии со ст. 161 ЖК РФ граждане могут выбрать один из трех доступных способов управления домом:

1. Собственники помещений самостоятельно осуществляют управление, заключают договора на получение и оплату необходимых коммунальных услуг. Этот способ доступен только для тех домов, в которых количество квартир не превышает шестнадцать.
2. Жильцы дома передают полномочия по его управлению специальной управляющей компании и в дальнейшем только оплачивают приходящие им счета.
3. Граждане принимают решение о создании органа самоуправления, который занимается делами дома от имени всех его жильцов. Такой орган носит название Товарищество собственников жилья (ТСЖ).

Два последних способа используются чаще всего, и при их выборе у жильцов возникает множество вопросов.

Для правильного выбора нужно знать, в чем состоят преимущества и недостатки каждого способа управления домом.

Плюсы ТСЖ

1. Финансовая экономичность. При грамотном управлении собираемые с жильцов деньги можно использовать более экономно, чем в случае с управляющей компанией. Целью последней является получение прибыли, поэтому она не заинтересована в снижении расходов граждан. Жильцы же сами определяют, какие услуги и по какой цене они будут приобретать.
2. Свобода выбора. Руководство ТСЖ по решению жильцов может выбирать, с какой управляющей компанией сотрудничать и какими ее услугами пользоваться. Также жильцы сами могут определять последовательность проведения ремонта, конкретные мероприятия, которые будут проводиться и распределять затраты на это между всеми участниками.
3. Высокая ответственность. Если жильцы и руководство ТСЖ заинтересованы в благоустройстве дома и двора, то подобные мероприятия будут проводиться более качественно. Это значит, что дворы и подъезды станут чистыми, а услуги будут предоставляться вовремя и качественно. Именно за этим должно следить товарищество собственников жилья.

Несмотря на наличие явных преимуществ, у создания ТСЖ есть и несколько отрицательных сторон.

Минусы ТСЖ

Наряду с преимуществами ТСЖ у такого способа управления существует и несколько отрицательных моментов:

1. Высокие временные затраты. Для функционирования ТСЖ и решения важных вопросов нужно часто проводить общие собрания жильцов дома.
2. Сложность организации процесса управления домом. Для эффективной работы нужен грамотный и честный руководитель, а среди простых жильцов это редкое явление.
3. Социальное неравенство. В доме проживают люди с разными доходами, поэтому количество денежных средств, которые они готовы отдавать на благоустройство дома, будет значительно отличаться.
4. Наличие должников. Деньги на управление домом собираются со всех жильцов. Если кто-то не платит свои взносы, это значительно подрывает общий бюджет ТСЖ и остальным гражданам приходится платить за него.

Очевидно, что эффективным будет функционирование ТСЖ только при наличии грамотного руководства и высокой степени ответственности со стороны жильцов.

Создание ТСЖ: подготовительные мероприятия и ключевые моменты

Перед тем как принимать решение о выборе способа управления домом и создании ТСЖ, стоит обратить внимание на такие моменты:

1. Преобладающая форма собственности квартир. Создание ТСЖ имеет смысл только тогда, когда большинство квартир принадлежат гражданам – в таком случае они будут более заинтересованы в контроле над состоянием дома и двора. Управление домом с муниципальными квартирами лучше поручить государству.
2. Уровень социальной ответственности жильцов. Если в доме проживают люди, которые не особо заботятся о его судьбе и согласны платить больше денег, смысла в создании ТСЖ также нет. Эта форма управления будет эффективной только при наличии у жильцов высокого уровня ответственности и интереса к благосостоянию своего дома.
3. Наличие потенциальных источников прибыли. Ее можно извлекать от сдачи в аренду помещений дома, размещения на нем рекламы и других подобных мероприятий. При этом полученная прибыль может использоваться на проведение ремонта в подъездах и во дворе.

После регистрации у ТСЖ возникают определенные права и обязанности:

1. Право защищать территорию, которая принадлежит товариществу – к ней относится дом и прилегающие к нему участки.
2. Обязанность следить за счетами по коммунальным расходам, а также контролировать качество обслуживания дома.
3. Право заключать договора с управляющими компаниями на оказание ими определенных услуг для дома.
4. Обязанность следить за соблюдением законных прав и интересов всех жильцов дома.
5. Право сдавать в аренду часть принадлежащего товариществу имущества с целью получения дополнительной прибыли.

Кроме этого, жильцы дома, которые работают в ТСЖ, имеют право не только получать деньги за свой труд, но также и оплачивать счета по сниженным расценкам.

Это является весьма выгодным для некоторых категорий населения (например, пенсионеров) и может стать дополнительным источником заработка. Отметим, что ваши жилищные права — защищены государством.

При их нарушении, вы сможете отстаивать их законными методами.

Чем отличается найм от аренды квартиры? Читайте сравнительную характеристику в нашем материале.

Законодательство связанное со строительством недвижимости. Полный «разбор полетов» в нашей статье.

Что такое кадастровый паспорт? Для чего он нужен и как его оформить узнаете по https://zakonometr.ru/zemlja/dokumenty/kadastrovyj-pasport ссылке.

Отзывы о создании ТСЖ

Мнения жильцов, которые выбрали способ управления домом при помощи ТСЖ, являются довольно противоречивыми. Например:

1. Светлана, жительница дома, который относится к ТСЖ Престиж-56 в г. Саратов: ремонт, который еще в начале июня 2015 года начали работники ТСЖ, длился в течение всего лета и так и не был завершен. Несколько месяцев жители дома живут в бардаке, на их жалобы председатель ТСЖ никак не реагирует.
2. Игорь, житель дома, относящегося к ТСЖ Искровский-32 в г. Санкт-Петербург: спасибо сотрудникам компании. Двор благоустроенный, в подъездах всегда чисто, ремонт проводится своевременно и качественно. Отличная работа.

Можно сказать только, что каждая ситуация индивидуальна и для одного дома создание ТСЖ может стать идеальным вариантом, а для другого обернуться кучей проблем. Поэтому перед созданием такого товарищества нужно подробно обсудить этот вопрос с жильцами.

Создание ТСЖ – один из законодательно допустимых способов управления многоквартирным домом, причем его использование может быть как очень выгодным, так и неэффективным для жильцов. Содержание и обслуживание жилья — задача, которая целиком лежит на вас.

Создание товарищества подходит для домов, в которых проживают граждане с активной жизненной позицией, готовые работать ради благосостояния своего дома и двора.

Создание ТСЖ: плюсы и минусы данного решения

Многоквартирный дом является сложным субъектом, в котором часто возникают различные бытовые и организационные проблемы.

Они могут быть связаны с проведением ремонта, налаживанием коммуникаций и предоставлением жильцам качественных коммунальных услуг.

Для решения всех этих проблем собственники квартир выбирают один из доступных вариантов управления домов. Далее будет рассмотрен такой способ, как создание ТСЖ, а также выделены его преимущества и недостатки.

Способы управления домом

Управление многоквартирным домом включает в себя ряд мероприятий и действий, которые направлены на поддержание его нормального состояния и обеспечения жильцов всеми необходимыми ресурсами и услугами.

Причем в будущем это решение может быть изменено на другое, также принятое общим собранием.

Допустимые способы управления многоквартирным домом определены жилищным законодательством, а именно ч. 2 ст. 161 ЖК РФ. В частности, они включают в себя:

Непосредственное управление владельцами жилья

Такой способ минимально затратный и отличается тем, что ответственность за платежи перед ресурсоснабжающими компаниями может нести каждый жилец по отдельности. Однако эффективен он только для небольших домов, поскольку управление осуществляется на слишком низком уровне.

Обращение в управляющую компанию (УК)

Данная организация является коммерческой и предоставляет услуги по управлению домом на основании специального разрешающего документа — лицензии. В случае выбора такого способа собственникам квартир необходимо выбрать еще и конкретную управляющую компанию, поскольку в одном городе может функционировать несколько различных УК.

После этого между всеми собственниками заключается договор, по которому УК обязуется в течение определенного срока и за установленную плату оказывать жильцам дома соответствующие услуги (по ремонту дома и предоставлении коммунальных услуг).

При этом качество предоставляемых услуг редко бывает достаточно высоким.

Создание товарищества собственников жилья (ТСЖ)

На практике наиболее популярными являются последние два способа — их часто сравнивают между собой, выделяя характерные отличия, а также присущие каждому методу преимущества и недостатки. Плюсы и минусы от создания ТСЖ будут приведены далее.

Плюсы ТСЖ

При создании ТСЖ собственники квартир могут рассчитывать на получение от своего решения таких преимуществ:

1. Большая степень влияния на политику и деятельность ТСЖ. Поскольку все важные решения принимаются на собрании собственников, каждый из них вправе высказать свое мнение или выразить несогласие с действиями председателя или других работников.
2. Право выбора поставщиков услуг. Представители товарищества в рамках своих возможностей могут сами выполнять определенные работы по дому (например, технического или эксплуатационного характера). Для более сложной деятельности можно привлекать посторонние компании. При этом собственники могут участвовать в их выборе, а после контролировать деятельность.
3. Возможность получения дополнительного дохода от предпринимательской деятельности. В частности, некоторые общие нежилые помещения дома (например, подвалы) могут сдаваться в аренду третьим лицам. За счет полученных от этого средств платежи жильцов сокращаются.
4. Более высокое качество предоставляемых услуг. Поскольку члены ТСЖ напрямую заинтересованы в благоустройстве своего дома и близлежащих территорий, за проведением всех работ они следят более тщательно. Как результат — наличие детских площадок, газонов во дворах и чистых помещений внутри дома.

Данные факторы довольно весомые, особенно при сравнении с управляющей компанией.

Минусы ТСЖ

1. Более высокие платежи. При этом плата за коммунальные услуги при данном способе такая же, как и в остальных случаях. Повышение взносов связано с дополнительными расходами, которые собственники соглашаются нести добровольно. Также часть взносов идет на оплату труда работников ТСЖ, если такие есть (например, председателя).
2. Риск выбора неграмотного руководства. Далеко не в каждом доме есть жильцы, способные взять на себя его управление и делать это эффективно. При выборе таких сотрудников возможные последствия их деятельности отразятся на самих жильцах.
3. Несовершенство законодательства. На практике ТСЖ часть сталкивается с трудностями еще на этапе регистрации. Во время деятельности также возможны сложности при взаимодействии с городскими структурами или подачей исков в суд, поскольку данные процедуры должным образом не урегулированы законодательно.
4. Отсутствие инициативы со стороны жильцов. Чаще всего многие предложения, которые выдвигаются инициативной группой ТСЖ, встречаются жильцами с непониманием и даже сопротивлением. Поэтому дополнительное время нужно тратить на разъяснительную работу с ними.
5. Появление должников. Поскольку финансирование деятельности происходит от общих взносов всех жильцов, они должны покрывать и платежи тех, кто их не делает. При этом взыскать долги очень сложно — для этого нужно обращаться в суд.

Очевидно, что ТСЖ как способ управления домом будет эффективен только в том случае, если в нем проживают грамотные и инициативные жильцы, которые могут не только инициировать этот процесс, но и вести эффективную деятельность после. Для остальных ситуаций лучше обратиться в УК.

На что стоит обратить внимание перед созданием ТСЖ?

1. Форма собственности большинства жильцов. Создание товарищества будет эффективным только при условии, что большая часть квартир являются их частными владениями.
2. Потенциальные источники прибыли. В частности, это могут быть нежилые помещения общего пользования, которые можно сдавать в аренду.
3. Степень ответственности жильцов. Если большинство из них инициативные граждане, которые заботятся о благоустройстве своего дома, выбор ТСЖ будет наиболее эффективным вариантом.
4. Тарифы УК. Стоит сравнить суммы, которые придется платить компании или вносить в качестве взносов в ТСЖ. В некоторых случаях первый вариант будет выгоднее, поскольку УК имеет налаженные связи с большинством ресурсоснабжающих компаний в городе.

Права и обязанности

Тсж или управляющая компания — плюсы и минусы, что лучше

Кому доверить обслуживание и управление многоквартирным домом – ТСЖ или управляющей компании? На этот вопрос нет однозначного ответа, так как все зависит от того, насколько добросовестной будет компания, и насколько жильцы готовы участвовать в решении возникающих вопросов. Тем не менее, перед тем, как заключить договор управления между УК или ТСЖ, нужно понимать, как устроены обе формы управления, какие у них есть плюсы и минусы, и как эта работа повлияет на жизнь жителей дома.

Чем отличается УК от ТСЖ

ТСЖ (Товарищество собственников жилья) – это некоммерческое сообщество, в которое входят люди, проживающие в доме или соседних домах, желающие совместно вести хозяйственную деятельность.

УК (управляющая компания) – сторонняя организация, созданная с целью получения прибыли, и сотрудничающая с поставщиками услуг.

ТСЖ  и УК: в чем разница

Кроме формы организации есть еще несколько важных отличий.

1. ТСЖ управляет несколькими домами, есть ограничение по количеству квартир. УК может обслуживать десятки домов в разных кварталах.
2. В ТСЖ все решения принимаются на совете жильцов, причем требуется присутствие более 50% собственников квартир. В УК решением вопросов занимается председатель и его совет.
3. В ТСЖ нет своей технической базы, инструментов, и обычно – навыков ведения ремонта. В УК – профессионалы своего дела с обученным персоналом и материально-технической базой.
4. ТСЖ заинтересовано в снижении трат и коммунальных платежей (так как сами живут в тех же домах), УК – нет, и они не будут выбирать максимально экономичные варианты.
5. ТСЖ требует внимания и неравнодушия живущих в доме. При заключении договора с УК вы не будете вникать ни в какие моменты обслуживания.

Но кроме общего понимания, для принятия решения нужно внимательно изучить все плюсы и минусы различных форм обслуживания, так как некоторые моменты могут быть принципиальными.

Ук и тсж: плюсы и минусы

Управляющая компания

Плюсы:

• Все расходы и затраты четко спланированы и выполняются по графику: ремонт подъезда и дома, вывоз мусора, уборка дворов, – все работы выполняются нанятыми подрядчиками.
• У УК есть свои, часто довольно существенные накопленные средства, так что если возникает задолженность со стороны жильцов, компания передает свои средства подрядчикам, и предоставление услуг не останавливается.
• УК гораздо лучше знает особенности и нормы предоставления услуг, так что если возникают споры с подрядчиками, представители УК более компетентны.
• Не возникает внезапных трат, плата за работу УК обычно фиксирована, и когда возникает потребность в услуге – ее выполняют.

Минусы:

• Мнение жильцов не влияет на решения управляющей компании. Выбирая УК, вы автоматически принимаете всех выбранных ею подрядчиков.
• За обслуживание УК придется платить больше, чем ТСЖ.
• УК не отчитывается о тратах средств.

Товарищество собственников жилья

Плюсы:

• ТСЖ может управлять собственным имуществом для получения дополнительных средств (сдать часть двора в аренду, размещать рекламу).

Сравнительный анализ: что такое ТСЖ, а так же плюсы и минусы создания товарищества в многоквартирном доме

Собственники имеют право получать информацию об оказанных услугах, тарифах, финансово-хозяйственной деятельности и требовать устранения дефектов в рамках договора.

Часто УК ведет непрозрачную финансовую деятельность, не спешит «раскрывать карты» и советоваться с владельцами по поводу расходования средств. Оплата ее работы рассчитывается исходя из объема оказанных услуг и потребленных ресурсов.

Поэтому в ее интересах – не снизить их потребление, а, наоборот, повысить.

Председатель ТСЖ: «Ты — конечное звено пищевой цепочки, тебя все едят»

Что такое ленивое ТСЖ, нужно ли качать права перед ресурсниками и на сколько лет хватает энтузиазма управдому — читайте в нашем блоге «Изнанка профессии».

Это монолог кировчанина, который несколько лет участвовал в управлении многоквартирным домом. Мы не называем имени нашего героя, чтобы ему не пришлось выяснять отношения с жильцами и коммунальщиками. Его опыт типичен: он показывает нам, как устроена современная система ЖКХ изнутри.

«Мой путь в сфере жилищно-коммунального хозяйства начался с того, что мы с женой купили квартиру в новом доме. Практика такова, что обычно застройщик приводит в новостройку свою управляющую компанию. Так было и у нас.

Два года мы жили с нашей «управляйкой», и особой любви у нас не возникло. Они за нас не держались, потому что дом находится далеко до центра, и обслуживать нас им было неудобно. Мы ими тоже были недовольны, потому что работали они как попало.

Мы писали жалобы — кто в прокуратуру, кто в ГЖИ, кто в Роспотребнадзор. УК наказывали, но почти ничего не менялось.

В итоге мы от них ушли. Это было непросто, потому что никто толком не знал, как это делается. На тот момент в законе существовала такая норма: чтобы отказаться от УК, надо доказать, что она недобросовестно оказывает услуги.

Мы собрали мощную доказательную базу: сделали фотографии, сохранили все письма жильцов, на которые УК не отреагировала, составили целый список проблем, по которым «управляйка» не отрабатывала — от протекающей крыши до плохо прибранных подъездов. Всё это мы должны были направить в прокуратуру.

Но пока собирали доказательства, эту норму отменили. В итоге после трёх или четырёх заседаний суда и нескольких собраний собственников нам удалось расторгнуть договор.

Параллельно с этим процессом наш дом пытались «захватить» другие УК, которые работали в нашем районе. Всё это проходило тихой сапой, просто ходили какие-то люди по квартирам и собирали подписи. Большинство жильцов подписывали, не вникая.

Дошло до того, что нам приходили два комплекта квитанций от разных управляющих компаний. К тому времени у нас уже работал Совет дома из самых активных жильцов. У нас было понимание, что надо выбирать новую управляющую компанию, но менять шило на мыло не хотелось.

Тогда и созрело решение – рубить всё разом и менять форму управления на ТСЖ.

Через тернии — к ТСЖ

В нашем доме свыше сотни квартир и очень компактная дворовая территория. Для Кирова это выгодный дом, особенно если учесть, что он достаточно новый. При среднегородском тарифе с него ежемесячно можно иметь до 150 тысяч рублей выручки.

Когда мы начали создавать ТСЖ, это я уже понимал. Плюс изучил законы в этой сфере и поучаствовал в нескольких вебинарах, где обычные люди из разных городов делились опытом управления своими домами. Они меня тогда очень вдохновили. В плюс сыграло и моё образование инженера-строителя. В общем, решил попробовать.

У нас сложилась команда единомышленников из нескольких жильцов. Мы разработали план и взялись за его реализацию. И столкнулись со сложностями уже на первом этапе. Принять решение о создании ТСЖ необходимо на общем собрании собственников.

Но провести его так, чтобы оно было признано правомочным, нам удалось только с третьего раза. Дело не только и не столько в кворуме, сколько в соблюдении той адовой процедуры, которая прописана в законе.

Нет, она в принципе правильная и вполне реализуемая, но основана, скажем так, на презумпции виновности, что все всех обманывают и хотят друг на друге нажиться. Поэтому всё чересчур забюрократизировано.

Самая большая сложность была в том, что многие собственники не проживают в доме, а потому их надо найти, взять с них доверенность, заверить её и так далее.

Плюсы и минусы ТСЖ: преимущества и недостатки ТСЖ перед управляющей компанией, подводные камни | Жилищный консультант

5956

Содержание статьи:

ТСЖ

Обеспечение жилого многоквартирного дома всеми удобствами предусматривает необходимость одновременного управления целым комплексом коммунальных услуг, которые предоставляются ресурсообеспечивающими организациями.

Чаще всего жители дома доверяют эти обязанности специализированным управляющим компаниям (УК), которые берут на себя заключение всех необходимых договоров и соглашений, наем персонала и контроль за предоставляемыми услугами.

Такой подход практически полностью отсекает возможность жильцов участвовать в хозяйственной деятельности, затрудняет контроль и обуславливает необходимость дополнительных платежей.

Собственники квартир могут объединиться в товарищества собственников жилья (ТСЖ) и перенять у управляющей компании ее функции. Таким образом, ТСЖ — это добровольное объединение жителей многоквартирного дома, создающееся в форме некоммерческой юридической организации.

Деятельность, требования и документарная база ТСЖ устанавливаются напрямую Жилищным Кодексом и общими положениями закона о регистрации юридических лиц (главой третьей, четвертой).

Создание организованного товарищества жильцов несет за собой определенные цели и функции:

• Увеличение эффективности деятельности коммунальных служб.
• Непосредственное участие жителей в хозяйственной деятельности.
• Прямой и прозрачный контроль.
• Регулирование гражданских отношений, возникающих на фоне владения недвижимостью.
• Быстрое устранение возникающих проблем.

Плюсы и минусы ТСЖ следует учитывать при осуществлении деятельности.

Плюсы создания ТСЖ

Основные преимущества ТСЖ напрямую обуславливаются целями, которые преследуются при его создании, а также тем фактом, что деятельность товарищества осуществляется при непосредственном участии самих жильцов:

• Независимость от вышестоящих инстанций, минимизация коррупции.
• Прямой контакт между жильцами и коммунальными службами.
• Прямой контроль над хозяйственной деятельностью.
• Оперативное решение возникающих проблем.

Создание ТСЖ несет за собой и некоторые другие преимущества. Так, товарищество управляется председателем, который выбирается напрямую из числа жителей дома. Более того, всю организационную работу товарищества можно осуществлять их силами, без необходимости дополнительных уведомлений или разрешений. Из этого следует два факта:

• Финансовая непредвзятость. ТСЖ обязано хранить платежные поручения, сметы, отчеты и квитанции за весь период деятельности — каждый житель многоквартирного дома имеет право в любой момент затребовать указанные документы.
• Быстрое устранение каких-либо проблем. Председатель товарищества находится в постоянной и прямой доступности, любой участник ТСЖ может напрямую обратиться к нему при возникновении вопросов.

Товарищество собственников оплачивает коммунальные услуги поставщиков напрямую со своего банковского счета — это минимизирует издержки, исключает возможность возникновения задолженности за длительный период. К этому следует добавить тот факт, что ТСЖ имеет право:

1. предоставлять услуги по ремонту, уборке и строительству;
2. быть посредником при гражданских сделках. Это установлено статьей жилищного кодекса за номером 152, и позволяет не только уменьшить расходы, но и выйти на самообеспечение.

По этим причинам представители поставщиков коммунальных услуг, а также органы муниципальной власти охотно идут на взаимное сотрудничество с товариществами жильцов: предоставляют скидки и налоговые льготы, выделяют техническое оборудование, помогают организовать документооборот.

Минусы создания ТСЖ

Подобная организация имеет и некоторые недостатки. Основные минусы ТСЖ появляются уже на этапе его создания. Процедура регистрации товарищества имеет сложную организационную структуру, выделенную в несколько отдельных этапов.

Законодательство (статья 12 закона о регистрации) строго регламентирует требования к документам, что влечет за собой необходимость тщательного контроля при их составлении и заполнении.

Типовой проблемой на данном этапе является отсутствие или неправильная форма уведомления жителей дома, что может послужить основанием для отказа в приеме комплекта документов.

Финансовые отношения также вызывают определенные трудности. Жители дома должны самостоятельно решить, в каком размере и каким образом будут собираться членские взносы, кто является ответственным за ведение бухгалтерии и где должна храниться отчетность.

Еще одним подводным камнем в деятельности товарищества является его некоммерческая форма. Она запрещает ТСЖ принимать в собственность какое-либо отдельное помещение. По этой причине, вся работа организации проходит непосредственно в квартирах жителей дома, что причиняет определенные неудобства.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по плюсам и минусам создания ТСЖ

Вопрос: Здравствуйте. Управляющая компания, которая обслуживает дом, накопила долгов и разорилась, в настоящий момент ведутся судебные разбирательства.

Мы в свою очередь уже подготовили полный комплект документов для создания ТСЖ, все жители дома согласны. Запросили у управляющей компании документацию для того, чтобы начать работать с поставщиками коммунальных услуг.

Представитель компании заявил, что все долги будут переданы нам. Скажите, обязано ли ТСЖ отвечать по долгам управляющей компании? Максим.

Ответ: Здравствуйте, Максим. В Вашем случае следует знать, что создание ТСЖ влечет за собой возникновение нового юридического лица (некоммерческой организации). Она не имеет ничего общего с управляющей компанией, их деятельность никак не пересекается.

Статья 137 ЖК предписывает, что управляющая компания обязана передать товариществу всю необходимую техническую документацию, после чего ТСЖ уже напрямую заключает договора с поставщиками коммунальных услуг.

При этом никакие долги товариществом не наследуются, более того, УК обязана перечислить все оставшиеся средства, собранные с определенными целями (на проведение ремонта или благоустройства) на банковский счет товарищества жильцов.

Заключение

ТСЖ — это способ совместного управления многоквартирным жилым домом при непосредственном участии его жителей. По своей форме оно является некоммерческой организацией, что обуславливает определенные преимущества и недостатки его деятельности.

К плюсам создания ТСЖ можно отнести:

• Независимость от вышестоящих инстанций.
• Прямой контакт между жильцами и коммунальными службами.
• Участие жителей в хозяйственной деятельности.
• Оперативное решение возникающих проблем.
• Минимизация финансовых затрат, получение льгот.

Минусами ТСЖ являются:

• Организационная сложность.
• Длительная процедура регистрации, требующая тщательного подхода к документам.
• Неудобства при осуществлении деятельности.
• Финансовые вопросы.

Список законов

• Статья 152 ЖК РФ
• Статья 12 ФЗ №129
• Статья 137 ЖК РФ

Вам будут полезны следующие статьи

1. ТСЖ
2. Создание и регистрация ТСЖ
3. Льготы и субсидии
4. Оплата коммунальных услуг

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

• Москва МО:
• Санкт-Петербург и ЛО:
• Общероссийский:

Позвоните прямо сейчас и решите свою проблему — это быстро и бесплатно!

Плюсы и минусы ТСЖ, его преимущества и недостатки

Собственники помещений в многоквартирном доме, в соответствии с Жилищным кодексом РФ, вправе объединяться для управления имуществом, которое им принадлежит.

Разновидностью такого объединения выступает товарищество собственников жилья (ТСЖ).

Такая структура не является коммерческой организацией, созданной жильцами-владельцами нежилых и жилых помещений, чтобы вместе управлять многоквартирным домом и решать вопросы  по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом.

Прежде  чем начать прилагать усилия по созданию ТСЖ, лучше заранее разобраться какие есть плюсы и минусы в создании ТСЖ. Какими преимуществами и недостатками обладает такая форма управления многоквартирным домом. Давайте рассмотрим все более подробно.

Функции ТСЖ

ТСЖ самостоятельно выбирает обслуживающую компанию, а в случае плохого качества предоставляемых ею услуг или несоответствия их требованиям жильцов (к примеру, некачественной уборки территории), товарищество имеет право расторжения договора для заключения его с иной компанией или гражданами.

ТСЖ может самостоятельно своими силами обслуживать многоквартирный дом: произовдить текущий ремонт, уборку помещений  и т.д.

ТСЖ планирует ремонт в доме и определяет очередность ремонтных работ, а так как их план и годовую смету расходов утверждает общее собрание участников товарищества, не нужно требовать у местной администрации выделения средств и длительное время дожидаться мастеров.

Сегодняшняя законодательная практика зачастую идет по пути объединения понятия «ТСЖ» с понятием «кондоминиум».

Но последний являет собой недвижимость, в том числе, земельные участки в определенных границах, построенные на них жилые здания и другие недвижимые объекты. Тогда как ТСЖ–это управленческий аппарат.

Кондоминиум существует без товарищества, но чтобы управлять имуществом (оборудование детской площадки или придомовой зоны отдыха, сдача в аренду помещений) и необходимо ТСЖ.

Существует и смежное понятие–ЖСК (жилищно-строительный кооператив). Его организовывают на время строительства дома, а после окончания постройки создают ТСЖ. Стоит отметить, что существующие сегодня ЖСК обязаны со временем преобразоваться в ТСЖ.

Какие же существуют плюсы в ТСЖ относительно других способов управления многоквартирным домом. Попробуем разобраться.

• Для чего стоит объединяться? 
• ТСЖ создается для обеспечения безопасной и благоприятной атмосферы для жизни людей, организации техобслуживания дома и реализации прав членов ТСЖ и собственников квартир на управление имуществом.
• Фонд ТСЖ формируют следующие источники:

• прибыль от деятельности, которая направлена на реализацию задач и исполнение его обязанностей;
• обязательные и вступительные платежи, а также другие взносы его участников.

Нормами ЖК РФ не запрещено получение доходов товариществом, которые необходимы для выполнения предусмотренных уставом целей.

В связи с этим ТСЖ разрешается ведение хозяйственной деятельности, однако список ее разновидностей для товарищества ограничивается функциями эксплуатации, ремонта и обслуживания недвижимого имущества дома, постройкой добавочных объектов и помещений, имеющих статус общего имущества в многоквартирном доме, и сдачей его части в аренду.

Такая деятельность не должна противоречить обязанностям ТСЖ. Иными словами, ТСЖ может вести такую коммерческую деятельность как сдача в аренду объектов в многоквартирном доме (например, каких-то помещений) или размещение рекламы на стенах дома.  

Немаловажным является то, что товарищество получает шанс использования также придомовой территории. Оформление участка возможно как в момент создания ТСЖ, так и во время его регистрации – в любой период деятельности товарищества.

Собственники жилья на общем домовом собрании принимают решение касательно оформления земли в общедолевую собственность.  Председатель ТСЖ по их поручению готовит всю необходимую документацию.

Затем необходимо обратиться в компетентный орган местного самоуправления для вынесения завершающего вердикта, который определит судьбу придомовой зоны.

На заметку: передача в собственность членам ТСЖ земельного участка придомовой зоны производится бесплатно.

Плюсы ТСЖ как формы управления многоквартирным домом и его преимущества. 

Форма управления многоквартирным домом Товарищество собственников жилья обладают следующими плюсами и преимуществами:

1. Объединенные в ТСЖ владельцы помещений могут реально воздействовать на политику управляющей организации. Никто не имеет права заставлять жителей дома устраивать сборы средств для установки в общественных вестибюлях дорогостоящей мебели, однако принять решение касательно оборудования добавочных мест на паркинге (поиск финансов и выделение соответствующей площади) участники ТСЖ способны.
2. ТСЖ предоставляет возможность выбора эксплуатирующей организации. Это значит, что владельцы самостоятельно осуществляют контроль качества коммунальных услуг, которые им предоставляются. Подобную проверку осуществляют сотрудники ТСЖ (например, инженер-диспетчер, члены правления или председатель). При обнаружении нарушений, правление уведомляется проверяющим. Данный факт уточняется и может превратиться в основание для расторжения договора с этой управляющей организацией. Основанием пересчитать платежи за оказанные коммунальные услуги является акт, фиксирующий некачественные жилищно-коммунальные услуги.
3. ТСЖ может самостоятельно полностью управлять многоквартирным домом (без привлечения эксплуатирующей или управляющей организации). 
4. Государство вправе выделить субсидию для проведения капитального ремонта многоквартирного дома, хотя участники товарищества должны производить его собственными средствами.
5. Общее имущество товарищества может нести существенный доход ТСЖ. Разрешение на ведение предпринимательской деятельности позволяет ТСЖ зарабатывать, сдавая нежилой фонд и даже стены здания (к примеру, для размещения рекламы или технического оборудования) в аренду. Полученные денежные средства можно использовать на благоустройство дома. 
6. По оценкам риэлторов, наличие ТСЖ может увеличить рыночную цену квартиры в доме, поскольку ТСЖ может создать более комфортную атмосферу для проживания (красивые клумбы около подъезда, чистота лестниц, проверенные консьержи, рабочие домофоны и пр.).

При всех очевидных плюсах и преимуществах, ТСЖ обладает и определенными недостатками (минусами).

Минусы и недостатки ТСЖ:

1. Нередко инициатива членов ТСЖ не может найти помощи у местных органов власти. Принципы взаимодействия органов власти и ТСЖ необходимы при решении многих вопросов, которые связаны с жилищем, но в законодательстве они закреплены недостаточно подробно. Типичным примером является ситуация, при которой кто-то из проживающих в доме с товариществом граждан не платит свой взнос и обязательные коммунальные платежи. Взыскание задолженности тогда возможно лишь в судебном порядке. Однако принятие решения в судебном процессе занимает длительный период, а уплату коммунальных услуг в это время осуществляют законопослушные участники товарищества.
2. Эксплуатационная оплата в ТСЖ бывает более высокой по сравнению с обычным домом. Тут следует помнить, что размеры обязательных коммунальных платежей совершенно одинаковы как для участников товарищества, так и для жильцов домов без создания ТСЖ. Но решение касательно дополнительных трат (к примеру, на оборудование автоматизированных гаражей, облицовочные работы плиткой в подъезде, услуги дизайнера по ландшафту) должно принимать правление товарищества или общее собрание собственников. Рассчитывать и начислять оплату за жилье и коммунальные услуги может главбух, бухгалтер либо председатель ТСЖ. Следует учесть случаи, когда услуги не были предоставлены или обслуживающие компании предоставили услуги ненадлежащего качества (к примеру, несвоевременное включение горячей воды после проведения профилактических работ в летний период).
3. В первую очередь, эффективная деятельность ТСЖ зависит от председателя и самого правления, так что выборы председателя ТСЖ необходимо проводить осмотрительно. Важно, чтобы этот пост занял компетентный человек, готовый работать на благо многоквартирного дома.  
4. В свою очередь председатели товариществ часто ссылаются на отсутствие инициативы жильцов и непонимание с их стороны. Само собой, участие в товариществе предполагает дополнительный расход, однако эти траты окупаются. Какая мать не захочет отпустить малыша на безопасную прогулку в закрытый двор? Решением таких проблем и занимается ТСЖ, но подобная деятельность нуждается в определенных усилиях и средствах! Разумеется, как и при выборе любой формы управления многоквартирным домом, у ТСЖ всегда будут определенные проблемы. Основные проблемы ТСЖ описаны здесь.

Создавать или нет ТСЖ в Вашем многоквартирном доме — решение только за собственниками. На наш взгляд, даже с учетом описанных недостатков ТСЖ, товарищество будет больше заинтересованно в качественном управлении многоквартирного дома, чем управляющая компания.

 В этом случае все важные решения будет принимать правление ТСЖ и его председатель и не нужно будет одобрения общего собрания жильцов многоквартирного дома, что значительно проще.

Самая сложная вещь во всем этом  — найти ответственного и компетентного председателя ТСЖ. 

Остались еще вопросы? Хотите получить ответы на них? 

Здесь Вы можете задать вопрос бесплатно экспертам или юристам портала gkh-konsultant.ru.