Любая операция с квартирой, в которой есть доля несовершеннолетнего, требует согласования с органами опеки и попечительства. А сотрудники этого ведомства настолько серьезно относятся к вопросу защиты детских интересов, что порой готовы выйти за рамки отведенных им полномочий и предъявить родителям неправомерные требования.
Родители не вправе распоряжаться квартирой, совладельцем которой выступает ребенок, без разрешения органов опеки и попечительства. Эти ограничения предусмотрены Гражданским кодексом РФ (п. 2 ст. 37) и законом «Об опеке и попечительстве» (ч. 1 ст. 21).
Такое жилье нельзя использовать в качестве залога по кредиту, менять, продавать или сдавать в аренду без соответствующего разрешения. Спорные ситуации при получении разрешения от органов опеки возникают так часто, что их успели обобщить и классифицировать.
О том, в каких случаях неправы родители, а когда – работники органов опеки, рассказывают эксперт регионального министерства соцполитики и специалисты рынка недвижимости.
1. Требование предоставить ребенку аналогичную долю в приобретаемом жилье. Доля или деньги?
Допустим, семья решила улучшить жилищные условия – переехать из однокомнатной квартиры в квартиру аналогичного метража в новостройке.
На практике родители сталкиваются с требованием предоставить ребенку аналогичную по размеру долю в приобретаемой квартире.
Получается, что если в бараке ребенку принадлежало 50% квартиры, то и в новой квартире он должен стать собственником половины жилплощади. Однако эксперты уверены, что такое требование органов опеки идет в разрез с действующим законодательством.
замначальника отдела организации и контроля деятельности по опеке и попечительству министерства социальной политики Свердловской области Согласно закону, органы опеки и попечительства выдают предварительное разрешение на совершение сделки, которая не влечет снижения стоимости доли несовершеннолетнего. Это значит — законный представитель должен наделить ребенка долей собственности, соразмерной стоимости, а не размеру доли отчуждаемого имущества. Позиция органов опеки попечительства является неправильной, когда они требуют наделение ребенка аналогичной или большей долей, потому что стоимость имущества зависит от стоимости квадратного метра. И размер доли может быть, как увеличен, так и уменьшен.
Таким образом, получается, что размер доли правильно измерять в денежном выражении, а значит, зависит он от стоимости продаваемой квартиры. К примеру, если ребенку принадлежало 50% квартиры в бараке, которая стоит 1 млн руб., то его доля равна 500 тыс. руб. И при покупке однушки в новостройке стоимостью 2,5 млн руб. родители вправе записать на ребенка долю в 20%.
2. Отказ в выдаче разрешения на сделку купли-продажи с жильем близких родственников. Выгода или запрет?
Формально органы опеки правы, когда выносят запрет на совершение сделки по продаже/обмену квартиры несовершеннолетнего на квартиру его ближайших родственников. Такое ограничение предусматривает ст. 37 Гражданского Кодекса РФ (Распоряжение имуществом подопечного). Впрочем, у судов есть своя точка зрения на этот счёт.
замначальника отдела организации и контроля деятельности по опеке и попечительству министерства социальной политики Свердловской области На практике возникает вопрос по реализации ст. 37 Гражданского кодекса, который устанавливает ограничение на совершение сделок с имуществом несовершеннолетнего. Такие ограничения накладываются в отношении сделок между близкими родственниками. В соответствии с семейным законодательством, близкими являются родители и ребенок, внуки и дедушка/бабушка, полнородные братья и сестры. Нельзя совершить возмездную сделку между этими категориями граждан. Но вместе с тем, сложилась судебная практика, которая подтвердилась Свердловским Областным судом, – возмездная сделка мены возможна в том случае, если это приведет к выгоде подопечного.
Упомянутая судебная практика сложилась уже несколько лет назад, однако, и сегодня реализация подобных сделок, может натолкнуться на противодействие со стороны официальных лиц.
Ещё одна сложная, хотя и распространённая ситуация — бабушка продаёт долю квартиры, в которой вторым собственником является ребёнок. Бывали случаи, когда органы опеки запрещали продавать эту долю в пользу ребёнка, сославшись на законодательный запрет возмездных сделок родственников с несовершеннолетними. Но сейчас, опека, как правило, соглашается на подобные сделки.
эксперт отдела жилой недвижимости ООО «БК_Недвижимость» При отчуждении доли несовершеннолетнего в общей долевой собственности: даже если органы опеки выдадут соответствующее разрешение, можно столкнуться с отказом у нотариусов в оформлении именно возмездной сделки между родственниками. А подобные действия подлежат обязательному нотариальному удостоверению.
Ранее портал METRTV.ru рассказывал об особенностях оформления сделок между родственниками и о приёмах, позволяющих добиться разрешения на сделку от органов опеки либо обойти запреты, выставленные этими органами.
3. Требование внести на расчетный счет ребенка сумму его доли от продажи квартиры, даже если ребенок получил долю в квартире родственника. Ипотека или дарение?
Часто родители планируют улучшение жилищных условий с помощью ипотеки. Например, семья намерена однокомнатную квартиру поменять на трёшку с доплатой. Органы опеки могут посчитать такой обмен ухудшением жилищных условий, так как на приобретаемое жилье будет наложено обременение в виде кредита. Если родители не смогут расплатиться по ипотеке, то потеряют квартиру.
Несколько лет назад ситуация осложнялась еще и тем, что банки отказывались в залоговой квартире прописывать ребенка в составе собственников. Однако ситуация изменилась. По крайней мере, ключевые игроки жилищного кредитования разрешают оформлять долю собственности на несовершеннолетнего.
А вот позиция органов опеки до сих пор неоднозначна – в разных районных отделениях на подобные сделки реагируют по-разному.
советник генерального директора ГК «Северная казна» Многие органы опеки вызывают родителей и начинают уточнять подробности платежей, финансовые возможности, откуда они будут брать деньги на погашение кредита и так далее. Иногда требуют принести справку 2-НДФЛ или другие документы, которых нет нигде в перечне: предоставить копию трудовой, справки, написать соответствующее письмо. Хотя все это делает кредитная организация. Если кредит одобрен, значит, банк уже проверил надежность заемщика.
По статистике риэлторов, пока количество ипотечных квартир, доля которых принадлежит детям, остается невелико. Родители предпочитают обходной путь – наделить ребенка долей в квартире родственников, и без всяких ограничений взять ипотечный кредит и приобрести квартиру. Правда, в этом случае органы опеки иногда предъявляют дополнительные требования:
замначальника отдела организации и контроля деятельности по опеке и попечительству министерства социальной политики Свердловской области Распространенная ситуация: родители соблюдают имущественные интересы ребенка путем наделения его в порядке дарения части жилого помещения бабушки. Органы опеки соглашаются, но говорят, что сделка дарения — это безвозмездная сделка, поэтому денежные средства, полученные от продажи, необходимо перечислить на расчетный счет ребенка. Есть судебная практика, в соответствии с которой такая позиция органов опеки и попечительства не верна.
4. Требование одновременно проводить сделку по продаже имеющегося жилья и приобретению другого. Одновременно или в течение месяца?
До недавнего времени органы опеки считали обязательным выполнение условия «одновременности сделки» – если обменивается квартира, в которой есть доля несовершеннолетнего, то обе сделки (продажа старого жилья и покупка нового), должны проходить в один день.
Исключения делались, только если обмениваемые квартиры находились в разных населенных пунктах. Но, как оказалось, требование «одновременности сделки» не содержится ни в одном правовом акте.
То есть органы опеки не вправе устанавливать какие-либо сроки для проведения сделки по продаже и покупке жилья.
специалист по недвижимости АН «Линк» Выдвигаемое органами опеки требование об «одновременности сделки» не только усложняет проведение операций с объектами недвижимости, но и вводит семью в дополнительные расходы. По закону сделки с долевой собственностью (в том числе, если есть доли детей) проводятся через нотариуса. Но в нотариате, почему-то, принято, что и встречная сделка тоже должна быть нотариальной. Хотя если приобретается квартира у одного собственника, закон не содержит требования о нотариальном оформлении. А нотариальное оформление – это госпошлина 0,5% от стоимости объекта и 5 100 рублей техработы. Чтобы избежать лишних расходов при проведении «одновременной сделки» семье приходилось искать нотариуса, который согласится регистрировать продажу квартиры без требования о нотариальной регистрации встречной сделки.
Впрочем, как замечает Влада Павлова, сегодня органы опеки уже не считают выполнение принципа «одновременности сделки» столь уж обязательным.
Они могут выдать разрешение, в котором будет указано, что продажа квартиры с долей ребёнка разрешается, при условии, что встречная сделка пройдёт в течение месяца, в противном случае разрешение на продажу считается недействительным. То есть проблема с органами опеки вроде решена. Но появилась новая беда…
специалист по недвижимости АН «Линк» Человек, купивший квартиру, в которой была доля несовершеннолетнего, не сможет проследить, было ли выполнено требование органов опеки – купила ли семья в течение месяца новую квартиру, и получил ли несовершеннолетний долю в ней. Если семья этого не сделает, то пострадает покупатель их старой квартиры. Если вскроется факт нарушения прав ребенка, органы опеки могут аннулировать сделку, и добросовестный покупатель останется без квартиры.
Аналогичная ситуация может возникнуть при продаже квартиры, купленной с участием материнского капитала, где были ущемлены права ребенка.
Достаточно распространённая ситуация: родители, купили квартиру с помощью маткапитала, не наделили ребенка долей в квартире, а саму квартиру продали.
По достижении совершеннолетия, выросший молодой человек может подать в суд и аннулировать совершенную родителями сделку.
5. Требование наделить детей долями именно в квартире приобретённой с использованием маткапитала. Договор или заявление?
Жильё, купленное с использованием маткапитала, по закону должно принадлежать всем членам семьи – у каждого своя доля. Если происходит обычная покупка, то разделение по долям обычно указано в самом договоре купли-продажи.
Если же маткапитал используется при покупке жилья по договору долёвки и/или в ипотеку, то обязанность по наделению долями членов семьи возникает у владельца объекта только после того, как строительство завершено, а кредит полностью погашен.
Были случаи, когда квартиры, купленные с использованием маткапитала, родители продавали, не наделив детей долями. Некоторые из таких сделок были выявлены прокуратурой и оспорены через суд.
юрист Уральской палаты недвижимости До недавнего времени официально нельзя было продать квартиру, купленную с использованием маткапиталла, в которой не было проведено наделение долями членов семьи. Любая такая сделка воспринималась контролирующими органами как нарушение закона. Однако сегодня ситуация поменялась – собственник объекта может обратиться в органы опеки с заявлением, в котором пообещает, что наделит членов семьи долями в новой квартире, которою купит взамен «старой» приобретённой с использованием маткапитала. Он оформляет соответствующее обязательство и заверяет его нотариально. В этом случае органы опеки могут разрешить продажу квартиры без наделения членов семьи долями.
Ранее портал METRTV.ru рассказывал об особенностях совершения сделок c квартирами, приобретёнными с использованием средств материнского капитала.
6. Запрет на присутствие риэлтора при переговорах представителя органов опеки и родителей. Законно или нет?
По словам участников рынка, сотрудники органов опеки и попечительства Орджоникидзевского и Верх-Исетского районов Екатеринбурга неоднократно требовали, чтобы граждане, пришедшие на приём, не приглашали с собой риэлторов. Подобные требования – самодеятельность чиновников. Никаких законных запретов на участие риэлтора (и иных лиц) в переговорах – не существует.
замначальника отдела организации и контроля деятельности по опеке и попечительству министерства социальной политики Свердловской области Я ничего не хочу сказать плохого относительно порядочности наших граждан, но риэлторы тоже бывают разные. Органы опеки заинтересованы в том, чтобы сделка прошла чисто, поэтому представители органов опеки предпочитают общаться с представителем несовершеннолетнего тет-а-тет. Но каких-либо законодательных запретов на присутствие риэлтора нет – кого хочу, того и веду с собой в органы опеки.
7. Отказ органов опеки принимать документы по сделке, прошедшей через электронную регистрацию. Компьютер или бумага?
Электронная регистрация сделки с объектом недвижимости появилась сравнительно недавно. Электронная регистрация производится без посещения офиса МФЦ – документы в электронном виде оправляются в Росреестр из банка.
руководитель допофиса ЦН «Северная казна» Был случай – семья приобрела по договору долевого участия квартиру с использованием средств маткапитала. Договор долёвки зарегистрирован в электронном виде, то есть, на самом договоре нет синего штампа о его регистрации в Росреестре. Электронная отметка о регистрации есть на договоре, пришедшем из регистрирующего органа в электронном виде. Случилось так, что семья решила переуступить права по договору участия. Потребовалось разрешение от органов опеки. Но оказалось, что районное управление органов опеки не имеет доступа к ЕГРН в электронном виде. То есть орган опеки не видит, зарегистрирован договор долёвки или нет. Пришлось заказывать через офис МФЦ выписку, подтверждающую регистрацию договора.
Как замечают риэлторы, требования о дополнительном подтверждении сделки, проведенной в электронной форме, предъявляют не все районные отделения органов опеки. Тем не менее, есть и такие. Участники рынка считают, что должно стать нормальной практикой, чтобы орган опеки мог полноценно сотрудничать с регистрирующим органом и сам запрашивал у него документы, по интересующим сделкам.
***
Органы опеки в разных районах Екатеринбурга по-разному подходят к выдаче разрешений на сделки с жильем, в котором есть детские доли. В некоторых районах получить разрешение труднее, в других – проще.
По мнению екатеринбургских риэлторов самый лояльный в этом вопросе район Чкаловский, а самый строгий – Верх-Исетский. Если родители сталкиваются с неправомерным требованием органов опеки, они вправе отстаивать свои интересы.
Для этого есть несколько способов.
юрист Уральской палаты недвижимости С органами опеки можно попробовать договориться. К примеру, если они настаивают на проведении сделки по продаже и покупке квартиры в один день, а это невозможно, то можно предложить принести предварительной договор на покупку квартиры. Кроме того, если требование неправомерно, решить вопрос можно, написав жалобу на действия районной опеки в вышестоящий орган – министерство социальной опеки Свердловской области. Есть еще один способ – можно в судебном порядке подать жалобу на отказ в выдаче согласия или об обжаловании данного постановления.
Как замечают профессиональные участники рынка недвижимости, диалог с органами опеки в последнее время усложнился «благодаря» тому, что теперь практически всё общение с ними осуществляется через МФЦ. Бумаги в орган опеки подаются через МФЦ, ответы приходят также в МФЦ, и чтобы пробиться на личную встречу со специалистом органов опеки придётся потратить много времени.
руководитель допофиса ЦН «Северная казна» Большинство людей, обращающихся за разрешением на сделку в органы опеки, не понимают, какие дополнительные бумаги могут помочь в получении положительного решения. И в офисе МФЦ человеку не подскажут. А в результате вырос риск получения отказа.
В принципе, с помощью этого же «неудобного» МФЦ можно попытаться и воздействовать на специалистов органов опеки.
Агенты, защищающие интересы своих клиентов, уже приспособились через МФЦ подавать в органы опеки заявления о намерении подать жалобу в вышестоящую инстанцию.
Если позиция гражданина сформулирована толково и с опорой на законодательные акты, то органы опеки вполне могут пересмотреть свою позицию.
Ранее по теме:
Рубрики на сайте:
- Каталог новостроек Екатеринбурга.
- Продажа квартир в Екатеринбурге.
Инвестиции для госслужащих. Недвижимость
25 янв 2018
Никита Умеренков
Все авторы
- Статус госслужащего и предпринимательская деятельность — понятия несовместимые
- Инвестиционная недвижимость и арендный бизнес. Что можно, а что нельзя?
Работа на государство – это большие полномочия, но и большая ответственность. Поэтому законодательство в деталях регулирует деятельность и статус государственных служащих, в том числе устанавливает для них многочисленные запреты и ограничения.
Многие из таких запретов и ограничений относятся к области финансов и инвестиций. На нашем сайте мы уже об этом писали (Инвестиции для госслужащих: ограничения и возможности ).
Настоящей статьей мы начинаем серию публикаций, где подробно рассмотрим влияние запретов и ограничений, связанных с госслужбой, на инвестиционные возможности государственных служащих.
Запреты и ограничения для госслужащих в области финансов и инвестиций, можно условно разделить на следующие большие группы: (1) запрет на осуществление предпринимательской деятельности; (2) запрет на иностранные счета и финансовые инструменты; и (3) запрет на владение ценными бумагами, которое приводит (или может привести) к конфликту интересов.
Запрет на осуществление предпринимательской деятельности
Закон о госслужбе и Закон о противодействии коррупции запрещают государственным служащим заниматься предпринимательской деятельностью и участвовать в управлении коммерческой организации.
Гражданский Кодекс определяет предпринимательской «самостоятельную, осуществляемую на свой риск деятельность, направленную на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг».
Он же требует, чтобы лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, обязательно были зарегистрированы в этом качестве (т.е. в качестве индивидуального предпринимателя, ИП) в установленном порядке.
За ведение такой деятельности без госрегистрации предусмотрена административная и налоговая ответственность, а при определенных обстоятельствах — даже и уголовная ответственность.
Несмотря на прямое требование об этом (и соответствующую административную и уголовную ответственность), многие физические лица занимаются деятельностью, подходящей под определение предпринимательской, без регистрации даже в качестве ИП.
Предпринимательская деятельность и инвестиции в недвижимость
Давайте рассмотрим, может ли государственный служащий заниматься предпринимательской деятельностью на примере инвестиций в недвижимость.
Инвестиционная недвижимость
Второй по популярности (после банковских депозитов) инвестиционный инструмент в Российской Федерации – это недвижимость. Можно утверждать, что простая покупка инвестиционной недвижимости в надежде на рост ее стоимости, не является предпринимательской деятельностью.
При такой инвестиции пользования имуществом (т.е. извлечения ее полезных свойств) не происходит, т.к. собственник только владеет данным активом.
Аналогичным образом, инвестиции в строительство на этапе котлована по договору ДДУ, также не будут признаваться предпринимательской деятельностью.
Следовательно, такой способ инвестиций как приобретение или вложения в недвижимость, при условии соблюдения остальных ограничений и запретов, полностью доступен государственным служащим, поскольку ни покупка недвижимости, ни инвестиции в ее строительство, не являются предпринимательской деятельностью. Единственное что стоит иметь ввиду при рассмотрении возможностей инвестиций в подобные активы – обязанность госслужащих отчитаться о своем имуществе в установленном порядке, а также, для некоторых категорий госслужащих – о своих расходах.
Арендный бизнес
Другим видом инвестиций в недвижимость является приобретение, как правило, готовой недвижимости с целью сдачи ее в аренду. Бизнес раньте собственно и состоит в целенаправленной покупке недвижимости и немедленной сдаче ее в аренду. «Профессиональные» раньте регистрируются в качестве ИП, что позволяет им законно экономить на налогах, поскольку ставка налога для ИП может быть ниже 13%.
Может ли чиновник заниматься арендным бизнесом? Будет ли являться такая деятельность предпринимательской (а, следовательно, и запрещенной)?
Исходя из запрета на предпринимательскую деятельность, государственная служба и статус ИП несовместимы, и регистрация в качестве ИП не доступна для госслужащих. Однако многие арендодатели-физические лица также не регистрируются в качестве ИП.
Признаки предпринимательской деятельности, указанные в Кодексе, носят оценочный характер и не позволяют однозначно ответить, является ли деятельность по сдаче недвижимости в аренду, предпринимательской.
Ответ на данный вопрос может дать судебная практика по административным и уголовным делам, где в судебных решениях по конкретным случаям приводятся критерии, признаки предпринимательской деятельности и ее отличия от иной деятельности.
Судебная практика
Из существующей судебной практики, а также доступных разъяснений налоговых органов следует, что наличие лишь одного договора аренды недостаточно для признания арендодателя – гражданина предпринимателем.
Для того, чтобы сделать такой вывод, необходимо установить факты систематического получения прибыли от передачи имущества в аренду.
Поэтому, чтобы решить вопрос о наличии или отсутствии признаков предпринимательской деятельности, правоохранительные и налоговые органы прежде всего анализируют цели, для которых гражданин приобрел то или иное имущество, а также систематичность совершения им сделок, причем как по приобретению недвижимости, так и по сдаче ее в аренду. Под «систематическим» ведением бизнеса налоговые органы понимают совершение гражданином не менее двух сделок в течение года.
Вывод о наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности можно делать только при наличии полной и всесторонней информации обо всех обстоятельствах такой деятельности. При этом о предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности:
- Приобретение недвижимости с целью последующего извлечения прибыли
- Ведение учета операций, связанных с осуществлением сделок (т.е. «бухгалтерии»)
- Взаимосвязанность всех совершаемых гражданином в определенных период времени сделок, и т.д.
Если же указанные признаки отсутствуют, например, при однократном совершении физическим лицом арендной сделки, то деятельность не является предпринимательской и у гражданина не возникает обязанность регистрироваться как ИП.
Так, в одном из постановлений, Верховный Суд указал, что не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя физическое лицо, которое приобрело для личных нужд либо получило недвижимость по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой сделки получило доход, не подлежит уголовной ответственности за незаконное предпринимательство.
Выводы
Таким образом, можно сделать вывод о том, что сдача недвижимости в аренду возможна (и безопасна) для госслужащих, в следующих ситуациях:
- Жилая недвижимость была приобретена для личных нужд, но в связи с отсутствием необходимости в использовании (например, получении служебной квартиры) сдается; и
- Недвижимость (как жилая, так и нежилая) была получена по наследству и в связи с отсутствием необходимости использования сдается.
Представляется, что покупать 2-ую, 3-ю и т.д. квартиру специально для сдачи в аренду, равно как и приобретать нежилое помещение для этих же целей госслужащему не следует, поскольку такие действия с большой долей вероятности могут быть квалифицированы как «деятельность, направленная на систематическое извлечение прибыли».
В этой связи мы рискнем утверждать, что, хотя и отдельные арендные сделки доступны для госслужащих, к сожалению их статус не позволяет им стать полноценными раньте, т.е. осуществить регулярные инвестиции в недвижимость с целью сдачи ее в аренду.
Обращаем внимание, что за нарушение указанного запрета (занятие предпринимательской деятельностью), предусмотрены достаточно жёсткие санкции — гражданский служащий подлежит увольнению в связи с утратой доверия (см. ч. 1 ст. 59.2 Закона о госслужбе), а также может подлежать административной и даже уголовной ответственности за незаконное предпринимательство.
Закон и сдача квартиры
Приветствую постоянных читателей и гостей блога!
Один из самых надежных и выгодных способов вложения денег — это приобретение недвижимости. Помещение в собственности можно использовать для проживания, а можно сдавать в аренду и получать дополнительный доход без лишних усилий. Именно для дальнейшего получения прибыли таким образом многие и покупают квартиры.
Законодательство не запрещает такой доход, но имеет строгие указания арендодателям.
Перед поиском квартирантов следует узнать о правовой основе сдачи в аренду жилья.
Все ли могут сдавать квартиру
Все права, которые есть у собственника квартиры, четко расписаны в 30 статье Жилищного кодекса РФ. Во втором пункте его сказано, что собственник имеет полное право сдавать помещение в аренду при условии согласия других жильцов.
Если жилье не является собственностью человека, а предоставляется государством, то оно также может быть сдано в аренду, но с разрешения жилищного департамента местного муниципалитета.
Но здесь можно получить отказ в том случае, когда остается меньше квадратных метров на человека, чем по региональной норме.
Важно отметить, что сдавать квартиру может только ее собственник, а не любой прописанный в ней человек.
Документы
Для официального заключения сделки аренды между физическими лицами необходимо предъявить Росреестру: – документ о том, что арендодатель является собственником помещения либо договор социального найма (нужен в том случае, когда жилье не является собственностью); – паспорта арендодателя и съемщика; – финансово-лицевой счет на квартиру; – выписку из домовой книги.
В Росреестре нужно будет написать заявление по шаблону, где указываются необходимые данные из вышеназванных документов.
Перед сдачей квартиры либо ее части в аренду необходимо сначала получить согласие всех тех, кто также в ней проживает. Согласие не нужно заверять юридически, более того – будет достаточно и просто устного.
Затем необходимо найти документ, подтверждающий право собственности на данную квартиру. Это либо договор купли-продажи, если жилье было куплено, либо завещание, если получено по наследству. Для не приватизированных квартир существует договор социального найма.
Когда документы собраны, пора искать съемщика. Им может стать знакомый, нуждающийся во временном жилье, и может и человек, найденный по объявлению в газете или интернете. В последнем случае на большинстве сайтов можно выбирать категорию жилья и другие параметры.
Подавая объявление, стоит подробно описать все имеющие значение факторы: состояние ремонта, инфраструктура района, удаленность от центра и остановок общественного транспорта и т. п. От этого будет зависеть ежемесячная плата за аренду.
Самый высокий доход приносит либо элитное жилье, либо те квартиры, которые сдаются посуточно. Обычная квартира на долгий срок принесет меньше денег, но также и меньше беспокойства. Там будет жить проверенный человек, которому тоже важна его репутация. С другой стороны, к квартире на длительный срок будет больше требований, которые не всегда просто удовлетворить.
Для тех, кто намерен сдать жилье в аренду, но не имеет возможности или желания заниматься поиском и подбором квартирантов, существуют агентства по недвижимости.
Они занимаются поиском желающих снять квартиру или комнату, собеседованиями с ними и выбором наиболее подходящих вариантов. Арендодатель только получает деньги. Минусом обращения к агентствам является то, что они берут немаленькую комиссию за свои услуги, лишая арендодателя значительной части дохода.
Несмотря на то, что сдавать квартиру через агентства дорого, это также дает гарантии, а также избавляет от многих проблем в дальнейшем. В случае, если жильцы нанесут какой-либо ущерб помещению, возмещением будет заниматься компания, а также решать все возможные проблемы в этом случае, вплоть до обращения в суд.
Когда арендатор найден, с ним надо заключить договор, который узаконит проживание посторонних людей в квартире.
Регистрация договора не является обязательной, но рекомендуется для того, чтобы исключить возможные недопонимания в дальнейшем.
Регистрация договора проводится через Росреестр, государственная пошлина составляет 2000 рублей.
В дальнейшем договор можно периодически продлевать неограниченное количество раз при взаимном отсутствии претензий сторон друг к другу.
Заключение договора
Нужно заключить договор сдачи в аренду жилого помещения физическим лицом, в котором прежде всего прописывают реквизиты и предмет соглашения обеих сторон (здесь: жилая площадь).
Далее описывается само жилое помещение: метраж, количество жилых комнат, этаж, наличие ремонта и мебели и т.п. Вместе с полной характеристикой квартиры указывается номер дома и дата регистрации документа, согласно которому арендодатель является ее собственником.
Обязательной составляющей договора является сумма, которую регулярно обязуется выплачивать съемщик.
Также важно не забыть указать срок длительности договора, который по истечении можно будет продлить при необходимости.
Далее уточняются права и обязанности обеих сторон и предусмотренная ответственность за нарушение условий договора. Стоит прописать отдельно право на возможное расторжение договора одной из сторон при непредсказуемых обстоятельствах
Оформление сделки через агентство
Можно найти жильцов и оформить сделку через агентство, тогда договор надо будет заключать с ним, и предметом соглашения будет не жилая площадь, а услуги по поиску съемщиков. По сути это тот же самый договор, только не между физическими лицами, а между физическим и юридическим.
Налогообложение
Сдача помещения в аренду физическим лицом подразумевает уплату обычного подоходного налога по форме 3-НДФЛ ежегодно. Ставка составляет 13% для резидентов, 30% для нерезидентов, но существует возможность несколько ее сократить. В статье 346 Налогового кодекса предусмотрено льготное упрощенное налогообложение для малого бизнеса. Согласно этой статье, в том случае, если зарегистрировать ИП с только одной статьей дохода, то есть арендной платой за помещение, то налоговая ставка будет составлять только 6%.
Можно сократить сумму налогов с помощью аренды через патенты. Для этого в налоговой регистрируется патент и выплачивается 6% от средней стоимости аренды жилья по региону. Срок действия патента: один год.
Постепенные выплаты стоимости патента могут быть возможны, если сам патент оформляется на меньшие сроки.
Оплата за патент происходит по схеме: третья часть суммы от стоимости оплачивается сразу после регистрации, остаток суммы производится, когда до конца действия патента остается три месяца.
За услуги регистрации договора, в обязательном порядке предусмотрена госпошлина. На период 2017 года сумма госпошлины для физических лиц составляет 2 000 рублей.
Чему уделить особое внимание
Составление договора требует особого внимания.
Стоит заранее прописать в соответствующей графе договора количество проживающих людей вместе с основным квартиросъемщиком.
Договор на проживание заключается между двумя людьми — хозяином квартиры и квартиросъемщиком. Владелец жилья имеет полное право наложить запрет на то, чтобы в квартире проживали люди, помимо основного квартиранта.
При заключении договора нужно в обязательном порядке обсудить все предвиденные и непредвиденные затраты.
К непредвиденным затратам относятся все виды мелкого ремонта, которые включают в себя подтопление со стороны соседей или нанесенный ущерб мебели.
Предвиденные расходы включают в себя плановый капремонт, который необходим для улучшения внешнего вида или общей планировки дома. Согласно ст.
681 ГК РФ, если в договоре не учтены эти позиции, тогда оплату мелкого ремонта берут на себя квартиросъемщики, а собственник обязан сам внести оплату капитального ремонта дома.
Перед тем, как обратиться за помощью в агентство недвижимости, обязательно нужно проверить его рейтинг и репутацию на рынке.
При составлении договора с агентством, обратите внимание на то, что указано в графе о вашей оплате за услуги. Допустим, вы оплачиваете услуги после того, как агентство находит вам квартиранта. В этом случае все расходы, предусмотренные до обнаружения заинтересованного в жилплощади лица, будет оплачивать само агентство.
В заключение
Согласно ст. 30 ЖК РФ, физические лица, имеющие недвижимость на правах собственника, могут сдавать его в аренду.
Для сдачи жилой собственности в аренду владелец обязан заключить соответствующий договор и в обязательном порядке производить выплату налогов.
Сдачей жилья в аренду собственник может заниматься самостоятельно или же прибегнуть к помощи агентства. Также стоит внимательно проверить договор перед подписанием.
Рекомендации по сдаче квартиры в видео:
Можно Ли Сдавать Жилье Купленное На Материнский Капитал
Использование материнского (семейного) капитала регламентируется законом №256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».
По закону все семьи, в которых был рожден или усыновлен второй (или последующий) ребенок, получили право на государственную субсидию, которую назвали материнским капиталом (позднее было добавлено слово «семейный», так как сертификаты могут получать и отцы). Размер капитала ежегодно индексируется: в 2020 году он составляет 453 026 рублей.
Конечно, не все продавцы честно отвечают, использовали они материнский капитал или нет.
Поэтому этот факт лучше проверить: «Когда из свидетельства о государственной регистрации права собственности или выписки из единого государственного реестра прав видно, что один из супругов и дети не являются собственниками жилого помещения, то рекомендуется запросить у продавца дополнительный документ — справку из территориального отделения Пенсионного фонда РФ об остатке средств материнского капитала. Если он равен размеру материнского капитала, установленному законодательством на момент заключения сделки купли-продажи (в 2012г. это 387 640,3 руб.), то продавец не реализовал свое право на материнский капитал, а значит, мог приобрести жилое помещение без выделения долей супругу (супруге) и детям. А вот если остаток средств меньше указанной суммы или вообще равен нулю, то можно предположить, что средства (часть средств) МСК были израсходованы на улучшение жилищных условий. Следовательно, продавец должен был выделить доли супругу (супруге) и детям», — говорит Мария Полякова (АИЖК). От покупки недвижимости в последнем случае лучше отказаться либо нужно обязать продавца разделить имущество подобающим образом до совершения сделки.
Можно ли сдавать дом купленный на материнский капитал
3.… При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В ФЗ о Федерального закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» не содержит запрета на передачу в аренду объекта купленного с использованием средств материнского семейного капитала, только нужно не забывать про условие обязательного обеспечения долей детям которое Вы давали при использовании данных средств.
Можно ли сдавать в аренду квартиру, купленную за материнский капитал
В ФЗ о Федерального закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» не содержит запрета на передачу в аренду объекта купленного с использованием средств материнского семейного капитала, только нужно не забывать про условие обязательного обеспечения долей детям которое Вы давали при использовании данных средств.
3.… При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации).
У нас с женой гражданский брак. Есть совместная дочь 5 лет, есть материнский сертификат. Мы живём и прописаны в квартире, которая принадлежит нам дочерью от другого брака (дочь 14 лет, живёт с нами). У меня также есть в собственности 1-комнатная квартира. Несколько вопросов.
Могу ли продать 1-комнатную жене (квартира будет сдаваться в аренду)? После сделки может ли жена, взяв кредит и используя материнский капитал купить ещё гостинку и не прописывая ни себя ни дочь также сдать её в аренду? Т.е.
можно ли сдавать в аренду жильё ,купленное за материнский капитал? Спасибо.
Рекомендуем прочесть: Сколько Положено Метров На Человека В Квартире
» По договору социального найма жилого помещения не допускается использование предоставленных им компенсаций, которые соответствуют многолетним каналами при разделе наследственного имущества — физическое лицо признавать право собственности на объект недвижимости в соответствии со ст. 57 ЖК РФ.
Можно ли сдавать дом купленный на материнский капитал
Все члены семьи, купившей или построившей дом с использованием средств по материнскому сертификату, имеют равные права на пропорциональную долю в этой недвижимости. Однако, дети имеют права особые.
Особыми правами обладают все дети, в том числе рожденные и после приобретения жилья. Такие условия создают ряд препятствий при продаже.
Ниже я расскажу, можно ли продать дом купленный на материнский капитал и что для этого нужно.
Эта схема в последнее время стала настолько распространена, что органы МВД следят не только за дальнейшей судьбой жилья (чтобы не нарушались права детей), но также и за историей приобретенного жилья. Если факт мошенничества будет доказан, договор купли-продажи признается недействительным, а виновным грозит уголовная ответственность за обналичивание материнского капитала.
У нас с женой гражданский брак. Есть совместная дочь 5 лет, есть материнский сертификат. Мы живём и прописаны в квартире, которая принадлежит нам дочерью от другого брака (дочь 14 лет, живёт с нами). У меня также есть в собственности 1-комнатная квартира. Несколько вопросов.
Могу ли продать 1-комнатную жене (квартира будет сдаваться в аренду)? После сделки может ли жена, взяв кредит и используя материнский капитал купить ещё гостинку и не прописывая ни себя ни дочь также сдать её в аренду? Т.е.
можно ли сдавать в аренду жильё ,купленное за материнский капитал? Спасибо.
» По договору социального найма жилого помещения не допускается использование предоставленных им компенсаций, которые соответствуют многолетним каналами при разделе наследственного имущества — физическое лицо признавать право собственности на объект недвижимости в соответствии со ст. 57 ЖК РФ.
Покупка жилья у родственников под материнский капитал
Материнский капитал представляет собой особый сертификат в виде помощи государства молодым семьям после рождения ребенка.
Деньги из него можно использовать на покупку жилья у родственников, ипотеку, образование ребенка и тому подобное. Но чаще всего родители используют его для покупки дома или квартиры.
Для этого абсолютно не нужно ждать, когда ребенку исполнится три года, хотя раньше это было обязательным условием. Но и здесь есть свои условия и ограничения.
Если вы решите купить недвижимость в виде квартиры в новостройке, то сделаете это без проблем, потому что в России нет никаких ограничений по этому поводу. Но, как и везде, есть свои правила. Так, к примеру, вы должны заключить договор с застройщиком о вступлении вас в долевую часть жилья.
Продажа жилья, приобретенного за материнский сертификат
Во время совершения сделки по продаже жилья, купленного на материнский сертификат, часто возникает проблема, связанная с тем, что по закону доли в приобретенном жилье должны быть оформлены на несовершеннолетних детей, — а из этого выходит, что самостоятельно распоряжаться своей частью недвижимости они в ходе сделки не смогут.
- разрешение органов опеки на продажу жилья;
- договор о купли-продажи;
- оригинал и копии паспортов покупателя и продавца;
- подтверждение права собственности на данную недвижимость (свидетельство из Росреестра);
- при необходимости также могут потребоваться:
- технический паспорт БТИ, кадастровый паспорт;
- выписка лицевого счета за коммунальные услуги;
- выписка по задолженности или ее отсутствию за коммунальные платежи.
Можно ли продать квартиру купленную на материнский капитал
- С целью препятствовать спекуляции на рынке недвижимости, граждане обязаны заплатить налог с продажи жилья, если оно находится в собственности менее 3 лет. Данный срок увеличивается до 5 лет при оформлении сделки после 1 января 2020 года.
- При отсутствии разрешения на продажу жилья со стороны органов опеки Росреестр не зарегистрирует переход права собственности.
- Заявление с просьбой рассмотреть возможность продажи жилья, купленного на средства материнского капитала.
- Паспорта обоих родителей.
- Свидетельства о рождении детей.
- Документы на имеющийся объект недвижимости.
- Согласие на продажу от детей, которым на момент подачи заявления исполнилось 14 лет.
- Свидетельство о браке.
- Документы на приобретаемое жилье.
Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал
- подписанное собственноручно родителями или опекунами заявление в установленной законом форме, а также документ, свидетельствующий об отсутствии родителей (полученный, например, из мест лишения свободы, свидетельство о смерти или лишении родительских прав);
- документы, подтверждающие факт рождения детей и паспорта родителей;
- заявление родителей об их согласии в проведении купли-продажи квартиры;
- документация, свидетельствующая об оценочной стоимости квартиры;
- квартирная документация;
- документы, подтверждающие отсутствие коммунальной задолженности.
За органами опеки и попечительства закреплена обязанность наблюдать за соблюдением прав детей, соответственно, чтобы получить согласие на продажу квартиры, где зарегистрировано несовершеннолетнее лицо, продавцу необходимо доказать, что несовершеннолетние не будут лишены своей доли и их права не ущемлены.
Можно ли обменять квартиру на большую, с доплатой материнским капиталом
Указанное учреждение выдаст согласие на проведение сделки только при условии соблюдения имущественных прав и интересов детей. Для этого нужно подтвердить, что каждому ребенку, взамен отчуждаемой доли квартиры, будет приобретено новое жилье, не хуже по условиям проживания, а также не меньше по площади и доли в общем праве.
По факту рождения второго или последующего ребенка у семьи возникает право на участие в программе материнского капитала. Одним из возможных направлений расходования средств МСК является покупка объектов жилой недвижимости в собственность всех членов семьи.
Продажа жилья, приобретенного на средства материнского капитала
Здравствуйте. Могу ли я продать квартиру, купленную через микрофинансирующую фирму (т.е. с обналичиванием материнского капитала)? Так как по программе «Молодая семья» мы купили дом больше по квадратам, и доли так же выделены на всех детей. А с продажи дома деньги потратить на пристрой?
Добрый день! Помогите решить дилемму. Мы купили дом в деревне в ипотеку под материнский капитал. Спустя год решили, что уровень жизни в соседнем посёлке выше и нашим детям будет лучше в плане развития там. Мы обратились в банк с этим вопросом. Подав заявку на другую ипотеку. Банк одобрил нам заявку.
А в это время мы нашли покупателей на дом в деревне и новый дом в посёлке, в выгодном районе, с аналогичной площадью. Нам банк назначил кредитного инспектора, который занимается обеими нашими сделками. И заверил нас, что вполне реально, продав дом молодой семье тоже в ипотеку в этом же банке, мы можем первоначальным взносом для второй ипотеки использовать разницу от продажи дома.
Тем самым банку выгодно обе сделки. Вместо одной теперь две с большими суммами.
Может ли госслужащий сдавать в аренду недвижимость
К государственным служащим относятся граждане, взявшие на себя обязательства по прохождению гражданской службы.
Гражданский служащий осуществляет профессиональную служебную деятельность на должности гражданской службы в соответствии с актом о назначении на должность и со служебным контрактом и получает денежное содержание за счет средств федерального бюджета или бюджета субъекта Российской Федерации.
К числу госслужащих относятся служащие различных министерств и ведомств, например, администрации, министерств юстиции, труда, здравоохранения и социального развития, службы судебных приставов, счетной палаты, судебного департамента, таможенных органов и др. Подробнее о правовом статусе госслужащих можно прочитать в статье по ссылке.
Госслужба налагает определенные запреты.
Государственным служащим в соответствии с действующим законодательством (ст. 17 Закона № 79-ФЗ) запрещено осуществлять предпринимательскую деятельность. Нарушение данного запрета является основанием для прекращения служебного контракта со служащим. Они должны сообщать сведения о своих доходах и расходах, а с 2017 г. еще и сведения об аккаунтах на форумах и социальных сетях в Интернете .
Аналогичный запрет распространяется на муниципальных служащих.
Однако в законе не урегулирован вопрос о возможности сдачи государственным служащим недвижимого имущества.
Проанализировав сложившуюся судебную практику по данному вопросу установлено, что прямого запрета на получение дохода гражданским служащим в связи со сдачей в аренду жилого помещения нет.
Вместе с тем пунктом 4 ч.1 ст. 17 Федерального закона от 27.07.2004 года № 79-ФЗ «О государственной гражданской службе Российской Федерации» гражданскому служащему запрещено осуществлять предпринимательскую деятельность.
Понятие предпринимательской деятельности содержится в статье 2 Гражданского кодекса РФ.
Предпринимательская деятельность – это самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, должны быть зарегистрированы в этом качестве в установленном законом порядке.
При этом отсутствие регистрации гражданского гражданина, в том числе гражданского служащего, в качестве индивидуального предпринимателя, не свидетельствует о том, что данное лицо не осуществляет предпринимательскую деятельность.
Напротив, осуществление предпринимательской деятельности без регистрации образует состав преступления, предусмотренного ст.171 Уголовного кодекса РФ — незаконное предпринимательство.
Согласно п.2 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 18.11.
2004 № 23 «О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве и легализации (отмывании) денежных средств или иного имущества, приобретенных преступным путем» не влекут уголовную ответственность за незаконное предпринимательство случаи, когда не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере).
Позиция Минфина РФ по вопросу сдачи госслужащим в аренду имущества
Можно ли продать жилье, купленное на маткапитал?
Photographee.eu/Fotolia
Отвечает исполнительный директор ООО «Юрсодбиз» Оксана Плахтиенко:
Если жилье куплено с использованием материнского капитала, оно оформляется в общую собственность семьи (родителей и детей) в произвольных долях (п. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ).
Таким образом, одним из собственников такого жилья (квартиры, дома и т. д.) обязательно будет ребенок. Если к моменту продажи жилья ребенок достиг совершеннолетия (18 лет), никаких ограничений по продаже недвижимости нет – сделка осуществляется по обычным правилам.
Потребуется лишь согласие всех собственников жилья.
Главное о материнском капитале для покупки жилья
Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?
Другое дело, если речь идет о продаже жилья, в котором имеет право собственности несовершеннолетний ребенок. Сделки по продаже жилья несовершеннолетнего гражданина возможны только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ).
Поэтому, если на момент продажи жилья одним из продавцов будет ребенок до 18 лет, такая сделка возможна только с согласия указанных органов. А для получения согласия необходимо будет подтвердить, что после продажи жилищные условия несовершеннолетнего не ухудшатся.
Это означает, что получить согласие на сделку можно, если ребенок в итоге получит равноценное жилье или получит улучшенное жилье.
Законодательство не содержит конкретного перечня документов, которые необходимо предоставить в орган опеки для подтверждения того, что права несовершеннолетнего не будут ущемлены.
Учитывая сложившуюся практику, будьте готовы, что потребуется представить правоустанавливающие документы на продаваемую квартиру, а также на приобретаемую.
Во избежание недоразумений перечень документов рекомендуется предварительно уточнить в конкретном учреждении – требования могут отличаться.
В нашей практике был случай, когда органы опеки разрешили продажу доли несовершеннолетнего ребенка в квартире только после того, как на ребенка была фактически оформлена доля в новом жилье и оформлена постоянная регистрация по месту нахождения нового жилья. То есть, до продажи старой квартиры необходимо было предоставить документы на новое место жительства ребенка.
Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая:
Квартиру, купленную с привлечением средств материнского капитала, конечно, можно продать, однако сделать это довольно сложно.
Сначала необходимо исполнить данное Пенсионному фонду обязательство по оформлению жилья в собственность всех членов семьи, включая детей.
Если недвижимость приобреталась в ипотеку, выделение долей откладывается до полной выплаты кредита и снятия банковского обременения. Сделка с квартирой, в которой дети не получили положенные им доли, признается недействительной.
Ребенок – собственник квартиры: плюсы и минусы
Как продать квартиру, где 1/3 принадлежит несовершеннолетнему?
Когда родители переоформили жилье в соответствии с требованием ПФР, они могут законно продать его. Однако в этом случае необходимо получить разрешение на сделку со стороны органов опеки и попечительства (ООП).
Данная госструктура обязана проследить, чтобы при продаже недвижимости права несовершеннолетних собственников не нарушались.
ООП может вынести положительно решение с различными условиями продажи недвижимости:
- с одновременной покупкой новой квартиры, в которой будет выделена соответствующая доля ребенка;
- с последующим приобретением жилья, например, новостройки в высокой стадии готовности. При этом органы опеки потребуют предоставить письменное разъяснение, где будет проживать ребенок в течение срока строительства дома;
- с перечислением суммы, эквивалентной доли ребенка в цене квартиры, на расчетный счет, открытый на имя несовершеннолетнего продавца. Это самый сложный вариант, так как средства должны поступить в банк до подписания договора купли-продажи. Поиск покупателя, который согласится авансировать весьма значительную сумму, может затянуть процесс продажи квартиры.
Все сделки с долевой собственностью должны быть заверены нотариусом, который получает за свои услуги процент от кадастровой стоимости объекта. Без разрешения органов опеки и подтверждения выполнения всех поставленных ими условий договор удостоверен не будет.
Отвечает старший управляющий партнер «PG Partners: юридическая помощь» Петр Гусятников:
Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» № 256-ФЗ не содержит запретов или ограничений, связанных с продажей жилья, приобретенного на средства материнского капитала.
Данный Федеральный закон устанавливает правило, согласно которому приобретаемое с использованием средств материнского капитала жилье должно оформляться в общую собственность родителей и детей.
Таким образом, определенная доля жилого помещения на момент его продажи будет находиться в собственности несовершеннолетних детей, в связи с чем необходимо соблюсти ряд условий. Так, гражданское и семейное законодательство в Российской Федерации исходит из принципов приоритета и защиты прав ребенка.
Поэтому продажа жилья, доля в котором принадлежит на праве собственности несовершеннолетнему, возможна только с согласия органов опеки.
Для того чтобы получить такое согласие, необходимо представить в орган опеки ряд документов, а также доказательство того, что новое помещение, приобретаемое взамен старого, не будет ухудшать имущественное положение ребенка. Это означает, что ребенок должен получить долю в праве собственности в покупаемом жилье не меньше той, которая ему принадлежала в продаваемой квартире/доме.
Для предоставления в органы опеки должных доказательств необходимо одновременно производить продажу старого жилья и покупку нового.
Это можно сделать с использованием конструкции предварительного договора купли-продажи, например, в отношении нового жилья: это позволит органам опеки удостовериться в намерениях родителей приобрести новое жилье и соблюсти права ребенка.
Таким образом документы по покупке нового жилья, в частности упомянутый выше предварительный договор купли-продажи, будут входить в комплект документов, подаваемых в органы опеки для получения их согласия.
Можно ли не оформлять на детей квартиру, купленную на маткапитал?
Могу ли я оформить всю квартиру на себя, когда дочь вырастет?
Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:
Использовать материнский капитал могут семьи с двумя и более детьми, при этом помощь от государства весьма ощутима. Размер материнского капитала, который можно направить на оплату части стоимости квартиры или погашение задолженности по кредиту, составляет 453 026 рублей. Это весьма существенные деньги для регионов.
Покупатели, использующие материнский капитал при оплате недвижимости, обязаны наделить собственностью своих детей. В дальнейшем, если у семьи возникнет необходимость продать квартиру, им нужно согласовать это с органами опеки и попечительства.
Если материнский капитал погашает ипотеку или используется в качестве первоначального взноса, то семья обязана наделить детей собственностью в квартире в течение 6 месяцев с момента полной выплаты ипотечного кредита. Но иногда бывает так, что сразу после погашения задолженности семья принимает решение обменять квартиру. Например, чтобы улучшить жилищные условия или переехать в другой, более удобный район.
У нас на практике была подобная ситуация. Семья планировала выплатить полностью ипотеку и купить с доплатой более просторную квартиру.
Если бы семья наделила детей собственностью, пришлось бы получать согласие органа опеки и попечительства, что требует сбора дополнительного пакета документов и платной оценки двух квартир. Однако выход был найден.
С согласия Пенсионного фонда было оформлено нотариальное обязательство и заявление о наделении детей собственностью в новой квартире. Старая квартира была продана, а новую купили сразу, и оформили на детей в том числе.
Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:
Любое жилье можно продать при соблюдении всех формальностей. Если Вы приобрели квартиру или дом с помощью материнского капитала, то у Вас в сособственниках Ваши дети.
И для продажи Вам потребуется получить разрешение органов опеки и попечительства.
Такое разрешение Вы получите, если одновременно (но не ранее) с продажей приобретете на детей доли в праве собственности на другое жилье, но с некоторым улучшением условий: например, доли будут чуть больше или квартира лучше.
Если же Вы купили жилье в ипотеку и погасили часть ипотечного кредита средствами материнского капитала, то путь длиннее. Вам сначала надо полностью погасить кредит, снять обременение с квартиры, обязательно выделить доли детям в соответствии с требованием законодательства о материнском капитале, зарегистрировать в Росреестре, а потом проделать все то же, что и в первом случае.
Одна небольшая лазейка: законом не оговорены размеры долей, выделяемых детям, и не определено их минимальное значение. Нет необходимости выделять в равных долях, достаточно просто одной двадцатой или десятой на ребенка. Тогда «улучшить» условия детям будет гораздо проще.
Еще один совет: в качестве альтернативной покупки для несовершеннолетних подойдут доли в квартирах родственников или другие Ваши квартиры или дома.
Продать детям ничего нельзя, но, если в разрешении органов опеки будет написано не «с одновременной покупкой на несовершеннолетнего…», а «с одновременным приобретением несовершеннолетним…
», то, к примеру, бабушки и дедушки могут подарить своим внукам доли в своем жилье.
- Текст подготовила Мария Гуреева
- Не пропустите:
- Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
- Как продать квартиру, где ребенок владеет долей, и другого жилья нет?
- Может ли бывший муж претендовать на долю в квартире, купленной на маткапитал?
- Дети и недвижимость: 15 полезных статей
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
На кого оформляется квартира, купленная на материнский капитал: правила и нормы закона
Материнский капитал — это государственные деньги, распоряжается ими мама, а выдаются они в связи с рождением второго ребёнка. Отсюда вопрос: если купить на них квартиру, то кому она будет принадлежать? По закону — всей семье, ведь другое название субсидии — семейный капитал. Поэтому важно всё правильно оформить, чтобы никого не лишить законных прав.
Покупка квартиры с использованием материнского капитала: когда регистрируют права
Квартир без собственников не бывает. Информация обо всех правах на недвижимость хранится в государственной организации — Росреестре. Если собственник меняется, сделка проходит регистрацию, новые сведения вносятся в базу данных. Все правила описаны в законе «О государственной регистрации недвижимости».
На первом этапе продавец и покупатель заключают договор купли-продажи квартиры. А потом вместе обращаются в Росреестр для регистрации новых прав. На практике прийти можно в регистрационную палату, МФЦ или к нотариусу.
Нотариальное удостоверение обязательно, если квартира у продавца находится в долевой собственности (до августа 2019), собственник несовершеннолетний или недееспособный.
В остальных ситуациях это добровольно — на усмотрение сторон.
Регистрация займёт 7 дней в Росреестре, 9 дней через МФЦ и 3 дня через нотариуса. Пошлина за услугу — 2 000 руб. По итогу новый собственник получает на руки договор с отметкой о регистрации и выписку из ЕГРН, где будет изменённая информация о правах на квартиру. С этого момента вся семья вступает в права собственности.
Только после этого можно задейстововать материнский капитал. Правила диктует закон 256-ФЗ. С полученными документами мама подаёт заявление в Пенсионный фонд или МФЦ. Там проверяют соответствие сделки закону и через 1,5 месяца переводят деньги продавцу. Когда передать оставшуюся часть, стороны договариваются сами.
Это самая простая схема. Дополнительные действия появляются, когда квартиру покупают на этапе стройки или в ипотеку. Полное право собственности оформляют только после того, как дом будет сдан, а ипотека выплачена.
Распорядиться материнским капиталом можно и до этого, просто для подтверждения цели расходования будут нужны другие документы. На момент подачи заявления они уже должны быть на руках, причём с отметкой от Росреестра.
Видео: правила регистрации прав на недвижимость
На кого оформляется квартира, купленная на материнский капитал
Требование закона однозначно: квартира должна оказаться в общей долевой собственности всей семьи, включая будущих детей. Вопрос только в сроках, а они зависят от особенностей сделки.
Жилое помещение, приобретённое (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребёнка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.