Кадастровая стоимость – это эквивалент рыночной стоимости объекта недвижимости, полученный путем проведения оценки с учетом целевого назначения и расположения.- Требуется для исчисления земельного налога, установления цен при проведении различных операций с недвижимостью.
- Информация о кадастровой стоимости каждого из объектов заносится в Государственный кадастр недвижимости.
- Кадастровая стоимость может быть определена путем массового оценивания или расчета индивидуальной стоимости отдельного объекта.
- Оценку проводят независимые эксперты по решению местных органов власти, которые обязаны выбрать оценщика и подписать с ним договор.
Описание государственной процедуры
Кадастровой оценкой называют перечень действий технического и административного характера для установления кадастровой стоимости объектов на конкретную дату.
Она проводится с применением специальных методик с учетом информации о сделках на рынке, уровня арендной платы, доходности участков.
Оценщик производит изучение и прогноз рентообразования в зависимости от расположения и качества земли. При расчете требуется учесть внесенные улучшения, уровень транспортной и социальной инфраструктуры, обустроенность.
Эксперт вправе использовать информацию из различных кадастров, жилищно-строительные нормативы: коэффициенты, разработанные БТИ, органами власти, земельными и архитектурными комитетами.
Кадастровая стоимость земельных участков определяется в зависимости от территориального положения, площади, категории и разрешенного использования участка.
В границах города – это одновременное установление стоимости объектов в массовом порядке, которая состоит из:
- сбора информации;
- разделения города на зоны;
- исчисления стоимости оценивания;
- ценового зонирования города;
- фиксирования итогов оценки.
Результатом является установление стоимости участка согласно оценочной зоны или размера типичного участка, аналогичного цене на подобные участки на рынке недвижимости.
Официальное установление стоимости и фиксирование в Реестре позволяет решить несколько проблем одновременно:
- Государство создает единую систему налогообложения земельных владений государства и частных лиц, что позволяет оптимизировать систему исчисления и учета налогов, наполнение бюджета и прогнозирование будущих объемов налоговых поступлений.
- Региональные власти получают возможность рационально использовать и управлять участками земли, распределять недвижимость, выдавать разрешения на строительство.
- Отдельные владельцы недвижимости получают возможность рассчитывать на справедливое начисление налогов, проводить операции с недвижимостью, делать инвестиции.
Кадастровая стоимость обычно стремится к уровню рыночной, при ее проведении учитываются почти все факторы, имеющие важное значение при рыночном оценивании, но она не может превышать рыночную.
- Условия и регламент проведения кадастровой оценки регулируется положениями Земельного кодекса РФ и следующими федеральными законами:
- При оценивании требуется опираться на следующие приказы Минэкономразвития РФ:
- Постановления Правительства РФ, применяемые при проведении оценки:
- Необходимо придерживаться законодательно утвержденных Федеральных стандартов оценки:
Сроки проведения
- Результаты размещаются на сайте Росреестра и в печати.
- Они действуют не менее 5 лет до последующей кадастровой оценки, которая производится 1 раз в 3 года, но не реже одного раза в 5 лет.
- В этом промежутке размер кадастровой стоимости остается неизменным.
- До окончания 5-летнего периода стоимость может быть изменена только при необходимости:
- изменить площадь или границы участка;
- изменить вид предназначения;
- перевести в другую категорию;
- исправить обнаруженные ошибки в документации, использованной при проведении оценки.
Может в этот период измениться и стоимость объекта на рынке по причине изменения конъюнктуры, что приводит к снижению кадастровой стоимости.
Кроме того, могут измениться объективные характеристики участка в результате природных факторов, например, наводнений, землетрясений, обвалов, прокладки дорог.
Кадастровая стоимость может быть изменена по заявлению владельца путем обращения в местное управление Росреестра или в судебном порядке.
- Новая стоимость считается вступившей в силу с момента внесения сведений в ГКН и Единый Госреестр прав на недвижимое имущество.
- Процедура начинается после вынесения решения о проведении оценки.
- Проводится в несколько этапов:
- Формируется перечень объектов, нуждающихся в кадастровой оценке.
- Отбирается независимый оценщик и заключается договор.
- Производится кадастровая оценка.
- Составляется отчет, проект которого должен быть предварительно представлен для его изучения.
- Производится экспертиза отчета.
- Утверждаются результаты работы оценщиков.
- Результаты вводятся в Единый реестр недвижимости.
Этой процедуре предшествует подготовительный этап, в ходе которого:
- Производится сбор сведений о климатических, экологических и гидрографических особенностях зоны.
- Устанавливаются зоны по генплану, если оцениваются городские объекты.
- Участки классифицируются по землепользователям и праву собственности.
- Производится классификация по функциональному назначению, градостроительной ценности, виду использования (жилая, общественно-деловая или производственная зоны).
- Оценивается текущее использование, прогнозируется направление оценочных зон.
- Устанавливаются типичные участки, оценочные зоны, исходя из данных рынка.
Методика
Для кадастровой оценки земельных участков эксперты используют множество методик, которые основаны на трех основных подходах к оцениванию: затратному, сравнительному и доходному.
Затратный подход
Используется при оценке уникальных объектов, которые невозможно сравнить с другими объектами недвижимости ввиду отсутствия таковых, либо этот земельный участок не пользуется покупательским спросом.- Определяется себестоимость участка.
- Учитывается строительная специфика, износ, цена участка при наиболее эффективном способе использования.
Сравнительный
Заключается в оценке типовых объектов, у которых много аналогов для сравнения, доступно много информации о рыночной стоимости таких объектов.
Несмотря на простоту и высокую корректность, этот поход учитывает только текущее состояние рынка, со временем это состояние меняется.
На таком подходе основываются методы:
- Сравнения продаж, для оценки застроенных или незастроенных участков с учетом цен при продаже и предложений аналогичных участков.
- Выделения, для оценки застроенных участков, при котором объединены метод сравнения и элементы затратного подхода. Учитывается информация о ценах по сделкам с едиными аналогичными объектами и возможность наиболее эффективного применения с учетом произведенных улучшений.
- Распределения, для застроенных участков. Производится сбор информации по ценам на единые объекты, аналогичные данному, с учетом доли участка в рыночной стоимости единого объекта и возможности эффективного использования согласно проведенных улучшений.
- Предполагаемого использования, для определения возможности использования участка для получения дохода.
- Капитализации ренты, рассматривает возможность получения дохода от застроенного или незастроенного участка с учетом коэффициента капитализации и рыночной стоимости.
- Остатка, рассматривается возможность улучшения за счет застройки участка для получения доходов.
Доходный
Предпочтителен при планировании дохода от коммерческой эксплуатации, определяется как ожидаемый доход. Сумма определяется на основе изучения ранее полученных доходов.
- с учетом рисков вложения капиталов;
- с умением прогнозировать движение денежных потоков;
- анализировать информацию данного сегмента рынка;
- предвидеть возможные изменения стоимости объекта под воздействием внешних факторов.
Это наиболее достоверный и информационно обеспеченный метод для объектов бизнеса.
Особенности оценивания земель разного назначения
Оценка земель разного назначения основывается на сравнительном методе, то есть на сравнении информации о динамике изменения цен, любых других сведений об участках, с применением разных методик.
Земли обычно относятся к городскому или сельскому поселениям, огородническому, садоводческому или дачному обществам.
Если участок сельскохозяйственного назначения располагается за границей городских и сельских поселений, то применяется доходный метод, то есть определяется уровень капитализации рентного дохода. Определяются плодородие почвы, место расположения, технологические свойства.
Если земля относится к другим категориям, располагается вне сельских и городских поселений, то используют затратную или доходную методику:
- определение капитализации расчетного рентного дохода;
- учет расходов на рост, поддержание или сохранение ценности природного потенциала данных земель.
Для начала можно обратиться в отделение Госреестра по месту нахождения объекта с соответствующим заявлением.
При этой организации действует комиссия по разрешению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Ответ может быть получен в течение 30 дней.
Практика такова, что данная комиссия крайне редко принимает решение в пользу заявителя, поэтому можно сразу обращаться в суд.
При получении отказа пересмотреть стоимость объекта следует написать исковое заявление в суд. Ответчиками по делу становятся управления кадастра.
Установленная кадастровая стоимость не всегда выражает стандартную усредненную стоимость земли или квартиры. Каждый случай индивидуален и имеет свои особенности.
В кадастровой стоимости обычно учитывается все, что находится вне объекта: на ее размер оказывает воздействие город, район, инфраструктура.
080. Вопрос. Какими нормативными правовыми актами регулируются отношения в сфере кадастровой оценки земель в РФ?
080. Вопрос.Какими нормативными правовыми актами регулируются отношения в сфере кадастровой оценки земель в Российской Федерации?
- Ответ.
- Прежде всего оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, Законом об оценочной деятельности, а также другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности:
- — Правила проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. N 316;
- — Постановление Правительства РФ от 25 августа 1999 г. N 945 «О государственной кадастровой оценке земель»;
- — Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»;
- — Положение о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 5 июня 2008 г. N 437 ;
- — Положение о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 1 июня 2009 г. N 457 ;
- — Приказ Росреестра от 11 марта 2010 г. N П/93 «О наделении федеральных государственных учреждений «Земельная кадастровая палата» («Кадастровая палата») по субъектам Российской Федерации полномочиями органа кадастрового учета» ;
- — Административный регламент исполнения Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости государственной функции «Организация проведения государственной кадастровой оценки земель», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 28 июня 2007 г. N 215 ;
- — Порядок ведения фонда данных государственной кадастровой оценки и предоставления сведений из этого фонда, утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 21 февраля 2011 г. N 53 ;
- — Приказ Росреестра от 1 августа 2014 г. N П/369 «О реализации информационного взаимодействия при ведении государственного кадастра недвижимости в электронном виде» ;
— Приказ Минэкономразвития России от 4 февраля 2010 г. N 42 «Об утверждении Порядка ведения государственного кадастра недвижимости».
———————————
СЗ РФ. 2008. N 24. Ст. 2867.
СЗ РФ. 2009. N 25. Ст. 3052.
Российская газета. N 82. 2010. 19 апреля.
Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2007. 17 сентября. N 38.
Российская газета. N 129. 2011. 17 июня.
СПС «КонсультантПлюс».
Принятые методические документы в сфере государственной кадастровой оценки земель декларируют применение модели массовой оценки, когда единовременно оценивается большое количество объектов.
В странах, где используется модель массовой оценки, расхождение между реальной рыночной стоимостью и результатами массовой оценки обычно корректируется в сторону уменьшения налогооблагаемой базы по отношению к расчетным величинам. В России подобная корректировка также предусмотрена, однако на практике не применяется.
Для определения кадастровой стоимости различных категорий было разработано методическое обеспечение. Так, государственная кадастровая оценка земель производится на основании:
— Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 15 февраля 2007 г. N 39 .
———————————
Российская газета. N 100. 2007. 15 мая.
Положения Методических указаний были изменены Приказом Минэкономразвития России от 11 января 2011 г. N 3 «О внесении изменений в Приказ Минэкономразвития России от 15 февраля 2007 г. N 39 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов».
Пунктом 2.7.1 Методических указаний установлено, что расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов с более чем одним видом разрешенного использования осуществляется для каждого из видов разрешенного использования.
По результатам расчетов устанавливается кадастровая стоимость земельных участков того вида разрешенного использования земельного участка, для которого указанное значение наибольшее, поскольку рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, т.е.
наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).
Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.
В случае, если земельный участок имеет более чем один вид разрешенного использования в составе жилой застройки, его кадастровая стоимость по результатам расчетов устанавливается равной кадастровой стоимости того вида разрешенного использования в составе жилой застройки, для которого указанное значение является наибольшим;
— Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 20 сентября 2010 г. N 445 ;
— Методики государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений, утвержденной Приказом Росземкадастра от 26 августа 2002 г. N П/307 .
- ———————————
- СПС «КонсультантПлюс».
- Там же.
В 2002 — 2006 гг. государственная кадастровая оценка земель лесного фонда проводилась на территории всех субъектов Российской Федерации (за исключением городов Москвы и Санкт-Петербурга) в соответствии с положениями Методики государственной кадастровой оценки земель лесного фонда Российской Федерации, утвержденной Приказом Росземкадастра от 17 октября 2002 г. N П/336 .
- ———————————
- Там же.
- Действующая Методика по государственной кадастровой оценке земель лесного фонда, а следовательно, и результаты оценки, полученные на основе ее применения, имеют ряд существенных недостатков, в частности:
- 1) отсутствует группировка видов использования земель лесного фонда;
- 2) оценка производится только исходя из спелых насаждений основных лесообразующих пород, не учитываются молодняки, средневозрастные и приспевающие насаждения, земли, не покрытые лесной растительностью, но предназначенные для ее восстановления;
- 3) для определения размера рентного дохода по основным лесообразующим породам используется фактически сложившаяся в субъекте Российской Федерации средневзвешенная плата за 1 куб. м древесины, отпускаемой на корню, на 1 га спелых насаждений, не учитываются рыночные цены древесины, отпускаемой на корню;
- 4) при определении размера затрат для земель, занятых насаждениями, которые не входят в категорию спелых и перестойных лесов, не учитываются затраты на управление, охрану и защиту лесов, на срок, в течение которого насаждения по основным лесообразующим породам и оборотам рубки входят в категорию спелых;
- 5) для определения кадастровой стоимости используется единый коэффициент капитализации для всех субъектов Российской Федерации в размере 2%;
- 6) не учтена предпринимательская прибыль.
Все перечисленные выше недостатки методических подходов к определению кадастровой стоимости земель лесного фонда приводили к ее системному искажению. Поэтому Минэкономразвития России в представленном на обсуждение проекте Приказа «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель лесного фонда» от 24 июля 2009 г. названные недостатки устранило ;
— Методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель особо охраняемых территорий и объектов, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 23 июня 2005 г. N 138 ;
— Методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель водного фонда, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 14 мая 2005 г. N 99 ;
— Методики государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения, утвержденной Приказом Росземкадастра от 20 марта 2003 г. N П/49 .
———————————
http://economy.gov.ru/minec/activity/sections/corp…
- СПС «КонсультантПлюс».
- Там же.
- Там же.
Определение кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка производится на основании Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 12 августа 2006 г. N 222.
- В целях реализации положений Федерального закона от 27 июля 2006 г. N 157-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» были разработаны федеральные стандарты оценки, такие, как:
- — Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 256 ;
- — Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 255;
- — Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 254 ;
- — Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. N 508;
- — Федеральный стандарт оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 4 июля 2011 г. N 328 ;
- — Федеральный стандарт оценки «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО N 6)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 7 ноября 2011 г. N 628 ;
— Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г.
N 611 , согласно которому рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта.
При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования (п. 20).
———————————
СЗ РФ. 2006. N 31 (ч. 1). Ст. 3456.
Российская газета. N 194. 2007. 4 сентября.
Российская газета. N 195. 2007. 5 сентября.
Вестник Росреестра. 2011. N 3.
- СПС «КонсультантПлюс».
- СПС «КонсультантПлюс».
- Источник Консультан плюс
Институционализация государственной кадастровой оценки земель
Рождественская, Н. А. Институционализация государственной кадастровой оценки земель / Н. А. Рождественская. — Текст : непосредственный, электронный // Молодой ученый. — 2019. — № 2 (240). — С. 145-148. — URL: https://moluch.ru/archive/240/55437/ (дата обращения: 17.04.2020).
В России институт массовой оценки земель зародился сравнительно недавно, однако деятельность оценщиков и разработанная нормативно-правовая база уже нашли отклик в многочисленных научных исследованиях.
Так, с 1990 г. создаются предпосылки для институционализации кадастровой оценки недвижимости: наблюдается становление частной собственности на землю, ведение первичного административного учета, формирование налоговой системы [1]. С 1991 г.
Закон РСФСР «О плате за землю» определил формы платы за землю: земельный налог, арендная плата и нормативная цена земли. Земельный налог устанавливался исходя из экономического района страны, курортной зоны, численности населения в городах, статуса города и исторической застройки.
Размер земельного налога не зависел от результатов хозяйственной деятельности собственников земли и устанавливался в виде стабильных платежей за единицу земельной площади в расчете на год.
В связи с созданием Российского общества оценщиков начинает формироваться методология проведения оценки стоимости недвижимости в целях налогообложения. Так, первые Временные методические рекомендации по кадастровой оценке земель разработаны в 1996 г.
Это послужило единой методической основой для установления уровня рыночных цен на земли различного целевого назначения соответствующих территорий.
Временный характер объяснялся отсутствием достоверных данных о сделках с земельными участками и необоснованностью затрат на улучшение земель.
Государственная кадастровая оценка земель (далее — ГКОЗ) начата в Российской Федерации в 1999 г., когда Постановлением Правительства РФ от 25 августа 1999 г.
№ 945 «О государственной кадастровой оценке земель» были отмечены основные задачи кадастровой оценки — введение финансовых аспектов в управлении земельными ресурсами и увеличение на этой основе эффективности использования объектов недвижимости. После этого, в 2001 г.
Земельный кодекс РФ [2] разъяснил, что кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения в результате проведения ГКОЗ. До этого момента налог взимался с нормативной цены земли. С 2002 г.
активно начинает формироваться нормативно-правовая база в сфере ГКО: утверждались Методики, рекомендации, регламенты о кадастровой оценке объектов капитального строительства и разных категорий земель.
После 2005 г. цель проведения последующих туров оценки заключалась в актуализации результатов определения кадастровой стоимости.
Теперь к выполнению работ привлекались оценщики, соответствующие требованиям, установленным Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — ФЗ № 135) [3,4]. С 2007 г.
Роснедвижимостью, а далее Росреестром, осуществлялась проверка отчетов об определении кадастровой стоимости земельных участков на соответствие методическим указаниям.
По результатам проверки более 75 % отчетов об определении кадастровой стоимости были признаны не соответствующими требованиям методических документов. Проверка показала неспособность некоторых оценочных организаций своевременно и качественно выполнять работы по кадастровой оценке земель [4].
Результаты проведения ГКОЗ в 2005–2010 гг. показали, что процедура оспаривания результатов стала носить массовый характер. В связи с этим введена досудебная практика оспаривания кадастровой стоимости. Следовательно, все сводилось к необходимости разработать качественную нормативно-правовую базу, которая отражала бы четкие требования к проведению ГКОЗ.
Тогда, начиная с 2007 г. очередные методические указания, технические рекомендации и специальное программное обеспечение составляли единое методическое обеспечение производства работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.
Методические указания по ГКОЗ в 2007 г. (далее — Методика 2007 г.) обозначили принципиально новый подход к проведению ГКО. Объектами оценки признаны земельные участки (ранее — кадастровые кварталы), оцениваемые исходя из 17 видов разрешенного использования (далее — ВРИ).
В целях разъяснения положений Методики 2007 г.
были утверждены Технические рекомендации, которые содержали технологическую схему выполнения работ по ГКОЗ населенных пунктов, даны разъяснения по всем этапам работ и методическим подходам, а также указаны основные требования к оформлению отчетных материалов.
Дальнейшее развитие системы ГКО относится к 2010 г., когда ФЗ № 135 был дополнен главой III.1, а также разработан Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости». Вступление в силу нового законодательства повлекло за собой существенные изменения в проведении ГКО. Если до 2010 г.
определяющую, доминирующую роль в процессе проведения кадастровой оценки выполнял Росреестр, который не только проводил формирование перечня объектов оценки, выполнял внесение данных кадастровой стоимости в кадастр недвижимости, но и осуществлял подготовку документов, регламентирующих проведение ГКОЗ, выбор исполнителя работ, проверку результатов и контроль за ходом выполнения работ, то после 2010 г. Росреестр занимается только формированием перечня объектов недвижимости, подлежащих ГКО, и внесением результатов определения кадастровой стоимости в ГКН. Начиная с 2010 г. решение о проведении ГКО принимает орган местного самоуправления субъекта РФ или федеральный орган исполнительной власти (для городов Федерального значения), который также осуществляет отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости, заключает с ним контракт на проведение оценки, утверждает результаты определения кадастровой стоимости недвижимости. Кроме того, полномочия в отношении проверки отчетов об определении кадастровой стоимости перешли от Росреестра к саморегулируемым организациям оценщиков (в рамках проведения экспертизы отчетов об оценке) [5].
Не исключено, что региональные администрации экономически заинтересованы в завышении кадастровой стоимости недвижимости, так как от этого уровня зависит наполняемость региональных и местных бюджетов через налогообложение недвижимости. Неслучайно в последние годы в стране увеличивается социальная напряженность по поводу судебных и внесудебных споров из-за завышения уровня кадастровой стоимости недвижимости.
Методический совет РОО рекомендует: МР по оценке объектов недвижимости для установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости
5 Декабря 2018
Уважаемые коллеги,
Предлагаем вашему вниманию «Методические рекомендации по оценке объектов недвижимости для установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости». МР разработаны коллективом авторов под ред. канд. экон. наук, MRICS, члена РОО П.В. Карцева и утверждены Методическим Советом РОО (протокол № 3 от 21 ноября 2018 г.) и Советом РОО (протокол № 67-Р от 21 ноября 2018 г.)
Методический совет в составе: Артеменкова И. Л., Башкатова В. С., Бабенко Р. В., Дарсании С.А., Исаева М.Г., Козыря Ю.В.. Кругляковой В.М., Кудимова И. С., Лейфера Л. А., Марчука А.А., Неймана Е.И., Паничкиной Н.Е., Рубинчика А.А., Табаковой С.А., Трофимова М.А.
, Хлопцова Д.М, Фоменко А.Н.
рассмотрел вопрос о утверждении «Методические рекомендации по оценке объектов недвижимости для установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости» и рекомендации их для применения оценщиками – членами Российского общества оценщиков.
Была отмечена актуальность указанных методических рекомендаций, обусловленная значительным объемом услуг в области оценочной деятельности, оказываемых членами РОО по данному направлению по всем регионам Российской Федерации и одновременно отсутствием утвержденных нормативно-методических документов, описывающих специфику проведения оценки и подготовки отчетов для данных целей.
Подготовка проекта документа велась в рамках Рабочей группы по разработке методических указаний по государственной кадастровой оценки при Рабочем органе по кадастровой оценке Совета по оценочной деятельности при Минэкономразвития с участием проф. Н.В. Воловича, П.В. Карцева, Д.В. Ковалева, А.Ю. Бойко, А.В. Пылаевой и др.
После работа была продолжена в рамках Комиссии при Рабочем органе по методологии Совета по оценочной деятельности с участием М.В. Козодаева, П.В. Карцева, В.И. Лебединского, А.Ю. Кориневского, Т.Р. Шарипова, А.В. Лисичкина, Г.И. Ковалевой и др.
Текст методических рекомендаций был обсужден и одобрен членами рабочей группы, однако в силу длительного перерыва в рабочее Совета по оценочной деятельности не был вынесен на утверждение Совета.
Между тем потребность в методических материалах для выполнения работ по оценке в целях рассмотрения споров о кадастровой стоимости объектов недвижимости и установления их кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости имеется чрезвычайно большая.
Несмотря на то, что с течением времени с начала работ по установлению кадастровой стоимости в размере рыночной после внесения соответствующих норм в законодательство об оценочной деятельности постепенно формируется нормативно-методическая база и судебная практика до сих пор в различных регионах Российской Федерации и в рамках различных саморегулируемых организаций оценщиков существуют дискуссии и неоднозначные моменты в применении ряда положений федеральных стандартов оценки, и методологии.
Исходя из этого при подготовке проекта документа авторы после обсуждений заложили в проект документа решения по ряду дискуссионных вопросов, в том числе по распределению стоимости единых объектов недвижимости между земельными участками и объектами капитального строительства, в частности учета наличия коммуникаций на земельном участке, наличия градостроительных решений, учет НДС и пр. Многие из них с момента начала разработки настоящих методических рекомендаций к настоящему времени уже получили свое разрешение через нормативные документы Минэкономразвития (Методические указания по государственной кадастровой оценки и ряд других документов), а также решения (определения) судов высших инстанций. Тем не менее, как упомянутые проблемы, так и иные требуют разъяснения для практикующих оценщиков и пользователей отчетов для выработки единообразного применения методологии оценки и подготовки отчетов.
Разработанные методические рекомендации могут применяться и не противоречат деятельности по оценке рыночной стоимости объектов недвижимости для установления их кадастровой стоимости как в рамках Федерального закона от 29 июня 1998 г.
№ 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» , так и Федерального закона 3 июля 2016 г. № 237 ФЗ «О государственной кадастровой оценке».
Данные рекомендации также могут применяться и в рамках проведения судебных оценочных экспертиз при рассмотрении соответствующих споров.
В дальнейшем при изменении законодательства, в частности внесении изменений в закон о государственной кадастровой оценки, может потребоваться внесение уточнений в отдельные формулировки и положения документа, однако это может быть сделано путем оперативного внесения изменений и дополнений, принятия новой редакции документа, без нарушения его структуры в целом. Также в качестве направлений дальнейшей работы по совершенствованию методических рекомендаций можно отметить более детальное разрешение вопроса о применении принципа наиболее эффективного использования объектов недвижимости при определении кадастровой стоимости и рыночной стоимости для ее уточнения.
В целом вынесенные на рассмотрение Методического совета методические рекомендации отличает высокая практическая ценность и актуальность.
Принятие документа позволит «Российскому обществу оценщиков» выступить в числе первых саморегулируемых организаций оценщиков, принявших и дающих своим членам утвержденный методический документ, который они могут использовать в своей практической работе, тем самым повышая обоснованность своих действий и соответственно конкурентоспособность членов РОО перед заказчиками оценки, органами власти, судебными инстанциями и проверяющими. Поскольку в разработке редакций документа в рамках Рабочей группы Совета по оценочной деятельности принимали участие и члены других саморегулируемых организаций, то можно ожидать, что и другие профессиональные организации будут готовы принять и рекомендовать использовать данный документ своим членам.
Методический совет РОО постановил утвердить «Методические рекомендации по оценке объектов недвижимости для установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости» и рекомендовать для применения оценщиками-членами Российского общества оценщиков.
Приложение:
1. Методические рекомендации на 15 стр.
2. Протокол Методического Совета РОО № 3 от 21 ноября 2018 г. на 3 стр.
3. Выписка из протокола Совета РОО № 67-Р от 21 ноября 2018 г. на 2 стр.