Положения, регулирующие деятельность жилищных кооперативов, прописаны в ЖК РФ, а так же в ФЗ-215 от 30.12.2004.
В статье 110 Жилищного кодекса ЖСК определяется как добровольное объединение граждан, созданное для строительства, ремонта и управления жильем. В том числе там описано, каким образом ЖСК должен отчитаться перед жильцами в деятельности организации.
https://www.youtube.com/watch?v=ytdevru
Зарегистрировать кооператив можно общим собранием заинтересованных лиц, решение должно быть принято на общем собрании, где присутствует не более 50 человек.
Согласно статье 11 ФЗ № 215 «О жилищных накопительных кооперативах», главным внутренним документом, регулирующим деятельность жилищного кооператива, является устав. В нем определяется, для чего и на каких основаниях действует ЖСК, прописывается порядок приема новых членов, управления имуществом организации и назначения его руководства.
В уставе в обязательном порядке прописываются созданные этим кооперативом фонды, источники его финансирования.
ВНИМАНИЕ. Все положения, прописанные в уставе, не должны противоречить текущему законодательству РФ.
Важно уделить внимание правам и обязанностям руководителя, которые прописаны не только уставом, но и таким важным документом как положение о председателе ЖСК. Итак, сначала поговорим об обязанностях председателя ЖСК, т.к. их больше, чем прав.
В первую очередь руководитель ЖСК обязан владеть законодательной базой, и умело пользоваться законами в своей деятельности.- Председатель должен организовывать деятельность организации, в соответствии с законом и уставом.
- Председатель выполняет функции по обслуживанию и ремонту постройки.
- Также, руководитель ЖСК контролирует, как производятся работы по постройке.
- Это лицо обеспечивает жильцам перерасчет платежей если такая ситуация была необходима.
- Следит за санитарным состоянием постройки.
- Осуществляет меры для обеспечения бесперебойной работы.
- Знакомит жителей и жильцов дома с отчетностью и расчетными документами.
- Представляет интересы своей управляющей организации в других органах, таких как судебная инстанция и или администрация.
- Контролирует деятельность бухгалтерии, руководит осуществляемой деятельностью.
- Проверяет расчётные бумаги жильцов.
- Наделён правом подписи финансовых документов.
- Следит за финансовой отчетностью.
- Принимает меры в связи с наличием несанкционированных действий от жильцов или работников ЖСК.
- Осуществляет контроль, который обеспечивает удовлетворительное состояние конструкций дома.
- Контролируют работы по благоустройству дома.
- Ведёт приём жильцов, когда этого требуют обстоятельства.
- Следит за тем, как проходит текущий или капитальный ремонт.
- Проверяет отчетность по закупке материалов.
- Отправляет сотрудников ЖСК на переобучение для повышения квалификации и уровня оказываемых услуг.
- Отчитывается по факту пройденного квартала о выполненных работах.
Как видите, у данного лица очень много обязанностей. Так как на него возложено много ответственности, председатель ЖСК, можно сказать, незаменим.
Однако, права председатель ЖСК также имеет и с ними жильцы тоже должны считаться. Рассмотрим их.
Председатель имеет законное право на то, чтобы заключать от имени данной организации договоры с ресурсоснабжающими организациями, которые обеспечивают дом.- Также, руководитель ЖСК имеет право заключать соглашение, которое сводится к передаче прав по управлению, а также владению и долевому строительству с собственниками жилья.
- Председатель имеет право осуществлять контроль за тем, насколько грамотно и правильно жильцы используют свои помещения, а именно, соответствует ли это целям использования.
- Если руководитель ЖСК считает, что есть угроза для того, чтобы создать аварийную или опасную ситуацию, он имеет право прекратить использование жильцом недвижимого имущества до выяснения обстоятельств.
Всё о том, каким образом жск должен отчитаться перед жильцами в деятельности организации
В соответствии с п. 11 ст. 162 Жилищного кодекса РФ управляющая организация (жилищно-эксплуатационная организация (ЖЭУ), управляющая компания (УК), товарищество собственников жилья (ТСЖ) ежегодно, в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом.
Форма, содержание и порядок предоставления указанной отчетности не регламентируется нормативно-правовыми документами, а составляется управляющей организацией самостоятельно.
Следует помнить, чтобы отчет не превратился в формальную отписку, на общем собрании следует настаивать на утверждении конкретной формы отчета в качестве приложения к договору управления многоквартирным домом.
Важно, чтобы стороны при заключении такого договора определили перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, а также оплаты коммунальных услуг, предоставляемых собственникам помещений управляющей организацией в течение всего срока действия договора.
- получать не позднее 5 рабочих дней с даты обращения информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ. В договоре указанный срок может быть уменьшен;
- проверять объемы, качество и периодичность оказания услуг (выполнения работ), в том числе путем проведения соответствующей экспертизы;
- требовать от ответственных лиц устранения выявленных дефектов и проверять полноту и своевременность их устранения.
О форме и виде запроса, а также о форме предоставления информации о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказываемых услуг (выполненных работ) в нормативном документе не говорится.
В документе на оплату коммунальных услуг в лучшем случае содержится информация о сумме перерасчета платы за коммунальные услуги, содержание и ремонт жилья при нарушении качества или периодичности оказания услуг (выполнения работ). Однако отражение фактического объема, видов и стоимости оказанных услуг (выполненных работ) в целом по многоквартирному дому в отношении общего имущества многоквартирного дома отдельно взятому собственнику недоступно.
Собственники помещений в данной ситуации являются заинтересованной стороной, соответственно, им небезразлично соотношение уплаченных ими сумм с объемом и видами выполненных работ (оказанных услуг).
Для собственника естественно, что отчет управляющей организации должен быть «прозрачен», а именно: содержать понятную исчерпывающую информацию в удобоваримом виде об объеме и стоимости выполненных работ (оказанных услуг).
Это осуществимо, если собственниками на общем собрании будет утверждена конкретная форма отчета как приложения к договору управления многоквартирным домом.
Реалии нашей жизни таковы, что зачастую собственники, не ознакомившись с договором управления многоквартирным домом, соглашаются на условия управляющей организации. В результате этого отчет управляющей организации рядовому гражданину непонятен, соответственно он не знает, за что и кому он платит деньги.
Ответственности управляющей организации за непредставление отчета действующим законодательством не предусмотрено. Самое большее, что ей грозит, — переизбрание.
Для управляющей организации, выбранной по результатам открытого конкурса (если собственники помещений многоквартирного дома не выбрали способ управления многоквартирным домом, то органы местного самоуправления проводят открытый конкурс по выбору управляющей организации), требования по отчетности предусмотрены Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденными постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75.
Так, в соответствии п/п. 14 п. 41 формы и способы осуществления собственниками помещений в многоквартирном доме и лицами, принявшими помещения, контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договорам управления многоквартирным домом, которые предусматривают:
- обязанность управляющей организации предоставлять по запросу собственника помещения в многоквартирном доме и лица, принявшего помещения, в течение 3 рабочих дней документы, связанные с выполнением обязательств по договору управления многоквартирным домом;
- право собственника помещения в многоквартирном доме и лица, принявшего помещения, за 15 дней до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом ознакомиться с расположенным в помещении управляющей организации, а также на досках объявлений, находящихся во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, ежегодным письменным отчетом управляющей организации о выполнении договора управления многоквартирным домом, включающим информацию о выполненных работах, оказанных услугах по содержанию и ремонту общего имущества, а также сведения о нарушениях, выявленных органами государственной власти и органами местного самоуправления, уполномоченными контролировать деятельность, осуществляемую управляющими организациями.
Органы местного самоуправления не имеют права обязывать управляющую организацию предоставлять собственникам помещений отчет по определенной форме, такая форма может носить лишь рекомендательный характер, они также не вправе требовать от управляющих организаций предоставления отчета, если помещения не принадлежат к муниципальному жилищному фонду.
Консультацию по вопросам защиты прав потребителей в сфере ЖКХ вы можете получить в Консультационном центре для потребителей, расположенном по адресу: г. Рязань, ул. Островского, д. 51 а, каб. 304, тел. 92-97-80, а также по телефону бесплатной горячей линии: 8-800-200-10-62.
|
(c) Федеральное бюджетное учреждение здравоохранения «Центр гигиены и эпидемиологии в Рязанской области», 2006-2019 г. Адрес: 390046, Рязанская область, город Рязань, ул. Свободы, дом 89 Основные принципы деятельности ЖСК: полномочия и обязанности
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Полномочия и деятельность ЖСК
Вступить в компанию можно лишь по достижению юридического лица 16 лет (п. 1 ст. 111 ЖК РФ). ЖК РФ, Статья 111. Право на вступление в жилищные кооперативы
Порядок зачисления в организацию следующий:
Основные же обязанности ЖСК следующие:
Так, например, при вступлении в организацию, человек обязан внести взнос (размер оплаты оглашает глава ЖСК). Еще нужно каждый месяц совершать выплаты и использовать жилое помещение по его прямому назначению.
Если вы хотите подробнее узнать про то, как происходит бухучет, переходите сюда. Кроме всего прочего, мы вам можем помочь с покупкой квартиры в ЖСК. У нас на сайте есть информация про: Учредительные документы жилищного кооперативаУстав (примерно) содержит в себе следующую идею: ЖСК должны создаваться при исполкомах, на организациях и прочее. Но здесь стоит обратить внимание, что данная аксиома не имеет под собой какого-либо логического объяснения, ведь она противоречит закону «О кооперации» который предусматривает свободу кооперативного товарищества.
Другими учредительными документами жилищного кооператива являются:
Учредительный договор заключают только между юридическими лицами, а Устав определяется участниками организации.
Заключение
|
Техник смотритель ЖКХ
В штатном расписание эксплуатационных участков и УК существует должность техника-смотрителя. Эта должность вводится в структуру управления в основном в крупных управляющих компаниях. В этой публикации отражена информация о том, кто этот человек и какие обязанности он выполняет.
Какую работу выполняет сотрудник
Сотрудник работает под руководством инженера по эксплуатации или непосредственно начальника ЖЭУ или УК. Данный сотрудник знает все о техническом состоянии зданий, расположенных на подконтрольной территории. Он следит за их состоянием и выявляет случаи появления признаков разрушения, таких как:
- трещины
- повреждения фасадов
- разрушение отмостки
- просадки фундамента
- нарушение целостности кровли
- разрушение колодцев
- повреждение несущих конструкций
- разрушение труб подачи коммунальных услуг (отопления, воды и отвода канализации)
В случае необходимости проведения ремонты техник-смотритель готовит список того, что требуется выполнить, передает данные сметчику и составляет акты о проделанной работе. Если ремонты выполняет подрядная организация, то сотрудник следит за соблюдением качества проведения работ.
Обязанности техника-смотрителя в ЖКХ
Сотрудник имеет следующие обязанности:
Контроль работоспособности, исправности, безопасности и сохранности оборудования подконтрольных ему домов. Техник следит за состоянием лифтов, противопожарных систем, видеонаблюдения, электроснабжения, водоснабжения и системы подачи отопления.
- Ведение журнала выполнения ремонтных и профилактических работ
- Ведение журнала обращений жителей домов, подконтрольных данному коммунальному хозяйству
- Минимум 1 раз в месяц совместно с сотрудниками службы эксплуатации проверяет инженерных коммуникаций многоквартирного дома. Вносит в соответствующий журнал записи об обнаруженных неисправностях и разрабатывает план их технического обслуживания
- Составляет план выполнения текущего ремонта, подготавливает материалы и сметы для их выполнения, которые отправляет на утверждение руководства
- Регистрирует обращения жильцов по поводу неисправностей проверяет качество выполнения работ по их устранению
- Заблаговременно предупреждает жильцов о профилактическом отключении подачи воды, света или газа, вешая на подъездах соответствующие объявления
- Общается со снабжающими организациями относительно исполнения ими своих обязательств, прописанных в договорах, сопровождает их представителей к оборудованию, расположенному в подвалах или на чердаках
- Организует деятельность по устранению аварий, оперативно сообщая о них в соответствующие службы. Составляет акты о выполнении ремонта
- Каждый месяц предоставляет ведомость показаний общедомовых счетчиков
Инструкция инженера отдела технического обслуживания жилых домов четко прописывает, что техник-смотритель не имеет права разглашать данные о жильцах, которые он узнал при выполнении своей работы.
Должностная инструкция техника-смотрителя жкх
Должностная инструкция специалиста имеет стандартный вид. В ней прописаны не только должностные обязанности техника, но и много других пунктов.
В инструкции прописана категория сотрудника, выдвигаемые к нему квалификационные требования, порядок оформления на должность, принцип выбора заместителя на время отсутствия человека.
Также указывается в непосредственном подчинении кого находится данный сотрудник.
У человека, который претендует на первую категорию должен быть опыт работы на должности техник второй категории более двух лет. Кандидат, претендующий на вторую категорию, должен иметь не менее двух лет трудового стажа без категории. Человек, который получил соответствующее образование, но не имеет опыта, может устроиться на должность техника ЖКХ без категории.
Прием нового сотрудника на должность оформляется приказом директора.
- Чтобы работа на должности была успешной, техник-смотритель должен знать нормативно-правовую документацию, профессиональную терминологию, принцип выполнения работ, стандарты оформления технической документации, методы выявления неполадок и применяемые формы отчетности.
- Во время выполнения своих обязанностей техник должен руководствоваться текущим законодательством, уставом предприятия, нормами охраны труда, приказами руководства и своей должностной инструкцией.
-
Образцы документов
- Образец трудового договора
- Образец должностной инструкции техника-смотрителя в ЖКХ
- Образец инструкции по охране труда
Как видите, техник-смотритель играет важную роль в надлежащем исполнение обязанностей управляющей компании. Контролирует состояние инженерных коммуникаций и конструктивных элементов жилого дома, элементов благоустройства и малых архитектурных форм.
Рекомендуем так же изучить штатное расписание компаний в сфере ЖКХ
Как управляющей организации организовать дистанционную работу для сотрудников
В условиях пандемии многие работодатели стараются перевести сотрудников на работу из дома. УО, являясь непрерывно работающим предприятием, не может прекратить деятельность, но в их силах дать части коллектива возможность трудиться дистанционно. Рассказываем, как современные технологии способствуют организации удалённой работы сотрудников УО.
Трудовой кодекс РФ предлагает несколько вариантов оформления перевода сотрудников на удалённую работу
Трудовой кодекс РФ не содержит специальных норм, закрепляющих документально перевод работников на дистанционную работу, если для этого есть техническая и организационная возможность. В главе 49.
1 ТК РФ регламентированы особенности удалённой работы. Но оформление перехода сотрудника, уже работающего по трудовому договору, на «удалёнку» в период пандемии/эпидемии вызывает вопросы у работодателей.
Есть несколько способов это сделать:
- Согласно ст. 72 ТК РФ, которая разрешает изменение условий трудового договора по соглашению сторон. Изменения должны быть оформлены в письменном виде.
В таком случае с сотрудником заключается дополнительное соглашение к трудовому договору, в котором прописываются сроки и формат дистанционной работы, условия оплаты труда, порядок обмена документацией и информацией, а также порядок возмещения сотруднику расходов, которые он понёс дома для выполнения трудовых функций, например, электроэнергии для работы компьютера или телефонной связи и другие важные условия.
- Согласно ч. 2 ст. 72.2 ТК РФ работодатель в условиях эпидемии для её предотвращения или устранения последствий имеет право без согласия сотрудника перевести его на не обусловленную трудовым договором работу на срок до одного месяца. После окончания этого срока работодатель либо переводит сотрудника на привычный режим труда, либо заключает с ним допсоглашение, указанное в п. 1.
В мае 2016 года на информационном портале Роструда специалисты дали разъяснения по частному случаю перевода сотрудника на дистанционную работу в связи с переездом.
В частности, они указали, что трудовое законодательство РФ не предусматривает изменение условий трудового договора на дистанционный характер и предложили расторгнуть существующий договор и заключить новый с условием удалённой работы.
Управляющие организации оформляют перевод сотрудников на дистанционную работу внутренними актами: приказами, служебными записками, допсоглашениями. Под статьей, в прикрепленных материалах вы найдёте шаблоны таких документов.
Используйте их для организации удалённого труда работников УО.
При этом следует отметить, что работодатель не вправе заставить своих сотрудников перейти на дистанционный режим работы, если в стране не введены обязательные меры по переводу работников на «удалёнку».
Цифровая платформа «Умная управляющая организация» от РосКвартала
Сотрудники УО в условиях пандемии работают в штатном режиме и принимают меры для нераспространения вируса
Вне зависимости от того, как оформляется в компании/организации переход сотрудников на дистанционную работу, важным условием для изменения режима труда является наличие возможности у человека выполнять свои обязанности из дома: технической и организационной. Наиболее ярким примером в этой сфере являются управляющие многоквартирными домами организации.
Они подпадают под определение непрерывно работающих предприятий, отвечающих за жизнеобеспечение и поддержание условий жизни населения, и поэтому не могут остановить работу даже в условиях пандемии и отправить всех сотрудников на удалённую работу, прекратив полностью контакты с людьми.
Они должны в штатном режиме убирать подъезды и придомовые территории, выполнять аварийные и иные заявки жителей домов, вести расчёты за ЖКУ, круглосуточно вести аварийно-диспетчерское обслуживание. Это позволит людям, работающим из дома или находящимся на карантине/в самоизоляции, провести это время с максимальным комфортом и в безопасности.
УО в России уже предпринимают меры противодействия распространению вируса:
- Проводят дезинфекцию подъездов и придомовой территории МКД:
Что делать, если в вашем доме — ЖСК, и дому от этого скорее хуже, чем лучше
В вашем доме действует жилищно-строительный кооператив, созданный еще во времена СССР? Это очень распространенная ситуация: в доме обосновался ЖСК, который давно достиг своей основной цели — дом построен, паи члены кооператива выкупили, квартиры розданы в собственность. И теперь кооператив, чтобы оправдать свое существование, управляет домом. В общем-то, это может быть вполне законным. И даже хорошо, если ЖСК управляет домом добросовестно.
Но зачастую правление кооператива, “захватывая” дом, действует в своих интересах. Тогда качество обслуживания дома снижается, а на жильцов ложатся дополнительные затраты.
Как дом попал в управление ЖСК?
В большинстве случаев “советский” кооператив управляет домом по инерции, потому что “так было всегда”. ЖСК выступает от имени собственников дома, заключает договор с управляющей компанией (как правило, это районный ДЕЗ), собирает с жильцов деньги на обслуживание и потом самостоятельно рассчитывается с УК.
Это правомерно? Обычно — нет. Более того, часто это вообще мошенничество. Но давайте пойдем от противного и опишем, что должен сделать ЖСК, чтобы юридически безупречно управлять домом.
В 2005 году в России начал действовать Жилищный кодекс. В соответствии с ч.2 ст.161 этого Кодекса собственники любого дома, независимо от того, существует в нем ЖСК или нет, обязаны выбрать способ управления домом. Они должны сделать это хотя бы один раз. Способов управления домом всего три:
- непосредственное управление собственниками,
- управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) или кооперативом (ЖК, ЖСК),
- управление управляющей компанией.
И если собственников в доме более одного, то выбрать способ управления может только общее собрание собственников. Не правление ЖСК, не собрание кооператива и не районная управа, а только общее собрание дома. Это прямо указано в п.4 ч.2 ст.44 и ч.3 ст.161 Жилищного кодекса РФ.
За редкими исключениями в каждом доме, в котором есть ЖСК, собственников почти всегда не менее двух. Ведь любой член кооператива, полностью внесший свой пай за квартиру, становится собственником. При этом он может оставаться членом кооператива, но это уже не так существенно.
А еще собственниками в доме с ЖСК могут быть те граждане, которые купили квартиру в доме на вторичном рынке. Обычно они и членства в кооперативе не имеют, если зачем-то специально в него не вступили. И Жилищный кодекс в ч.2 ст.
129 прямо указывает: в таких домах ключевые вопросы управления решает только собрание собственников, а не ЖСК.