Независимая оценка качества образования детских домов, встроенных помещений, квартиры в новостройке, элитного городского жилья: как сделать проверку недвижимости на внешний износ, а также на качество проживания в доме

Почему новостройки — такая дрянь? Откуда в них плохая кладка, кривые стены, разваливающиеся балконы и протекающая крыша? Я вам отвечу: потому что люди с этим мирятся.

Независимая оценка качества образования детских домов, встроенных помещений, квартиры в новостройке, элитного городского жилья: как сделать проверку недвижимости на внешний износ, а также на качество проживания в доме

Ника Троицкая

маркетолог в недвижимости

По закону застройщик обязан сдать вам квартиру без дефектов, а если они есть — устранить их за свой счет. Но многие дольщики готовы принять квартиру в любом состоянии, лишь бы поменьше возиться с бумажками. Застройщики будут делать дрянь до тех пор, пока вы будете это позволять.

Сегодня — о том, как найти дрянь и заставить застройщика ее исправить.

Вы договорились с застройщиком о приемке и подготовили документы. (О подготовке документов мы писали в предыдущей статье.) Теперь собираем инструменты.

Независимая оценка качества образования детских домов, встроенных помещений, квартиры в новостройке, элитного городского жилья: как сделать проверку недвижимости на внешний износ, а также на качество проживания в домеДля приемки понадобятся блокнот и ручка, дешевый бытовой прибор типа электробритвы, лампочка, фонарик, кусок мела, правило и уровень

Блокнот и ручка — чтобы проверять вентиляцию и записывать заметки по ходу приемки. На случай темноты берите фонарик.

Лампочкой проверите цоколи, а электробритвой — розетки.

Мел понадобится, чтобы обводить недочеты.

Попросите у знакомых лазерный дальномер, уровень и правило, чтобы измерить площадь комнат и кривизну стен. Если нет таких приборов, то подойдут рулетка и отвес из нитки и болтика.

Недочеты, которые найдете, запишите в блокнот.

По закону застройщик не обязан сдавать вам двор, а вот подъезд относится к совместному имуществу жителей. У вас будет доля в этом имуществе, и вы вправе требовать, чтобы застройщик сдавал подъезд в готовом виде. Если чего-то нет или что-то сделано плохо, запишите это в чек-лист, потом перенесете в дефектный акт.

Несколько раз пооткрывайте входные двери и похлопайте ими. Хорошая дверь не кривая, без дырок, не скрипит, а ручки не болтаются и не ударяют в стену, когда дверь открыта.

В общем холле должны быть почтовые ящики. Стены красят или оштукатуривают.

Независимая оценка качества образования детских домов, встроенных помещений, квартиры в новостройке, элитного городского жилья: как сделать проверку недвижимости на внешний износ, а также на качество проживания в домеНедочет: застройщик не установил стопор для двери в подъезде — ручка бьет в стенуНезависимая оценка качества образования детских домов, встроенных помещений, квартиры в новостройке, элитного городского жилья: как сделать проверку недвижимости на внешний износ, а также на качество проживания в домеНедочет: строители нарушили технологию оштукатуривания стен в подъезде

Застройщик обязан сдать работающий лифт вместе с домом. Если лифт есть, но не работает, застройщику не выдадут разрешение на ввод в эксплуатацию.

Если в доме лифт есть, должен работать хотя бы один. Закон не уточняет, грузовой это должен быть лифт или пассажирский. У хорошего застройщика работают все лифты, но это уже как повезет. По закону достаточно одного лифта.

Если застройщик молодец, он сразу обшивает лифт изнутри фанерой или пластиком, хотя и не обязан. Так жители и рабочие не поцарапают стенки лифта, пока возят стройматериалы и мебель.

Независимая оценка качества образования детских домов, встроенных помещений, квартиры в новостройке, элитного городского жилья: как сделать проверку недвижимости на внешний износ, а также на качество проживания в домеЛифт может быть обшит не только фанерой, но и премиальным лакшери-ВИП-поликарбонатомНезависимая оценка качества образования детских домов, встроенных помещений, квартиры в новостройке, элитного городского жилья: как сделать проверку недвижимости на внешний износ, а также на качество проживания в домеПосле того, как снимете показания, включите автомат на электрощитке — в квартире появится электричество

Если у вас квартира на последнем этаже, договоритесь, чтобы вам показали технический этаж. Это полезно, чтобы удостовериться, что крыша не течет и что она вообще есть, а то и так бывает.

Если у вас квартира на первом этаже, перед приемкой договоритесь с застройщиком спуститься в подвал. Посмотрите, не текут ли трубы, всё ли сухо под ними, нет ли в подвале канализационного запаха. Если что-то не так, всё записывайте в дефектный акт.

Если обнаружили недочеты, запишите их. Так вам будет удобнее составить дефектный акт или претензию.

Независимая оценка качества образования детских домов, встроенных помещений, квартиры в новостройке, элитного городского жилья: как сделать проверку недвижимости на внешний износ, а также на качество проживания в домеНедочет: промерзает сырой угол дома на техническом этаже, застройщик плохо сделал гидроизоляцию и утепление

1.3.

Квартира передается Участнику долевого строительства с частичной отделкой и выполнением следующих видов отделочных работ: отделка стен штукатуркой; покрытие полов — цементная стяжка; установка пластиковых окон и балконных дверей; остекление лоджии; установка металлической межквартирной (входной) двери. Установка электроплиты, а также горизонтальная разводка системы водоснабжения не входят в цену договора и осуществляются Участником долевого строительства самостоятельно и за свой счет.

Если у вас что-то в ДДУ есть, а по факту этого нет, запишите всё в дефектный акт.

Пооткрывайте и позакрывайте несколько раз входную дверь в квартиру. В идеале замки исправные, ручка не заедает, глазок не болтается, а дверь легко открывается и не проседает. Дверная коробка должна быть по размеру проема.

Оставьте дверь приоткрытой и понаблюдайте. Если дверь сама начинает закрываться или открываться, значит, ее криво установили относительно плоскости стены. Если такая проблема есть, дверь вместе с коробкой вынимают из проема и переустанавливают ровно.

Стяжка у порога должна быть ровной и не крошиться, а стыки стен и двери скреплены монтажной пеной.

Независимая оценка качества образования детских домов, встроенных помещений, квартиры в новостройке, элитного городского жилья: как сделать проверку недвижимости на внешний износ, а также на качество проживания в домеНедочет: дверной проем построили больше коробки входной двери, застройщик заткнул дыру пеноплексом

Проверьте окна и двери на лоджии. Строители должны установить ручки и уплотнители. Ручки должны плотно и плавно ходить, не заедать. Уплотнители стоят на своих местах в пазах и не болтаются. Стекла без царапин и трещин. Створки окон свободно открываются и закрываются.

Независимая оценка качества образования детских домов, встроенных помещений, квартиры в новостройке, элитного городского жилья: как сделать проверку недвижимости на внешний износ, а также на качество проживания в домеНедочет: стекло поцарапано и заляпано грязьюНезависимая оценка качества образования детских домов, встроенных помещений, квартиры в новостройке, элитного городского жилья: как сделать проверку недвижимости на внешний износ, а также на качество проживания в домеВсё в порядке: ручки на месте, стекла целые и чистые. Источник: Сибакадемстрой

Если у вас дом кирпичный или панельный, то перекрытия в таком доме состоят из плит. На потолке в квартире эти плиты образуют стыки. Между плитами не должно быть перепадов по высоте, поэтому стыки заделывают раствором. Если перепады есть, застройщик должен выровнять перепад на стыке.

Если планируете установить натяжной потолок, не заморачивайтесь. На безопасность и использование квартиры незаделанные перепады не повлияют, а под натяжным потолком их всё равно не будет видно.

Измерьте высоту потолков во всех помещениях. Если она меньше, чем в ДДУ, или меньше 2,5 метра — это существенный недочет и повод для денежной компенсации.

Как проводится независимая экспертиза квартиры в новостройке

Независимая оценка качества образования детских домов, встроенных помещений, квартиры в новостройке, элитного городского жилья: как сделать проверку недвижимости на внешний износ, а также на качество проживания в домеПриобретая квартиру в новом доме, человек осматривает ее, а затем заверяет акт приема (далее АП).

Неискушенному человеку сложно оценить качество строительства и ремонта, а претензии по обнаруженным позже недостаткам застройщик принимает неохотно. Чтобы обезопасить себя, до подписания документов следует провести экспертизу.

Что это такое

Независимая оценка новой квартиры сводится к осмотру помещения экспертом. Профессионал замеряет толщину стен, отклонения от вертикали, оценивает качество отделки, количество использованных материалов. Результаты исследования оформляются письменно. В них перечисляются обнаруженные недочеты, прилагаются фотографии квартиры и проведенные вычисления.

Законодательство

Основные требования к эксперту и его работе содержатся в:

Независимая оценка качества образования детских домов, встроенных помещений, квартиры в новостройке, элитного городского жилья: как сделать проверку недвижимости на внешний износ, а также на качество проживания в доме

  • Бесплатная ГОРЯЧАЯ ЛИНИЯ:
  • Мск +7 (499) 938 5119
  • Спб +7 (812) 467 3091
  • Фед +8 (800) 350 8363

Правила приемки новой квартиры

Покупая жилье в новостройке у застройщика или посредника, следует внимательно прочитать договор купли-продажи. Важными будут условия, касающийся площади помещения, отделки.

Перед входом в дом нужно проверить благоустройство двора, асфальтированные дорожки, детские площадки, освещение. Если по договору они должны быть, но отсутствуют на самом деле, в АП необходимо это отразить.

Иначе все связанные с общим имуществом расходы понесут собственники квартир. То же касается лифтов, лестничных площадок, остекления подъездов, дверей и других моментов. Недоделки придется устранять управляющей компании за счет владельцев жилья.

Перечисленное имущество принадлежит жителям дома, а не государству.

Важно: благоустройство мест общего пользования обязательно для передачи готового жилья собственнику.

Осматривая квартиру, нужно обратить внимание на качество отделки, есть ли вода, свет, как установлены окна, двери. Трещины, сколы, перекосы фиксируются. К АП прилагаются бланки для этих целей.

Находясь в помещении, можно попросить продавца предоставить сведения об использованных в строительстве материалах. На полу должен лежать ламинат той фирмы, которая указана в договоре.

Соглашение лучше принести с собой, чтобы иметь возможность сразу проверять отклонения от него.

Если принять квартиру без претензий, доказать недоработки строителей, обнаруженные позже, будет сложнее. После выявления брака собственник вправе потребовать:

  • бесплатного устранения недочетов;
  • уменьшения цены жилья;
  • возмещения расходов на ремонт.

Ошибки строителей иногда невозможно разоблачить без специальных приборов. Например: радиационный фон, качество швов, напряжение требуют измерений. Профессионалы способны сразу обнаружить недостатки.

Если после приема квартиры выяснится, что ее площадь меньше указанной в договоре, потребуется обращение в Бюро технической инвентаризации. Специалист подтвердит выявленные недостатки, а с застройщика можно будет взыскать деньги за оплаченные метры.

Не стоит отказываться от подписания акта приемки, иначе застройщик или продавец получат преимущество. Необходимо подробно описать недоделки в приложении к документу.

Следует обратить внимание на продавца и его представителя. У них должен быть документ, позволяющий выступать от лица фирмы и заверять акт приемки. Принимать жилье нужно у компании или человека, указанного в соглашении. Нарушение процедуры передачи квартиры приведет к проблемам.

Если поменялось название застройщика, имя собственника, этому обязательно должно быть письменное подтверждение. Устные объяснения принимать не стоит: жилье может оказаться проданным одновременно нескольким семьям.

Таким способом недобросовестные застройщики уклоняются от выполнения обязательств.

Можно попросить у застройщика паспорт на квартиру, это ускорит процесс получения документов на собственность. Условие не предусмотрено законом, так как застройщик не обязан ставить дом на кадастровый учет, но может содержаться в договоре.

Что делать, если акт приема-передачи уже подписан

Подписание документа о приеме квартиры не лишает человека права требовать устранения недоработок. Технические проблемы могут проявиться спустя месяцы, годы. На предъявление претензий к застройщику отведено 5 лет. Все спорные вопросы решаются в суде. Владельцу квартиры придется подтвердить факт недоделок. В этом помогут эксперты строительного дела.

Важно: подписание АП квартиры не лишает собственника права на устранение выявленных дефектов застройщиком.

Кто имеет право проводить

Независимая оценка качества образования детских домов, встроенных помещений, квартиры в новостройке, элитного городского жилья: как сделать проверку недвижимости на внешний износ, а также на качество проживания в домеПомощь в приеме новой квартиры окажет оценщик или эксперт. Это могут быть предприниматели или сотрудники фирм. В законе нет требований к оценщику.

Профессионал должен обладать глубокими знаниями, иметь высшее образование по строительной специальности, опыт работы. Никаких лицензий, аккредитаций получать не должен. Законом предусмотрена возможность оформления сертификата, но эксперт сам решает, подтверждать квалификацию или нет.

При выборе исполнителя не стоит полагаться исключительно на сертификаты. Обращаться к кому бы то ни было лучше по совету знакомых, родственников, друзей. Компании, занимающиеся независимой оценкой или экспертизой, стараются работать с профессионалами. Длительность существования фирмы говорит о ее надежности.

Существуют государственные экспертные организации, которые могут работать с частными клиентами на основе договоров. Их недостаток в длительности сроков исследований.

Эксперты, работающие в частных и коммерческих компаниях, независимы. Законом предусмотрено наказание за попытки воздействовать на них.

Как заказать

Чтобы воспользоваться услугами эксперта, следует выбрать специалиста или фирму, найти сведения о ней, прочитать отзывы в интернете.

Компании, занимающиеся экспертной оценкой, имеют сайты, где можно оставить заявку, заполнив небольшую анкету. Также можно прийти в офис и лично побеседовать со специалистом, оговорив интересующие вопросы, дату, время и место обследования, подписать договор об оказании услуг.

Важно: и частный и государственный эксперты независимы.

Где можно заказать

В качестве примеров можно привести такие компании:

  1. Институт строительной экспертизы работает в Москве и нескольких городах страны. В число услуг входят: консультации по телефону, выезд на адрес заказчика, различные измерения, составление заключения.
  2. ARTA находится в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, предлагает помощь в приемке квартир и экспертной оценке результатов строительства.
  3. PrimemKvartiru.ru из Новосибирска сопровождает клиентов при осмотре и подписании АП жилья, специалисты компании выдают экспетное мнение. Доступна юридическая помощь в оформлении документов.
  4. PoliVip работает в Уфе, также оказывает помощь при осмотрах жилья, подписании актов приема, специалисты компании составляют подробные отчеты о выявленных недоделках.
Читайте также:  Аренда помещений физическим лицом у юридического лица: образец договора, а также можно ли сдать нежилое помещение физ. лицу или ип? база арендаторов коммерческой недвижимости

Перечисленные фирмы предлагают услуги экспертов, заключения которых будут приняты государственными органами и судами при вынесении решений.

Независимая экспертиза в новостройке

Принимать квартиру лучше с участием оценщика или эксперта, которые сразу увидят ошибки строителей. Если нет возможности пригласить специалистов сразу, не страшно. Их помощь станет необходимой после обнаружения дефектов.

Досудебная и судебная экспертизы

Досудебное исследование необходимо, чтобы человек мог объективно оценить качество выполненных работ. Заказчик сам приглашает специалиста и оплачивает его услуги. Заключение эксперта, описывающее выявленные недоделки, позволит требовать их устранения от строительной компании. Если же застройщик откажется делать ремонт, владельцу квартиры придется обращаться в суд.

Судебная экспертиза проводится по постановлению суда специалистами государственной организации. Оплачивать ее придется проигравшей стороне. Специалист вправе запрашивать ведомости, сметы, накладные у истца или ответчика. Если застройщик откажется выполнять требования, суд примет решение в пользу собственника квартиры.

Заключение эксперта признается доказательством по делу и становится основой решения.

Зачем нужна

Если после завершения строительства стали проявляться дефекты, собственник может потребовать их устранения. Обосновывать претензии проще после работы профессионала. Так, эксперт сможет определить:

  • количество и качество использованных материалов;
  • правильность проведения электропроводов, воздуховодов, водопроводов, вентиляции;
  • свойства швов, тепло- и звукоизоляции;
  • уровень отклонения стен от вертикали;
  • стоимость устранения нарушений.

Оценщик работает со специальными приборами – линейками, счетчиками, датчиками.

По каким параметрам проводится

Работа строителей проверяется по следующим параметрам:

  1. Правильность установки окон. Исследуются особенности крепления рам к стенам, работа запирающих механизмов, плотность прилегания створок, отступления от вертикали, брак, сколы, трещины.
  2. Поверхность стен, полов, потолков. Замеряются показатели отклонений от плоскости, угловых стыков, стяжки, учитываются особенности линолеума, ламината.
  3. Качество наклейки обоев. Выявляются морщины, перекосы, воздушные пузыри, несовпадения рисунка.
  4. Звукоизоляция. Проверяется с помощью приборов уровень шума в помещении.
  5. Теплоизоляция. Обследуются окна, двери, стыки стен, чтобы обнаружить возможный доступ воздуха с улицы.
  6. Загрязнение квартиры радиоактивными веществами, магнитными излучениями.
  7. Окраске поверхностей. Учитываются трещины, царапины, неравномерность слоев.

Цели экспертизы – выявить брак и оценить работы по его устранению.

Как проводится

Обследование проводят в несколько этапов:

  • подписание договора заказчиком и исполнителем;
  • выезд эксперта на адрес, изучение строительных документов;
  • подробный осмотр жилья;
  • фиксирование обнаруженных нарушений;
  • составление заключения.

Выводы специалиста не требуют подтверждения, но если клиент не согласен с ними, то может перепроверить, обратившись в другую фирму. Мнение второго профессионала будет оформлено рецензией. Ее можно использовать в суде для проведения дополнительного обследования.

Сроки проведения

Независимая оценка качества образования детских домов, встроенных помещений, квартиры в новостройке, элитного городского жилья: как сделать проверку недвижимости на внешний износ, а также на качество проживания в домеГосударственные эксперты проводят исследования 30 суток. При необходимости этот срок увеличивается. Специалисты коммерческих фирм не ограничены в сроках и могут их увеличивать или сокращать по договоренности с клиентом.

Длительность исследования зависит от размеров квартиры, количества обнаруженных дефектов, проводимых исследований.

Стоимость

Может меняться по регионам, но ориентируйтесь на 3 тыс. руб.

Цена работы специалиста зависит от:

  • количества выполненных им действий;
  • состояния помещений;
  • замеров и использованных устройств, механизмов;
  • срока выполнения заказа и решения компании, в которой он работает.

Оплачивает услуги профессионала заказчик. Если в суде будет доказана вина застройщика в выявленных недоработках, стоимость экспертизы будет взыскана с него.

Экспертное заключение

В документе указываются:

  • дата, время, место проводимых исследований;
  • фамилия, имя, отчество, образование и стаж работы эксперта;
  • подробное описание действий специалиста, обнаруженные дефекты;
  • выводы о причинах возникновения брака.

К заключению прилагаются:

  • фотографии;
  • результаты обследований квартиры;
  • подробные расчеты стоимости использованных материалов;
  • сравнение полученных данных и указанных в проектных документах;
  • перечень выполненных работ;
  • оценка ремонта.

Исполнитель подписывает заключение, сшивает листы, заверяет отчет печатью.

Важно: правильно оформленное заключение позволит добиться возмещения ущерба.

Эксперт отвечает за свои действия и заключения, за неверные исследования он может быть серьезно наказан. Законодатель предусмотрел уголовную ответственность за ложные выводы.

Что делать с результатами

Результаты экспертизы потребуются для защиты прав собственника.

Куда обращаться, если обнаружились дефекты

В зависимости от пожеланий владельца квартиры он может обратиться в Роспотребнадзор, чтобы заставить застройщика выполнить обязательства. Можно попытаться договориться с последним о добровольном устранении недостатков или защищать свои права в суде. Имеющиеся выводы эксперта помогут доказать недобросовестность строителей.

Что писать

В надзорные органы направляется жалоба. Составляется она в двух экземплярах, пишется на имя руководителя ведомства. В тексте обязательно описывается ситуация. Факты должны излагаться последовательно. После чего вносится пожелание – принять меры, наказать виновных и так далее.

Чтобы застройщик добровольно вернул деньги за невыполненные работы, нужно написать претензию. В ней должна быть указана компания, в которую обращается человек, сведения о заявителе, подробное изложение проблемы. Можно ссылаться на заключение независимого эксперта.

В конце текста следует обозначить требования и намерение обратиться в суд для защиты нарушенных прав. Претензию следует отправить почтой заказным письмом с описью вложения, а можно отнести в офис лично.

В последнем случае нужно взять с собой копию бумаги, чтобы сотрудники фирмы поставили на ней отметку с датой получения обращения.

Иски о защите прав потребителя не облагаются пошлиной.

Суд работает с исковыми заявлениями. Принцип их составления не отличается от других документов. Адресуется оно в суд по месту нахождения ответчика. Истец – собственник квартиры, ответчик – строитель. В документе необходимо подробно описать ситуацию и требования. Чаще всего взыскивают деньги, которые были выплачены ответчику.

Бумага составляется в нескольких экземплярах в зависимости от количества участников процесса. Придется также сделать копии документов, предоставляемых в суд. Делается это для ответчика, чтобы тот смог подготовиться к разбирательству.

Можно ли получить компенсацию

Вернуть часть денег, потраченных на покупку жилья с дефектами можно, обратившись к правосудию. Часто судьи принимают сторону владельца новой квартиры, взыскивая с продавца средства на устранение недостатков. Истец может получить компенсацию материальных затрат и морального вреда.

Закон позволяет людям отказываться от договоров купли-продажи недвижимости, если будут обнаружены существенные недостатки. К ним относят дефекты, создающие опасность для жильцов или не устранимые без капитального ремонта. Например: неработающие лифты, канализация, воздуховоды.

Когда обязаны выплатить

Проигравшая сторона обязана вернуть деньги после решения суда. Точное время законом не установлено. Если застройщик отказывается выполнить решение добровольно, будут задействованы приставы, которые найдут доходы или имущество застройщика и заставят выполнить требования суда.

Заключение

Приемка квартиры с оценщиком позволит сэкономить время, избежать лишних трат на ремонт. Заставить строителей переделать некачественную работу проще до подписания акта передачи. Если дефекты проявятся позже, споры придется решать в судебном порядке.

Качество жилья оценка

Процедура оценки недвижимости и строительства производится сотрудником соответствующей организации, по этой причине его суждение всегда субъективно. Тем не менее при выполнении своей работы оценщик всегда принимает во внимание особенности оцениваемой недвижимости, а также её потребности.

Такой человек должен принимать во внимание отношение сторон, которые заключают какой – либо договор на данную недвижимость.

Таким образом, он руководствуется следующими принципами:

  • полезность. Этот принцип подразумевает, что объект имеет стоимость, только благодаря каким – то полезным качествам.
  • Замещение. Этот принцип призван обезопасить будущего собственника и не позволить ему заплатить за недвижимость больше чем нужно.
  • Ожидание. Таким образом, можно оценить величину денежного потока, который будет поступать благодаря приобретению объекта.

Независимая оценка качества образования детских домов

Эксперт должен оценить насколько хорошо реализуются образовательные программы и определить как удовлетворяются потребности:

  • лиц физического типа, то есть людей, которые выступают в роли потребителей образовательных услуг. Сюда входят дети разных возрастов обучающиеся в данном детском доме.
  • Юридических лиц. В их число может входить даже сам детский дом, занимающийся образовательной деятельностью. Оценщик смотрит насколько реализуются обучающие программы, а также на уровень их корректировки и модернизации.
  • Объединений общественного типа, а также учредителей. В данной ситуации эксперт оценивает качество составления рейтингов и прочих действий носящий оценочный характер. Они служат для разработки различных мероприятий в будущем. Это делается в целях повышения конкурентоспособности отдельно взятого детского дома.

Подобные проверки проводятся периодически примерно раз в 4 года.

Встроенного помещения

Для того чтобы никто не мог повлиять на цифры, которые будут обозначены в заключении эксперта, как правило, нанимают оценщика в соответствующей организации. Он и занимается оценкой встроенного помещения. Такой человек прежде всего делает осмотр площади. Это позволяет ему определить некоторые характеристики эксплуатационного типа, а также специфику его местоположения.

Вдобавок таким образом, он может чётко определить некоторые особенности, имеющие отношение к экономическому типу. При проведении оценки следует помнить:

  • точная дата когда площадь будет осмотрена и оценена определяется заказчиком. Эту процедуру можно произвести даже в выходные дни;
  • продолжительность осмотра оценщиком может колебаться от 10 до 30 мин в зависимости от его величины;
  • человек, который вызвал оценщика может сам следить за всеми его действиями, но при этом его присутствие не является обязательным условием;
  • когда оценщик осматривает площадь он должен обязательно делать фотографии для наглядности.

Залога недвижимости

Это позволяет справедливо соотнести размер кредита, который берёт гражданин и ценой того имущества, которое он закладывает. Если поступить, таким образом, то можно избежать всевозможных разногласий между заёмщиком и банком в будущем.

Читайте также:  Что должен включать в себя договор задатка при покупке квартиры?

Они могут возникнуть когда происходит обращение взыскания в отношении залога или когда человек, взявший кредит хочет частично его вернуть за счёт недвижимости, оставленной под залог.Эта процедура должна производится в тот момент когда заёмщик берёт кредит и оставляет залог.

Таким образом, можно создать прочную основу юридического типа, опираясь на которую гражданин может завязать с банком прочные деловые отношения на долгие годы. Оценку производят стандартным способом. Делается осмотр, и нанятый человек производит фотофиксацию после чего отправляет все полученные данные эксперту.

На внешний износ

Когда сотрудник оценочной организации производит оценку недвижимости на внешний износ, то он пользуется следующими методами:

  1. капитализация потерь. Внешний износи таким способом высчитывается, точно так же как при определении степени функционального износа неустранимого типа.
  2. Сравнительные продажи. Такой метод основывается на тех данных относительно цены объекта, которые уже имеются. Сведения формируются на основании информации, полученной при продаже похожих недвижимых объектов. Степень похожести определяется по типу признаков износа, имеющихся у данного строения.
  3. Срок экономической жизни.

Таким образом, можно произвести расчёт износа основываясь на резком сокращении данного показателя. Это может возникнуть если здание собрались сносить в скором времени.

Квартиры в новостройке

Обычно оценку квартиры в новостройке заказывают когда берут ипотеку и под залог отдают квартиру, которую оценивают. Делает это как во всех вышеупомянутых случаях человек, работающий в оценочной компании и специально нанятый для того, чтобы оценить жилую площадь. Банки требуют произвести данную процедуру для того, чтобы:

  • при рассмотрении возможности ипотечного финансирования быть уверенным в заёмщике;
  • определить размер предоставляемой суммы, а также сроков, на которые будет предоставлен кредит;
  • определить подойдёт ли данная жилая площадь в качестве залога по кредиту, при этом цели займа могут быть самые разные;
  • определить степень риска во время производства финансирования договоров участия при строительстве долевого типа.

При проведении оценки гражданин желающий взять кредит и банк преследуют совершенно разные цели. Таким образом, кредитные организации пытаются добиться того чтобы в заключении эксперта цена была как можно ниже. При таких обстоятельствах, даже если кредит не вернётся банк всё равно сможет реализовать залоговую собственность.

Элитной городской недвижимости

Как и всегда оценка элитной городской недвижимости производится если нужно продать её или, наоборот, приобрести. При проведении сделок с такими объектами экспертная оценка является обязательным условием при любых обстоятельствах. При этом процедуру должен производить ни кто попало.

Такой человек должен учесть множество факторов при определении рыночной стоимости, а также использовать немалый профессиональный опыт. При этом обязательно требуется сделать фотофиксацию тщательнейшим образом. Это делается чтобы учесть буквально каждую мелочь.

Такие высокие требования обусловлены тем, что обычно недвижимость элитного класса не покупает и не подаёт кто попало. Данные объекты стоят очень дорого, и каждый пропущенный оценщиком дефект исчисляется десятками тысяч рублей.

Многоквартирного дома

  • В этой процедуре есть существенное отличие.
  • Дело в том, что при оценке многоквартирного дома есть два этапа.
  • Первым делом происходит осмотр самого строения, а затем земельного участка, на территории которого он находится.
  • Эта особенность несколько осложняет всю процедуру.
  • Вдобавок по желанию заказчика оценщик может осмотреть и постройки надворного типа, находящиеся при нём.
  • При этом нанятый специалист пытается получить объективную информацию и на её основе определить рыночную стоимость. Для этого он принимает во внимание следующие факторы:
  • местоположение объекта и сообщения транспортного типа;
  • характеристики недвижимости, такие как площадь и планировка;
  • материал, из которого изготовлены кровля, стены, а также перекрытия;
  • тип инфраструктуры, а именно наличие охраны, пропускных пунктов и т.д.;
  • характер местной застройки;
  • наличие различных обременений, сервитутов или арестов.

На основании перечисленных факторов оценщик принимает наиболее объективное решение.

Как сделать оценку проживания в доме?

  1. Обычно подобная оценка производится если написано соответствующее заявление от кого – то из жильцов.
  2. Специально собранная для этого комиссия проверяет фактическое состояние дома.

  3. При этом большое внимание уделяется техническому состоянию жилого дома.

Проверяется степень пожарной безопасности, эвакуационной обеспеченности.

Проверке подлежат выполнение требований санитарно – эпидемиологического типа, а также гигиенические нормативы.

Подобная оценочная процедура включает в себя:

  1. приём заявления от гражданина и рассмотрение его.
  2. Определения списка дополнительных бумаг.
  3. Определение состава экспертной комиссии, которая будет производить оценку.
  4. Непосредственную деятельность комиссии и вынесение окончательного решения на основании собранной информации.
  5. Составление акта подтверждающее обследование жилого помещения.
  6. Передача копий вышеупомянутого документа заявителю, а также собственнику жилого дома, который подвергался оценке.

Строительства

  • Когда производится процедура оценки строительства незавершенного типа, рыночная стоимость находится в рамках затратного подхода.
  • За основу берётся стоимость строительства объектов, затраты сопутствующего типа, а также прибыль предпринимателей, из которой вычитается износ.
  • Она отразит не только строительную, но и рыночную ценовую обстановку в целом.

Для чего нужна оценка квартиры при ипотеке

Неотъемлемой частью оформления ипотечного договора является оценка стоимости квартиры. Это требование федерального закона «Об ипотеке».

Банк, выдавая кредит в довольно большом размере, требует залог по стоимости равный или превышающий сумму займа.

В случае заключения договора кредитования для покупки недвижимости, предметом залога является приобретаемая квартира. В этой связи и проводится оценка недвижимости при ипотечном кредитовании.

Банк определяет размер суммы кредита, исходя из ликвидной и рыночной стоимости жилья. Причем учитывается наименьшая указанная цена. Таким образом финансовая организация подстраховывает себя на случай грубых нарушений договора кредитования со стороны заемщика, тем самым, имея возможность продать недвижимость, находящуюся в залоге, по той цене, которая возместит все убытки по займу.

Также оценка объектов недвижимости при ипотечном кредитовании важна и для самого заемщика. Во-первых, это поможет ему оценить адекватность цены на жилье, которую установил продавец.

Во-вторых, заемщик может быть уверен, что при отсутствии возможности дальнейшего своевременного погашения платежей, ипотечный договор может быть закрыт, посредством продажи квартиры по реальной рыночной стоимости.

С одной стороны, в интересах банка, чтобы стоимость жилья не была искусственно завышена, иначе, при продаже объекта залога не покроются издержки по договору ипотеки. С другой стороны, заемщик, а особенно его риэлтор, заинтересованы в большей сумме займа и большей сумме сделки соответственно. Поэтому, для соблюдения интересов всех сторон, необходимо получить независимую экспертную оценку.

Что такое оценка недвижимости и зачем она нужна

Оценка недвижимости при оформлении ипотеки в Сбербанке представляет собой подробный отчет с подробными характеристиками потенциального предмета залога, включая:

  • фотографии помещения с ми оценщика;
  • копии предоставленных документов + планировка в графическом формате;
  • подробное описание объекта недвижимости;
  • залоговую и рыночную стоимость, исчисленную выбранным оценочной компанией способом.

Отчет заканчивается обычно итоговым выводом об общем состоянии оцениваемой недвижимости и ее справедливой стоимости.

Оценка залоговой недвижимости для ипотеки заказывается заемщиком за его собственный счет по требованию Сбербанка. Именно для банка она служит своего рода страховкой и гарантией того, что покупаемый объект стоит тех денег, за которые он продается, и впоследствии, если возникнет такая необходимость, будет реализован по этой стоимости на торгах.

Оценка недвижимости для ипотеки должна быть выполнена только компанией, имеющей соответствующую лицензию и отвечающую достаточно строгим требованиям. Также немаловажным требованием к оценочной компании является наличие аккредитации Сбербанка.

Наши услуги

Как сделать независимую оценка качества образования детских домов, а также недвижимости на внешний и

Благодаря оценке физического износа дома появляется возможность определить, насколько повлияли на стоимость здания его эксплуатация или возможные происшествия. Для расчета точной стоимости необходима техническая экспертиза фактического и технического состояния всего строения, всех отдельных помещений, коридоров, комнат и конструктивных элементов.

Проводится оценка недвижимости в два этапа: полный визуальный осмотр и инструментальное обследование с помощью специальных инструментов. Разумеется, без помощи специалистов провести экспертизу невозможно. Во время визуального осмотра оценщик сможет оценить только физическое состояние здания, инструментальная диагностика позволит оценить еще и функциональное состояние.

Что такое физический износ?

По факту, физический износ представляет собой показатели утраты зданием начальных параметров эксплуатационно-технической характеристики – он влияет на прочность, надежность и устойчивость дома. Выражается в разрушении, в старении, в поломках или в проявлении различных дефектов конструкции.

Есть два вида износа – устранимый и неустранимый.

Теоретически исправить можно почти любой недостаток, но практически ремонтные или реставрационные работы могут быть экономически нецелесообразными, например тогда, когда стоимость ремонта превышает затраты на возведение нового строения. Серьезный физический износ чаще всего является неустранимым. Устранимый технический износ подправить можно с помощью планового капитального или даже текущего ремонта.

Зачем проводится оценка физического износа дома?

В большинстве случаев без технического осмотра не обойтись в следующих случаях:

  • при планировании и проведении текущего или капитального ремонта, реконструкции;
  • для определения актуальной рыночной стоимости недвижимости;
  • для определения залоговой стоимости;
  • при оценке стоимости невыполненного ремонта;
  • для оценки ущерба и при необходимости получить компенсации, страховые выплаты;
  • при сделках купли-продажи недвижимости.

Процентное соотношение и техническое состояние

Во время экспертизы обследоваться будут фундамент, перекрытия, перегородки, стены, оконные и дверные проемы, полы, состояние внешней и внутренней отделки, кровля, технические системы.

После оценки физического износа дома будет вынесена оценка технического состояния:

  1. Хорошее (при износе от 0 до 20%): здание без видимых деформаций, повреждений, мелкие дефекты могут быть устранены во время текущих ремонтных работ, капитальный ремонт может понадобиться лишь на конкретных участках.
  2. Удовлетворительное (износ составляет 21-40%): основные домовые конструкции пригодны для использования, но нуждаются в капитальном ремонте.
  3. Неудовлетворительное (от 41 до 60% износа): дальнейшая эксплуатация здания возможна только после срочного и серьезного капитального ремонта или восстановительных работ.
  4. Ветхое (износ 61-81%): несущие конструкции находятся в аварийном состоянии, для ограниченного использования нужна замена конструктивного элемента либо же охранные мероприятия.
  5. Негодное (81-100%): конструктивные детали разрушены или ликвидированы.
Читайте также:  Приватизация служебной квартиры: необходимые документы и порядок проведения

Итоги проверки

По итогам оценки физического износа дома заказчик получит техническое заключение, содержащее следующую информацию:

  • полный перечень и подробное описание выявленных дефектов и нарушений;
  • фотоматериалы;
  • данные об актуальных СНИПах;
  • результаты оценки износа и расчетную ремонтную часть;
  • рекомендации.

[3]

В том случае если техническое заключение необходимо для обращения в суд, должно проводиться досудебное независимое исследование, после определенного судебного вердикта проверка может быть заказана только у компаний, имеющий лицензию на судебные оценки. Посоветовать подобную организацию может судья, а можете обратиться в нашу оценочную организацию, специалисты которой сделают все на наивысшем уровне.

Благодаря своевременной и качественной оценке физического износа дома жильцы могут получить ряд преимуществ, особенно в том случае, если им необходимо доказать необходимость срочного капитального ремонта или даже расселения. Специалисты рекомендуют собрать все необходимые данные до того, как начнутся серьезные судебные разбирательства – это поможет избежать проблем и сэкономить время.

Независимая оценка качества образования

Инструкция: приемка квартиры в новостройке

Итак, в полном спокойствии, вооруженные здравым смыслом и инструментами идем на приемку. Вы пришли днем, чтобы хорошо все рассмотреть при солнечном свете. Взяли с собой план помещения иэтот чек-лист приемки квартиры — чтобы ничего не упустить. Коротко расскажем, что в нём:

Документы

Да, опять начинаем с документов. Кроме акта-приема передачи, акта о вводе дома в эксплуатацию нужно получить и проверить кадастровый и технический паспорт, экспликацию, паспорта и гарантии на счетчики и двери.

Входная дверь

Проверяем, есть ли повреждения, глазок, легко ли закрывается дверь. Работают ли замки, ручка не болтается и не заедает, уплотнительные резинки целые? Если есть звонок — он должен работать.

Отделка, стены и полы

Нужно понимать, что застройщики сдают квартиры в разном состоянии. Если отделка черновая, то это — голые стены. Тут проверять, кроме ровности, отсутствия трещин и пятен влаги на стенах, нечего. Так что достаем уровень и отвес.

Редко бывает предчистовая отделка: стяжка пола, оштукатуривание стен и перегородок, обустройство откосов окон и входной двери. Также при такой отделке делают разводку электричества с розетками и выводами освещения. Качество этих работ нужно проверить. К инструментам добавляем тестер и лампочку.

При чистовой отделке квартира практически готова к заселению. Здесь нужно проверить, как уложен линолеум, плитка или ламинат. Ровно ли оклеены обои, целы ли двери. Как работают замки и ручки: должны плавно, без заеданий.

Сантехника и смесители в отличном состоянии: без пятен и сколов, все соединения герметичны, без подтеков. Загляните под ванну, убедитесь, что она заземлена — специальный провод прикреплен к корпусу. Все краны работают.

Окна

Самая распространенная проблема — царапины на стеклопакетах и рамах. Их отмечайте смываемым маркером.

Все механизмы должны работать без заеданий, створки не задевают раму, все уплотнительные резинки по периметру окон целые, без разрывов. Снаружи прикреплен отлив для воды.

Монтажная пена без промежутков. В идеале она защищена пароизоляционной пленкой или обработана специальным герметиком.

Проверьте не дует ли из окон — поводите вдоль стыков зажженной свечой. Или зажмите между рамой и створкой лист бумаги, закройте окно и попробуйте вытащить лист. И так в нескольких местах по периметру створки. Если лист можно вытащить — зимой в этих местах, скорее всего, будет дуть.  

Вентиляция

Закройте входную дверь, откройте одну створку окна и проверьте тягу на выходе — пламя должно отклоняться внутрь вентиляционной шахты. На крайних этажах в теплое время года вентиляция может не работать — это нормально. В этом случае застройщик обычно ставит дополнительные вытяжные вентиляторы в квартире.

Электрика

Без специальных приборов много проверить не получится. Но хотя бы попросите включить электричество в общем щите, а сами в это время нажмите кнопку «Тест» на корпусе временного щитка. Если «автомат» выключится — напряжение есть. Если с собой есть тестеры, можно проверить каждую розетку и вывод освещения, узнать есть ли заземление.

Водоснабжение и канализация

Проверьте есть ли вода. Запишите показания счетчиков, сверьте серийный номер с указанным в паспорте.

На трубах водоснабжения в местах вывода должна быть запорная арматура: кран, фильтр, редукционный клапан. Подтеков на соединениях труб быть не должно.На выводах канализации стоят заглушки.

По каким параметрам оценивают качество жилья

Что входит в понятие «некачественное жилье»? На какие параметры нужно обратить внимание будущему собственнику при покупке квартиры на первичном и вторичном рынках недвижимости, рассказывают эксперты.

Нормы и правила

Некачественное жилье, прежде всего, если следовать букве закона, это жилье, которое не соответствует существующим нормативам (строительным нормам и правилам).

«Но если смотреть на проблему шире, то некачественное жилье — это морально устаревшее, некомфортное, не имеющее собственной инфраструктуры и сложившейся среды жилье.

То есть это не только дом, который банально плохо построен (имеются щели между панелями, неровные стыки, трещины в стенах, неровные стены и потолки и т. д.

, неработающие коммуникации), но и то жилье, которое не соответствует понятию «современный жилой комплекс», — говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

Также «некачественным жильем» могут называть квартиры в старых домах (вторичное жилье), не соответствующее современным СНиПам. Например, «хрущевки» и другие старые дома, а в некоторых случаях и «сталинки», в зависимости от их состояния.

Но, по словам Сергея Якира, руководителя отдела продаж новостроек компании «Азбука Жилья», СНиПы оценивают жилье лишь с точки зрения достаточности — должны быть соблюдены нормы инсоляции, шумоизоляции, нагрузочные характеристики, отдельные требования к материалам и конструкциям и т. п.

«Слово „качество“ хочется понимать в более широком смысле. И полностью законодательная база его не регламентирует. Поэтому, к некачественному жилью некоторые часто причисляют дома, где стоят газовые колонки. Хотя сегодня возводится ряд проектов, где используются индивидуальные газовые приборы (современные колонки).

И это никак не ухудшает качество», — отметил он.

Например, большинство многоквартирных домов, построенных до 1990 года, проектировались из принципа минимальной необходимости. «Прихожая должна быть — она есть. А то, что она менее двух квадратных метров — не важно. Туалет и ванная должны быть. А то, что они совмещены — не важно.

Это связано с тем, что большая часть квартир гражданам давалась „бесплатно“. Сегодня ситуация изменилась. Большинство квартир покупается. А покупатели отдают предпочтение более качественному (в их субъективном понятии) продукту. Поэтому и „планка“ качества жилья стала значительно выше.

Увеличилась социальная норма проживания, улучшились технические характеристики жилья», — пояснил Сергей Якир.

И к новостройкам, проект которых согласовывается уже с учетом сегодняшних норм и правил, в строгом соответствии с законодательной базой (а иначе не пройти экспертизу), термин «некачественная» можно применить лишь в смысле низкого качества строительства.

Выбор на первичном рынке

На первичном рынке при выборе квартиры эксперты советуют обратить внимание и проверить следующие моменты.

Прежде всего, нужно проверить документы на строительство: права на земельный участок, проектную декларацию, разрешение на строительство. Там обычно дается перечень объектов, которые застройщик намерен возвести на данном участке.

«Проектную декларацию стоит изучить особенно тщательно, так как там отображается и конструктив дома (панель, монолит), этажность, квартиры каких площадей будут предусмотрены.

А если квартира продается с отделкой, нужно изучить приложение к договору долевого участия — оно должно содержать перечень работ и материалов, которые входят в стоимость отделки, а за какие придется заплатить дополнительно.

На основании этого приложения затем можно будет оспорить возникшие недоразумения (например, застройщик установил окна не той марки, а также вдруг отказывается включать в цену отделки подвесные потолки, хотя покупатель за них заплатил)», — рассказала Ирина Доброхотова.

По словам Филиппа Третьякова, генерального директора Galaxy Realty, покупателю необходимо обратить внимание на то, что застройщик — крупная компания, которая строит за собственные средства, либо на кредит от надежного банка.

«Кроме того, приобретать квартиру нужно только по договору долевого участия (ДДУ), поскольку это наиболее надежная и прозрачная схема. Объекты лучше выбирать аккредитованные Сбербанком (неликвидные проекты, либо те, где есть проблемы с документацией банк не станет аккредитовывать). А также смотреть на динамику строительства объекта и соблюдение графика строительства», — говорит эксперт.

Также немаловажно хорошая транспортная доступность проекта (близость к основным транспортным магистралям, ж/д платформам, станциям метро) и близость к объектам инфраструктуры. Вкладываться в проекты, которые расположены в «чистом поле» — рискованно, в случае кризиса, девелопер будет строить инфраструктуру в последнюю очередь.

Квартиры на «вторичке»

Если покупатель рассматривает покупку на вторичном рынке, то здесь важны другие факторы. Если дом уже построен, стоит добиться разрешения посмотреть и площадку, и саму квартиру перед покупкой.

«Квартиры без отделки (в бетоне) редко производят ошеломляющее впечатление, однако надо сверить планировку и реальное расположение стен (или их границ), просмотреть качество строительных работ», — пояснила Ирина Доброхотова.

А, по словам Филиппа Третьякова, перед просмотром заинтересовавшей вас квартиры сначала нужно совершить небольшую экскурсию по самому району и посмотреть, как далеко от дома находятся школы, детские сады, магазины, поликлиники, а также остановки общественного транспорта и станции метро. Ведь, как правило, в объявлениях о продаже недвижимости большинство собственников занижает реальное расстояние до этих объектов, для того чтобы повысить ликвидность квартиры.

«Также нужно обратить внимание на качество подъездных дорог и состояние двора: благоустроены ли междомовые территории, есть ли детские и спортивные площадки, предусмотрены ли организованные парковки.

Неухоженные дворы могут быть следствием неблагоприятного социального окружения, поэтому лучше такие предложения не рассматривать. Важно также обратить внимание на состояние самого дома: его фасадов и входных групп, лестничных площадок, лифтов, мусоропроводов.

Непрезентабельный внешний вид подъезда — это весомый повод, для того чтобы попросить у продавца небольшой дисконт в размере от 3 до 5% от стоимости квартиры», — отметил эксперт.

При осмотре квартиры в первую очередь важно проверить состояние всех инженерных коммуникаций: водопроводных и канализационных труб, электропроводки, особенно если недвижимость приобретается в старом жилом фонде.

И напоследок покупателю нужно больше узнать о социальном окружении, а при возможности и познакомятся с соседями. Ведь в дальнейшем именно от этого будет зависеть спокойствие и комфорт проживания в новой квартире.

А Ирина Доброхотова советует всем, кто решил покупать квартиру сесть и написать на бумаге те параметры жилья, которые важны именно для него.

В этот список могут войти: местоположение дома; тип дома (монолит, кирпич, панель); материалы, используемые при строительстве (кирпич, утеплитель и т. п.); этажность дома (и на каком этаже должна быть квартира); планировка (размер кухни, ванной, гостиной, спальни и пр.

); вид из окон; экология; наличие в доме помещения для консьержа, колясочной; наличие инфраструктуры в непосредственной близости; наличие зон отдыха и прогулок, спортивных учреждений; наличие детских садов и школы вблизи; транспортная доступность до мест «постоянной дислокации» (работа, учеба и пр.

); контингент соседей.

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *