Покупка коммерческой недвижимости: варианты и риски

Какие существуют подводные камни при покупки коммерческой недвижимости?

Запишитесь на бесплатную консультацию:

Покупка коммерческой недвижимости – это достаточно сложная с юридической точки зрения процедура, к которой нужно готовиться заранее. Есть немало подводных камней и особенностей, которые нужно учитывать, чтобы не попасть в неприятную ситуацию.

В данной ситуации мы расскажем, что нужно знать при покупке коммерческой недвижимости, как подготовиться к сделке и как провести ее максимально безопасно и без рисков.

Коммерческая недвижимость – это объекты, изначально нежилые, которые могут использоваться для ведения бизнеса или другой хозяйственной деятельности. К таким объектам относят склады, офисные здания, торговые центры, производственные комплексы и т.д. При этом недвижимость может приобретаться как непосредственно у застройщика (если речь идет о новых объектах), так и на вторичном рынке.

При покупке коммерческой недвижимости встречаются «подводные камни», о которых обязательно нужно помнить при выборе объекта. Вот основные из них:

покупка у лица, которое действительно имеет право собственности на объект – необходимо убедиться, что продавец имеет все права на предлагаемый вам объект. Это очень важно, поскольку распространена схема мошенничества, когда сделку заключает лицо, не имеющее на это прав, после чего договор оспаривается в суде, и покупатель лишается и денег, и имущества;
капитальность объекта – нередко встречаются ситуации, когда изначально некапитальная постройка (киоски, пристройки и т.д.) переоформляются как капитальные и продаются. Но новый владелец может столкнуться с трудностями в будущем, ведь процедура перевода в капитальное сооружение может быть проведена с нарушениями или вообще фиктивно. Потому если вас интересует капитальная постройка, она должна изначально строиться как капитальная;
перевод из жилого в нежилой фонд – ситуация, сходная с предыдущей. Часто коммерческая недвижимость создается путем переоформления жилых объектов (например, многоквартирных домов или их частей). В этом случае процедура перевода в нежилой фонд должна быть выполнена очень тщательно и в строгом соответствии с законодательством, иначе в будущем покупатель столкнется с проблемами (например, исками от бывших жильцов или тех, кто претендует на право проживания в данном объекте);
отсутствие обременений – коммерческая недвижимость достаточно часто (гораздо чаще, чем жилая) может находиться под арестом или выступать залогом по кредиту предыдущего владельца. По закону такие объекты не могут продаваться до снятия обременения, однако от покупателя могут скрыть данные факты, что вызовет проблемы и споры в будущем. Потому наличие обременений нужно проверять заранее.

Учитывая высокую стоимость и немалые риски при покупке коммерческой недвижимости, рекомендуется заручиться помощью опытного адвоката по недвижимости, который сможет сделать сделку максимально безопасной.

Прежде, чем заключить сделку по покупке коммерческой недвижимости, обязательно нужно осуществить ряд проверок, которые касаются как самого объекта, так и продавца. Прежде всего, нужно уделить внимание таким нюансам:

личность владельца – нужно убедиться, что тот, кто выдает себя за собственника коммерческой недвижимости, действительно является таковым, а также может ли он распоряжаться объектом;
наличие обременений – даже если права владельца на объект подтверждены, он может находиться под арестом или выступать залогом по незакрытому кредиту. В этом случае сделку заключать нельзя – она легко может быть оспорена;
права третьих лиц – нередко у коммерческой недвижимости есть несколько совладельцев, и продажа объекта возможна только с их согласия. Также права третьих лиц могут нарушаться, если процедура переведения объекта из жилого фонда в нежилой была проведена с нарушениями;
история операций с данным объектом недвижимости – нужно убедиться, что предыдущие перепродажи недвижимости выполнялись в рамках законодательства, иначе это может стать причиной обжалования договора в суде и его расторжения;
финансовая состоятельность продавца – даже если все документы при покупке коммерческой недвижимости в порядке, но продавец испытывает финансовые трудности и потенциально может быть признан банкротом, от сделки лучше отказаться, поскольку кредиторы впоследствии имеют право оспорить все сделки обанкротившегося, в том числе и продажу недвижимости;
соблюдение строительных и других норм – особо важно при покупке нового объекта у застройщика. Компания должна предоставить все необходимые документы и заключения соответствующих служб, подтверждающие, что все операции выполнялись в соответствии с требованиями и нормами, и у владельца не возникнут проблемы с проверяющими органами или при эксплуатации недвижимости.

Провести полную и глубокую проверку объекта пред покупкой сможет только опытный и профессиональный адвокат по вопросам недвижимости, специализирующийся на подобных вопросах. Его помощь станет незаменимой и минимизирует все риски при заключении сделки.

Законодательство не запрещает покупку коммерческой недвижимости физическим лицом, при этом покупателю не нужно даже регистрироваться как индивидуальному предпринимателю.

Однако принимая решение купить коммерческую недвижимость, будучи физическим лицом, нужно знать про важную особенность: если вы в браке, коммерческая недвижимость, вне зависимости от назначения, будет считаться совместно нажитым имуществом, а значит, подлежит разделу при разводе.

Для юрлиц и ИП такого правила нет – объект идет на баланс предприятия, а не физического лица. В остальном никаких ограничений нет, и если эти условия устраивают, физлицо может смело приобретать коммерческую недвижимость.

При заключении сделок купли-продажи необходимо уплатить налоги. Если продавец – физическое лицо, не зарегистрированное как ИП, то он в любом случае платит налог по фиксированной ставке – 13% от стоимости объекта.

Что касается юрлиц и физических лиц, зарегистрированных как предприниматели, то для них налог на продажу коммерческой недвижимости будет зависеть от применяемой общей ставки налогообложения (например, для тех, кто находится на УСН (т.н.

«упрощенка»), ставка составляет 6% от суммы сделки.

Кроме того, продажа недвижимости у юридического лица проходит по соответствующим строкам баланса как прибыль, а значит, дополнительно облагается налогом на прибыль согласно используемой системе налогообложения. При этом налог начисляется только на разницу между балансовой стоимостью объекта и его ценой согласно сделки купли-продажи.

Что касается покупателей, то они платят налог только в том случае, если приобретают недвижимость у юрлиц. В этом случае речь идет про 18% НДС, которая добавляется к стоимости недвижимости продавцом.

Заключение

При покупке коммерческой недвижимости нужно учитывать множество нюансов, а также помнить про «подводные камни», которых немало. Если вы хотите обезопасить сделку, обратитесь к опытному адвокату.

Все нюансы покупки коммерческой недвижимости без рисков и подводных камней

Сделки по продаже и покупке коммерческой недвижимости проводятся также часто, как и с жилой. Приобретение такой недвижимости в собственность имеет ряд нюансов, которые следует знать желающему купить офис или производственное помещение. Чтобы владелец помещения не имел проблем с законодательством, необходимо учитывать каждую деталь сделки и самого коммерческого помещения.

Показать содержание

Что нужно знать о сделках по купле-продаже коммерческой недвижимости?

Осуществить сделку по покупке коммерческой недвижимости могут как юридические лица, так и физические. Но детали таких сделок имеют свои различия. Само понятие недвижимости регулируется ст. 130 ГК РФ, но легального определения «коммерческая недвижимость» в законодательстве нет. При этом, купля-продажа недвижимости подпадает под ст.454 ГК РФ и ст. 549-566 ГК РФ.

Особенности для организаций

Распространенный вид покупки такого рода недвижимости принадлежит именно юридическим лицам. Помещение или земля приобретаются под офисы, торговые центры, рестораны или складские нужды.

Чтобы приобрести недвижимости юридическому лицу необходимо предоставить:

свидетельство о регистрации юридического лица из государственного реестра;
сведения об отсутствии банкротства из федерального реестра сведений о банкротстве;
если приобретение осуществляет представитель, то необходима доверенность, реализующая право покупки недвижимости;
согласие учредителей на покупку недвижимости на основании закона «Об акционерных обществах»;
сведения о руководителе компании и главном бухгалтере.

Процедура покупки недвижимости юридическим лицом более сложная, необходимо предоставлять всю информацию, чтобы сделка была прозрачной и законной. Также, следует внимательно подбирать помещение, исключая возможные риски обмана и мошенничества со стороны продавца.

Для сделок купли-продажи коммерческой недвижимости юридическим лицом лучше обращаться к профессиональному посреднику для сопровождения на всех этапах сделки.

Особенности для физических лиц

Физические лица также имеют право на приобретение коммерческой недвижимости, даже не имея статуса ИП. Покупают помещения чаще всего лица на руководящих должностях.

Существует свои нюансы приобретения недвижимости физическим лицом:

для совершения сделки требуется согласие второго супруга, если покупатель состоит в браке;
недвижимость, купленная в браке, будет считаться совместно нажитым имуществом;
требуется предоставить ИНН;
если физическое лицо имеет статус ИП, то обязано предоставить сведения о регистрации из ЕГРИП;
предоставить налоговые сведения при наличии статуса ИП.

Покупка коммерческой недвижимости приносит выгоду владельцу нескольким способами:

при использовании помещения для ведения бизнеса ( торговых точек, кафе, мастерских и т.д.);
для перепродажи недвижимости за более дорогую цену;
для сдачи недвижимости в аренду.

По статистике чаще всего приобретается недвижимость для сдачи в аренду, особенно, это касается офисных помещений. Это наиболее выгодный вариант для владельца, так как допустимо иметь несколько объектов недвижимости для сдачи в аренду.

Для того, чтобы выгодно сдать помещение в аренду следует учитывать несколько особенностей соответствия:

парковка, если она частная, это повысит стоимость аренды;
расположение помещения вблизи стоянок общественного транспорта и метро;
исходя из направления помещения, учитывается наличие точек общепита для офисных работников;
благополучность района.

Приобретая недвижимость в элитном районе, стоит помнить, что сдача места в аренду будет немного сложнее.

Практические советы, как выбрать помещение

Перед покупкой коммерческой недвижимости следует определить, по какому назначению владелец собирается ее использовать:

для себя, включая офис, мастерскую, склад;
для получения прибыли от сдачи в аренду или перепродажу.

Поиск желаемого помещения осуществляется различными способами:

сайты предложений о покупке недвижимости;
печатные издания;
аукцион.

Существует вариант обращения к профессиональному посреднику, который знает, как выбрать, и помогает найти подходящее коммерческое помещение. Найдя помещение, которое отвечает требованиям соискателя следует проверить его лично до совершения сделки купли-продажи.

Такая выписка содержит:

кадастровый номер недвижимости и его кадастровую цену;
сведения о недвижимости, включая адрес, наименование, площадь и назначение;
личные данные собственника, вид права собственности, дата регистрации права собственности, договор купли-продажи;
сведения о наличии или отсутствии ограничений на недвижимость, включая арест, залог;
возможность предъявления права на недвижимость третьими лицами;
план помещения в чертеже.

Образец выписки ЕГРН на коммерческую недвижимость:

Приобретать недвижимость через объявления на столбах не рекомендуется, есть риск связаться с мошенниками.

Специфика приобретения через торги

Одним из способов приобретения коммерческой недвижимости, является покупка через торги. Аукционы интернет формата сейчас более распространены, но возможно приобретение и через живые торги.

На торгах приобретается недвижимость:

являющаяся государственной или муниципальной;
владелец которой признан банкротом (юридическое или физическое лицо);
принадлежащая должнику, которая продается по исполнительному листу;
при желании юридического, физического лица или ИП выставить недвижимость на продажу через аукцион.

Как приобрести у города или иного муниципального образования?

Если покупатель желает приобрести недвижимость у города, следует знать несколько особенностей такой сделки.

Недвижимость у города приобретается чаще всего через торги, вариант покупки без торгов возможен, если у покупателя имеется преимущество в покупке. Такие преимущества имеют соискатели, арендующие желаемую недвижимость более двух лет на основании ФЗ № 178 «О приватизации государственного имущества».
Торги по продаже собственностью освещаются на сайтах муниципального образования, заявку на участие в аукционе подается через сайт или администрацию.

Требования к клиенту

Лица, приобретающие имущество через торги должны подготовить за 5 дней до торгов необходимый пакет документов.

Для физических лиц:

заявка на участие в двух экземплярах;
паспорт копия и оригинал;
согласие супруга, если участник состоит в браке;
квитанции по уплате задатка;
опись документов.

Если участник индивидуальный предприниматель ему следует дополнить документы свидетельством о регистрации и документом постановки на налоговый учет. Документы должны предоставляться в оригинале и копиях.

Юридическим лицам:

заявка на участие в двух экземплярах;
документ о регистрации юридического лица, копия должна быть заверена нотариусом;
копия заверенных нотариусом учредительных документов;
квитанции об уплате задатка;
опись необходимых документов.

При это есть ряд категорий, которым запрещено приобретать недвижимость через торги:

государственным и муниципальным унитарным предприятиям;
органам власти и местному самоуправлению;
юрлицам, если 25 % их капитала принадлежит государству.

Требования к объекту

К помещениям, выставляемых на торги также предъявляются требования:

должно являться объектом капитального строения;
недвижимость не имеет ограничений или обременений;
помещение не находится в здании, подлежащему сносу или аварийному;
помещение подключено к сети ИТО;
недвижимость соответствует указанной технической документации.

Кто выступает инициатором аукциона?

Покупатель попадает на торги через подачу заявки в ЕГРН или администрацию. После подготовки документов и подачи заявки инициатор торгов за недвижимость становится преимущественным покупателем. Другие инициаторы объявляют в СМИ о проведении торгов за 30 дней до дня аукциона.

Порядок проведения аукциона

Аукцион коммерческой недвижимости проводится открыто в онлайн или живом формате. При посещении живых торгов участнику необходимо явиться на мероприятие с документами и получить билет.

Вместо заявителя допустимо присутствие доверенного лица при предоставлении доверенности, заверенной у нотариуса. Для присутствия на онлайн форматах участнику следует подключить через интернет к нужной площадке.

Формат установления цены за лот зависит от принятых правил: участники передают желаемые цены в конвертах или же озвучивают их в открытую. Если предложение по стоимости лота равны, побеждает тот, кто озвучил самую высокую ставку. По общие правилам аукционов побеждает тот, кто перебил все предложения своей высокой ставкой.

Договор купли-продажи недвижимости после аукциона не отличается от обычной сделки.

В договоре должны указываться:

информация о продавце и покупателе;
сведения об объекте, включая адрес, полное наименование, характеристики;
цена;
формат оплаты;
условия, при которых собственность отходит покупателю.

Что необходимо для регистрации прав собственности?

Зарегистрировать права собственности на выигранную недвижимость следует в Росреестре. Для этого необходимо собрать отдельный пакет документов:

заявление от продавца и покупателя на регистрацию прав;
паспорт покупателя, при покупке юрлицом дополнить пакет копией учредительного документа;
договор купли-продажи копия;
документы об оплате государственной пошлины.

В чем специфика налогообложения?

Уплата налога НДС обычно не указана в договоре купли-продажи, это приводит к тому, что покупатель нередко забывает об этой обязанности. Но на основании ст. 168 НК РФ владелец обязан уплатить налог. С 2019 года ставка налога НДС увеличилась до 20% с 18%.

Общие затраты

После завершения торгов и регистрации права собственности, покупатель должен выплатить госпошлину:

физические лица – 2000 рублей;
юридические лица – 22 000 рублей.

Алгоритм действий при сделке с частным лицом

Поиск объекта

Поиск недвижимости у частного лица проходит почти также, как и при покупке через торги:

информация о продаже в интернете;
объявления на столбах и информационных стендах;
сведения в СМИ – журналах, газетах;
агентства недвижимости.

При обращении к частному лицу, следует проверять все внимательнее проверять объекты и документы продавца.

Юридическая сторона сделки должны быть полностью прозрачной и законной. Для этого продавцу необходимо предоставить следующий пакет документов:

копию документа, удостоверяющего личность продавца, если продавец является физлицом или ИП;
информация из ЕГРИП при ИП;
информация из ЕГРЮЛ, если продавец является юрлицом;
документы на недвижимость – договор купли-продажи, информация о приватизации;
выписка из ЕГРН об отсутствии ограничений;
кадастровый и технический документ;
история перехода прав собственности на недвижимость;
информация об оплате услуг ЖКХ для подтверждения отсутствии долгов;
если недвижимость была приобретена в период брака, то отказ бывшего супруга от недвижимости.

Заключение соглашения

Договор купли-продажи идентичен договору при продажи через торги. При этом, покупателю стоит внимательнее проверять все документы на достоверность.

Регистрация новых прав собственности

Для регистрации прав собственности собирается такой же пакет документов, как и при покупке через аукцион. Продавец предоставляет Росреестр документ, удостоверяющий личность или копии учредительного документа, если он является юридическим лицом.

Оплата госпошлины

Государственная пошлина остается такой же, как и в случае покупки недвижимости через торги:

для юрлиц – 22000 рублей;
для физлиц – 2000 рублей;
если покупатель обращается к посредникам, агентствам, то их услуги оплачиваются отдельно.

Сравнительная характеристика процедур

Приобретение недвижимости через торги имеет свои преимущества:

более высокую безопасность для соискателя, тогда как частные лица нередко оказываются мошенниками;
низкая стоимость недвижимости;
все документы будут юридически проверены;
удобная электронная форма проведения.

Минус только один, среди представленных лотов соискатель может не найти нужный ему вариант.

Преимущества при покупке у частного лица:

разнообразие предложений;
быстрые сроки оформления сделок;
нет риска проиграть аукцион;

Недостатки:

непроверенные покупатели;
недостоверность технической документации;
возможность выявления обременений.

При покупке через авторитетное агентство безопасность сделки повышается.

Перед заключением сделки купли-продажи недвижимости покупателю следует обратить внимание на следующие моменты:

Продавец не имеет прав на коммерческую собственность – свидетельство о праве собственности необходимо потребовать заранее, или самостоятельно через ЕГРН.
Недвижимость имеет ограничения – этот пункт часто скрывается частниками, следует обратиться за информацией в ЕГРН, госпошлина составит 400 рублей.
Долги по оплате ЖКХ – для проверки продавец обязан предоставить квитанции, при возникших сомнениях покупатель имеет право сделать запрос в ЖКХ.
Приобретение недвижимости во время брака – для избежания конфликтов с бывшими супругами, продавец обязан предоставить согласие на отказ от имущества от бывшего супруга или его согласие на продажу, заверенное нотариусом.
Высокая цена на недвижимость – для проверки покупатель приглашает независимого оценщика, оплачивая его услуги отдельно. Цена за недвижимость не должна превышать намного ту, которую указал эксперт.

Выбор способа покупки недвижимости остается за соискателем, но для избежания конфликтов и рисков мошенничества, следует внимательнее проверять все пункты сделки и документы, предоставляемые продавцами.

Покупка через аукцион является более простым и безопасным способом, особенно, если покупатель не имеет четких представлений о желаемом объекте. Если же у соискателя имеются строгие пункты соответствия, вариант приобретения у частного лица будет более уместным. При условии, что обе стороны проводят сделку прозрачно и законно.

Что важно учесть покупая коммерческую недвижимость

Основным параметром является местонахождение объекта. Наиболее весомый стоимостной фактор – это престижность строительного комплекса или района, в котором находится объект. Второе место занимает удобная инфраструктура: детские сады, школы, поликлиники, торговые центры, а также транспортная развязка. Чем полнее инфраструктура, тем выше стоимость объекта недвижимости.

Определение цены объекта коммерческой недвижимости – основной этап при заключении любых сделок и совершении любых операций с недвижимостью.

Чем точнее определена стоимость имущества, тем успешнее осуществляется продажа, покупка, сдача или съем объекта.

Оценочная цена недвижимости оказывает прямое влияние на продажную стоимость объекта или же на сумму займа, который необходимо выделить для его покупки.

Осуществлять оценку коммерческой недвижимости рекомендуется только профессионалам, имеющим соответствующую лицензию и опыт работы. Основной аспект при проведении оценки – это тщательное обследование помещения.

Оценщик лично прибывает на объект, который нужно оценить.

Итоговая оценка помещения является комплексным показателем, поэтому в нее входит не только месторасположение, площадь объекта и его планировка, но и возможные строительные браки, а также все достоинства, которые могут повлиять на общий результат оценивания.

Итак, осматривая какой-либо объект коммерческой недвижимости, оценщик фиксирует настоящее состояние помещения и общее состояние здания, в котором находится объект, а также осматривает прилежащие территории.

Конечно же, специалист обращает внимание на инфраструктуру и транспортную развязку. При осуществлении оценки объекта коммерческой недвижимости оценщика интересует этажность здания и вид из окон.

Грамотный специалист обратит внимание и отметит каждую мелочь, которая может повлиять на цену помещения.

После окончания осмотра помещения, дальнейшая оценка может осуществляться по одному из стандартных сценариев, выбор которого зависит от стороны, с которой рассматривается объект.

Практически всегда необходимо узнать рыночную стоимость. В этом случае, как правило, анализируется информация относительно цены аналогичных объектов.

Далее, на основании полученных данных, учитывая индивидуальные достоинства и изъяны объекта недвижимости, осуществляется его оценка.

При оценке коммерческой недвижимости в большинстве случаев используется доходный способ. Специалист определяет сумму дохода, который можно будет иметь от сдачи объекта недвижимости в аренду. Также возможно применение способа сравнения подобных помещений.

После тщательного осмотра объекта оценщик собирает информацию о стоимости близлежащих объектов, которые имеют похожие условия. Полагаясь на полученные данные, он вычисляет размер потенциальной прибыли от сдачи помещения арендатору.

Оценщик должен учесть любые возможные расходы и издержки.

Учитывая огромное разнообразие типов недвижимости, которая имеет статус нежилых помещений, существуют определенные нюансы при оценке их стоимости.

К примеру, для проведения стоимостной оценки помещений под офисы, ключевую роль при формировании цены играет месторасположение объекта относительно деловой части города; транспортная развязка и технологическое оснащение здания.

Для недвижимости торгового назначения главными факторами будут месторасположение и этаж, на котором находится объект, а также отношение торговой площади к подсобным помещениям.

Учитывая индивидуальную специфику каждого объекта коммерческой недвижимости, существует определенный набор документов, который использует специалист для проведения оценки объекта.

Важным моментом является то, что оценщик не осуществляет техническую экспертизу помещения, а все необходимые данные должны находиться в технических документах или в заказной справочной информации, которую может предоставить бюро технической инвентаризации.

Если необходимо определить стоимость ликвидации объекта недвижимости, вычисляется расчетный показатель, отображающий максимально вероятную стоимость, по которой конкретный объект может быть отчужден за время реализации. Это время короче срока, принятого в условиях рынка, за который продавец должен оформить сделку по отчуждению недвижимого имущества.

При вычислении ликвидационной цены в отличие от рыночной цены, берутся во внимание непредвиденные обстоятельства, обязывающие продавца реализовать объект коммерческой недвижимости согласно рыночным условиям.

Анализируя все факторы, влияющие на формирование цены, важно учитывать, что в рыночной экономике цены окончательно устанавливаются на основании общего соглашения между сторонами сделки.

Продавец может бесконечно убеждать покупателя приобрести объект недвижимости по назначенной им цене, однако если у покупателя имеются весомые возражения – обе стороны идут на компромисс и корректируют итоговую стоимость объекта.

С утверждением, что стоимость иногда приходится существенно снижать, согласны все специалисты и эксперты.

Но бывают случаи, когда сделка по купле-продаже заключается даже по стоимости, которая значительно превышает начальную сумму.

Для этого продавцу достаточно создать жесткие условия и объявить, что за другую сумму он не продаст объект коммерческой недвижимости. В конечном итоге покупатель вынужден принять такие условия.

Если рынок недвижимости находится в нормальном состоянии, общепринятый размер ценового торга обычно не превышает 10% от стартовой цены. Однако в сложившихся кризисных условиях уже никого не удивляет скидка в 30% и даже в 50%. Особенно часто такое встречается, если первоначальная стоимость объекта была сильно завышена изначально.

Все тонкости покупки коммерческой недвижимости

Показать содержание

Что нужно знать?

Под коммерческой недвижимостью понимаются такие объекты недвижимости (здания, сооружения или земля), для которых установлено целевое назначение – извлечение прибыли.

Это могут быть офисные помещения, здания под торговые центры и магазины, заведения общественного питания и т.д.

Приобрести данный вид недвижимости могут как юридические, так и физические лица, но процесс приобретения будет иметь свои особенности.

Юридическому лицу

Чаще всего коммерческую недвижимость приобретает именно эта категория лиц. Представитель юридического лица, совершающий такую покупку, должен быть готов предоставить покупателю следующие сведения:

сведения о регистрации организации из ЕГРЮЛ;
сведения из ЕФРСБ об отсутствии процедуры банкротства;
доверенность на представителя (если он является приобретателем);
информация о руководителе организации и главном бухгалтере.

Таким образом, можно сделать вывод, что процедура купли-продажи коммерческой недвижимости юридическим лицом осложняется подтверждением сведений о самом наличии юр.лица, его платежеспособности и руководящих лицах. Потребуется и разрешение учредителей.

Физическому

Законодательно физические лица имеют право приобретать коммерческую недвижимость, даже если они не зарегистрированы в качестве ИП. Как правило, нежилые помещения в коммерческих целях приобретают лица, занимающие управленческие должности. Для физ.лиц выделяют следующие особенности:

если гражданин состоит в браке – потребуется согласие супруга на покупку;
имущество, приобретенное в браке, будет являться совместно нажитым.

Для заключения договора ему понадобится только удостоверить свою личность и предоставить ИНН. От ИП потребуются дополнительно свидетельство регистрации из ЕГРИП и налоговые сведения.

Выгоду можно приобрести двумя путями:

используя помещение для бизнеса (под магазин, сеть общественного питания и т.д.);
перепродав купленную недвижимость дороже;
сдавая помещения в аренду.

Как показывает практика, наиболее выгодным является последний вариант, особенно если приобретаются помещения под офисы. Здание должно соответствовать нескольким требованиям, чтобы его можно было перепродать или выгодно сдать в аренду:

парковка вблизи здания;
нахождение рядом с остановками общественного транспорта или метро.

Не меньшей популярностью пользуется приобретение торговых помещений. Их цена, как правило, несколько выше чем у офисных помещений. Если не заниматься перепродажей, а оставить помещение себе и использовать его по целевому назначению, прибыль будет поступать от продаж.

Зная цель, можно оценить целевую аудиторию. Так, для ресторанного бизнеса хорошо подойдут одноэтажные здания с большой площадью и наличием парковки рядом с ним. Для арендного бизнеса хорошо подойдут офисные помещения. Если здание с офисами находится в центре города или вблизи него, арендная плата может быть несколько выше средней.

Поиск предложений

Популярные интернет-площадки для объявлений о купле-продаже недвижимости или сайты конкретного города (региона) забиты предложениями.

Стоит отдавать предпочтение объявлениям с наиболее полной информацией и фотографиями объекта. Не стоит выбирать «кота в мешке».

По-прежнему пользуются спросом объявления в печатной прессе. Предпочтение стоит отдавать местным СМИ и специализированным изданиям, посвященным предложениям купли-продажи.

Наиболее рискованный способ – объявления на столбах или стендах, содержащие только номер телефона продавца. Не стоит забывать и о такой возможности, как приобретение недвижимости у муниципалитета через аукцион.

Информация о его проведении появляется на сайте администрации и в местных СМИ за 30 дней до начала торгов.

Осмотр объекта и проверка документов

Доверять только объявлению – опрометчиво. Покупатель должен своими глазами увидеть здание. Желательно лично обсудить все нюансы с продавцом. Риелтор, как правило, знает только ту информацию, которую указал продавец.

Чтобы уберечься от рисков и мошенничества, нужно убедиться в юридической чистоте объекта недвижимости. В этом помогут выписки из ЕГРН. В них будет содержаться информация об обременениях, арендаторах, если таковые имеются.

В настоящее время наибольшее распространение получили интернет-аукционы, но и традиционные, живые торги, не канули в лету. Через торги реализуется коммерческая недвижимость:

находящаяся в собственности у государства или муниципалитета;
находящаяся в собственности лица (физического или юридического), признанного банкротом;
находящаяся в собственности должника и подлежащее реализации по исполнительному листу;
у физических, юридических лиц или ИП по их желанию осуществить продажу таким образом.

Можно ли у города?

Государство и МО — такие же субъекты гражданских правоотношений, как физ. и юр.лица. Они также являются собственниками объектов недвижимости, в том числе и коммерческой.

В соответствии с ФЗ № 178 «О приватизации государственного и муниципального имущества» без торгов приобрести нежилую недвижимость у муниципалитета можно лишь в тех случаях, когда имеется преимущественное право покупки. Таким правом обладают лица, арендующие здание или землю более 2 лет. О проводимых торгах можно узнать и подать заявку как на сайте муниципального образования, так и непосредственно через администрацию.

Требования к тому, кто планирует приобретение

Лица, желающие приобрести коммерческую недвижимость посредством аукциона, должны подготовить все необходимые документы и передать их не позднее, чем за пять дней до проведения торгов. Для физических лиц необходимо подготовить следующий перечень документов:

два экземпляра заявки на участие в аукционе;
оригинал и копия паспорта;
если лицо состоит в браке – согласие супруга;
документы об уплате задатка;
опись указанных документов.

Для ИП – дополнить данный перечень свидетельством о регистрации и свидетельством постановки на налоговый учет. Предоставить нужно как оригинал, так и копии.

Для юридических лиц:

два экземпляра заявки на участие в аукционе;
копия свидетельства о регистрации юр.лица (нотариально заверенная);
копия учредительных документов (нотариально заверенная);
сведения о руководителе организации;
документы об уплате задатка;
опись указанных документов.

Законодательно установлен запрет на приобретение недвижимого имущества через аукционы следующим категориям:

ГУПы и МУПы;
органы гос.власти и органы МСУ;
юр.лица, чей уставной капитал на 25% и более принадлежит государству или муниципалитету.

Требования к помещениям

Недвижимость как лот аукциона должна обладать представленными ниже характеристиками:

является объектом капитального строения;
не имеет обременений или ограничений;
не подлежит сносу и не является аварийным строением;
подключена к сети ИТО;
соответствует всей технической документации.

Инициатива продать коммерческую недвижимость посредством торгов может исходить как от государства или муниципалитета, конкурсного кредитора (если речь идет о продаже имущества при банкротстве), иных собственников таких недвижимых объектов, так и от самого покупателя.

Покупатель должен через ЕГРН найти земли и здания, принадлежащие муниципалитету, и подать соответствующую заявку в администрацию. Однако всю необходимую документацию ему придется подготовить самостоятельно. После этого инициатор становится преимущественным покупателем.

Остальные инициаторы аукциона за 30 дней до него обязаны сообщить о его проведении в СМИ.

Как проводятся торги?

Торги проводятся в форме открытого аукциона. Он может быть проведен и в электронной форме. В первом случае участник аукциона должен явиться на место проведения, удостоверить свою личность и предъявить билет участника торгов. Если нет возможности, явиться может представитель, предоставив нотариально заверенную доверенность.

Участники аукциона передают свои предложения о цене в закрытых конвертах (если форма подачи предложений является закрытой) или открыто оглашают, если установлена такая форма. В том случае, если предложения о цене будут равны, победителем аукциона будет признан тот, кто предложил ставку раньше. По общему же правилу, победителем является покупатель, предложивший наиболее высокую цену.

Процедура участия в электронной форме отличается лишь тем, что участнику не нужно выходить из дома. Достаточно подключиться к интернету и зарегистрироваться на электронной площадке.

Каких-либо отличий при заключении купли-продажи после проведения аукциона от обычной сделки по покупке коммерческой недвижимости нет. В договоре должны быть указаны:

сведения о продавце и покупателе;
информация о самом объекте недвижимости (характеристики, адрес и т.д.);
стоимость;
порядок оплаты;
условия передачи в собственность покупателя.

Регистрация прав собственности

Регистрация осуществляется в Росреестре. Для процедуры необходимо предоставить пакет документов, который состоит из:

совместного заявления продавца и покупателя на регистрацию права собственности;
документа, удостоверяющего личность покупателя (если юр.лицо – добавить и копию учредительного документа);
копии договора купли-продажи;
квитанции об оплате гос.пошлины.

По общему правилу, покупатель уплачивает только НДС. Чаще всего, в договоре купли-продажи муниципальной недвижимости нет ни слова об уплате данного налога. Однако ст. 168 НК РФ обязывает покупателя уплатить его. В настоящее время ставка НДС – 18%. С 2019 года она увеличивается до 20%.

Государственная пошлина

После того, как будет завершена регистрация права собственности, покупатель обязуется уплатить государственную пошлину:

для физических лиц – 2 тысячи рублей;
для юридических лиц – 22 тысячи рублей.

У частного лица

Поиск осуществляется по тому же принципу, о котором говорилось выше:

объявления на сайтах, посвященных сделкам с недвижимостью;
объявления в СМИ;
столбы и стенды с объявлениями.

Если продавец обращается за помощью в агентства недвижимости, покупатель наполовину может быть уверен в том, что особых сюрпризов заключение сделки не принесет.

Для убежденности в юридической чистоте как будущей сделки, так и самого объекта коммерческой недвижимости, от продавца необходимо потребовать следующие сведения:

копию паспорта (если продавец – физ.лицо или ИП);
сведения из ЕГРИП (если продавец-ИП);
сведения из ЕГРЮЛ, копия учредительных документов и сведения о руководителе организации (для юр.лица);
документы на объект недвижимости (договор купли-продажи, сведения о приватизации и т.д.);
выписку из ЕГРН об отсутствии обременений;
технический и кадастровый паспорт;
историю перехода прав на данный объект;
сведения об оплате услуг ЖКХ для уверенности в отсутствии задолженности;
отказ бывшего супруга от данной недвижимости, если она была приобретена во время брака (для физ.лиц и ИП).

Заключение договора и регистрация

В договоре купли-продажи указываются аналогичные сведения, что и после проведения торгов.

При регистрации нового права собственности в Росреестре продавец обязуется предоставить документ, удостоверяющий личность или копию учредительного документа организации, если речь идет о юридическом лице. Оплата гос.

пошлины в данном случае также возлагается на покупателя без изменения ее суммы (2 тысячи для физ.лиц и 22 тысячи рублей для юр.лиц).

Какой вариант лучше?

Несомненно, у приобретения коммерческой недвижимости через аукцион есть свои преимущества:

цена будет ниже;
и объект недвижимости, и документы будут юридически чистыми;
чаще всего торги проводятся в электронной форме, что тоже является удобным способом заключения сделки.

Очевидный минус – среди лотов может не быть того, который по своим характеристикам подходит покупателю. Большее разнообразие предложений предоставляют частные лица, еще один плюс которых – более быстрые сроки оформления. Не нужно ждать аукциона, нет риска проиграть его.

Доверием будет пользоваться та коммерческая недвижимость, которая продается частным лицом через агентство недвижимости. При возможности лично спросите продавца о каких-то сведениях, которые документально невозможно получить. Однако приобретение у частного лица имеет множество рисков.

Подводные камни: как избежать рисков?

Отсутствие у продавца прав на коммерческую недвижимость. До внесения аванса (если это предусмотрено договором) необходимо потребовать у продавца свидетельство о праве собственности или самостоятельно проверить через ЕГРН.
Недвижимость под обременением. Запросите сведения в ЕГРН.

Для этого придется заплатить государственную пошлину в размере 400 рублей.
Долги по оплате коммунальных услуг. Потребуйте у продавца сведения о платежах.
Недвижимость приобретена физическим лицом или ИП во время брака.

Потребуйте от продавца нотариально заверенное соглашение супруга на продажу или отказ бывшего супруга от прав на данный объект недвижимости.
Завышенная цена. Потребуйте отчет независимого специалиста-оценщика. Цена не должна намного превышать ту, что установлена специалистом.

Каким образом приобрести коммерческую недвижимость в собственность, каждый покупатель решает индивидуально. Если покупатель не желает заниматься долгой проверкой документов на юридическую чистоту, более безопасным вариантом для него будет приобретение через торги у муниципального образования.

Для покупателей с конкретными запросами (здание под офисы, торговую площадь) более выгодным будет приобретение у частного лица с соблюдением всех предостережений, о которых говорилось в статье.

Топ-5 опасных ошибок в сделках с коммерческой недвижимостью в условиях кризиса

Часто покупатели доверяют Росреестру как последней инстанции и проверяют недвижимость исключительно по простой выписке из ЕГРН. Логика в этом есть: если Росреестр зарегистрировал объект, значит, он несет ответственность за его проверку, и не доверять ему не имеет смысла. Следовательно, помощь юристов не нужна.

На самом деле это иллюзия защищенности.

В простой выписке не будет видно, например, историю сделок. Ее нужно заказывать дополнительно. По ней можно выяснить много любопытных деталей. Например, если объект часто менял собственника, это повод насторожиться, возможно, он был похищен и несколько раз перепродан, чтобы замести следы.

Проанализировав данные по предыдущим собственникам, можно узнать, участвуют ли они в судебных спорах в качестве ответчика, и, соответственно, есть ли риски, что и вашу сделку потом оспорят.

Ещё существуют так называемые «расширенные» выписки. Просто так их не выдают, в них содержится информация для служебного пользования. Но если добыть подобный документ, можно узнать обо всех имевшихся ранее обременениях (например, о прекращенной аренде, ипотеке) и служебных «флажках».

Например, в нашей практике был экзотический случай, когда в расширенной выписке была информация, что «земельный участок находится на территории или в охранной зоне памятника истории и культуры» и что установлен запрет на гос.

регистрацию прав на здания и сооружения на этом земельном участке, в то время как в обычной выписке из ЕГРН такой информации не было.

То есть, может случиться так, что вы купили участок чтобы построить дом, разрешенное использование по простой выписке из ЕГРН позволяло это сделать, но, оказывается, были «скрытые обременения», которые не позволят вести строительство.

Как избежать: чем больше документов вы сможете получить — тем лучше. У продавца для начала лучше всего запросить не только правоустанавливающие документы (обычно это договор купли-продажи и акт приема-передачи), но и документы, подтверждающие полную оплату недвижимости, согласия супругов, советов директоров и т.п.

, то есть лиц, без которых предыдущий продавец не имел права продавать недвижимость. Полученную информацию нужно проверять в независимых источниках. Возможно, что выяснится нечто новое, что потребует запросить дополнительные документы у продавца.

Только комплексный анализ информации поможет понять, возможны ли проблемы с объектом в будущем.

Расширенная выписка.

2. Покупать по заниженной цене

Чаще всего стремление продавца занизить официальную стоимость продажи недвижимости и часть денег взять наличными вызвано желанием сэкономить на налогах. Но бывают и другие причины.

Например, характерная ситуация для арендного бизнеса — если объект не очень большой, собственником является индивидуальный предприниматель (ИП), использующий упрощённую систему налогообложения. И покупают его часто тоже на ИП.

Для применения упрощенки установлены лимиты: доход за отчетный период и остаточная стоимость основных средств не должны превышать 150 млн. руб. (по состоянию на 2020 год).

Если стоимость недвижимости близка к 150 млн, или если это не единственный объект, и покупатель и продавец могут быть заинтересованы занизить официальную стоимость объекта, чтобы не выскочить за лимиты по оборотам или по стоимости основных средств. Поэтому они пытаются договориться и оплатить стоимость недвижимости частично наличными.

Чем это чревато? Такую сделку могут оспорить.

Например, если относительно продавца будет возбуждено дело о банкротстве, такая сделка будет оспорена, так как официально объект продан существенно ниже рыночной стоимости.

Дальнейшее развитие событий крайне неприятно для покупателя — недвижимость вернут в общую конкурсную массу после соответствующего иска, а затем реализуют с торгов и полученные средства поделят в соответствии с требованиями кредиторов.

Как избежать: не ввязываться в подобные схемы. Проверить заранее возможности банкротства невозможно, пока не начались судебные процессы.

3. Недооценивать риски от третьих лиц

Когда проверка объекта завершена, нужно обратить внимание на продавца, его супруга и предыдущих собственников — проверить наличие судебных споров с участием этих лиц. Главные «красные флаги», после которых стоит насторожиться, а иногда и задуматься о целесообразности сделки:

эти лица участвуют в судебных процессах в качестве ответчика,
в компаниях-продавцах — корпоративный конфликт.

Встречаются и более экзотические ситуации, которые сложно просчитать заранее: например, человек приобрел недвижимость, пока был в браке. После этого развелся, сменил паспорт, женился второй раз. Предыдущего брака в паспорте нет.

Продавец отказывается предоставлять согласие на продажу от первой супруги. То есть, он распоряжается недвижимостью вопреки воле другого собственника.

Бывшая жена или муж могут подать в суд, и начнутся процессы по истребованию имущества из чужого незаконного владения.

По опыту, узнать сведения о браке очень сложно. Например, человек мог жениться в другой стране — об этом в России вообще не будет никаких сведений. Но такая информация на практике очень важна для сделки.

Как избежать: в процессе переговоров или любыми другими доступными способами получить информацию о человеке, чтобы убедиться, что после сделки на вашу недвижимость не покусится кто-то совершенно чужой.

4. Не проверять характеристики объекта

Допустим, документы на недвижимость в порядке и продавец тоже. Теперь обратим внимание на сам объект. Продавец утверждает, что электричество есть, и мощности совпадают с желаниями покупателя.

Но так ли это на самом деле? Бывает, что есть технические условия на подключение к электросетям, но договор на электроснабжение не заключен, или по нему не платили. Или автоматы в распределительном шкафу явно не выдержат заявленную мощность.

Другой показательный пример — подъездные пути. В нашей практике был случай, когда покупателю был нужен подъезд к участку, по которому могут проходить длинномерные транспортные средства.

Такой участок нашли, но уже на месте выяснилось, что хорошая широкая дорога проходит по территории соседнего участка, с которым договорился продавец.

Продадут этот участок — дорогу закроют, а собственная дорога была слишком узкой и извилистой.

Как избежать: Всегда проверять, соответствуют ли данные в документах тому, что происходит с недвижимостью в реальности.

5. Ориентироваться на текущие ставки доходности при покупке арендного бизнеса

В условиях кризиса – это особенно актуальный вопрос. Какой бизнес выживет, когда кризис закончится? Съедет ли сегодняшний арендатор или потребует снижения аренды?

Только предпринимательская интуиция в текущей ситуации подскажет как сделать правильный прогноз.

И в мирное время, покупая готовый арендный бизнес, стоило критично относиться к заявленным арендным ставкам и показателям окупаемости объекта. Особенно, если договор аренды заключен продавцом недавно.

Эта схема была очень распространена. Допустим, в каком-нибудь не самом популярном районе открывался новый магазин. Заключался договор аренды с крупной торговой сетью по высокой ставке, например, миллион рублей.

При такой ставке срок окупаемости недвижимости мог казаться очень привлекательным — допустим, 8–9 лет. Покупатель смотрел на эти показатели и приобретал недвижимость.

А через некоторое время руководство сети давало ему понять, что покупателей в магазине очень мало, выручка ниже прогнозируемой, поэтому арендную ставку нужно уменьшить, иначе арендатор будет вынужден расторгнуть договор аренды.

В случае снижения арендной ставки срок окупаемости становился уже не таким радужным — он мог составить и 20 лет и более. В этой ситуации покупатель недополучал того дохода, на который рассчитывал, а доказать сговор с предыдущим владельцем практически невозможно.

Сейчас стало еще все сложнее: даже сами арендаторы не смогут сказать, что будет с их бизнесом через шесть месяцев.

Как избежать: В мирное время мы советовали проверить загруженность объекта заранее. Например, если это ресторан, можно было приехать туда несколько раз в разное время и проследить, насколько он популярен.

Встретиться с арендатором и обсудить с ним, насколько его всё устраивает и не собирается ли он съезжать. Можно было затребовать у продавца выписку по счетам, чтобы оценить, насколько регулярно поступала арендная плата.

Если арендатор нерегулярно платил арендную плату, это уже был даже не тревожный звонок, а набат.

Сейчас же стоит смотреть скорее на специфику бизнеса. Если помещение занимает ресторан, прогнозировать, что с ним станет даже через 3-5 месяцев невозможно. Нужно готовиться к поиску нового арендатора или снижению аренды. Аптеки и продуктовые магазины в условиях надвигающегося кризиса выглядят более перспективными арендаторами.

Ольга Саутина

25.03.20