Многие семьи задаются вопросом о том, может ли муж продать жене квартиру. Современное законодательство РФ не имеет никаких точных указаний на этот счет. Поэтому каждую ситуацию придется рассматривать в индивидуальном порядке.
Обо всех возможных раскладах будет рассказано позже. На практике сделки между супругами встречаются не так уж и редко.
Законодательство
Продажа квартиры супругу — дело не совсем простое. Особенно если не знать российского законодательства. Дело все в том, что в РФ запрещены сделки по продаже квартир родителям. Но не более того. Это значит, что теоретически продажа жилья супруге возможна. Так ли это на самом деле?
О понятии «собственность»
Может ли муж продать жене квартиру? На этот вопрос ответить не так просто. Законы РФ предписывают, что хозяин имущества может делать с собственностью все, что угодно — продавать, дарить, делить, закладывать под залог, обменивать и даже уничтожать. Это и есть право собственности. Оно состоит из владения, пользования и распоряжения квартирой.
Соответственно, запретить продажу имущества можно только в исключительных случаях. Но в идеале собственник квартиры/дома имеет право на ее продажу мужу или жене.
Наследство
Может ли муж продать жене квартиру? Если речь идет об имуществе, переданном по наследству, то такое право у супруга есть.
Дело все в том, что при подобных обстоятельствах у продавца квартира находится в личной собственности. И ее можно продавать кому угодно (за исключением родителей).
Сделка не будет иметь никаких особенностей. Она проводится точно так же, как и обычная купля-продажа имущества.
Добрачное имущество
Продажа квартиры от мужа жене и наоборот доступна и тогда, когда жилье было куплено до брака и оформлено на того или иного человека. Соответственно, сделка не запрещена законом.
Добрачное имущество признается личной собственностью того, на кого оно оформлено. Если жилье покупают в браке, но за личные деньги одного из супругов, то такую недвижимость можно признать личной.
И тогда ее тоже удастся продать жене или мужу.
Подарки
А может ли муж продать жене квартиру, полученную в дар в период брака? Да. Как ни странно, но дарственные в России являются довольно распространенной формой передачи недвижимости. Дело все в том, что подарки признаются личными, поэтому они не будут делиться при разводе.
Общее имущество
Довольно часто в семьях покупают квартиры уже после заключения брака. Такое имущество является совместно нажитым. Оно будет считаться принадлежащим и мужу, и жене одновременно. В данном случае вопрос о том, на кого оформлено имущество, не имеет места.
Соответственно, если человек задумывается о том, может ли муж продать жене квартиру, купленную в браке, то ответ его разочарует. Ведь он отрицательный. Почему? Фактически при продаже совместной собственности жене супруг попросту передает имущество самому себе. Такие сделки признаются ничтожными и не регистрируются в Росреестре. А это значит, что продать недвижимость жене не получится.
Развод
Тем не менее подобная операция станет доступной после развода. В такие моменты производится раздел имущества. И каждому супругу выделяется часть совместно нажитого. При подобных обстоятельствах супруг имеет право на продажу своей доли квартиры бывшей жене, и наоборот. Такие сделки проводятся в России все чаще и чаще.
Признание личным
Как переоформить квартиру с мужа на жену? Особенности этой операции будут перечислены ниже. Если квартира куплена в браке, то ее можно признать личным имуществом одного из супругов. Тогда недвижимость удастся продать жене или мужу. Подобная практика не такая уж и частая. Признание купленной в браке квартиры личным имуществом одного из супругов допускается, если:
- за счет личных денег «продавца» провели капитальный ремонт;
- «продавец» потратил большую часть своих средств на погашение кредита за жилье.
Операция проводится в судебном порядке. После признания совместного имущества личным можно продавать его супруге по общепринятым правилам. Ничего непонятного, странного или необычного.
Способы переоформления
Передать жилье жене можно и иными путями. А именно:
- оформить дарственную;
- оставить имущество в наследство (по завещанию);
- выделить долю в общем имуществе и продать ее/подарить.
Кроме того, в России все чаще и чаще оформляют брачные контракты. В них прописывают особенности раздела общей собственности. И здесь можно указать, что имущество, оформленное на имя конкретного человека, считается его личным. Такой прием поможет облегчить процедуру переоформления квартиры, особенно если она была куплена в браке.
Итоги
Теперь понятно, может ли муж продать жене квартиру в России. Как показывает практика, это довольно распространенная сделка, которая иногда запрещена законом. Чтобы в процессе оформления документа не было никаких проблем, сторонам придется обратиться к опытному нотариусу.
Он подскажет, как именно лучше осуществить сделку и переоформить имущество на супруга. Меньше всего проблем возникает при наличии брачного контракта, в котором указан раздельный режим прав собственности.
Это и есть ситуация, при которой недвижимость признается за тем, на кого она оформлена.
Стоит помнить, что совместную собственность продать мужу не получится. Сначала производится выдел долей и лишь потом оформляется договор купли-продажи, а еще лучше — дарственная. Данный прием обезопасит «покупателя», и денег за подобное переоформление платить не нужно.
Можно ли продать квартиру супругу?
Продать квартиру супругу возможно в любой период брачно-семейных взаимоотношений, а также после их фактического прекращения. Статья расскажет о тонкостях процедуры при реализации недвижимости на разных стадиях семейных взаимоотношений, осветит особенности продажи жилплощади, приобретенной до брака.
Особенности правового статуса собственности супружеской пары
Многое в жизни людей меняется с созданием собственной семьи, в том числе и отношение к имуществу. Все особенности по имущественным взаимоотношениям урегулированы нормами семейного законодательства – СК РФ, а также гражданского в некоторой части. По факту приобретения любого вида имущества во время брачных отношений, приобретенное обретает особый правовой режим.
Так, правовое положение квартиры супругов обретенной во время брака, обладает следующими особенностями:
- Если жилье было получено в результате процедуры дарения или по наследству кем-то из партнеров, на безвозмездной основе, то оно становится личной собственностью получателя. Второй из пары не вправе претендовать на такое имущество.
- Квартира, принадлежащая мужу до вступления в семейный союз, принадлежит только ему. Жена не обладает преференциями в отношении жилплощади.
- Любое достояние, приобретенное в браке за счет затрат из единого бюджета, переходит в совокупное обладание партнерами (ч.1. ст.256 ГК РФ).
Что-либо предпринять в отношении недвижимости или машины без согласия на то второго человека не получится.
Общее владение оказывает влияние на порядок и условия в части распоряжения квартирой, поскольку имеет ряд важных отличительных признаков:
- продать, подарить, оставить в наследство объединенный скарб можно исключительно при одобрении на действие второй стороны;
- отдельно взятый обладатель выступает продавцом.
Вышеперечисленная характеристика не означает, что продать недвижимость или ее часть своему мужу или жене невозможно. Однако для проведения сделки потребуется перевести жилплощадь из общей в долевую собственность.
Но и здесь есть свои тонкости, которые следует учитывать.
Если жилище относится к единоличному владению одного из спутников жизни, то сделка по продаже в пользу другого благоверного будет происходить по общепринятым установкам гражданских норм.
Как продать жилплощадь жене/мужу, нажитую в союзе
Едино обретенное имущество всегда разрешено перерегистрировать в долевое владение. Не запрещается совершать действие как во время отношений, так и после развода. При двустороннем консенсусе на разделение собственности по частям, оба фигуранта обращаются в отделение реестра с прошением о регистрации указанных объемов долей.
После распределения недвижимости по частям, каждый вправе распоряжаться своей долей по собственному желанию, в том числе и продать второму супругу.
Но в такой ситуации возникают значительные сложности по факту дачи согласия, а именно:
- Для реализации доли одной из сторон все равно потребуется заверенное нотариусом согласие другой.
- Получается, что партнер выдает согласие в свою же пользу. Потому как одновременно выступает и в роли приобретателя.
Также получается, что покупаемое жилище снова становится общим владением.
То есть при осуществлении такой продажи становится виден пробел в действующем праве, когда оба партнера параллельно считаются и продавцом, и приобретателем.
Законодательные нормы не разрешают совмещенности участников в одном индивиде. Поэтому проведенная процедура может быть впоследствии оспорена и расценена как неправомерная причастными лицами.
Таковыми вправе выступать бывший супруг после расторжения союза, а также госорган, заметивший желание сторон прикрыть реальное имущество (например, при объявлении несостоятельным заранее производится перевод добытого скарба на жену).
Однако не стоит расстраиваться, поскольку легальный способ реализации недвижимости в пользу второй половины все же существует.
Для этого необходимо следовать нижеследующему плану:
- обратиться в Росреестр с заверенным документом о перераспределении частей в одинаковой величине или регистрации нажитого исключительно в пользу кого-то из участников (второй способ последующих действий не повлечет, если партнер выплатит половину причитающейся суммы за жилье. Способ подходит при скором расторжении брака при купленной в ипотеку квартире. То есть уходящий партнер больше не желает быть созаемщиком и отказывается от последующих претензий на жилплощадь, однако ему компенсируется понесенные им затраты по вложениям в жилищный кредит за более ранний период);
- получив выписку из реестра о распределении частей, необходимо заключить брачный контракт с указанием в тексте документа прерогатив раздельного распоряжения имущественным скарбом. Действие поспособствует определить часть каждого в личное обладание;
- оформить соглашение о купле-продаже без разрешения другой стороны;
- вновь осуществить постановку на учет преференции обладания в уполномоченном учреждении и получить соответствующие документы.
Данный метод иллюстрирует непростой процесс, поскольку потребует долгого нахождения и урегулирования отношений с государственными структурами.
При обращении в реестр и решении оформить все в единоличное владение представляет собой скрытую сделку реализации. Также таким примером послужит предусмотрение условия перехода прерогативы владения к одному из партнеров в случае расторжения брака.
Однако заключение брачного соглашения обладает рядом значительных минусов, на которые стоит обратить внимание заранее:
- При доказательстве конкретных условий документ может быть оценен как ничтожный после бракоразводного процесса. Формально переход в одни руки общими усилиями нажитой имущественной массы нарушает интересы другого индивида.
- При наличии претензий довольно проблематично получить возмещение потраченных финансов, поскольку процедура производится неофициально.
Таким образом, распределив общее имущество по долям, супруги смогут реализовать преференцию передачи в собственность одного из них.
Продажа квартиры, находящейся в личном владении и купленной до создания семьи
Все имущество, обретенное до создания семьи, принадлежит его законному обладателю. Последний вправе распоряжаться им по своему усмотрению, не спрашивая одобрения партнера. То есть найти покупателя и реализовать преференцию по распоряжению недвижимостью.
При принятии решения продать квартиру своему супругу надлежит выполнить следующий порядок действий:
- составить и оформить с соблюдением надлежащих требований договор по реализации, указав в нем конкретную стоимость;
- посетить отделение реестра или МФЦ для регистрации перехода преференции собственности, приложив к обращению необходимый список документации;
- получить свидетельство с указанием нового владельца.
Помимо заявления в регистрирующее учреждение предоставляются:
- Соглашение о купле-продаже.
- Удостоверение личности заявителя.
- Заявление на специальном бланке, полученном от сотрудника.
- Акт приема-передачи недвижимости. Оформляется в свободной форме в БТИ.
- План квартиры, кадастровый паспорт.
- Документация, доказывающая факт правомерного владения.
- Квитанция об оплате госпошлины. Ее размер на данный момент составляет 2 тыс. рублей.
ВНИМАНИЕ !!! Все необходимые документы предоставляются в двух экземплярах, один из которых затем остается в правоустанавливающей организации, а другой – находится у нового обладателя недвижимости.
Однако и при этом методе распоряжения стоит предусмотреть переход имущества в единоличное обладание. Поскольку, находясь в браке, квартира поступит вновь в разряд совместно нажитого имущества.
Признание личным имуществом
Еще одним легальным способом перехода квартиры во владение одним из партнеров является признание недвижимости личным. Подобное использование преференций не такое частое.
Доказать, что имущество, приобретенное в браке, является собственностью кого-то одного можно лишь в судебном порядке при наличии следующих обстоятельств:
- Был проведен капитальный ремонт помещения из личных сбережений одного из партнеров. В качестве доказательств предоставить отчет по квитанциям с понесенными расходами с обязательным указанием оплатившего лица. Например, при оплате услуг подрядчиков с персонального счета посредством банковского перевода.
- Именно продавец израсходовал большую часть средств на погашение жилищного займа. Так, молодожены Скворцовы приобрели однокомнатную квартиру по ипотеке. Первоначальный взнос и последующие платежи осуществлял муж и в итоге вложил из индивидуального счета, открытого до брака, 75% от всей стоимости жилища.
Факт открытия депозита до вступления в семейный союз доказывается выпиской из финансового учреждения.
Как поступить, если опасаетесь брачного договора
Российская практика применения брачных контрактов невелика и многие довольно категорично относятся к этому документу.
Не желая составлять документ, можно поступить так:
- осуществить выделение долей в общем имуществе;
- подарить свою часть близкому родственнику;
- родственник продаст недвижимость вашей супруге.
Однако с таким методом стоит быть еще аккуратнее.
Поскольку не всегда одаряемое лицо впоследствии желает расстаться добровольно с предметом дара (лучше полагаться на действительно близкого человека). А доказать в суде недействительность процедуры дарения оказывается довольно сложно.
Основные сложности
В качестве заключения к вышеизложенному перечислим ключевые сложности, возникающие при реализации квартиры в пользу одного из партнеров:
- При распоряжении общим имуществом нужно одобрение на совершение действий другой стороной. То есть выдача разрешения на продажу для самой себя.
- Находясь в браке, квартира все равно поступит в общее имущество. Нет юридического смысла совершения сделки.
- Совпадают фактически продавец и приобретатель. Это может вызвать подозрения налоговых органов и рассматриваться ими как метод ухода от уплаты сборов.
Намного лучше дело обстоит при продаже добрачного имущества или полученного на безвозмездной основе.
Таким образом, в законодательстве нет прямого запрета на проведение сделки, но и юридического смысла она не имеет при определенных условиях. Продать своему мужу или жене недвижимость можно заключив брачный договор, разделив имущество на доли, подарить свою часть другому человеку, а он впоследствии продаст супруге.
А в общем такие действия вызывают интерес и подозрения со стороны официальных учреждений, что может повлечь отказ в регистрации процедуры. Потребуется доказывать доброжелательность своих намерений, а не уход от ответственности перед государством.
Как переоформить квартиру на жену в браке: без налогов
Причины, по которым мужчина планирует переоформить недвижимость на супругу, встречаются различные. При этом часто возникает вопрос, как переписать квартиру на жену, чтобы избежать налогов и лишних пошлин. Существует несколько вариантов оформления процедуры.
Как переписать квартиру на жену, находясь в браке?
В законодательстве установлено, что супруги владеют в одинаковых долях недвижимостью, приобретенной в период официального брака.
При этом не имеет значение размер заработка каждого. Исключение составляют квартиры или дома, полученные мужем или женой в наследство, или по дарственному документу.
Недвижимость, приобретенная одним из супругов до официальной регистрации отношений, находится в его личном владении.
Если муж планирует отписать свою часть жене, то он должен ориентироваться на время приобретения недвижимости, в браке или до официальной регистрации.
Оформление договора дарения на жену в браке
Супруг имеет право оформить дарственную на жену, передав ей свою часть квартиры.
Данный способ считается одним из самых надежных, так как процедуру трудно оспорить в судебном порядке.
Для оформления дарственной важно, чтобы супруг считался полностью дееспособным, на него не оказывалось физического или психологического воздействия.
Для того, чтобы передать свою квартиру жене по договору
дарения, понадобится выполнить следующие действия:
- Подготовить необходимые документы.
- Составить соглашение между супругами.
- Заверить бумагу в нотариальной конторе.
- Выполнить государственную регистрацию сделки.
Процедура не будет считаться действительной, если права нового собственника не будут зарегистрированы. По закону при дарении недвижимости ни даритель, ни получатель не должны оплачивать налог.
Скачать договор дарения на квартиру между близкими родственниками:
1-obrazec-dogovora-dareniya-kvartiryСкачать
Заключение договора купли-продажи между супругами
- Некоторые семьи решают оформить договор «купли-продажи» для передачи недвижимости в собственность жены.
- В законодательстве нет строгих указаний о правомерности такой сделки между супругами, поэтому каждый случай рассматривается отдельно.
- Так, муж не может продать недвижимость жене, которая была куплена в браке.
- Фактически это будет равносильно тому, что он заключает сделку с самим собой, так как все, приобретенное супругами, считается совместно нажитым имуществом.
Такой договор может быть заключен между мужем и женой после официального расторжения брака.
Что требуется для переоформления квартиры на жену?
Для того, чтобы переоформить квартиру на супругу,
понадобится подготовить следующие бумаги:
- паспорта обеих сторон;
- технические и кадастровые документы на
жилплощадь; - справка о составе семьи;
- свидетельство, подтверждающее право
собственности.
Иногда могут потребоваться дополнительные документы, зависящие от особенностей сделки. В договоре дарения должны быть указаны технические параметры недвижимости, ее адрес, общая площадь.
- Если квартира приобретена в ипотеку обоими супругами после регистрации отношений, то для ее переоформления на жену понадобится взять разрешение финансовой организации, в которой оформлен кредит.
- В случае, когда доход женщины слишком маленький, банк может отказать в процедуры.
- Если финансовая организация дала разрешение на переоформление квартиры, то изменения вносятся и в договор о погашении кредита.
- В соглашении указывается, что муж освобождается от финансовых обязательств, но и не претендует на собственность.
Супруги также могут заключить договор о разделе имущества.
В таком случае у каждого из них определяется доля в квартире, а также указывается сумма, которую они должны оплачивать по ипотеке.
Как оформить недвижимость, чтобы не делить
при разводе?
По закону все объекты недвижимости, приобретенные в браке, считаются совместной собственностью.
Следовательно, при разводе она будет делиться между супругами в равных долях.
Это правило не распространяется на следующие виды недвижимости:
- полученное по наследству;
- оформленное на одного из супругов по
дарственной; - купленное до брака.
Существует несколько способов оформления квартиры таким
образом, чтобы при разводе ни у кого не возникало ни вопросов, ни споров.
Заключение брачного контракта
Все чаще молодожены перед официальной регистрацией отношений заключают брачный контракт.
В этом документе могут прописываться все нюансы, связанные с владением личной и совместно нажитой собственности.
В бумаге не может содержаться сведений, касающихся моральных и этических прав одной из сторон, так как это противоречит Конституции РФ.
Составление брачного контракта позволяет защитить имущественные права супругов при разводе.
Он составляется и заверяется в нотариальной конторе.
Брачный контракт достаточно сложно оспорить в суде. Отказаться от его исполнения в одностороннем порядке не получится.
Признание брачного договора недействительным: судебная практика, иск, основания.
Оформление договора о разделе общего имущества
Супруги могут заключить договор о разделе общего имущества. Для того чтобы его правильно оформить рекомендуется посетить нотариуса.
Супругам следует подготовить следующие документы:
- паспорта;
- документы на право собственности недвижимости;
- технические свидетельства, кадастровый паспорт и др.
Образец скачайте здесь:
Договор соглашения о разделе общего имущества.Скачать
Скачать договор о разделе общего имущества. [50.50 KB]
Иск о разделе совместно нажитого имущества: образец, госпошлина, куда подавать.
Как передать супруге долю в квартире?
Если муж и жена владеют квартирой в долевой собственности, то один из них может беспрепятственно передать свою часть другому.
Переоформить недвижимость на супругу можно договором дарения или соглашением о владении совместно нажитым имуществом.
Процедуру необходимо зарегистрировать в Федеральной службе госрегистрации.
Женщина будет считаться новой владелицей недвижимости только после того, как получит на руки выписку из ЕГРН. Обычно процедура занимает до 30 дней.
- Если квартира была куплена в период брака, следовательно она является собственностью обоих супругов.
- В таком случае не заключается договор дарения или «купли-продажи» на всю недвижимость, так как жена уже владеет ее частью.
- В данной ситуации следует составить соглашение об определении доли, после чего оформлять договор на передачу прав на квартиру.
В договоре дарения не обязательно указывать стоимость недвижимости. Однако, практика показывает, что лучше написать с соглашении эту характеристику.
Обычно указывается средняя рыночная цена. Но стоимость может быть установлена по договоренности участниками сделки.
Скачать договор дарения доли квартиры здесь:
Договор дарения доли квартиры.Скачать
Скачать договор дарения доли квартиры. [15.08 KB]
Как переоформить жилье после смерти мужа?
Если в браке квартира не была полностью переоформлена на жену, то после смерти мужа ее необходимо наследовать. Помимо жены претендентами на наследство являются дети и родители.
Для того чтобы переоформить недвижимость следует обратиться к нотариусу в течение 6 месяцев после смерти наследодателя.
Помимо жены на наследство должны подать заявление все близкие родственники, имеющие право на его получение.
Они могут отказаться от своей доли в присутствии нотариуса, тогда квартиру можно будет оформить на супругу. В противном случае наследство необходимо разделить на всех.
- При первом обращении к нотариусу женщине понадобится только свидетельство о смерти и паспорт.
- Для того чтобы вступить в наследство понадобятся технические документы на квартиру, справка обо всех проживающих в ней, документ о наличии или отсутствии обременений и др.
- Супруг может переоформить недвижимость на жену без ее согласия только в том случае, если она находится в его личной собственности.
В случае, когда квартира приобретена после заключения брака, она является общим имуществом. Следовательно, процедура переоформления требует обязательного согласия второй стороны.
Заключение
Для того чтобы передать недвижимость жене следует учитывать, является она личной или общей собственностью. Во вторую группу относят квартиры, приобретенные после регистрации брака, независимо от того, кто оплатил покупку.
Муж может оформить договор дарения или «купли-продажи».
Если супруги официально зарегистрированы, то в первом случае оплата госпошлины не предусмотрена.В случае, когда квартира переоформляется договором дарения на бывшую жену, то ей понадобится оплатить 13% от ее стоимости.
Чтобы изначально у супругов не возникало споров о владении недвижимостью, можно заключить брачный контракт.
После переоформления квартиры на супругу, сделку необходимо зарегистрировать в Росреестре. Это является завершающим этапом договора, который станет подтверждением прав нового владельца недвижимости.
Совместная собственность супругов на квартиру. Наталья Сергеевна Шереметева — главный редактор портала Права семей. Окончила бакалавриат Государственного Университета Управления г.Москва в 2000 году — специализация «Менеджмент».
Магистратура ГУУ в 2002г. — специализация «Юриспруденция».
Как продать квартиру супругу: советы юриста
Время чтения 7 минут Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−
Продать квартиру супругу можно в любой момент семейных отношений, однако процедура совершения сделки будет зависеть от правового статуса недвижимости. В представленном материале можно узнать особенности распоряжения жильем, если предстоит сделка между партнерами по браку.
Правовой режим имущества супругов
После вступления в брачные отношения реализация имущественных отношений граждан будет осуществляться с учетом особенностей, установленных семейным законодательством. Причиной тому является особый правовой режим имущества, в том числе недвижимости, приобретаемой за счет общих средств партнеров.
Правовой статус жилья, принадлежащего супругам во время брака, имеет следующие особенности:
- к личной собственности мужа или жены относится имущество, приобретенное по безвозмездным сделкам (наследование, дарение);
- объекты, принадлежавшие молодоженам на момент регистрации семейных отношений, также остаются их индивидуальной собственность во время брака;
- движимое и недвижимое имущество, купленное в браке за счет средств семьи, переходит в совместную собственность партнеров.
Указанный правовой статус будет иметь прямое отношение на условия и порядок распоряжения недвижимостью, в том числе на возмездные сделки между супругами.
Если квартира является личной собственностью одного из партнеров, он может распоряжаться ею по собственному усмотрению и без согласия своей второй половины. В этом случае, даже продажа недвижимости своему супругу будет проходить по общим правилам совершения гражданских сделок.
Иная ситуация возникает в случае, если граждане в период брака приобрели жилье, которое имеет статус совместного имущества.
Распоряжение имущественными активами, находящимися в совместной собственности граждан, имеет следующие отличительные черты:
- отчуждение такого объекта возможно только при обоюдном согласии всех собственников;
- каждый владелец будет выступать продавцом при заключении договора купли-продажи;
- отчуждение имущества без согласия всех владельцев недопустимо.
Такие правила не означают, что продать объект или его часть, невозможно. Для этого можно изменить правовой режим жилого помещения, переоформив его в долевую собственность, и оформить сделку продажи. Однако даже в этом случае необходимо учитывать требования законодательства, ведь возникает ситуация фактической продажи части жилья самому себе.
Как продать супругу квартиру, купленную в браке
После выдела доли на каждого из супругов, они получают право распоряжаться своей частью имущества, в том числе продавать ее второй половине. Однако в этом случае возникают существенные проблемы, связанные с необходимостью получить согласие второго партнера на отчуждение доли:
- для продажи доли одним из супругов требуется оформить нотариальное согласие второго партнера на совершение такой сделки;
- если продажа осуществляется второму супругу, данное требование также должно исполняться;
- возникает ситуация, когда второй партнер дает согласие на продажу доли самому себе.
Обратите внимание! Нотариальное согласие является обязательным элементов при распоряжении любым общим имуществом супругов, если оба партнера не выступают одновременно на стороне продавца.
Помимо этой проблемы, существует еще одно важное обстоятельство – если происходит продажа доли второму супругу, приобретаемое имущество вновь поступает в совместную собственность семьи, если иное не установлено договором. Таким образом, при совершении такой сделки возникает правовая коллизия, при которой оба супруга одновременно выступают на обоих сторонах договора.
Законодательство не допускает совпадения продавца и покупателя в одном лице, такая сделка может быть признана недействительной по иску заинтересованной стороны. В данном случае заинтересованным лицом может выступить один из супругов после прекращения брачных отношений.
Совершение сделок продажи таким способом неизбежно вызовет вопросы со стороны регистрирующего органа и может повлечь отказ в регистрации перехода права собственности. Есть ли законный вариант продажи супругу квартиры, которая была приобретена совместно в период брака? Такой вариант есть, он также связан с переоформлением жилья в долевую собственность.
Для реализации решения о продаже второму супругу общей квартиры необходимо соблюдать следующую пошаговую инструкцию:
- обратиться в органы Росреестра с соглашением о распределении долей в равном размере, либо об оформлении квартиры в собственность только одного супруга (во втором варианте необходимость в дальнейших действиях может отпасть, если за передачу всего жилого помещения будет уплачена половина его стоимости);
- после получения выписки ЕГРН о распределении долей, необходимо заключить брачный договор и указать в нем раздельный режим имущественных активов для каждого из партнеров (это позволит определить доли как личную собственность каждого супруга и обойти правило о продаже жилья самому себе);
- оформить договор купли-продажи доли без необходимости получать нотариальное согласие второй половины;
- зарегистрировать переход права собственности в органах Росреестра и получить выписку из ЕГРН.
Этот вариант представляет собой достаточно сложную процедуру, ведь гражданам предстоит соблюсти все формальности в уполномоченных государственных органах и нотариальной конторе, прежде чем получить возможность легально оформить куплю-продажу.
На первоначальной стадии распределения долей граждане могут отойти от равного принципа имущественных активов и сразу оформить объект недвижимости в собственность второго супруга. Если при этом будет передана денежная сумма, которая была запланирована для предстоящей купли-продажи, фактически состоится неофициальная сделка по отчуждению жилья.
Еще одним вариантом скрытой продажи квартиры будет являться условие в брачном договоре, что вся квартира поступит в собственность второго партнера после прекращения брачных отношений. Одновременно граждане могут оформить расписку о передаче денежных средств, определив такие действия как скрытую продажу.
Вариант с заключением брачного договора имеет существенные недостатки:
- при определенных условиях брачный контракт может быть признан недействительным или расторгнут по требованию одной из сторон, ведь передача всего имущества только одному супругу будет формально нарушать интересы второй половины;
- возможность получить всю квартиру в собственность будет связана с моментом расторжения брака, если иное не предусмотрено соглашением сторон;
- так как продажа таким способом осуществляется неофициально, при возникновении судебного спора будет крайне сложно добиться возврата денежных средств.
Таким образом, оптимальным вариантом для продажи супругу квартиры, приобретенной на семейные средства в период брачных отношений, будет являться определение долей в общем праве и оформление их в раздельную собственность.
Как продать супругу квартиру, купленную до брака
Имущественные активы, принадлежавшие молодоженам до вступления в семейные отношения, признаются их личной собственностью, если сами граждане позже не изменят правовой режим недвижимости. В этом случае для распоряжения жильем не потребуется получение нотариального согласия второй половины, собственник вправе самостоятельно найти покупателя и заключить возмездную сделку.
Если принято решение продать указанную квартиру второму супругу, сторонам предстоит выполнить следующие действия:
- оформить договор купли-продажи с согласованием цены сделки;
- обратиться в учреждение Росреестра или Многофункциональный центр с заявлением о регистрации перехода права собственности;
- получить выписку из ЕГРН, в которой будет зафиксирован переход квартиры новому владельцу.
Для совершения регистрационных мероприятий в учреждении Росреестра необходимо представить правоустанавливающие документы, подтверждающие факт личной собственности, а также договор купли-продажи и кадастровый паспорт. За обращение в регистрационные органы оплачивается госпошлина, которая составляет 2000 рублей.
Даже при таком варианте могут возникнуть сложности, если в договоре не будет предусмотрено, что приобретенное жилое помещение становится личной собственностью покупателя. По общему правилу, приобретенная в период семейных отношений недвижимость становится совместной собственностью обоих партнеров, т.е. продавец фактически будет выступать и на стороне покупателя.
Избежать такой коллизии можно только указанием в тексте договора, что квартира переходит в личную собственность покупателя. Это является законным правом граждан, поэтому при регистрации сделки оснований для отказа не наступает.
Необходимо учитывать, что в договоре следует указывать стоимость жилья, максимально приближенную к реальной рыночной оценке. Это связано с возможным наступлением обязанности по уплате налогов при отчуждении жилья и соответствующей проверкой со стороны налоговых органов.
Как проще всего передать квартиру своей жене?
belchonock/Depositphotos
Отвечает адвокат Наталия Шулепова:
Для выдачи полноценного заключения необходимо знать Ваши основания собственности – наследство, купля-продажа, приватизация.
Если квартира Вам принадлежит по наследству или по приватизации, то данный объект не является общей совместной собственностью супругов, и, соответственно, брачный договор не составляется. Оформляется простой письменный, не нотариальный договор дарения, который в дальнейшем подлежит государственной регистрации в Росреестре.
Дарение недвижимости в 5 вопросах и ответах
Какие документы нужны для дарения доли и как проходит сделка?
Если квартира принадлежит Вам по договору купли-продажи, то необходимо знать следующее: недвижимость была приобретена до брака или во время брака.
Если до заключения брака, то данный объект не является общей совместной собственностью супругов и брачный договор не составляется.
В этой ситуации действия супругов – оформляется простой письменный, не нотариальный договор дарения, который в дальнейшем подлежит государственной регистрации в Росреестре.
Если квартира принадлежит Вам по договору купли-продажи и недвижимость была приобретена во время брака, то данный объект является общей совместной собственностью супругов. Соответственно, жене, в силу нормы ст. 34 Семейного Кодекса РФ, принадлежит ½ доли в квартире.
В этом случае можно оформить брачный договор, в котором предусмотреть, что он распространяет свое действие на период приобретения недвижимости, и указать в нем, что квартира является собственностью мужа.
После этого снова оформляется простой договор дарения или купли-продажи, который в дальнейшем подлежит государственной регистрации в Росреестре.
Можно заключить нотариальное соглашение о разделе имущества супругов, где определить, что супруге принадлежит ½ доля. После чего данное соглашение зарегистрировать в Росреестре, а уже потом оформить нотариальный договор дарения ½ доли от Вас жене и опять зарегистрировать данный договор в Росреестре.
Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:
Формулировка «единственный собственник» звучит размыто и не позволяет понять, является ли данная квартира Вашей индивидуальной собственностью или все же совместной собственностью с Вашей супругой.
Для этого нужно уточнить: в какой момент (в браке или до брака с Вашей супругой) и на основании чего Вы стали собственником этой квартиры (наследство, дарение, покупка, участие в долевом строительстве и т. д.).
Есть Вы стали собственником данной квартиры в период брака с Вашей супругой на основании возмездной сделки (то есть платили за квартиру из общего семейного бюджета), то эта квартира, несмотря на то что оформлена на Ваше имя, является совместно нажитым имуществом супругов.
Для оформления ее на имя Вашей супруги достаточно заключить соглашение о разделе имущества супругов и сдать его на регистрацию в Росреестр (через МФЦ) – это, как правило, наиболее распространенный вариант. Альтернативным вариантом является заключение брачного контракта в отношении именно этой квартиры.
10 фактов о брачных договорах
5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса
Отвечает генеральный директор ООО «Юридический центр «Чернышов и партнеры», к. ю. н. Сергей Чернышов:
Дело в том, что в МФЦ правы. Современное законодательство четко определяет режим имущества супругов и заключается в том, что в случае развода все имущество, нажитое в браке, делится пополам.
Поэтому если просто подарить квартиру жене, оформив дарственную через нотариуса, то такая квартира также будет считаться совместно нажитым имуществом, и супруга не будет уверена, что при разводе квартира достанется ей. Супруг будет иметь полное право, даже если оформит дарение на 50% доли в квартире.
Однако если последовать совету сотрудников МФЦ и составить брачный договор, то тем самым можно обезопасить супругу от последующего раздела квартиры. Настоятельно рекомендую заключение брачного договора, который закрепляет, кому какое имущество достанется после развода, и заверяется нотариусом.
Если же Вы еще хотите переписать на супругу право собственности, то, конечно, дополнительно потребуется составление дарственной.
Отвечает юрист девелоперской группы «Сити-XXI век» Василий Шарапов:
Ответ на вопрос зависит от того, каким образом и когда была приобретена собственность на квартиру. Это необходимо, чтобы установить юридический статус жилья. Квартира полностью относится к частной собственности мужа в том случае если:
- частная собственность на нее приобретена мужем до брака;
- квартира была подарена мужу в период брака;
- квартира была унаследована мужем в период брака;
- квартира была законно приватизирована мужем в период брака при отсутствии регистрации жены в данной квартире.
В этих случаях квартира считается по закону частной собственностью мужа, и он вправе подарить ее жене по договору дарения. Данный договор может быть составлен и подписан как с участием нотариуса, так и без нотариального удостоверения. Брачный договор для этого не нужен.
Если же квартира приобретена в период брака, то при отсутствии брачного договора она считается общей совместной собственностью супругов по закону. В этом случае, чтобы подарить свои права на квартиру, Вам с женой нужно заключить соглашение об определении долей в праве общей собственности, а затем зарегистрировать право общей долевой собственности.
Например, ½ доли за мужем и ½ доли за женой. После этого доля на квартиру мужа может быть подарена мужем жене по договору дарения.
Покупаем квартиру на имя жены. Нужно ли нотариальное согласие мужа?
Хочу продать квартиру бывшей жене – как минимизировать налоги?
Отвечает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова:
Дело в том, что если квартира была куплена уже в период брака, она автоматически является совместной собственностью обоих супругов, даже несмотря на то что в свидетельстве указан один собственник. Если же квартира куплена до вступления в брак, проблем нет: заключается договор дарения, регистрируется в Росреестре и право собственности переходит к другому супругу.
До 2017 года между супругами можно было оформить договор дарения, предварительно определив доли каждого супруга в праве собственности. По закону совместная собственность супругов предполагает равные доли. Один супруг дарил другому супругу свою долю, и, соответственно, вся квартира переходила в собственность одаряемого.
Сейчас все сделки с долями в праве собственности должны быть обязательно нотариально удостоверены. То есть договор дарения составляет уже только нотариус. Брачный договор – это один из видов определения собственника имущества, приобретенного в браке. Брачный договор можно заключить в отношении одной квартиры или сразу определить, кому из супругов какое имущество принадлежит.
Получается, что в случае с передачей квартиры между супругами без нотариуса не обойтись. А какой вид договора оформить – дарение или брачный договор – решать уже собственнику.
МФЦ является только посредником между гражданами и государственными учреждениями. Они не составляют договора и не регистрируют их.
Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
Вашей личной собственностью будет считаться тот объект недвижимости, который перешел по наследству, дарению или был приобретен Вами до вступления в брак. Иное имущество, приобретенное по возмездной сделке в период брака, является общей совместной собственностью.
Вполне может быть, что при обращении в МФЦ сотрудник увидит, что супруга является не титульным собственником данного объекта, то есть формально у нее есть права на объект, которые не зафиксированы документально.
В Вашем случае лучшим вариантом будет заключение брачного договора, так как благодаря этому можно перераспределить объекты недвижимости между супругами по своему усмотрению.
- Текст подготовила Мария Гуреева
- Не пропустите:
- Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
- Могу ли я подарить свою долю в квартире без согласия жены?
- Полученная по переселению квартира – совместное имущество?
- 25 статей о недвижимости, браке и разводе
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Порядок передачи доли в квартире мужу или жене. Могут ли супруги подарить друг другу свою часть жилплощади?
Право распоряжаться общим семейным имуществом принадлежит обоим супругам, но часто встречаются случаи, когда нужно защитить свою недвижимость от чьих-либо посягательств. При таких ситуациях люди стремятся как можно быстрее передать имущественные права одному из супругов. Столкнувшись с данной проблемой, человек должен владеть знаниями о правильной передаче жилья.
Показать содержание
Может ли муж подарить жене свою долю в квартире?
Приобретенную в браке недвижимость принято считать совместно нажитой, поэтому она делится пополам. Но при выделении доли, она может быть любой по согласованию сторон.
В этих статьях описана сущность совместной собственности в браке и возможность раздела жилой площади. Разрешается подарить не более половины совместно нажитого имущества, если при этом не ущемляются права детей.
Если вопрос касается доли недвижимости, принадлежащей лично одному из супругов и полученной в собственность до брака, то никаких ограничений в распоряжении здесь не устанавливается.
Условия процедуры дарения между супругами
Основные условия процедуры дарения части недвижимости следующие:
- передача в дар части общей недвижимости осуществляется после определения доли каждого супруга;
- дарителем может выступать только собственник квартиры при наличии у него соответствующего документального подтверждения;
- данный договор оформляют в письменной форме, заверяя впоследствии у нотариуса;
- договор подписывают только в присутствии обоих участников сделки;
- других совладельцев недвижимости не обязательно уведомлять о совершении сделки;
- сделку дарения можно оформить только при жизни дарителя;
- сделку дарения можно заключить с бывшим супругом, но в этом случае одариваемый должен заплатить подоходный налог.
Законодательство, регулирующее такие сделки
Процедура дарения квартиры в браке супругу, как и другие процедуры передачи имущества, регламентируется статьей 572 ГК РФ и другими статьями главы 32. В вопросах дарения, когда недвижимость является совместно нажитым имуществом, применяются нормы из Семейного кодекса (раздел III, глава 7), которые определяют имущественные права обоих супругов.
Согласно п. 2 ст. 244 ГК РФ, квартира, находящаяся в совместной собственности, не имеет определенных долей деления. Поэтому у обоих супругов равные права на квартиру.
Чтобы подарить долю в общей недвижимости, стоит сначала решить вопрос о необходимости производить именно акт дарения.
Лучшим решением в такой ситуации станет составление брачного договора, который не требует раздела и мущества и определения долей в общей собственности.
С чего начать и куда обратиться?
В первую очередь стоит обратиться с документами на квартиру в нотариальную или юридическую контору. Если режим собственности общий совместный, то ни один нотариус не станет составлять дарственную. И даже если супруги сами составят договор, нотариальное удостоверение будет невозможно, поскольку доли в квартире не определены за каждым супругом.
Обычно в таких ситуациях нотариус предлагает составить брачный договор, закрепляющий за супругами имущество. Если решение останется именно за дарственной, то сначала нужно провести раздел имущества с выделением долей каждому супругу.
Сделать это можно как после развода, так и в период брака (как делится дарственная квартира после развода?). Для этого также нужно обратиться к нотариусу или юристу и составить соглашение о разделе общего имущества, нажитого в период браке. Данное соглашение должно быть удостоверено нотариусом (ст. 38 СК РФ).
В случае возникновения спора раздел общего имущества и определение долей супругов в имуществе производятся в суде.
После перехода общей совместной собственности в общую долевую можно приступать к стандартной процедуре дарения доли между супругами:
- сбор документов;
- составление договора (самостоятельно или у нотариуса/юриста);
- удостоверение дарственной;
- регистрация дарственной в Росреестре.
Документы
Для правильного осуществления сделки по передаче доли недвижимости супругу, понадобятся следующие документы:
- документы, подтверждающие личности обеих сторон;
- бумаги, подтверждающие право владения недвижимостью;
- кадастровый номер жилья;
- технический паспорт квартиры с актуальными изменениями в перепланировке;
- план территории, которая передается в дар;
- справку о жильцах;
- бумагу, подтверждающую отсутствие долгов за квартирой, долю в которой планируют подарить.
Составление договора
Договор составляется на бланке дарения, где указывают всю информацию. Нужно заверить дарственную у нотариуса, поэтому и составить ее лучше сразу в нотариальной конторе во избежание ошибок. В стандартный договор вносятся:
- данные о дарителе и одариваемом;
- данные о других собственниках (при их наличии);
- полные данные о предмете дарения (доле недвижимости);
- факт родства между супругами (реквизиты свидетельства о браке), в ином случае придется уплатить налог;
- факт безвозмездности совершения сделки;
- факт дееспособности;
- факт ознакомления с законодательством (прописываются статьи);
- отсутствие долгов или обременения на квартиру.
Договор оформляют в трех экземплярах.
Регистрация
Договор дарения считается намерением подарить свою долю супругу, вступить в права владения подаренным имуществом можно только после регистрации. Это указано в ст.574 ГК РФ, ст. 131 ГК РФ.
Далее документ нужно зарегистрировать в Регистрационной палате или через посредника – МФЦ.
Для этого оба участника сделки должны явиться в учреждение с оригиналами документов, а также составленным договором.
К дарственной потребуется приложить документы:
- документы на долю в недвижимости;
- соглашение о разделе имущества или постановление суда;
- документ, подтверждающий брак;
- талон об оплате пошлины за процедуру регистрации.
Обе стороны соглашения должны написать заявление в регистрирующий орган, бланки предоставляются непосредственно в Регистрационной палате или МФЦ.После подачи всех документов, они проверяются сотрудниками на актуальность. Примерно через неделю выдается свидетельство, подтверждающее право собственности.
О том, как подарить супругу квартиру, купленную в браке, читайте тут.
Стоимость
Если дарение осуществляется между людьми, пребывающими в законном браке, то финансовые траты будут меньшими, поскольку не придется платить подоходный налог13%. За услуги нотариуса придется платить согласно тарифам (ст. 333.24 НК РФ и ст. 22.1 «Закона о нотариате»). Госпошлина за регистрацию сделки в Росреестре составит 2000 руб.
Налоги
Перед регистрацией данной сделки придется оплатить пошлину, ее размер не превышает тысячи рублей.Налог с физических лиц будет взиматься только, если сделка осуществляется между бывшими супругами. Не считается родством и гражданский брак, при получении имущества в этом случае придется заплатить налог.
Сроки оформления
Дарственная оформляется за один день. После этого сделка считается готовой к регистрации в соответствующих органах. В законную силу договор вступает только после регистрации. Это занимает обычно неделю.
При определении долей из общего имущества к срокам прибавляется время на составление соглашения (1 день) или на судебные разбирательства, которые могут затянуться на неопределенное время.
Иногда в регистрации может быть отказано. На это есть некоторые причины:
- Договор составлен неправильно или при проверке в нем найдены несоответствия.
- Информация о квартире не совпадает с реальными данными:
- неправильно указана площадь, не соответствует кадастровый номер, планировка не отражена в техническом паспорте;
- у дарителя отсутствуют документы, подтверждающие право владения.
При отказе следует разобраться во всех ошибках. После их устранения нужно повторно оформить договор и попытаться его зарегистрировать. Чтобы не допускать ошибок, лучше сразу обращаться к нотариусу.
Риски и способы их избежать
Стоить помнить, что договор дарения – это лишь намерение передать часть имущества другому супругу. Он вступает в силу только после регистрации.
Также стоит учитывать, что все юридические вопросы такого характера нужно решать только при жизни дарителя. В ином случае регистрация не будет одобрена.
Иногда такие имущественные операции ведут к возникновению разногласий между родственниками. Поэтому впоследствии судом такие сделки могут быть аннулированы. Обычно это происходит в следующих случаях:
- признание дарителя при подписании договора недееспособным;
- при оформлении договора были допущены ошибки;
- договор оформлен для сокрытия сделки;
- на дарителя в момент подписания оказывалось давление.
Процесс передачи части недвижимости в браке отличается от стандартной процедуры. Поэтому для исключения ошибок или каких-либо споров в дальнейшем лучше обратиться к нотариусу. Главное также, перед процедурой оформления собрать необходимый пакет документов и правильно подписать договор.