Рынок коммерческой недвижимости: что это, обзор данной сферы, фонд и реклама, его тенденции, а также аренда и стоимость нежилых помещений в россии и спрос на них

26.03.2019 | 08:00 2366

Какие нежилые помещения сейчас выгодно приобретать частному инвестору? Как правильно выбрать встройку и на какого арендатора рассчитывать? И почему у застройщиков неликвидные встройки стали стоить дороже, чем квартиры в том же жилом комплексе?

Эти и другие вопросы эксперты обсудили на круглом столе «Инвестиции в коммерческую недвижимость», организованном «Бюллетенем недвижимости».

Доходнее жилья

На фоне падения доходности вложений в строящееся жилье частный инвестор все чаще обращает внимание на иные форматы недвижимости. Один из популярных – покупка нежилых помещений в составе строящихся или сданных жилых комплексов.

Такие встройки используются под формат стрит-ритейла – продуктовые магазины, кондитерские, булочные, алкомаркеты, магазины стройтоваров, а также под предприятия общепита и сферы услуг – кабинеты стоматологии, салоны красоты, связи и пр.

Собственно, вариантов у инвесторов немного: приобрести встройку для последующей перепродажи, получения прибыли от сдачи в аренду или для организации там собственного бизнеса. По словам руководителя отдела коммерческой недвижимости NAI Becar Инны Кошельковой, около 60-70% таких инвесторов – это физлица. А доля ипотеки при сделках со встройками может доходить до 50%.

Использование заемных средств обусловлено довольно высоким входным билетом по сравнению с рынком жилья. Большинство экспертов называют минимальный порог инвестиций в 10 млн руб., то есть сумму, сравнимую со стоимостью двух квартир.

Но чаще всего без 20-30 млн руб. на этом рынке не обойтись. В основном инвесторы охотятся за помещениями небольшого формата, самые востребованные объекты – площадью 100-150 кв. м.

Сами застройщики не всегда мельчат и часто предлагают под покупку крупные секции – 1-2 тыс. квадратов.

Рынок коммерческой недвижимости: что это, обзор данной сферы, фонд и реклама, его тенденции, а также аренда и стоимость нежилых помещений в России и спрос на них

В любом случае доходность от вложений во встройки эксперты обещают вдвое большую, чем от инвестиций в жилье, – 9-10% годовых. Некоторые эксперты называют цифры 12-14% годовых. Чем крупнее объект, тем больше с него можно получить прибыли, посадив туда больше арендаторов.

«Окупаемость инвестиций во встройку в идеале составляет восемь-девять лет. Это со всеми затратами на амортизацию, индексации с учетом инфляции и пр.

Но это касается только высоколиквидных объектов, которых на рынке встречается очень мало», – предупреждает руководитель отдела коммерческой недвижимости компании «Этажи» Анна Жилина.

Рынок коммерческой недвижимости: что это, обзор данной сферы, фонд и реклама, его тенденции, а также аренда и стоимость нежилых помещений в России и спрос на них

Инвестор на панике

По словам экспертов, сегмент встроек сейчас переживает повышенное внимание инвесторов.

По сравнению с рынком строящегося жилья, будущее которого пока в тумане из-за законодательных реформ, вложения в коммерческие помещения более понятны для частников.

Самые ликвидные нежилые объекты приобретаются еще на нулевой стадии, в популярных локациях невыкупленных встроек не остается в течение этапа строительства жилого комплекса. 

Повышение цен в новостройках обернулось и подорожанием нежилых объектов. Практически все застройщики анонсировали повышение прайсов на коммерческие помещения.

«В одном из крупных жилых комплексов еще в прошлом году встройки можно было купить по 120 тыс. руб. за кв. м. Сейчас там объекты предлагаются уже по 200 тыс. руб. за кв.

м – инвесторам стало неинтересно», – отмечает директор компании «Аренда Плюс» Александр Родионов.

Рынок коммерческой недвижимости: что это, обзор данной сферы, фонд и реклама, его тенденции, а также аренда и стоимость нежилых помещений в России и спрос на них

«Застройщики очень медленно реагируют на тренды рынка коммерческой недвижимости. Они смотрят на жилье, которое дорожает, и экстраполируют тот же тренд на встроенные коммерческие помещения. В итоге даже самые неликвидные объекты уже стоят выше, чем квартиры в том же доме», – говорит руководитель отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость УК «Марис» Алексей Федоров.

По словам Инны Кошельковой, цены на встроенные коммерческие помещения сейчас растут без привязки к арендным ставкам, по которым эти помещения реально могут быть сданы. «В результате инвесторам приходится искусственно наращивать ставки, чего бизнес выдержать не может.

Отсюда и большая ротация арендаторов», – объясняет эксперт. По ее словам, разрыв между ожиданиями инвестора и реальным уровнем ставок сейчас может доходить до 50%. Проще говоря, рассчитывали сдать по 2 тыс. руб. за кв. м, а на выходе удается лишь по 1,0-1,2 тыс. руб. за кв.

м.

«Спрос на рынке сейчас большой, частные инвесторы бегают на панике и ищут, куда им вложиться. Собственники коммерческих помещений также реагируют на ажиотаж: держат цены на высоком уровне и с большим трудом торгуются.

Лишь после вступления в силу норм 214-ФЗ этим летом, когда с рынком жилья будет бóльшая определенность, все вернется в нормальное русло», – полагает Анна Жилина.

Пока же маржинальность вложений в нежилые объекты снижается, а срок окупаемости инвестиций взял курс на увеличение до 12-13 лет.

Интернет съел арендаторов

Рынок встроенных помещений в последние годы характеризует повышенная ротация арендаторов. В том числе это происходит из-за резких изменений потребительского поведения. К примеру, все больше покупок совершается через интернет – там сейчас можно приобрести любой товар, в том числе продукты и одежду.

В результате некоторые форматы специализированных магазинов навсегда уходят из встроек. «Первыми исчезли магазины по продаже бытовой техники и электроники, сейчас та же участь ждет магазины с детскими товарами.

Продуктовые магазины еще держатся, но потребитель стал больше обращать внимание на цены и предпочитает потратить время и доехать до крупных продуктовых сетей, а не покупать в магазине на углу», – считает Алексей Федоров.

Та же ситуация со сферой услуг – покупателя интересует качество: из трех салонов красоты в новом ЖК останется лишь один. По словам Алексея Федорова, это приводит к тому, что арендаторы все чаще безвозвратно покидают встройки, а инвестиции в них теряют свою популярность.

Рынок коммерческой недвижимости: что это, обзор данной сферы, фонд и реклама, его тенденции, а также аренда и стоимость нежилых помещений в России и спрос на них

Другие эксперты с такими категорическими выводами не согласны. «Безусловно, происходит определенное усечение рынка. Но коммерческая недвижимость всегда будет востребована в жилых кварталах-муравейниках.

За молоком, хлебом и сигаретами житель все равно пойдет вниз на первый этаж, а не отправится в сетевой маркет», – говорит Анна Жилина. По ее словам, небольшие магазины уходят с рынка чаще всего из-за неэффективного внутреннего управления – неграмотной работы с поставщиками, кассовых разрывов и пр.

Это больше относится к бизнес-процессам, нежели к формированию иного спроса на рынке коммерческой недвижимости.

Бизнес на хайпе

Тем не менее эксперты отмечают, что у многих частных инвесторов при покупке встроек отсутствует стратегия дальнейшего развития объекта. Самый распространенный тип инвестиций на рынке стрит-ритейла – это вложить средства про запас, по принципу «купил и забыл».

«Таких объектов в последнее время на рынке всплывает очень много. Люди на хайпе приобретали помещение и выбирали неправильную стратегию его развития. В итоге там удается посадить арендатора, который всего лишь отбивает затраты собственника на это помещение», – говорит Анна Жилина.

По ее оценке, доля таких объектов на рынке коммерческой недвижимости может составлять до 40%.

Впрочем, и самих арендаторов нередко отличает спонтанный подход к ведению бизнеса. «Мы видим постоянную ротацию арендаторов в том числе из-за того, что на каком-то очередном хайпе они арендовали помещения за бешеные деньги, но не просчитали своих рисков. В результате через полгода-год уходят», – отмечает Инна Кошелькова.

В качестве примера эксперты приводят тренд на открытие мини-кофеен формата to go. «Мы пачками отгружали помещения площадью 10-12 метров, причем за какие-то нереальные ставки в 11-12 тыс. руб. за кв. м.

На хайпах цены растут, на спаде ситуация стабилизируется и показывает реальную экономику рынка.

Хотите знать, какой хайп на рынке встроек будет следующим, – смотрите, чему сейчас учат на популярных мастер-классах», – советует Анна Жилина. 

Рынок коммерческой недвижимости: что это, обзор данной сферы, фонд и реклама, его тенденции, а также аренда и стоимость нежилых помещений в России и спрос на них

Такие мнения были высказаны на круглом столе «Инвестиции в коммерческую недвижимость», организованном «Бюллетенем недвижимости». О других нюансах и рисках инвестиций в такую недвижимость читайте в следующем материале с круглого стола. Следите за публикациями!

Анализ рынка коммерческой недвижимости 2019 | Подробный прогноз и перспективы

Федоров Андрей Эксперт готового бизнеса

24.01.2019 3 минуты чтения

Возможности современного российского бизнеса редко позволяют иметь в своем распоряжении собственные объекты капитального строительства. Действующая практика показывает, что выгоднее использовать коммерческую недвижимость на условия аренды. Оптимизация расходов предприятий происходит за счет отсутствия необходимости доработки помещений под условия производства.

Имеющийся фонд площадей располагает арсеналом объектов, которые всегда можно подобрать по целому ряду факторов, включая соответствие профилю компании соискателя. Учитывая цикличность отрасли, анализ рынка коммерческой недвижимости на 2019 год будет более сложным, чем кажется.

Формирование прогноза инвестиционной привлекательности объектов капитального строительства следует разбирать по отдельным направлениям.

????Тенденции и структура предложения

Начинать анализ рынка коммерческой недвижимости 2019 целесообразно с изучения инвестиционного потока прошлого периода. По объемам капиталовложений отрасль показала динамику, аналогичную темпам 2015 года, что ниже изучаемых показателей 2016 и 2017 годов.

Не в пользу привлекательности рынка говорит и тот факт, согласно которому инвестиционный поток от зарубежных инвесторов уменьшился почти вдвое.

Это говорит скорее о том, что западные капиталисты, хорошо изучив рынок, пришли к выводу о насыщенности фонда готовых предложений.

В исследовании состояния рынка коммерческой недвижимости в России 2018 году можно сформировать прогноз востребованности направлений. Лучше всего показывает себя динамика торговых площадей.

К сожалению, производственные зоны все меньше запрашиваются заказчиками.

Это скорее связано с тем, что серьезные предприятия в связи с большим объемом требований законодательства предпочитают строить профильные объекты с нуля.

Второе место за офисными площадями. Опять же требование законодателя вынуждает компании «выезжать» с мест массовой регистрации. К тому же ведение бизнеса из реального показательного представительства представляется более эффективным.

Замыкают рейтинг складские зоны. Их оснащенность является универсальной, поэтому ведущим фактором остается качество внутренней отделки и площадь.

Рынок коммерческой недвижимости: что это, обзор данной сферы, фонд и реклама, его тенденции, а также аренда и стоимость нежилых помещений в России и спрос на них

????Влияние макроэкономических факторов

Рынок коммерческой недвижимости в прогнозе на 2018 вел себя ожидаемо. Проводимый чемпионат мира по футболу внес свои коррективы – отрасль на некоторое перешла в режим стагнации, поскольку интерес потребителя устремился в сторону жилого фонда.

К осени динамика снова стала положительной, хотя и на рынке появились предложения со стоимостью выше конкурентоспособного уровня. Именно так происходило в двух северных столицах.

В квартале четвертом началось выравнивание ситуации и для того чтобы исключить простои собственники стали корректировать цены на торговые и офисные площади.

Рынок коммерческой недвижимости: что это, обзор данной сферы, фонд и реклама, его тенденции, а также аренда и стоимость нежилых помещений в России и спрос на них

????Что в зоне популярности

В прогнозе рынка коммерческой недвижимости до 2020 года нельзя не учитывать потребности деловой среды. Самыми популярными из объектов выделяются небольшие офисные площади размером в диапазоне от 15 до 35 м2. Что примечательно, постоянный клиентский поток обеспечивает крупный бизнес, ротацию средний.

Малое предпринимательство занимает коммерческие площади редко. Зачастую на справляясь с оплатой арендных платежей.

Исследование рынка коммерческой недвижимости по крупным городам показывает, что собственникам крупных зон приходится испытывать затруднения в ожидании занятия больших по размерам площадей высокого качества.

В зоне особого интереса находятся коммерческие площади в жилых новостройках. Владельцы бизнеса вполне логично присматриваются к таким объектам, стремясь переехать с арендованных площадей.

Причем приобретение такой недвижимости интересно еще на стадии строительства, поскольку к моменту сдачи такие помещения сильно вырастают в цене.

Свои коррективы в этот процесс вносит меняющееся законодательство.

Читайте также:  Что такое тсж: его плюсы и минусы в многоквартирном доме, а так же в чем преимущества, все за и против, нужно ли вообще создавать товарищество и что дает организация, сравнительная таблица недостатков

Меняет свои тренды и сетевой ритейл, постепенно переходя на популярный для столицы формат Street retail. Это площади в диапазоне от 80 до 50 м2. Конечно, в цене от этого никто не выигрывает, зато с точки зрения рентабельности такие помещения превышают отдачу от размещения в гуще жилых кварталов. К примеру, сегодня такая тенденция перевода мощностей наблюдается в федеральной сети «Магнит».

Активно разбирают небольшие площади в жилых застройках представители фармацевтического бизнеса, пекарни и салоны сотовой связи. Осваивают новый привлекательный формат небольшие медицинские центры и клиники, поскольку средние по размерам площади удовлетворяют требованиям действующего законодательства.

Рынок коммерческой недвижимости: что это, обзор данной сферы, фонд и реклама, его тенденции, а также аренда и стоимость нежилых помещений в России и спрос на них

????Рынок в 2019 году

Обилие влияющих макроэкономических факторов и самого спроса все равно оставляют прогнозные 8-10 процентов роста на 2019 год. Увеличению горизонта повышения будут мешать высокая конкуренция в сегменте застройщиков и вытекающий из этого демпинг.

Свою лепту внесут банки, повысив процентные ставки по ипотеке. Еще одной проблемой ликвидности коммерческой недвижимости остается нарастающая бедность населения.

Реальное сокращение доходов снижает потенциал прибыли, переводя имеющийся потенциал в сторону предметов первой необходимости.

Говоря о состоянии рынка коммерческой недвижимости следует отметить 90%-ю готовность арендуемого фонда к приемке потребителей.

Заказчики тратят все меньше средств при заезде, разве что только на брендирование помещений. Единой нормой для всей коммерческой недвижимости становится оснащение площадей коммунальными ресурсами.

Ключевыми факторами спроса являются площадь, готовность инженерных сетей, энергомощность и адрес размещения.

Анализ рынка аренды коммерческой недвижимости 2019 оставляет перспективы роста стоимости при покупке или аренде помещений. Продолжающаяся стагнация выдает мощный потенциал для конкуренции с обновлением архитектурных решений и перевод.

Коммерческая недвижимость: Казани не хватает стрит-ретейла, а Уфе — бизнес-центров

Доходность торговых и офисных площадей в городах-миллионниках

Аналитическая служба «Реального времени» провела исследование рынка коммерческой недвижимости в крупных городах России, выяснив, где выгоднее всего инвестировать средства в ее покупку и аренду.

Как оказалось, в Казани, Уфе, Нижнем Новгороде и Ростове-на-Дону не самые лучшие показатели доходности и окупаемости нежилой недвижимости.

О том, как это связано с экономической развитостью региона и всегда ли высокая доходность гарантирует спрос, читайте в нашем материале.

Вначале проанализируем один из наиболее привлекательных по доходности и окупаемости сегментов рынка коммерческой недвижимости — торговые помещения.

Доходность и окупаемость торговых центров

Город Доходность, % Окупаемость, лет
Москва 24,7 4,0
Омск 21,1 4,7
Новосибирск 20,7 4,8
Волгоград 19,6 5,1
Воронеж 17,6 5,7
Красноярск 17,1 5,8
Пермь 14,5 6,9
Самара 14,1 7,1
Нижний Новгород 13,9 7,2
Санкт-Петербург 13,7 7,3
Екатеринбург 13,4 7,5
Уфа 13,3 7,5
Казань 11,6 8,6
Ростов-на-Дону 11,4 8,8

Как видим, на конец прошлого года срок окупаемости торговых площадей в Казани составил 8,6 лет, доходность — 11,6%. В целом эти данные соотносятся с теми, что озвучивают участники рынка.

— Классика жанра — 10-летний срок окупаемости. Хотя инвесторы сейчас все-таки рассматривают объекты со сроком окупаемости от 8 лет и ниже. Возможность окупить вложение за 8 лет воспринимается как абсолютная норма.

Доходность, равная 12—13 процентам — это то, что сейчас ищут инвесторы. Объекты с доходностью 10 процентов они рассматривают неохотно.

Но, опять же, многое зависит от качества объекта, — говорит заместитель генерального директора консалтинговой компании A-development Владимир Шайхиев.

Нельзя не обратить внимание и на то, что Казань в рейтинге окупаемости и доходности торговых помещений оказалась на предпоследнем месте. На деле это не означает, что казанская недвижимость непривлекательна для инвесторов.

Напротив, высокая деловая активность в городе обеспечивает спрос на коммерческие помещения, так что и цена предложения по продаже на них оказывается выше. Для Казани это 114, 4 тысячи рублей за кв.

м, и по этому параметру столица Татарстана входит в топ городов с самым дорогим предложением по продаже — ее опережают только Москва (316,5 тысячи рублей за кв. м), Санкт-Петербург (почти 195 тысяч рублей), Ростов-на-Дону (119,5 тысячи рублей).

А вот цена аренды в Казани оказалась относительно невысокой — 13, 2 тысячи рублей за кв. м, то есть примерно такой же, как, например, в Уфе (13,4 тысячи рублей). Екатеринбурге (13,2 тысячи рублей), Воронеже (13,1 тысячи рублей).

Рынок коммерческой недвижимости: что это, обзор данной сферы, фонд и реклама, его тенденции, а также аренда и стоимость нежилых помещений в России и спрос на них

«Покупая объект в Омске, надо учитывать, что арендатора придется искать»

Безусловным лидером рейтинга доходности и окупаемости торговых помещений оказалась Москва. Окупить площади с назначением «торговля» в столице можно всего за 4 года. При этом в столице зафиксирована и самая высокая доходность — 24,7%. Дело здесь в цене аренды: она в несколько раз выше, чем в среднем по стране — 78,2 тысячи рублей за кв. м.

На втором месте по окупаемости торговых площадей оказался Омск. Помещения под магазины в этом городе можно окупить за 4,7 лет. Доходность омских объектов тоже уступает только московским и составляет 21,1%.

Однако если в Москве высокая окупаемость и доходность связаны с высоким спросом на коммерческую недвижимость, то в Омске обратная картина. Владимир Шайхиев обращает внимание на продолжающийся отток населения из этого города и снижение деловой активности в нем.

Цена предложения по аренде торговых площадей здесь низкая — всего 9,8 тысячи рублей, при этом средняя цена предложения по продаже тоже самая низкая и составляет всего 46,6 тысячи рублей.

Рынок коммерческой недвижимости: что это, обзор данной сферы, фонд и реклама, его тенденции, а также аренда и стоимость нежилых помещений в России и спрос на них

О стагнации на омском рынке мы писали еще год назад. Увы, за это время ситуация ничуть не улучшилась.

Тройку городов с наиболее окупаемыми торговыми площадями замыкает Новосибирск, где вернуть деньги, вложенные в покупку помещения под магазин, можно за 4,8 лет. Доходность от сдачи в аренду здесь тоже высокая — 20,7%.

По данным аналитической службы «Реального времени», цена предложения по продаже в конце прошлого года в Новосибирске в среднем составила почти 77 тысяч рублей, цена аренды за год — 15,9 тысячи рублей, что выше, чем в других крупных миллионниках.

Однако директор ООО «Сибирская строительная компания» Евгений Фурлетов-Демченко обращает внимание на то, что в реальности цена продажи и аренды могут отличаться от заявленных.

— В 2016—2019 гг. в сфере розничной торговли Урала и Сибири наблюдаются масштабные структурные изменения, обусловленные активной экспансией федеральных торговых сетей.

Возглавляющие этот список компании «Х5», «Магнит» и «Монетка» демонстрируют результаты, которые все больше влияют на региональный рынок коммерческой недвижимости.

Почему именно торговые сети? Они многие годы являются наиболее крупными потребителями торговых площадей — соответственно они и оказывают влияние на рынок, — говорит эксперт.

Коммерческая недвижимость в кризис 2020: продавать, покупать или ждать

Рынок коммерческой недвижимости: что это, обзор данной сферы, фонд и реклама, его тенденции, а также аренда и стоимость нежилых помещений в России и спрос на них

Сэр Уинстон Черчилль

Как коронавирус повлиял на бизнес и коммерческую недвижимость?

Один из главных вопросов, которые задают наши коллеги, друзья и клиенты: «Как изменился рынок коммерческой недвижимости за февраль и март 2020 года?». Как вы помните, началось все с того, что «РосПотребНадзор» потребовал от ресторанов усилить меры борьбы с угрозой коронавируса.

Обороты в этом сегменте бизнеса упали. Постепенно ситуация становится критической.

Федерация рестораторов и отельеров накануне направила письмо председателю правительства России, Михаилу Мишустину, сообщив, что часть московских ресторанов в связи с распространением коронавируса приостанавливает работу и переходит на формат доставки еды.

Сергей Собянин призвал собственников бизнеса по возможности перевести сотрудников на удаленный график работы. Помещения пустуют. И тут возникает не менее серьезный вопрос: «Не начать ли избавляться от коммерческой недвижимости?».

Ведь помимо вируса, мы наблюдаем тяжелую экономическую ситуацию во всем мире.

После резкого падения курса российского рубля по отношению к иностранной валюте, многие арендаторы выступают с обращением о пересмотре договоров аренды… потому что терпят колоссальные убытки.

Стоит ли покупать коммерческую недвижимость в кризис?

В связи со сложившейся ситуацией собственники коммерческой недвижимости, боясь уйти в минус, начинают распродавать свое имущество. Покупателю с «кошельком» рекомендуем обратить внимание на нежилые площади.

На наш взгляд, сейчас самое время приобретать их по сниженной цене! Покупка коммерческой недвижимости – популярный объект инвестиций. Но этот вид заработка непрост и требует определенных знаний.

На этом рынке нет места тем, кто слаб в коленках, поэтому трезво оценивайте свои возможности.

Настоятельно рекомендуем обращаться в грамотное агентство недвижимости, если хотите сделать выгодное вложение, воспользовавшись паническими настроениями в стране.

Специалист проверит документацию, устранит какие-либо недостатки, которые могут повлиять на стоимость объекта или препятствовать покупке, и подскажет, на что лучше обратить внимание.

Так же, как и продажа офисов через агентство поможет гораздо быстрее найти покупателей и выйти на сделку.

Зачем нужна коммерческая недвижимость, если все работают удаленно?

Помните, что рано или поздно вакцину от коронавируса найдут, а население столицы вернется на свои рабочие места. Мало, кому понравилось работать, когда отвлекает ребенок, бухтит кто-то из членов семьи или щелкает каналы на телевизоре.

Покупка коммерческой недвижимости — это уверенность в завтрашнем дне. Договор аренды временное решение (вести долгие переговоры, где каждый отстаивает для себя наиболее выгодные условия… согласовывать ремонт и прочее, прочее). Свобода творчества. Когда помещение в собственности — можно делать с ним абсолютно все.

А что, если попробовать новый формат? Кризис — удивительное время, поскольку заставляет многие умы напрягаться и искать пути и выходы из затруднительных ситуаций, так появляются новые идеи и передовые направления.

К последним относятся интересные решения на рынке коммерческой недвижимости. Стрит-ритейл? Коворкинг? Кластер? Чтобы бы Вы ни выбрали, трезво оцените возможности вашего бизнеса, проанализируйте локацию, конкурентов, проходимость.

А лучше, если этим займутся профессионалы.

Что делать, если вы уже владелец коммерческой недвижимости?

Если вы уже владелец коммерческой недвижимости, и Вам нужно покрыть расходы (убыток) компании — продавать! Если вы уверены, что цена объекта в дальнейшем будет снижаться (плохая проходимость, платная или вообще отсутствие парковки) — продавать! Если цель была заработать на строящемся — продавать. Для всех остальных ситуаций, мы бы порекомендовали или сдать помещение в аренду или немного подождать.

Что нужно знать о сдаче нежилого помещения в аренду в 2020 году :: Город :: РБК Недвижимость

Рассказываем об особенностях налогообложения, проверках, штрафах для владельцев коммерческих площадей, а также о влиянии пандемии на этот бизнес

Рынок коммерческой недвижимости: что это, обзор данной сферы, фонд и реклама, его тенденции, а также аренда и стоимость нежилых помещений в России и спрос на них

Дмитрий Серебряков/ТАСС

Один из самых популярных видов заработка среди российских частных инвесторов — приобретение небольших коммерческих помещений для последующей сдачи в аренду. Нежилые площади можно сдавать под офисы, лофты, салоны красоты, магазины или кафе.

Рассказываем, кто может приобрести коммерческую недвижимость, особенностях ее налогообложения, штрафах, а также влиянии пандемии на этот бизнес.

Приобретать нежилые помещения для последующей сдачи в аренду может любой налогоплательщик — физические и юридические лица, а также индивидуальные предприниматели. Однако налоговые последствия от результатов использования данного имущества по виду статуса различные.

«ИП и юрлица при получении дохода от сдачи имущества в аренду обязаны уплатить налоги, предусмотренные выбранным режимом налогообложения. Юридические лица — налог на прибыль и НДС, ИП — ЕНВД (Единый налог на вмененный доход) или УСН по ставке 6% или 15% в зависимости от выбранного объекта учета.

Читайте также:  Регистрация договора аренды нежилого помещения: нужно ли и где регистрировать, порядок внесения в росреестр, стоимость госпошлины, а также вида аренды (долгосрочная, на неопределенный срок, аренда части помещения) и образец договора

Для физического лица данный доход является объектом обложения НДФЛ.

Однако в случае наличия оценочных обстоятельств, свидетельствующих о предпринимательском характере деятельности физического лица, не имеющего статуса ИП, с данного дохода необходимо уплатить НДС», — рассказал адвокат, управляющий партнер юридической фирмы Tax Compliance Михаил Бегунов.

Может также использоваться патент на арендный бизнес, стоимость которого рассчитывается, исходя из площади недвижимости и района. В этом случае сумма будет фиксированной. «Но оформить его может собственник только одного помещения, что не подходит профессиональным инвесторам.

Если во время действия патента договор аренды не прерывается, а помещение не продается, то для инвестора такая схема будет более выгодной — стоимость патента окажется ниже, чем налог по ставке 6%», — объяснил коммерческий директор Glincom Иван Татаринов.

По его словам, если арендное соглашение было по каким-то причинам расторгнуто или помещение продано, то уплаченные за патент деньги никто не компенсирует.

Самое частое нарушение собственников коммерческих площадей — это неуплата налогов. Обычно за это устанавливается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, уточнил Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической фирмы BMS Law Firm.

Он пояснил, что также начисляются пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования (хотя это и не мера ответственности, а мера обеспечения надлежащего исполнения обязательства).

По прошествии определенного количества времени ставка становится 1/150, что жестче обычного кредитования.

Есть также штраф в размере 40%, который применяется в том случае, если налоговому органу удастся доказать, что лицо умышленно не уплатило налог.

«Более того, налоговый орган при достижении определенных финансовых показателей по неуплаченным налогам может передать информацию о выявленных нарушениях в правоохранительные органы. В этом случае будет решаться вопрос о возбуждении уголовного дела.

Наказание по ч. 2 ст. 199 УК РФ — вплоть до лишения свободы на срок до шести лет», — заявил Зайцев.

Санкции могут применить к арендатору, если он не выполняет обязательства перед арендодателем — например, пропускает сроки оплаты или портит имущество. Однако любой договор аренды предполагает наличие страхового депозита, как правило, равного двум−трем арендным платам.

Чаще всего в случае нарушения собственник берет из него сумму, которую недополучил от арендатора, при этом последний все равно должен восполнить ее, уточнил директор департамента коммерческой недвижимости агентства Point Estate Роман Амелин.

Он подчеркнул, что по окончании договора после подписания акта приема-передача помещения собственник возвращает страховой депозит арендатору — или в полном объеме, или за вычетом штрафов.

В последнее время участили проверки в отношении собственников нежилых помещений, сдающих их в аренду, рассказал Бегунов. Результатом проверок являются штрафы и пени, а также привлечение физического лица к административной и, возможно, к уголовной ответственности.

«Череда доначислений по НДС последовала после того, как в июле прошлого года Верховный суд России подтвердил, что гражданин должен уплачивать НДС, если он занимается предпринимательской деятельностью по сдаче собственных нежилых помещений в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

В частности, ими являются нацеленность физического лица на получение прибыли, то есть приобретение имущества с целью его последующего использования для извлечения прибыли, а также систематичность получения данного дохода», — уточнил адвокат Tax Compliance.

Он пояснил, что разовый характер сделки сам по себе не свидетельствует о ведении предпринимательской деятельности физическим лицом.

По общему правилу, налоговый орган начинает выездную налоговую проверку, если компания или физическое лицо стоит в плане. Такой план разрабатывается и утверждается на уровне управлений по региону.

«То есть налоговый орган не выбирает рандомно субъекта для проверки, а на момент ее проведения уже имеет информацию о налогоплательщике и подозрения, что было совершено нарушение. Попасть в план можно по разным причинам.

Так, есть критерии, которые говорят о том, что налогоплательщик ведет себя подозрительно, совершает сомнительные операции и т. д.

Проверка проводится, если набирается достаточный объем подобной информации, в том числе по итогам камеральных налоговых проверок, но поставленные вопросы не разрешаются. Например налогоплательщик не отвечает на запросы и требования налоговых органов», — отметил адвокат BMS Law Firm.

Эпидемия коронавируса и карантин существенно изменят рынок коммерческой аренды недвижимости. «Мы видим процессы, в рамках которых корпорации и небольшие компании отправляют сотрудников на удаленную работу. В дальнейшем перед топ-менеджерами и собственниками встанет вопрос, насколько можно использовать данный опыт в новой реальности.

Мы увидим еще более значительное проникновение онлайн-сервисов, онлайн-магазинов, ресторанов, онлайн-обучения, онлайн-кинотеатров. Люди еще больше привыкнут и оценят эти сервисы, что в дальнейшем снизит спрос на сервисы в офлайн-режиме», — прогнозирует Никита Рябинин, управляющий партнер международной консалтинговой компании KRK Group.

Дальнейшее снижение цен на нефть и экономические последствия от COVID-19 серьезно повлияют на экономику нашей страны в целом и курс рубля в частности, считает Рябинин.

«Для инвесторов, рассматривающих возможность приобретения объектов недвижимости для последующий сдачи в аренду, я бы посоветовал запастись терпением и отслеживать новые предложения на рынке летом и осенью этого года, принимая во внимания глобальные изменения.

Момент ожидания лучше всего пересидеть в валюте (может быть, даже лучше наличные в банковской ячейке). Правило кризиса cash is the king никто не отменял», — резюмировал эксперт. 

Тенденции рынка аренды коммерческой недвижимости

Своими секретами поделился Головкевич Владимир Павлович, Руководитель отдела маркетинга компании New Life Group.

Здравствуйте, Владимир Павлович! Расскажите вкратце, что представляет собой компания компании New Life Group, ее цели и задачи?

Здравствуйте! Я очень рад, что мы встретились, и что я могу донести до предпринимателей, и своих потенциальных арендаторов то, что мы можем им предложить то, чего не могут другие.

Компания New Life Group – это один из крупнейших владельцев коммерческой недвижимости в столице, в нашей собственности находятся бизнес-центры, складские и офисные помещения, разной площади, характеристик и местонахождения.

Наша деятельность – это сдача этой собственности в аренду, и главной задачей является обеспечение всех потребностей коммерческих организаций разного уровня в подобных объектах. Надо сказать, что мы неплохо справляемся со своей задачей, и наши клиенты не склонны искать другого делового партнера.

  • Каковы последние изменения на рынке аренды коммерческой недвижимости, и как они затронули вашу деятельность?
  • Можно узнать, каким же образом вы смогли преодолеть эти негативные тенденции?
  • Как интересно, и что же недоставало прежней рекламе?

Да, как вы правильно заметили, на рынке аренды коммерческой недвижимости в последнее время произошли определённые изменения. Как известно, сдача коммерческой недвижимости – бизнес достаточно выгодный, и в этой связи количество желающих попробовать себя в этой сфере значительно увеличилось. Всплеск предложений породил большую разборчивость клиентов при поиске подходящего для себя объекта, они изучают все характеристики, и порой за деревьями не видят леса, слишком много времени проводя в поисках, что приводит к застою рынка и падению спроса. Впрочем, с подобными трудностями столкнулись не только мы, но и все компании, работающие в этой сфере. Также надо сказать, что к настоящему времени мы разобрались в ситуации и нашли простой, но эффективный выход, что позволило нам выйти на прежние объемы работы и даже превысить их.Главным фактором, позволившим повернуть ситуацию в свою пользу, стало изменение рекламной стратегии. Мы рассудили: мы проводим рекламу, и вдруг она стала менее эффективной, при том, что потребители данных услуг по-прежнему в них нуждаются, значит, необходимо сменить ее вектор, изучить, чего же хочет сегодняшний потребитель, и дать ему это.Мы заказали исследование рынка и опросили своих потенциальных и действующих арендаторов по заранее разработанным вопросам. Главной темой был вопрос: «Что важно для вас при выборе объекта аренды?» Результаты нас чрезвычайно заинтересовали, оказывается, современному потребителю недостает информации о предлагаемом объекте. На практике это выглядит следующим образом: у нас есть предприниматель, которому нужен конкретный объект, и видя объявление: «Мы предлагаем самые разные объекты, предназначенные как для офисов, так и для производства», он просто проходит мимо. Почему? Да потому, что ему не нужны тысячи самых разных объектов, ему нужен всего один, конкретной площади, характеристик и местонахождения.Совсем другое дело, когда вместо десяти объявлений с предложением широкого ассортимента, он видит всего одно: «Предлагаем в аренду офисное помещение, площадь 44 кв. м, место расположения близ метро Комсомольская, цена, этаж, класс здания», и его это устраивает, он может больше не искать и ходить по сайтам в поисках подходящего объекта, а остановиться на одном. Таким образом, мы сделали информацию, предоставляемую в рекламе намного более конкретной, и поэтому она была полезна потенциальным потребителям.

Неужели такая конкретная реклама была направлена практически вслепую? Я не верю, что она могла быть успешной.

А кто вам сказал, что все делалось наугад? Как я уже сказал вам ранее. Руководство компании New Life Group заказало исследование потребительского рынка, которое позволило выявить не только наиболее актуальные группы предложений.

Одной из главных задач было исследование целевой аудитории, надо было выявить, кто он, наш потенциальный арендатор? Сколько ему лет, каков его уровень дохода? Для чего ему нужна коммерческая недвижимость? Ответы на эти и на многие другие вопросы были получены в результате опроса.

Я слегка ввел вас в заблуждение: мы не выявляли параметры среднестатистического арендатора, мы хотели знать разброс исследуемых параметров для всех людей, входящих в эту группу. Решение этой задачи позволило нам ориентировать нашу рекламу практически на конкретных людей, со своими планами, потребностями и возможностями.

После этот вопрос об успехе рекламы уже не стоял, она достигала своей цели, так как находила своего потребителя точно и сразу.

Новая рекламная стратегия, наверное, обошлась компании в круглую сумму? Не пришлось ли New Life Group увеличивать свои расценки?

Как и любая крупная компания, New Life Group постоянно проводит рекламные акции, стремясь привлечь новых клиентов. После проведения исследования рынка, объем рекламы не был увеличен, она просто сменила свое направление и характер.

Единственными дополнительными затратами были те, что пришлись на углубленное исследование рынка и составление характеристик наших потенциальных деловых партнёров. Объем расходов был невелик, и вполне вписался в наши обычные суммы.

Что же касается эффекта от проведённого исследования и резкого увеличения числа арендаторов, явившегося прямым следствием смены курса, то финансовый результат превзошёл все наши ожидания.

И все-таки, в двух словах, расскажите, под каким девизом проходит ваша новая рекламная кампания?

Смена рекламной стратегии произошла под влиянием необходимости в большей конкретике, а это значит, что нам надо точно знать, кто и в чем нуждается для своей коммерческой деятельности на сегодняшний день. Из этого и вытекает наш новый девиз: быть ближе к клиенту.

Только зная все его нужды и потребности, мы можем предложить то, что могло бы их удовлетворить. Если рассматривать шире, то эта концепция подходит не только к коммерческой недвижимости, а, пожалуй, к любому продукту современного рынка.

Читайте также:  Каким образом жск должен отчитаться перед жильцами: образец трудового договора с диспетчером, должностная инструкция управдома и техника-смотрителя дома, налогообложение, сервис, смета и деятельность в организации, а также обязанности

Сегодня на нем представлено множество продуктов с самыми разными свойствами, но конкретному клиенту-то нужен всего один! Если мы будем знать, какой, то предложим именно его, позволив человеку, уставшему от бесконечных поисков, наконец-то их завершить.

Каковы планы на будущее? Вы и дальше будете работать в этом направлении?

Разумеется, успешность нашей стратегии показала нам верный путь, но это не значит, что он останется таковым в последующие годы. Однако, мы готовы к изменениям, и готовы к новому, и мы сделаем все для процветания нашей компании и успешной работы наших арендаторов.

Арендаторы выходят из офисов

Сокращение доходов, прогнозируемое на фоне снижения темпов экономического развития, падения рубля и пандемии коронавируса, заставляет потенциальных арендаторов откладывать сделки. По информации “Ъ”, переговоры сразу по двум крупным контрактам были остановлены.

Некоторые арендаторы уже просят владельцев бизнес-центров пересмотреть ставки по заключенным договорам. Консультанты не сомневаются, что активность на офисном рынке резко замедлится: этот сегмент традиционно больше других страдает из-за макроэкономических потрясений.

Cразу несколько крупных арендных сделок в офисах Москвы поставлены на паузу, сообщили “Ъ” несколько консультантов. В частности, заморожены переговоры по аренде «Росгеологией» 16 тыс. кв.

 м в принадлежащем группе «Ташир» Самвела Карапетяна комплексе Kvartal West на Аминьевском шоссе.

«Росатом» также отложил свои планы снять часть помещений в деловом квартале «Сириус парк» (принадлежит Plaza Development погибшего мецената Михаила Абрамова).

В «Росгеологии» “Ъ” уточнили, что компания планирует объединить ряд территориально разрозненных подразделений в едином офисе в Москве и пока рассматривает предложения девелоперов по аренде новой штаб-квартиры. В «Ташире» сообщили, что ведут переговоры с несколькими арендаторами, но конкретные компании не называют. В «Росатоме» и Plaza Development не ответили на запросы “Ъ”.

Многие компании действительно начали откладывать переговоры о новых крупных договорах аренды, подтверждает партнер ILM Андрей Лукашев.

Особенно это касается помещений без отделки, так как стоимость затрат на ремонт в таких офисах вырастет из-за роста курса доллара: «Мы видим, что и по заключенным договорам аренды начинается процесс пересмотра коммерческих условий».

Источник “Ъ” на рынке офисной недвижимости подтверждает, что переговоры о пересмотре условий аренды офисных площадей компании уже ведут достаточно активно, но массово идти навстречу собственники пока не готовы.

Директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина отмечает, что оснований для этого нет: режим чрезвычайного положения в стране официально не введен.

Она отмечает, что с предложениями о пересмотре условий пока обращаются в основном структуры, занимавшие вспомогательные помещения в офисных зданиях: это прежде всего заведения общепита и магазины.

В дальнейшем, по ее прогнозам, с такими инициативами выйдут структуры, у которых договоры с арендодателями номинированы в долларах. По оценке госпожи Зиминой, их доля на рынке — около 10%.

Руководитель департамента исследований CBRE Александр Шибаев говорит о 3%.

Эксперт ждет в краткосрочной перспективе снижения активности как арендаторов, так и покупателей офисных площадей.

«Принятие решений компаниями может затягиваться из-за того, что компании на фоне пандемии стали отправлять своих сотрудников работать из дома»,— отмечает он. Господин Лукашев предполагает, что в значительной степени кризис скажется на компаниях из сферы туризма, ритейла и гостиничного сектора; они могут значительно сократить свою активность.

Руководитель отдела исследований JLL Владислав Фадеев отмечает, что любое неожиданное изменение курса рубля приводит к приостановке новых транcакций на офисном рынке до стабилизации ситуации.

По его мнению, основное негативное влияние на сегмент оказывает не столько ослабление рубля, сколько общая неопределенность, которая продиктована как пандемией коронавируса, так и ценовой конъюнктурой на нефтяном рынке. Господин Фадеев добавляет, что традиционно офисный сегмент зависит от макроэкономических колебаний больше, чем другие сегменты рынка коммерческой недвижимости.

При этом, по его прогнозам, если эффект от пандемии коронавируса будет быстро нивелирован, то негативное влияние падения нефтяных цен и низкой динамики экономического роста будет долгосрочным.

Елизавета Макарова, Александра Мерцалова

«Мертвый рынок»: кризис на рынке коммерческой недвижимости продолжается

В 2019-м ввод новых офисов в Москве по сравнению с 2018 годом увеличился в три раза. Ставки аренды на офисы класса B увеличились на 14%. По данным Knight Frank, на 34% выросли инвестиции в регионы. Все растет и кризис пройден?

Нет, дело в эффекте низкой базы. 2018 год поставил антирекорд: он был провальным по объему ввода новых офисных комплексов и торговых центров. После 2014 года очень мало девелоперов рисковало запускать новые крупные проекты, и к 2018 году докризисный задел был исчерпан.

В 2018 году, по данным Colliers, в России ввели всего лишь 2,2 млн кв. м торговых центров, офисов и складов, в 2013 году, для сравнения, на рынок вышло 5 млн кв. м.

Объем инвестиций в коммерческую недвижимость в 2013-м превышал $8 млрд, а в 2018 и 2019 годах эта цифра осталась на уровне $2 млрд.

Низкие объемы строительства привели к дефициту качественных офисных площадей на московском рынке. «Готовых помещений практически нет, на рынок вернулись форвардные сделки», — говорит управляющий партнер Colliers Николай Казанский.

По данным Cushman & Wakefield, в 2019 году 60% новых офисных площадей ушло с рынка по договорам предварительной аренды до завершения строительства. Не хватает рынку и торговых помещений.

«В этом году мы впервые достигли уровня 2014 года по количеству и активности покупателей», — говорит владелец крупного торгового центра. «Наконец сдали все», — вторит ему другой.

По данным Knight Frank, рублевые ставки на офисы класса А выросли в 2019 году на 3,2%, класса В — на 14,3%. «Ставки аренды пошли вверх, цены продажи пока не растут», — говорит управляющий партнер Knight Frank Алексей Новиков. «Ставки продажи не менялись с 2014 года, — согласен Николай Казанский. — Но через три-четыре квартала и они потянутся за ростом ставок аренды».

В торговой недвижимости Москвы снижение уровня вакантности продолжается уже третий год, свидетельствуют данные компании CBRE. Однако в 2020 году на рынок выйдет крупный торговый комплекс площадью 65 000 кв.

м в составе тематического парка «Остров мечты», и вакантность может немного вырасти.

В целом 2019-й можно назвать годом фудхоллов, говорят консультанты: после открытия популярного «Депо» на Лесной улице некоторые владельцы торговых центров обновляют их и вводят этот формат взамен привычного фудкорта.

В складском сегменте доля свободных площадей достигла минимального значения 2,5%. В гостиничном, по данным CBRE, через год после чемпионата мира по футболу средний тариф упал на 23%, зато загрузка гостиниц выросла на 3%, до рекордного за 10 лет уровня 78%. Туристический поток в Москву вырос на полмиллиона человек, до 24 млн.

Еще одна тенденция: активизировался спрос на участки под застройку в Москве.

«В 2019 году инвесторы стали больше вложений направлять в объекты незавершенного строительства (участки с проектами, строящиеся объекты, объекты под редевелопмент), — говорит руководитель отдела рынков капитала и инвестиций CBRE Ирина Ушакова.

— Объем инвестиций в такую недвижимость может достигнуть 80 млрд рублей (на 34% выше уровня прошлого года)». «Даже региональные девелоперы активно покупают участки в столице», — добавляет заместитель директора департамента финансовых рынков и инвестиций Knight Frank Виктория Чиркова.

«Российский рынок инвестиций в недвижимость в 2019 году начал восстанавливаться после продолжительного периода пониженной активности», — считают аналитики JLL.

В разговорах «не под запись» участники рынка не так оптимистичны. «Сделок мало. Важными игроками стали банки и госструктуры. Рынок инвестиций мертвый.

Может быть, следующий год будет лучше», — говорит топ-менеджер одной из крупных брокерских компаний.

Анализ рынка коммерческой недвижимости от компании Praedium

Ctrl Предыдущая Следующая Ctrl

Необходимость проведения анализа рынка коммерческой недвижимости на этапе принятия инвестиционного решения не вызывает сомнений.

Тщательное изучение таких факторов как месторасположение объекта, уровень цен на недвижимость в выбранных районах, особенностей налогообложения и тонкостей законодательства позволит определить целесообразность и экономическую выгоду финансовых вложений в недвижимость.

Кроме того, грамотно проведенный анализ рынка коммерческой недвижимости способствует выявлению потенциала выбранного объекта, раскрывая который, вы сможете получить выгоду от своих вложений в оптимальные сроки.

Благодаря многолетнему опыту в данной сфере, постоянному совершенствованию навыков и углублению полученных знаний, отдел аналитики и исследований Praedium поможет вам сделать правильный инвестиционный выбор. Важным преимуществом аналитики Praedium является высокий уровень профессионализма наших консультантов и экспертов.

Мы проводим регулярный анализ рынка коммерческой недвижимости, отслеживаем все события на инвестиционном рынке и изучаем основные макроэкономические тенденции.

Главное подтверждение успешной стратегии развития компании Praedium — это многочисленные положительные отзывы клиентов о реализованных проектах по аналитике и интерес к обзорам рынка коммерческой недвижимости.

Отдел аналитики и исследований регулярно выпускает следующие материалы:

• Ежеквартальный обзор рынка коммерческой недвижимости (анализ), в котором собрана и наглядно представлена информация о спросе, предложении, динамике цен и арендных ставок, а также данные о современных тенденциях и последних событиях в различных сегментах коммерческой недвижимости, собранные за период.

• Ежемесячный дайджест основных событий, в котором представлены наиболее актуальные и заметные обзоры рынка коммерческой недвижимости. Он позволяет нашим читателям всегда оставаться в курсе важнейших событий рынка.

Отдел аналитики компании Praedium также проводит по запросу клиентов ряд специализированных исследований. К ним относятся:

• Анализ конкурентной среды объекта недвижимости. В ходе данного исследования детально изучаются предполагаемые конкуренты объекта клиента, проводится сравнительный анализ преимуществ и слабых сторон.

Полученная информация позволяет выработать предложения по наиболее выгодному коммерческому использованию объекта и определить варианты концепций развития, максимально полно раскрывающих потенциал объекта.

• Вычисление рыночной ставки аренды или цены продажи.

Данное исследование позволяет, после проведения обзора коммерческой недвижимости, определить величину ставки, по которой объект может быть сдан в аренду при типичных рыночных условиях и наиболее вероятную рыночную стоимость объекта недвижимости в случае его продажи. Эта информация позволит с высокой степенью точности спрогнозировать для клиента выгодность вложений.

• Анализ рынка коммерческой недвижимости (регионального и районного).

В ходе исследования проводится полный обзор рынка коммерческой недвижимости в интересующем клиента регионе, изучаются особенности поведения потребителей, динамика цен, спроса и предложения, а также отличительные черты рыночной конъюнктуры. Основная цель такого анализа — определение максимально выгодной стратегии использования объекта недвижимости в том или ином регионе или районе.

Мы готовы предложить вам любой аналитический обзор коммерческой недвижимости, примеры работ по аналитике вы можете найти на нашем сайте. А для того, чтобы получить ответы экспертов на ваши уникальные вопросы, вы можете заказать индивидуальное аналитическое исследование, которое поможет достижению ваших целей и реализации собственных планов.

Для организации просмотра помещения или получения дополнительной информации позвоните по телефону: +7 (495) 777-15-15 или оставьте заявку.

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *