Типовые перепланировки квартир: какие виды встречаются, считается ли перенос дверей и окон, а также объединение санузла изменением конфигурации, куда подавать проект и от кого нужно получить решение, а также каковы рамки дозволенного?

Неважно — новая квартира или же старая, — но так или иначе нам необходимо сделать ее удобнее, включающей множество функций.

Порой застройщик предлагает совершенно не то, что нам нужно, и мы бы хотели улучшить ситуацию, но не все идеи возможны для реализации и официального согласования. А для соблюдения правил безопасности еще и не лишним будет принять во внимание нормы закона, продумывая планировку.

Типовые перепланировки квартир: какие виды встречаются, считается ли перенос дверей и окон, а также объединение санузла изменением конфигурации, куда подавать проект и от кого нужно получить решение, а также каковы рамки дозволенного?

Таким образом, мы сталкиваемся обычно с такими задачами:

  • что допустимо менять в квартире и что нет;
  • что можно просто согласовать или же с трудом;
  • а стоит ли игра свеч с этой планировкой;
  • а как все-таки обойти эти нормы;
  • что будет, если ничего не согласовывать;
  • куда бежать и с кем согласовывать.

…и еще множество подобных вопросов.

Итак, основа всех норм и законов — это идея не навредить жильцам дома, и себе самому тоже.

Типовые перепланировки квартир: какие виды встречаются, считается ли перенос дверей и окон, а также объединение санузла изменением конфигурации, куда подавать проект и от кого нужно получить решение, а также каковы рамки дозволенного?

Список того, что категорически нельзя делать:

  • Нельзя допустить обрушение несущих конструкций здания вследствие нарушения их прочности и устойчивости.
  • Нельзя увеличивать нагрузку на несущие конструкции сверх нормы допуска при замене перегородок, установки оборудования, при работах с полом.
  • Нельзя совершать действия по уменьшению или демонтажу вентиляционных коробов.
  • В одноуровневой квартире нельзя размещать ванные и туалетные комнаты над жилыми помещениями и кухнями.
  • Учитывать размещение ванных комнат верхнего этажа, чтобы не размещать свою кухню под ними.
  • Нельзя размещать свою кухню над жилой комнатой нижнего этажа.
  • Нельзя размещать вход в санузел из жилой комнаты или кухни (можно из спальной комнаты, если имеется другой санузел с унитазом и выходом не в жилое помещение).
  • Нельзя перекрывать доступ к сантехнике, стояку, счетчику, вентиляторам и вентиляционным коробам.
  • Нельзя переносить подключенные к центральной системе отопления радиаторы на балкон или лоджию.
  • Нельзя устраивать теплые полы за счет центральной системы отопления.
  • Регламент минимальной площади жилой комнаты для однокомнатной квартиры должна превышать 14м2, в двухкомнатных квартирах и более общая комната должна превышать 16 м2, спальня — 10 м2, а кухня — 8 м2 (кухня-ниша может быть 5 м2).
  • Естественный свет должен быть во всех жилых комнатах и кухне.
  • Кухня должна иметь фиксированные габариты и отделяться отдельной входной дверью при наличии газовой плиты.
  • Внешний облик дома, который относится к объектам культурного наследия, менять категорически запрещено.

Типовые перепланировки квартир: какие виды встречаются, считается ли перенос дверей и окон, а также объединение санузла изменением конфигурации, куда подавать проект и от кого нужно получить решение, а также каковы рамки дозволенного?

Что можно делать при перепланировке квартиры:

Вы спросите — а что можно делать? Отвечаю.

При согласовании эскиза на плане БТИ (несложный вариант):

  1. Можно менять расположение ненесущих перегородок туалетов, ванных, кухни, а также жилых помещений и увеличить их за счет коридора и подсобок.
  2. Можно, наоборот, увеличить коридор и подсобки за счет туалетов, ванных, кухни.
  3. Можно объединить кухню и комнату, если кухня размещена в мокрой зоне.

Типовые перепланировки квартир: какие виды встречаются, считается ли перенос дверей и окон, а также объединение санузла изменением конфигурации, куда подавать проект и от кого нужно получить решение, а также каковы рамки дозволенного?

При разработке проекта, инженерного расчета и пр. (более сложный вариант):

  1. Можно сделать проем в несущей стене.
  2. Можно сделать слияние балкона и помещения.
  3. Можно устранить подоконную часть проема между помещением и балконом (если сохранить несущую перемычку и устройство витражей или дверей).
  4. При объединении двух квартир можно оборудовать жилое помещение за счет одной из кухонь.
  5. Можно сменить внешний облик здания.
  6. Можно разместить твердотопливный камин на последнем этаже (или на любом уровне двухуровневой квартиры последнего этажа).

Типовые перепланировки квартир: какие виды встречаются, считается ли перенос дверей и окон, а также объединение санузла изменением конфигурации, куда подавать проект и от кого нужно получить решение, а также каковы рамки дозволенного?

Все эти правила и нормы не подлежат обсуждению, их просто нужно соблюдать. Тем не менее, при наличии цели и желания можно реализовать многое.

Подумайте прежде, будет ли конечный результат оправдан и не затратен по средствам и времени?

Согласованием планировки и подготовкой документов занимается сам хозяин, либо же специалист из организации по согласованию планировок.

Какие нужны документы:

  1. Техпаспорт жилого помещения в БТИ.
  2. Эскизный план на основе плана БТИ (при простых преобразованиях) или проект перепланировки, заказанный в организации, состоящей в СРО и имеющей разрешение на такие виды работ (при сложных преобразованиях).

  3. Проект перепланировки от автора проекта или ГУП «МосжилНИИпроект» для Москвы и для других городов его аналогом (если перепланировка касается несущих конструкций и сложных преобразованиях).
  4. Документы сдаются в Многофункциональные центры по предоставлению государственных услуг.

Типовые перепланировки квартир: какие виды встречаются, считается ли перенос дверей и окон, а также объединение санузла изменением конфигурации, куда подавать проект и от кого нужно получить решение, а также каковы рамки дозволенного?

Какие нормы можно обойти:

Внимание, это не касается изменения несущих конструкций!

В каждом случае нужно рассматривать ситуацию вблизи, и уже делать выводы. Но я все же приведу парочку примеров:

Присоединяя балкон к комнате, и утеплив его нужным образом, окно можно завести в гараж. Или же в том месте, где предполагается кухня, можно обустроить жилое помещение, а саму кухню разместить в другом месте, оставив при этом выводящие пути.

С проверяющим нужно будет договориться в случае чего лично по факту.

Типовые перепланировки квартир: какие виды встречаются, считается ли перенос дверей и окон, а также объединение санузла изменением конфигурации, куда подавать проект и от кого нужно получить решение, а также каковы рамки дозволенного?

Какие последствия перепланировки без согласования:

Проверяющий из ТСЖ/Управляющей компании может прийти по жалобе соседей с просьбой согласовать планировку или привести все к исходному состоянию. В случае бездействия по решению суда вас обяжут привести все к исходному состоянию. Это будет административным правонарушением.

Не забывайте также, что несогласованная планировка может стать проблемой при продаже квартиры, когда покупатель будет требовать снижения цены из-за этого.

Очень советую вам изучить все нюансы, правила и нормы, прежде чем заниматься вопросом перепланировки, а также пользоваться услугами специалистов в этой области. 

архитектор-дизайнер и соруководитель мастерской GEOMETRIUM.COM

Типовые перепланировки квартир: какие виды встречаются, считается ли перенос дверей и окон, а также объединение санузла изменением конфигурации, куда подавать проект и от кого нужно получить решение, а также каковы рамки дозволенного?

Перепланировка оконных проемов

Как известно, при перепланировке могут проводиться работы по устройству, переносу и изменению дверных проемов в стене. Это делается с целью объединения отдельных помещений, квартир, с целью расширения площади комнат или нежилых зон, а также для повышения функциональности квартиры.

Помимо дверных проемов под перепланировку могут попадать и оконные проемы. И если согласование устройства, изменения, заложения или переноса дверного проема во многих случаях возможно, то согласование таких работ с оконными проемами куда проблематичнее.

Для того, чтобы разобраться, какую перепланировку оконных проемов можно проводить, а какую – нельзя, рассмотрим несколько вариантов такого ремонта.

Перепланировка оконных проемов, выходящих из комнаты на балкон

  • При перепланировке оконных проемов, которые находятся в вашей квартире и к которым относится балкон или лоджия, проблем может не возникнуть.
  • Дело в том, что при такой перепланировке собственник может проводить работы по расширению проема, демонтажу проема с дальнейшей заменой оконно-подоконного блока на прозрачную перегородку.
  • При любой перепланировке данных оконных проемов важно лишь соблюдение строительных стандартов и жилищных норм, а сам процесс согласования должен проводиться в надлежащем порядке с дальнейшим обязательным получением разрешения на перепланировку по разработанному проекту.
  • Пример демонтажа подоконных и простеночных зон в монолитном и панельном домах: 
  • Типовые перепланировки квартир: какие виды встречаются, считается ли перенос дверей и окон, а также объединение санузла изменением конфигурации, куда подавать проект и от кого нужно получить решение, а также каковы рамки дозволенного? Типовые перепланировки квартир: какие виды встречаются, считается ли перенос дверей и окон, а также объединение санузла изменением конфигурации, куда подавать проект и от кого нужно получить решение, а также каковы рамки дозволенного?

Перепланировка оконных проемов на фасаде здания

А теперь рассмотрим варианты перепланировки оконных проемов на фасаде здания:

  1. Первый вариант такой перепланировки – расширение или сужение имеющегося оконного проема.
  2. Второй вариант – устройство нового проема в фасадной стене здания.
  3. Третий вариант – перенос/перемещение готового проема в другое место на фасадной стене.
  4. Четвертый вариант – заложение имеющегося в стене оконного проема.

Все эти варианты перепланировки оконных проемов имеют одну общую тенденцию – у собственников вряд ли получится согласовать подобный ремонт!

Собственники квартиры, где планируется одна из перечисленных перепланировок, конечно, могут попробовать пройти процедуру согласованию такого ремонта, но они должны понимать, что затрагивание и изменение фасадной стены здания – это перепланировка общедомового имущества. Перепланировка с затрагиванием общедомового имущества должна проводиться только с разрешения управляющей компании дома и после получения согласия от жильцов дома, для чего собственник должен организовать собрание всех лиц, проживающих там.

Но даже если собственнику квартиры получится получить согласие соседей на перепланировку оконных проемов в фасадной стене, ему предстоит обратиться в архитектурное управление города за получением разрешения.

Практически во всех случаях собственнику не удастся получить разрешение на перепланировку оконного проема в фасадной стене дома из-за того, что такие мероприятия меняют архитектурный облик здания, что запрещено.

  1. Если вы все-таки получили разрешение на перепланировку с расширением оконного проема в фасадной стене, то сперва будет необходимо заказать техническое заключение от автора проекта дома, так как фасадные стены являются несущими.
  2. План этажа панельного дома серии П-3, где видно отображение несущих фасадных стен:
  3. Типовые перепланировки квартир: какие виды встречаются, считается ли перенос дверей и окон, а также объединение санузла изменением конфигурации, куда подавать проект и от кого нужно получить решение, а также каковы рамки дозволенного?
  4. Техническое заключение от ОАО МНИИТЭП:
  5. Типовые перепланировки квартир: какие виды встречаются, считается ли перенос дверей и окон, а также объединение санузла изменением конфигурации, куда подавать проект и от кого нужно получить решение, а также каковы рамки дозволенного?Типовые перепланировки квартир: какие виды встречаются, считается ли перенос дверей и окон, а также объединение санузла изменением конфигурации, куда подавать проект и от кого нужно получить решение, а также каковы рамки дозволенного?
  6. Следовательно, проводить перепланировку оконных проемов с затрагиванием общедомового имущества и с изменением архитектурного облика здания в большинстве случаев не разрешается.

Какую перепланировку оконных проемов разрешено проводить без согласования?

Есть некоторые ремонтные мероприятия с затрагиванием оконных проемов, которые можно не согласовывать. Этот ремонт даже не считается перепланировкой. Речь идет о замене окон, остеклении балкона и т. д.

  • Такие работы проводятся без согласования и без проекта перепланировки, но при их проведении собственнику нужно стараться не изменять размеров и конфигурации имеющихся оконных проемов.
  • ___________________________________
  • Подводя итог всего, что было сказано, можно сделать вывод: разрешено проводить перепланировки оконных проемов между балконом и квартирой, а также застеклять окна и балкон, а устройство/заложение/перенос/изменение оконного проема на фасаде здания чаще всего запрещено.
  • Ознакомьтесь с нашими контактами на сайте и свяжитесь с нашими специалистами, если вам нужно разработать проект перепланировки оконных проемов или понадобится помощь в проведении согласования перепланировки.

Перепланировка квартиры: ответы на каверзные вопросы

Типовые перепланировки квартир: какие виды встречаются, считается ли перенос дверей и окон, а также объединение санузла изменением конфигурации, куда подавать проект и от кого нужно получить решение, а также каковы рамки дозволенного?

ShutterStock/Fotodom.ru

Теоретически такая перепланировка возможна, но необходимо получить согласие 73% жильцов. Жилинспекция негативно относится к узакониванию уже сделанных перепланировок в таком жилье, поэтому случаи, когда жильцам приходится восстанавливать помещение в первоначальных границах (а то и вовсе менять место жительства) — вовсе не редкость.

Технически жильцы общежитий и коммунальных квартир ограничены в возможностях переустройства своего жилища. В основном переделка может заключаться в следующем:

  • демонтаже встроенного шкафа;
  • устройстве фальшперегородок;
  • присоединении части общего коридора к комнате;
  • соединении двух комнат в общежитии в одну квартиру.
Читайте также:  Перепланировка 2-х комнатной квартиры в 3-х комнатную: что нужно знать, возможные варианты при площади 60 кв. м. и меньше, оптимальный план действий

Кроме стандартного пакета документов жильцам комнат необходимо получить решение общего собрания жильцов, оформленное протоколом, а также, возможно, потребуется техническое заключение от авторов проекта дома, поскольку старые общежития и дома с коммунальными квартирами зачастую строились с деревянными перекрытиями.

Можно ли делать перепланировку, если ипотечный кредит ещë не выплачен? 

Закон не запрещает проводить перепланировки в квартире, приобретаемой с помощью ипотечного кредита. Для согласования такого переустройства собственник жилья обязан предоставить согласие банка, выдавшего кредит. Получение согласия на перепланировку от банка-кредитора является платной процедурой. 

Банк может отказаться, если:

  1. кредитным договором предусмотрен запрет на проведение перепланировки;
  2. заëмщик не соблюдает график платежей.

Обратите внимание: если вы хотите купить в кредит квартиру с перепланировкой на вторичном рынке, необходимо проверить, узаконены ли все сделанные изменения.

Если перепланировка проведена самовольно, банк, скорее всего, откажет в выдаче ипотечного кредита. 

В квартире со свободной планировкой все возведённые (или невозведённые) стены должны быть оформлены и внесены в документы БТИ в порядке, аналогичном согласованию перепланировки, иначе собственника можно привлечь к ответственности за нарушение законодательства.

Типовые перепланировки квартир: какие виды встречаются, считается ли перенос дверей и окон, а также объединение санузла изменением конфигурации, куда подавать проект и от кого нужно получить решение, а также каковы рамки дозволенного?

ShutterStock/Fotodom.ru

Будет ли отличаться процедура согласования перепланировки, если квартира находится в муниципальном найме?

Согласование перепланировки в муниципальной квартире происходит в такие же сроки и в том же порядке, что и в жилье, находящемся в собственности. Отличается пакет документов, но несущественно — правоустанавливающим документом будет являться договор о найме жилого помещения.

Если жильцы планируют провести приватизацию жилья (до 2018 г. процедура проводится в бесплатном порядке), им необходимо легализовать любые сделанные в квартире изменения. Если же выполненное вами переустройство может угрожать общему имуществу дома, здоровью или жизни его жильцов, вам могут не только не разрешить приватизацию, но и выселить вас из занимаемого жилья.

Можно ли делать перепланировку в доме, не являющемся типовым (ранее 1950 г. постройки)?

Типовые проекты домов появились после 50-х гг. прошлого, ХХ в. До этого момента все дома строили по единичным проектам, которые если и повторяли, то крайне редко. Если дом, где находится перепланируемая квартира, относится к объектам культурного наследия, вместо проекта переустройства (перепланировки) должен быть подготовлен проект приспособления для современного использования.

По правилам согласования перепланировки в городе Москве, необходимо получить заключение Мосгорнаследия о допустимости проведения переустройства и перепланировки помещения в следующих случаях:

  • квартира является мемориальной; 
  • планировочная структура или облик и интерьер квартиры относятся к особенностям объекта культурного наследия, составляющим его предмет охраны и
  • подлежащим обязательному сохранению; 
  • работы по перепланировке оказывают влияние на общее имущество в многоквартирном доме-памятнике; 
  • перепланировка дома-памятника изменяет размеры, пропорции и параметры (высоту, этажность, угол или внешний вид кровли или крыши, количество или форму оконных и дверных проёмов в наружных стенах, цветовые решения или внешний облик наружных стен дома-памятника, установку кондиционеров и иного навесного оборудования (за исключением случаев их размещения на дворовых фасадах).

Типовые перепланировки квартир: какие виды встречаются, считается ли перенос дверей и окон, а также объединение санузла изменением конфигурации, куда подавать проект и от кого нужно получить решение, а также каковы рамки дозволенного?

ShutterStock/Fotodom.ru

Как пожаловаться на соседей, сделавших незаконную (опасную) перепланировку?

Первым делом необходимо попытаться урегулировать вопрос мирным путём. Вполне возможно, что перепланировка зарегистрирована, все разрешения получены, но строительные работы просто затянулись. 

Начать можно с обращения с жалобой в управляющую компанию (особенно если квартира самостийных архитекторов находится в муниципальной собственности). Представители управляющей компании могут обязать ваших соседей вернуть жильё в первоначальный вид.

Если квартира находится в собственности, эффективнее направить жалобу в территориальное подразделение жилинспекции.

В этом случае квартиру нарушителей должна посетить инспекцию, которая составит протокол о нарушении и подготовит предписание об узаконивании перепланировки или восстановлении квартиры (если проведённые ремонтные работы могут стать причиной возникновения аварийных ситуаций в доме). 

Если нарушение связано с изменением внешнего облика здания, то жалобу необходимо отправить в территориальное подразделение архитектурно-планировочного управления. 

Кроме того, можно обратиться с жалобой в прокуратуру.

Как оформить объединение двух квартир?

Если вы хотите объединить квартиры, необходимо учитывать следующие моменты:

  1. владелец у двух объединяемых квартир должен быть один;
  2. полный демонтаж несущей стены запрещён, поэтому возможно лишь устройство проёма, местоположение которого определят специалисты (если у ваших соседей снизу или сверху уже сделаны проёмы или несущие конструкции здания износились и имеют малый запас прочности, в устройстве нового дверного проёма будет отказано); 
  3. обязательно потребуется техническое заключение от автора дома; 
  4. новый проём необходимо будет усилить металлоконструкциями; 
  5. если перепланировка затрагивает часть лестничной площадки, понадобится собрать подписи 73% собственников квартир для того, чтобы получить их согласие на использование общедомового имущества;
  6. потребуется объединить лицевые счета квартир (для этого необходимо будет обратиться в Росреестр).

В очень редких случаях возможно полное объединение двух квартир, например если между ними ненесущая перегородка, что встречается в домах старого фонда и некоторых кирпичных сериях 50–80-х гг. ХХ в. 

Самый редко встречающийся случай — объединение квартир на разных этажах. Устройство проёма в междуэтажном перекрытии возможно с технической точки зрения в монолитных домах, а в панельных или блочных домах, в зданиях с деревянными или смешанными перекрытиями такая перепланировка практически невозможна. 

Типовые перепланировки квартир: какие виды встречаются, считается ли перенос дверей и окон, а также объединение санузла изменением конфигурации, куда подавать проект и от кого нужно получить решение, а также каковы рамки дозволенного?

ShutterStock/Fotodom.ru

Что делать, если представители жилинспекции пришли к вам с проверкой? 

Если вы получили извещение от жилинспекции о том, что необходимо предоставить доступ в квартиру для проведения проверки, необходимо:

  • добровольно предоставить доступ в жилое помещение для проведения обследования (если вы не предоставите доступ сами, инспекторы получат его на основании судебного решения, реализовывать которое придут приставы-исполнители);
  • давать письменные и устные разъяснения по фактам, выявленным в процессе обследования;
  • внимательно прочитать итоговый акт обследования и подписать его.

Если же собственник жилья не согласен с фактами, которые выявили в ходе проверки, он вправе отказаться от подписи, о чём председатель комиссии должен сделать письменную отметку в акте с указанием причин отказа. Дальнейшие пояснения собственник будет давать на заседании жилкомисcии.

Можно ли увеличить количество комнат в квартире?

Если вы хотите в рамках перепланировки квартиры увеличить количество жилых комнат, необходимо знать их минимально возможные параметры. В соответствии с требованиями законодательства, ширина жилой комнаты не может быть меньше 2,25 м, площадь — менее 9 м2, при этом в новой комнате обязательно должно быть естественное освещение, а также проведена шумоизоляция полов.

В зависимости от того, будет ли изменяться конструкция пола, согласовывать перепланировку необходимо будет в уведомительном порядке (если работы проводят только на ненесущих перегородках и перекрытиях, инженерное оборудование не затрагивается) или на основании проекта перепланировки (если предполагается, например, изменение уровня пола).

При соблюдении данных условий в квартире можно организовать дополнительную жилую комнату.

Если же выполнить требование относительно естественного освещения невозможно, комната не может получить статус жилой, но её можно оформить как гардеробную или техническую.

В этом случае жилинспекция даст согласие на выделение комнаты, а после согласования перепланировки собственник получит на руки документы БТИ, в которых отражена новая планировка квартиры. 

Каким образом оформляется перепланировка с разделением смежных комнат?

В большинстве случаев межкомнатные стены являются ненесущими, поэтому для получения разрешения на снос такой стены (или устройство в ней проёма) потребуется разработка проекта. В некоторых случаях жилинспекция может потребовать проведения экспертизы для того, чтобы удостовериться в том, действительно ли является стена ненесущей. 

Если проём предполагается устроить в несущей стене, необходимо разработать техническое заключение. 

Обращаем внимание на то, что владельцам квартир в старых домах с деревянными перекрытиями согласовать демонтаж простенка будет труднее.

Такие стены становятся несущими в процессе усадки, которая неизбежна для зданий такой конструкции и такого возраста.

Инженерное обследование может показать, что для осуществления перепланировки требуется замена перекрытий, при этом придётся договариваться с соседями о замене перекрытий. 

Кроме того, надо помнить о требованиях к жилым комнатам — если они не будут соблюдены, оформить получившиеся комнаты как жилые на плане БТИ не получится. 

Возможно ли превратить однокомнатную квартиру в студию?

Одна из наиболее популярных на сегодняшний день перепланировок — превращение обычной типовой квартиры в квартиру-студию.

Надо сказать, что согласовать такую перепланировку в панельном или блочном доме практически невозможно: во-первых, многие стены в домах такого типа являются несущими; во-вторых, если дом газифицирован, то объединять жилое помещение и кухню нельзя без устройства раздвижной стены-перегородки. 

Обращаем внимание на требования, которые предъявляются к квартире-студии:

  • снос перегородок должен быть безопасен для конструкции здания (особенно это актуально для домов, где стены служат дополнительной опорой для деревянных перекрытий); 
  • после перепланировки должна остаться изолированная жилая комната площадью не менее 14 м2 с естественным освещением (это означает, что такая перепланировка в однокомнатной квартире маловероятна);
  • при отсутствии коридора между санузлом и остальным пространством квартиры по санитарным нормам и правилам необходимо разделить их тамбуром либо раздвижной перегородкой.

Является ли перепланировкой разбор встроенных шкафов?

Этот вид перепланировки хотя и не может быть отнесён к технически сложным, может вызвать определённые трудности при согласовании.

По общему правилу, без оформления проектной и разрешительной документации производится устройство (демонтаж) встроенной мебели: шкафов, антресолей (не образующих самостоятельных помещений, площадь которых подлежит техническому учету).

Таким образом, если вы хотите разобрать имеющийся встроенный шкаф, необходимо удостовериться в том, что на поэтажном плане помещения и экспликации из бюро технической инвентаризации встроенному шкафу не присвоен отдельный номер и не проставлена соответствующая этому номеру площадь. В этом случае их можно разбирать без получения разрешительной документации.

Если кроме разборки встроенных шкафов, обозначенных как отдельные помещения, в квартире больше не производится никаких изменений, то согласовывать такие работы необходимо по упрощённому варианту (в уведомительном порядке или по эскизу).

Читайте также:  Снять квартиру студию на сутки и без посредников, а так же можно ли оформить договор аренды и какова цена 1-комнатных апартаментов в сданных домах?

Будет ли являться перепланировкой перенос полотенцесушителя?

Для переноса полотенцесушителя разрешение жилинспекции не требуется (он не является инженерным или сантехническим оборудованием), однако работы предстоит согласовать с управляющей компанией.  

Однако существует отличающаяся от общего порядка практика. В некоторых районах Москвы, например, жилищная инспекция требует пройти процедуру согласования переноса полотенцесушителя по упрощённой форме. 

В таком случае после производства работ необходимо будет обратиться в жилинспекцию, которая пришлёт инспектора с проверкой. Сотрудник жилинспекции произведёт приёмку выполненных работ и подпишет акт о произведённом переустройстве, который и будет заключительным документом в процессе согласования перепланировки. 

Типовые перепланировки квартир: какие виды встречаются, считается ли перенос дверей и окон, а также объединение санузла изменением конфигурации, куда подавать проект и от кого нужно получить решение, а также каковы рамки дозволенного?

ShutterStock/Fotodom.ru

Можно ли устроить камин в городской квартире?

Согласование устройства камина, по вполне понятным причинам, относится к одному из самых сложных и дорогостоящих типов перепланировки. Наиболее трудозатратная часть проекта заключается в согласовании дымохода. Камин, который является прибором с открытым источником огня, требует установки качественной вытяжки из помещения на крышу. 

Специалисты-практики, занимающиеся перепланировкой, говорят, что чаще всего разрешение на устройство камина удаётся получить жителям квартир, расположенных на двух (максимум трёх) последних этажах здания.

Кроме того, существуют новостройки, в которых вытяжка для камина предусмотрена проектом строительства, а также дома старой постройки, где имеется возможность восстановить имеющуюся, но не рабочую вытяжку.

Обратите внимание: совмещать вытяжку с общедомовой системой вентиляции ни в коем случае нельзя, поскольку дым от камина будет проникать на другие этажи. 

Кроме того, при установке камина остро стоит вопрос о расчёте нагрузок на междуэтажные перекрытия.

Таким образом, согласовать установку дровяного или угольного камина в городской квартире представляется маловероятным, если только такое инженерное оборудование не было предусмотрено архитектурным планом.

Можно ли перенести входную дверь в квартиру?

Процедура переноса входной двери заключается в изменении её расположения:

  1. в пределах той же стены (после резки нового проёма старый закладывается);
  2. путём переноса дверного блока в рамках проёма до пределов тамбура или лестничной клетки. 

Чаще перенос дверного проёма предполагает необходимость проведения общего собрания жильцов дома, поскольку в результате такой перепланировки собственник квартиры получит небольшую часть общедомового имущества в собственность. Кроме того, понадобится разрешение автора проекта дома, поскольку детали проекта зависят от серии дома и типа стен. 

Как рассчитать, какое усиление потребуется при устройстве проёма в стене? 

В случае, если проект перепланировки предполагает устройство нового (или дополнительного) проёма, необходимо уточнить, есть ли необходимость в установке дополнительных металлоконструкций. 

Для того чтобы понять, есть ли необходимость обращаться в проектную организацию и жилинспекцию, необходимо внимательно изучить поэтажный план БТИ, где несущие стены обозначаются жирной чертой. Ещё лучше, если вам удастся посмотреть на план застройщика. 

Затем уже стоит обращаться в проектную организацию или организацию, которая будет заниматься согласованием перепланировки. Специалисты смогут проконсультировать по конфигурации металлоконструкции, дать информацию, необходимую для расчёта стоимости проекта.

Надо ли получать разрешение на перепланировку ванной комнаты и санузла

Многим владельцам квартир в многоэтажках приходится сталкиваться с проблемой недостаточного количества свободного пространства в ванной и туалете, являющихся раздельными помещениями. Такая ситуация доставляет определенный дискомфорт. И чтобы хоть как-то решить эту задачу, люди решают выполнить перепланировку ванной комнаты и санузла, целью которой является увеличение общей площади.

Сразу нужно обозначить, что такие работы могут иметь разные масштабы. Все зависит от пожеланий самого владельца квартиры, изначальной планировки жилья. И конечно, как при планировании любого серьезного ремонта, необходимо разобраться в вопросе его узаконивания.

Узнать, считается ли перепланировкой объединение ванны и туалета и необходимо ли на него разрешение, удается из 25 и 26 ст. ЖК РФ. Здесь четко прописано: любые изменения конфигурации помещений, требующие внесения корректировок в техпаспорт, являются перепланировкой. Следовательно, чтобы объединить два рассматриваемых пространства, нужно получить разрешение в уполномоченных органах.

Насколько сложно узаконить перепланировку

Типовые перепланировки квартир: какие виды встречаются, считается ли перенос дверей и окон, а также объединение санузла изменением конфигурации, куда подавать проект и от кого нужно получить решение, а также каковы рамки дозволенного?

Сразу обозначим, что перепланировка санузла и ванной может иметь разные масштабы. Соответственно, не во всех ситуациях уполномоченные органы дадут разрешение на ее проведение. Рассмотрим случаи, когда проблем с утверждением идеи не возникнет. Самыми простыми изменениями, проводимыми по эскизу, без составления специального проекта, принято считать:

  • установка или демонтаж стены между ванной и туалетом. При этом наружные границы помещений остаются неизменными;
  • перемещение сантехнических устройств в пределах данных комнат. При этом, количество предметов сантехники должно оставаться неизменным.

Планируя увеличить количество единиц сантехники, например, дополнительно установить биде или душевую кабинку, поставить такие тяжелые конструкции как ванна-джакузи, понадобится получить техническое заключение, профессионально составленный проект перепланировки.

Типовые перепланировки квартир: какие виды встречаются, считается ли перенос дверей и окон, а также объединение санузла изменением конфигурации, куда подавать проект и от кого нужно получить решение, а также каковы рамки дозволенного?

В целом, согласовать подобные изменения не составляет труда. В большинстве случаев удается обойтись эскизом, который представляет собой копию изначального плана квартиры с внесением правок красными линиями.

Чтобы получить одобрение, надо подать пакет документов в жилинспекцию либо архитектурный отдел. Вам нужно предоставить:

  • техпаспорт жилья;
  • эскиз, по которому будет проводиться перепланировка;
  • документы, подтверждающие право собственности на жилплощадь;
  • письменное согласие прописанных жильцов, если речь идет о муниципальном объекте.Процедура проводится быстро и результативно, не предполагает каких-либо проблем. Разбираясь, как узаконить перепланировку по совмещению ванной и туалета, многие задаются вопросом относительно того, насколько срочно это нужно сделать. По сути, согласование понадобится только при продаже квартиры. Но важно понимать, что, если факт самовольной перепланировки без разрешения будет выявлен, вам придется заплатить штраф. Чтобы избежать неоправданных трат, лучше все-таки провести ремонт так, как положено, и согласовать изменения с уполномоченными органами. Есть более серьезные варианты перепланировки по совмещению ванны с туалетом или другие идеи, когда согласование с соответствующими организациями и наличие профессионально составленного проекта являются обязательными условиями. К ним относят такие случаи:
  • расширение санузла. Подразумевается увеличение площади за счет нежилых помещений;
  • перенос санузла. Речь идет о работах, затрагивающих иные нежилые помещения;
  • перемещение сантехники на присоединенный участок;
  • снос стены между помещениями и перенос выхода из санузла;
  • установка разделительной стены в санузле с переносом выхода;
  • монтаж дополнительного сантехнического оборудования;
  •  замена крупной сантехники на более тяжелые варианты.Типовые перепланировки квартир: какие виды встречаются, считается ли перенос дверей и окон, а также объединение санузла изменением конфигурации, куда подавать проект и от кого нужно получить решение, а также каковы рамки дозволенного?

Для таких изменений, ввиду крупных масштабов, требуется составление проекта в обязательном порядке. При этом, его разработку следует доверять квалифицированным специалистам, имеющим действующую лицензию и другие разрешительные документы, позволяющие вести деятельность в данном направлении. Только в такой ситуации удастся избежать вероятных проблем с получением разрешения.

Имея на руках проект по перепланировке с объединением ванной с туалетом, вам необходимо утвердить его в Пожарном надзоре, Ростехнадзоре, Роспотребнадзоре и других органах, в чьей компетенции находится такая работа.

Обращаться надо в инстанции, отвечающие за те сети, в которые вы вносите изменения. Далее с документацией и проектом нужно идти в жилищную инспекцию или архитектурно-строительный отдел.

Здесь вы сможете согласовать запланированные изменения и приступить к ремонтным работам.

По завершении ремонта надо вызвать специальную техническую комиссию. Ее представители сверят проект и результат.

Если все находится в соответствии, нарушения отсутствуют, вы получите акт ввода в эксплуатацию объекта. Также будет выдано техническое заключение.

С этими документами обратитесь в БТИ, чтобы получить новый план и техпаспорт квартиры. Завершающий этап – оформление новых документов в Росреестре.

Когда узаконить перепланировку не получится

Типовые перепланировки квартир: какие виды встречаются, считается ли перенос дверей и окон, а также объединение санузла изменением конфигурации, куда подавать проект и от кого нужно получить решение, а также каковы рамки дозволенного?

Перепланировка квартиры: ответы на каверзные вопросы

Можно ли перенести входную дверь, установить в квартире камин или сделать в ней дополнительную жилую комнату? Отвечаем на неожиданные и животрепещущие вопросы о перепланировке.

Возможно ли осуществить перепланировку комнаты в коммунальной квартире или в общежитии?

Теоретически такая перепланировка возможна, но необходимо получить согласие 73% жильцов. Жилинспекция негативно относится к узакониванию уже сделанных перепланировок в таком жилье, поэтому случаи, когда жильцам приходится восстанавливать помещение в первоначальных границах (а то и вовсе менять место жительства) — вовсе не редкость.

  • Технически жильцы общежитий и коммунальных квартир ограничены в возможностях переустройства своего жилища. В основном переделка может заключаться в следующем:
  • демонтаже встроенного шкафа;
  • устройстве фальшперегородок;
  • присоединении части общего коридора к комнате;
  • соединении двух комнат в общежитии в одну квартиру.
  • Кроме стандартного пакета документов жильцам комнат необходимо получить решение общего собрания жильцов, оформленное протоколом, а также, возможно, потребуется техническое заключение от авторов проекта дома, поскольку старые общежития и дома с коммунальными квартирами зачастую строились с деревянными перекрытиями.

Можно ли делать перепланировку, если ипотечный кредит ещë не выплачен?

Закон не запрещает проводить перепланировки в квартире, приобретаемой с помощью ипотечного кредита. Для согласования такого переустройства собственник жилья обязан предоставить согласие банка, выдавшего кредит. Получение согласия на перепланировку от банка-кредитора является платной процедурой.

  1. Банк может отказаться, если:
  2. кредитным договором предусмотрен запрет на проведение перепланировки;
  3. заëмщик не соблюдает график платежей.

Обратите внимание: если вы хотите купить в кредит квартиру с перепланировкой на вторичном рынке, необходимо проверить, узаконены ли все сделанные изменения. Если перепланировка проведена самовольно, банк, скорее всего, откажет в выдаче ипотечного кредита.

Читайте также:  Временная прописка в съемной квартире: алгоритм оформления

В квартире со свободной планировкой все возведённые (или невозведённые) стены должны быть оформлены и внесены в документы БТИ в порядке, аналогичном согласованию перепланировки, иначе собственника можно привлечь к ответственности за нарушение законодательства.

Будет ли отличаться процедура согласования перепланировки, если квартира находится в муниципальном найме?

Согласование перепланировки в муниципальной квартире происходит в такие же сроки и в том же порядке, что и в жилье, находящемся в собственности. Отличается пакет документов, но несущественно — правоустанавливающим документом будет являться договор о найме жилого помещения.

Если жильцы планируют провести приватизацию жилья (до 2018 г. процедура проводится в бесплатном порядке), им необходимо легализовать любые сделанные в квартире изменения. Если же выполненное вами переустройство может угрожать общему имуществу дома, здоровью или жизни его жильцов, вам могут не только не разрешить приватизацию, но и выселить вас из занимаемого жилья.

Можно ли делать перепланировку в доме, не являющемся типовым (ранее 1950 г. постройки)?

Типовые проекты домов появились после 50-х гг. прошлого, ХХ в. До этого момента все дома строили по единичным проектам, которые если и повторяли, то крайне редко. Если дом, где находится перепланируемая квартира, относится к объектам культурного наследия, вместо проекта переустройства (перепланировки) должен быть подготовлен проект приспособления для современного использования.

  • По правилам согласования перепланировки в городе Москве, необходимо получить заключение Мосгорнаследия о допустимости проведения переустройства и перепланировки помещения в следующих случаях:
  • квартира является мемориальной;
  • планировочная структура или облик и интерьер квартиры относятся к особенностям объекта культурного наследия, составляющим его предмет охраны и подлежащим обязательному сохранению;
  • работы по перепланировке оказывают влияние на общее имущество в многоквартирном доме-памятнике;
  • перепланировка дома-памятника изменяет размеры, пропорции и параметры (высоту, этажность, угол или внешний вид кровли или крыши, количество или форму оконных и дверных проёмов в наружных стенах, цветовые решения или внешний облик наружных стен дома-памятника, установку кондиционеров и иного навесного оборудования (за исключением случаев их размещения на дворовых фасадах).

Как пожаловаться на соседей, сделавших незаконную (опасную) перепланировку?

Первым делом необходимо попытаться урегулировать вопрос мирным путём. Вполне возможно, что перепланировка зарегистрирована, все разрешения получены, но строительные работы просто затянулись.

Начать можно с обращения с жалобой в управляющую компанию (особенно если квартира самостийных архитекторов находится в муниципальной собственности). Представители управляющей компании могут обязать ваших соседей вернуть жильё в первоначальный вид.

Если квартира находится в собственности, эффективнее направить жалобу в территориальное подразделение жилинспекции.

В этом случае квартиру нарушителей должна посетить инспекцию, которая составит протокол о нарушении и подготовит предписание об узаконивании перепланировки или восстановлении квартиры (если проведённые ремонтные работы могут стать причиной возникновения аварийных ситуаций в доме).

Если нарушение связано с изменением внешнего облика здания, то жалобу необходимо отправить в территориальное подразделение архитектурно-планировочного управления.

Кроме того, можно обратиться с жалобой в прокуратуру.

  1. Если вы хотите объединить квартиры, необходимо учитывать следующие моменты:
  2. владелец у двух объединяемых квартир должен быть один;
  3. полный демонтаж несущей стены запрещён, поэтому возможно лишь устройство проёма, местоположение которого определят специалисты (если у ваших соседей снизу или сверху уже сделаны проёмы или несущие конструкции здания износились и имеют малый запас прочности, в устройстве нового дверного проёма будет отказано);
  4. обязательно потребуется техническое заключение от автора дома;
  5. новый проём необходимо будет усилить металлоконструкциями;
  6. если перепланировка затрагивает часть лестничной площадки, понадобится собрать подписи 73% собственников квартир для того, чтобы получить их согласие на использование общедомового имущества;

потребуется объединить лицевые счета квартир (для этого необходимо будет обратиться в Росреестр).

В очень редких случаях возможно полное объединение двух квартир, например если между ними ненесущая перегородка, что встречается в домах старого фонда и некоторых кирпичных сериях 50–80-х гг. ХХ в.

Самый редко встречающийся случай — объединение квартир на разных этажах. Устройство проёма в междуэтажном перекрытии возможно с технической точки зрения в монолитных домах, а в панельных или блочных домах, в зданиях с деревянными или смешанными перекрытиями такая перепланировка практически невозможна.

Что делать, если представители жилинспекции пришли к вам с проверкой?

  • Если вы получили извещение от жилинспекции о том, что необходимо предоставить доступ в квартиру для проведения проверки, необходимо:
  • добровольно предоставить доступ в жилое помещение для проведения обследования (если вы не предоставите доступ сами, инспекторы получат его на основании судебного решения, реализовывать которое придут приставы-исполнители);
  • давать письменные и устные разъяснения по фактам, выявленным в процессе обследования;
  • внимательно прочитать итоговый акт обследования и подписать его.

Если же собственник жилья не согласен с фактами, которые выявили в ходе проверки, он вправе отказаться от подписи, о чём председатель комиссии должен сделать письменную отметку в акте с указанием причин отказа. Дальнейшие пояснения собственник будет давать на заседании жилкомисcии.

Можно ли увеличить количество комнат в квартире?

Если вы хотите в рамках перепланировки квартиры увеличить количество жилых комнат, необходимо знать их минимально возможные параметры. В соответствии с требованиями законодательства, ширина жилой комнаты не может быть меньше 2,25 м, площадь — менее 9 м2, при этом в новой комнате обязательно должно быть естественное освещение, а также проведена шумоизоляция полов.

В зависимости от того, будет ли изменяться конструкция пола, согласовывать перепланировку необходимо будет в уведомительном порядке (если работы проводят только на ненесущих перегородках и перекрытиях, инженерное оборудование не затрагивается) или на основании проекта перепланировки (если предполагается, например, изменение уровня пола).

При соблюдении данных условий в квартире можно организовать дополнительную жилую комнату.

Если же выполнить требование относительно естественного освещения невозможно, комната не может получить статус жилой, но её можно оформить как гардеробную или техническую.

В этом случае жилинспекция даст согласие на выделение комнаты, а после согласования перепланировки собственник получит на руки документы БТИ, в которых отражена новая планировка квартиры.

Каким образом оформляется перепланировка с разделением смежных комнат?

В большинстве случаев межкомнатные стены являются ненесущими, поэтому для получения разрешения на снос такой стены (или устройство в ней проёма) потребуется разработка проекта. В некоторых случаях жилинспекция может потребовать проведения экспертизы для того, чтобы удостовериться в том, действительно ли является стена ненесущей.

Если проём предполагается устроить в несущей стене, необходимо разработать техническое заключение.

Обращаем внимание на то, что владельцам квартир в старых домах с деревянными перекрытиями согласовать демонтаж простенка будет труднее.

Такие стены становятся несущими в процессе усадки, которая неизбежна для зданий такой конструкции и такого возраста.

Инженерное обследование может показать, что для осуществления перепланировки требуется замена перекрытий, при этом придётся договариваться с соседями о замене перекрытий.

Кроме того, надо помнить о требованиях к жилым комнатам — если они не будут соблюдены, оформить получившиеся комнаты как жилые на плане БТИ не получится.

Возможно ли превратить однокомнатную квартиру в студию?

Одна из наиболее популярных на сегодняшний день перепланировок — превращение обычной типовой квартиры в квартиру-студию.

Надо сказать, что согласовать такую перепланировку в панельном или блочном доме практически невозможно: во-первых, многие стены в домах такого типа являются несущими; во-вторых, если дом газифицирован, то объединять жилое помещение и кухню нельзя без устройства раздвижной стены-перегородки.

  1. Обращаем внимание на требования, которые предъявляются к квартире-студии:
  2. снос перегородок должен быть безопасен для конструкции здания (особенно это актуально для домов, где стены служат дополнительной опорой для деревянных перекрытий);
  3. после перепланировки должна остаться изолированная жилая комната площадью не менее 14 м2 с естественным освещением (это означает, что такая перепланировка в однокомнатной квартире маловероятна);
  4. при отсутствии коридора между санузлом и остальным пространством квартиры по санитарным нормам и правилам необходимо разделить их тамбуром либо раздвижной перегородкой.

Является ли перепланировкой разбор встроенных шкафов?

Этот вид перепланировки хотя и не может быть отнесён к технически сложным, может вызвать определённые трудности при согласовании.

По общему правилу, без оформления проектной и разрешительной документации производится устройство (демонтаж) встроенной мебели: шкафов, антресолей (не образующих самостоятельных помещений, площадь которых подлежит техническому учету).

Таким образом, если вы хотите разобрать имеющийся встроенный шкаф, необходимо удостовериться в том, что на поэтажном плане помещения и экспликации из бюро технической инвентаризации встроенному шкафу не присвоен отдельный номер и не проставлена соответствующая этому номеру площадь. В этом случае их можно разбирать без получения разрешительной документации.

Если кроме разборки встроенных шкафов, обозначенных как отдельные помещения, в квартире больше не производится никаких изменений, то согласовывать такие работы необходимо по упрощённому варианту (в уведомительном порядке или по эскизу).

Будет ли являться перепланировкой перенос полотенцесушителя?

Для переноса полотенцесушителя разрешение жилинспекции не требуется (он не является инженерным или сантехническим оборудованием), однако работы предстоит согласовать с управляющей компанией.

Однако существует отличающаяся от общего порядка практика. В некоторых районах Москвы, например, жилищная инспекция требует пройти процедуру согласования переноса полотенцесушителя по упрощённой форме.

В таком случае после производства работ необходимо будет обратиться в жилинспекцию, которая пришлёт инспектора с проверкой. Сотрудник жилинспекции произведёт приёмку выполненных работ и подпишет акт о произведённом переустройстве, который и будет заключительным документом в процессе согласования перепланировки.

Можно ли устроить камин в городской квартире?

Согласование устройства камина, по вполне понятным причинам, относится к одному из самых сложных и дорогостоящих типов перепланировки. Наиболее трудозатратная часть проекта заключается в согласовании дымохода. Камин, который является прибором с открытым источником огня, требует установки качественной вытяжки из помещения на крышу.

Специалисты-практики, занимающиеся перепланировкой, говорят, что чаще всего разрешение на устройство камина удаётся получить жителям квартир, расположенных на двух (максимум трёх) последних этажах здания.

Кроме того, существуют новостройки, в которых вытяжка для камина предусмотрена проектом строительства, а также дома старой постройки, где имеется возможность восстановить имеющуюся, но не рабочую вытяжку.

  • Обратите внимание: совмещать вытяжку с общедомовой системой вентиляции ни в коем случае нельзя, поскольку дым от камина будет проникать на другие этажи.
  • Кроме того, при установке камина остро стоит вопрос о расчёте нагрузок на междуэтажные перекрытия.
  • Таким образом, согласовать установку дровяного или угольного камина в городской квартире представляется маловероятным, если только такое инженерное оборудование не было предусмотрено архитектурным планом.

Можно ли перенести входную дверь в квартиру?

  1. Процедура переноса входной двери заключается в изменении её расположения:
  2. в пределах той же стены (после резки нового проёма старый закладывается);
  3. путём переноса дверного блока в рамках проёма до пределов тамбура или лестничной клетки.

Чаще перенос дверного проёма предполагает необходимость проведения общего собрания жильцов дома, поскольку в результате такой перепланировки собственник квартиры получит небольшую часть общедомового имущества в собственность.

Кроме того, понадобится разрешение автора проекта дома, поскольку детали проекта зависят от серии дома и типа стен.

Как рассчитать, какое усиление потребуется при устройстве проёма в стене?

В случае, если проект перепланировки предполагает устройство нового (или дополнительного) проёма, необходимо уточнить, есть ли необходимость в установке дополнительных металлоконструкций.

Для того чтобы понять, есть ли необходимость обращаться в проектную организацию и жилинспекцию, необходимо внимательно изучить поэтажный план БТИ, где несущие стены обозначаются жирной чертой. Ещё лучше, если вам удастся посмотреть на план застройщика.

Затем уже стоит обращаться в проектную организацию или организацию, которая будет заниматься согласованием перепланировки. Специалисты смогут проконсультировать по конфигурации металлоконструкции, дать информацию, необходимую для расчёта стоимости проекта.

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *