Если на собрании владельце квартир принимается решение о выборе Товарищества, то в руководителем становится один из собственников.
Но не всегда он имеет время и возможности, чтобы качественно выполнять все возложенные на обязанности. В таком случае жильцы могут принять решение о назначении профессионального управленца.
Описание должности по Жилищному Кодексу
- Из статьи 148 ЖК РФ мы можем узнать, что наем сотрудников относится к компетенции Правления.
- Следовательно, и высшее должностное лицо в структуре организации будет под отчётно ему.
- В связи с тем, что ему придётся платить заработную плату возникает вопрос: так нужен ли этот человек?
ВАЖНО! Управление ЖКХ требует наличия профессиональных навыков, которыми обладает далеко не каждый председатель.
- Как правило, руководителя Товарищества выбирают, исходя из высокого доверия к нему остальных жильцов, его мотивации трудиться на благо дома.
- И если найти среди жильцов сантехника или бухгалтера, которые согласятся на полставки оказывать услуги дому, вполне реально, то с управленческими функциями все сложнее.
- Председатель как лицо, заинтересованное в результате, может контролировать общие процессы, а наемный управленец принимать непосредственное участие в решении рабочих вопросов, поддерживать работу коммунального хозяйства дома.
- Председатель может время от времени проверять работу наемных сотрудников, выполняя свои обязанности в свободное время.
ВНИМАНИЕ! Управляющий находится на рабочем месте ежедневно, оперативно решает возникающие задачи, распределяя обязанности между другими сотрудниками.
Отличия от должности председателя
Главное отличие этих двух должностей в том, что председателем может быть только один из собственников жилья МКД. - Управдомом же может стать практически любой человек, за которого проголосуют жильцы на общем собрании.
- Первого можно назвать администратором товарищества.
- А наёмный управленец – тот, кто непосредственно отвечает за исполнение всех работ, связанных с обеспечением комфортных условий для проживания: ремонт, закупка строительных и расходных материалов, контроль уборки и подготовки к отопительному сезону.
- Есть и другие отличия:
- оплата труда: члены правления могут получать лишь небольшое вознаграждение за свою работу, или вовсе заниматься ей на общественных началах, так как выполнение своих функций не отнимает у него много времени.
ВНИМАНИЕ! Управляющий – это сотрудник, работающий на полную ставку и получающий зарплату согласно штатному расписанию.
- срок назначения. Если первый выполняет свои обязанности в течение срока, прописанного в договоре, то председателя выбирают на 2 года (в соответствии со ст.149 ЖК РФ);
- право представлять интересы организации. Председателю не требуется дополнительно подтверждать свои полномочия, управленец подтверждает свое право действовать от имени товарищества доверенностью.
ВАЖНО! Для того, чтобы устроиться на работу управдомом, необходимо иметь российское гражданство, образование и/или опыт работы в сфере ЖКХ, хорошо знать Жилищный кодекс, технических требований к МКД, а также не иметь судимостей, связанных с экономическими преступлениями.
Непосредственным работодателем является председатель Правления. Он может осуществлять свою деятельность в качестве ИП и одновременно управлять сразу несколькими домами.
Если управдом отчитывается перед председателем, то сам председатель – непосредственно перед собственниками жилья.
Образец трудового договора и доверенности
Все должностные обязанности, а также права записывают в трудовой договор.
Здесь же указывается объем его полномочий и режим работы.
Обратите внимание: управленец отчитывается перед правлением, но не перед жильцами. Также он не оказывает им каких-либо услуг.
По ссылке ниже можно скачать:
- трудовой договор;
- доверенность.
ВНИМАНИЕ! Все обязательства связаны с обеспечением надлежащего содержания общего имущества и выполнения своих непосредственных задач по управлению ЖКХ.
Обязанности
-
постоянная поддержка связи с руководством, информирование председателя обо всех важных моментах, участие в обсуждениях по рабочим вопросам;
-
оформление соглашений с поставщиками и подрядчиками, дальнейшая совместная работа с ними, контроль качества оказываемых услуг и поставляемой продукции;
-
управление хозяйственной деятельностью, работой наемных сотрудников;
-
ежемесячное снятие показаний общедомовых приборов учета потребления ресурсов;
-
участие в планировании сметы расходов и доходов, контроль соответствия денежных потоков схеме;
-
регулярный осмотр оборудования и помещения для предотвращения чрезвычайных ситуаций;
-
контроль чистоты и порядка в МКД;
-
прием заявок и обращений от жильцов;
-
участие в судах и комиссиях;
-
при возникновении непредвиденной ситуации, быстро устранять ее причины и последствия;
ВАЖНО! Управдом обязан знать законы, нормы СНиП, правила техники безопасности и охраны труда.
Ответственность
Он несет ответственность за:
- нарушение законодательных норм в процессе рабочей деятельности;
- неисполнение обязательств в связи с недобросовестностью третьих лиц, с которыми оформлен договор о сотрудничестве;
- целевое использование имущества или его сохранность;
- добросовестное исполнение обязанностей по приему заявок и жалоб от жильцов.
Права
Выделим наиболее важные:
-
осуществлять профессиональную деятельность в пределах своей компетенции;
-
выступать представителем перед третьими лицами;
-
выступать с предложениями об улучшении качества обслуживания МКД;
-
руководить рабочим процессом, давать указания сотрудникам;
-
отстранять от работы или высказывать замечания сотруднику, в случае некачественного выполнения им своих обязанностей.
Положение и должностная инструкция
- Скачать пример должностной инструкции.
- Если вы хотите поставить управленца под отчёт общему собранию, вам необходимо принять положение о его деятельности, по которому он будет предоставлять публичный отчёт о своей работе и может быть смещён и выбран всеобщим решением.
- Так или иначе вам необходима инструкция.
- Содержание инструкции определяет председатель, а утверждает – правление.
Текст инструкции должен храниться в помещении товарищества и предоставляется любому жильцу МКД по его требованию.
ВАЖНО! Должностная инструкция обязательна в соответствии с трудовым законодательством не зависимо от наличия других документов, регулирующих действия работника.
Этот дорумент составляется в письменной форме и в обязательном порядке содержит:
- Общие положения: информация об организации, информацию о длительности рабочего дня и количестве рабочих дней, срок действия инструкции;
- требования;
- список обязанностей (должен быть максимально подробным);
- перечень прав в качестве сотрудника;
- лист ознакомления.
СПРАВКА! Для внесения изменений следует собрать Правление и общим решением утвердить необходимость правок.
Управдом в обязательном порядке должен быть ознакомлен с новой редакцией документа и подтвердить факт прочтения своей подписью.
Должностная инструкция управляющего ТСЖ, обязанности и трудовой договор
Мало кто обращает внимание на разницу между должностями управляющего и председателя товарищества собственников жилья, полагая, что это одно и то же лицо.
Это заблуждение способно привести к путанице. Данная статья поможет избежать ее и разобраться в нюансах, связанных с этими двумя должностями.
Мы подробно рассмотрим правовой статус управляющего и выясним, чем же он на самом деле отличается от председателя, а также, наши эксперты объяснят, какой вид договора может быть подписан между наемным управляющим и ТСЖ.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82 . Это быстро и бесплатно !
Что это за должность?
Управляющий ТСЖ и председатель ТСЖ — это разные люди. Формально, управляющий — физическое лицо, которому за некое вознаграждение делегируется часть административного функционала, связанного с организацией работы непосредственно ТСЖ. Как правило, управляющего товарищество привлекает со стороны.
- Таким образом, можно сделать вывод, что должность управляющего предназначена для «разгрузки» управляющего аппарата товарищества в лице его председателя.
- К основным функциям управляющего в ТСЖ относят:
Урегулирование с собственниками жилья вопросов, касающихся деятельности товарищества.- Координацию мероприятий, касающихся содержания жилого дома, включая ремонт и техобслуживание строений.
- Подбор подрядчиков для осуществления ремонтных мероприятий.
- Взыскание долгов с неплательщиков.
- Заключение различных соглашений от лица товарищества.
- Ведение финансовой отчетности.
- Подготовка смет материальных расходов и доходов на определенные периоды.
- Оперирование кадровыми ресурсами, включающее прием и увольнение сотрудников в ТСЖ.
Разумеется, ряд функций и должностных полномочий управляющего ТСЖ может расширяться согласно решениям, данным руководством товарищества.
Нередко на председателя ТСЖ накладывается достаточно большой объем обязательств, справиться с которыми он не может либо ему просто не хватает на это времени. Тогда руководство товарищества привлекает к работе человека, согласного занять должность управляющего и разделить часть обязанностей с председателем, взяв на себя его функций, касающихся внутренних процессов.
Бывают и такие случаи, когда среди жильцов, являющихся фактическими собственниками жилья, не могут подобрать подходящую кандидатуру на место председателя, а собрание не может определиться с выбором. Тогда также нанимается сторонний человек на должность управляющего ТСЖ.
Наемному управляющему необязательно быть даже жильцом конкретного дома, чтобы занять эту должность в товариществе. В российском Жилищном Кодексе подчеркивается, что стать председателем ТСЖ может исключительно собственник жилья.
Таким образом, отличие между должностями управляющего и председателя заключается не только в масштабах обязательств, но и в их юридическом отношении к общему имуществу, защитой интересов которых и занимается ТСЖ. Если для председателя непосредственная принадлежность к МКД обязательна, то для управляющего – нет.
Как и где регламентируется правовой статус?
Кроме того, правовой статус должен быть обязательно закреплен в должностной инструкции управляющего.
Поскольку управляющий является физическим лицом, в момент заключения сделки, сторона правления товарищества не перекладывает на управляющего свои обязанности, касающиеся осуществления коммунальных услуг, а остается их исполнителем.
Бывают случаи, когда Устав ТСЖ содержит ряд фиксированных обязанностей, среди которых могут быть оговорены отдельные аспекты. Тогда объем полномочий, передача которых осуществляется управляющему ТСЖ, определяется самим правлением товарищества вне правового поля.
Вступающему в должность управляющего ТСЖ можно порекомендовать тщательно знакомиться не только с договорами и инструкцией, но и Уставом ТСЖ, в котором он в дальнейшем планирует вести свою трудовую деятельность.
Модели взаимодействия с товариществом
Существуют две модели взаимодействия между управляющим и товариществом:
Обслуживание МКД осуществляют сотрудники из штата ТСЖ. При этой модели, все административные обязанности, иными словами, управление домом, возлагает на себя сам управляющий, а ремонт и вопросы, связанные с обслуживанием общего жилого имущества он возлагает на персонал, состоящий из наемных специалистов.
Основным преимуществом такого варианта является независимость товарищества от внешних организаций. Такая модель проявляет свою целесообразность в крупных домах с большим числом квартир, а также при объединениях сразу нескольких многоквартирных домов, к примеру, в спальных районах.
Обслуживание МКД осуществляют сторонние наемные организации. В этом случае, управляющий берет на себя обязательства административного характера, а обслуживание вместе с ремонтом осуществляется сторонними организациями по договорам подряда, которые с ними заключает товарищество.
Данная модель привлекательна тем, что ТСЖ не нужно осуществлять содержание материально-технической базы и обслуживающего персонала. Кроме того, у товарищества появляется возможность выбора подрядчика, соответствующего его внутренним требованиям, способным осуществлять работу на необходимом уровне качества.
Читать еще: Родители написали жалобу на воспитателя детского сада
Оформление полномочий через подписание договора
Как упоминалось ранее, ТСЖ оформляет с лицом, вступающим в должность управляющего, один из двух типов соглашений – трудовой договор или соглашение на гражданско-правовой основе.
Согласно ст.148 Жилищного Кодекса, правление товарищества может, как нанимать, так и увольнять сотрудников, а также не только осуществлять управление многоквартирными жилыми домами, но и заключать соответствующие договора на передачу управления определенным лицам.
Исходя из этих утверждений, можно сделать вывод о том, что заключение трудового договора с управляющим в качестве обязанности адресуется правлению товарищества. Впрочем, в ст. 149 Жилищного Кодекса указано, что председатель ТСЖ вправе заключать какие-либо соглашения или сделки, не требуя на это разрешения у правления или членского собрания.
Аспекты трудоустройства управляющего в ТСЖ отличаются в зависимости от типа заключаемого договора:
Трудовой договор — в этом случае ставке управляющего положено значиться в штатном расписании ТСЖ. Там же должна быть прописана его фиксированная заработная плата в рамках сметы, согласованной с собранием (ст. 145 ЖК РФ).
В большинстве случаев, с управляющим заключается трудовой договор правлением ТСЖ, а подписывает его уже непосредственно председатель товарищества. Расторжение договора данного типа осуществляется согласно ст.81 ТК РФ.
Гражданско-правовой договор — согласно ст.421 ГК РФ, стороны соглашения могут заключать его не только в рамках, предусмотренных законодательством. В ст.137 ЖК РФ перечисляются типы соглашений, которые ТСЖ может заключать со сторонними лицами и организациями.
Заключение данного типа договора с управляющим там не упоминается, однако в самом конце перечисления видов фигурирует фраза «и прочих договоров». Так, гражданско-правовой договор, которым закрепляются трудовые отношения товарищества с управляющим, относится именно к «прочим» договорам.
Доверенность
ТСЖ имеет право обозначить и передать управляющему его должностные функции в официальной доверенности. Обычно этот документ оформляется в ситуациях, когда управляющему необходимо представлять интересы товарищества в сторонней организации, например, в различных органах власти.
- В доверенности указываются все полномочия управляющего, которые обычно дублируются с теми, что приводятся в его должностной инструкции или изложены в гражданско-правовом соглашении.
- Общие положения, касающиеся ее оформления, изложены в главе 10 ГК РФ.
- Завершая разъяснение тонкостей, касающихся таких должностей, как председатель и управляющий ТСЖ, можно отметить, что между ними есть существенная разница, особенно в юридическом контексте.
Должностная инструкция управляющего ТСЖ, обязанности и трудовой договор
- Правление ТСЖ состоит из собственников, которые должны быть инициативными, небезразличными, по возможности профессионалами в коммунальной сфере, что не всегда реально.
- Бухгалтера, слесаря, экономиста найти проще, чем специалиста в этой узкой области, который мог бы сходу понимать, что, когда и как делать, чтобы быстрее решить вопросы по жизнеобеспечению МКД.
- Поэтому часто принимают на работу управляющего, который и есть настоящий профи в системе ЖКХ, это не лицо, выбранное на общем собрании жильцов, а наемный работник – физическое лицо, нанятое правлением ТСЖ.
- Этот сотрудник не страхует и не дублирует председателя, его обязанности состоят в следующем:
- сотрудничество с подрядчиками – их выбор, контроль над их деятельностью и объемами выполненных работ;
- управление работой коллектива членов товарищества – координация их действий, определение первоочередных задач, кадровая работа;
- ведение финансовой отчетности;
- составление сметной документации по доходам и расходам ТСЖ, и подготовка отчетов по ней;
- деятельность по получению средств от злостных неплательщиков за коммунальные услуги;
- подготовка договоров от имени товарищества;
- работа с поставщиками ресурсов, и пр.
Этот руководитель над штатом рабочих выполняет команды главы правления и докладывает ему, как идет процесс подготовки системы отопления к зиме, что нужно срочно купить, чтобы было освещение на всей территории ТСЖ, и пр.
Вносить свои предложения по улучшению обслуживания общего имущества МКД – и обязанность, и право управдома. Если можно улучшить условия взаимодействия с поставщиками ресурсов, то это должен уметь и знать все нюансы процесса именно управдом.
Список обязанностей и функций может различаться, все зависит от того, какие именно направления деятельности товарищества будут поручены управляющему, также от того, насколько правление готово доверить этому человеку финансовые вопросы.
Так как ТСЖ – организация с серьезным объемом функций и направлений, то одному председателю справиться будет непросто даже физически.
Четко разделив сферы деятельности, эти два руководящих лица могут добиться неплохих результатов, если правильно выбрать претендента на должность управляющего, предпосылки для назначения которого таковы:
- высшее техническое образование;
- опыт работы на аналогичной должности в структуре ЖКХ не менее 5-ти лет;
- отсутствие судимости (будет доступ к финансам и материалам);
- возраст от 30 до 50 лет;
- коммуникабельность;
- знание законодательных актов в сфере ЖКХ.
По сути, этот работник должен будет выполнять все то, что и раньше входило в обязанности управдома: полностью контролировать и поддерживать в отличном состоянии все хозяйство, все системы жилого дома, руководя персоналом – слесарями, дворниками, электриком и пр.
Должностная инструкция управляющего ТСЖ образец.
Последствия неподписания трудового договора Если собственники приняли решение не заключать трудовой договор ТСЖ, в этом случае могут проиграть обе стороны. В случае судебного разбирательства собственники жилья не смогут выиграть дело, к примеру, если произошла растрата средств по вине председателя, поскольку нет договора, нет и ответственности.
Таким образом, мы видим, что отсутствие трудового договора лишает обе стороны рычагов правового воздействия друг на друга. Образец заполнения трудового договора ТСЖ с председателем найти нетрудно.
- Кроме вышесказанного, договор содержит и условия работы, и предоставление отпуска, и сумму заработной платы.
- Председателем правления может быть только один из собственников помещений в доме, а управдом может не иметь к этому дому никакого отношения, он просто здесь работает.
- Председатель, по своей сути – администратор, тогда как управдом фактически руководит жизнеобеспечением вверенного ему МКД.
- Председатель может заниматься делами ТСЖ за небольшое вознаграждение или вовсе на общественных началах, управляющий же работает полный рабочий день, получая зарплату в соответствии со штатным расписанием.
Глава правления избирается собранием собственников на срок в 2 года (ст. 149 ЖК РФ), тогда как управляющий принимается на срок, обусловленный договором с ним.
Председатель, являясь лицом, назначенным общим собранием, не нуждается в подтверждении своих полномочий главы правления.
А управляющий товарищества собственников жилья, как физическое лицо, должен предъявлять третьим лицам доверенность, выданную ему ТСЖ.
Так, он не может самовольно проникать квартиры, не получив предварительного согласия. Также ему запрещено самовольное увольнение персонала, нарушение интересов жильцов и ЖСК, распоряжение бюджетом без соблюдения сметы.
Зарплата главы правления жилищного кооператива Заработная плата председателя ЖСК не имеет четкой суммы. Она зависит от целого ряда факторов и назначается на собрании правления.Основные факторы, влияющие на заработок управляющего – это:
- число квартир в его ведении и компетенции;
- минимальная зарплата в РФ;
- наличие или отсутствие трудового договора;
- мнение владельцев квартир в доме;
- количество обязанностей и полномочий.
Как правило, заработная плата управляющего повышается в связи с количеством его обязанностей.
Чем больше их в уставе, тем существеннее и сумма. Важнейшую роль играет и мнение жильцов.
Как и где регламентируется правовой статус?
Правовой статус управляющего фиксируется в трудовом договоре или в процессе утверждения гражданско-правового соглашения при вступлении лица, изъявившего стать управляющим, в соответствующую должность.
Кроме того, правовой статус должен быть обязательно закреплен в должностной инструкции управляющего.
Поскольку управляющий является физическим лицом, в момент заключения сделки, сторона правления товарищества не перекладывает на управляющего свои обязанности, касающиеся осуществления коммунальных услуг, а остается их исполнителем.
Справка! Правовое поле должности управляющего находится в плоскости управленческих процессов административного характера, в числе которых контроль за соблюдением порядка в отношении общественного недвижимого имущества, в частности, содержания его в надлежащем состоянии, ремонта и обслуживания.
Бывают случаи, когда Устав ТСЖ содержит ряд фиксированных обязанностей, среди которых могут быть оговорены отдельные аспекты. Тогда объем полномочий, передача которых осуществляется управляющему ТСЖ, определяется самим правлением товарищества вне правового поля.
Вступающему в должность управляющего ТСЖ можно порекомендовать тщательно знакомиться не только с договорами и инструкцией, но и Уставом ТСЖ, в котором он в дальнейшем планирует вести свою трудовую деятельность.
Правовой статус этого работника закрепляется договором с ним, который заключит с одной стороны, в качестве работодателя, правление товарищества, а с другой – сам привлеченный со стороны сотрудник.
Этот работник представляет перед жильцами, подрядчиками и третьими лицами из числа поставщиков энергоресурсов и др. правление ТСЖ, действуя на основании доверенности, подтверждающей его полномочия.
Права и обязанности прописываются в договоре, какого бы вида он ни был, равно как и величина полномочий, и закрепляются в должностной инструкции.
Председатель ТСЖ — права и обязанности, ответственность, как стать председателем Так, правление не полномочно вносить изменения в устав или утверждать его новую редакцию, реорганизовывать или ликвидировать ТСЖ, избирать своих членов, устанавливать величину взносов и других платежей, являющихся обязательными и т.д.
Как грамотно подобрать ТСЖ? Каковы обязанности и зарплата заведующего домом и как составить с ним трудовой В ТСЖ – особая должностная фигура. При наличии председателя напрашивается вопрос, не сильно ли правление злоупотребляет властью распоряжаться деньгами собственников.
- Кто такой управляющий ТСЖ и в чем его отличия от председателяУправляющий ТСЖ – это физическое лицо, обязанностью которого является организация всех административно-правовых функций в работе товарищества.
- Отличия управляющего ТСЖ от председателя Принимается на работу на срок, прописанный в договоре.
Правовой статус управляющего и порядок его взаимодействия с ТСЖПервый Столичный Юридический Центр Телефон: (495) 776-13-39, (985) 776 13 39: кто он и зачем нужен? Оформление полномочий управляющего Управляющий может быть привлечен к работе в ТСЖ на основе двух видов договоров — трудового и гражданско-правового об оказании услуг (или иного).
Наши авторы
Наши авторы Подробности Категория: Перминова Ольга Создано: 24.03.
2015 00:07 9795 Управляющий ТСЖ — это физическое лицо, на которого возлагаются все текущие административные функции по организации работы товарищества, которое может обладать статусом индивидуального предпринимателя, а может и не иметь такового.
Нанимаем важную персону: особенности трудового договора с ТСЖМногие из нас являются жильцами в многоквартирных домах .
- Такой тип постройки невероятно удобен особенно в больших городах, вед на одном, заведомо небольшом пространстве может разместиться сразу же несколько человек.
- Конечно, приятно проживать в облагороженном многоквартирном доме.
- Договор гражданско-правового характера (ГПХ) 2017 Договором ГПХ считается договор, согласно которому исполнитель выполняет конкретную работу за определенный промежуток времени.
- Сумма вознаграждения по этой работе утверждается в договоре и согласовывается между подписывающими его сторонами.
Особенности договора ГПХ * В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте. * Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
Как руководство ТСЖ должно составить правильно договор с лицом на этой должности? Читайте на нашем сайте о том, каковы преимущества и недостатки ТСЖ перед управляющей компанией, как создать свое товарищество и заключить договор с УК на обслуживание.
Тсж — загорье 1
Оформление юридического статуса управляющего. С может быть заключено два вида договора трудовой договор, путем включения его в штат ТСЖ, либо гражданско-правовой, одной из форм которого является договор об оказании услуг.
Данным вопросам посвящена ст. 162 ЖК РФ.
Возможность заключения гражданско-правового договора с обусловлена следующими обстоятельствами:В данном случае выполняется конкретная работа, а не трудовая деятельность, как при трудовом соглашении; стороны договора: заказчик и исполнитель, который может называться подрядчиком или автором, но не работодатель и работник, как при трудовом соглашении.
Предлагаем ознакомиться: Как сшить личные карточки уволенных сотрудников
- Исполнители получают не з/п, а вознаграждение за проделанную работу, предоставленные услуги.
- Заказчиками и исполнителями выступают физические, юридические лица, ИП.
Образец должностной инструкции управляющего ТСЖ в 2020 году
В обычном формате должностная инструкция управляющего ТСЖ состоит из четырех разделов, в которых даны общие аспекты профессии, круг решаемых задач, потенциальная ответственность и права сотрудника. Инструкция не только повсеместно применяется в бизнес-практике, но и рекомендуется для использования Рострудом, ФСС и ПФР.
Скачать документбесплатно
ФАЙЛЫ
Скачать образец должностной инструкции управляющего ТСЖ .doc
Образец должностной инструкции управляющего ТСЖ
- Управляющий ТСЖ нанимается и увольняется указом председателя правления ТСЖ.
- Управляющий подчиняется председателю правления ТСЖ.
- Управляющий ТСЖ должен подходить под следующие требования:
- законченное среднее (высшее) образование;
- трудовой опыт в сфере эксплуатации многоквартирного дома от двух лет;
- также соответствовать иным критериям, установленным в действующем законодательстве.
- При временном отсутствии управляющего (лечение, командировка и пр.) его функции, по приказу председателя правления ТСЖ, передаются другому лицу.
- У управляющего в подчинении находятся сотрудники службы эксплуатации (уборщик, электрик и другие, согласно установленному штатному расписанию).
- Управляющий ТСЖ должен понимать следующие вопросы:
- положения ЖК РФ и иные нормы, определяющие порядок деятельности ТСЖ;
- особенности управления многоквартирным домом и взаимодействия с его жильцами;
- правила ведения документооборота в ТСЖ;
- особенности расположения ТСЖ;
- характеристики инфраструктуры и внутренних помещений дома;
- правила работы с профильной технической документацией;
- принципы представления интересов ТСЖ в общении с третьими лицами;
- критериях оценки результативности подчиненных;
- актуальные для ТСЖ санитарные нормы, правила охраны труда, а также стандарты безопасности;
- основы экономического функционирования ТСЖ.
- Управляющий ТСЖ руководствуется:
- разделами ЖК РФ, а также иными профильными законами и нормами;
- документацией ТСЖ, в том числе Уставом;
- актуальными административными актами;
- положениями этой инструкции.
Управляющий ТСЖ отвечает за:
- Проведение профилактических осмотров территории ТСЖ.
- Взаимодействие с членами ТСЖ в пределах своей компетенции.
- Отслеживание текущих показаний счетчиков (вода, электричество и пр.), а также отслеживание состояния пломб на приборах.
- Информирование правления ТСЖ по вопросам текущего состояния и перспектив инфраструктуры и других составляющих дома.
- Ведение документации в границах своей ответственности.
- Подписание договоров от имени ТСЖ в пределах своих полномочий.
- Руководство подчинёнными в вопросах проведения работ в доме и на прилегающей площади.
- Осуществление закупок материалов и инструментов, необходимых для деятельности подчиненных.
- Подбор сторонних организаций по проведению работ, необходимых для ТСЖ.
- Мониторинг поддержания на территории ТСЖ параметров санитарии, пожарной и технической безопасности, а также принятие мер по устранению обнаруженных недостатков.
- Участие в деятельности комиссий ТСЖ.
- Доведение до жильцов актуальной информации по деятельности ТСЖ.
- Осуществление контроля деятельности сторонних организаций (по вывозу мусора, текущему ремонту и пр.).
- Текущий учет ресурсов, потребляемых ТСЖ.
3. Ответственность
Управляющего ТСЖ можно привлечь к ответственности за:
- Ущерб, который получен ТСЖ из-за его деятельности, — в соответствии с актуальными положениями нормативно-правовой базы.
- Разглашение внутренней информации третьим лицам — в пределах, указанных в соответствующих разделах законодательства.
- Неисполнение своих профессиональных функций, закрепленных в этой инструкции, — в тех границах, которые обозначены в трудовом законодательстве.
- Нарушения законов и правил, совершенные в ходе выполнения трудовых обязанностей, — в соответствии с положениями действующей нормативно-правовой базы.
4. Права
Управляющий ТСЖ наделён следующими полномочиями:
- Представлять ТСЖ (в т.ч. по доверенности) в отношениях со сторонними организациями.
- Требовать содействия в исполнении трудовых функций от сотрудников ТСЖ в пределах своей компетенции.
- Участвовать в собраниях правления ТСЖ по аспектам текущей деятельности.
- Получать от правления ТСЖ необходимые для работы данные.
- Предлагать правлению меры по наказанию, поощрению и кадровым перемещениям в отношении подчиненных.
- На определенное время отстранять от работы подчиненных в случае нарушения ими параметров в сфере трудовой дисциплины, соблюдения санитарных стандартов и правил безопасности.
- Распоряжаться ресурсами ТСЖ в пределах своей компетенции.
- Получать от ТСЖ компенсацию расходов, в предварительно согласованном размере, понесенных при выполнении своих функций.
- Иметь доступ к специальному помещению с необходимой оргтехникой и материалами, применяемыми в своей работе.
- Осуществлять иные полномочия, установленные в трудовом договоре и актуальном законодательстве.
Аспекты должностной инструкции
Структура и другие параметры должностной инструкции не закреплены в действующем законодательстве, поэтому наниматели ориентируются на типовые образцы документов и принципы делопроизводства. В соответствии с ними инструкция может создаваться в двух видах: стандартном и расширенном.
Стандартный формат инструкции:
- Общий раздел.
- Профильные функции.
- Должностные полномочия.
- Параметры возможной ответственности.
Данный формат документа наиболее популярен в средних и малых организациях, а также для описания характеристик массовых профессий.
В крупных организациях, где трудятся многочисленные сотрудники с разнообразными задачами, популярен расширенный формат. В нем к четырем типовым разделам могут добавляться:
- Особенности работы.
- Критерии оценки результативности (KPI).
- Параметры изменения инструкции.
- Запрет на определенные действия.
Расширенный вариант позволяет документировать многие аспекты трудовой деятельности, но снижает гибкость сотрудников и их начальников.
Внимание! Положения инструкции не должны находиться в противоречии с параметрами трудового договора, который считается определяющим документом по служебным взаимоотношениям.
Основной раздел
Основные задачи раздела:
- Описать общие параметры деятельности сотрудника.
- Закрепить требования к квалификации претендента на должность, что позволит подобрать сотрудников надлежащего уровня.
Если должность предусматривает какие-то специфические требования (медосмотр, наличие лицензии, необходимость инструктажа по охране труда и пр.), то они даются именно в этой части.
Функции
Обязанности руководителя, указанные в этом разделе, могут несколько различаться в зависимости от особенностей организации, где он работает.
Но это касается только вспомогательных обязанностей — профильные остаются неизменными.
Руководство подчиненными, представление работодателя в контактах с другими организациями и прочие подобные характеристики прописываются в любой инструкции для топ-менеджеров.
Отдельно оговариваются функции по соблюдению правил пожарной безопасности, норм охраны труда, стандартов документооборота — они обязательны практически для любых профессий.
Внимание! Характеристики многих профессий даны в соответствующих профстандартах и разделах квалификационных справочников. Так, основные параметры по руководству ТСЖ можно взять из профстандарта 16.018, описывающего деятельность управляющего многоквартирного дома.
Ответственность
Процесс привлечения руководителя к ответственности может проходить в административном (внутри организации) или судебном формате, с привлечением свидетелей, адвокатов и пр.
В обоих вариантах мера наказания определяется на основе действующей нормативно-правовой базы, имеющей значительный объем и сложность.
Это обстоятельство препятствуют её полноценному включению в должностную инструкцию, поэтому в разделе потенциальная ответственность прописывается в общей форме, с небольшим количеством подробностей.
Права
Руководители распоряжаются материальными ресурсами, представляют организацию в отношениях с третьими лицами, руководят подчиненными. Все эти полномочия, в возможно более исчерпывающей форме, расписываются в данном разделе. Если руководителю предоставляются дополнительные льготы (компенсация сотовой связи, транспортных издержек и пр.), то их также можно описать в этой части.
Лица на управленческих позициях, вроде управляющего ТСЖ, не только руководят деятельностью подчиненных, но и распоряжаются значительными объемами ресурсов.
Их неграмотные действия могут не только привести к ущербу для организации, но и повлечь её ликвидацию. Грамотно составленная должностная инструкция, с её требованиями по квалификации и уровню менеджера, помогает снизить кадровые риски.
Для этого она должна пройти определенный порядок утверждения. В первую очередь её проверяют на:
- соответствие правовым нормам, в частности положениям трудового законодательства;
- отсутствие противоречий с внутренними правилами и документам организации;
- соответствие профессиональным особенностям конкретной специальности.
Процесс проверки включает консультации с юристом, руководителем HR-отдела, заместителями главы организации. После благополучного окончания согласования инструкции начинается сбор подписей, проходящий в соответствии с правилами внутреннего делопроизводства. Заключительную подпись ставит сам сотрудник, для которого создавалась инструкция, соглашаясь с её положениями.
Скачать документбесплатно
«Должностная инструкция управляющего ТСЖ»
Трудовой договор с управляющим ТСЖ
Товарищество собственников жилья в своей работе опирается на Жилищный кодекс РФ и Гражданский кодекс РФ. Основным внутренним документом в ТСЖ является Устав. Он должен отвечать законодательству РФ, поэтому необходимо вносить коррективы с учетом изменений в законах. При создании собственники выбирают председателя правления сообщества.
Жильцы доверяют председателю хозяйственную деятельность по облагораживанию многоквартирного дома, ремонтным работам и коммунальным затратам.
Объём работы у председателя ТСЖ широкий, и не всегда в компетенции выбранного на эту должность человека. В этом случае, разумным выходом из положения будет нанять знающего человека.
Правомерным действием является юридическое оформление и заключение договора с управляющим ТСЖ.
Сфера деятельности управляющего ТСЖ
Руководство ТСЖ включает в себя собственников квартир дома или нескольких многоквартирных домов. Это люди, заинтересованные в благоустройстве, небезразличные к имуществу. Но специалисты в коммунальном хозяйстве среди них бывают не всегда. Электрика или бухгалтера привлечь проще, чем менеджера по жизнеобеспечению многоквартирного дома. Поэтому появилась практика приёма на работу физического лица – специалиста в этом роде деятельности.
Управляющий ТСЖ – подчиняющийся председателю правления сотрудник, который руководствуется в своей работе должностной инструкцией и договором. Каждое жилищное сообщество самостоятельно оценивает задачи, возлагаемые на управляющего с учётом собственных нужд.
К распространённым функциям относятся:
- представление ТСЖ в государственных организациях и органах местного управления;
- выбор подрядчиков, контроль их деятельности, определение объёма работ и проверка результатов работы;
- заключение договоров по аренде общего имущества (баннеры на фасад, аренда подвальных помещений);
- координация деятельности членов товарищества;
- составление смет и отчётов за определенный период;
- работа с неплательщиками коммунальных услуг;
- работа с поставщиками услуг;
- наём, регулирование работы и увольнение персонала (дворников, уборщиков и др.);
- взаимодействие с жильцами дома, приём жалоб и предложений.
Помимо вышесказанного, существует множество обязанностей, которые по согласованию с руководством и собственниками квартир на общем собрании вносятся в трудовой договор с управляющим ТСЖ.
Согласно Жилищному кодексу, статья 147 пункт 3.1, председатель правления не может передавать все свои полномочия нанятому работнику. Возможно только согласованное с членами общего собрания наделение определённым кругом обязанностей.
Должность управляющего ТСЖ не является строго необходимой по закону. Всё зависит от нужд сообщества и решается коллективно. От председателя правления и всего жилищного сообщества потребуется определить, с какой целью будет привлекаться специалист. Необходимость приёма на работу управляющего ТСЖ со стороны может исходить из таких причин:
- среди жильцов нет специалистов, которые обладают нужными знаниями, опытом и компетенцией;
- в сообществе несколько многоквартирных домов, соответственно большой объём работы;
- недостаток у председателя правления свободного времени для всей управленческой деятельности;
- необходимость антикризисного руководства.
Потребность в антикризисном руководстве возникает, например, когда у ТСЖ существует крупная задолженность по коммунальным услугам. Практикуется приём стороннего управляющего также для передачи знаний и опыт руководству нового ТСЖ. Круг обязанностей определит требования к кандидату.
Значимыми факторами для управляющего будут:
- высшее образование;
- знание жилищного законодательства;
- опыт управленческой деятельности;
- отсутствие судимости; стрессоустойчивость;
- умение достигать взаимопонимания с людьми.
Состав трудового договора с управляющим ТСЖ
Работа управляющего ТСЖ может регулироваться двумя видами документов:
- гражданско-правовое соглашение с управляющим ТСЖ;
- трудовой договор с управляющим ТСЖ.
Соглашение предполагает широкие полномочия наёмного работника. Но гражданско-правовое соглашение заключается, когда работника нанимают на определённый срок для выполнения конкретной задачи. В нём подробно описаны сфера деятельности, сроки и ответственность управляющего.
Трудовой договор подразумевает подчинённое положение управляющего председателю правления ТСЖ. Договор регламентируется Трудовым кодексом РФ.
В интернете можно найти много вариантов трудового договора с управляющим ТСЖ. Но основные пункты схожи и прописаны на законодательном уровне. Субъектами договора выступают сообщество жильцов в лице председателя правления и привлечённый специалист. Управляющим может быть физическое лицо или индивидуальный предприниматель (ИП). В ведомстве ИП может находиться несколько жилищных сообществ.
Договор включает стандартные разделы:
- Предмет контракта. В этом пункте раскрывается суть договорных соглашений – оказание управленческих услуг.
- Срок действия договора зависит от требований, возлагаемых на специалиста: контрактные отношения ограничиваются конкретными датами, заключение контракта на неопределённый срок, заключение контракта на время выполнения работ, обусловленных настоящим договором.
- Реквизиты сторон. В реквизитах указываются расчётный счет ТСЖ, его адрес, ИНН и название. Со стороны кандидата должны быть указаны паспортные данные, номер страхового свидетельства, ИНН и банковские реквизиты.
- Обязанности сторон. Этот пункт раскрывает предъявляемые требования к работе управляющего и ответственность субъектов договора.
- Условия труда. В этом пункте подробно описывается заработная плата, гарантии оплаты труда, нормирование рабочего дня, отпуск, социальная защищённость нанимаемого специалиста.
- Изменение, продолжение и прекращение контракта. Договорные отношения могут быть прекращены по окончании срока контракта или автоматически пролонгированы до завершения деятельности по оказанию услуг. Также этот пункт регулирует досрочное прекращение действия договора.
- Особые условия. Пункт регламентирует прочие условия, зависящие от устава ТСЖ, цели приёма стороннего работника и возможные юридические подробности.
Во избежание споров важно составить трудовой договор грамотно и максимально подробно.
Должностная инструкция управляющего ТСЖ
Должностная инструкция – утверждённый уставом ТСЖ документ, в котором прописаны все трудовые обязанности управляющего. Помимо этого, документом определяются права работника, условия оплаты и регламентируется рабочее время, время отдыха и отпуск.
Ознакомление с должностной инструкцией и уставом ТСЖ должно происходить до подписания трудового договора. Трудовой договор гарантирует согласие наёмного сотрудника на все условия должностной инструкции. Подписывается должностная инструкция председателем правления ТСЖ и наёмным управляющим. Заверяется мокрой печатью.
Доверенность на полномочные действия
При вхождении в должность управляющего ТСЖ на нового работника оформляется доверенность на действия от имени жилищного товарищества. Это юридический документ, вменяющий право принимать решения и подписывать необходимые документы. Управляющему ТСЖ доверенность необходима в решении таких вопросов:
- оформление контрактов с подрядными организациями и поставщиками ресурсов;
- решение задач в финансовых и надзорных организациях;
- представление интересов ТСЖ в судебных, налоговых инстанциях.
Любое действие финансового или юридического характера должно подтверждаться доверенностью, которая подписывается председателем правления ТСЖ.
В доверенности должны быть оговорены все организации, в каких действуют полномочия управляющего. Также должны быть указаны все действия, на которые распространяются права наёмного работника от имени ТСЖ.
Обязательно указание даты окончания доверенности. Обычно она совпадает с датой окончания действия трудового договора.
Подлинность доверенности заверяет председатель правления ТСЖ подписью и мокрой печатью. Резонно будет доверить оформление доверенности юристу, так как неверное составленный документ может быть основанием для признания сделки недействительной.
Права наёмного управляющего
Управляющий ТСЖ официально принимается в штат правления, получает оклад, прописанный в штатном расписании, и регулирует свою работу согласно должностной инструкции. Его увольнение должно регламентироваться Трудовым кодексом РФ. Заключение трудового договора с управляющим ТСЖ гарантирует работнику следующие права:
- возможность принимать участие в собраниях ТСЖ;
- возможность вносить собственные инициативы;
- получать необходимую документацию о работе ТСЖ.
Ответственность управляющего ТСЖ
Наёмный работник несёт материальную, гражданскую и уголовную ответственность. Материальная и гражданская ответственности должны быть отражены в договоре. Уголовную ответственность наступает в случае халатных действий со стороны управляющего ТСЖ, когда они приводят к аварийным ситуациям, влекущим угрозу жизни ли здоровью граждан.
Управляющий ТСЖ – не сантехник, электрик и бухгалтер в одном лице. Это скорее менеджер, который берёт на себя административную деятельность. Грамотный специалист на должности управляющего ТСЖ способен привести вверенный ему дом в порядок, выстроить эффективную работу персонала, обслуживающего помещения и решить проблемы с ЖКХ.