Фсо 7: оценка недвижимости (федеральный стандарт), а также международные стандарты

При проведении многих операций с недвижимостью (например, при купле-продаже, дарении, наследовании и т.п.) бывает необходимо предварительно оценить стоимость объекта.

Документы, их оформление, а также порядок действий — специально разработаны и утверждены законодательно, согласно приказам Минэкономразвития России.

Эти проекты, в случае оценки имущества, применяются в обязательном порядке.

Что входит в недвижимость по стандартам ФСО №7?

ФСО №7 был разработан сравнительно недавно (в 2014 году) и считается дополнением к предыдущим проектам.

Согласно этим стандартам объекты, которые подлежат оценке, следующие:

• Земельные участки, объекты и конструкции, способствующие улучшению данного участка (например, коммуникации).
• Жилые и нежилые помещения.
• Определённая часть/доля объекта. Где, доли/части — единица недвижимости, разделенная на части со своими владельцами; доли в праве — объект не разделен физически, но имеет двух (или более) владельцев.

При желании можно продать весь участок/объект или его часть (первый этаж дома, половина/часть квартиры, коммуникации под домом и т. п.).

Для каких операций с недвижимостью бывает необходима оценка

• для продажи;
• сдачи в аренду;
• для погашения долговых обязательств;
• для залога и т. п.

Справка. Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки описаны в ФСО №1

Общие положения к процедуре оценки по стандартам ФСО

Процесс оценивая поэтапный.

В процедуру включают:

• заключение договора с экспертом (определение стоимости услуг специалиста);
• сбор и анализ информации об имуществе;
• применение подходов к оценке (доходный, сравнительный, затратный);
• согласование результатов оценки (ФСО №3);
• составление отчёта.

Различные виды подходов к оценке

• Доходный подход означает определение стоимости недвижимости с учётом получения прибыли в будущем. То есть составляется прогноз капитала, который может принести объект. Применяется преимущественно для оценки коммерческой недвижимости.
• Затратный — анализирует стоимость на покупку, где рассчитываются дальнейшие вложения на ремонт, постройку сооружений, проведение коммуникаций и т. п., то есть дополнительные расходы. Применяется преимущественно для оценки первичного рынка недвижимости.
• Сравнительный — определяет стоимость в сравнении с другими объектами такого же типа, выставленными на продажу. Применяется преимущественно для оценки жилых объектов.

Методы оценки

Оценка недвижимости может проводится независимыми оценщиками, риелторами или самостоятельно.

Следует учитывать, что специалист-оценщик необходим в тех случаях, когда вам нужны юридически правильно составленные и заверенные документы. Риелтор таких полномочий не имеет. Документы, составленные экспертом, считаются официальными и особенно важны при передачи недвижимости в залог, инвестировании и других положениях.

Справка. Оценщик не должен состоять в родстве с клиентом или находиться у него в подчинении. Это должен быть только независимый эксперт.

Эксперт проводит оценку следующим образом:

1. Исследует рынок.
2. Собирает информацию о недвижимости, составляет задание.
3. Анализирует наиболее эффективное использование имущества, то есть определяет эксплуатацию объекта, при которой цена будет наибольшей.
4. Определяет подходы к оценке (доходный, сравнительный, затратный).

5. Согласует результаты оценки, где анализирует преимущества и недостатки подходов к оценке, проверяет достоверность собранной информации. Согласование проводится согласно стандартам ФСО №3.
6. Составляет отчёт согласно стандартам, которые указаны в ФСО №3.

Справка.

Цель оценки и виды стоимости описаны в ФСО №2..

Услугами риелтора можно воспользоваться по телефону, онлайн или непосредственно пригласить его на объект. Но специалист этого уровня не даёт официальных документов, плюс необходимо учитывать опыт проведения данных работ.

На сегодняшний момент услуги риелтора расцениваются как средние (персонал в большинстве не имеет юридических знаний) и подходят преимущественно для оценки квартир.

Риелтор оценивает стоимость квадратных метров в хорошем/плохом районе, плюс иногда требуются отдельные затраты на оформление документов у юриста.

Если же вы намерены произвести оценку самостоятельно, то вам необходимо ознакомиться со стандартами работы профессионального оценщика, а также собрать необходимый пакет документов.

Иными словами:

1.Необходимо собрать и проанализировать информацию об имуществе:

• во сколько оценивается объект на рынке;
• определить факторы, которые могут повлиять на стоимость имущества (скидки, период окупаемости объекта, коммуникационные вопросы, расположение инфраструктуры);
• проанализировать основные положения: мотивацию покупателей, колебание цен на этот вид имущества, количество представленных объектов данного типа на сегодняшний момент.

Одной из ситуаций, когда может понадобиться оценка недвижимости является, например, ДАРЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ.

Если Вас интересуют вопросы дарения квартир, стоит заглянуть СЮДА

О процедуре регистрации договора дарения квартиры в регистрационной палате — http://nedvicon.ru/kvartira/dar/registraciya-dogovora.html

2.Собрать необходимый пакет документов на собственность (смотрите перечень НИЖЕ)

3. Составить задание:

• описание недвижимости;
• имущественные права;
• цель оценочной процедуры;
• вид стоимости;
• сведения об обременениях объекта(наличие страховки/договоров/соглашений/долговых обязательств, арендаторов на данный объект и т. п.);
• срок и дата проведения оценки;
• ограничения/допущения оценки и т. д.

4. Определить подход к оценке (смотрите ВЫШЕ — в общих положениях к процедуре оценки):

• доходный преимущественно применяется для оценки магазинов, офисов, ресторанов, банков, торговых центров, а также производственных, складских и промышленных объектов;
• сравнительный, как правило, применяется для квартир;
• затратный — для только что построенных или находящихся в процессе стройки объектов.

5. Составить отчёт:

• дата/номер отчёта;
• сведения о специалисте, который проводил оценку (ФИО, его место нахождение/работы, как можно с ним связаться, членство в организации);
• цель/основания оценки (на продажу, для сдачи в аренду, для залога, для погашения долга);
• тщательное описание объекта (план/карта местоположения, стоимость, количество этажей/комнат, состояние: достроен/недостроенный/ремонт есть/нет, что входит в состав объекта — здания сооружения, коммуникации);
• указание подхода, с помощью которого проводилась оценка, и обоснованность такого выбора (если доходный/затратный/сравнительный поход, то почему);
• перечень документов/источников, с помощью которых проводилось оценка;
• дата, когда проводилось оценка имущества.

6. Если вы владеете частью/долей объекта или на владение имуществом имеют права другие собственники — нужен юридический документ (заявление/договор), в котором второй владелец даёт своё согласие на оценку объекта

Для этого необходимо заверить бумаги у нотариуса.

Справка. После составления отчёта, продать имущество необходимо в течение 6 месяцев.

При самостоятельном определении стоимости следует учитывать следующие положения:

• «чистый» объект (когда в нём никто не зарегистрирован и не проживает) оценивается дороже;
• для оформления необходимых бумаг рекомендуется обратиться к юристу (не риелтору!);
• обязательно учитывать местоположение объекта: наличие инфраструктуры (метро, дороги, школы, магазины, коммунальные услуги), вид из окон, балкон/лоджия, а также престижность и экологичность района;
• при оценке загородных построек: наличие газа, водопровода, электоросети, дорог, качество ремонта, количество этажей, площадь земельного участка (стоимость земли и постройки, которая на нём находится, оценивается отдельно!) и т. п.

Документы для оценки недвижимости

Документы для процедуры оценки отличаются для разных видов недвижимости, но самым главным считается свидетельство о праве собственности. Документ выдаётся Федеральной регистрационной службой.

Перечень необходимых бумаг для оценки объекта коммерческого типа:

• Свидетельство о праве собственности.
• Сведения об обременениях объекта.
• Справка из БТИ.
• Сведения о положении объекта (план/карта с описанием местоположения и границ).
• Документы, которые подтверждают право владения землёй (собственность, аренда).
• Сведения о сооружениях, которые входят в состав объекта.

Перечень необходимых бумаг для оценки квартиры:

• Свидетельство о праве собственности.
• Паспорт собственника (если объект находится во владении нескольких сторон, всех лиц включительно).
• Справка из БТИ.
• Сведения об обременениях объекта.

Перечень необходимых бумаг для оценки земельной площади:

• Свидетельство о праве собственности.
• Сведения о положении объекта (план/карта с указанием границ).
• Класс участка земли (поле, дачный и т. п.).
• Сведения о коммуникациях: имеется или нет, состояние.
• Ставка налога/арендной платы на землю (если есть).
• Договор аренды земли (если есть).

Краткое резюме

Оценка недвижимости проводится согласно требованиям, которые установлены законодательством и являются обязательными к выполнению. Целесообразно проводить оценку с помощью эксперта (оценщика).

Специалист составит необходимые документы, которые будут считаться официальными.
Услуги риелтора, как и самостоятельная оценка, в большинстве случаев потребуют заверения бумаг у юристов.

Следовательно, для качественного и законного оформления документов рекомендуются услуги профессиональных оценщиков.

Видео — Некоторые вопросы практики применения Федерального стандарта ФСО №7 по оценке недвижимости

2015-04-30 Оценка недвижимости по Федеральному стандарту ФСО №7 Reviewed by cm on Апр 30. При проведении многих операций с недвижимостью (например, при купле-продаже, дарении, наследовании и т.п.) бывает необходимо предварительно оценить стоимость об При проведении многих операций с недвижимостью (например, при купле-продаже, дарении, наследовании и т.п.) бывает необходимо предварительно оценить стоимость об Rating: 0

Фсо 7 – федеральный стандарт оценки “оценка недвижимости”

ФСО 7 – это федеральный стандарт оценки “Оценка недвижимости”. Он утвержден приказом Министерства экономического развития Российской Федерации № 611 в 2014 году. Разрабатывали его с учетом международных стандартов, а также ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3. При этом ФСО 7 не отменяет необходимости соблюдать требования

трех перечисленных федеральных стандартов – он только дополняет, конкретизирует и развивает их. Внедрение ФСО 7 специалисты посчитали полезным, поскольку многие экспертные рекомендации по оценке, которые раньше формулировались оценщиками, теперь стали обязательными.

Приказ о ФСО 7

ФСО 7 применяется для оценки жилых и нежилых помещений, застроенных и незастроенных земельных участков, объектов капитального строительства. Кроме того, объектами оценки в соответствии со стандартом могут выступать доли в праве на недвижимость.

Текст стандарта отдельно подчеркивает, что этот ФСО не распространяется на подлежащие государственной регистрации суда, космические объекты, участки недр и предприятия в качестве имущественных комплексов.

Также он неприменим для определения кадастровой стоимости недвижимости методами массовой оценки.

ФСО 7 основан на международных стандартах оценки недвижимости. Их устанавливает МКСОИ – Международный комитет по стандартам оценки имущества (The International Valuation Standards Committee, IVSC). Эта международная независимая организация, которая объединяет фирмы по оценке и чьи положения обязательны для состоящих в ней компаний.

Логотип МКСОИ

МКСОИ определяет экспертизу как экономический акт, в ходе которого устанавливают истинную стоимость имущества на основе объективных показателей. Основа стоимости, согласно международному стандарту, – это себестоимость и полезность.

Под себестоимостью организация понимает затраты на постройку, а под полезностью – продуктивность имущества. Последнее качество считают субъективным и нуждающимся в интерпретации.

МКСОИ предписывает основывать любую экспертизу на сравнении нескольких похожих объектов.

Также при разработке ФСО 7 учитывались другие федеральные стандарты: ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3. Все они являются частью списка ФСО, который состоит из 13 стандартов.

Список ФСО

ФСО 7 развивает, дополняет и конкретизирует три первых стандарта из этого перечня.

ФСО №1 – общие понятия оценки. Этот стандарт определяет терминологию оценки, подходы к самой процедуре и требования к компаниям, которые оценочной деятельностью занимаются. Из текста этого стандарта вы узнаете, что считается ценой и стоимостью объекта оценки, что именно относится к таким объектам, что такое итоговая величина стоимости и другие основные понятия.

ФСО № 2 – цели оценки и виды стоимости. Стандарт объясняет, какова цель оценки и что должно стать результатом процедуры. Документ предписывает использовать при оценке четыре вида стоимости: рыночную, инвестиционную, кадастровую и ликвидационную.

В тексте вы найдете определения некоторых стоимостей и ссылки на федеральные законы, где содержаться определения остальных.

При этом список стоимостей не является исчерпывающим: стандарт позволяет оценщику использовать другие виды стоимости в соответствии с российскими законами и международными стандартами.

Приказ об ФСО №2

ФСО №3 – требования к отчету об оценке. Стандарт предъявляет требования к составлению и содержанию оценочного отчета, к описанию методологии и расчетам, а также к информации, которую использовал в своей работе оценщик.

Например, этот ФСО предписывает оценщикам излагать в отчете сведения, существенные с точки зрения самого оценщика.

Информация, которая значительно влияет на стоимость, должна быть подтверждена в отчете, а текст самого отчета должен быть однозначным, не допускать разных толкований и не вводить в заблуждение.

Приказ о ФСО №3

Один из пунктов ФСО № 1, который ФСО 7 дополняет, касается задания на оценку – той информации, которую этой задание должно содержать. Стандарт № 1 предъявляет такие требования:

ФСО №1

• ФСО 7 велит дополнительно указывать в задании еще три вида сведений:
• состав объекта оценки с указанием информации, которой достаточно для идентификации каждой из его частей (при наличии);
  характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные оценщику документы, где есть такие такие характеристики;
• права, учитываемые при оценке объекта оценки, а также ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки.

Фсо 7 оценка недвижимости

• МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
• ПРИКАЗ
• от 25 сентября 2014 г. N 611
• ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ФЕДЕРАЛЬНОГО СТАНДАРТА
• ОЦЕНКИ «ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ (ФСО N 7)»

В соответствии со статьей 20 Федерального закона от 29 июля 1998 г.

N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 31, ст. 3813; 2006, N 31, ст. 3456; 2010, N 30, ст. 3998; 2011, N 1, ст. 43; N 29, ст. 4291; 2014, N 30, ст. 4226) приказываю:

Утвердить прилагаемый Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)».

Министр

А.В.УЛЮКАЕВ

Утвержден

приказом Минэкономразвития России

от 25.09.2014 N 611

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ «ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ (ФСО N 7)»

I. Общие положения

1. Настоящий Федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и федеральных стандартов оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)» (далее соответственно — ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3) и определяет требования к проведению оценки недвижимости.
2. Настоящий Федеральный стандарт оценки развивает, дополняет и конкретизирует требования и процедуры, установленные ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, и является обязательным к применению при оценке недвижимости.
3. Положения настоящего Федерального стандарта оценки не распространяются на оценку подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, участков недр, предприятий как имущественных комплексов, а также на определение кадастровой стоимости объектов недвижимости методами массовой оценки.

II. Объекты оценки

1. Для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать объекты недвижимости — застроенные земельные участки, незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства, а также части земельных участков и объектов капитального строительства, жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству. Для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать доли в праве на объект недвижимости.

III. Общие требования к проведению оценки

1. При сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное.

   В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.

2. Совместная оценка земельного участка и находящихся на нем объектов капитального строительства при отсутствии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на земельный участок проводится с учетом установленных действующим законодательством прав и обязанностей собственника объектов капитального строительства в отношении земельного участка, а также типичного на рассматриваемом рынке поведения собственников в отношении аналогичного земельного участка (выкуп или аренда).
3. В отсутствие документально подтвержденных имущественных прав третьих лиц в отношении оцениваемого объекта недвижимости, ограничений (обременений), а также экологического загрязнения оценка объекта проводится исходя из предположения об отсутствии таких прав, ограничений (обременений) и загрязнений с учетом обстоятельств, выявленных в процессе осмотра, если в задании на оценку не указано иное.

IV.Задание на оценку

КонсультантПлюс: примечание.

Зарубежные и российские стандарты оценки: сходства и различия

21 Декабря 2016

В своей профессиональной деятельности российские оценщики обязаны придерживаться российских Федеральных стандартов оценки(ФСО). Однако для отдельных целей проведения оценки они могут использовать и другие общепринятые руководства:

1. Международные стандарты оценки(МСО). Разработаны в 1994 году. Сейчас используется редакция«МСО-2011».

2. Американские стандарты оценки(USPAP) — «Единые стандарты профессиональной оценочной деятельности»). Разработаны и утверждены в 1989 году.

3. Европейские стандарты оценки. Разработаны Европейской группой ассоциации оценщиков The European Group of Valuers Associations(TEGoVA). Разработаны и опубликованы в 1980 году.

4. Британские стандарты оценки RICS(The Royal Institution of Chartered Surveyors) — «Стандарты британского королевского общества сюрвейеров». RICS — крупнейшая международная организация профессионалов в области недвижимости. Впервые опубликованы в 1976 году.

В России первые правила для оценщиков появились с Федеральным законом«Об оценочной деятельности» в 1998 году. Но фактически первые стандарты были приняты позже,в 2001 году.

На сегодняшний день в РФ действуют 11 Федеральных стандартов,которые вместе с законом об оценочной деятельности описывают общие положения при проведении оценки,требования к оценщику,оценочной компании,отчету об оценке и рекомендации для оценки конкретных объектов оценки.

Тем не менее,российское оценочное сообщество неоднократно признавало,что утвержденный перечень стандартов недостаточен для регулирования и развития профессии.

Этой теме посвящено множество статей в нашем разделе«Методология»(вставить ссылку), где в преамбуле прямо говорится: «Несмотря на то,что законодательство об оценочной деятельности меняется,система российской стандартизации не соответствует требованиям международных стандартов оценки и не в полной мере решает проблемы оценки в нашей стране».

О том,возможна ли гармонизация между зарубежными и российскими стандартами оценки,мы попросили порассуждать наших экспертов. Разговор получился очень эмоциональным,потому что тема весьма животрепещущая.

Вячеслав Владимирович Шихирин, директор Строительного института(Уральский Федеральный Унивеситет), заведующий кафедрой«Промышленное,гражданское строительство и экспертиза недвижимости», кандидат экономических наук,практикующий оценщик с 1993 года:

«На мой взгляд,ФСО хорошо бы приблизить к МСО и сделать наши стандарты не такими куцыми,какими они являются сейчас.

Например,стандарты USPAP(«Единые стандарты профессиональной практики» Фонда оценки США) включают не только сами стандарты(360 страниц), но и консультативное мнение,и «Учебник для инструктора»(на 300 страниц).

Я считаю,что наши ФСО носят рамочный характер и не отражают того законодательного многообразия,с которым сталкивается оценщик в реальной практике. Мне могут возразить,что невозможно учесть все,слишком много титульных особенностей и сопровождающих их целей и баз оценки.

Но,по крайней мере,если мы делаем посыл,что ФСО создавались в соответствии с МСО,то нужно пойти дальше — прямо их и использовать в оценочной практике,в части,не противоречащей российскому законодательству. Потому что многих положений в федеральных стандартах просто нет».

Ольга Колосова, ведущий оценщик компании«Атлант-оценка»:

«Например,в российских стандартах прописаны 4 вида стоимости: рыночная,ликвидационная,инвестиционная и кадастровая. А в МСО предусматриваются также: потребительская стоимость,стоимость с ограниченным рынком,специализированная стоимость,страховочная стоимость,облагаемая стоимость,стоимость действующего предприятия(которая согласно МСО не относится к рыночной).

Мы часто сталкиваемся с необходимостью оценки узкоспециализированных объектов,в частности,машин и оборудования,сделанных для нужд конкретного производства. Опираясь на требования российских стандартов,мы в этом случае должны применять к таким активам понятие«рыночной стоимости», хотя,по сути,ее как таковой у данного актива не имеется.

То же самое касается и оценки для целей страхования. Согласно условиям страхования зданий,например,страхуется только«конструктив» здания — набор кирпичей,отделки и т. д.

«Рыночной стоимости» у такого объекта быть не может,так как здание не может быть отчуждено в отрыве от прав на земельный участок,на котором оно расположено,в этом суть его понятия как недвижимого имущества.

Однако,и в случае с оценкой для целей страхования мы также используем термин«рыночная стоимость» с большим количеством допущений».

Александр Вусов,руководитель проектов департамента оценки бизнеса и активов консалтинговой группы«Апхилл», по поводу различий в стандартах выразился более мягко:

«Российские и зарубежные стандарты имеют схожие подходы,методы и процедуры проведения оценки. Однако при более детальном рассмотрении мы обнаружим различия в глубине и детализации описаний и расчетов при проведении оценки».

Вячеслав Шихирин считает,что необходимо расширение и углубление существующих ФСО:

«Многие положения наших ФСО требуют контекста,расшифровки,детализации. Практика оценочной деятельности гораздо глубже и шире,чем просто трактовка какой-то нормы. В том виде,каком они сейчас существуют,трудно избежать преднамеренных суждений и выводов. Зная только текст ФСО,нельзя квалифицированно заниматься оценочной деятельностью.

Многих вещей в них просто нет. В частности,в ФСО отсутствуют понятия: «агрегация», «ценность», «специфические факторы», «вынужденная продажа», «база оценки», «ликвидность», «транзакционные издержки», «проблемные и незавершенные объекты».

К последней категории,кстати,относится недостроенная телебашня в Екатеринбурге,которая уже 25 лет не может найти себе нового хозяина. Периодически делаются попытки ее оценить.

Но у этого проблемного объекта нет рыночной стоимости,а есть только инвестиционный потенциал».

И таких«зияющих провалов» в ФСО немало. Ольга Колосова приводит такой пример:

«В российских стандартах отсутствует понятие«справедливой стоимости», которое есть в Международных стандартах финансовой отчетности. Отмечу,что в России работает масса предприятий,ведущих бухгалтерский учет в соответствие с МСФО.

Мне приходилось сталкиваться с необходимость оценки справедливой стоимости активов в соответствие с МСФО,и здесь возникал серьезный«конфликт» российских и международных стандартов в части терминологии,так как в наших стандартах оценки отсутствует понятие справедливой стоимости.

Пока в подобных случаях нам приходится«выкручиваться» и писать массу допущений,что не украшает отчеты об оценке.

На мой взгляд,основная проблема российских стандартов оценки на сегодняшний день — отсутствие конкретных рекомендаций по методологии оценки и по специфическим случаям оценки.

В наших стандартах имеется множество требований к оформлению результатов оценки,но они весьма скудны в части методологии,что зачастую приводит к конфликту мнений между оценщиками и различными«проверяющими» структурами.

К примеру,один проверяющий принимает отчет как достоверный и соответствующий стандартам,а второй находит в этом же отчете множество ошибок. На мой взгляд,подобных ситуаций быть не должно».

Действительно,отсутствие четкого объяснения в ФСО порождает ситуацию,когда возможно двоякое толкование. И получается: стандарт что дышло,куда повернул — туда и вышло.

Вячеслав Шихирин:

«В ФСО упоминается принцип «лучшее и наиболее эффективное использование»(ЛНЭИ). Этот принцип означает,что из возмож­ных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот,при котором земельный участок будет приносить максимально возможный доход. Именно этот вариант применяется для оцен­ки стоимости недвижимости.

Это называется«конкурентный тип использования земли». То есть объекты конкурируют между собой за землю. Но это неправильно. Вернее,правильно лишь отчасти. В сложившейся десятилетиями городской застройке возникает принцип комплементарного использования земли — когда объекты не конкурируют,а дополняют друг друга.

Но в российской литературе нет принципа комплементарности,он есть только в зарубежной литературе.

В USPAP прямо написано: «некорректно брать для сравнения объект,который наиболее эффективно используется в качестве офисного здания,при оценке объекта недвижимости,который наиболее эффективно используется как гостиница».

Ведь,таким образом,мы подменяем один объект другим. Д. Зак пишет: «Искажение наиболее эффективного использования с целью увеличения справедливой стоимости недопустимо». Д.

Эккерт отмечает: «Наиболее эффективный вариант использования носит комплементарный,а не конкурентный характер».

Относительно гармонизации эксперты высказались однозначно: да,она возможна при условии,что ФСО будут совершенствоваться.

Вячеслав Шихирин:

«Приходится работать с тем,что есть. И так со дня возрождения оценочной деятельности в современной России. Формат ФСО — крайне неудачный».

Ольга Колосова:

«Надеюсь,работа по детализации российских стандартов будет вестись и дальше,ведь на самом деле существуют уникальные активы,к которым не применимы привычные нам базы стоимости и методы оценки,а также существуют специфические цели оценки,которые необходимо рассматривать отдельно».

Александр Вусов:

«Несмотря на явно отстающее развитие регулирования и стандартизации оценочной отрасли в России,за последние два года в этом направлении сделаны существенные рывки: утверждены новые стандарты оценки,внесены изменения в закон об оценочной деятельности,исправляющие спорные с практикой оценки моменты,обозначены планы дальнейшего развития отрасли. Все это позволяет с оптимизмом смотреть в будущее российской оценочной деятельности и надеяться на еще большую гармонизацию с зарубежными стандартами оценки».

Источник