До 2020 года абсолютно все субъекты РФ обязаны ввести в действие методику расчета налога на недвижимость на основании кадастровой стоимости объекта. Последствия подобного нововведения прямо отразятся на собственниках недвижимости.
При постановке квартиры на государственный учет, помимо прочих существенных сведений об объекте, в реестр вносится и кадастровая стоимость помещения, необходимая для расчета налога на недвижимость. В отличие от ранее использовавшегося понятия «инвентаризационная оценка», она практически равна рыночной цене жилого помещения.
Что такое кадастровая стоимость квартиры
Кадастровая стоимость квартиры показывает, за какую сумму готово государство официально приобрести конкретную жилплощадь. Подобная цена обычно практически равна рыночной, однако, может быть как меньше, так и больше. Разница между двумя показателями формируется за счет исключения из кадастровой стоимости индивидуальных особенностей конкретной квартиры:
- внутренних отделочных работ;
- имеющейся внутри обстановки и предметов меблировки.
Кто определяет
Устанавливает цену Федеральная служба Кадастра и Картографии. Но рассчитанная единожды величина не является постоянной. ФЗ № 135-ФЗ в статье 24.12 обозначает необходимость проведения переоценки. Заново высчитывать стоимость в Москве, Севастополе и Санкт-Петербурге органы власти обязаны раз в 2 года, в населенных пунктах иных субъектов РФ – каждые 3 года.
Помимо этого, оценка кадастровой стоимости может производиться в принудительном порядке. Инициировать процедуру могут:
- собственники жилья, которые предполагают, что при расчетах была допущена ошибка, значительно увеличившая цену квартиры и соответственно размер налога на недвижимость. Вернуть разницу не получится, о чем сообщает Постановление Пленума Верховного Суда РФ, принятое 28.05.2015 в пункте 28, однако, пересмотр позволит снизить расходы на налог в дальнейшем;
- администрация города или субъекта;
- налоговая служба;
- кадастровая палата.
Если переоценка производится по инициативе органов власти, владелец имущества в обязательном порядке уведомляется о том, что стоимость помещения изменилась, о чем указано во 2 пункте 409 статьи НК РФ.
От чего зависит размер
Цена квартиры, определяемая органами кадастрового учета, складывается из нескольких показателей:
- адрес квартиры, то есть ее фактическое местоположение и удаленность от объектов инфраструктуры и центра города;
- размер;
- степень износа;
- тип помещения – комната в общежитии, или жилплощадь в многоквартирном доме;
- наличие коммуникаций: электричества, воды, газа.
Основным фактором определения цены выступает местоположение квартиры. Именно от оценки квадратного метра помещения в конкретном городе и регионе зависит полная стоимость.
Исчисляется цена, вносимая в кадастр, при помощи специальной формулы, которая учитывает как общие показатели, такие как год постройки помещения, так и определенные коэффициенты, в том числе региональные.
Для чего нужна кадастровая оценка
На основании кадастровой стоимости можно:
- посчитать размер налогообложения при оформлении дарственной, наследства или раздела имущества;
- узнать величину налога на недвижимость;
- рассчитать оплату услуг нотариуса;
- вычислить разницу между публичной и договорной стоимостью при продаже квартиры, при различии более чем в 30% налог на сделку определяется исходя из указанной в договоре цены;
- оформить ипотеку (узнайте, как взять квартиру в ипотеку);
- рассчитывать размер положенных пособий или субсидий.
Искусственно завысить или уменьшить кадастровую стоимость путем проведения ремонтных работ, в отличие от рыночной, невозможно. Она формируется органами власти, а не образовывается под влиянием экономических факторов, как последняя.
Возможно ли рассчитать самостоятельно
Установить примерную цену помещения, которая будет отображена в кадастре, можно самостоятельно. Для этого следует использовать методику, основанную на использовании ставки налога на недвижимость и стоимости квадратного метра жилья в конкретном населенном пункте. Найти искомую величину можно по следующей формуле:
Кадастровая стоимость = (ставка налога на недвижимость * 200) * количество квадратных метров.
Однако подобная цена не является абсолютно точной, так как при расчете органами власти учитывается множество различных показателей, от которых напрямую зависит кадастровая стоимость. Поэтому для проведения полноценной оценки квартиры лучше обратиться к компетентным оценщикам.
Несколько способов узнать кадастровую стоимость квартиры
Основным документом, содержащим сведения о действительной стоимости квартиры, которая указывается в кадастре недвижимости, является выписка из ЕГРН, выдаваемая Росреестром. Однако существуют и иные способы проверить данную информацию, в том числе и бесплатные.
Кадастровый паспорт – быстро и бесплатно (при наличии)
При постановке недвижимости на государственный учет до 2017 года производилась выдача кадастровых паспортов, в которых и указывалась искомая стоимость помещения. Узнать информацию можно было совершенно бесплатно – для этого требовалось всего лишь посмотреть в бумагу, оформленную в соответствии со сведениями ГКН и ЕГРП.
Однако после вступления в силу ФЗ № 218-ФЗ, принятого 13 июля 2015 года, формирование и выдача подобной документации отменены. Поэтому воспользоваться возможностью могут только лица, получившие бумагу до 2017 года до следующей переоценки недвижимости.
Через интернет по адресу или кадастровому номеру
Искать информацию следует исключительно на портале Кадастровой палаты. Даже известный Интернет-ресурс Госуслуг подобные сведения не предоставляет.
Сайт Росреестра позволяет получить сведения об установленной цене на квартиру в режиме онлайн. Для этого потребуется зайти на портал и в разделе «Получение сведений» выбрать вкладку «Получить выписку о кадастровой стоимости» и ввести данные о жилом помещении. Поиск осуществляется на основании адреса или номера кадастра, присвоенного квартире при постановке на учет.
Вам может быть интересно: как поставить квартиру на кадастровый учет.
При нажатии на высветившийся адрес открывается форма, где указываются имеющиеся в ГКН сведения об объекте, включая его кадастровую стоимость. Также можно заказать электронную выписку из ЕГРН, однако, за подобную услугу приказом Минэкономразвития № 291, принятого 10.05.2016 г., предусмотрена оплата – 300 рублей.
Обращение в МФЦ или кадастровую палату
Получить справку, содержащую выписку из ЕГРН с указанной стоимостью квартиры, можно при личном посещении органов Росреестра, либо при обращении к сотрудникам МФЦ. Для подачи запроса предоставляются:
- паспорт заявителя;
- квитанция об уплате 750 рублей в качестве госпошлины.
Также работник кадастровой палаты или МФЦ потребует заполнить заявление, содержащее просьбу о предоставлении информации.
Изменение кадастровой стоимости
Рыночная цена на недвижимость не идет на снижение, а увеличивается, что приводит к повышению кадастровой. По общим правилам пересмотр стоимости проводится раз в пять лет, однако, изменение показателя может производиться и до истечения данного срока при наличии определенных обстоятельств.
Для чего это нужно
Кадастровая оценка недвижимости лежит в основе расчета ставки налогообложения на жилое помещение. Зачастую основанием для ее пересмотра являются ошибки, допущенные при определении цены квартиры, влекущие за собой повышение ставки налога. Пересчет кадастровой стоимости в подобном случае производится по инициативе собственника, желающего уплачивать меньший налог.
Основания для уменьшения стоимости
Законодательно предусмотрено только два основания, позволяющих пересмотреть указанную в кадастровом реестре стоимость жилья:
- информация, имеющаяся в Кадастровой палате, является недостоверной, или при проведении расчета допущены ошибки, что привело к неправильному исчислению налога на недвижимость;
- установленная на дату произведения расчета стоимости рыночная цена существенно ниже кадастровой.
Наличие оснований для оспаривания цены определяется на основании информации, полученной от заказчика кадастровой оценки органами Росреестра. На запрос о предоставлении сведений оценщик должен ответить в течение 7 дней, отведенных статьей 24.18 ФЗ № 135-ФЗ, принятого 29 июля 1998 года.
Куда следует обратиться за изменением
Обжаловать установленную цену квартиры можно, обратившись:
- в специальную комиссию, занимающуюся обращениями владельцев, которые оспаривают кадастровую стоимость, установленную для недвижимости;
- в суд с иском о признании оценки недействительной.
Оспаривать кадастровую стоимость квартиры граждане могут в любой из этих инстанций – очередность обращения для физических лиц не установлена. А организации должны сначала подать запрос в комиссию, а затем – в судебный орган.
Оценка независимого эксперта
Если цена жилья, внесенная в кадастр, существенно превышает рыночную стоимость, собственник вправе обратиться за оценкой к независимым экспертам.
Однако заключение, выданное подобным оценщиком, не принимается во внимание налоговой службой, рассчитывающей индивидуальный взнос за недвижимость на основании официальных сведений.
Поэтому использоваться документ может только при оспаривании проведенной кадастровой оценки.
Документы, необходимые для предоставления в комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости
Запрос в комиссию сопровождается подачей пакета документов, утвержденных в 246 статье КАС и в статье 24.18 ФЗ № 135-ФЗ:
- справка, содержащая информацию об установленной в кадастре цене;
- копия документа, подтверждающего право владения квартирой, заверенная нотариусом;
- подтверждение недостоверности сведений, имеющихся у Кадастровой палаты;
- оценка рыночной цены объекта на дату установления кадастровой стоимости;
- экспертное заключение, содержащее указание на соответствие составленного отчета законодательству;
- подтверждения наличия недостоверности информации или ошибки.
Сроки и результат рассмотрения
На вынесение решения по запросу комиссии отводится один месяц. При этом в течение недели ее члены доводят информацию о поступлении заявления до представителей местной власти.
Предоставить ответ на запрос заявителю комиссия обязана в течение 5 рабочих дней с момента вынесения решения.
Возможность обращения в суд для изменения кадастровой стоимости
КАС РФ в 25 главе устанавливает возможность оспаривать в судебном порядке неправильную оценку объекта недвижимости, будь то квартира или земельный участок (подробнее о том, какие бывают кадастровые ошибки для земельного участка).
Причем обжалованию подлежит как конечный результат оценки имущества, так и решение специальной комиссии.
Обычно суд при предъявлении результатов экспертизы, проведенной независимым оценщиком, становится на сторону истца и изменяет кадастровую стоимость объекта, как это произошло в деле № 3а-80/2016, рассмотренном в Ростовском областном суде.
При удовлетворении иска цена рассчитывается непосредственно судом и в неизменном виде вносится в ЕГРН.
Кадастровая стоимость квартиры в 2020 году:как рассчитать, оспорить
Как узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости: земельного участка, дома или квартиры онлайн. Как получить выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости. Каким образом можно оспорить завышенную стоимость.
Понятие кадастровой стоимости
- Подготовка к проведению экспертизы осуществляется до 1 января года, в котором планируется выполнение оценочных мероприятий.
- В законе также сказано, что такое кадастровая стоимость дома (КС) и какие методы оценки применяются в качестве основного инструмента.
- Механизм формирования КС значительно отличается от определения рыночной стоимости, при которой чем лучше характеристики объекта, тем выше его цена.
Применение массовой оценки исключает расчет по индивидуальным признакам. В этом случае недвижимость подразделяется на группы по сходным ценообразующим факторам.
Внимание! Для каждой группы идентичных по характеристикам объектов выделяется усредненная стоимость.
Более всего собственников интересует вопрос, как определить основные характеристики, влияющие на цену при массовой оценке и исключающие кадастровую ошибку.
Здесь, в соответствии со ст. 13 ФЗ № 237, основное значение имеют данные из ЕГРН:
- месторасположение дома;
- правовое положение;
- целевое назначение земельных участков;
- наличие других строений.
По результатам определяется цена за 1 м2 жилья, отнесенного к одной группе. Не исключается погрешность в полученных сведениях в связи с применением меньшего объема данных и отсутствием анализа наиболее эффективного использования.
Внимание! Таким образом, определение кадастровой стоимости дома значительно снижает субъективность, поскольку объект недвижимости просто сопоставляется с другими строениями, обладающими похожими характеристиками.
Полученный удельный показатель, применяемый для расчета каждой группы объектов, согласовывается органами местного самоуправления.
Результат кадастровой оценки, в соответствии с ФЗ № 237, утверждается органами Россреестра и размещается на официальном сайте.
Внимание! По запросу собственнику предоставляется информация о характеристиках, учитываемых при проведении оценки. В случае несогласия он может обжаловать полученные результаты.
В отличие от инвентаризационного показателя оценки жилья, кадастровая стоимость – величина более гибкая, которая с течением времени меняется.
С чего начать приватизацию квартиры
Она определяется на основе независимой оценки и учитывает несколько факторов:
- экономическую ситуацию на экономическом рынке;
- разновидность сегмента недвижимости (жилая, коммерческая и т.д.);
- местоположение объекта (удалённость от центра, престижность района и др.);
- характеристики объекта недвижимости.
Переоценка производится один раз в несколько лет, и в зависимости от этих факторов, а также от колебания цен на рынке недвижимости и состояния экономики, стоимость может изменяться в сторону увеличения или уменьшения.
Причиной изменения стоимости может стать также заявление собственника, который не согласен с результатами кадастровой оценки своей квартиры.
Внимание! Подобное заявление владелец может подать в судебные органы, которые после осуществления проверки оценки жилья могут признать кадастровую стоимость несовершенной и сделать переоценку.
Если не брать во внимание дома, имеющие историческую и культурную ценность, то год постройки жилья вносит весомый вклад. Чем старше дом, тем интенсивнее износ его основных конструктивных элементов и коммуникаций, тем больше он требует вложений для приведения в нормативное состояние.
Следует учитывать, что кривые снижения кадастровой стоимости в зависимости от возраста деревянного и кирпичного домов в одной и той же деревне сильно отличаются по своему наклону. Это обусловлено долговечностью материала, ведь срок эксплуатации деревянных стен составляет 50-60 лет, а кирпичных более 100.
Площадь дома и прилегающей территории
Это не случайно. Ведь, чем больше строение, тем дороже оно оценивается. Это в полной мере относится и к прилегающему земельному участку.
Частный дом от него неотделим, и продаются они вместе, хотя в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) регистрируются отдельно. Кадастровая стоимость земли под домом и рядом с ним прямо зависит от площади участка. Ведь с большой территории можно получить больше материальных и нематериальных благ.
Инфраструктура в районе
До недавнего времени я проживал в сельском районном центре и поэтому хорошо себе представляю принципы ценообразования в сфере частного жилья. Кадастровая стоимость большого садового дома значительно ниже такого же по площади коттеджа на земельном участке под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).
Это обусловлено тем, что в садовом товариществе отсутствуют нормальные дороги, школа, детский сад, газо- и водоснабжение, там не убирают снег зимой и не проводят благоустройство. Все эти блага имеются на обжитых территориях. Вот почему кадастровая стоимость дачного дома (даже если он не отличается от обычного по всем параметрам) меньше, чем у жилого.
Средняя стоимость квадратного метра в регионе
Не секрет, что цены на жилье в регионе зависят от его социально-экономического развития. В более развитых в этом отношении регионах граждане имеют большие доходы, туда устремляются миграционные потоки рабочей силы. Все это подстегивает рост цен практически по всем направлениям. Жилье тоже не исключение.
Стоимость квадратного метра жилья в Уральском Федеральном округе в 2020 году:
| № | Регион | Стоимость квадратного метра жилья |
| 1 | Курганская область | 30664 |
| 2 | Свердловская область | 42215 |
| 3 | Тюменская область | 38223 |
| 4 | Челябинская область | 29224 |
| 5 | Ханты-Мансийский автономный округ — Югра | 41210 |
| 6 | Ямало-Ненецкий автономный округ | 46492 |
Внимание! Вот поэтому в формулу для определения кадастровой стоимости дома как частного, так и многоквартирного, заложена средняя стоимость квадратного метра жилья в конкретно взятом регионе.
По этой же причине при прочих равных условиях владелец коттеджа в Надыме заплатит налог больше, чем хозяин такого же жилья в Челябинске. Всё это справедливо и для кадастровой стоимости квартир.
Где можно узнать КС дома
Каждому объекту присваивается кадастровый номер, без которого невозможно совершение любых сделок.
Эта комбинация цифр позволяет собственникам узнать кадастровую стоимость дома в Росреестре по адресу бесплатно одним из двух способов:
- заполнив форму запроса сведений на официальном сайте;
- запросив выписку из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта.
Если запрос направлялся в электронном виде, с помощью номера заявки собственник может.
На указанном сайте подробно объясняется, как самому проверить кадастровую стоимость дома по кадастровому номеру и получить достоверную информацию без посещения МФЦ или Росреестра.
Внимание! Если не известен кадастровый номер, в форму следует внести адрес. Это поле привязано к адресному классификатору, поэтому заполнив предложенные графы, несложно найти нужный дом. После нажатия кнопки «сформировать запрос» откроется страница с данными о недвижимости.
Если цена жилья, внесенная в кадастр, существенно превышает рыночную стоимость, собственник вправе обратиться за оценкой к независимым экспертам.
Однако заключение, выданное подобным оценщиком, не принимается во внимание налоговой службой, рассчитывающей индивидуальный взнос за недвижимость на основании официальных сведений. Поэтому использоваться документ может только при оспаривании проведенной кадастровой оценки.
Документы, необходимые для предоставления в комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости
Запрос в комиссию сопровождается подачей пакета документов, утвержденных в 246 статье КАС и в статье 24.18 ФЗ № 135-ФЗ:
- справка, содержащая информацию об установленной в кадастре цене;
- копия документа, подтверждающего право владения квартирой, заверенная нотариусом;
- подтверждение недостоверности сведений, имеющихся у Кадастровой палаты;
- оценка рыночной цены объекта на дату установления кадастровой стоимости;
- экспертное заключение, содержащее указание на соответствие составленного отчета законодательству;
- подтверждения наличия недостоверности информации или ошибки.
Сроки и результат рассмотрения
На вынесение решения по запросу комиссии отводится один месяц. При этом в течение недели ее члены доводят информацию о поступлении заявления до представителей местной власти.
Предоставить ответ на запрос заявителю комиссия обязана в течение 5 рабочих дней с момента вынесения решения.
Возможность обращения в суд для изменения кадастровой стоимости
- КАС РФ в 25 главе устанавливает возможность оспаривать в судебном порядке неправильную оценку объекта недвижимости, будь то квартира или земельный участок (подробнее о том, какие бывают кадастровые ошибки для земельного участка).
- Причем обжалованию подлежит как конечный результат оценки имущества, так и решение специальной комиссии.
- Обычно суд при предъявлении результатов экспертизы, проведенной независимым оценщиком, становится на сторону истца и изменяет кадастровую стоимость объекта, как это произошло в деле № 3а-80/2016, рассмотренном в Ростовском областном суде.
Внимание! При удовлетворении иска цена рассчитывается непосредственно судом и в неизменном виде вносится в ЕГРН.
Определяются всего два случая, когда реальная цена земельного участка может быть завышена:
- Достаточно часто цена по кадастру повышается для участков определенных видов использования. Это связано с тем, что владелец неправильно указал информацию об эксплуатации надела. Выявить неточности можно изучив технический паспорт. Исправить ошибку можно путем обращения в Росреестр.
- Стоимость по кадастру может превышать рыночную. В такой ситуации в работу включается специальная комиссия, изучающая документы на имущество.
Жалоба в жилищную инспекцию
Можно ли оспорить или снизить
Если владелец недвижимости считает, что оценка имущества по кадастру была проведена неверно, то он может полноправно обратиться в суд или Росреестр для оспаривания.
В случае, если собственник докажет ошибочные расчеты, то новая кадастровая цена применяется на все предыдущие периоды, когда налог рассчитывался по ошибочной цене.
Получив положительный ответ, владелец недвижимости может получить перерасчет и компенсацию. Однако, получить компенсацию можно только по тем искам, которые будут поданы до 1 января 2019 года.
Оспаривание кадастровой стоимости дома
Действия, связанные с оспариванием кадастровой стоимости становятся актуальными в случаях завышения этих показателей, так как это напрямую связано с налоговыми отчислениями собственника жилплощади.
Можно выделить следующие причины оспаривания:
- В госреестре содержатся некорректные сведения о характеристиках дома;
- Рыночная стоимость объекта в несколько раз ниже кадастровой;
Законодатель предоставляет заинтересованным субъектам два способа обжалования кадастрового показателя:
- Посредством обращения в специально уполномоченную комиссию, созданную при Росреестре;
- Посредством подачи искового заявления в органы правосудия.
Оспаривание в комиссии
Оспаривание в комиссии – достаточно быстрая процедура, но, практика показывает, что вероятность положительного исхода очень мала.
Внесудебный (комиссионный) порядок обжалования представлен следующим алгоритмом действий:
- Осуществление за счет собственных средств независимой кадастровой оценки дома и получение задокументированного результата;
- Сбор сопутствующего объема документов;
- Обращение в комиссию с заявлением об оспаривании;
- Получение одобрения на принятие и рассмотрение заявки;
- Ожидание вынесения решения в течение месяца со дня приема документов (заявитель может присутствовать при рассмотрении вопроса);
- Ознакомление с решением;
- В случае положительного исхода, новые показатели передаются на перерегистрацию в территориальное подразделение Росреестра; в случае отрицательного ответа,можно обратиться в суд.
Оспаривание в суде
Физические лица могут обжаловать кадастровую стоимость дома без предварительного обращения в комиссию. Это правило имеет исключения для юридических лиц, которым в обязательном порядке сначала нужно получить решении комиссии.
Алгоритм судебного оспаривания:
- Проведение независимой оценки по установлению объективной стоимости дома и получение соответствующего отчета;
- Сбор пакета документов;
- Определение подсудности дела;
- Оплата госпошлины;
- Обращение с исковым заявлением;
- Принятие дела к производству;
- В случае предоставления истцом сомнительных данных, суд может назначить проведение судебной проверки, пригласить эксперта, осуществлявшего оценку дома по просьбе истца;
- Анализ данных и вынесение решения;
- В случае согласия суда с представленными доводами, после вступления принятого им решения, данные будут направлены в Росреестр; при оставлении данных без изменений, возникает возможность в начале кассационного производства (обжалование в вышестоящие суды).
Внимание! На практике часто встречаются случаи с указанием неправильного субъекта-ответчика, что приводит к отклонению дела от рассмотрения.
Такой фигурой в деле может выступать:
- Органы, наделенные государственно властными полномочиями и утвердившие акт о проведении кадастровой оценки с указанными некорректными или завышенными результатами;
- Орган государственной власти, на которого в соответствии с законом возложены полномочия по осуществлению функций кадастровой оценки (Управление Росреестра конкретного субъекта РФ).
Как правильно рассчитать налог на недвижимость и стоит ли оспаривать кадастровую стоимость?
Налог на имущество физических лиц представляет собой фактически налог на недвижимость.
Основные объекты налогообложения: квартиры (комнаты), жилые дома, гаражи и машиноместа, а также объекты незавершенного строительства, иные здания, строения, сооружения.
При этом объектом налогообложения будет именно недвижимость, на которую зарегистрировано право собственности, а плательщиком налога — собственник, указанный в Едином реестре прав на недвижимость.
Как рассчитывается налог?
Ранее налог на имущество с физических лиц рассчитывался исходя из инвентаризационной стоимости имущества, однако начиная с 2015 года идет постепенный переход регионов на расчет исходя из кадастровой стоимости.
В 2015 году таких регионов было 28 (включая Москву и Московскую область), в 2016 — 49 (в том числе Санкт-Петербург и Ленинградская область), а в 2017 году — уже 61. Окончательно процесс перехода на расчет исходя из кадастровой стоимости должен быть завершен к 2020 году.
Полный перечень регионов и год, в котором был осуществлен переход на расчет по кадастровой стоимости в соответствующем регионе, можно посмотреть на официальном сайте Налоговой службы.
Инвентаризационная стоимость представляет собой стоимость, рассчитанную БТИ в соответствии с Приказом Минстроя России №87 от 04.04.1992 г.
Фактически она представляет собой восстановительную стоимость имущества (рассчитанную исходя из стоимости материалов на момент строительства) с учетом износа, скорректированную на различные коэффициенты.
В ней отражаются площадь самого помещения, тип дома, год постройки и ввода в эксплуатацию, однако не учитываются такие факторы как местонахождение объекта и стоимость земельного участка под ним, его транспортная доступность, степень комфортности и т.п.
Оценка кадастровой стоимости предполагает определение рыночной стоимости и, соответственно, учет всех описанных выше факторов.
В связи с этим максимальные различия между инвентаризационной и кадастровой стоимостью будут в отношении относительно старых объектов, расположенных на наиболее привлекательных (и дорогостоящих) земельных участках (например, в центре города). Разница в инвентаризационной и кадастровой стоимости новостроек будет существенно меньше. Особенно существенная разница наблюдается в Москве, где стоимость объекта может возрасти в 30-40 раз.
Узнать инвентаризационную стоимость имущества может только собственник имущества, лично обратившись в БТИ. Информацию о кадастровой стоимости имущества можно получить на сайте Росреестра (например, в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online».
Для определения налоговой базы стоимость имущества корректируется на налоговые вычеты и льготы, устанавливаемые Налоговым кодексом и местными нормативно-правовыми актами.
Базовые ставки по налогу на имущество и основные льготы зафиксированы в Налоговом кодексе РФ. При этом ставки и льготы по налогу могут корректироваться (в пределах, установленных Налоговым кодексом РФ) местными нормативно-правовыми актами, а в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — законами соответствующих городов.
После перехода на расчет исходя из кадастровой стоимости уровень ставок налога (0,1-2%) остается прежним, а база для расчета налога существенно увеличивается: как правило, кадастровая стоимость в несколько (а иногда и в десятки) раз превышает инвентаризационную.
В связи с этим Налоговым кодексом РФ установлены понижающие коэффициенты, которые применяются к разнице между суммой налога, рассчитанной по новым правилам, и суммой налога, рассчитанной в последний год применения старых правил.
Понижающие коэффициенты применяются в течение первых четырех лет после перехода на новые правила и составляют: 0,2 — в первый год, 0,4 — во второй год, 0,6 — в третий год и 0,8 — в четвертый год. Начиная с пятого года (например, в отношении Москвы — с 2019 года) налог уплачивается в полном размере.
Как оспорить кадастровую оценку?
С переходом на расчет налога на имущество исходя из рыночной стоимости сумма, подлежащая уплате, неуклонно растет. Это связано как с постепенной отменой понижающих коэффициентов, описанных выше, так и с резким одномоментным повышением стоимости объекта.
Предполагается, что кадастровая оценка должна отражать рыночную стоимость объекта. В то же время, на практике у собственников зачастую возникают сомнения в объективности кадастровой оценки и желание ее оспорить.
Обжаловать величину кадастровой стоимости можно в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (при территориальных управлениях Росреестра) или в судебном порядке.
Плюсы обращения в комиссию:
- быстрое рассмотрение спора (в течение месяца) (в судебном порядке — 2 месяца с возможностью дополнительного продления);
- отсутствие судебных расходов (например, на госпошлину, судебную экспертизу);
- возможность оспорить решение комиссии, если оно не устроит заявителя, в судебном порядке (однако присутствует также вероятность оспаривания решения, вынесенного комиссией в пользу физического лица, органами местного самоуправления).
- статистика удовлетворения требований комиссией (около 50%) несколько ниже, чем судами (около 60%);
- при положительном решении комиссии потенциальное снижение стоимости, как правило, ниже, чем при решении суда (комиссия — 10-20%, суд — около 40%). При этом стоит учитывать, что и суд при вынесении решения, скорее всего, не будет основываться на отчете оценщика, предоставленном истцом, а назначит судебную экспертизу, которая обычно дает промежуточную величину.
Несколько примеров из реальной практики рассмотрения дел в суде:
- Объект: жилой дом площадью 286 кв. м. Изначальная кадастровая стоимость — 38,2 млн рублей; рыночная стоимость по оценке истца — 11,8 млн рублей; а судебная экспертиза оценила рыночную стоимость в 14,2 млн рублей.
- Объект: квартира площадью 190,3 кв. м, квартира площадью 157,4 кв. м. Изначальная кадастровая стоимость — 51,6 млн рублей и 42,7 млн рублей; рыночная стоимость по оценке истца — 27,8 млн рублей и 21,7 млн рублей; результат судебной экспертизы — 48,9 млн рублей и 39,4 млн рублей.
На практике оспаривать кадастровую стоимость имущества стоит, если ее пересмотр даст возможность получить выгоду от налоговой экономии. Для этого следует оценить как общий размер налоговой экономии (т.е. как изменится сумма подлежащего уплате налога), так и затраты на пересмотр кадастровой стоимости.
При оценке налоговой экономии нужно обратить внимание на следующие факторы:
- Применяется ли кадастровая стоимость для расчета налога по конкретному имуществу? Помимо налога на имущество, в настоящее время кадастровая стоимость служит базой для расчета земельного налога (в отношении земельных участков) и налога на доходы физических лиц от продажи недвижимого имущества (если указанная в договоре цена продажи имущества меньше, чем его кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7 («расчетная стоимость»), то налог на доходы рассчитывается исходя из такой расчетной стоимости). Если кадастровая стоимость уже определена, но еще не применяется для расчета налога, суд может отказать в ее изменении.
- Действительно ли кадастровая стоимость завышена по отношению к рыночной? Получить ответ на этот вопрос могут помочь как оценочные организации, предоставляющие подобные услуги, так и общедоступная информация, в том числе данные Росреестра об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости в различных регионах.
- На какой период будет распространяться эффект от изменения кадастровой стоимости? Кадастровая стоимость подлежит регулярному пересмотру (не чаще одного раза в 3 года (2 года применительно к Москве и Санкт-Петербургу) и не реже одного раза в 5 лет), поэтому максимальный эффект будет иметь оспаривание кадастровой стоимости сразу после ее установления или пересмотра. Измененная по результатам обжалования кадастровая стоимость учитывается начиная с того года, в котором было подано заявление налогоплательщика о несогласии с установленной стоимостью. После пересмотра кадастровой стоимости ее величину нужно оспаривать заново.
- Нет ли каких-либо дополнительных осложняющих факторов? Например, отказ в пересмотре кадастровой стоимости вероятен, если объект снят с кадастрового учета (например, в случае сноса строения либо объединения или разделения земельных участков).
Сколько придется потратить на обжалование?
Расходы, связанные с оспариванием кадастровой стоимости, включают в себя:
- стоимость подготовки отчета об оценке рыночной стоимости объекта. Она зависит от характеристик и площади объекта, а также от статуса оценочной организации (например, оценка стоимости квартиры площадью менее 100 кв.м. — от 15 000 рублей);
- стоимость судебной экспертизы (если суд не будет удовлетворен качеством отчета об оценке). Она также варьируется в зависимости от характеристик объекта и может в некоторых случаях достигать 100 000 рублей и более;
- государственную пошлину — 300 рублей с физического лица;
- стоимость юридических услуг по подготовке документов и представлению интересов истца — от 50 000 рублей.
В случае вынесения судом решения в пользу истца судебные расходы и расходы на юриста должны быть возложены на ответчика, однако на практике далеко не все расходы реально возмещаются. Например, суд может возложить на истца стоимость судебной экспертизы и уменьшить заявленные истцом расходы на юриста.
Уменьшить расходы может помочь объединение усилий с соседями по многоквартирному дому или поселку, однако в настоящее время в судебной практике практически нет коллективных исков от граждан об оспаривании кадастровой стоимости.
В целом, законодательство построено таким образом, чтобы максимально сократить возможности граждан по оспариванию кадастровой стоимости. В большинстве случаев это могут себе позволить лишь собственники крупных объектов.
Кроме того, возможность регулярного (в том числе в течение переходного периода) пересмотра кадастровой стоимости в значительной степени снижает эффект от понижающих коэффициентов и оспаривания кадастровой стоимости и приводит к фактическому увеличению взимаемого налога.
Нужна ли оценка, чтобы оспорить кадастровую стоимость?
akayarda/Depositphotos
К сожалению, Вам придется делать оценку недвижимости. Кадастровая стоимость – это цена недвижимости, которую для нее установило государство. Как раз эта стоимость и берется в расчет при определении величины имущественных налогов. Стоимость же по договору с банком – это лишь та цена, которую Вы согласовали с банком. В данном случае даже договор с кредитной организацией не может повлиять автоматически на кадастровую стоимость. Тем не менее, при проведении новой рыночной оценки и договор с банком, и банковская аналитика, которая послужила основанием для определения цены договора, сыграют хорошую роль. Эти документы могут и должны быть использованы оценщиком при определении настоящей рыночной стоимости объекта. Механизм в двух словах такой:
- делаете новый отчет о рыночной стоимости недвижимости;
- обращаетесь в комиссию или в суд с целью установления рыночной стоимости в качестве кадастровой.
Может ли кадастровая стоимость быть выше рыночной?
Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости?
Отвечает адвокат, управляющий партнер адвокатского бюро «Толпегин и партнеры» Аркадий Толпегин:
Действующее законодательство позволяет оспаривать кадастровую оценку. Причем физические лица вдобавок обладают правом выбора – оспаривать ли им кадастровую стоимость в суде или по внесудебной процедуре.
Оспорить кадастровую стоимость можно в двух случаях:
- Ваш объект недвижимости имеет какие-то условия использования, которые не учитывались при массовой оценке (например, если земельный участок находится в защитной зоне и на нем ограничено строительство). Доказав это обстоятельство, можно рассчитывать, что стоимость будет значительно снижена;
- стоимость Вашего объекта значительно выше рыночной стоимости. Именно это основание чаще всего применяется в спорах о кадастровой оценке, и именно его рассмотрим подробнее.
Для того, чтобы доказать свою позицию суду или специальной комиссии, необходимо представить отчет оценщика, который устанавливал бы рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на ту же дату, когда была установлена кадастровая стоимость.
Если Вы оспариваете кадастровую стоимость в суде, то эффективнее будет попросить суд назначить экспертизу для определения рыночной стоимости объекта. Никакие иные документы (например, договор, по которому Вы приобретали объект) не являются самостоятельными доказательствами для рассмотрения такого спора.
Однако при наличии отчета оценщика они могут быть использованы как дополнительные документы, подтверждающие позицию заявителя.
Отвечает оценщик компании «БИОН» Полина Демидова:
Алгоритм действий в данном случае следующий:
- Оценщик подготавливает отчет об оценке на дату установления кадастровой стоимости объекта недвижимости.
- С отчетом собственник обращается в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости.
- Если в комиссии Вы получаете отказ, то с отказом и с отчетом направляетесь в суд.
В любом случае первым делом нужна консультация с оценщиком. Проанализировав рынок, ситуацию, цель заказчика, оценщик сразу скажет, есть ли смысл в оспаривании.
Как оспорить кадастровую стоимость участка и дома?
5 способов узнать, сколько стоит ваша квартира
Отвечает управляющий партнер юридической компании «ЭНСО», президент Института развития и адаптации законодательства, глава комитета по оценке регулирующего воздействия общероссийской общественной организации «Деловая Россия» Алексей Головченко:
Оспаривать кадастровую стоимость можно в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Росреестре и в суде. Для физических лиц обращение в комиссию необязательно, для юридических – необходимый этап.
С 2017 года кадастровая стоимость объектов недвижимости стала регулярным предметом судебных разбирательств. Это связано в первую очередь с тем, что налог на недвижимость в большинстве случаев стали рассчитывать, исходя именно из кадастровой стоимости. Порядок рассмотрения споров в комиссии предусмотрен ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности.
Для пересмотра в комиссии к заявлению следует приложить:
- выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости;
- копию правоустанавливающего документа;
- отчет о его рыночной стоимости;
- если оценка была сделана на основе неверных данных, то необходимы документы, это подтверждающие;
- иные документы, имеющие значение по делу.
Кадастровая стоимость периодически подлежит пересмотру. Поэтому раз в пять лет не мешает ею интересоваться, чтобы не получить неприятный сюрприз в виде большого налога. Процедуру по ее оспариванию следует начать сразу же, как Вам стало известно о новой стоимости.
К исковому заявлению следует приложить те же документы, что для подачи в комиссию.
Кадастровая стоимость часто совпадает с рыночной. Но не всегда. Бывают колебания как в одну, так и в другую сторону. Для того, чтобы не попасть впросак, лучше заказать независимую оценку недвижимости. Если оценщик придет к выводу, что Ваша недвижимость имеет рыночную стоимость ниже кадастровой, тогда есть смысл идти в суд.
Если комиссия или суд удовлетворили Ваши требования, то можно уже обращаться в налоговую службу о перерасчете налога.
Как узнать кадастровую стоимость жилья?
Можно ли купить землю по кадастровой стоимости?
Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):
Оспаривание кадастровой стоимости происходит в комиссии (для физических лиц необязательный этап) и в суде. В Вашем случае обязательна экспертная оценка. Надо разбираться, почему у Вас такая большая разница в стоимости – почти в 23 раза? Возможно, в кадастровой стоимости допущена опечатка: у меня в практике уже были такие дела, которые удавалось решать и без судебного разбирательства.
Если мы говорим не об опечатке, то в суде одного договора купли-продажи будет явно недостаточно.
Отвечает генеральный директор юридической компании «Центр гражданского права» Александра Бродельщикова:
Законодательство позволяет оспорить кадастровую стоимость.
Сделать это можно любым из двух способов: через комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости либо через суд общей юрисдикции на региональном уровне (суд области, края, верховный суд республики и т.
д.). Но в суд подать можно заявление лишь в течение пяти лет со дня, когда в государственный кадастр недвижимости были включены сведения об объекте недвижимости.
При этом при оспаривании кадастровой стоимости обязательно нужно провести оценочную экспертизу, чтобы определить реальную кадастровую стоимость объекта недвижимости.
Можно привести пример из судебной практики по таким делам. Так, С.
обратился в Нижегородский областной суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого здания – общей площадью 85,8 кв.
метров в размере, равном его рыночной стоимости – 771 682 рублям. Кадастровая стоимость указанного здания была установлена, согласно Постановлению Правительства Нижегородской области, и составляла 2 307 861,4 рубля.
Отчет об оценке подтвердил заявленную истцом рыночную стоимость. Суд согласился с экспертным заключением, представленным истцом, и не стал назначать новую экспертизу. В итоге решением Нижегородского областного суда от 29.11.2018 г. по делу № 3А-663/2018 исковые требования полностью были удовлетворены.
- Текст подготовила Мария Гуреева
- Не пропустите:
- Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
- Как оспорить кадастровую стоимость коммерческой недвижимости?
- Как узнать кадастровую стоимость земли в Анапе и посчитать налог?
- Почему участка нет в кадастровой карте, хотя его межевали?
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Если не согласны с оценкой
Квартира в собственности — это не только личное жилье или инвестиция, но и постоянные расходы. Помимо расходов на ремонт и коммунальные услуги, каждый собственник обязан платить налог на имущество.
В этой статье мы рассмотрим возможность уменьшить сумму налога через оспаривание кадастровой стоимости квартиры.
Кадастровая стоимость и налог на имущество
Начиная с 1 января 2020 года на территории всей Российской Федерации налог на имущество физических лиц рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости. Раньше в отдельных регионах этот налог рассчитывался от инвентаризационной стоимости, которая, как правило, существенно ниже рыночной.
Предполагается, что кадастровая стоимость должна соответствовать рыночной, однако это не всегда так.
При установлении кадастровой стоимости государственный оценщик обычно применяет метод массовой оценки, то есть пользуется средним расчетом стоимости квадратного метра в пределах территориальной единицы — кадастрового квартала, населенного пункта и т. д.
Государственная кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года (в городах федерального значения — не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет.
Такой способ не позволяет учесть индивидуальные особенности квартиры — например, произведенные перепланировки, этаж, вид из окна. В итоге кадастровая стоимость может оказаться заниженной или завышенной. Если она завышена, собственник квартиры будет фактически переплачивать налог на имущество.
Для таких случаев существует возможность оспаривания установленной кадастровой стоимости. Это вправе сделать как собственник квартиры, так и другие заинтересованные лица, например бывший собственник или наследники, к которым собственность еще не перешла.
- Закон предусматривает две процедуры оспаривания — внесудебную и судебную.
- Оспорить кадастровую стоимость квартиры можно в комиссии по рассмотрению споров, если она создана в вашем регионе.
- Для этого потребуется:
- узнать кадастровую стоимость квартиры. Это можно сделать бесплатно на сайте Росреестра;
- обратиться к оценщику, чтобы провести оценку рыночной стоимости квартиры на дату установления кадастровой стоимости. Стоимость услуг оценщика составляет в среднем 3–10 тыс. руб.;
- подать заявление в комиссию по рассмотрению споров. К заявлению прикладываются отчет об оценке и выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости. Собственник также прикладывает копию правоустанавливающих документов, например договора купли-продажи или ДДУ;
- получить решение комиссии. Срок рассмотрения заявления об оспаривании не может превышать 30 дней.
Комиссия вправе принять решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или об отклонении заявления. В последнем случае она должна указать обоснование такого решения.
Решение комиссии может быть оспорено в суде в течение трех месяцев.
Из плюсов внесудебного порядка можно отметить более короткий срок рассмотрения и невысокий размер расходов — фактически нужно оплатить только услуги оценщика. Из минусов — более частый процент отказов, чем в судах: по статистике, комиссии удовлетворяют около 60% всех заявлений.
Заявитель может оспорить как решение комиссии, так и собственно результаты определения кадастровой стоимости. В последнем случае предварительное обращение в комиссию необязательно, если иск подает гражданин.
Исковое заявление подается в Верховный суд субъекта Российской Федерации по месту нахождения государственного (или муниципального) органа, заказавшего оценку либо определившего кадастровую стоимость.
Государственная пошлина за рассмотрение иска для граждан составляет 300 руб. за каждый объект недвижимости.
- Такой иск может быть подан в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.
- Важно отметить, что если на момент обращения в суд кадастровая стоимость объекта недвижимости в государственном кадастре недвижимости уже изменилась, то оспаривать предыдущую стоимость уже нельзя.
- Собственник должен понимать, что суд на основании имеющихся в деле доказательств может установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении.
- Дело об оспаривании кадастровой стоимости, как правило, рассматривается в первой инстанции в течение двух-трех месяцев.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме. С учетом обращения в вышестоящие инстанции общий срок рассмотрения дела может составить до шести — восьми месяцев.
Процент положительных решений, вынесенных судами, существенно выше, чем при внесудебном оспаривании. Так, в 2019 году 96% вынесенных судами решений было в пользу заявителей.
Минусами судебного оспаривания является более долгий срок, а также дополнительные расходы на юристов — они составляют в среднем от 30 тыс. до 100 тыс. руб.
Перед принятием решения об оспаривании кадастровой стоимости следует предварительно оценить финансовую сторону вопроса.
Ставки налога на имущество физических лиц устанавливаются законами субъектов Российской Федерации.
Например, в Москве налог на квартиру стоимостью свыше 20 млн руб., но до 50 млн руб. включительно составляет 0,2% в год. При стоимости свыше 50 млн руб. налог составит 0,3% в год.
Следовательно, при оценке квартиры в 50 млн. руб. налог составит 100 тыс. руб. в год, а при оценке в 51 млн руб. — уже 153 тыс. руб. в год. Таким образом, пересмотр кадастровой стоимости позволит сэкономить 53 тыс. руб. в год.
Установленная судом или комиссией стоимость будет действовать только до следующей государственной оценки. Несмотря на то что закон позволяет учесть результаты оспаривания ранее действовавшей кадастровой стоимости при проведении очередной государственной оценки, на практике так происходит не всегда.
Если объект стоит до 10 млн руб. (включительно), ставка налога составляет 0,1% в год. Для квартиры стоимостью 10 млн руб. размер налога составит 10 тыс. руб. в год, а при ее оценке в 9 млн руб. — 9 тыс. руб. в год. В этом случае изменение кадастровой стоимости позволит платить налогов всего на 1 тыс. руб. в год меньше.
К сожалению, вернуть переплаченную сумму налогов не получится, так как установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период (календарный год), в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости. Это следует из Налогового кодекса РФ и подтверждается судебной практикой.
Рассчитать сумму налога, подлежащую уплате за конкретную квартиру, можно с помощью сервиса «Налоговый калькулятор» на сайте Федеральной налоговой службы.
- Срок оспаривания кадастровой стоимости составляет от двух месяцев при внесудебном оспаривании до шести — восьми месяцев в случае оспаривания в суде.
- Расходы заявителя могут составить от 3–10 тыс. руб. в случае самостоятельного оспаривания в комиссии до 100 тыс. руб. при обращении к юристам в случае оспаривания в суде.
- Новая кадастровая стоимость действует до следующей государственной оценки. Есть вероятность, что процедуру оспаривания придется повторять каждые два-три года.
- Целесообразность оспаривания в каждом конкретном случае будет зависеть от возможной налоговой экономии и предполагаемых расходов.
Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости
Прежде чем подать иск о пересмотре кадастровой стоимости соберите документы:
- исковое заявление;
- выписку из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
- нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;
- отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, и экспертизу отчета о рыночной оценке объекта недвижимости (если вы хотите оспорить кадастровую стоимость, опираясь на рыночную);
- документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (если вы считаете, что при определении кадастровой стоимости были использованы недостоверные сведения);
- доверенность или другие документы, удостоверяющие полномочия вашего представителя в суде, а также документ, подтверждающий наличие у представителя высшего юридического образования либо ученной степени по юридической специальности (если иск вы будете подавать через представителя);
- сведения об уплате госпошлины (подача административного искового заявления о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными);
- иные документы и материалы, подтверждающие ваши требования.
Дела о пересмотре кадастровой стоимости рассматривает в качестве суда первой инстанции Верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области и суд автономного округа. Таким образом, в отношении недвижимости, расположенной в Москве, вам необходимо направить иск в Московский городской суд.
Подать административный иск вы можете лично либо онлайн на сайте Мосгорсуда (для этого требуется быть зарегистрированным пользователем портала gosuslugi.ru). Также с помощью сервиса вы можете отслеживать движение поданных вами обращений и получить результаты их рассмотрения.
Административные дела рассматриваются и разрешаются Верховным судом РФ в течение 3 месяцев, всеми остальными — в течение 2 месяцев.
По сложным делам председатель суда может продлить срок рассмотрения дела, но не более чем на месяц.
Таким образом, если вы будете требовать пересмотра кадастровой стоимости недвижимости, расположенной в Москве, Мосгорсуд будет рассматривать дело в течение 2, максимум 3 месяцев.
О дате и времени судебного заседания всех участников извещает суд. Неявка лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения и разрешения дела.