Как заключить договор аренды нежилого помещения?

Неправильно составленный договор аренды может разрушить ваш бизнес. Если не прочитать мелкий шрифт или не указать важных деталей, его смогут расторгнуть в самый неожиданный момент, несмотря даже на то, что вы вложились в ремонт. Hopes & Fears узнал у экспертов, на что стоит обратить внимание. 

Как заключить договор аренды нежилого помещения?

Зиннур ЗИННЯТУЛЛИН

Юрист МКА «Князев и партнёры»

При заключении договора аренды помещения важно обратить внимание на три пункта, которые часто становятся в суде предметом разногласий сторон.

Во-первых, особое внимание надо уделить предмету договора, то есть помещению, которое вы собираетесь снять. Нужно описать его максимально подробно в договоре: указать площадь, количество комнат. Чем чётче это будет прописано, тем меньше поводов для конфликта: каждая сторона понимает, чем арендатор может пользоваться.

Во-вторых, арендатору стоит проверить, кому принадлежит помещение.

Оно в собственности арендодателя или он собирается сдавать его в субаренду? Если это второй случай, то нужно проверить, имеет ли он право отдавать его в субаренду.

В судебной практике было множество случаев, когда арендодатели сдавали помещение незаконно, их заваливали судебными исками, а сложности в итоге были у арендаторов, которым срочно надо было искать новое помещение.

В-третьих, стоимость аренды и порядок оплаты — это один из самых важных вопросов, которые надо обсудить до заключения договора. По закону арендодатель имеет право один раз в год поднимать ставку аренды.

Но если договориться с ним, что она не будет изменяться на протяжении нескольких лет, и прописать это в договоре, то никаких противоречий закону не будет.

Если арендодатель не соглашается зафиксировать стоимость, то можно прописать, на сколько сумма может быть изменена.

По возможности стоит заключать долгосрочные договоры, в них арендатор более защищён. Если договор действует год и больше, надо сделать его госрегистрацию.

Краткосрочный договор позволит арендодателю каждые несколько месяцев выставлять новые условия. Для тех, кто собирается переделывать помещение, ремонтировать за свой счёт, тем более уместен долгосрочный договор.

Во избежание недопониманий прописывайте в нём максимально подробно, что и кем будет сделано.

Как заключить договор аренды нежилого помещения?

Наталья СЛОВЕСНИКОВА

Генеральный директор компании RD-Centre

Самая частая ошибка в заключении договоров аренды — игнорирование формальностей. При заключении соглашения стороны, как правило, имеют хорошие отношения, а в результате формальная сторона вопроса ограничивается подписанием договора и акта приёма-передачи помещения.

Вопросы возникают, когда стороны по тем или иным причинам встречаются в суде. Именно в этот момент они начинают понимать, что до 90% их действий не могут быть доказаны из-за отсутствия формальных подтверждений.

Чтобы избежать ненужных разочарований, и арендатору, и арендодателю необходимо соблюдать несколько простых правил. 

Во-первых, заключая договор аренды, надо сразу посмотреть на него с точки зрения суда. Сможет ли он защитить? Во-вторых, абсолютно все обязательства по договорам должны быть идентифицированы, исполняться, а каждое исполнение должно быть подтверждено формально.

Также необходимо помнить, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведённых арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит. 

При этом независимо от того, что именно будет указано в договоре аренды, арендодатель сможет сам расторгнуть договор в ряде случаев, описанных в статье 619 ГК РФ.

Например, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, значительно ухудшает его состояние, более двух раз подряд не вносит арендную плату вовремя, не производит капитального ремонта в установленные договором аренды сроки.

Как арендатору, так и арендодателю важно помнить, что по договору, заключённому на неопределённый срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую за три месяца.

Чтобы предложить тему в эту рубрику, пишите письма на hopesandfears@hopesandfears.com c пометкой FAQ.

Рекомендации, как правильно заключить договор аренды нежилого помещения, в том числе с арендными каникулами

Как заключить договор аренды нежилого помещения?

Об особенностях его заключения и о правилах составления этого юридического документа рассказывается ниже.

Чтобы решить свою проблему обращайтесь в онлайн чат к нашему юристу. #Будьтедома и здоровья вам!

Задать вопрос

Показать содержание

Что это такое?

На территории Российской Федерации все арендные отношения в области недвижимости регулируются главой 34 ГК РФ, в 606, 610 и 650 статьях которой указывается на необходимость заключения договора при любых сделках, связанных с арендой.

Важно. Договор аренды нежилого помещения – это юридически оформленное соглашение между его владельцем и каким-либо физическим или юридическим лицом, приобретающим право на временное использование объекта.

Согласно ЖК РФ и п.3 статьи 26 закона ФЗ-122 в качестве нежилой недвижимости, разрешается арендовать и предоставлять в аренду:

  • нежилые здания и сооружения;
  • отдельные нежилые помещения зданий;
  • части таких помещений.

Виды договора

Сегодня практикуется заключение нескольких вариантов соглашений о передаче нежилой недвижимости, находящейся в собственности арендодателя, во временное пользование, максимально учитывающих существующее разнообразие условий аренды и деловых отношений между арендаторами и арендодателями.

Типовой

Такой вид договора при оформлении арендных обязательств является основным и, если не оговаривается другой тип соглашения, то все юридические основания аренды прописываются и закрепляются только с его помощью.

Подробнее о типовом договоре аренды нежилого помещения читайте в нашей статье.

Предварительный

Этот тип соглашения иногда называют договором о намерениях. Применение его регламентируется статьей 429 ГК РФ, и основной его целью является документальное закрепление обязательства арендатора заключить в определенный срок основной контракт.

О предварительном договоре и договоре о намерениях для аренды нежилого помещения говорится тут.

Безвозмездный

Суть такого соглашения в том, что оно позволяет временно использовать нежилое помещение без какой-либо арендной платы. Фактически, это просто документ, подтверждающий право арендатора пользоваться недвижимостью, ему не принадлежащей.

При внесении в соглашение условия оплаты, оно сразу приобретает статус основного договора о передаче недвижимости во временное пользование.

Про особенности заключения договора о безвозмездном пользовании нежилым помещением мы писали здесь.

С правом выкупа

Аренда с правом выкупа – это вариант долгосрочной аренды, при которой арендатор имеет возможность приобрести арендованную нежилую недвижимость в собственность, заплатив на неё указанную в договоре выкупную цену. Возможен вариант, когда объект переходит в собственность арендатора по окончании срока аренды, то есть, его выкуп происходит за счет долгосрочной арендной платы.

О заключении договора аренды нежилого помещения с правом выкупа читайте тут.

Трехсторонний

Трехсторонние соглашения обычно заключаются при оформлении аренды муниципальных жилых помещений с целью их дальнейшего коммерческого использования. В таких случаях арендный договор подписывают арендодатель нежилого помещения или здания, арендатор и представитель организации, на балансе которой находится недвижимость. В документе его именуют балансодержателем.

В трехстороннем арендном договоре на нежилую недвижимость присутствуют те же условия, которые принято указывать в обычном двустороннем соглашении, с той лишь разницей, что на стороне арендодателя в нем дополнительно выступает балансодержатель. В обязанности, которые договор вменяет балансодержателю, обычно входит передача помещения арендатору по акту и контроль его состояния во время всего срока аренды.

Скачать бланк трехстороннего договора аренды нежилого помещения

Чтобы решить свою проблему обращайтесь в онлайн чат к нашему юристу. #Будьтедома и здоровья вам!

Задать вопрос

Нормативными актами для арендных договоров на нежилые помещения определены следующие сроки действия:

  • менее года;
  • год и более;
  • неопределенный срок.

Важно. Если временной период действия соглашения в нем не указан, то, согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ, считается, что арендные отношения между сторонами установлены на срок неопределенный, и каждая из них может отказаться от выполнения соглашения в любое время.

  1. Сроки хранения. Срок хранения договоров и соглашений установлен статьей 791 Перечня типовых управленческих документов (ПТУД). Руководствуясь этим документом можно сказать, что арендатор, не имеющий условий для содержания архива, обязан хранить заключенный договор не менее 10 лет после того, как он был расторгнут.
  2. Срок исковой давности. При нарушении какого-либо условия соглашения об аренде и уклонения нарушителя от исправления ситуации любая его сторона имеет право прибегнуть к помощи судебного принуждения. Срок исковой давности по договору аренды нежилой недвижимости составляет три года.

Кто может выступить сторонами?

Статьей 608 ГК РФ определено, что каждый собственник недвижимого имущества имеет право сдавать его в аренду. Это могут быть физические и юридические лица, индивидуальные предприниматели или государство. Действие этого права распространяется и на арендаторов нежилых помещений.

Несмотря на то, что договорные документы по аренде нежилой недвижимости оформляются по единому типовому образцу, независимо от юридического статуса сторон, существуют некоторые особенности их заключения между контрагентами с различным правовым положением в обществе:

  • соглашение между физическими лицами может быть бессрочным, а при указании срока действия не требует регистрации в течение года;
  • заключение арендного договора между индивидуальными предпринимателями рассматривается, как коммерческая сделка и может облагаться налогом в соответствии с действующим законодательством;
  • муниципальным организациям закон разрешает сдавать внаем принадлежащие им площади только после проведения предварительного аукциона среди потенциальных арендаторов — ст. 17.1. ФЗ-135 (все об аренде муниципальных нежилых помещений у государства узнайте тут);
  • при заключении арендного договора на нежилую недвижимость между юридическими лицами, то необходимым условием признания его законности является обязательная регистрация сделки в органах Росреестра.

При смене собственника нежилого помещения договор об его аренде, заключенный с прежним владельцем, свою силу не теряет (617 ГК РФ). В такой ситуации новый арендодатель обязан уведомить арендатора о переходе права на получение арендной платы.

Как правильно составить и заключить?

Арендный договор считается незаключенным, если в нем не указаны существенные условия аренды, прописанные в законодательстве (ст.432 ГК РФ). Таковыми являются:

  1. Информация об объекте или, по-другому, предмете договора (указываются точное место расположения и вид объекта – здание, помещение целиком или его часть).
  2. Указание сторон сделки и их реквизиты.
  3. Срок действия соглашения.
  4. Размер и порядок арендной платы.
  5. Цель использования арендованной недвижимости (офис, склад, торговая точка и т.д.).
  6. Обязанности и ответственность вступивших в арендные отношения сторон.

В существенных условиях договора необходимо указывать все нюансы аренды, зависящие от того, какой вид нежилой недвижимости сдается внаем.

На недвижимость с земельным участком

В соглашении об аренде этого вида недвижимости в части «Предмет договора» указывают, что арендатору вместе с правами на временное владение и пользование зданием передаются аналогичные права на ту часть земли, на которой здание расположено и которая арендатору необходима в связи с целью использования объекта.

Скачать бланк договора аренды нежилого помещения и земельного участка

С оборудованием

В части «Предмет договора» такого соглашения должно быть указано, что арендодатель обязуется передать арендатору вместе со зданием расположенное в нем оборудование со всеми принадлежностями и технической документацией. Оборудование передается арендатору согласно акту приема-сдачи и является неотъемлемой частью предмета договора.

В части «Обязанности сторон» должно прописывают, что арендатор обязуется использовать оборудование только в соответствии с целью использования, указанной в соглашении.

Часть недвижимости

В разделе «Предмет договора» документа об аренде недвижимости такого вида необходимо указать, что арендодатель обязуется передать арендатору во временное пользование часть нежилого помещения площадью …., находящемся на этаже N…. здания, расположенного по адресу …., для размещения в нем, например, платежного терминала.

Читайте также:  Возможна ли прописка на даче?

При этом к договору должен быть приложен план помещения с обозначением границ арендованной части, являющийся неотъемлемой частью договора.

О том, как заключить договор на часть нежилого помещения, читайте здесь.

Контракт со страховым депозитом

Страховой депозит или обеспечительный платеж – это денежная сумма, которую арендатор заранее отдает арендодателю для возмещения возможного ущерба недвижимости, принятой во временное пользование, в процессе её эксплуатации.

Сумма страхового депозита обычно устанавливается равной размеру ежемесячного арендного платежа. По окончании срока аренды он либо возвращается к арендатору, либо идет на погашение арендной платы за последний месяц.

Выплата страхового депозита не является законодательной нормой и осуществляется по договоренности сторон.

В этом случае в части договора «Арендная плата и порядок расчетов» указывается время внесения обеспечительного платежа арендатором, его сумма, а также случаи, когда арендодатель имеет право использовать его средства (штрафы, неустойки и т.д.), после чего арендатор обязан его пополнить.

Скачать бланк договора аренды нежилого помещения со страховым депозитом

С арендными каникулами

Арендные каникулы – это период, в течение которого арендодатель либо существенно снижает размер арендной платы, либо вообще освобождает арендатора от неё. Предоставление их необходимо, когда последний уже после заключения договора не имеет возможности использовать арендованный объект сразу (например, когда недвижимость нуждается в ремонте).

Скачать бланк договора аренды нежилого помещения с арендными каникулами

Условие арендных каникул стороны прописывают в части договора «Арендная плата», где указывают, на какой срок арендатор освобождается от платы по этому основанию. Обычно этот срок составляет один-два месяца.

Дополнительное соглашение – это юридический документ, вносящий изменения в условия основного договора аренды. Необходимость такого изменения может возникнуть, например, в ситуации, когда:

  1. надо изменить размер арендной платы или порядок её внесения;
  2. изменился размер арендуемой площади;
  3. контрагенты решили внести в договор новые условия и так далее.

Право на составление такого контракта определено статьей 452 ГК РФ.

Статья 452 ГК РФ. Порядок изменения и расторжения договора

  1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
  2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

Чтобы решить свою проблему обращайтесь в онлайн чат к нашему юристу. #Будьтедома и здоровья вам!

Задать вопрос

Требования к регистрации

Согласно нормам гражданского законодательства обязательной государственной регистрации в органах Росреестра подлежат соглашения об аренде нежилой недвижимости, заключенные на срок более одного года.

Кроме того, обязательно следует регистрировать все соглашения сразу после их заключения, если сторонами подписания являются юридические лица. Договоры, заключенные на срок менее 12 месяцев и бессрочные регистрировать необязательно.

Про особенности аренды нежилого помещения без регистрации мы писали в этом материале.

Споры и их урегулирование

Причиной спорных ситуаций является либо некорректное составление соглашений об аренде, либо несогласие с его условиями арендодателем или арендатором. Довольно часто споры приводят к расторжению договоров, поводы для которого четко прописаны в статьях 619 и 620 ГК РФ. Однако нередко и само прекращение действия контракта проходит в условиях судебного вмешательства.

Если не удалось решить спор по договору об аренде в досудебном порядке, то исковые заявления физических лиц рассматривают суды общей юрисдицкции, а индивидуальных предпринимателей и лиц юридических – Арбитражный суд.

Подводные камни

Основных «сюрпризов», которые может преподнести невнимательно составленное соглашение, два. Это:

  1. Заключение его с лицом, не имеющим права на такое юридическое действие, то есть не с собственником недвижимости и не его доверенным лицом.
  2. Наличие у арендованных помещений дополнительных обременений.

Такие факты, если они обнаружатся уже после заключения договора, могут стать причиной признания сделки ничтожной, а самого соглашения – несостоявшимся.

Правильно составленный договор аренды нежилых помещения не оставляет «белых пятен» в арендных отношениях между арендатором и владельцем помещения, предоставляемого внаем. Только при наличии такого документа стороны могут быть уверены в том, что их права с юридической точки зрения защищены должным образом.

Чтобы решить свою проблему обращайтесь в онлайн чат к нашему юристу. #Будьтедома и здоровья вам!

Задать вопрос

Как правильно заключить договор аренды

Как заключить договор аренды нежилого помещения?

Зачастую, в целях экономии средств бизнесмены предпочитают снять помещение или офис в аренду, чем приобретать и тем более строить новый объект. И вот, подходящее помещение найдено, согласованы все условия с собственником помещения. Теперь остается одно — оформить документы по аренде помещения.

Задача предпринимателя состоит в правильном и грамотном составлении всей документации. Особенно это актуально для небольших фирм в сфере малого бизнеса, где в большинстве случаев основными расходами является аренда помещения. Зачастую, из-за отсутствия у предпринимателя опыта в заключение подобных договоров, договор аренды помещения заключается на несовсем выгодных условиях.

Основные вопросы, которые возникают при заключении данного договора являются: — Как правильно составить договор? — Какие документы следует приложить к договору аренды? — Какие права и обязанности имеет арендодатель и арендатор? — Какую ответственность несет каждая из сторон, и т.д.

В данной статье предлагается рассмотреть самые важные детали, которые следует учитывать при составлении договора аренды.

1) Закон. Перед заключением договора советуем ознакомится с главой 34 Гражданского кодекса РФ, которая содержит основные положения арендных отношений в РФ. Также перед заключением договора следует проверить:

  • право собственности на помещение;
  • целевое назначение использования помещения;
  • не находится ли помещение под арестом, в залоге или в аренде у третьих лиц;
  • имеется ли решение о вводе помещения в эксплуатацию после строительства или реконструкции.

2) Срок аренды. Одним из важных составляющих договора является срок аренды. Следует учесть, что при заключении договора на длительное время – более одного года, договор аренды подлежит регистрации в Едином государственном реестре прав. Такая процедура требует дополнительных затрат времени и денег.

Существует несколько возможных путей обхода регистрации договора в едином реестре: — Заключение договора аренды на срок до 1 года. По истечению срока договора составляется новый договор и ни одна структура к вам не придерется.

  Однако у такого способа есть свой недостаток: арендодатель может не заключить с вами новый договор, например, если найдет другого более выгодного арендатора и у вас не будет ни каких прав препятствовать данному действию (ст. 621 ГК). — Заключение договора на неопределенный срок.

  Этот вариант также избавляет вас от необходимости регистрации договора, так как не указан период действия договора. Этот вариант так же имеет свой недостаток — любая из сторон может расторгнуть договор аренды по своему желанию известив об этом другую сторону за три месяца до расторжения договора.

— Заключение договора «до события», например до проведения реконструкции помещения. То есть стороны договора сами определяют до наступления какого события будет действовать договор. В таком случае арендодатель должен четко указать с наступлением какого события договор будет расторгнут. Расторжение договора со стороны арендодателя по другим причинам будет не правомерно.

3) Арендная плата. Важным условием договора является арендная плата. В договоре обязательно должен быть указан размер арендной платы, иначе сделку можно считать не действительной.

По договору аренды не предусмотрено бесплатное пользование чужим имуществом, для этого случая существует другой тип договоров – договор безвозмездного пользования. Способ арендной платы определяется арендодателем. На свое усмотрение он может выбрать несколько законных способов арендных платежей.

Это может быть фиксированная сумма, погашение арендной платы в счет ремонта, за пользование услугами арендатора т.д. Менять условия и механизм оплаты аренды можно не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором аренды (ст. 614 ГК).

С другой стороны арендатор может потребовать снижения стоимости арендной платы, например из-за ухудшения состояния помещения или имущества. При заключении договора аренды следует указать в договоре условия оплаты коммунальных платежей, уборку помещения, охрану, услуги связи и т.д.

  Зачастую арендодатель уже после заключения договора пытается навязать арендатору дополнительные платежи. Чтобы этого не произошло – решайте вопрос заранее, в договорной форме.

Оплата аренды обычно производится ежемесячно как в наличной так и в безналичной форме. При уплате аренды наличным платежом обязательной требуйте от арендодателя письменного подтверждения уплаты аренды. Не своевременная оплата арендных платежей (более 2-х раз подряд) может быть основанием досрочного расторжения договора аренды (ст. 619 ГК).

4) Ремонт и реконструкция. Арендатор по согласованию с арендодателем может производить улучшения арендованного помещения. В договоре следует прописать кто из сторон обязан осуществлять ремонт и за чей счет.

Если ремонт будет осуществляться силами арендатора, то стоимость ремонта желательно включить в счет арендной платы. По умолчанию капитальный ремонт помещения осуществляет арендодатель.

А вот поддержка объекта аренды в нормальном состоянии — обязанность арендатора.

5) Оформление договора. Все ключевые условия аренды помещения должны быть прописаны на «бумаге», то есть в договоре и ни каких устных договоренностей. Договор обязательно заключается в письменном виде минимум в двух экземплярах, по одному для арендодателя и арендатора.

Не соблюдение законной формы составления договора может означать его не действительность. При передаче объекта аренды оформляется акт приемки-передачи по форме ОС-1.

В акте приема-передачи указывается все то, что принимается в аренду вместе с помещением, то есть перечень оборудования, счетчики, мебель, столы, стулья и т.д. Это делается для того, чтобы в будущем избежать конфликтов при сдаче объекта аренды обратно.

В момент возврата арендованного имущества составляется акт выбытия по форме ОС-4.

Полезные советы при заключении договора аренды помещения.

Зачастую, в целях экономии средств бизнесмены предпочитают снять помещение или офис в аренду, чем приобретать и тем более строить новый объект. И вот, подходящее помещение найдено, согласованы все условия с собственником помещения. Теперь остается одно — оформить документы по аренде помещения.

Задача предпринимателя состоит в правильном и грамотном составлении всей документации. Особенно это актуально для небольших фирм в сфере малого бизнеса, где в большинстве случаев основными расходами является аренда помещения. Зачастую, из-за отсутствия у предпринимателя опыта в заключение подобных договоров, договор аренды помещения заключается на несовсем выгодных условиях.

Основные вопросы, которые возникают при заключении данного договора являются: — Как правильно составить договор? — Какие документы следует приложить к договору аренды? — Какие права и обязанности имеет арендодатель и арендатор? — Какую ответственность несет каждая из сторон, и т.д.

В данной статье предлагается рассмотреть самые важные детали, которые следует учитывать при составлении договора аренды.

1) Закон. Перед заключением договора советуем ознакомится с главой 34 Гражданского кодекса РФ, которая содержит основные положения арендных отношений в РФ. Также перед заключением договора следует проверить:

  • право собственности на помещение;
  • целевое назначение использования помещения;
  • не находится ли помещение под арестом, в залоге или в аренде у третьих лиц;
  • имеется ли решение о вводе помещения в эксплуатацию после строительства или реконструкции.
Читайте также:  Льготы военным пенсионерам по оплате жкх и их виды для ветеранов боевых действий, вооруженных сил и военной службы, какие положены и существуют в действительности

2) Срок аренды. Одним из важных составляющих договора является срок аренды. Следует учесть, что при заключении договора на длительное время – более одного года, договор аренды подлежит регистрации в Едином государственном реестре прав. Такая процедура требует дополнительных затрат времени и денег.

Существует несколько возможных путей обхода регистрации договора в едином реестре: — Заключение договора аренды на срок до 1 года. По истечению срока договора составляется новый договор и ни одна структура к вам не придерется.

  Однако у такого способа есть свой недостаток: арендодатель может не заключить с вами новый договор, например, если найдет другого более выгодного арендатора и у вас не будет ни каких прав препятствовать данному действию (ст. 621 ГК). — Заключение договора на неопределенный срок.

  Этот вариант также избавляет вас от необходимости регистрации договора, так как не указан период действия договора. Этот вариант так же имеет свой недостаток — любая из сторон может расторгнуть договор аренды по своему желанию известив об этом другую сторону за три месяца до расторжения договора.

— Заключение договора «до события», например до проведения реконструкции помещения. То есть стороны договора сами определяют до наступления какого события будет действовать договор. В таком случае арендодатель должен четко указать с наступлением какого события договор будет расторгнут. Расторжение договора со стороны арендодателя по другим причинам будет не правомерно.

3) Арендная плата. Важным условием договора является арендная плата. В договоре обязательно должен быть указан размер арендной платы, иначе сделку можно считать не действительной.

По договору аренды не предусмотрено бесплатное пользование чужим имуществом, для этого случая существует другой тип договоров – договор безвозмездного пользования. Способ арендной платы определяется арендодателем. На свое усмотрение он может выбрать несколько законных способов арендных платежей.

Это может быть фиксированная сумма, погашение арендной платы в счет ремонта, за пользование услугами арендатора т.д. Менять условия и механизм оплаты аренды можно не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором аренды (ст. 614 ГК).

С другой стороны арендатор может потребовать снижения стоимости арендной платы, например из-за ухудшения состояния помещения или имущества. При заключении договора аренды следует указать в договоре условия оплаты коммунальных платежей, уборку помещения, охрану, услуги связи и т.д.

  Зачастую арендодатель уже после заключения договора пытается навязать арендатору дополнительные платежи. Чтобы этого не произошло – решайте вопрос заранее, в договорной форме.

Оплата аренды обычно производится ежемесячно как в наличной так и в безналичной форме. При уплате аренды наличным платежом обязательной требуйте от арендодателя письменного подтверждения уплаты аренды. Не своевременная оплата арендных платежей (более 2-х раз подряд) может быть основанием досрочного расторжения договора аренды (ст. 619 ГК).

4) Ремонт и реконструкция. Арендатор по согласованию с арендодателем может производить улучшения арендованного помещения. В договоре следует прописать кто из сторон обязан осуществлять ремонт и за чей счет.

Если ремонт будет осуществляться силами арендатора, то стоимость ремонта желательно включить в счет арендной платы. По умолчанию капитальный ремонт помещения осуществляет арендодатель.

А вот поддержка объекта аренды в нормальном состоянии — обязанность арендатора.

5) Оформление договора. Все ключевые условия аренды помещения должны быть прописаны на «бумаге», то есть в договоре и ни каких устных договоренностей. Договор обязательно заключается в письменном виде минимум в двух экземплярах, по одному для арендодателя и арендатора.

Не соблюдение законной формы составления договора может означать его не действительность. При передаче объекта аренды оформляется акт приемки-передачи по форме ОС-1.

В акте приема-передачи указывается все то, что принимается в аренду вместе с помещением, то есть перечень оборудования, счетчики, мебель, столы, стулья и т.д. Это делается для того, чтобы в будущем избежать конфликтов при сдаче объекта аренды обратно.

В момент возврата арендованного имущества составляется акт выбытия по форме ОС-4.

(1

Договор аренды нежилого помещения: образец, правила оформления и регистрации

Заключение договора аренды – важный шаг в работе любой организации. И для того, чтобы он был успешен, сторонам необходимо заранее выяснить, каковы нюансы данного документа, и что в нем необходимо прописывать в первую очередь, чтобы между сторонами не возникало разногласий. Данная статья направлена на освещение подобных деталей.

Как оформить договор аренды нежилого помещения

Подготовка бумаг

Базовый пакет документации, предоставляемый для составления договора аренды нежилого помещения, зависит от того, кто выступает в качестве сторон – физические лица или юридические.

Так физическим лицам для такой сделки нужен паспорт, код налоговой, индивидуальный предприниматель (ИП) должен предоставить дополнительно свидетельство о регистрации.

Юридические лица для оформления документов подают копию устава, дополнительно копию приказа о назначении на должность директора, регистрационные бумаги.

Поскольку в аренду может быть передано только то имущество, на которое у владельца есть законные права, необходим документ, подтверждающий право собственности. Если арендодатель – не единственный субъект, владеющий имуществом, необходимо также письменное разрешение третьих лиц.

Составление договора аренды

Договор аренды принадлежит к типовым бумагам, составление его в произвольной форме недопустимо. При формировании положения данного документа учитываются интересы обеих сторон, а также экономические особенности сделки и другие детали.

В данном документе прописываются:

  • правовой статус сторон;
  • систему налогообложения арендодателя;
  • срок аренды и возможность его автоматического продления;
  • необходимость регистрации;
  • возможность корректировки арендной платы;
  • необходимость гарантийного платежа;
  • порядок оплаты коммунальных;
  • право сторон передавать имущество в субаренду;
  • порядок компенсации трат на улучшение состояния помещения владельцем;
  • страховка;
  • права третьих лиц;
  • риски;
  • наличие поврежденного имущества;
  • ограничение в пользовании имуществом;
  • ответственность сторон в чрезвычайных ситуациях;
  • прочее.

При составлении договора аренды нежилых помещений все вышеприведенные детали оговариваются в письменном виде. В дальнейшем в соглашение могут быть внесены правки, но только при обоюдном согласии сторон. Потому желательно предусмотреть все при составлении текста основного договора.

Подготовкой данной документации стороны могут заниматься самостоятельно. Однако во избежание появления разногласий рекомендуется прибегнуть к помощи юриста.

Образец договора аренды помещения

Типичный договор аренды помещения начинается с описания сторон со всеми их регалиями. Далее идет раздел – предмет договора, в котором описывается имущество, в том числе, его общая площадь, назначение и срок аренды. Следующий раздел посвящен обязанностям сторон.

Тут рассматривается порядок осуществления коммунальных платежей, ответственность за сохранность имущества и порядок передачи объекта договора обратно владельцу.

Раздел «Платежи и расчёты», который следует по договору далее, указывает объем выплат за пользование имущества, а также оговоренный порядок их внесения.

Обязательным структурным элементом такого соглашения является параграф «Условия продевания и расторжения договора», в котором описывают, при каких условиях стороны могут прекратить сотрудничество раньше срок, или наоборот – установить новый срок эксплуатации здания. Далее по тексту идут непреодолимые условия, дополнительные и прочие условия соглашения, которые формируются в индивидуальном порядке сторонами.

Образец договора, применимый для составления собственной документации, приведен ниже.

Как заключить договор аренды нежилого помещения?Найти образец договора аренды помещения, который бы максимально отвечал вашим деталям сделки, со всеми дополнениями и комментариями можно на юридических интернет-ресурсах. Кроме того, можно запросить образец у нотариуса.

Срок договора аренды

В юридической практике существуют три варианта сроков для договоров аренды нежилого помещения. Так заключены они могут быть:

  • на неопределенный срок;
  • на год и более;
  • сроком менее года.

Срок, на который оформлена аренд помещения, может быть в дальнейшем пересмотрен по желанию сторон или по причине неожиданно возникших обстоятельств (стихийные бедствия и прочее).

Для корректировки срока действия договора аренды нежилого помещения необходимо дополнительное соглашение между сторонами, составленное в письменном виде и зарегистрированное нотариусом.

Наглядное видео по составлению договора

Регистрация договора

Необходима ли регистрация

Прежде всего, необходимо выяснить, нужна ли государственная регистрация договора аренды, и когда она является обязательным этапом оформления бумаг. Согласно действующим нормам, рассматривают этот вопрос с учетом срока действия договора. Так, если речь идет о неопределенном сроке, или же сроке менее одного года, заверение бумаг государственным учреждением не является обязательным.

Если сотрудничество между сторонами заключено на год или более, регистрация договора в государственном учреждении является обязательной, поскольку без нее документы могут считаться недействительными, равно, как и сама сделка. При возникновении спорных вопросов у любой стороны договора оспорить его в суде будет невозможно.

Если один из участников сделки под тем или иным предлогом желает уклониться от ее фиксации согласно нормам закона, второй участник имеет право его обязывать. В сложных случаях сделать это следует в судебном порядке.

Порядок регистрирования договора аренды

Для регистрирования договора аренды в Росреестр подаются следующие документы:

  • кадастровый паспорт помещения, передаваемого в аренду;
  • сам договор;
  • заявление о регистрации соглашения.

Отсутствие любой из вышеприведенных бумаг ограничивает заявителей в возможности зарегистрировать договор.

Оформление бумаг может занять несколько дней. С момента государственной регистрации данное соглашение вступает в силу, и арендатор получает право распоряжаться вверенным ему имуществом.

Дополнительное соглашение к документу

По истечении основного договора аренды сторонами может быть принято решение о продлении сотрудничества. Для этого зачастую не составляют новый договор, ограничиваясь дополнительным соглашением. Оно также заверяется нотариально.

Как правило, в дополнительном соглашении описываются условия:

  1. Продления срока аренды
  2. Пользования имуществом, не прописанным в основном договоре
  3. Любые другие изменения по договору, не ведущие к его расторжению.

Дополнительное соглашение может быть сформировано только по обоюдному желанию сторон. Данный документ привязан к основному договору аренды. И при разрыве юридических отношений по договору, оно также теряет силу.

Итоги

Как видим, правильно составленный договор аренды позволяет регулировать всю полноту отношений между сторонами по конкретному объекту владения.

Его регистрация дает арендатору юридические основания эксплуатации недвижимости. Заключение подобного договора является в большинстве случаев обязательным и всегда в интересах обеих сторон.

Корректировать бумагу можно с помощью дополнительных соглашений.

Как заключить договор аренды нежилого помещения между физическими лицами: правила оформления и сдачи недвижимости

Как заключить договор аренды нежилого помещения?

Не стоит относиться к этой процедуре спустя рукава. Будущий обладатель права аренды нежилого помещения должен знать, где можно взять образец акта между физическими лицами, а также заранее ознакомиться с правилами заполнения акта и изучить инструкцию, которая является стандартной для заполнения актов подобного плана.

Читайте также:  Кто имеет право получать жилищные субсидии?

Как правильно сдать помещение и заключить договор аренды как физлицо, мы расскажем в этой статье.

Представители сторон

Начнем с того, что прежде, чем физическому лицу приступить к оформлению договора аренды нежилого помещения, необходимо уяснить, что данное лицо должно являться представителем юридического лица. То есть, сам по себе гражданин не может арендовать нежилое помещение. А вот в качестве представителя организации, который занимает определенную должность вполне.

Во-первых, компания избавляется от больших сумм налогов и взносов, а во-вторых, зарегистрированные в договоре лица несут ответственность по выполнению акта, и следят за тем, чтобы пункты договора не были нарушены оппонентом.

Поэтому, необходимость оформления юридического лица в данном вопросе зависит от целей, которые вы хотите достичь. Однако, в законодательстве нет упоминания о том, что договор должен в обязательном порядке заключаться только от имени юридических лиц.

Кому принадлежит право сдачи и найма?

Гражданин может осуществлять сдачу в аренду как физлицо, которое даже не является индивидуальным предпринимателем, так и оформив юридическое лицо.

В соответствии со статьей 23 Гражданского кодекса, физическое лицо имеет возможность заниматься предпринимательской деятельностью без образования юрлица.

Поэтому, чтобы не попасть под статьи и санкции уголовной или административной ответственности (статья 171 Уголовного Кодекса, статья 14.

1 Кодекса об административных правонарушениях), если физлицо сдает помещение и не регистрирует юрлицо, нужно оформить ИП.

Индивидуальный предприниматель платит налоги в налоговой инспекции, а значит, его деятельность находится под контролем государства. В таком случае физическое лицо имеет право на осуществление сдачи в аренду нежилого помещения другим физическим или юридическим лицам.

Для того, чтобы факт передачи нежилого помещения в аренду вступил в законную силу, необходимо установить данный акт документально. То есть, граждане должны оформить друг с другом договор аренды.

Устное оформление акта аренды неприемлемо, ведь по сути, устная договоренность не закрепляет никаких правил, на основании которых функционирует договор аренды. Данный документ должен быть составлен по соответствующему образцу, учитывая правила, которые применяются при составлении акта.

Срок действия

Договор аренды имеет множество классификаций. Одна из них – это долгосрочная и краткосрочная аренда. Безусловно, разница между этими понятиями состоит во временном промежутке, в течение которого действует акт.

  • При краткосрочной аренде договор составляется на небольшой срок, равный от нескольких дней до нескольких месяцев. При этом, данный документ содержит пункт, который позволяет разорвать договор аренды на любом этапе сделки.
  • Что касается долгосрочной аренды, то данный документ подразумевает действия акта и отношений физических лиц друг с другом на срок, более одного года, с возможностью постоянного продления отношений без внесения изменений в договор.

Справка! Чаще всего собственники используют соглашение долгосрочной аренды, так как он наиболее выгоден для сторон.

Договор аренды должен включать в себя основные пункты, которые будут закреплены на правовом уровне.

  • Название сторон. Так как заключение подобного рода договоров представляет собой описание юридических лиц, то в случае, если речь идет о физических лицах, необходимо предоставить информацию из паспорта.
  • Если речь идет об открытом ИП, нужно указать ИНН и другие акты, которые свидетельствуют о правовом статусе частного предпринимателя.
  • Указывается объект договора, а именно помещение, которое передается по договору аренды.
  • Указываются его технические и правовые характеристики.
  • Необходимо установить четкий порядок сдачи недвижимости в аренду.
  • Самым благоприятным из имеющихся является вариант, который осуществляется уже по заранее составленному договору.
  • В типовой договор стороны могут внести свои пункты и правила касающиеся порядка сдачи недвижимости в аренду.
  • Прописываются права и обязанности сторон, которые не должны и быть нарушены.
  • Важное место уделяется в договоре периоду действия контракта. Здесь как раз и указывается, идёт речь о долгосрочной или наоборот, краткосрочной аренде.
  • Устанавливаются условия, в соответствии с которыми допускается продление срока действия договора.
  • Необходимо прописать действия сторон в случае наступления форс-мажорных обстоятельств.
  • Устанавливаются реквизиты сторон, подпись с расшифровкой, ставится печать при наличии.
  • Если к договору приобщаются какие-либо документы, необходимо сделать их полный перечень.

Правила оформления

Существуют основные правила, которых стоит придерживаться при составлении акта аренды нежилого помещения:

  1. В первую очередь необходимо использовать белый чистый лист формата А4.
  2. Документ стоит составлять на компьютере стандартным шрифтом. Однако в случае, если акт составляется от руки, нужно использовать синюю или черную пасту, писать понятным почерком без ошибок.
  3. Если вы хотите использовать образец договора, то внимательно посмотрите на дату, когда он был выложен. Учтите, что в законодательстве постоянно происходят изменения, и данный документ должен соответствовать нормам, которые действуют именно на сегодняшний день.
  4. Не нужно уделять внимание подробностям в договоре. Пишите только конкретику, отказываясь от лишних описательных мыслей.
  5. В написании документа используйте только действующие на сегодняшний момент документы, информация из которых соответствует действительности.
  6. При желании вы можете обратиться к нотариусу, который за отдельную плату не только проверит правильность составленного вами акта, но и заверит договор, тем самым, придав ему законную силу ещё до момента регистрации.

Полезные советы по составлению и заключению договора аренды нежилого помещения между физическим и юридическим лицом вы найдете здесь, а о том, как с минимальным риском заключить договор аренды нежилого помещения с физическим лицом, рассказано тут.

Налогообложение

Граждане, осуществляющие сдачу недвижимости в виде нежилого помещения в аренду, обязываются платить налоги. Это необходимо для того, чтобы государство не инициировало в отношении них административное или уголовное производство.

Справка! На сегодняшний день налогообложение деятельности, связанной с арендой помещения равна 13% от суммы выручки.

Как правило, 13% исчисляются от суммы, которая была получена за один календарный месяц. Для того, чтобы правильно высчитать данную сумму, необходимо предоставлять налоговой инспекции отчет о полученных средствах. В случае безвозмездной сдачи или передачи в субаренду налогооблагаемая база высчитывается несколько иначе.

Регистрация

Договор аренды между физлицами обязателен к регистрации, если вы не хотите понести уголовную или административную ответственность за сокрытие своих доходов от государства в лице налоговой инспекции.

Если вы хотите, чтобы ваш договор аренды был на балансе у государства, а в случае, если ваши права были нарушены, вы имели возможность защитить их надлежащим образом, мы рекомендуем вам зарегистрировать договор аренды.

  1. Для этого вам необходимо явиться в государственное учреждение, которое именуется Росреестром.
  2. В Росреестр предоставляется не только составленный и подписанный сторонами договор аренды, но и сопроводительные документы.
  3. Стороны договора также должны явиться.
  4. На основании рассмотрения и проверки документов, сотрудники Росреестра регистрируют договор или отказывают вам в этом, ссылаясь на ошибки.
  • Правила расторжения договора должны быть указаны в пунктах. Как правило, расторжение может произойти ввиду обоюдного желания сторон, и тогда дело решается миром.
  • Также, расторжение может последовать в результате истечения срока действия.
  • Ещё один вариант – это расторжение по желанию одной стороны. Однако в этом случае разрыв отношений возможен только в ситуации, если другая сторона не против такого развития событий, или же основание для разрыва одной стороной предусмотрено в договоре.

Договор может быть пролонгирован. Для этого стороны совместно составляют дополнительное соглашение на взаимодействие ещё на некоторое время. Данное соглашение также должно пройти процедуру регистрации.

Заключение

Составляя соглашение, старайтесь оформить его таким образом, чтобы в последствии ваши права никто не смог ущемить.

Важно позаботиться не только о себе, но и о правовом положении своего оппонента, ведь вам еще длительное время стоит строить свои отношения, если аренда примет долгосрочный характер.

Подводные камни аренды, или что нужно предусмотреть при заключении договора аренды

Договор аренды (имущественного найма) регулирует правоотношения арендатора и арендодателя при передаче имущества и защищает их в случае неисполнения обязательств одной из сторон. Поэтому очень важно правильно установить в договоре все необходимые условия.

Договору аренды будет посвящено три статьи. В них специалисты 1С:ИТС расскажут о том, какие подводные камни существуют при заключении и исполнении договора и как их обойти без потерь для себя. Будут рассмотрены как юридические, так и налоговые аспекты договора.

В первой статье подробно будут проанализированы условия заключения договора аренды, которые имеют одинаковое значение для обеих сторон договора. В двух последующих статьях расскажем о налоговых последствиях при заключении данного договора для арендодателя и арендатора.

Что такое договор аренды и в какой форме он должен быть заключен?

По договору аренды одна сторона (арендодатель) передает другой стороне (арендатору) имущество за вознаграждение во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). При этом перехода права собственности на это имущество к арендатору не происходит, за исключением случаев, когда договором предусмотрено право выкупа.

Если договором не предусмотрена плата за пользование имуществом, то такой договор признается договором ссуды (безвозмездного пользования имуществом). Данный вид правоотношений регулируется нормами главы 36 ГК РФ.

Нормы, относящиеся к договору аренды, применяются в этом случае лишь частично.

Арендодателем по договору аренды может быть собственник имущества либо иной законный владелец, которого сам собственник или закон уполномочил сдавать это имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). Таким образом, лицо, имеющее доверенность от имени собственника на право сдачи имущества в аренду, может быть арендодателем.

  • Арендатором может быть любой дееспособный гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо.
  • Закон позволяет заключать договор аренды и в устной форме, однако в большинстве случаев используется письменная форма, поскольку она позволяет подробнее согласовать все условия договора и исключает многие разногласия сторон в процессе его исполнения.
  • Договор аренды заключается в письменной форме, если:

Нужно ли регистрировать договор аренды?

Договор аренды подлежит обязательной государственной регистрации, если объектом аренды является недвижимое имущество или предприятие (п. 2 ст. 609, ст. 658 ГК РФ).

Из этого правила есть исключения. Так, например, не подлежат государственной регистрации заключенные на срок менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ):

  • договоры аренды и субаренды земельных участков;
  • договоры аренды зданий или сооружений.

Относительно договоров аренды транспортного средства с экипажем и без экипажа закон также оговаривает, что они не подлежат государственной регистрации (ст. 633, 643 ГК РФ).

В гражданском законодательстве не решен вопрос о том, нужно ли регистрировать договор аренды нежилого помещения.

С одной стороны, все нежилые помещения являются частью зданий и сооружений, а с другой — они прямо не перечислены наряду с этими объектами.

Этот вопрос получил разъяснение только в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53. По мнению арбитров, к договорам аренды нежилых помещений применяются те же правила, что и к договорам аренды зданий и сооружений. Поэтому договор аренды нежилого помещения необходимо регистрировать, только если он заключен на год и более.

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *