Какой подход к оценке стоимости жилой недвижимости наиболее эффективен?

  • THE ANALYSIS OF MODERN APPROACHES TO THE ASSESSMENT OF REAL ESTATE MARKET
  • Lyudmila Tyagulskaya
  • candidate of Science, Head of computer science and software engineering department,
  • assistant professor of Transnistria State University Shevchenko,
  • Republica Moldova, Rybnitsa
  • Yuri Kucherenko
  • graduate student of the Department of Applied Informatics in Economics of Transnistria State University Shevchenko,
  • Republica Moldova, Rybnitsa
  • АННОТАЦИЯ

Проведен сравнительный анализ существующих подходов к процедуре оценки недвижимости. Перечислены основные методологии, использующиеся в каждом из подходов. Указаны преимущества и недостатки для каждого из современных подходов.

ABSTRACT

A comparative analysis of the existing approaches to property evaluation procedure. List the main methodologies used in each of the approaches. These advantages and disadvantages for each of the current approaches.

Ключевые слова: оценка недвижимости; методы оценки недвижимости; современные способы оценки недвижимости.

Keywords: property valuation; methods of assessment of real estate; modern methods of property valuation.

Традиционно под понятием «Недвижимость» понимали определенный земельный участок со всеми строениями, размещенными на нем. Впервые в России термин «недвижимое и движимое имущество» на законодательном уровне был упомянут во время царствования Петра I [3]. В те времена к недвижимому имуществу относили земельные участки и угодья, жилые строения, заводы, фабрики, лавки, шахты, мосты, плотины.

В настоящее время недвижимость – это не только земельные угодья, участки недр и ряд иных объектов, тесно связанных с землей, но и виды воздушного, речного и морского транспорта.

Также, согласно Гражданскому Кодексу Российской Федерации, к недвижимости относят и другое имущество, представляющее собой имущественный комплекс, использующийся для осуществления предпринимательской деятельности [1].

Стремительный рост земельных участков, возведение жилых строений, развитие мануфактуры и предприятий привело к тому, что между собственниками (владельцами имущества) стали периодически возникать отношения купли-продажи. Однако основная сложность таких отношений заключалась в правильной оценке объекта.

Продавец, желая заполучить как можно большую выгоду, устанавливал стоимость, которая могла не соответствовать реальной. Покупатель, в свою очередь, считал, что стоимость, установленную продавцом, необходимо снизить, чтобы приобрести объект по соответствующей цене и не понести финансовых потерь.

В связи с этим возникла необходимость производить независимую экспертную оценку, которая удовлетворяла обе стороны сделки купли-продажи.

В настоящее время такое направление деятельности как оценка недвижимости приобрело широкое значение, образуя одно из главных направлений исследований в экономической науке. Начиная с 1861 года, методы оценки недвижимости в России постоянно совершенствовались и дополнялись новыми существенными факторами, оказывающими значительное влияние на методику проведения [3].

Благодаря развитию методологии оценки недвижимого имущества был выработан унифицированный набор фундаментальных оценочных правил и принципов, который позволяет получить оптимальные показатели стоимости, выгодные как для собственника, так и для лиц, желающих приобрести оцениваемый объект.

Сегодня на практике используют несколько десятков методов и принципов оценки, применяемых для различных объектов. На предпочтение того или иного метода оценки оказывает влияние большой ряд внешних факторов. Например, прежде всего, необходимо учитывать характер оцениваемого объекта, его основные функции и состояние.

Эксперты рекомендуют применять как можно большее количество существующих методологий, чтобы при согласовании оценки извлечь наиболее оптимальную стоимость.

Все известные принципы оценки образуют группу, состоящую из трех основных подходов к оценке недвижимости (рис. 1):

  • сравнительный;
  • доходный;
  • затратный.

Какой подход к оценке стоимости жилой недвижимости наиболее эффективен?

Рисунок 1. Современные подходы определения величины стоимости недвижимости

Одним из наиболее популярных подходов к оценке недвижимости принято считать сравнительный подход. Он представляет собой совокупность методов оценки стоимости, базирующихся на сопоставлении оцениваемого объекта с его аналогами. Для последних при данном подходе эксперты в обязательном порядке должны обладать соответствующей информацией о стоимости и итогах сделок с ними.

Применение сравнительного подхода возможно при соблюдении ряда условий. Во-первых, оцениваемая недвижимость должна соответствовать аналоговому объекту.

Информация об оцениваемом объекте должна быть максимально полной и включать условия проведенных сделок.

Помимо этого, перед использованием сравнительного подхода должны быть сопоставлены все внешние и внутренние факторы, которые любым возможным способом могут изменить стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости.

При использовании сравнительного подхода оценка объекта недвижимости происходит в четыре этапа. На первом этапе эксперты должны изучить и проанализировать текущее положение состояния рынка недвижимости, а также тенденции его развития.

Дополнительно, особое внимание уделяется тому сегменту рынка, к которому принадлежит объект. Это необходимо для того, чтобы выявить сопоставимые с оцениваемым объекты, дата продажи сравнительно невелика.

Второй этап предполагает сбор, анализ и верификацию данных о недавно проданных аналогах для их последующего сравнения. Затем, на третьем этапе, эксперты производят корректировку цен продаж выбранных аналогов, которая напрямую зависит от существующих отличий от объекта оценки.

Завершающий этап сводится к определению стоимости рассматриваемой недвижимости на основании скорректированной ранее стоимости для анализируемых объектов-аналогов.

В основе сравнительного подхода к оценке недвижимости лежат два основных метода: метод парных продаж и метод валового рентного мультипликатора. Однако, как показывает практика, приведенные методы часто могут быть скомбинированы для получения наиболее точной оценки.

Как и любой другой подход, сравнительный подход обладает рядом преимуществ и недостатков [2]. К преимуществам данного подхода относят следующее:

  • полученная конечная стоимость позволяет отобразить мнение продавцов и покупателей относительно объекта;
  • при подсчете итоговой стоимости всегда учитываются инфляция и финансовые условия;
  • данный подход позволяет вносить любые корректировки в том случае, если у объектов-аналогов были найдены отличия;
  • данный подход является статистически обоснованным, простым в применении и предоставляет надежные результаты.

К недостаткам сравнительного подхода относят ряд факторов, которые вызывают сложности при получении оценки. Первая проблема состоит в сложности получения информации о практических ценах проведенных сделок. Дополнительно, к вышеуказанному можно отнести невозможность получения данных о специфических условиях сделки, если таковые имелись.

Во-вторых, сравнительный подход способен предоставить хорошие результаты оценки недвижимости при стабильности и активности рынка. В случае небольших отклонений результаты могут быть очень неточными, так как существует серьезная зависимость от текущей ситуации.

Помимо этого, у экспертов при проведении оценки могут возникнуть сложности в согласовании данных о существенно различающихся продажах.

Второй по значимости подход к оценке недвижимости – это затратный подход.

Суть данного подхода состоит в определении затрат, которые будут задействованы для приобретения и реконструкции объекта оценки с учетом имеющегося износа.

В данном случае эксперты предполагают, что для покупки готового объекта покупателю не придется переплачивать больше той суммы, которая могла быть затрачена на новое строительство.

При описываемом подходе экспертами-оценщиками должны быть учтены многие дополнительные факторы. В частности, на результат оценки оказывают влияние размер заработной платы и нормы прибылей строителей для определенного региона, возможные накладные расходы, затраты на приобретения строительного оборудования, рыночная стоимость строительных материалов.

Характерной особенностью затратного подхода, которую необходимо отнести к основным преимуществам, является целесообразность его применения при проведении технико-экономического анализа стоимости работ, направленных на строительство новых объектов, а также анализа целесообразного использования земельных участков [2].

Дополнительно, затратный подход позволяет получить обоснование для проведения работ по реконструкции или модернизации действующего объекта. Методы, на которых основывается данный подход, применяются при решении задач страхования и налогообложения рассматриваемых объектов.

Но главное преимущество данного метода заключается в том, что при получении результатов оценки учитываются все особенности рынка, обеспечивая тем самым наиболее точный результат.

Недостатки данного подхода могут быть выявлены в следующем ряде случаев. Во-первых, у экспертов часто возникают проблемы при расчете стоимости реконструкции старых зданий. Во-вторых, усложняют процесс расчета существующие технологии оценки земельных участков.

Помимо этого, трудности могут возникнуть при определении величины существующего износа старых строений, так как у многих сооружений существуют скрытые проблемы, выявление которых возможно только при использовании соответствующего оборудования.

В-четвертых, в ходе расчетов очень часто возникает ситуация, когда затраты, которые запланированы для проведения строительных работ, серьезно расходятся с рыночной стоимостью эквивалентного объекта.

В данном случае для аналогичного объекта требуется провести более точные расчеты имеющегося износа, сопровождающиеся быстрым ростом трудовых затрат.

В общем случае классический затратный подход оценки недвижимости разделен на три этапа. Изначально экспертам необходимо провести расчеты, определяющие реальную стоимость земельного участка.

На данную процедуру оказывают влияние многие внешние факторы, но основополагающим принято считать особенности эффективного использования: особенности местности, заселенность территории и прочие.

После чего происходит переход ко второму этапу, который предполагает определение стоимости реконструкции оцениваемого объекта. По завершению данной процедуры можно переходить к очередному этапу – расчету имеющегося износа (физического, функционального или внешнего).

В завершение эксперты должны провести расчет итоговой себестоимости объекта недвижимости, учитывая имеющуюся информацию о стоимости накопленного износа.

В рамках затратного подхода на практике эксперты применяют четыре известных метода: метод сравнительной единицы (удельной стоимости), поэлементный метод, а также сметный и индексный методы.

Однако наиболее современным подходом принято считать доходный подход к оценке недвижимости. Суть его заключается в том, чтобы определить стоимость возможной прибыли, которую способен предоставить рассматриваемый объект.

Искомая задача по определению должна соответствовать требованиям оценки качества и быть направлена на капитализацию доходов, которая, в конечном счете, определит взаимосвязь между будущим доходом и текущей стоимостью объекта.

Используя доходный подход, итоговую стоимость недвижимости можно рассчитать стандартной формулой (1), где коэффициент капитализации определяется нормой дохода, а ожидаемый доход указывает на операционный доход, который может быть получен владельцем недвижимости за определенный период [2].

Какой подход к оценке стоимости жилой недвижимости наиболее эффективен?

Для определения стоимости возможной прибыли изначально необходимо рассчитать валовой доход, который может быть получен от эксплуатации. Расчет дохода для объектов недвижимости происходит путем проведения анализа текущих тарифов на рынке аренды.

Затем необходимо подсчитать потери, которые могут возникнуть при неполной загрузке (сдаче в аренду) или в случае наличия невзысканных платежей для рассматриваемого объекта и того сектора рынка, к которому объект принадлежит.

Однако при проведении оценки возможно существенное сокращение размера прибыли. Это происходит в том случае, если не взять во внимание связанные с объектом оценки расходы и издержки (операционные, резервные и фиксированные).

Только после этого экспертами может быть произведен расчет коэффициента капитализации и получена величина чистого дохода от продажи.

Доходный подход позволяет применять комплексное или одиночное использование следующих методов: метод прямой капитализации доходов и метод дисконтированных денежных потоков.

Преимуществом доходного подхода принято считать то, что, используя соответствующие методы, можно произвести расчет реальной стоимости денежных потоков, которые могут быть получены при совершении сделки над объектом оценки, и определить показатели рыночной и инвестиционной стоимости.

Таким образом, и продавцу и покупателю в конечном итоге будет представлена картина, которая ясно отображает качество и количество возможного дохода, получаемого от объекта недвижимости в течение его срока эксплуатации, а также возможные варианты рисков, характерных как для оцениваемого объекта, так и для всего региона в целом.

В рамках рассмотрения современных подходов к оцениванию недвижимого имущества было выяснено, что рассматриваемая проблема актуальна на сегодняшний день. Однако подробного анализа существующих подходов оказалось не достаточно.

Для более полного понимания рассматриваемой проблемы необходимо детальное изучение существующих методологий, а также их возможных комбинаций, в рамках каждого из приведенных подходов.

Только подробно рассмотрев и изучив существующие методы, можно будет осуществить переход к решению практических задач и разработке информационной системы, автоматизирующей процесс оценки недвижимости.

Список литературы:

  1. Гражданский кодекс Российской Федерации – [Электронный ресурс] – URL: http://base.garant.ru/10164072/6/#block_1006 (Дата обращения 29.10.2016).

Оценка недвижимости. Методы оценки стоимости недвижимости

Какой подход к оценке стоимости жилой недвижимости наиболее эффективен?Вы решили продавать свою недвижимость. Дело за малым – узнать, сколько она стоит. Оценка любого рода занимает особое место и присутствует во всех сферах жизнедеятельности каждого человека. Однако в условиях финансово-экономического кризиса, в условиях нестабильности цен эта задача неимоверно усложняется. В любом случае, будете ли вы продавать квартиру с помощью третьих лиц – специализированных агентств и частных риэлторов или сами, важно самому знать, как происходит оценка недвижимости. Переоценив свою недвижимость, вы потеряете время. Это не страшно, когда рынок растет, но если падает, вы рискуете потерять и деньги. Недооценка тоже никому не нужна – лишних денег, как известно, не бывает.

  • Оценка недвижимости подразумевает три подхода и три способа, на которых мы остановимся ниже.
  • Подходы к оценке недвижимости
  • Для оценки недвижимости используют несколько подходов:
  • затратный – состоит в определении затрат на покупку такого же земельного участка и постройку аналогичного здания, при этом учитывается износ недвижимости,
  • сравнительный – основан на сравнении оцениваемого объекта с подобными объектами недвижимости, уже выставленными на продажу,
  • доходный – рассматривается возможность окупаемости вложенных в недвижимость денежных средств за определённый период.
Читайте также:  Как заключить договор купли-продажи коммерческой недвижимости?

Как видно, такая оценка недвижимости – это своего рода целевой анализ приобретаемого или продаваемого объекта и больше носит системный характер. Отчёт о недвижимости зависит от назначения объекта: для коммерческой недвижимости приоритетным является доходный подход, для жилой – сравнительный, для первичного рынка – затратный.

Методы оценки недвижимости

Практических методов оценки существует тоже три: обратиться к независимому оценщику, пригласить риэлтора или сделать все самому.

Профессиональный оценщик особенно нужен тогда, когда вы собираетесь иметь дело с юридическими лицами в случае продажи недвижимости, передачи в залог, при инвестировании средств или других, говоря юридическим языком, не запрещенных законом действиях. Отчёт оценщика является официальным документом. Есть также собственники, прибегающие к услугам оценщиков, для уточнения стоимости принадлежащей им недвижимости.

Одна беда – официальная  оценка недвижимости вряд ли окажет воздействие на Вашего потенциального покупателя – физическое лицо. Более того, если вы получили такой документ и ни на шаг не отступите от объявленной там цены, вас ждет разочарование и потеря времени. Ведь рынок недвижимости хоть и не восточный базар, а все же торг любит.

Риэлтор. Здесь возможны несколько вариантов:

  • вызов риэлтора на объект;
  • оценка по телефону;
  • оценка квартиры он-лайн с помощью специальных программ на специализированных сайтах.

Оценка недвижимости по первому варианту может показаться аналогичным варианту с профессиональным оценщиком. Однако здесь есть два нюанса: во-первых, риэлтор не дает официальных бумаг.

Во-вторых, очень многое зависит от квалификации риэлтора, с чем в России наблюдается настоящая беда. Риэлторские агентства, как правило, не особо заботятся о качестве своего персонала.

Туда идут и студенты и домохозяйки, не имеющие ни юридической, ни практической подготовки.

Как правило, они работают практически только за проценты от сделки, что-то вроде пресловутых «прямых продаж» и агентству не очень выгодно вкладываться в тщательный отбор и подготовку персонала. Вам повезет, если попадется опытный человек, в противном случае неправильная оценка недвижимости приведет к простою объекта на рынке, потери времени и денег.

Телефонный и он-лайн варианты схожи между собой. Оценка недвижимости заключается в том, что вы берете телефон и обзваниваете агентства, или кликаете на сайте по окошечкам, —  кажется, чего проще? Однако здесь есть свои минусы, и главный из которых – весьма приблизительная усредненная цена на выходе.

Кроме того, расхождение между оценками разных контор может доходить до половины и более стоимости объекта недвижимости! Ведь ваш визави на другом конце провода оценивает по усредненной стоимости квадратного метра в том или ином районе.

Программы на сайтах делают тоже самое, внося некоторые поправки в соответствии с тем функционалом, который в него заложили создатели, – суть те же риэлторы.

Ну и третий вариант. Оценка недвижимости здесь — в умении читать и считать рыночные показатели. Не надо никому платить, за исключением магазина на углу за покупку изданий по недвижимости. Или вовсе, используя Интернет и базы данных объявлений.

В соответствии с наукой статистикой, которую многие несправедливо считают продажной дамой, главное здесь – обеспечить наибольшую выборку. Чем больше выборка – тем точнее результат.

Теперь о том, из чего складывается цена на вашу недвижимость – о параметрах оценки.

 Параметры оценки недвижимости

Первое, о чем следует сказать – это документы. Юридический параметр «чистоты» недвижимости стоит на первом месте. Любая оценка недвижимости должна начинаться с изучения соответствующих документов.

Без них вы не сможете ни продать, ни купить ни один объект.

Свидетельство о праве собственности, выдаваемое соответствующим органом Федеральной регистрационной службы – своеобразный «венец» правоустанавливающих (договор купли-продажи, дарения, решения суда и пр.) и иных документов на недвижимость.

Недвижимость, чистая юридически (в ней никто не зарегистрирован) и физически (в ней никто не живет) оценивается дороже, чем так называемый альтернативный вариант.  Т.е.

это тогда, когда владельцы ждут покупателя, чтобы после сделки освободить (выписаться и съехать) квартиру или иное жилье.

В кризис это особенно актуально, так как при падении доходов населения и сжатия денежной массы, на рынке выстраиваются огромные «альтернативные цепочки», своим концом никак не могущие нащупать конечного покупателя с полной денежной суммой для покупки недвижимости.

Кроме того, недвижимость не раз перешедшая из рук в руки за последнее время оценивается дешевле, чем недвижимость с первичными правоустанавливающими документами (приватизация, покупка новостройки и т.д.), т.к. меньше риск «нарваться» на иск третьих лиц, могущих оспорить те или иные сделки или юридические акты (наследство, дарение и т.п.)

Для долей или частей (единица недвижимости разделена на части со своими владельцами), долей в праве (физически недвижимость не разделена, но имеет нескольких владельцев), и объектов, обремененных правами третьих лиц, предусматривается индивидуальная оценка недвижимости.

Если оценка недвижимости привела вас к выводам о каких-либо юридическим «подводным камням», в данном объекте, или вам просто подозрительны документы на объект предстоящей покупки, то лучше всего нанять для юридического сопровождения сделки независимого юриста. В любом случае, следует хотя бы показать документы профессионалам. Но, внимание! Речь идет о профессиональных юристах, а не риэлторах!

Теперь о роли технических параметров в оценке недвижимости.

Местоположение объекта недвижимости – главный критерий. Причем основной фактор, влияющий на стоимость – даже не экологические и инфраструктурные показатели, а сложившаяся престижность района.

На втором месте – инфраструктура: метро, железная дорога, садики, школы, магазины. Для загородной недвижимости ко всему прочему доступ к коммуникациям: электросети, водопроводы, канализация и газ.

Вообще оценка загородной недвижимости — дело довольно трудное. И если в «загородке» наиболее существенен субъективный фактор, то городские квартиры гораздо лучше поддаются формализации благодаря тому, что большинство многоквартирных домов построены по типовым проектам и с использованием определенного основного строительного материала.

Кирпичные дома строили всегда — дореволюционное жилье, как правило, индивидуально и престижно, однако оценка недвижимости в кирпичных домах индивидуальна в зависимости от состояния коммуникаций, наличия ремонта и общего состояния. «Сталинки»  (тридцатые – первая половина 50-х) одни из самых популярных в классе «кирпича».

«Хрущевки» — пятиэтажки. Что и говорить, вместе с «архитектурными излишествами» это жилье, как правило, лишено и удобства для проживания, и, соответсвенно, престижности. «Хрущевки» — дявятиэтажки не далеко ушли от своих пятиэтажных собратьев, — низкие потолки, микроскопические кухни и прихожие: все это – жирный минус даже в престижном центре.

Улучшать быт советских людей начали в середине семидесятых, и тогда же появился термин «улучшенная планировка». Панельные дома до сих пор остаются наиболее популярным вариантом, особенно построенные в пост-советский период, в высотных домах и достаточно большой площади.

90-е принесли не только наиболее широкий метраж, но и самый дорогой и престижный тип многоквартирного дома – монолит. Свободная планировка дает большой простор фантазии в планировании и отделке жилища.

Плюсами являются: парковочные места, охрана подъезда или всей территории дома и двора. «Распашонки», то есть квартиры, которые выходят окнами на разные стороны дома, ценятся выше. Торцевые, с линейным расположением комнат – ниже.

Оценка недвижимости в монолитных домах наиболее проста ввиду наименьшего количества факторов, влияющих на стоимость квартиры.

Параметры, которые в равной степени влияют на все типы домов: несмотря на бурное развития цифровой связи, по-прежнему наличие телефона повышает стоимость квартиры. Вид из окон, тип горячего водоснабжения, изолированность комнат, наличие балкона или лоджии  — это коэффициенты напрямую влияющие на стоимость.

В заключение скажем о том как оценка недвижимости может быть подвержена влиянию снитарно-технического состояния квартиры.

Если полностью «убитая», требующая капитального ремонта квартира, существенно падает в цене по сравнению с аналогичными, то дорогой евроремонт никогда не окупает вложенных в него денег.

Так что не стоит перед продажей вкладывать деньги в супер-ремонт – ваших трудов не оценят. А вот «подшаманить» до свеженькой чистоты следовало бы. Покупателю психологически проще решиться на покупку чистой и свежей квартиры.

Как сохранить приобретенную по ипотеке квартиру. Памятка для Заемщика в вопросах и ответах Страхование недвижимости — 100 ответов на важные вопросы Кто такие застройщики, и как обезопасить себя при покупке жилья

Методы оценки недвижимости — стоимость и сравнение доходного и затратного подходов

Дело оценки какой-либо недвижимости является цепочкой следующих друг за другом операций оценщика, начиная постановкой задания и заканчивая передачей готового отчёта заказчику.

Этот процесс подразделяется на такие этапы:

  1. Формирование задачи на оценку:
    • выявление конкретной цели оценки;
    • выбор типа стоимости, по которой будет происходить оценивание;
    • определение имущественных прав;
    • реквизиты ведения оценки.
  2. Создание плановой документации и договора ведения оценки:
    • изучение источников информации;
    • график ведения работ;
    • выделение определённых методов оценки;
    • измерение расходов на оценивание;
    • оплата услуг;
    • оформление сделки.
  3. Собирание и анализ сведений:
    • просмотр местности и объектов;
    • законно оформленное представление;
    • технические подробности, расположение;
    • экономические особенности;
    • проверка полученных справок;
    • исследование.
  4. Анализ в условиях самого эффективного использования.
  5. Подсчёт стоимости основан на базе трёх основных подходов:
    • доходный;
    • затратный;
    • сравнительный.
  6. Анализ выявленных результатов и расчёт конечной стоимости предмета:
    • проверка информации;
    • разбор ограничений и допущений, связанных с достоверностью полученной информации;
    • вывод конечной стоимости.
  7. Формировка отчёта об оценке.

Подвиды стоимости, по которым происходит оценивание недвижимости:

  1. Рыночная.
  2. Инвестиционная.
  3. Ликвидационная.
  4. Кадастровая.

Рыночная цена отражает сумму денежных средств, которую возможно получить при продаже предмета на открытом рынке в среде полной конкуренции на дату операции. Также, разумеется, что лица сделки владеют данными о подробном состоянии объекта и ценах на похожие объекты и действуют, зная это.

Инвестиционная цена – это стоимость для лица или нескольких лиц, планирующих эксплуатировать объект оценки в инвестиционных целях – извлечение прибыли от арендной платы и прирост дохода.

Под ликвидационной стоимостью подразумевается сумма денежных средств, которая будет получена при ликвидации предмета. Действие нестандартных причин, заставляющих лицо продавать предмет не по рыночным условиям и есть главной различностью ликвидационной стоимости от рыночной.

Кадастровая цена рассчитывается специалистом, опираясь на законодательство, которое регламентирует схему кадастровой оценки. Эта стоимость считается для подсчёта налогов.

Какой подход к оценке стоимости жилой недвижимости наиболее эффективен?

Затратный подход

Затратный подход – это группа методов оценки, которые базируются на выяснении затрат, нужных для восстановления или же замещения предмета оценки с учётом накопленной амортизации.

Стадии затратного метода:

  1. Расчёт стоимости предмета оценки в условиях самого эффективного применения.
  2. Расчёт заместительной или восстановительной цены.
  3. Расчёт всех разновидностей амортизации (накопленный износ).
  • Физический – износ по истечении срока эксплуатации, потеря рабочих способностей и физическое устаревание.
  • Моральный износ – износ предмета при возникновении более новых усовершенствованных его подвидов, развитии прогресса и несоответствии характеристик предмета появившимся условиям.
  • Внешний износ – износ, вызванный переменой внешнеэкономической ситуации.
  • Информация, которая нужна при применении затратной методики:
  • накладные расходы;
  • затраты на оборудование;
  • затраты на выплату заработной платы;
  • порог рыночной цены на материалы;
  • норма дохода строителей в пределах изучаемой территории.
Читайте также:  Выписка умершего из квартиры: правила и необходимые документы

Как и любой иной подход оценивания недвижимости, этот также имеет свои недостатки и преимущества.

Положительные стороны:

  • считается наилучшим при работе с новыми предметами;
  • в некоторых случаях этот подход становится единственно верным;
  • решение проблем с налогообложением;
  • соотнесение стоимости предмета полученной тремя методами;
  • оценивание предметов в неактивных сегментах рынка;
  • анализ на эффективность использования;
  • анализ технических и экономических показателей;
  • постоянное обновление предмета;
  • оценивание предметов особого назначения;
  • решение проблем страхования.

Негативные стороны:

  • разделение работы с земельным участком и постройками;
  • большая трудоёмкость при расчёте износа не новых зданий и сооружений;
  • сложность работы оценщика именно в РФ;
  • трудоёмкость расчёта стоимости, воспроизведения старых зданий и сооружений;
  • стремительное увеличение затрат труда при желании получения более достоверных результатов оценки;
  • затраты зачастую нельзя соотносить с рыночной ценой;
  • несоизмеримость затрат на покупку предмета с расходами на новое строительство такого же объекта (из-за того, что во время оценки вычитается износ).

Методы затратного подхода

  1. Метод сравнительной единицы.
  2. Метод разбивки по компонентам.
  3. Метод количественного обследования.

Метод сравнительной единицы. Строится на расчёте стоимости строительных работ сравнительной единицы абсолютно схожего сооружения. Затем эту цену потребуется подкорректировать в согласии с данными различиями аналогичных объектов.

Выбирая похожий предмет нужно обязательно учитывать:

  • одинаковые функции и назначение;
  • похожесть физических данных;
  • соизмеримый возраст сооружений;
  • прочие схоже характеристики.

Цена, полученная при расчёте по этому методу, считается ценой замещения.

Метод разбивки на компоненты. Из названия становится понятно, что главный принцип этого метода кроется в разбивке объекта на определённые элементы (стены, крыша). Цена каждого элемента отдельно считается на базе общей суммы прямых и косвенных расходов на созидание этого элемента.

Известно определённое количество вариаций применения описываемого подхода:

  1. Субподряд. Базируется на том, что главный подрядчик набирает команду субподрядчиков для работы на конкретных операциях. После, считаются общие расходы по отдельному человеку.
  2. Сортировка по профильному труду. Схож с первым способом, но общие расходы считаются по отдельному специалисту, нанятому на свою разновидность работы.
  3. Отделение расходов. Суть кроется в применении различных единиц сравнения для оценки частей сооружения. Потом, выведенные оценки складываются.

Метод количественного обследования. Обычно это монтажные расходы некоторых частей, оснащение и само строительство. Но помимо прямых расходов, следует также рассчитывать накладные и другие расходы. Затем составляется смета по объекту.

Для её составления надо с самого начала вести всю документацию, которая состоит из локальных, объектных и сводных смет.

  1. Локальные сметы – первоначальная документация, которая создаётся по каждым разновидностям работ и затрат по зданию.

  2. Объектные сметы накапливают информацию локальных смет и прочих документов и служат информационной основой сводных смет.
  3. Сводные сметы создаются исходя из двух вышеописанных смет, и дают полную картину расходов.

  4. При работе с этим методом обычно используют несколько подходов к расчёту расходов. А именно:
  1. Ресурсный.
  2. Ресурсно – индексный.
  3. Базисно – индексный.
  4. Базисно – компенсационный.
  5. На базе информации о стоимости уже построенных аналогичных объектов.

Этот считается наиболее точным и детальным, но и очень трудоёмким. Следовательно, профессионал обязан хорошо знать теорию, и умело её применять в практических делах.

Доходный подход

Доходный подход базируется на подсчёте дохода, который будет извлечён в результате инвестирования в объект оценки. Такой способ актуален исключительно для оценки доходной недвижимости – такой, что может дать доход.

Базируется он на нескольких принципах, а именно:

  • ожидание (цена предмета реализуется величиной доходов, которые он сможет давать в будущих периодах);
  • замещение (цена фиксируется на уровне доходного капиталовложения, которое необходимо для покупки подобного предмета, который будет приносить прибыль).

Доходный подход имеет свои преимущества и недостатки.

Достоинства:

  1. Только этот подход берёт во внимание будущие ожидания.
  2. Применяя доходный подход, берите во внимание аспект рынка.
  3. Берётся в расчёт экономическое устаревание.

Недостатки:

  1. Трудности прогнозирования.
  2. Вероятностный метод.

Этот подход также включает свои подпункты:

  1. Капитализация доходов. Показывает зависимость возможной прибыли в ближайшем времени и стоимости объекта в настоящих ценах. Расчёты проводятся с использованием коэффициента капитализации – лимит дохода – он показывает зависимость дохода и стоимости объекта. Поэтапность расчётов:
    • расчёт чистого операционного дохода за год;
    • расчёт коэффициента капитализации;
    • расчёт рыночной стоимости объекта.
  2. Метод дисконтированных денежных потоков. Считается труднее, чем предыдущий способ и помогает оценивать объект, от которого происходят нестабильные денежные вливания. Для анализа моделируются схожие характеристики появления денежных потоков. Этим способом пользуются в таких ситуациях:
    • денежные потоки будущих потоков могут сильно разниться с предыдущими или текущими;
    • есть возможность проанализировать размеры будущих денежных поступлений;
    • сезонность;
    • объект оценки – объёмный объект, выполняющий множество функций;
    • объект начал строиться или был построен в недавнем будущем.

Для расчёта по этому методу необходимы такие данные:

  • продолжительность периода, который прогнозируем;
  • прогнозируемый размер денежных потоков;
  • ставка дисконтирования.

Стадии оценки:

  1. Выбор модели.
  2. Выбор периода.
  3. Ретроспективный анализ.
  4. Прогнозирование валовой выручки.
  5. Анализ затрат.
  6. Анализ инвестиционных поступлений.
  7. Выяснение суммы денежного потока.
  8. Учёт ставки дисконта.
  9. Расчёт стоимости после прогнозного периода.
  10. Расчёт действительных стоимостей.
  11. Внесение изменений.

При использовании этого метода следует также учитывать некоторые ограничения:

  • нестабильный характер денежных влияний;
  • недвижимость на реконструкции или незавершенном строительстве.

Недостатки описанного метода:

  • метод не стоит применять, когда в следующем периоде не ожидается вливание регулярных доходов;
  • сложность использования из-за «информационной непрозрачности».

Сравнительный (рыночный) подход

В началах метода – сличительное оценивание объекта со схожими объектами недвижимости, на которые уже есть информационная база о ценах договоров.

Метод работает на базе следующих тезисов:

  • принцип спроса и предложения (ограниченность предложения недвижимости и её надобность);
  • принцип замещения (клиент не будет переплачивать, если есть возможность приобретения аналогичного объекта за меньшую цену на другом рынке).

Стадии сравнительного подхода:

  1. Сбор данных об аналогичном предмете.
  2. Проверка полноты и достоверности полученных данных.
  3. Корректировка данных с ориентировкой на современные условия.
  4. Сглаживание разнообразных специфичных характеристик объекта оценки и аналогичного предмета.
  5. подсчёт конечной стоимости предмета.

Правила, при которых метод будет актуален:

  1. Не уникальность объекта.
  2. Наличие точной достоверной информации.
  3. Сопоставимость причин, которые воздействуют на объекты.

Достоинства этого подхода:

  • итоговая цена основывается на мнении типичных субъектов рынка;
  • есть возможность отражения инфляционных сдвигов и изменчивости финансовой среды;
  • возможность внесения изменений в объекты сравнения;
  • простота использования;

Недостатки:

  • различность продаж;
  • трудоёмкость сбора всей информации;
  • необходимость в постояннодействующем рынке;
  • трудности из-за стабильности рынков;
  • трудоёмкость при сравнении сведений о различных сбытовых операциях.

Методы сравнительного подхода:

Метод парных продаж

Основывается на сравнении каких-то пар схожих продаж. Под парными продажами подразумевается реализация двух объектов, различные особенности коих практически идентичны, кроме какой-то определённой, что специалист и будет оценивать, и применять как поправку при составлении конечной стоимости.

Метод валового рентного мультипликатора

ВРМ – это соотношение текущей цены к потенциальному валовому или настоящему доходу. Для того чтобы применять данный метод нужно:

  1. Оценивать валовый доход от объекта оценки.
  2. Определять ВРМ.
  3. Перемножить валовый доход и среднее значение ВРМ.

Достоинства: простота использования.

Недостатки:

  • приемлем исключительно при расширенном и отлаженном рынке недвижимости;
  • не отображает в развёрнутом виде возможные отличия между объектом исследования и объектом – аналогом;
  • не берёт во внимание разность чистого операционного дохода от обоих объектов.

Подходы к оценке стоимости недвижимости |

В зависимости от переменных факторов методы оценки стоимости жилья могут быть разделены следующим образом: доходный, затратный и сравнительный.

Какой подход к оценке стоимости жилой недвижимости наиболее эффективен?

Необходимо указать, что на «совершенном рынке» использование каждого метода должно давать одинаковый результат. В настоящее время ни один из рынков нельзя назвать совершенным (спрос и предложение не находятся в равновесии, участники рынка владеют неполной информацией, организации недостаточно эффективно функционируют и т.п.). Таким образом, данные методы могут давать разные результаты.

В сущности, методика оценки жилья должна учитывать структуру денежных потоков, которые формируются на рынке жилья, а именно:

  • денежный поток, который формируется при строительстве недвижимости и ее обслуживании;
  • денежный поток, который формируется при сделках купли-продажи жилья;
  • дополнительный денежный поток, генерирующийся при реализации сторонних услуг (например, проведение ремонтных работ);
  • оплата коммунальных платежей собственником.

Доходный подход

Доходный подход чаще всего применяется к оценке стоимости бизнеса. Данный метод подразумевает расчет цены организации исходя из ее текущей стоимости, ожидаемых в будущем доходов и предполагаемых рисков. В рамках доходного подхода используется метод дисконтированных денежных потоков. При оценке жилой недвижимости такой подход используется наиболее часто.

Принято различать два вида денежных потоков. Первый формируется за счет собственного капитала (так называемый денежный поток для собственного капитала, англ. Equity Cash Flows, ECF).

Второй формируется за счет всех инвестированных средств (денежный поток для всего инвестированного капитала, англ. CapitalCashFlows, CCF).

В обеих моделях денежный поток может быть рассчитан как номинальный (в текущих ценах) и реальный (с поправкой на темп инфляции) в зависимости от целей анализа.

Модель CCF применяется в первую очередь при оценке организаций, которые осуществляют различные виды деятельности. Например, это могут быть: добыча и реализация сырья, производство собственной продукции и ее реализация, оказание логистических услуг. Однако, как отмечает профессор А.Г.

Грязнова, в практической деятельности более популярна модель денежного потока собственного капитала, в то время как модель денежного потока всех инвестированных средств, по ее мнению, менее востребована для оценки стоимости российских компаний.

Это обусловлено тем, что организации не реализуют схемы привлечения средств финансирования, аналогичные тем, которые используются компаниями в западных странах, где указанный метод был впервые внедрен.

Для оценки жилья применяются оба метода, в связи с тем что можно рассчитать объем всех инвестированных средств, так как каждый объект жилой недвижимости воспринимается организацией как очередной инвестиционный проект.

Затратный подход

Затратный подход также называют имущественным. Это обусловлено тем, что стоимость объекта жилой недвижимости может быть рассмотрена с учетом произведенных расходов.

В связи с инфляцией, изменениями рыночной конъюнктуры, а также применяемых методов учета балансовая стоимость активов и обязательств не соответствует их рыночной стоимости. Вследствие этого оценка стоимости жилой недвижимости подразумевает корректировки показателей бухгалтерского учета.

На первоначальном этапе оценивается рыночная стоимость всех активов и обязательств компании. Далее из обоснованной рыночной стоимости активов вычитается стоимость обязательств. В результате данного действия формируется оценочная стоимость собственного капитала организации.

Сравнительный подход

Сравнительный подход подразумевает, что оценка текущей стоимости компании представляет собой предполагаемую сумму ее продажи при сформированном рынке.

Иначе говоря, наиболее близкой к реальной цене считается цена продажи сопоставимой компании, которая зафиксирована рынком.

В связи с тем, что на рынке жилья присутствует большое число сопоставимых объектов, такой метод может успешно использоваться при оценке стоимости объектов жилой недвижимости.

Определение стоимости жилья объективными и независимыми рыночными условиями является основным преимуществом данного подхода. Задача оценщика в рамках данного подхода состоит только во внесении изменений в целях обеспечения сопоставимости объектов жилой недвижимости. В то же время доходный и затратный подходы оценки стоимости жилья используются исключительно на основе расчетов.

Недостатки сравнительного подхода

Одновременно рассматриваемый подход основывается исключительно на ретроспективных результатах и не учитывает перспективы развития рынка жилья, которые могут как положительно, так и отрицательно отразиться на оценке.

Также сравнительный подход требует обширной базы данных, которая анализирует объект жилья и потенциально сопоставимую с ним жилую недвижимость с разных сторон. Сбор таких данных является крайне затратным с точки зрения времени, трудовых и финансовых ресурсов.

Читайте также:  Как оплачивать жкх через сбербанк онлайн: оплата картой сбербанка по лицевому счёту, а также о платежах по интернету через "личный кабинет" пошагово, оплата квитанции быстро и удобно и как оплатить услуги жкх по штрих-коду

Использование сравнительного подхода сильно ограничено отсутствием универсальных методик осуществления оценки. Это обусловлено тем, что процесс отбора сопоставимых объектов недвижимости в основном предполагает субъективное суждение оценщика, равно как и осуществление необходимых изменений.

Необходимо отметить, что сравнительный подход в целом и метод сравнительных коэффициентов в частности не получили должного распространения в российской практике в силу специфики рыночной конъюнктуры, которая характеризуется неполнотой информации и несущественными периодами наблюдения.

Подводя итог, следует сказать, что использование сравнительного метода оценки объектов жилой недвижимости крайне затруднительно.

Жилищные рынки подвержены существенным изменениям конъюнктуры в течение достаточно небольших промежутков времени, что накладывает определенные ограничения на затратный подход для тех организаций, основные фонды которых сформированы в целом на базе импортного оборудования и зависят от крупного заемного финансирования.

В этом случае дискретный расчет стоимости (например, на ежемесячной основе) может давать существенно различающиеся значения, что делает подобные значения оценки не соответствующими экономической реальности и осложняет формирование не только долгосрочной, но и операционной политики по управлению стоимостью.

Вывод

В этих условиях, по мнению автора, наиболее надежным подходом к оценке и управлению стоимостью объектов жилья является доходный с использованием метода дисконтированных денежных потоков, где в качестве ставки дисконтирования применяется средневзвешенная стоимость капитала (рассчитана путем использования методики А. Дамодарана и модели CAPM). Горизонтом расчета чистого денежного потока от всего капитала следует принимать значения не более пяти лет с применением показателя стоимости в постпрогнозный период. В результате оценки жилой недвижимости, с одной стороны, учитываются среднесрочные тенденции, а с другой – оценка не подвергается краткосрочным предельным колебаниям показателей жилищного рынка (так как они оказывают несущественное влияние на безрисковые ставки и дефолт-спред, который зависит от кредитного рейтинга девелоперов.

Источник: Ермилова М.И.

МОДЕЛИРОВАНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ МИРОВОГО РЫНКА ЖИЛЬЯ В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ // Финансовый менеджмент, 2017, № 6 Модель оценки капитальных активов — CAPM Большинство крупных западных компаний используют для оценки стоимости бизнес-проектов теоретическую модель, жизнеспособность которой до сих пор оспаривается ведущими экономистами. Теория арбитражного ценообразования (Arbitrage Pricing Theory — APT) Наравне с моделью САРМ была разработана другая модель определения ожидаемой доходности актива или портфеля активов — теория арбитражного ценообразования (Arbitrage Pricing Theory — APT). ​Модель внутреннего «пузыря» Модель внутренних «пузырей» основывается на простом соотношении, связывающим временной ряд курса акции с временным рядом дивидендных выплат в предположении, что требуемая ставка доходности, используемая в качестве ставки дисконтирования, постоянна. Налог на владение несколькими объектами недвижимости Индексы глобальной конкурентоспособности финансового рынка ​Как асимметрия информации мешает эффективной работе рынка капитала Влияние глобализации на финансовые рынки Финансовая грамотность населения и индекс финансовой грамотности Измерение человеческого капитала

Подходы к оценке недвижимости

При оценке недвижимости применяются три основных подхода к оценке:

  • Сравнительный подход к оценке недвижимости;
  • Затратный подход к оценке недвижимости;
  • Доходный подход к оценке недвижимости.

Каждый подход имеет свои преимущества и недостатки, и применяется в различных ситуациях.

Сравнительный подход к оценке недвижимости основывается на сопоставлении оцениваемого объекта с аналогами, на которые имеется информации о ценах. Различия между объектом  и его аналогом в дальнейшем при помощи соответствующих корректировок данных.

Сравнительный подход применяется в следующих случаях:

  • Объект оценки не является уникальным;
  • Аналог должен походить на объект по основным характеристикам (материальным, техническим, экономическим и др.);
  • Чтобы уменьшить влияние рыночных изменений на результат оценки дата, на которую известна цена аналога, должна быть близкой к дате оценки объекта;
  • Достаточность имеющейся информации;
  • Факторы, которые влияют на стоимость объекта и аналога, должны быть сопоставимыми.

Основными этапами сравнительного подхода к оценке недвижимости являются:

  1. Изучение рынка. Сбор информации об аналогах оцениваемого объекта, предлагаемых на продажу или недавно проданных.
  2. Выбор единиц и элементов, по которым будут сравниваться объект оценки и его аналог.
  3. Сравнительный анализ объекта и всех аналогов по элементам сравнения.
  4. Корректировка значения единиц сравнения для всех элементов сравнения объекта-аналога с обоснованием корректировочной шкалы.
  5. Согласованием полученных результатов корректировки для дальнейшего установление цены объекта оценки.

К преимуществам сравнительного подхода относятся:

  • Итоговая стоимость является отражением мнения типичных покупателей и продавцов;
  • Цена продажи включает изменение финансовых условий и инфляцию;
  • Статистическая обоснованность расчёта;
  • Внесение корректировок на отличия с аналогом;
  • Достаточная простота применения данного метода оценки недвижимости, при условии надёжности получаемого результата.

К недостаткам сравнительного подхода к оценке недвижимости относятся:

  • Не существует абсолютно одинаковых продаж;
  • Сбор информации о практических ценах продаж в достаточной мере сложен, особенно это касается нежилых помещений;
  • Сбор информации о специфике условий сделки проблематичен;
  • Зависимость от активности рынка, и от его стабильности;
  • Согласовать данные о существенно различающихся продажах достаточно сложно.

Затратный подход к оценке недвижимости основан на: расчёте рыночной стоимости земли, на которой расположен объект; подсчёте затрат на воспроизводство зданий и сооружений, являющихся объектом оценки, с учётом всех видов износа и предпринимательской прибыли.

Основными этапами затратного подхода к оценке недвижимости являются:

  1. Расчёт коэффициента С3 – стоимость земельного участка (учитывая наиболее эффективное использование);
  2. Расчёт коэффициента Снс – затраты на новое строительство оцениваемого строения (стоимость воспроизводства, или стоимость замещения);
  3. Расчёт коэффициента Ин – накопленный износ (физический, функциональный и внешний);
  4. Расчёт коэффициента Су – стоимость улучшений с учётом накопленного износа. Су=Снс-Ин;
  5. Расчёт СЗП – итоговая стоимость недвижимости. СЗП=СЗ+Су.

Затратный подход применяют исходя из предположения «типичный покупатель не заплатит за готовый объект больше, нежели за создания объекта аналогичной полезности».

К преимуществам затратного подхода к оценке недвижимости относятся:

  • Данный подход является наиболее надёжным при оценке новых или уникальных объектов;
  • В некоторых случаях данный подход является единственным возможным к применению;
  • Наиболее целесообразен в следующих случаях: анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка; технико-экономический анализ нового строительства; оценка общественно-государственных и специальных объектов;
  • Может применяться для оценки в целях страхования и налогообложения;
  • Позволяет оценить объект на малоактивном рынке.

К недостаткам затратного подхода относятся:

  • Общая трудоёмкость расчёта;
  • При попытке достижения более точного результата наблюдается резкий рост затрат;
  • Бывает, что затраты не эквивалентны рыночной стоимости;
  • Затраты на строительства нового объекта не соответствуют затратам на приобретение оцениваемого объекта в связи с вычетом из стоимости строительства накопленного износа;
  • Сложность расчёта стоимости воспроизведения старых зданий и строений, также как и определение величины их износа;
  • Отдельная от объекта оценка земельного участка, на котором он расположен, в то время как разделение земли от зданий на ней размещённых весьма проблематично, или требует больших затрат;
  • Общая проблематичность оценки земельного участка в России.
  • Доходный подход к оценке недвижимости состоит в определение текущей стоимости будущего дохода от сдачи оцениваемой недвижимости в аренду.
  • Главная предпосылка для использования расчёта стоимости недвижимости при помощи такого подхода – это сдача объекта недвижимости в аренду.
  • Основными этапами доходного подхода к оценке недвижимости являются:
  1. Расчёт суммы всевозможных поступлений от оцениваемого объекта;
  2. Расчёт действительного валового дохода;
  3. Расчёт доходов, которые связанны с объектом оценки (условно-постоянные, условно-переменные и резервы);
  4. Определение величины чистого операционного дохода;

Преобразование ожидаемого от объекта дохода в текущую стоимость путём прямой капитализации или капитализации доходов по норме отдачи на капитал (дисконтирование денежных потоков; капитализация по расчётным моделям)

Методы оценки коммерческой недвижимости

На данный момент на рынке коммерческой недвижимости представлен огромный ассортимент различных по своему качеству и возможной полезности коммерческих сооружений, и определение их стоимости требуется для множества целей.

Оценка коммерческой недвижимости нужна,  например, для купли-продажи, учета объекта в уставном капитале компании или же для принятия управленческих решений.

Выделяют три главных подхода для анализа и оценки коммерческих объектов: затратный подход к оценке недвижимости, сравнительный и доходный подходы.

Данные глобальные подходы к оценке включают в себя несколько из методов, позволяющих оценить выгоду от покупки объектов, учитывая разные критерии.

Особенности оценки зданий,  сооружений определяются их индивидуальными характеристиками.

Независимая оценка зданий и сооружений позволяет обеспечить полное понимание перспектив покупки и определить способы использования здания, которые обеспечат владельцу максимально возможный доход.

Затратный подход к оценке недвижимости

Затратный подход к оценке недвижимости предлагает определить величину  восстановительной стоимости или стоимость полного замещения здания, учитывая его износ. В восстановительной стоимости учитываются все издержки на возведение абсолютного аналога этого же здания, с применением одинаковых материалов, конструкций, технических особенностей и т. д.

Его применение можно разделить на четыре этапа:

  1. Сначала рассчитывается реальная цена на участок земли с учетом максимально эффективного способа его использования.
  2. Далее определяется стоимость восстановления здания.
  3. Затем выявляются различные виды износа здания, его обесценивания или функционального устаревания.
  4. И, наконец, итоговая стоимость рассчитывается увеличением стоимости  участка на сумму восстановительной стоимости.

Этот подход зарекомендовал себя,  как один из самых точных и достоверных при анализе только что построенных объектов, объектов, строительство которых еще не завершено, и инвестиционных проектов.

Однако,  его использование не всегда оправдано – определение стоимости затратных подходом не всегда показывает корректные результаты, для оценки доходоприносящих объектов недвижимости, для которых можно применить множество других методов оценок коммерческой недвижимости.

Сравнительный метод к оценке недвижимости

Сравнительный подход к оценке недвижимости предполагает сравнение здания, которое подлежи оценке, с аналогичными ему объектами, рыночная стоимость которых известна. Его основу составляют два принципа:

  1. Спрос и предложение — принцип, позволяющий связать потребность в данном объекте недвижимости с ограничением предложения ему подобных на рынке.
  2. Принцип замещения — разумный покупатель не заплатит за товар сумму большую, чем за такой же товар при условии их одинаковой полезности.

Преимуществом этого подхода является точный учет изменений финансовых условий и не только  ситуацию на рынке недвижимости, но и состояние в экономики страны в целом.

  Данный подход возможно применять практически ко всем объектам, информация о продажи которых есть на рыке, но необходимо не забывать, что точных копий объектов на рынке крайне мало, поэтому необходимо делать соответствующие корректировки при оценке коммерческой недвижимости. Однако, многое зависит и от стабильности и активности рынка.

Доходный подход к оценке недвижимости

В основу доходного подхода при определении рыночной стоимости недвижимого имущества лежит идея о том, что стоимость зданий, сооружения и строений должна соответствовать наибольшему количеству доходов, которые объект способен принести владельцу после покупки. Методика оценки сооружений и зданий при применении данного подхода считается наиболее удачным в плане оценки эффективности и выгоды инвестиций. При применении метода прогнозируются доходы за несколько лет эксплуатации объектов.

В доходном подходе при оценке недвижимости  выделяют несколько стадий:

  1. Сначала рассчитывается доход от пользования объектом в текущей рыночной ситуации.
  2. Определяется сумма издержек от эксплуатации и обслуживания объекта, амортизационные отчислений и т. д. и вычитаются из прогнозируемого дохода.
  3. Затем определяется величина чистого дохода от предполагаемой продажи здания в конце прогнозного периода.
  4. В итоге, исходя из получившихся сумм, специалистом рассчитывается общая выгода от покупки здания.

Итак, с помощью независимой оценки коммерческой недвижимости  покупатель или инвестор могут с легкостью проанализировать выгоду своего вложения перед тем, как совершить сделку. В зависимости от особенностей недвижимости специалистом выбираются различные совокупности методов оценки зданий и сооружений, позволяющие выбрать наиболее эффективные способы ведения бизнеса в будущем.

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *