Методы оценки недвижимости и характеристики подходов, а также рекомендации по методам парных продаж, количественных корректировок и инсоляционного режима помещений, эффективность в оценке стоимости частных домов

Метод используется при сравнительном подходе к оценке недвижимости. Не является полностью объективным и считается спорным. Однако многие оценщики с ним работают.

Сущность метода

Сопоставимость объектов

Методы оценки недвижимости и характеристики подходов, а также рекомендации по методам парных продаж, количественных корректировок и инсоляционного режима помещений, эффективность в оценке стоимости частных домов

  1. Выбирать в рамках того же рыночного сегмента.
  2. Отсутствие взаимозависимости контрагентов сделки: не являются родственниками, сотрудниками одного холдинга и т.п.
  3. Срок экспозиции объекта на рынке. В каждом сегменте рынка определен средний срок нахождения предложения на рынке со дня выставления до продажи объекта. Слишком короткий срок экспозиции говорит о заниженной цене или взаимосвязи продавца и покупателя, слишком долгий – о завышенной цене.
  4. Одинаковая инвестиционная мотивация. Продажа офиса для переделки под гостиницу влияет на ценовую политику сделки.
  5. Юридические права и ограничения.
  6. Степень изношенности здания не более 80%. Износ в размере 8% обнуляется, более 8% требует внесения поправки в цену. Здания, находящиеся по разную сторону границы изношенности в 80%, не могут сравниваться, т.к. цель приобретения здания более 80% износа – для сноса и строительства нового здания.
  7. Физические особенности объектов, которые обуславливают их похожесть. Например, конструктивные элементы стен, этажность как размер.

Характеристики, отличающие сопоставимые объекты

Методы оценки недвижимости и характеристики подходов, а также рекомендации по методам парных продаж, количественных корректировок и инсоляционного режима помещений, эффективность в оценке стоимости частных домов

  • местоположение в одном административном районе,
  • этажность как местонахождение,
  • наличие лифта,
  • размер,
  • различные улучшения (веранда, раздельный санузел и пр.),
  • ремонт и его детали, т.д.

Какие бывают поправки

Методы оценки недвижимости и характеристики подходов, а также рекомендации по методам парных продаж, количественных корректировок и инсоляционного режима помещений, эффективность в оценке стоимости частных домов

Корректировки называют поправками. Бывают поправки:

  1. Процентные — применяются с помощью коэффициента. Для определения искомой цены нужно вычислить произведение значения коэффициента и всей стоимости аналога или произведение значения коэффициента и единицы сравнения аналога.
  2. Относительные денежные — выполняются в денежном выражении, это сумма или разность цены единицы сравнения сопоставляемого объекта и величины поправки.
  3. Абсолютные денежные — это сумма или разность полной цены, требующей корректировки, и поправки в денежном эквиваленте. Применимы, когда поправки касаются объекта в целом.

Если объект оценки имеет лучшие характеристики чем сопоставляемый объект, поправка будет положительной. Когда оцениваемый объект обладает худшими качествами — отрицательной.

Как рассчитать поправку

Методы оценки недвижимости и характеристики подходов, а также рекомендации по методам парных продаж, количественных корректировок и инсоляционного режима помещений, эффективность в оценке стоимости частных домовДля осуществления корректировки методом парных продаж необходимо подобрать пару объектов недвижимости, которые отличаются только одной характеристикой. Надо сравнить цены пары объектов и, таким образом, определить размер корректировки.

Подбирать пары можно из интернета, средств массовой информации, данных самого оценщика или его компании и других баз данных.

При выборе пар надо учитывать правила сопоставимости, указанные выше.

Важно знать! Объекты парной продажи должны быть сопоставимы между собой, но их сопоставимость с объектом оценки и аналогом не является обязательным условием. Парные продажи ищут в одном сегменте рынка с основным объектом.

Например, чтобы оценить панельное здание. Подобран аналог – панельное здание. Для расчета поправок методом парных продаж можно использовать два кирпичных здания.

Некоторые оценщики рекомендуют использование не одной пары для определения величины поправки, а трех пар.

Область применения метода

Методы оценки недвижимости и характеристики подходов, а также рекомендации по методам парных продаж, количественных корректировок и инсоляционного режима помещений, эффективность в оценке стоимости частных домов

Парные продажи в оценке недвижимости могут сделать любую корректировку.

Однако, несмотря на кажущуюся логичность и простоту метода, его не всегда можно применить на практике. Причины:

  • Метод не всегда объективен. Порой разница рыночных цен случайна и не обусловлена разницей в характеристиках объектов.
  • Не всегда удается найти нужные объекты для анализа в требуемом сегменте рынка.
  • Много времени тратится на подбор пары, анализ рынка и сбор объективной информации по сделкам.

Примеры расчета методом

Методы оценки недвижимости и характеристики подходов, а также рекомендации по методам парных продаж, количественных корректировок и инсоляционного режима помещений, эффективность в оценке стоимости частных домовПример 1. Оцениваем офисное здание из кирпича, 2 этажа, площадью 987 м2 с ремонтом. Похожий объект – офисное здание из кирпича, 2 этажа, площадью 847 м2, нуждающееся в ремонте, цена 582 000$.

В данном случае объект оценки отличается одной функциональной характеристикой, а именно наличием ремонта. Поправка будет положительной.

  • Подобрана пара проданных зданий: панельный офис, 1 этаж,398 м2, требующий ремонта, проданный за 260000$ и одноэтажный панельный офис 500 м2 с ремонтом — за 420000$.
  • Рассчитаем относительную денежную поправку:
  • 420000 / 500 – 260000 / 398 = 187$/м2
  • Значит цена объекта оценки:
  • (582000 / 847 + 187) * 987 = 862767$

Пример 2. Требуется оценка 2-х комнатной квартиры без ремонта с раздельным санузлом, сравниваем с ценой на 2-х комнатную квартиру с евроремонтом с совмещенным санузлом, проданную в том же доме по цене 122000$. Площадь квартир одинаковая.

  1. Поправка на ремонт: рассматриваем пару 1-комнатных квартир в одном доме, одинаковой планировки, одна с евроремонтом стоимостью 95000$, другая, нуждающаяся в ремонте, по цене 83000$. Процентная поправка составляет:
    83000 / 95000 = 0,874
  2. Поправка на санузел вычисляется с помощью пары 1-комнатных квартир одинаковой площади, расположенных в соседних домах, без ремонта. Квартира с совмещенным санузлом была оценена в размере 81000$, с раздельным санузлом – 85000$. Коэффициент поправки:
    85000 / 81000 = 1,049

    Внимание! При расчете в числитель отношения попадает цена объекта с характеристикой, присущей оцениваемому объекту.

  3. Расчет искомой цены объекта:
    122000*0,874*1,049=111852$

Как нужно делать оценку недвижимости профессионалу?

О важных моментах оценки и как правильно это делать профессионалу рассказывает Александр Леонидович Николаенко.

Возможно Вас так же заинтересует:

Метод парных продаж в оценке недвижимости

Методы оценки недвижимости и характеристики подходов, а также рекомендации по методам парных продаж, количественных корректировок и инсоляционного режима помещений, эффективность в оценке стоимости частных домов

9 февраля 2016

Основным подходом к оценке жилой недвижимости является сравнительный подход, суть которого заключается в определении стоимости объекта оценки на основании его сравнения с аналогичными объектами. Разумеется, аналоги в большинстве случаев несколько отличаются от оцениваемого объекта, поэтому оценщику приходится вводить соответствующие корректировки.

Существует множество способов расчета корректировок, но все их можно разделить на две категории методов: количественные и качественные. Одним из самых обсуждаемых является метод парных продаж (МПП), который относится к количественным способам расчета.

В основном, данный метод применяют при оценке жилой недвижимости, но порой его используют и при оценке коммерческих объектов.

Парная продажа – это продажа двух объектов, различающихся лишь по одному признаку, например, две идентичные квартиры на разных этажах. Предполагается, что именно расхождение в характеристиках объектов парной продажи приводит к несовпадению цен сделок. Сравнение цен позволяет рассчитать величину корректировки и применять ее для других объектов конкретного сегмента рынка.

Рассмотрим самый простой вариант расчета корректировок методом парных продаж – расчет по одной паре аналогов. Определим корректировку на разницу в этаже и типе санузла.

Характеристики Объекты
№1 №2 №3 №4
Площадь 75 75 80 80
Этаж 1 3 1 1
Цена продажи, тыс. руб. 2 150 2 300 2 400 2 450
Читайте также:  Индивидуальное жилищное строительство: достоинства и недостатки
Характеристики Объекты Пара
Оцениваемый №1 №2 №3 №4
Площадь 75 75 75 80 80
Корректировка -250 -250 1 и 3
Этаж 3 1 3 1 1
Корректировка +150 +150 +150 1 и 2
Санузел разд. совм. совм. совм. разд.
Корректировка +50 +50 +50 3 и 4
Цена продажи, тыс. руб. 2 150 2 300 2 400 2 450
Итоговая корректировка, тыс. руб. +200 +50 -50 -100
Скорректированная цена, тыс. руб. 2 350 2 350 2 350 2 350

Количество пар, которое необходимо подобрать для расчета корректировки, ничем не регламентируется. Однако использование всего одной пары, скорее всего, не является вполне корректным – ряд источников, в частности С.В. Грибовский, предупреждает о ненадежности расчета поправок, полученных по одной паре продаж.

Оценщики, не применяющие метод анализа парных продаж, обычно ссылаются на некорректные результаты, получаемые при использовании данного метода из-за проблемы поиска необходимых аналогов.

«Мы не пользуемся методом парных продаж при оценке жилой недвижимости, так как на практике почти нереально найти два объекта, отличающиеся только одной характеристикой», — объяснила Тарата Ольга, директор ООО «Оценочная компания «Value Group».

Получается, что основная проблема кроется в отборе достаточного количества пар аналогов, точнее в отсутствии требуемого времени на поиски.

«Действительно, особенно там, где рынок недвижимости не развит. Метод парных продаж мы используем при расчете поправочных коэффициентов, т.к.

есть возможность анализируем всю совокупность объявлений, размещенных в Интернете и собираемых системой Еstimatica.pro.

За квартал набирается достаточное количество пар-аналогов, чтобы произвести корректные расчеты», — прокомментировал Филимонов Михаил, руководитель информационно-аналитического центра ООО «ЭЛСО».

Рассмотрим пример расчета корректировки на этаж методом парных продаж на основе данных системы Estimatica.pro.

Пример. Расчет корректировки на этаж методом парных продаж в системе Estimatica.pro

  • Требуется: определить корректировку на этаж (1 этаж и средний)
  • Методы оценки недвижимости и характеристики подходов, а также рекомендации по методам парных продаж, количественных корректировок и инсоляционного режима помещений, эффективность в оценке стоимости частных домов
  • 1 этап. Подбор пар для расчета методом парных продаж
  • Сегмент рынка: жилая недвижимость

Системой было подобрано 64 пары аналогов. Аналоги каждой пары расположены в одном доме и расположены соответственно на первом и среднем этажах.

Характеристики пара 1 пары 2-63 пара 64
Актуальность 06.11.2015

Методы определения корректировок при оценке объектов недвижимости | ABN Group

Методы оценки недвижимости и характеристики подходов, а также рекомендации по методам парных продаж, количественных корректировок и инсоляционного режима помещений, эффективность в оценке стоимости частных домов

Сравнительный подход наиболее востребован среди других способов оценки стоимости имущества. Он не основывается на прогнозируемой прибыли, как доходный метод, и не берет в расчет затраты на износ и восстановление.

Как правило, экспертиза заказывается для объектов из популярного сегмента. У них много конкурентов, которые могут стать объектами для сравнения. Главное, чтобы сохранялось квалификационное и функциональное единство, определенное внешнее сходство и общие технологические характеристики. Незначительные отклонения специалист корректирует.

В помощь оценщику предлагаются справочники, прайс-листы с ценами, официальные интернет-порталы, финансовая и бухгалтерская отчетность.

На что обращает внимание специалист при сравнительном подходе?

Для оценки недвижимости предусмотрены базовые характеристики, которые требуют обязательного анализа:

  1. Объем прав на имущество. В первую очередь, устанавливается наличие или отсутствие разного рода ограничений на владение и распоряжение недвижимостью.
  2. Местонахождение объекта. В разных регионах стоимость может сильно отличаться при прочих равных условиях.
  3. Период продажи. Недвижимость – товар сезонного спроса, поэтому оценщику следует учесть расход времени на его реализацию или приобретение.
  4. Доработки в строительстве или дизайне, улучшившие характеристики объекта.
  5. Физические параметры: габариты, производственный материал, степень износа, необходимость в ремонте и т.д.

Без корректировок сложно обойтись, так как полностью идентичных объектов нет. Мастерство оценщика заключается в умении найти различия и учесть их при вычислении стоимости исходного объекта.

Какие бывают корректировки?

  • Процентные. Они показывают разницу в ценах.
  • Денежные. Поправки отражают доработки, изменившие качественные характеристики объекта
  • Взаимонезависимые (на каком этаже находится объект, его площадь и состояние). Корректировки рассчитываются отдельно, полученные показатели складываются и становятся базисом для определения скорректированной стоимости объекта-аналога.
  • Взаимозависимые. Это поправки на период проведения экспертизы, причины и особенности продажи, разновидность правовых обязательств на недвижимое имущество.

Если по основным параметрам исходный объект превалирует над аналогом, то корректировка положительна.

Если наоборот, то поправка обладает отрицательным эффектом. Чаще всего погрешность выявляется при сравнивании цен. Однако нужно учитывать, что совокупность поправок не должна превышать 1/3 от стоимости объекта.

Корректировки можно выявить несколькими методами:

  • Экспертный метод. Когда нет возможности получить точные числа и следует опираться на данные о процентных различиях. Мнение эксперта становится основополагающим.
  • Стоимостной метод. Учитываются затраты на сохранение объекта в надлежащем состоянии за счет ремонтно-восстановительных работ и других улучшений.
  • Статистический метод. Он требует от специалиста особенной внимательности, поскольку нужно получить данные о корреляции цены и новых количественных/качественных свойствах объекта;
  • Парные продажи. Специалист находит два объекта, отличающиеся по одному параметру. Изучаются проведенные с каждым из них идентичные сделки и определяется разница стоимости, служащая денежной корректировкой. Этот метод позволяет получить процентную поправку.

Как только все необходимые расчеты получены, специалист приступает к нахождению окончательного размера стоимости исходного объекта. Ею станет средневзвешенная округленная величина, полученная после нахождения удельного веса цен всех объектов-аналогов.

Затратный метод оценки недвижимости

Затратный подход, используемый для оценки недвижимости, основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта оценки.

Особенность применения затратного подхода составляет понимание оценщиком различия между восстановительной стоимостью (стоимостью воспроизводства) объекта и стоимостью замещения.

Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурно — планировочных решений, строительных конструкций и материалов и с тем же качеством строительно — монтажных работ.

При определении восстановительной стоимости воспроизводится тот же функциональный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имеются у оцениваемого объекта.

Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных стандартов, материалов, дизайна и планировки.

Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения — издержками на создание современного объекта — аналога.

Читайте также:  Оформление гаража в собственность: документы и порядок действий

Случаи, когда может быть применен затратный подход:

  • когда оцениваются новые или недавно построенные объекты;
  • когда необходимо определить вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земли;
  • когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства;
  • для оценки объектов незавершенного строительства;
  • для оценки в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок);
  • для оценки в целях страхования;
  • для итогового согласования стоимости.

Основные этапы расчета стоимости с применением затратного подхода:

  1. оценка рыночной стоимости земельного участка;
  2. оценка полной стоимости воспроизводства (замещения) оцениваемого здания;
  3. расчет величины износа;
  4. определение стоимости воспроизводства (замещения) объекта оценки;
  5. расчет итоговой стоимости объекта оценки путем суммирования стоимости воспроизводства (замещения) строения со стоимостью земельного участка.
  • Стоимость замещения объекта оценки  сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.
  • Стоимость воспроизводства объекта оценки  сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных мате риалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.
  • Более предпочтительным является расчет стоимости воспроизводства, поскольку при замене определяются затраты на строительство здания, отличающегося от оцениваемого по многим характеристикам.
  • Выбор расчета стоимости замещения является обоснованным, если у оцениваемого здания имеются признаки функционального износа, что снижает коммерческую привлекательность для потенциального покупателя.
  • Рассмотрим методы определения стоимости воспроизводства (замещения).

Метод количественного обследования (количественный метод) заключается в составлении смет затрат на все виды работ, которые необходимы для строительства отдельных конструктивных элементов объекта и объекта в целом: затраты труда, материалов, средств механизации работ.

К этим затратам необходимо добавить накладные затраты и прибыль застройщика, а также затраты по проектированию, строительству, приобретению и монтажу оборудования, необходимые для воспроизводства оцениваемых улучшений. Метод количественного анализа наиболее точный, но и наиболее трудоемкий.

Для его применения требуются высокая квалификация оценщика и большой опыт в составлении строительных смет.

Метод сравнительной единицы начинается с определения стоимости строительства сравнительной единицы (1м2, 1м3) аналогичного здания. Затем вносятся поправки на различие между оцениваемым и аналогичным объектом.

Полная стоимость оцениваемого объекта определяется путем умножения скорректированной стоимости единицы сравнения на количество единиц сравнения.

При выборе объекта аналога необходимо учитывать единое функциональное назначение, близость физических характеристик, сопоставимый хронологический возраст сравниваемых объектов и другие характеристики.

Метод разбивки по компонентам (по укрупненным видам работ оценка рыночной стоимости земельного участка отличается от предыдущего метода тем, что стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных строительных компонентов (фундаментов, перекрытий, стен и др.)

Можно выделить несколько вариантов метода разбивки по компонентам:

  • метод субподряда основывается на том, что строитель обычно нанимает субподрядчиков для выполнения, по крайней мере, части работ. При использовании этого метода стоимость объекта находится путем сложения затрат по всем субподрядчикам.
  • метод разбивки по профилю работ сходен с методом субподряда. Предполагает расчет затрат на наем отдельных специалистов.
  • метод выделения затрат заключается в использовании разных единиц сравнения для оценки различных компонентов зданий, затем эти оценки суммируются.

Определение износа

Определение износа необходимо для того, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости. Износ в оценке означает потерю полезности, а значит и стоимости объектом оценке по любой причине.

Выделяют три способа расчета износа:

  • сравнения продаж;
  • эффективного возраста;
  • разбиения на виды износа.

Наиболее распространенным является метод разбиения на виды износа. В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний (экономический). Физический и функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Экономический износ, как правило, неустраним.

Износ считается устранимым, если его устранение физически возможно и экономически целесообразно.

Выявление всех возможных видов износа – это накопленный износ объекта недвижимости.

Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ может возникать под воздействием эксплуатационных факторов или под воздействием естественных и природных факторов.

Существуют четыре основных метода расчета физического износа: экспертный, нормативный (или бухгалтерский), стоимостной и метод расчета срока жизни здания.

Самым точным и наиболее трудоемким способом является экспертный. Он предполагает создание дефектной ведомости и определение процента износа всех конструктивных элементов здания или сооружения.

Нормативный метод расчета физического износа основан на использовании различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня.

Стоимостной метод заключается в определении затрат на восстановление элементов зданий и сооружений. Путем осмотра определяется процент износа каждого элемента здания, который затем переводится в стоимостном выражении. Недостатком метода является обязательная детализация и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания.

Метод расчета срока жизни зданий базируется на экспертизе строений оцениваемого объекта и предположении, что эффективный возраст объекта (возраст, который соответствует физическому состоянию объекта и учитывает возможность его приобретения) так относится к типичному сроку экономической жизни (время, в течение которого объект может приносить прибыль), как накопленный износ к текущей восстановительной стоимости.

К функциональному износу относят снижение стоимости имущества, связанное с несоответствием конструктивных и планировочных решений, строительных стандартов, качества дизайна, материала изготовления современным требованиям к этим позициям.

Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату оценки без обновленных элементов (разница между стоимостью воспроизводства здания и его стоимостью замещения).

Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков.

В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функционального износа может определяться двумя группами факторов (более подробно см. учебное и практическое пособие под ред. Рутгайзера В.М.

Оценка рыночной стоимости недвижимости М., Дело, 1998 или Основы оценки стоимости недвижимости. Коллектив авторов: Белокрыс А.М., Болдырев В.С. и др.

, М:, Международная академия оценки и консалтинга, 2004):

  • недостаточностью отдельных элементов здания или их качественных характеристик;
  • переизбытком отдельных элементов (наличием сверх улучшений).

Стоимость устранимого функционального износа определяется:

  • недостаточностью отдельных элементов здания или их качественных характеристик;
  • потребностями в замене или модернизации элементов;
  • переизбытком отдельных элементов (наличием сверх улучшений).
Читайте также:  Как прописаться в квартире: документация, сроки, условия

Внешний (экономический) износ – обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: местоположения, рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Хотя внешний износ в большинстве случаев не устраним, иногда он может самоустраниться из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

  • метод капитализации потерь в арендной плате  сравнение доходов от арендной платы двух объектов, один из которых подвергается негативному воздействию. При применении этого подхода сначала определяется величина потерь для недвижимости в целом, а затем из нее выделяется доля потерь, приходящаяся на здание, которая капитализируется исходя из сложившейся нормы капитализации для зданий.
  • метод парных продаж требует наличия достаточного для сравнения количества продаж недвижимости, отличающихся от оцениваемого по местоположению и окружению. Разница в стоимости двух сопоставимых объектов, один из которых имеет признаки износа внешнего воздействия, позволяет сделать вывод о величине внешнего износа оцениваемого объекта.

Метод сравнения продаж состоит в выявлении величины накопленного износа путем сопоставления полной стоимости воспроизводства оцениваемого здания с ценами продаж аналогов на рынке (см. учебное и практическое пособие под ред.

Рутгайзера В.М. Оценка рыночной стоимости недвижимости М., Дело, 1998 или Основы оценки стоимости недвижимости. Коллектив авторов: Белокрыс А.М., Болдырев В.С. и др.

, М:, Международная академия оценки и консалтинга, 2004).

  1. Метод эффективного возраста основан на экспертизе строений оцениваемого объекта и гипотезе о том, что эффективный возраст (ЭВ) так относится к сроку экономической жизни (СЭЖ), как накопленный износ (И) к полной стоимости воспроизводства (ПСВ):
  2. И = (ЭВ/СЭЖ)*ПСВ
  3. Эффективный возраст – продолжительность жизни здания, оцени ваемая экспертно оценщиком исходя из физического состояния, дизайна, других факторов, влияющих на стоимость, на дату оценки.

Срок экономической жизни – продолжительность жизни здания, в течение которого улучшения вносят вклад в стоимость объекта, превышающий затраты на улучшение, т.е. когда износ является устранимым.

После определения совокупного накопленного износа оценщик для получения итоговой стоимости объекта недвижимости прибавляет к стоимости земельного участка разницу стоимость воспроизводства (замещения) объекта.

Приведем краткий обзор основных методов, используемых при оценке земельных участков (см. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных Распоряжением Минимущества РФ № 568р от 07.03.2002г.).

  1. Метод капитализации земельной ренты.
  2. Метод соотнесения (переноса).
  3. Метод развития (освоения, предполагаемого использования).
  4. Техника остатка для земли.
  5. Метод прямого сравнительного анализа продаж.
  6. Метод распределения.
  7. Метод выделения.

Определение стоимости земельного участка методом капитализации земельной ренты(доходный подход) заключается в капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей.

В связи с тем, что в нашей стране пока еще мало распространена практика сдачи в аренду частных земель, арендуются главным образом государственные и муниципальные земельные участки.

Арендные платежи в этом случае регламентированы нормативной ценой земли, неадекватной ее рыночной стоимости, поэтому на практике применение метода капитализации земельной ренты дает не достаточно объективные результаты.

Метод соотнесения (переноса) состоит в определении соотноше ния между стоимостью земельного участка и возведенных на нем улуч шений. Оценивается общая стоимость застроенного участка, из нее вычитается стоимость зданий и сооружений и получается стоимость зе мельного участка. Метод соотнесения целесообразен при недостаточно сти сравнимых продаж свободных земельных участков.

Метод развития (освоения) представляет собой упрощенную модель инвестиционного анализа варианта наилучшего использования земельного участка, не имеющего аналогов в сравнимых продажах. Как правило, это нестандартные крупные земельные массивы, для которых решается вопрос их рационального освоения. Такие случаи довольно часто встречаются в российской практике оценки.

Техника остатка для земли   универсальный метод оценки, но он наиболее эффективен при отсутствии сведений о сравнимых продажах свободных участков и наличии информации о доходности объекта.

В этом случае затратным подходом оценивается стоимость улучшений и с помощью коэффициента капитализации для здания определяется относящаяся к нему часть чистого операционного дохода.

Остальная часть чистого операционного дохода всей собственности с помощью коэффициента капитализации для земли преобразуется в оценку ее стоимости.

Самым надежным из всех вышеуказанных методов в мировой практике принято считать метод прямого сравнительного анализа продаж.

Расчет методом сравнительного анализа продаж заключается в анализе фактических сделок куплипродажи аналогичных земельных участков, сравнении их с оцениваемым и внесении соответствующих поправок на различия, которые имеются между сопоставимыми участками и оцениваемым.

В результате сначала устанавливается продажная цена каждого сопоставимого участка, как если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый участок, а затем определяется средневзвешенная стоимость оцениваемого земельного участка.

В этом разделе были рассмотрены основные подходы и методы оценки недвижимости.

Доходный подход включает два метода: метод прямой капитализации и метод дисконтированных денежных потоков. Различаются эти методы способом преобразования потоков дохода.

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, который прогнозируется получать от оцениваемого объекта до бесконечности, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков – доход от ее предполагаемого использования за несколько прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Сравнительный подход к оценке недвижимости основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы за последнее время. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Сравнительный подход целесообразно применять, когда имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи по объектам аналогам. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

Затратный подход применим к оценке практически любых объектов недвижимости, однако не во всех случаях такое применение оправдано (например, оценка приносящей доход недвижимости).

Преимущество применения затратного подхода связано с тем, что недостаточность и (или) недостоверность информации о состоявшихся сделках по купле-продаже объектов аналогов или отсутствие доходов от объекта (и/или отсутствие возможности их прогноза) в ряде случаев ограничивает возможность использования других подходов к оценке.

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *