Оценка дома: недостроенного, частного и загородного, а также как сделать независимую оценку жилого дома, состояния квартир

Оценка дома: недостроенного, частного и загородного, а также как сделать независимую оценку жилого дома, состояния квартир Время чтения: 4 минут

Покупка квартир в новостройках набирает популярность, даже если на месте дома лишь заложен фундамент. В некоторых случаях у владельцев возникает необходимость реализовать имущество еще до планируемой даты сдачи его в эксплуатацию. Для этого проводится оценка незавершенного строительства жилого дома.

Оценка дома: недостроенного, частного и загородного, а также как сделать независимую оценку жилого дома, состояния квартир

Что такое оценка недвижимости

Процедура оценки недвижимости представляет собой процесс определения ее цены для конкретных целей. Ее результат пригодится не только при продаже квартиры, но и в других случаях:

  • заключение договора ее страхования;
  • получение наследства;
  • выполнение некоторых решений судебных инстанций и так далее.

Стоимость объекта зависит от многих факторов:

  • типа строения;
  • предназначения постройки;
  • состояния недвижимости;
  • местоположения дома;
  • окружающей инфраструктуры;
  • площади жилища.

Ознакомьтесь детальнее, как происходит оценка недвижимости.

Особенности оценки жилых помещений

Оценка жилья предполагает установление его рыночной стоимости с учетом всех значимых характеристик. При ее проведении специалисты анализируют следующие критерии:

  • размер квартиры;
  • общую этажность дома;
  • расположение оцениваемого объекта;
  • его состояние;
  • наличие или отсутствие ремонта;
  • удобство транспортной развязки;
  • количество собственников, жильцов и так далее.

Узнайте подробнее, кем и по каким правилам осуществляется оценка жилой недвижимости.

Какие объекты считаются недостроенными

Оценка дома: недостроенного, частного и загородного, а также как сделать независимую оценку жилого дома, состояния квартир

Незавершенное строительство – это строительный объект, на который выдано разрешение и понесены расходы, но пока не введенный в эксплуатацию и не сданный заказчику. Недострою присущи следующие признаки:

  • объект и его собственника можно идентифицировать;
  • строение сооружено или находится в процессе возведения;
  • перемещение объекта без его обесценивания или потери функциональных качеств невозможно;
  • Оценка дома: недостроенного, частного и загородного, а также как сделать независимую оценку жилого дома, состояния квартир

  • выполнение работ не прекращено либо здание не сдано в эксплуатацию;
  • строительство завершилось или длится по сей день на основании оформленной должным образом документации.

На территории РФ расположено множество таких объектов:

  • жилые дома;
  • здания промышленного назначения;
  • нефтедобывающие, артезианские и прочие скважины;
  • недвижимость, которая рассматривается как элемент благоустройства;
  • функциональные сооружения: мосты, эстакады и другое;
  • передаточные устройства: линии электропередач и связи, трубо- и водопроводы, тепловые и газовые сети.

Особенности оценки недостроенных сооружений

Оценка объекта незавершенного строительства – довольно сложная процедура. Основная причина этого заключается в том, что помещение еще не готово к его функциональному использованию, следовательно, не может приносит доход.

Кроме того, такое приобретение потребует дополнительных финансовых вложений. Стоит упомянуть и то, что сделку могут сопровождать некоторые юридические сложности: проблемы с документацией, спорные вопросы относительно долевого разделения и многое другое.

Незавершенное строительство жилого дома в оценке нуждается в следующих случаях:

  • постановка здания на баланс и отображение его в бухгалтерском учете;
  • расчет рыночной стоимости помещения;
  • принятие решения о введении дома в эксплуатацию;
  • проведение процедуры реорганизации;
  • покупка или продажа постройки;
  • анализ вариантов наиболее эффективного распоряжения самим объектом недвижимости и участком, на котором он возводится.

Процедура определения стоимости

Оценка дома: недостроенного, частного и загородного, а также как сделать независимую оценку жилого дома, состояния квартир

Можно выделить следующие этапы проведения оценки незавершенного строительства:

  • заключение договора с организацией или экспертом;
  • сбор и анализ данных;
  • осуществление оценочных мероприятий;
  • обобщение результатов и определение стоимости объекта;
  • составление отчета.

Перед тем как приступить к процедуре, необходимо определить:

  1. Состав объекта.
  2. Существующие на него права.
  3. Лиц, которые могут на них претендовать.
  4. Причины, по которым строительные работы не были закончены.

Иногда строительство приостанавливается из-за финансовых трудностей, падения спроса на рынке недвижимости, ошибок или недочетов в проектах, а также по другим основаниям юридического или технического характера. Выявление этих причин способствует более глубокому анализу и установлению точной цены объекта.

Следующий этап – исследование технических характеристик объекта:

  • площади строения и его конструктивных элементов;
  • степени завершенности постройки каждого из элементов;
  • износа конструктивных систем и возможности их использования после возобновления строительства.

Далее оценщик должен определить самый эффективный способ использования объекта в будущем. Это позволит ему установить наиболее выгодную цену для владельца. Как правило, во внимание принимаются следующие варианты:

  • завершение строительства согласно первоначальному плану;
  • изменение возведенных конструкций и их перепрофилирование в новом плане;
  • снос или демонтаж объекта для использования участка по другому назначению.

В завершении составляется отчет об оценке жилого дома – документ, с которым можно обращаться в суд и другие государственные органы для проведения операций с недвижимостью.

Комплект документов

Оценка дома: недостроенного, частного и загородного, а также как сделать независимую оценку жилого дома, состояния квартир

Для проведения оценки незавершенного строительства потребуется:

  • инвестиционный договор;
  • документы, подтверждающие стоимость объекта на момент сделки;
  • проектно-сметная документация;
  • кадастровый план участка;
  • документы, отражающие актуальное состояние недостроенного объекта;
  • правоустанавливающая документация на земельный участок;
  • разрешения на проведение строительных работ.

Кроме того, могут понадобиться и другие документы: справка об отсутствии обременений, если стройка законсервирована – соответствующий акт и так далее.

Узнайте, что еще нужно при оценке квартиры.

Что такое кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость объекта незавершенного строительства – это цена, максимально приближенная к рыночной, и установленная в результате проведения массовой оценки или применения индивидуального подхода в соответствии с нормами законодательства.

Данные этой оценки, как правило, вносятся в Единый государственный реестр недвижимости.

Ознакомьтесь детальнее, как устанавливается кадастровая стоимость недвижимости.

Выводы

На территории РФ расположено немало объектов незавершенного строительства. В связи с этим растет необходимость проводить оценку такой недвижимости. Данная процедура имеет свою специфику и требует учета множества факторов. Чтобы получить максимально точные расчеты, необходимо обратиться к специалистам. Полученный отчет можно предъявлять в судебные и иные государственные органы.

Где и для чего делают независимую экспертизу жилого дома

  • Оценка дома: недостроенного, частного и загородного, а также как сделать независимую оценку жилого дома, состояния квартирТехническая экспертиза жилых домов проводится в трех случаях: профилактическая, выполняется на основании указаний ГОСТа; предупреждающая для проведения ремонта; добровольная по заявлению жильцов.
  • Предусмотрена обязанность застройщика провести экспертизу технической документации для зданий выше 3 этажей.
  • Другие жилые постройки регулируются слабо и контролируются собственниками.

Законодательство

Основные требования к эксперту и его работе содержатся в:

Оценка дома: недостроенного, частного и загородного, а также как сделать независимую оценку жилого дома, состояния квартир

  1. Бесплатная ГОРЯЧАЯ ЛИНИЯ:
  2. Мск +7 (499) 938 5119
  3. Спб +7 (812) 467 3091
  4. Фед +8 (800) 350 8363

Отличия экспертизы жилого дома от новостройки

Нанимая эксперта, следует учесть, что существует разница между обследованием квартиры в новостройке и изучением старых помещений. В первом случае будут учтены этапы строительства. Потребуется исследовать:

  1. Разрешающие документы. Перед началом строительных работ выбирается участок для возведения дома. Запрещена постройка высотных зданий на территории садовых товариществ или предназначенных для индивидуальной застройки. Нарушение этого правила может привести к сносу сооружения.
  2. Планы, чертежи. Это позволяет выявить ошибки в расчетах или работе.
  3. Материалы, использованные в строительстве. Они сравниваются с указанными в сметах, накладных, договоре.
  4. Степень завершенности здания: подключение его к системам канализации, водоснабжения, электросетям.
  5. Размеры квартиры, которые могут быть больше или меньше указанных в планах и договоре.

Подробное изучение перечисленных вопросов позволит сделать вывод о безопасности новостройки.

При работе в старой постройке эксперт обратит внимание на:

  • состояние подъезда, лестниц, фундамента;
  • трещины в стенах, полах, потолках;
  • признаки неисправности электрооборудования, вентиляции, канализации, отопления.

Во втором случае профессионал будет исследовать степень износа конструкций, просчитывая вероятность пожаров, аварий, разрушения дома.

Основной упор делается на безопасное состояние здания, при этом проводится экспертная оценка грунта, фундамента, несущих конструкций (стен, колонн), элементов крыши, крепление балконов и лестничных маршей.

Независимая экспертиза

Законодательством предусмотрено регулярное обследование жилых зданий на предмет их безопасности. Так, новые здания изучаются через 2 года после ввода в эксплуатацию, а затем каждые 10 лет.

Постройки в сейсмоопасных местах или влажном климате проверяются раз в 5 лет. Контролируют процедуру государственные органы и управляющие компании.

Возможны дополнительные обследования после аварий, чрезвычайных ситуаций.

Важно: состояние многоквартирных домов контролируется управляющими компаниями, а частных – владельцами.

Для чего проводят

Оценка дома: недостроенного, частного и загородного, а также как сделать независимую оценку жилого дома, состояния квартирНезависимая экспертиза проводится в самых разных ситуациях: при продаже жилья или оценке ущерба после пожара, затопления и так далее.

Работа специалиста будет зависеть от особенностей помещения. Исследование деревянной постройки отличается от анализа кирпичной.

Определение технического состояния объекта для оценки целесообразности его ремонта или реконструкции

Основные параметры для многоквартирного дома:

  1. Дата постройки – чем старше здание, тем больше ремонта оно требует.
  2. Трещины на фундаменте, искривления кладки, свай в подвале влияют на прочность сооружения.
  3. Разрушение стен, отклонение их от вертикали указывает на высокую степень износа.
  4. Прогибы железобетонных оснований крыш, деревянных конструкций.
  5. Нарушения работы вентиляции, водоснабжения, канализации.
  6. Экологический класс строительных материалов.

Риски оцениваются в баллах от 1 до 10. Если помещение набирает максимальное количество, то будет поднят вопрос о его сносе.

Для кирпичных зданий важны:

  • состояние блоков;
  • количество и качество соединительного раствора;
  • разрушение связи между фрагментами;
  • влажность.

Для деревянных жилищ требуются вентиляционные отверстия между фундаментом и стенами, отсутствие щелей, недопустимы грибок и повреждения паразитами.

При осмотре помещений эксперт также изучит особенности земли под постройкой.

Обследования дома частного и многоквартирного перед покупкой

В этой ситуации специалист обратит внимание на все моменты, связанные с разрушением здания, а также на особенности расположения помещений, звуко- и теплоизоляцию, правильность установки окон, работу вентиляции, электропроводки, отопления, признаков промерзания стен.

Особенной разницы между многоквартирными и кирпичными зданиями нет. Для деревянного строения дополнительно потребуется осмотр подвала, пола, чтобы выявить гниение. Обследование крыши понадобится для обнаружения протечек.

Соответствие дома строительным противопожарным нормам

Такие здания проектируются с учетом пожарной безопасности, для этого предусмотрены определенные расстояния между ближайшими строениями, возможность подъездов спецмашин, пути эвакуации жителей и так далее.

Министерство строительства предъявляет требования к материалам, из которых строятся жилые помещения.

Они сводятся к тому, что для строительства фундамента допускаются пожароустойчивые конструкции, способные выдержать длительное воздействие высокой температуры пламени, то же касается каркасных и несущих стен.

Для крыш допускается использовать материалы с меньшей степенью горючести. Критерии для кирпичных зданий аналогичны.

Запрещено размещать в жилых постройках бани, сауны, прачечные и другие создающие опасность пожара организации.

Здания разделены по классам пожароустойчивости. Так, самыми надежными будут постройки из ЖБИ и кирпича, а опасными – деревянные конструкции.

Важно: при строительстве проводится обязательная экспертиза проектной документации.

Определение пригодности к проживанию

Важным критерием оценки жилья будет аварийность. Ее может установить эксперт после обследования. В этом случае высчитывается уровень износа каркаса и стен здания. Для каменных строений критическим считается показатель свыше 70%, а для деревянных – 65%. На основании выводов профессионала комиссия определяет пригодность для проживания.

Выяснение причин возникновения деформаций и дефектов

Для многоквартирных, кирпичных и деревянных зданий существуют два вида причин деформации и дефектов стен, кровли и фундамента:

  • внешние причины – природные воздействия, дожди, морозы, перепады температур;
  • внутренние – ошибки строителей, проектировщиков, понижение или повышение уровня грунтовых вод, расположение здания рядом с опасными производствами, например шахтами.

Это поможет выявить эксперт после изучения документов и осмотра жилья с использованием приборов и инструментов.

Определение причин грибка, плесени

При обследовании помещений эксперт обратит внимание на:

  • работу вентиляции;
  • равномерность прогрева помещения;
  • влажность.

В зависимости от распространения плесени последуют выводы о причинах:

  1. На полу и внизу стен. Свидетельство протечки в подвале.
  2. В ванной комнате. Признак плохой вентиляции.
  3. В углах комнат. Говорит о промерзании.
Читайте также:  Покупка залоговой квартиры: особенности и риски

Особенно опасен грибок для деревянных построек, так как он проникает глубоко в древесину и разрушает ее. Устранение такого дефекта может потребовать удаления части поврежденной стены, пола, потолка.

Для кирпичных и бетонных построек появление плесени менее опасно.

В этом случае специалист может потребовать оторвать фрагмент обоев, убрать штукатурку или покрытие пола, чтобы взять образцы для лабораторного исследования.

Оценка стоимости работ при ущербе

Одно из направлений работы эксперта – оценка ущерба. Специалисту придется выявлять причины возникновения пожара, затопления. Он сможет выяснить, отчего произошло возгорание – невнимательность человека, неисправность электрооборудования, поджог. Эксперт назовет стоимость ремонта. Такие сведения понадобятся в суде, чтобы определить размер возмещения вреда.

Качества частного дома повлияют на размер компенсации. Так, деревянная постройка во время пожара пострадает сильнее кирпичной.

Специалисту могут понадобиться фрагменты покрытия стен, пола, потолка, электропроводки для лабораторного анализа на предмет поджога.

Признаки самовольной постройки

  • нет разрешения на строительство;
  • земля под домом предназначена для других целей;
  • нарушение правил застройки.

Законодатель требует соблюдения прав человека при возведении жилых помещений. Чтобы контролировать процесс, властями городов выдаются разрешение на строительство.

Бывает, что люди не получают нужных бумаг, а самостоятельно отстраивают здание.

Многоэтажные или многоквартирные строения не должны стоять на земле, выделенной под дачи, сады, пашни.

Градостроительный кодекс предусматривает требования для расположения зданий. Существуют санитарные нормы, устанавливающие, сколько метров должно быть между соседними сооружениями. Если строители пренебрегли этими правилами, их творение будет незаконным.

Выявить нарушения закона сможет эксперт после изучения документов.

Важно: для строительства требуется разрешение органов власти. Построенные без него дома подлежат сносу.

В этой ситуации нет разницы, построен кирпичный или деревянный дом. Признание его самовольной постройкой происходит в судебном порядке и повлечет за собой снос.

Вид земельного участка

Если человеку принадлежит земля, он может строить на ней здание, но не выше 3 этажей.

Многоквартирные дома должны строиться в специально отведенных местах, главное, чтобы участок земли под ним принадлежал администрации города, села или человеку и предназначался именно под застройку.

Использование земли не по назначению приведет к сносу здания. Управленческие решения о застройке городов оформляются документально.

Тщательно изучение документов позволит эксперту выявить нарушения.

Оценка рыночной стоимости дома

Оценочная деятельность регулируется Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральными стандартами оценки (ФСО №№ 1-13), а деятельность экспертов Федеральным законом № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». Требования к эксперту и оценщику отличаются.

Заключая договор купли-продажи, продавец и покупатель желают знать истинную цену жилья. В этой ситуации поможет специалист, который осмотрит помещение и сделает выводы. Стоимость зависит от:

  • срока службы – старые постройки менее востребованы;
  • места его нахождения в городе – пользуются спросом расположенные ближе к центру;
  • этажа, положение в строении – первые и последние не очень привлекательны, как «торцевые»;
  • общего состояния здания.

Кто проводит

Техническую экспертизу здания проводят специалисты имеющие допуск соответствующей саморегулируемой организации.

Им не требуются лицензии или другие подтверждения навыков. В добровольном порядке профессионалы получают сертификаты. Исключение из общего правила составляют экспертизы проектов, другой документации, в этом случае требуется лицензия. Сделать обследование могут государственные и частные специалисты. В любом случае они будут независимыми.

Цена и сроки

Объем работы влияет на сроки: в среднем они составляют от 10 до 30 дней. Сложные лабораторные исследования увеличивают ожидание результатов.

Цена услуг профессионала зависит от сложности обследования, расценок компании. Работу оплачивает инициатор заказа. Это могут быть управляющие компании, собственники помещений, другие заинтересованные люди.

Где сделать

Многие компании занимаются вопросами оценки. Например:

Город Название Адрес Виды работ
Москва ООО «Строительная экспертиза» Грохольский переулок, д. 28 Все виды обследований, предлагается рассрочка
Санкт-Петербург «Ленэксп» Ул. Комсомола, д. 41 Исследования строительной документации, качества работ и другие
Сочи АНО «СГЭИЛ» Ул. Навагинская, 9д, ТЦ «Атриум» Изучает здания, помещения, постройки
Хабаровск «Оценка-Партнер» Ул. Ленина, 4, офис 18, Дом Радио Дает заключения о жилых помещениях, оказывает юридическую помощь

Этапы

  1. Подготовительный. Проводится предварительный осмотр здания, чтобы выяснить его общее состояние, срок службы, расположение, оценить объем работы, ознакомиться с документами, результатами ранее проведенных обследований.
  2. Детальное изучение.

    Осмотр конструкций, измерение помещений, выявленных деформаций, прогибов, особенностей использованных материалов, проседание фундамента.

  3. Подготовка отчета.

    Все полученные сведения проверяются, производятся расчеты, описываются выявленные нарушения, включаются выводы специалиста.

Отчет

Работу эксперта завершает письменный отчет или заключение. В нем описываются:

  • дата, время, место проводимых обследований;
  • сведения об эксперте, его опыте, образовании;
  • подробное описание здания и выявленных недостатков;
  • выводы специалиста.

К документу прилагаются фотографии, расчеты, схемы. Он подписывается исполнителем и заверяется печатью экспертной организации.

После проведение процедуры делаются выводы:

  • здание находится в нормативном техническом состоянии;
  • объект имеет работоспособное состояние;
  • конструкция имеет значительные отклонения и ограниченно работоспособно;
  • здание невозможно использовать по назначению из-за аварийного состояния.

Оценка незавершенного строительства

Объекты незавершенного строительства ‒ это весьма привлекательная для потенциальных инвесторов недвижимость, вне зависимости от стадии ее готовности. Связано это с тем, что такие объекты занимают определенную территорию земельного участка.

Распространенной современной практикой является приобретение (продажа) незавершенных строительных объектов. Несмотря на неготовность к эксплуатации, данная недвижимость является товаром. При продуманных вложениях такая покупка может окупиться в кратчайшие сроки.

Перед совершением подобных сделок осуществляется оценка стоимости незавершенного строительства. Данная процедура позволяет определить реальную цену постройки. Актуальная рыночная стоимость объекта после проведения оценочной экспертизы отражается в отчете об оценке. Заказать изготовление данного документа можно в организации, специализирующейся на оценочной деятельности.

Оценка стоимости объектов незавершенного строительства ‒ это одно из направлений работы нашей фирмы. Независимую экспертизу в нашей конторе проводят исключительно опытные оценщики с профильным образованием.

Для чего нужна оценка объектов незавершенного строительства

Основные обстоятельства, по которым требуется независимая экспертиза для определения цены постройки:

  • предполагаемая процедура купли-продажи объекта;
  • принятие наиболее оптимального решения в отношении последующей эксплуатации постройки в зависимости от затрат и потенциальной прибыли;
  • поиск потенциальных инвесторов для вложения средств в объект;
  • прочие виды сделок.

Разновидности недостроенных объектов и применяемые подходы к оценке

Чаще всего в качестве недостроенных зданий выступают торговые центры, либо многоквартирные дома. Наши эксперты применяют комплексные подходы к оценке таких объектов, в частности используют доходный и затратный метод.

В общем случае незавершенные строительные объекты можно поделить на 2 типа:

  1. Сооружения, обладающие универсальной планировкой. Их достаточно просто реализовать, поскольку можно переделать почти под любые помещения. При проведении независимой экспертизы в отношении таких построек используется и затратный, и доходный метод.
  2. Недострой, планировка которого не предполагает внесение изменений. К этому типу можно отнести, к примеру, недостроенные жилые здания. Такие объекты можно использовать исключительно по изначально запланированному назначению. К их оценке преимущественно применяется затратный подход.

Оценка рыночной стоимости незавершенного строительства ‒ это процедура, которую можно доверить исключительно профессионалу, ведь в ходе ее проведения важно не только выбрать правильный подход, но и учесть текущую ситуацию на рынке. Только в этом случае можно выявить актуальную цену постройки.

Оценка незавершенного строительства: основные трудности

Довольно часто оценка объектов незавершенного строительства связана с различными проблемами. Они существенно осложняют оценочную экспертизу. К основным затруднениям, возникающим при определении стоимости объектов, можно отнести:

  1. Неоднозначный юридический статус. К примеру, по бумагам объект может находиться в собственности у нескольких собственников, а фактическое разделение между ними может быть никак не определено.
  2. Быстрый износ постройки. Особенность недостроенных зданий часто заключается в отсутствии в них важных элементов конструкции. Вследствие этого они быстро подвергаются износу, в частности этому способствуют различные природные факторы. К примеру, здание без крыши будет страдать от обильного воздействия осадков.

Кроме этого, затруднять оценку могут и постоянно изменяющиеся условия на рынке.

Какая документация требуется для оценки объектов незавершенных строительства

Заказчик услуги должен подготовить:

  • документацию, подтверждающую аренду или право собственности в отношении объекта;
  • инвестиционные соглашения;
  • разрешительную документацию, в том числе разрешение на строительство;
  • кадастровый план земли;
  • проектную документацию;
  • документ, отражающий балансовую стоимость объекта (для собственников ‒ юр. лиц);
  • смету;
  • бумагу, свидетельствующую о стадии готовности сооружения.

В зависимости от ситуации, могут потребоваться дополнительные бумаги к вышеприведенному списку. О точном перечне бумаг, требуемых для проведения оценки объекта незавершенного строительства, заказчика услуги обязательно оповестит независимый эксперт.

Как происходит оценка недвижимости незавершенного строительства

Оценка объекта недвижимости незавершенного строительства ‒ это сложный многоэтапный процесс, требующий участия квалифицированного специалиста. Из каких этапов состоит оценочная экспертиза:

  1. Определение категории, к которой относится постройка. Объект может быть отнесен к промышленным, жилым зданиям, либо к постройкам общественного назначения. Каждая группа объектов имеет свои особенности в оценке.
  2. Определение юридического положения объекта. В соответствии с российским законодательством, незавершенные строительные объекты могут быть отнесены к категории недвижимости. Однако данный статус возможно получить лишь после прохождения гос. регистрации.
  3. Выявление текущего технического состояния постройки. На данном этапе оценка незавершенного строительства предполагает исследование параметров недвижимости, определение износа ее составляющих и выявление степени завершенности строительства конструктивных элементов. Также оценщик оценивает все дефекты строительства и проверяет качество выполненных работ.
  4. Расчет финансовых потерь на завершение строительных работ. Особенности оценки незавершенного строительства таковы, что требуется определить затраты, необходимые для окончания работ по возведению постройки. Они складываются из стоимости покупки постройки и оплаты строительных работ.
  5. Выявление оптимального способа использования объекта. Оценка незавершенного строительства невозможна без данного этапа. На практике оценщик обычно рассматривает 3 возможных способа ‒ снос недвижимости, ее доведение до полноценного состояния и внесение изменений в ее конструкцию в соответствии с новым проектом.
  6. Исследование правовых отношений между владельцем постройки и прочими лицами, связанными со строительством объекта. Особое внимание специалист по оценке удаляет исследованию взаимоотношений продавца недвижимости как с проектировщиками, так и с поставщиками и подрядчиками.
  7. Рыночная оценка незавершенного строительства. Подготовка экспертного заключения и передача его заказчику. На данном этапе производится оценка незавершенного строительства жилого дома в соответствии с выбранным подходом. В экспертном заключении отражаются все используемые в ходе проведения экспертизы методики и алгоритмы.

Наши услуги по оценке незавершенного строительства

Наша компания возьмется за независимую экспертизу любой степени сложности. Оценка объектов незавершенного строительства обойдется для заказчика услуги в 5000 руб. и более. Стоимость независимой экспертизы зависит от сложности недостроенной недвижимости. Срок оказания услуги ‒ от 5 дней.

Отчет об оценке после проведения независимой экспертизы наши специалисты передают заказчику в печатном или электронном виде. Экспертное заключение является легитимным документом и может быть использовано для предъявления в инстанциях различных уровней.

Срок действия отчета составляет 6 месяцев. После завершения этого периода предоставленные данные о стоимости объекта незавершенного строительства становятся неактуальными, и появляется необходимость в повторной экспертизе.

Почему стоит обратиться к нам

Каждому клиенту, заказавшему независимую экспертизу у нас, мы гарантируем:

  • достоверность результата оказания услуги;
  • персональный подход с учетом Ваших требований;
  • соблюдение требований законодательства при осуществлении оценки;
  • доступные цены на наши услуги;
  • высокое качество выполненных работ.

Заказать оценку незавершенного строительства Вы сможете прямо сейчас, позвонив по контактному номеру, либо оставив заявку в форме обратной связи на сайте. Наши сотрудники в ближайшее время свяжутся с Вами для согласования условий сотрудничества.

Заказать оценку

Оставьте заявку и мы с Вами свяжемся.

Признание индивидуального (частного) дома непригодным для проживания

Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 утверждено и действует Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (далее — Положение от 28 января 2006 г. N 47).

В п. 2 Положения от 28 января 2006 г. N 47 указано, что действие настоящего Положения распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности, расположенные на территории Российской Федерации.

Исходя из буквального толкования данного пункта, следует, что Положение от 28 января 2006 г. N 47 распространяется в том числе и на индивидуальные (частные) домовладения, находящиеся в собственности как граждан, так и юридических лиц.

В соответствии с п. 5 Положения от 28 января 2006 г. N 47 жилым помещением признается жилой дом — индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в нем.

Согласно п. 8 Положения от 28 января 2006 г.

N 47 орган местного самоуправления вправе принимать решение о признании частных жилых помещений, находящихся на соответствующей территории, пригодными (непригодными) для проживания граждан и делегировать комиссии полномочия по оценке соответствия этих помещений установленным в настоящем Положении требованиям и по принятию решения о признании этих помещений пригодными (непригодными) для проживания граждан.

В этой статье мы рассмотрим правовые последствия признания индивидуального (частного) дома непригодным для проживания как для самих собственников — граждан, так и для органа местного самоуправления.

В соответствии с п. 8 ч. 1 ст. 14 ЖК РФ к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений относится признание в установленном порядке жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодными для проживания.

В соответствии с п. 4 ст. 15 ЖК РФ жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Признание частных жилых домов непригодными для проживания осуществляется решением межведомственной комиссии не только на основании Положения от 28 января 2006 г.

N 47, но и на основании своего местного положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, которым, как правило, также утверждаются состав и полномочия межведомственной комиссии по оценке пригодности (непригодности) жилых домов (помещений) для проживания в нем граждан.

Межведомственная комиссия органа местного самоуправления после изучения документов, свидетельствующих о техническом состоянии индивидуального жилого дома и условиях проживания в нем, вправе принять решение о том, что частный жилой дом непригоден либо пригоден для проживания.

В случае признания частного жилого дома непригодным для проживания по причине технического состояния дома либо по иным основаниям, установленным Положением от 28 января 2006 г.

N 47, у органа местного самоуправления возникают соответствующие обязанности, а у граждан — собственников частного дома возникают права, предусмотренные жилищным законодательством, и в первую очередь это право на предоставление жилого помещения по договору социального найма вне очереди в соответствии со ст. 57 ЖК РФ.

Согласно п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат.

Казалось бы, все хорошо, орган местного самоуправления признает частный дом непригодным для проживания, и гражданину на основании п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ предоставляется вне очереди жилое помещение по договору социального найма, причем исходя из нормы предоставления, так как частный жилой дом признан в установленном порядке непригодным для проживания и ремонту или реконструкции не подлежит.

Само понятие «вне очереди» также означает и то, что предоставление жилых помещений вне очереди не предполагает включение гражданина в какую-либо очередь, а право гражданина на получение жилого помещения вне очереди не поставлено в зависимость от наличия или отсутствия иных лиц, также имеющих право на получение жилого помещения вне очереди. Поэтому указанное право должно быть реализовано вне зависимости от наличия или отсутствия других лиц, состоящих на учете по улучшению жилищных условий, и времени принятия их на учет . Проще говоря, гражданину должно быть предоставлено жилое помещение практически сразу, его, как мы знаем, практически также не бывает.

———————————

Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2007 года: утвержден Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 7 ноября 2007 г.

И возможно, все так и было бы, если бы не одно слово в п. 8 Положения от 28 января 2006 г. N 47 — «вправе».

Еще раз отметим, что согласно п. 8 Положения от 28 января 2006 г. N 47 орган местного самоуправления вправе принимать решение о признании частных жилых помещений, находящихся на соответствующей территории, пригодными (непригодными) для проживания граждан.

Таким образом, исходя из буквального толкования и смысла п. 8 Положения от 28 января 2006 г. N 47 не следует обязанность органа местного самоуправления по принятию указанного в нем решения о признании частных жилых домов и/или помещений, находящихся на соответствующей территории, пригодными (непригодными) для проживания граждан .

———————————

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15 июля 2009 г. по делу N А79-6259/2008.

  • Орган местного самоуправления почти всегда откажет в признании индивидуального (частного) дома непригодным для проживания, если этим могут быть нарушены интересы органа местного самоуправления в области жилищных прав и обязанностей или возникнут обязательства, которые придется выполнять своими силами и средствами за счет муниципального бюджета.
  • В чем такие обязательства могут выражаться, мы покажем ниже.
  • После признания жилого помещения и/или частного дома непригодным для проживания (далее — ветхим) у органа местного самоуправления и у гражданина возникает ряд прав и обязанностей, в том числе и взаимообусловленных.

В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ вне очереди жилые помещения по договору социального найма предоставляются гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту и реконструкции не подлежат.

Так, после признания дома (жилого помещения) непригодным для проживания и не подлежащим ремонту и реконструкции у гражданина согласно п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ возникает право, а у органа местного самоуправления обязанность по принятию такого гражданина и его семьи на очередь внеочередного предоставления жилого помещения по договору социального найма.

Таким образом, официальное признание жилого дома (жилого помещения) непригодным для проживания и не подлежащим реконструкции порождает у органа местного самоуправления обязанность принять гражданина и его семью на очередь вне очередного предоставления жилого помещения по договору социального найма и соответственно предоставить такое жилое помещение.

Постановка гражданина собственника частного дома на жилищный учет по ст. 57 ЖК РФ и признание дома ветхим не лишают его права собственности на этот дом и не лишают права собственности либо иного вещного права на земельный участок, занятый домом и необходимый для его обслуживания.

После предоставления гражданину жилого помещения в виде квартиры по договору социального найма во внеочередном порядке по основаниям п. 1 ч. 2 ст.

57 ЖК РФ либо предоставления ему любой денежной субсидии по одной из федеральных либо региональных жилищных программ у гражданина как собственника ветхого жилого дома в соответствии с действующим жилищным и гражданским законодательством не возникает обязанности по передаче ветхого дома в муниципальную либо государственную собственность, а гражданин, соответственно, как собственник ветхого дома и земельного участка вправе распоряжаться ими по своему усмотрению либо оставить в своей собственности.

Поскольку у гражданина дом, признанный ветхим, и земельный участок под ним органом местного самоуправления не изымаются, обязательства по сдаче такого дома и земельного участка под ним законодательством не предусмотрено, гражданин имеет право продать либо совершить иную гражданско-правовую сделку с ветхим домом и земельным участком.

В свою очередь, у нового собственника после покупки непригодного для проживания частного дома также может возникнуть право на внеочередное предоставление жилого помещения от органа местного самоуправления в соответствии с п. 1 ч. 2 ст.

57 ЖК РФ, так как по Жилищному кодексу РФ не имеет значения, по чьей вине домовладение, в котором проживает семья собственника, пришло в состояние, непригодное для проживания, так же как и время получения свидетельства о регистрации права собственности на жилое помещение .

———————————

Определение Верховного Суда РФ от 27 октября 2009 г. N 44-В09-41.

Такой «круговорот домовладения» от собственника к собственнику, как мы понимаем, конечно, не может устроить орган местного самоуправления.

Единственным способом его прекратить является снос такого частного дома либо его изъятие вместе с земельным участком в муниципальную собственность в соответствии с нормами жилищного и гражданского законодательства при условии компенсации рыночной стоимости.

Однако при таком изъятии собственнику орган местного самоуправления обязан выплатить рыночную стоимость не только дома, но и земельного участка, что, естественно, не может устраивать орган местного самоуправления, тем более если учесть, что он еще в соответствии со ст. 57 ЖК РФ обязан предоставить жилое помещение по договору социального найма по нормам предоставления, при этом исходя из количества членов семьи, зарегистрированных в непригодном для проживания доме.

Вот и получается, что собственник не только получает жилое помещение вне очереди от органа местного самоуправления, но и в его собственности остаются непригодный для проживания дом и земельный участок под ним, которыми он как собственник может распорядиться по своему усмотрению (продать, обменять, подарить и т.д.) либо у него его может изъять орган местного самоуправления по изложенной выше процедуре.

  1. Выкупать же данный дом и земельный участок под ним для органа местного самоуправления чаще просто невыгодно и нецелесообразно, так как такие земельные участки, как правило, небольшие по размеру и не представляют ни для органа местного самоуправления, ни для потенциального застройщика никакого экономического и коммерческого интереса.
  2. При этом, даже если при принятии решения орган местного самоуправления обяжет собственника снести непригодный для проживания частный дом, собственник этого может просто не сделать, во-первых, просто из-за отсутствия финансовых средств для этого, во-вторых, он — собственник, и обязать его снести (уничтожить) свою собственность в соответствии с гражданским и жилищным законодательством практически невозможно.
  3. На основании вышеизложенного у органа местного самоуправления фактически перед собственником непригодного для проживания дома возникают одни обязанности, в то время как у гражданина (собственника) практически одни права.

В этом случае орган местного самоуправления, естественно, воспользуется тем, что в п. 8 Положения от 28 января 2006 г. N 47 закреплено только его право, а не обязанность на принятие решения о признании частных жилых помещений, находящихся на соответствующей территории, пригодными (непригодными) для проживания граждан, тем более что для этого есть немало законных оснований.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с п. 3 ст.

30 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

Согласно п. 4 ст.

30 ЖК РФ собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допускать бесхозяйственного обращения с ним, поддерживать жилое помещение в надлежащем техническом и санитарном состоянии, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, ст. 210 ГК РФ и ст.

30 ЖК РФ в императивной форме указывают на те расходы и усилия, которые должен нести и предпринимать собственник в отношении принадлежащего ему имущества, в том числе собственник частного дома.

Тем самым законодатель четко определяет, что помимо наличия у собственника определенных прав на него возлагаются и вполне определенные обязанности (бремя) по содержанию принадлежащего ему жилого помещения либо жилого дома.

Имущество, которое является предметом собственности и служит удовлетворению интересов собственника, само по себе нуждается в заботе о нем, поддержании его в пригодном состоянии, устранении различных угроз и опасностей, исходящих от тех или иных качеств вещей, и проч.

Осуществление всех этих мер возлагается на собственника и рассматривается как естественное следствие права собственности.

Юридически бремя собственности выражается, например, в обязанностях по текущему и капитальному ремонту имущества (дома, здания и т.д.), его страхованию, предъявлению для осмотра, регистрации.

  • Юридическое бремя собственности возлагает на собственника обязанность изыскивать (находить, предусматривать) необходимые финансовые средства на своевременное производство текущего и капитального ремонта своего жилого дома либо жилого помещения, чтобы не допустить приведения жилого помещения, в котором постоянно проживают и находятся люди, в непригодное и угрожающее жизни людей состояние, при котором проживание в таком помещении будет просто опасно и невозможно.
  • Из вышеизложенного следует, что на собственнике жилого дома (жилого помещения) в соответствии с действующим гражданским и жилищным законодательством лежит обязанность не только по надлежащему уходу за своим недвижимым имуществом (домом, зданием), его содержанию, своевременному текущему и капитальному ремонту, но и обязанность по изысканию необходимых для этого финансовых средств.
  • Инициатива законодателя о возможности признания индивидуальных (частных) домов непригодными для проживания, которая в первую очередь направлена на возможность улучшения жилищных прав граждан, у которых на это нет собственных, в первую очередь финансовых, возможностей, к сожалению, на законодательном уровне остается только инициативой, не подкрепленной абсолютно ничем.
  • Читайте еще по данной теме:

Оценка недостроенного дома

Все чаще мы встречаем объявления о продаже недостроенных домов. Покупка недостроенного дома может быть весьма выгодной — и иногда даже дешевле и проще приобрести такой объект и довести его до ума, чем строить такой же дом с нуля.

Поэтому все чаще возрастает потребность в оценке недостроенного дома.

Как правило, объектом незавершенным строительством уже считают установленный фундамент на земельном участке, соответственно, оценщик может определить стоимость объекта незавершенного строительством от стадии устройства фундамента до стадии ввода в эксплуатацию объекта.

Как происходит оценка дома? Оценка недостроенного дома проходит как трудоемкая процедура по анализу полезности, доходности, функциональности, затрат на строительство объекта незавершенного строительством, по анализу всех факторов, влияющих на стоимость недостроенного дома. Проведение оценки недостроенного дома требует опыта, большого багажа знаний и высокой квалификации оценщика. Результаты по оценке недостроенного дома определяют результаты реальной рыночной или иной стоимости объекта, которая отражает ценовую ситуацию.

Оценка незавершенного строительства жилого дома начинается с осмотра объекта. Для проведения оценки незавершенного строительства жилого дома Вам необходимо вызвать оценщика. В составе нашей компании состоят специалисты со значительным опытом работы в области оценки.

Поэтому, мы с большой точностью оценим как  готовность объекта, так и качество выполненных строительных работ.

В процессе проведения оценки незавершенного строительства, наши специалисты принимают во внимание все факторы, которые оказывают влияние на стоимость, например — степень строительной готовности, месторасположение, физическое состояние, наличие выкупленных мощностей на энергию,  размер и плотность застройки земельного участка, и многие другие.

К оценке недостроенного дома нужно относиться очень серьезно, ведь наш дом — это наша крепость!

Отчет об оценке недостроенного дома

Отчет об оценке недостроенного дома– документ доказательственного значения, который подготовлен в соответствии с действующим законодательством, может быть использован для принятия важных и нужных решений.

 В практике ошибочно, иногда называют отчет об оценке недостроенного дома — акт оценки недостроенного дома дома или справка об оценке недостроенного дома.

 Данное определение не используется оценщиками, так как действующее законодательство об оценочной действительности не содержит такого понятия как акт оценки недостроенного дома и справка об оценке недостроенного дома

Отчет об оценке недостроенного домаможет быть подготовлен в Калининградском бюро «ОЦЕНКА И КОНСАЛТИНГ» после детального ознакомления с документами на объект оценки, анализа рынка объекта оценки, выявления ценообразующих факторов, влияющих на объект оценки, расчета стоимости объекта оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов, согласования результатов оценки и вывода итоговой величины стоимости.

Срок действия оценки недостроенного дома действующим законодательством РФ не установлен, но согласно п. 26 Федерального стандарта оценки »Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.

2007 N 256 «итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев»

Результатом работы оценщика в данном случае будет отчет об оценке недостроенного дома, в котором будет отражена наиболее вероятная цена, по которой недостроенный дом может быть продан на свободном рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией.

Стоимость услуг по оценке недостроенного дома

Сколько стоит оценить недостроенный дом? Ответ на этот вопрос можно получить обратившись непосредственно к специалистам, оценщикам Калининградского бюро «ОЦЕНКА И КОНСАЛТИНГ». Цена оценки недостроенного дома зависит от объекта оценки, цели оценки, сроков подготовки отчета об оценке.

Цена услуг оценки недостроенного дома может быть определена после ознакомления оценщика Калининградского бюро «ОЦЕНКА И КОНСАЛТИНГ» с документами на объект оценки.

Документы необходимые для оценки недостроенного дома

  1. Правоустанавливающие документы на недостроенный дом и земельный участок под ним
  2. Документы на недостроенный дом и земельный участок под ним, отражающие количественные, качественные, технические характеристики
  3. Сведения о Заказчике оценки:
  • для юридических лиц: организационно-правовая форма; полное наименование; основной государственный регистрационный номер (ОГРН), дата присвоения ОГРН; место нахождения;
  • для физических лиц: Ф.И.О. Заказчика; контактный телефон; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ.

Перечень документов для оценки недостроенного дома носит предварительный характер и может быть сокращен или расширен после детального ознакомления оценщика с объектом оценки и целями оценки.

Документы для оценки недостроенного дома предоставляются удобным для Вас способом по результатам согласования с оценщиком.

Организации по оценке недостроенного дома

В настоящее время рынок услуг оценки Калининградского региона представлен значительным количеством оценочных организаций и оценщиков, осуществляющих оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой.

 Фирмы по оценке недостроенных домов вносят существенный вклад в развитие оценочной деятельности.

Наши оценщики убеждены, что лучшей среди равных из перечня оценочных организаций по оценке недостроенных домов, несомненно, является Калининградское бюро «ОЦЕНКА И КОНСАЛТИНГ».

Для разъяснения текущих вопросов касательно процедуры оценки недостроенного дома, документов, необходимых для оценки недостроенного дома и возможных вариантах их предоставления, предлагаем обратитсяв бюро оценки, Калининградское бюро «ОЦЕНКА И КОНСАЛТИНГ»

Где заказать оценку недостроенного дома? Если Вам требуется определить стоимость недостроенного дома или объекта незавершенного строительством в городе Калининграде или Калининградской области или Вы хотите сделать оценку недостроенного дома, советуем обратиться к высоко специализированным оценщикам по адресу Калининградского бюро «ОЦЕНКА И КОНСАЛТИНГ»

Вызвать оценщика для оценки недостроенного дома? Не вопрос! Оценщики в Калининградском бюро «ОЦЕНКА И КОНСАЛТИНГ» охватывают весь спектр оценочных услуг объектов оценки. Приходите к нам и мы Вам поможем.

По теме оценка недостроенного дома:

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *