Оценка стоимости земельного участка: основные методы

Поскольку земля – исчерпаемый ресурс, она находится под строгим контролем. Для этого используют оценку земельного участка с целью определить рыночную стоимость объекта. Этот процесс имеет свои особенности, которые стоит изучить.

Законодательное регулирование вопроса

В России законодательное регулирование вопросов эксплуатации земель находится на начальной стадии. Нормативные документы, принятые законодательством, устанавливает все общие принципы и понятия в оценке стоимости земли, что имеет положительное влияние на ситуацию в целом.

В системе нормативных актов существует 4 уровня:

законы федерального значения;
постановления правительства РФ (постановления о стандартных оценках, правила организации и проведения продажи земли, постановления об определении нормативной цены земли, правила проведения кадастровой оценки земельного объекта и т.д.)
ведомственные нормативные акты (документы министерств и ведомств, которые имеют лицензию на проведение процедуры определения стоимости земельного объекта и его природных особенностей; к ним относятся различные рекомендации по порядку и процедуре определения необходимых значений, связанных с землёй);
нормативные акты субъектов РФ (документы, регулирующие процедуру определения земельных стоимостных показателей).

Назначение и способы осуществления

Оценивание предназначено для определения цены чего-либо. Соответственно, оценка участка земли – это процесс определения стоимости земельного объекта на рынке. Многие сталкивались с продажей, покупкой, арендой земли, поскольку она является очень мультифункциональной для ведения собственного бизнеса.

Часто оценка используется для определения кредитоспособности заёмщика (при оформлении ипотеки), при вступлении в наследство, для привлечения инвестиций, при разделе имущества, для бухгалтерского учёта и т.д.

Выделяют три вида оценки земель:

Денежная. Используется при определении ставки налога на землю, при заключении договоров; в свою очередь, существует два типа денежной оценки: нормативная и денежная;
Экономическая. Используется для определения пригодности земли для выращивания определённой культуры, при анализе наиболее рационального использования земли; учитывается при проведении нормативной оценки объекта;
Бонитировка почв. Входит в состав земельного кадастра, является основой экономической оценки в сфере сельского хозяйства; используется для определения пригодности почв, а также для прогнозирования потерь в сельском и лесном хозяйствах.

Существует три разновидности стоимости земельного объекта: рыночная, кадастровая и нормативная.

Рыночная стоимость – наиболее возможная цена, по которой оценочный объект может презентоваться на открытом рынке. При этом две стороны сделки владеют всей необходимой информацией и чрезвычайные обстоятельства не влияют на цену.

Если при оценке не установлен определённый вид стоимости объекта, то устанавливается рыночная цена.

Кадастровая цена применяется в целях налогообложения. Этот вид стоимости устанавливается в процентах от рыночной.

Нормативная – начальная, фиксированная стоимость, установленная государством в собственных интересах. Применяется при выкупе земли в частную собственность, при вступлении в наследство или при его передаче и т.д. Нормативная стоимость устанавливается ежегодно правительством РФ.

Существующие методы и критерии

Кадастровая оценка земельных участков проводится Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости, его региональными органами, организациями и предприятиями, находящимися под их управлением. Работать в этой сфере имеют право лица, имеющие лицензию на проведение оценки.

Существуют методы оценки земли, которые делятся на 2 подхода:

доходный;
сравнительный.

Доходный подход включает в себя методы

предполагаемого использования;
капитализации земельной ренты;
метод остатка.

Метод предполагаемого использования используется для определения стоимости объектов (застроенных и незастроенных) с целью получения дохода за счёт застройки участка улучшениями.

Метод капитализации земельной ренты применяется для оценки объектов с целью получить земельную ренту. Подвергаться оценке могут как застроенные, так и незастроенные участки.

Для того чтобы использовать этот метод, нужно подвергнуть обработке сведения о ставках на аренду земли и установить их стоимость в качестве дохода от аренды.

Размер платы за аренду определяется месторасположением объекта, его размером, функцией, формой, наличием коммуникации, доступностью транспортных средств, видом землеиспользования.

Метод остатка применяется для оценки земельных объектов, даёт возможность получать доход. Также, как и в методе капитализации, оцениваться могут и застроенные, и незастроенные участки.

Для применения этого метода, первым делом, нужно определить стоимость земельного участока, который можно улучшить с целью получения прибыли.

Далее доход капитализируется путём установления дохода с объекта и строений.

Сравнительный подход включает в себя методы

выделения;
распределения;
сравнения продаж.

Метод выделения используется для оценки земельных участков для определения соответствия улучшений земель с их наиболее выгодным и эффективным использованием. Этот метод подходит исключительно для застроенных объектов.

Метод распределения применяется для оценки земельных участков с целью установить соотношения между стоимостью земли и зданий, застроенных на ней. Используется для застроенных объектов.

Наиболее подходит для новостроек, так как они должны соответствовать эффективному и рациональному использованию земли. Для использования метода распределения нужно иметь сведения соотношения цены участка с возведёнными на нём строениями.

Однако результат будет неточным.

Метод сравнения продаж используется для сравнения цен аналогичных земель. Является одним из наиболее простых и эффективных. Даёт достаточно точные показатели на рынке.

Однако для российского рынка, который не является информационно-открытым, упомянутый метод не подходит.

На его использование влияет ситуация на рынке, местонахождение объекта, рельеф местности, свойства почв, варианты применения, право собственности и т.д.

Критерии оценивания земель:

месторасположение участка;
наличие коммуникаций и возможность их подключения при отсутствии;
транспортная доступность к земельному участку;
цель использования и возможность изменения его назначения;
данные геологических и геодезических исследований.

Порядок проведения процедуры

Изначально составляется договор. Для этого нужно указывать, с какой целью будет использоваться участок, вариант собственности, является ли он застроенным и т.д. После проведения этой процедуры назначается дата выполнения работы, то есть время, в которое будет проведён осмотр.

Перед ним необходимо собрать все документы, а именно характеристики, описание земли, её свойств, наличие каких-либо полезных ископаемых. Далее объект просматривается, после чего снова собирается документация по результатам проведённой процедуры и устанавливается вариант оценки (рыночная, кадастровая, нормативная).

Весь процесс закрепляет отчёт по оценке земельного объекта.

Документы, необходимые для оценки, могут слегка отличаться в зависимости от типа объекта, будь-то земельный участок, жилой дом или квартира (комната).

Документы, необходимые для экспертного оценивания земельного участка:

документ, подтверждающий право на владение (собственность, аренда);
копия паспорта владельца.

Список бумаг, необходимых для оценивания жилого дома:

документ, подтверждающий право на владение (собственность, аренда);
копии:
- удостоверения личности владельца;
- технического паспорта БТИ на жилой дом;
- государственного акта на земельный участок.

Для определения стоимости квартиры (комнаты) потребуются:

документ, подтверждающий право на владение (собственность, аренда);
удостоверение личности владельца;
копия технического паспорта БТИ.

Цены за проведение оценки объекта колеблются в зависимости от населённого пункта, организации, занимающейся этим и т.д. В среднем сумма может составлять:

4000 руб. для участка с домом;
3000 руб. для жилого строения;
2500 руб – участка.

О правилах и нюансах проведения рассмотренной процедуры смотрите в следующем видеосюжете:

Методы оценки рыночной стоимости земельных участков

Применительно к земельным участкам специалистами используются различные виды стоимости: нормативная, кадастровая и рыночная.

Рыночная стоимость земельного участка и ее отличительные черты

Рыночную стоимость ЗУ можно определить как наиболее вероятную цену продажи надела на свободном рынке, которая будет отвечать интересам продавца и покупателя с учетом того, что их действия осознаны, рациональны и не подвержены влиянию чрезвычайных обстоятельств. На ее значение оказывает немалое влияние рыночная конъюнктура и процессы, происходящие на рынке недвижимости.

Обычно определение рыночной стоимости земли требуется при необходимости продать участок. Хотя собственник вправе устанавливать абсолютно любую цену на землю, нужно понимать, что ее существенное повышение может препятствовать заключению сделки, тогда как уменьшение по отношению к рыночному значению ведет к убыткам продавца.

Как соотносятся между собой кадастровая и рыночная стоимость? Данные виды стоимости имеют различное предназначение:

Кадастровая оценка является фиксированной величиной и неизменна вплоть до проведения новых оценочных мероприятий по заказу государственных органов. Тогда как рыночная стоимость может изменяться по усмотрению продавца и покупателя вплоть до заключения договора купли-продажи. Поэтому рыночная оценка всегда производится на определенную календарную дату.

При этом кадастровая стоимость должна быть максимально приближена к рыночной. Если она существенно превышает рыночную цену (более чем на 30%), то может быть оспорена и уменьшена, но исключительно в судебном порядке.

Оценочные мероприятия рыночной стоимости регламентируются Земельным кодексом (ст.

66), методическими рекомендация по выполнению данного вида работ из ФЗ-135 «Об оценочной деятельности», разработанными федеральными стандартами оценки.

Какие существуют методы определения рыночной стоимости земли?

Метод оценки представляет собой способ расчета стоимости ЗУ, основанный на определенном подходе. Различают три основных подхода к проведению оценочных мероприятий:

Сравнительный подход учитывает совокупность факторов ценообразования: соотношение спроса и предложения, конкурентную среду, определенные ограничения и пр.
Доходный — основан на определении цены на участок от цены наиболее вероятного покупателя.
Затратный — определяет стоимость с позиции потенциальных затрат.

При наличии достаточного объема информации для анализа специалисты-оценщики должны применять все три подхода или обосновать невозможность использования одного из них.

Сравнительный подход

Базовый принцип сравнительного подхода: покупатель не заплатит за участок большую цену, чем ту, за которую можно приобрести аналогичную землю. В рамках сравнительного подхода применяют методы сравнения продаж/выделения/распределения.

Применение метода сравнения продаж возможно, если у специалистов есть информация о цене сделок купли-продажи в отношении аналогичных земельных участков.

Последовательность оценки в данном случае следующая:

отбираются факторы стоимости участка и анализируется как они влияют на цену с учетом экспертной оценки или корреляционного анализа;
определяются продажные цены участков-аналогов;
цены аналогов корректируются с учетом выявленных отличий от участка;
рассчитывается стоимость участка как средневзвешенное от скорректированных цен аналогов.

Наиболее важными факторами стоимости участков обычно являются его местоположение, целевое предназначение, физпараметры (форма/рельеф и пр.), транспортная доступность и наличие инфраструктуры.

Метод выделения обычно используется для участков с типовыми застройками (дачными домиками или коттеджами). Стоимость участка рассчитывается как разница между ценой единого объекта и стоимостью воспроизводства улучшений.

Он предполагает, что для каждой застройки есть определенное соотношение между стоимостью земли и улучшений.

Рыночная стоимость в данном случае определяется путем умножения цены единого объекта с улучшениями (например, с жилым домом) на предполагаемую долю участка в рыночной стоимости недвижимости.

Доходный подход

Этот подход подходит для определения стоимости земельного участка, который способен в дальнейшем приносить прибыль своим владельцам, в частности, в виде арендных платежей или прибыли от продажи выращенных сельхозкультур. Доходный подход предполагает комплексный анализ финансово-экономического состояния объекта.

В рамках доходного подхода можно выделить три основных метода: капитализации земельной ренты/остатка для земли/потенциального использования.

Первый метод может быть применен как к застроенным, так и незастроенным участкам, на которых есть возможность получать земельную ренту. Оценка рыночной стоимости земли в данном случае будет предполагать три последовательных шага:

рассчитывается земельная рента;
определяется величина капитализации (как величина, полученная от деления величины ренты на цену продажи аналогичных земель);
рассчитывается рыночная стоимость участка путем деления ренты на коэффициент капитализации.

Метод остатка для земли применяется для земель, на которых есть возможность застройки или использования участка под коммерческие цели.

Последовательность расчетов в этом случае будет следующая:

рассчитывается стоимость воспроизводства/замещения улучшений на участке;
определяется общий чистый доход от возведенного объекта недвижимости с учетом разных ставок аренды;
определяется чистый доход, который приходится непосредственно на улучшения как стоимость их воспроизводства*коэффициент капитализации;
рассчитывается чистый доход, который непосредственно приходится на участок как разница между двумя вышеуказанными значениями.

Рыночная стоимость в данном случае определяется делением чистого дохода на коэффициент капитализации.

Метод предполагаемого использования применяется для всех участков, которые имеют перспективу их обустройства.

Первоначально специалистам необходимо определить наиболее оптимальный и эффективный вариант застройки, оценить затраты на создание инфраструктуры и спрогнозировать уровень доходов и издержек от использования участка. В завершении дисконтируются все денежные потоки и определяется рыночная стоимость участков.

Затратный подход

Данный метод предполагает применение методов оценки стоимости участка с улучшениями. Это могут быть здания, проложенные коммуникации, различие вспомогательные сооружения.

Метод опирается на допущение о том, что нормальный инвестор не будет платить за участок с домом больше чем если бы он купил его пустым и сам построил на нем здание за определенное время.

Нередко с использованием затратного метода оцениваются сельхозземли. При этом учитываются затраты на проведение мелиорации, противоэрозионных и гидротехнических мероприятий, направленных на улучшение участков.

Если речь идет о земле, которая отводится под застройку, то учитываются такие факторы как местоположение участка, инженерно-строительные условия (например, уровень грунтовых вод), наличие построек, социально-экономические условия проживания, санитарно-гигиенические параметры (состояние окружающей среды, уровень шума).

Затратный метод позволяет достаточно точно оценить рыночную стоимость, когда у специалистов есть возможность получить сведения о цене продажи аналогичных участков без произведенных улучшений.

Методы оценки земли и зачем их знать инвестору

Интересными и привлекательными, с точки зрения инвестирования в непроизводственную сферу являются такие объекты рынка недвижимости как земельные участки. Объяснить такой интерес к ним можно тремя ключевыми характеристиками, о которых будет сказано ниже.

Вопрос земли как объекта недвижимости многогранен и широк, но сначала попробуем разобраться с общим понятием и затронуть основные методы оценки земли, которые необходимо знать любому начинающему инвестору, работающему на рынке недвижимости.

Почему земельные участки привлекают инвесторов?

Три ключевых характеристики земельных участков, отличающих их от прочих объектов (зданий, сооружений и т. д.):

во-первых, землю можно с уверенностью назвать основой или базисом любого другого вида недвижимости;
во-вторых, земельные участки как ресурс обладают широкими возможностями – их можно продавать под строительство, использовать в личных целях, для развития бизнеса или получения стабильного дохода от сдачи их в аренду;
в-третьих, не требуют больших затрат на содержание и обслуживание.

Внимание! Земля – это один из самых надежных объектов инвестирования на рынке недвижимости плюс лучшая защита инвестиционного капитала от инфляции.

Выделив ключевые преимущества, переходим к основному понятию. Следует разделять понятие земля и земельные участки. Все-таки земля – это более обобщенное понятие, поэтому говоря об инвестициях в недвижимость, наиболее правильным будет использование именно понятия земельные участки.

В Земельном кодексе РФ понятие земельный участок трактуется следующим образом:

это объект земельных отношений и права собственности;
это недвижимая вещь (недвижимость);
это часть земной поверхности с наличием характеристик, которые позволяют определить его в качестве индивидуальной вещи.

Таким образом, земельные участки можно с уверенность назвать территорией, которая уже готова к использованию в различных целях, в т. ч. инвестиционных.

Методы оценки в чем отличия?

Перед тем как рассматривать какие основные методы оценки стоимости земли применяются, нельзя не упомянуть и о 5 важных факторах, которые могут, в свою очередь, влиять на стоимость земельных участков в современных условиях рынка:

спрос на рынке на конкретные участки;
месторасположение земли в т. ч. транспортная доступность и окружение;
пригодность или перспективность земельного участка (климат, зонирование, экологические, инженерно-геологические и прочие параметры);
юридическая доступность участка – отсутствие каких-либо ограничений, обременений и запретов со стороны действующего законодательства;
доходность – дисконтирование ожидаемых в будущем доходов с учетом возможных рисков планируемых инвестиций.

Рыночные методы оценки

В основу данных методов положена информация и данные реального рынка недвижимости. Согласно методическим рекомендациям Минимущества РФ применяются следующие методы оценки рыночной стоимости земли:

метод распределения;
метод остатка;
метод сравнения;
метод капитализации;
метод выделения;
метод разбивки.

Рассмотрим более подробно особенности каждого из вышеперечисленных методов.

Метод распределения

Определения стоимости земли основано на принципе соотношения стоимости земельного участка и имеющихся на нем улучшений (построек). Именно поэтому этот метод оценки еще называют методом соотношения.

Следует отметить, что без наличия достоверных статистических данных применить этой метод на практике довольно сложно и значения стоимости получаются больше ориентировочными. Наиболее достоверное соотношение стоимости получается только для новых построек.

Внимание! Этом метод редко применяется на практике по причине довольно низкой достоверности результатов.

Метод остатка

Применяется данный метода для оценки стоимости земельных участков, в том случае если существует возможность их застройки с целью получения дохода. Стоимость определяется как часть капитализации общего дохода, относящегося только к земельному участку, а сам расчет происходит через норму капитализации земли.

Внимание! Применение метода остатка в условиях нестабильной экономики может не дать точных прогнозных данных доходности таких инвестиций.

Метод сравнения

Главный плюс данного метода – это простота проведения оценки.

Его также можно назвать методом широкого применения, потому что он используется:

для оценки свободных земельных участков;
для определения стоимости предположительно свободных участков.

Базируется метод на сравнении цен продаж аналогов и внесения корректировок в зависимости от месторасположения, условий зонирования, экономических и прочих характеристик конкретного участка земли.

Внимание! Сравнение продаж дает довольно точные результаты, а сам метод считается одним из наиболее эффективных в оценке таких объектов недвижимости, как земельные участки.

Метод капитализации

Стоимость земельного участка определяется как величина будущих доходов в виде арендной платы за данный объект недвижимости. Расчетная формула указана ниже на рисунке.

Внимание! На российском рынке недвижимости в аренду чаще всего сдаются земельные участки, находящиеся в государственной собственности, поэтому арендная ставка определяется в соответствии с нормативной стоимостью земли, а не рыночной.

Метод выделения

Объектом оценки данного метода в основном являются уже застроенные участки, если вклад застроек в общую стоимость объекта недвижимости не очень велик.

Стоимость земли определяется по следующей расчетной формуле:

Формула определения стоимости земли

Совет! Наиболее уместно применение метода извлечения в случае определения стоимости загородных и участков в окрестностях города.

Метод разбивки

Применяется метод разбивки только для оценки земельных участков, подлежащих последовательному их освоению.

Определение стоимости проходит в 3 ключевых этапа:

определяется количество и размер индивидуальных частей (участков) и рассчитывается стоимость уже освоенных участков по методу сравнения продаж;
составляется график освоения и делается расчет планируемых затрат;
размер суммарной прибыли, планируемой к получению после полного освоения все участков корректируется на общий размер затрат, связанных с этим процессом.

Нормативные методы

Суть данных методов – это определение нормативной стоимости земельных участков. Нормативная стоимость земли фиксируется в Земельном кадастре, по этой причине данные методы еще называют кадастровой оценкой.

Выделим несколько основных примеров сделок, где могут применяться методы кадастровой оценки земель:

при выкупе или передаче государственной земли в частную собственность;
установление долевой собственности на участок земли;
при передаче по наследству или дарение;
оформление кредита под залог земельного участка;
в случае изъятия земли для государственных нужд.

Внимание! Основой для определения стоимости земли в рамках нормативных методов является ставка земельного налога без учета льгот.

Подводя итог, следуют подчеркнуть главное: только комплексное применение на практике всех вышеуказанных методов оценки стоимости земельных участков сможет дать инвестору объективную картину и наиболее точный расчет эффективности планируемых им капиталовложений в тот или иной объект недвижимости.

Оценка стоимости земельного участка

Оценка земли – это не только замеры площади, определение качества почвы и целевого предназначения.

С экономической точки зрения оценка земли – это определение стоимости земельного участка, исходя именно из её параметров: площади, местоположения, категории, предназначения, перспектив использования, прежнего, текущего и возможного дохода, получаемого с земельного участка и многих других характеристик.

Для правильного определения стоимости необходимо учесть абсолютно все параметры, ведь от каждого из них напрямую зависит (и, как правило, существенно) стоимость земли. В условиях современного рынка любая сделка или официальная процедура с землей должна сопровождаться ее оценкой.

Для землевладельцев расчет рыночной стоимости земельных соток независимыми экспертами имеет свои преимущества, т. к. в результате процедура позволяет экономить деньги. Речь идет о налогообложении. Оценка кадастровой стоимости (КС) земельного участка осуществляется государственными оценщиками.

Именно на базе этих расчетов каждый собственник платит налоги за недвижимость. Однако зачастую она завышена, т. к. устанавливается массовыми методами, не позволяющими изучить все нюансы образования рыночной стоимости на конкретный земельный объект. Если вы не согласны с КС, ее можно оспорить с нашей помощью.

Процесс позволяет снизить налоги и выкупную цену на землю, сократить арендную плату, а также уменьшить налоговые вычеты на имущество предприятий. Кадастровая оценка земельных участков оспаривается в комиссии при Рос реестре, либо в суде. Специалисты нашей компании сделают для вас отчет, где будет указана реальная стоимость вашей земли. Наша помощь повысит ваши шансы на положительный результат при оспаривании, и вы будете точно знать, какова перспектива переоценки недвижимости в вашем случае.

вступление в наследство – оценка земельного участка для вступления в наследство обычно проводится на ретроспективную (предыдущую) дату;
кредитование под залог Вашего земельного участка – в большинстве случаев для предоставления в банк помимо рыночной стоимости, требуется ещё расчёт ликвидационной стоимости земельного участка. Ликвидационная стоимость – это цена, за которую Ваш земельный участок может быть продан на рынке за ограниченные сроки. Этот вид стоимости всегда меньше рыночной оценки;
оспаривание кадастровой стоимости – у Вас вопрос, откуда такой огромный налог? Действительно, сейчас не редки случаи, когда кадастровая стоимость завышена в 2, 3 или даже в 4 раза. Звоните, и мы поможем Вам установить действительно справедливую кадастровую стоимость Вашего земельного участка;
решение судебных споров – отчёт, подготовленный нашими специалистами, является весомым аргументом при решении любых споров. Более того, мы гарантируем Вам вернуть 100% Ваших денег, если отчёт об оценке земли откажется принять какая либо инстанция, при этом предоставив письменный отказ
сделка купли-продажи – при сделке купли-продажи очень важно знать реальную стоимость Вашего земельного участка
страхование – отчёт об оценке земли поможет Вам наиболее выгодно заключить договор страхования со страховыми компаниями.

А также многие другие задачи.

Оценка земельного участка проводится в несколько этапов:

определение количественных характеристик: размеры, границы участка;
определение качественных характеристик: категория, назначение, имущественные права, местоположение земли;
проведение анализа рынка недвижимости: установление ценообразующих факторов для данного земельного участка;
исследование эффективности использования земельного участка;
расчёт стоимости наиболее целесообразными методами оценки и определение итоговой стоимости;
составление полного отчёта об оценке и предоставление его Заказчику.

Независимая оценка земельного участка имеет особенности, т. к. все землевладения делятся на 2 категории. В зависимости от этого, специалисты рассчитывают инвестиционную, либо рыночную стоимость объекта.

неосвоенные земельные территории, к которым относятся леса, горные местности, природные водоемы, являются государственной собственностью. Сюда же приходятся охраняемые природные заповедники, которые нельзя окультуривать. Такие земли не приносят доход, поэтому термин, применимый к ним — «оценка земли»;
ко второй категории принадлежат участки, которые могут приносить доход и материальную пользу. На данных территориях располагаются предприятия, шахты, сооружения и здания, оснащение инженерными коммуникациями. Земли для выращивания сельскохозяйственных культур, а также частные владения, тоже относятся к этой категории и подпадают под определение «оценка земельных участков».

Виды стоимости земельного участка:

Поскольку земля как и другие природные ресурсы могут переходить от одних лиц к другим, а также в условиях развивающегося рынка оценка земли может понадобиться во многих ситуациях.В настоящее время при оценке земли могут быть определены следующие виды стоимости рыночная, инвестиционная, ликвидационная и кадастровая.

Рыночная:

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки.

Инвестиционная стоимость:

Инвестиционная стоимость— используется при внесении земельного участка в различные инвест проекты. Определяется для конкретного лица или группы лиц .

Ликвидационная стоимость:

Ликвидационная стоимость — это стоимость, по которой земельный участок может быть продан на открытом конкурентном рынке за ограниченный период времени. Это означает, что срок за который земельный участок должен быть продан заведомо меньше периода экспозиции, характерного для аналогичных земельных участков.

Кадастровая стоимость:

Под кадастровой стоимостью земельного участка подразумевается определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, для целей налогообложения.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости всего два — недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

свидетельство, подтверждающее право владения или выписку из ЕГРН;
кадастровый паспорт на землю;
реквизиты заказчика;
сведения об обременениях (при наличии).

выполнение отчета об оценке в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности;
большой опыт и высокий уровень квалификации специалистов;
бесплатные консультации;
ваш персональный менеджер, который всегда на связи;
выезд на объект в любое удобное для вас время (включая выходные);
оперативное выполнение работы.

Специалисты компании «ФИСЭ» осуществляют рыночную оценку наделов и их долей в Российской Федерации в соответствии со всеми нормами, стандартами и иными регулирующими документами. Мы предлагаем своим клиентам профессиональное выполнение работ любой сложности в сжатые сроки!

Оценка стоимости земельного участка — методы, пример + документы

Здравствуйте! В этой статье мы расскажем об оценке стоимости земельного участка.

Сегодня вы узнаете:

Что влияет на стоимость земли;
Когда может понадобиться оценка участка;
Из каких этапов состоит процедура оценки земли.

Неудивительно, что земля как вид недвижимости настолько привлекательна для инвесторов – ее ценности остаются неизменными во все времена. Ценности, но не цена – она то как раз меняется. От чего зависят ценовые колебания и как оценивается земля – в нашем материале.

Состав земель РФ по категориям

Стоимость земли во многом зависит от той категории, к которой она относится. Имея определенную принадлежность, она приобретает те юридические права, которые предписаны всем остальным землям этой группы.

Но и цена внутри одной и той же категории может различаться – в зависимости от целевого назначения земли.
В Земельном кодексе имеется так называемый классификатор, где приводятся виды деятельности, разрешенные по категориям земель.

Категория земельного участка обязательно прописывается в кадастровом паспорте.

Например, для сельскохозяйственных земель будут разрешены такие виды деятельности, как пчеловодство, рыбоводство, питомники, выращивание цветов и другие. Но на такой земле нельзя возвести, например, многоквартирный дом.

Категория	Пояснения
Сельскохозяйственные земли	Эти земли расположены за границей населенных пунктов. Предназначены для производства, хранения и переработки с/х продукции, разведения домашних животных. Пример: пшеничные поля, элеваторы, птицефабрики
Земли населенных пунктов	Предназначены для застройки и развития городов и других МО. Пример: жилые массивы, земли под офисные здания
Земли спецназначения	Отведены под деятельность, связанную с промышленностью, энергетикой, обороной, транспортом, теле- и радиовещанием. Пример: земли, на которых стоят заводы, вагонные депо, телебашни
Земли особо охраняемых территорий	Ценные земли, с точки зрения их исторических, культурных или оздоровительных особенностей. Пример: природные заповедники, ботанические сады
Земли лесного фонда	Земли под ведение лесного хозяйства
Земли водного фонда	Все территории с поверхностными водами, в том числе занятыми гидротехническими сооружениями
Земли запаса	Земли, не отданные юридическим или физическим лицам. Находятся в резерве в муниципальной или государственной собственности

В каких ситуациях необходима оценка земельного участка

Земля считается одним из самых ликвидных объектов недвижимости, то есть часто появляется необходимость и возможность представить ее в денежном эквиваленте.

Это могут быть следующие основные случаи:

При покупке или продаже участка или единого объекта недвижимости (земля с расположенными на ней объектами);
При передаче участка в аренду;
Если нужно определить начальную стоимость конкретного земельного участка для проведения торгов;
Для предоставления в суд документов в связи с разводом супругов и дележом участка;
При оформлении наследства;
Для получения кредита под залог земельного надела;
Если земля вносится как актив в уставный капитал предприятия;
При пересмотре оценки кадастровой стоимости земельного участка, с целью уменьшить размер налога на землю;
При реализации инвестиционных и строительных проектов;
Оценка для сдачи документов в рамках международных стандартов финансовой отчетности.

Факторы, влияющие на стоимость земельного участка

Наиболее важными характеристиками, определяющими спрос и, соответственно, стоимость участка, являются:

Особенности самого участка.

Площадь, рельеф, конфигурация, ландшафт;
Данные по инженерно-изыскательным работам на участке, если такие проводились;
Целевое назначение, разрешенное использование участка;
Данные по улучшениям. Какие здания, строения, объекты инфраструктуры находятся внутри самого участка. Какие материалы использовались;
Информация по состоянию участка (застроен, расчищен, с насаждениями и др.).

Описание прилегающей территории.

Легкодоступное местоположение, возможность подъезда непосредственно к самому участку, качество дорожного покрытия;
Уровень шумового загрязнения;
Озеленение территории;
Использование соседних участков (активное или участки заброшены);
Близость к транспортным линиям;
Инфраструктура. Удаленность коммуникаций (электро-, газо-, водоснабжение и другие) и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры (школы, больницы, офисы, магазины);
Возможное негативное воздействие природных факторов (затопление вследствие разлива реки, сейсмозона).

Обязательно ли обращаться за услугами к независимому оценщику

В интернете можно найти множество сайтов компаний, профессионально занимающихся оценкой недвижимого имущества. Цены варьируются от пары тысяч до нескольких тысяч рублей, в зависимости от сложности работы.

Появляется законный вопрос: а стоит ли платить деньги, если можно самостоятельно провести оценку, руководствуясь советами интернет-сайтов?

Предположим, вы продаете участок и запрашиваете цену, которую вы мысленно для себя сформировали путем просмотра похожих предложений на Авито. Никто не может помешать вам продать участок, находящийся в вашей собственности, если есть покупатель, готовый заплатить эту цену.

Но существует ряд ситуаций, когда продавец обязан обратиться к независимому оценщику. Они прописаны в Гражданском и Земельном кодексах, а также в Федеральном законе об оценочной деятельности.

Например, независимая оценка обязательна в следующих случаях:

Приватизация земли, ранее принадлежавшей государству;
При кадастровой оценке земельных участков (служит для начисления налога на имущество);
Выкуп земли государством у собственника;
Взнос земли в уставный капитал АО или ООО;
Использование земли в качестве залога;
Оценка земли как имущества предприятия-банкрота;
При несогласии сторон при делении земли как наследства, при разводе;
Для определения начальной цены продажи на аукционе;
При безвозмездно полученной земле в целях ее отражения в бухгалтерском учете.

Для всех этих случаев обязательность приглашения эксперта объясняется логикой: самостоятельная оценка либо затруднена, либо была бы намеренно необъективной, что привело бы к махинациям на земельном рынке.

Почему стоит обратиться к независимому оценщику

Предположим, что ваш случай не подпадает под обязательную работу оценщика. И все же вы решаете доверить эту работу профессионалу. Минус в таком решении для вас только один – вы потратите деньги.

Плюсы:

Оценщик имеет узкоспециальное образование и опыт в этой сфере и сделает эту работу лучше вас, каким бы грамотным человеком вы ни были;
Эксперт всесторонне подходит к делу: анализирует рынок, все ваши предоставленные документы, производит расчеты, применяя различные методы – в итоге объявленная оценщиком стоимость будет максимально приближена к реальной;
Отчет об оценке земельного участка составляется в полном соответствии с законодательством РФ об оценке. Это официальный прошитый документ с печатью, который принимается в судебных инстанциях – он обладает абсолютной юридической силой;
Вы сэкономите свое время. Вам не придется ломать голову над тем, какую стоимость назначить для участка. А предъявление потенциальному покупателю официального отчета об оценке снимет последние сомнения в цене и представит вас как основательного человека;
Часто компании, занимающиеся оценкой, предлагают бесплатную консультацию по интересующим вопросам. Например, советуют, благодаря каким операциям с землей можно поднять ее реальную стоимость.

Разумеется, все вышеперечисленное справедливо только для проверенных компаний, давно работающих на этом рынке и дорожащих своей репутацией.

Методы оценки стоимости земельного участка

Существует утвержденный на государственном уровне перечень методов, которые применяются для оценки земли. Каждый метод предполагает различный угол зрения, и выбор метода может зависеть от преследуемых целей, типа земельного участка или имеющихся начальных данных. Любой метод относится к одному из трех подходов: затратному, сравнительному или доходному.

Перечислим самые основные методы и поясним их применение.

Метод	Пояснения
Метод сравнения продаж	Нужно иметь информацию о цене сделок по аналогичным участкам. Если таких сведений нет – используются цены спроса или предложения. Рассматривается несколько аналогичных участков со сходными характеристиками. Изучается их степень и компоненты отличия от оцениваемого. Проводится корректировка цен по отличающимся компонентам. Итоговые цены суммируются
Затратный метод	Применяется, если участок уникален по своим характеристикам и ему нет аналогов, или на него нет покупательского спроса. Измеряется размер вложений на улучшения
Распределительный	Соотносит цену самой земли и стоящими на ней объектами
Нормативный	Применяется, если владелец берет под землю кредит, либо земля изымается в пользу государства
Метод предполагаемого использования	Оценка ведется исходя из потенциальных доходов, которые принесет участок, например, при его продаже или хозяйственном использовании. Здесь принимаются во внимание расходы, необходимые для того, чтобы использование территории было максимально эффективным
Метод капитализации земельной ренты	Высчитывается потенциальный доход, который может приносить земля при ее сдаче в аренду при сложившихся рыночных условиях
Метод разбивки на участки	Метод используется, если в перспективе земли будут делиться под различное использование

Редко применяется только один какой-либо метод. Чаще всего они используются в комплексе для получения наиболее достоверной информации. Если же методы дали значительно расходящийся друг от друга результат, это говорит либо о неточности подсчетов, либо о нестабильности земельного рынка.

Порядок оценки стоимости земельного участка перед продажей

Продажа земли предполагает, что владельцу необходимо выяснить ее рыночную стоимость. Так как со временем эта стоимость меняется, оценку необходимо проводить по состоянию на конкретную дату.

Например, цена участка может измениться, если раньше он находился на окраине города, а спустя несколько лет, город сильно разросся, и территория стала располагаться в одном из центральных районов.

При проведении исследования профессиональный оценщик проходит следующие этапы:

Постановка задачи. Здесь важно учесть дату, на которую делается оценка, а также основные параметры, по которым эта оценка будет проводиться.
Сбор, проверка и анализ данных. Собираются все необходимые документы, анализируется вся информация, относящаяся как к самому объекту, так и к соседним.
Анализ наиболее эффективного использования участка. Определяется, как выгоднее всего использовать участок, причем это должно быть не только экономически привлекательно, но и физически осуществимо. Этот этап существует, потому что рынок заинтересован в максимально возможном использовании ресурсов, что и определит предлагаемую цену.

Текущее использование участка не всегда совпадает с максимально выгодным. Тогда рассчитываются вероятные затраты по сносу существующих строений.

Оценка рыночной стоимости земельного участка с применением нескольких методов. По закону оценщик должен применять три подхода – затратный, сравнительный и доходный. А методы внутри каждого подхода он может выбирать самостоятельно исходя из своего опыта. Три результата, полученные в результате такого анализа, служат базой для расчета итоговой цифры, выраженной в рублях. Ее нахождение и является конечной целью всего мероприятия.
Отчет об оценке. Такой отчет оформляется в письменном виде и должен быть изложен в соответствии с федеральными законами об оценке и методическими рекомендациями.

По истечении шести месяцев отчет утрачивает свою юридическую силу.

Перечень документов для оценки

При обращении за услугами оценки специалисты запрашивают необходимые для их работы документы.

Чаще всего этот перечень выглядит так:

Документ, устанавливающий вашу личность (паспорт);
Правоустанавливающий документ (например, договор о купле-продаже, дарение, приватизация, свидетельство о праве на наследство);
Кадастровый план или геодезический (подробный чертеж местности с указанием множества ее характеристик);
Категория участка;
Разрешенное применение;
Данные о проложенных через участок инженерных коммуникациях (электрические провода, трубы и т. д.);
Данные о наличии обременения (залог, долговые обязательства);
Документы о размере взимаемого земельного налога (при наличии);
Договор об аренде территории (при наличии).

Две громкие истории, связанные с оценкой земли в России

Первая эпопейная история об оценке земли связана с продажей огромной территории, которая до 1867 принадлежала России – Аляски, современного сорок девятого штата США. Советники Александра II настаивали на продаже этих отдаленных, необжитых и трудноохраняемых земель, которые тогда ничем особенным, кроме пушнины, похвастаться не могли.

После переговоров с правительством президента Джонсона, Россия оценила всю территорию Аляски, протяженностью более полутора миллионов квадратных километров, всего в двести миллионов современных долларов.

Для сравнения: в то время одно только трехэтажное здание окружного суда в Нью-Йорке обошлось муниципалитету города в более весомую сумму.

Остается задаваться вопросом, как изменилась бы цена продажи Аляски, если бы тогдашним оценщикам стало известно о богатейших золотых жилах, которые были обнаружены в тех краях два десятка лет спустя после подписания договора купли-продажи. Именно те места стали центром знаменитой Золотой Лихорадки и притянули к себе тысячи золотоискателей.

Вторую историю отделяет от первой более века, и, несмотря на меньшие масштабы, она будоражила общественность нашей страны еще долго.

После объявления города Сочи столицей зимних Олимпийских игр 2014, остро встал вопрос о выборе места под строительство олимпийских объектов прибрежного кластера.

И оно было найдено – Имеритинская низменность, причем не пустырь, а заселенная территория с домами, преимущественно частными.

Под нужды Олимпиады государство должно было выкупить эту территорию у всех собственников. Но по какой цене? Над определением стоимости каждого владения трудился целый штат оценщиков земли, и еще в 2008 году работа над оценкой была завершена. Цены варьировались от полутора до двух с половиной миллионов за сотку земли.

В 2009 году правительство потребовало от оценщиков изменить стратегию работы.

Было заявлено, что при оценке земель были взяты в расчет «спекулятивные», то есть искусственно завышенные цены вместо «справедливых» рыночных.

В результате повторной проработки вопроса за ту же сотку людям было предложено уже около трехсот тысяч рублей. Такой резкий спад цены вызвал недовольство собственников и бурные обсуждения общественности.

Эти истории служат иллюстрацией того, что в оценке земли не существует нерушимых объективных критериев, а также что значительно повлиять на цену земли могут неожиданно открывшиеся, ранее неизвестные обстоятельства.