Перевод жилого помещения в нежилое: алгоритм действий

Госдума РФ в третьем чтении приняла законопроект о новых правилах перевода жилого помещения в многоквартирном доме в нежилое. Рассказываем, что изменится в процессе изменения статуса жилого помещения согласно законопроекту и какие дополнения в связи с этим будут внесены в ЖК РФ.

Порядок перевода жилфонда в статус нежилого помещения указан в ст. ст. 22 – 23 ЖК РФ

Основные правила перевода жилого помещения в нежилое и обратно в многоквартирном доме прописан в ст. ст. 22 – 23 ЖК РФ. В действующей редакции ч. 2 ст. 22 ЖК РФ говорится о том, что изменить статус помещения на нежилое нельзя, если:

  • у него нет отдельного входа и оборудовать такой вход невозможно;
  • оно является частью жилого помещения;
  • в нём кто-то постоянно проживает;
  • оно обременено правами каких-либо лиц.

Жилое помещение может стать нежилым, если оно расположено на первом этаже или выше, но только если помещения под ним также являются нежилыми (ч. 3 ст. 22 ЖК РФ).

Если все указанные в ст. 22 ЖК РФ условия соблюдены, то собственник жилого помещения должен обратиться в орган местного управления с заявлением о переводе квартиры в статус нежилого помещения. К заявлению он должен приложить документы, удостоверяющие право собственности: оригиналы или заверенные нотариально копии (ч. 2 ст. 23 ЖК РФ).

При этом, в соответствии с ч. 2.1 ст. 23 ЖК РФ, собственник может не предоставлять в муниципалитет правоустанавливающие документы, а также техпаспорт помещения и поэтажный план многоквартирного дома, если сведения о помещении внесены в ЕГРН. Орган МСУ обязан самостоятельно их запросить.

Если для перевода квартиры в нежилое помещение необходимы переустройство или перепланировка, то собственник должен приложить к заявлению оформленный проект таких работ (п. 5 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ). Муниципалитет не может требовать от собственника никаких других документов (ч. 3 ст. 23 ЖК РФ).

Если орган МСУ примет положительное решение о смене статуса квартиры, то он должен уведомить об этом собственников помещений, примыкающих к такой квартире (ч. 5 ст. 23 ЖК РФ).

Перевод жилого помещения в нежилое: алгоритм действийМогут ли отличаться тарифы на СОИ для жилых и нежилых помещений в МКД

Новый закон обяжет владельцев квартиры получать согласие ОСС на её перевод в нежилое помещение

Действующие правила ужесточатся в связи с принятием Госдумой РФ в третьем чтении законопроекта № 542922-7. На момент написания статьи он уже был одобрен Советом Федерации РФ и направлен на подписание Президенту РФ.

После подписания и вступления закона в силу для перевода жилого помещения в нежилое собственнику необходимо будет не только обеспечить отдельный вход в помещение, но и исключить возможность доступа в него через комнаты и коридоры, которые используются для входа в жилые помещения дом. То есть, переоборудуя квартиру под офис, собственник должен будет, по сути, замуровать дверь, которая ведёт в подъезд.

Дополнятся не только условия перевода жилого помещения многоквартирного дома в нежилое, но и список необходимых документов согласно ч. 2 ст. 23 ЖК РФ. В орган МСУ собственник будет обязан предоставить:

  • протокол ОСС, на котором перевод жилого помещения в статус нежилого был одобрен;
  • письменное согласие каждого собственника всех квартир, примыкающих к будущему нежилому помещению.

Следовательно, без спроса большинства собственников квартир в МКД перевести одну из них в статус нежилого помещения уже не получится. Если хотя бы один сосед откажется от такого преобразования примыкающей жилплощади, то сделать квартиру нежилым помещением уже не получится.

Перевод жилого помещения в нежилое: алгоритм действийВерховный Суд РФ о перепланировке и реконструкции помещений в МКД

Собственник должен будет получить письменное согласие владельцев примыкающих помещений

В ст. 23 ЖК РФ появится отдельная часть, в которой будет подробно описано, какое помещение считается примыкающим и каким образом его владелец должен выразить своё согласие на перевод соседней квартиры в нежилое помещение.

Примыкающим будет признано любое помещение, которое имеет общую стену с меняющей свой статус квартирой, а также расположенные над и под ней. Собственники всех этих помещений должны выразить письменное согласие на перевод квартиры в нежилое помещение. Согласие даётся в произвольной форме.

В письменное подтверждение согласия владелец примыкающего помещения должен включить:

  • фамилию, имя и отчество, паспортные данные – для физлиц;
  • наименование и основной регистрационный номер – для юрлица,

а также номер принадлежащего ему помещения и реквизиты документов, подтверждающих право собственности.

В жк рф появится отдельный кворум осс по вопросу о переводе жилфонда в нежилое помещение

Поскольку для перевода помещения в статус нежилого собственнику будет необходимо предоставить копию протокола общего собрания, прошедшего в МКД по этому вопросу, то законопроект № 542922-7 внесёт соответствующие поправки и в статьи ЖК РФ, касающиеся проведения ОСС.

Так, в компетенцию общего собрания собственников включается решение о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение – в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ будет включён п. 4.5.

Как перевести жилое помещение в нежилое: документы, порядок действий | Юридические Советы

Последнее обновление: 02.02.2019

Первое, о чем вы должны знать – жилье нельзя использовать для коммерческой деятельности. Если вы решили организовать небольшой бизнес и в качестве стартовой площадки использовать площадь жилого помещения, принадлежащего вам, значит, необходимо вывести объект из жилого фонда, то есть официально сделать его нежилым.

Прежде всего, подготовить документы для переоформления помещения:

  • правоустанавливающие документы (свидетельства, договоры, решения суда). Их копии заверить у нотариуса.
  • техпаспорт. Он выдается БТИ.
  • план всех этажей дома. План также получите в БТИ.
  • проект реконструкции. Потребуется, если в дальнейшем переустройство или перепланировка будут необходимы для пользования нежилым помещением. Подготовку проекта лучше поручить организации, имеющей лицензию на проектную деятельность (и состоящая в СРО проектировщиков).
  • если собственников квартиры несколько, то необходимо нотариальное согласие всех других собственников на перевод квартиры в коммерческую недвижимость, и поручение ведения этой процедуры одному из собственников.
  • доверенность от собственника, если вопросом перевода будет заниматься иное лицо по доверенности.
  • если квартира принадлежит не гражданину, а юридическому лицу, то необходимы его учредительные документы (копии надо заверить нотариально).

Выделим условно три этапа процедуры переоформления

  • 1 Этап — Перевод жилого помещения в нежилое: алгоритм действийПодготовка и направление заявления о переводе в уполномоченный орган. Обязательно прикладываем перечисленные документы.
  • 2 Этап — Изменение планировки, другие работы по реконструкции (если понадобится) и согласование с компетентными органами.
  • 3 Этап — Оформление права собственности на нежилое помещение.

1 ЭТАП

Имея на руках базовый пакет документов, следует сдать документы в администрацию либо в многофункциональный центр. Вы подаете заявление (форму вам предоставят на месте) и прикладываете к нему документы, перечисленные выше. Истребование дополнительных документов на этом этапе незаконно.

В течение полутора месяцев по заявлению будет принято решение перевести жилое помещение, либо отказать в переводе (возможные причины отрицательного ответа рассмотрим чуть ниже). Имея на руках решение о переводе, помещением можно пользоваться как нежилым, но только если нет необходимости в переустройстве или перепланировке.

При оформлении жилого помещения в нежилое есть ряд особенностей:

  • Расположение жилья на первом этаже. Допускается переоформление квартир, находящихся на втором или третьем этажах, при условии, что непосредственно под этим жилым помещением будут располагаться только нежилые помещения. Так, вы вполне можете разместить свой офис на втором этаже дома, если на первом этаже находится продуктовый магазин.
  • Нельзя переводить в нежилое только часть или долю жилой квартиры. К примеру, изменять статус одной из комнат в квартире нельзя.
  • Необходимо наличие отдельного входа, либо техническая возможность сделать самостоятельный доступ в перспективе. Например, наличие в квартире окон, выходящих во двор, позволяет оборудовать вход со двора. Если помещение более 100 м2, то обязательно должен быть запасной выход.
  • На помещение не должны быть наложены аресты и прочие обременения. Так, если вы решили квартиру, которую вы приобрели в ипотеку, вывести из жилого фонда, вам не позволят это сделать, поскольку квартира будет предметом залога в банке. Придется отложить свои планы до полного погашения ипотеки и прекращения залога на квартиру.
  • Дом не аварийный, не требует капитального ремонта, реконструкции или сноса. Помещение в здании, имеющем культурную и историческую ценность, переоформить сложнее. Потребуется получить одобрение Комитета по охране памятников культуры и истории.
  • Понадобится заблаговременно выписать всех жильцов из этого помещения. Здесь могут возникнуть некоторые трудности, например, получение одобрение на выписку от органов опеки и попечительства, когда сособственником квартиры является несовершеннолетний.
  • Наличие в квартире незаконной перепланировки. Необходимо будет заблаговременно позаботиться о ее оформлении.

Кроме того, могут возникнуть проблемы при переводе жилого помещения в нежилое в случае:

  • Если дом, в котором переводится помещение, является объектом культурно-исторического наследия.
  • Если дом стоит на учете в штабе по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций. В этом случае увеличится стоимость объекта при экспертной проверке.
  • Если помещение не подключено к основным инженерным коммуникациям.
  • Целевое назначение планируемого нежилого помещения не соответствует допустимым нормам зонирования (ограничения в жилых зонах по градостроительному законодательству).

Решение по переводу жилья принимает межведомственная комиссия, специально созданная при каждом муниципалитете.

Для принятия решения по заявлению комиссия  может отправлять межведомственные запросы в: УФМС, в ЖЭУ, в Росреестр, Роспотребнадзор, Пожарный надзор и пр. Решение не будет принято, пока от этих организаций не придет ответ.

Поэтому для того, что бы сэкономить время, а также во избежание отказа по какой- либо ошибке, рекомендуется вместе с основным пакетом документов сразу сдать и дополнительные документы:

  • Заключение МЧС о соответствии квартиры пожарным нормам.
  • Заключение Роспортебнадзора о соответствии помещения санитрано-эпидемиологичским нормам.
  • Справка ЖЭУ (управляющей компании) о назначении других смежных квартир, находящихся на одной лестничной площадке с Вашей.
  • Техзаключение о том, что дом не находится в аварийном состоянии (также берется в ЖЭУ, ТСЖ, управляющей организации).
  • Выписка из решения общего собрания собственников многоквартирного дома о том, что они не против перевода квартиры в нежилое помещение.
  • Справка о прописанных лицах (выписка из домовой книги).
  • Заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о возможности перепланировки объектов культурного наследия.

Почему получили отказ в переводе помещения в нежилое?

Основными причинами отказа являются:

  • предоставление не всех предусмотренных законом документов
  • проект перепланировки противоречит закону, а также строительным, санитарным, противопожарным, экологическим и иным нормам
  • отсутствует согласие всех жильцов дома, либо перевод не был одобрен общим собранием собственников жилья
  • помещение не отвечает критериям, позволяющим присвоить ему статус нежилого
Читайте также:  Выписка из квартиры несовершеннолетнего: порядок и правила

Остановимся подробнее на пункте о получении одобрения от соседей, ведь зачастую именно невозможность получить согласие собственников жилья надолго тормозит весь процесс, либо вообще делает задачу невыполнимой.

В ст. 23 Жилищного кодекса РФ обозначены основания отказа в выдаче разрешения. И отсутствие согласия жильцов дома (собственников квартир) не относится к таким основаниям. Важно понимать, что не всегда согласие собственников жилья обязательно.

Однако, отсутствие согласия собственников – одна из часто встречающихся причин, по которой власти не позволяют переоформить жилое помещение. Почему же так происходит?

Многоквартирный дом

Перевод жилого помещения в нежилое: условия и порядок процедуры, пошаговая инструкция

Перевод жилого помещения в нежилое помещение является актуальным вопросом для многих собственников квартир. В данной статье мы детально рассмотрим порядок процедуры, ее сложности, главные условия, последовательность этапов и перечень необходимых документов.

Основные условия перевода в нежилое помещение

Итак, для начала приведем информацию, которая позволит провести оценку обстоятельств, разрешающих или запрещающих перевод.

Условия для перевода квартиры в нежилое помещение:

  1. Главное требование – наличие отдельного входа.
  2. Квартира для перевода должна располагаться на первом этаже (исключение – все помещения этажом ниже являются нежилыми).
  3. Квартира не может быть обременена правами третьих лиц – находиться в залоге у банка, в аренде, под арестом.
  4. Запрещены строительные работы в доме, принадлежащем ветхому и аварийному фонду.
  5. Перевод в нежилое помещение не разрешен в отношении домов социального найма.
  6. Нельзя использовать помещение под религиозную деятельность.
  7. Перевод в нежилое помещение не допускается, если отсутствует согласие жильцов многоквартирного дома (далее – МКД).
  8. Комната в квартире не подлежит переводу, только квартира целиком.

Что касается требований к помещению исходя из его назначения, то тут может быть очень много дополнительных условий, о которых вы узнаете уже после перевода. Например, вас могут обязать обустроить пандус для инвалидов, установить систему звукоизоляции. Или посчитают площадь помещения не подходящей для такого вида деятельности.

Запрещенные работы:

  • Демонтаж конструкции, входящих в общую систему МКД.
  • Любые строительные действия, которые могут привести к ухудшению характеристик МКД, снижению надежности конструктивных элементов.

Перевод квартиры в нежилое помещение сопровождается следующими этапами:

  1. Подготовка проекта по переустройству и перепланировке (далее – Проект).
  2. Получение письменного согласия от жильцов МКД.
  3. Подача документов в орган, осуществляющий перевод.
  4. Строительные работы в натуре.
  5. Проверка соответствия нежилого помещения проекту. Устранение замечаний.
  6. Внесение изменений в ЕГРН.

Разберем подробнее каждый из этих этапов.

Шаг 1. Переустройство и перепланировка

Перевод жилого помещения в нежилое: алгоритм действийЕсли для ведения предпринимательской деятельности требуются работы по перепланировке и переустройству квартиры, то для этого необходимо получать разрешение от органов, осуществляющих перевод. Так, в Москве этим вопросом занимается Департамент городского имущества, в Санкт-Петербурге – администрации районов и Жилищный комитет. Для упрощения назовем эти госструктуры органом местного самоуправления (далее – ОМС).

Лицензией на подготовку проекта по переустройству и перепланировке обладают специалисты-проектировщики.

Перепланировкой называется установка, перенос, разборка стен и перегородок; перераспределение площадей между помещениями в квартире; создание отдельного входа (ст. 25 ЖК РФ).

Переустройство – установка, замена, перенос, демонтаж инженерного оборудования (ст. 25 ЖК РФ).

Не начинайте проводить ремонт в квартире до получения согласований от ОМС.

Первым этапом может быть получение согласия от жильцов МКД – на ваше усмотрение. Имейте в виду, что без их одобрения перевести квартиру в нежилое помещение невозможно.

Если вы сначала подготовите проект, а потом организуете собрание, но собственники откажут вам, то вы понесете убытки, равные стоимости проекта.

С другой стороны, с проектом диалог с соседями может получиться успешнее, а иначе вам придется объяснять на пальцах перспективу и выгоду от вашей идеи.

Шаг 2. Получение согласия от собственников помещений МКД

Вся процедура по переводу будет состоять из ваших расходов, и ваших усилий. Получение согласий от владельцев квартир в вашем многоквартирном доме как раз потребует немалых усилий.

Предварительный сбор подписей

Для начала нужно провести согласование с ближайшими соседями, а именно, владельцами тех помещений, которые непосредственно примыкают к вашей квартире (расположенные выше и ниже, а также имеющие общую стену).

Согласие вам нужно именно от собственников, а не от членов семьи и проживающих. Оформите его в свободной форме, но в содержании отразите следующие сведения:

  • ФИО собственника, или наименование юридического лица, ФИО руководителя;
  • паспортные данные владельца;
  • номер квартиры;
  • информация о правоустанавливающем документе (желательно номер, дата);
  • подпись.

Если собственник прилегающего помещения – муниципалитет, согласие нужно брать у ОМС.

При наличии 100% подписей по данному этапу, можно начинать организацию общего собрания собственников квартир МКД.

Подготовка к общему собранию

Способы оповещения владельцев помещений МКД о предстоящем собрании:

  • заказное письмо (сохраняйте почтовые подтверждения того, что вы направили письма – из этих данных будет формироваться реестр уведомлений);
  • вручение извещения лично под роспись каждому собственнику (реестр подписей);
  • объявление в местах общего пользования.

У председателя дома, в УК, в ТСЖ следует узнать, какая форма извещения собственников о проведении собрания предусмотрена правилами управления вашим МКД.

Если на предыдущем собрании владельцы решили, что оповещение должно происходить путем размещения объявления, то два первых вышеуказанных способа можно опустить.

В противном случае вывеска объявления на общем стенде не годится – собственники не будут считаться надлежащим образом уведомленными.

Если в МКД имеются неприватизированные квартиры, известите о собрании администрацию, являющуюся собственником таких квартир.

В оповещении обозначьте причину собрания, и свои данные как инициатора. Можно добавить другие волнующие вопросы к повестке дня, чтобы заинтересовать людей и обеспечить их явку. Обязательно укажите дату и время собрания, а также контактное лицо, к которому можно обращаться с предложениями, вопросами, дополнениями, до предстоящего собрания.

Уведомить собственников следует не позднее, чем за 10 дней до даты собрания.

Как осуществить перевод жилого помещения в нежилое? Порядок действий, нюансы для разной недвижимости

Перевод жилого помещения в нежилое – юридическая процедура, с которой приходится сталкиваться многим современным коммерсантам. Такой перевод – законное основание использовать квартиру или частный дом для осуществления предпринимательской деятельности. Можно разместить там торговую точку, салон красоты, офис и т.д.

Это удобно: не нужно возводить отдельно стоящее здание, проще и выгоднее использовать уже существующую квартиру или дом. В статье приведем пошаговую простую инструкцию, как признать жилое помещение нежилым или каким образом перевести обычную квартиру в нежилой фонд.

Чтобы решить свою проблему обращайтесь в онлайн чат к нашему юристу. #Будьтедома и здоровья вам!

Задать вопрос

Показать содержание

В каких ситуациях сменить назначение объекта не допускается?

Перевод жилых помещений в нежилой фонд регулируется главой 3 Жилищного Кодекса РФ, а также Градостроительным Кодексом и местными нормативно-правовыми актами. В ст.22 Жилищного Кодекса перечислены условия, при которых такой перевод осуществить нельзя.

  • Нет технической возможности оборудовать отдельную входную группу для будущего нежилого помещения. Вход в нежилое помещение коммерческого использования не может производиться через помещения, используемые для доступа к квартирам, т.е. через обычный подъезд. Должна быть оборудована отдельная входная группа.
  • Нельзя перевести часть помещения (например, одну комнату). Только полностью квартиру или дом.
  • Если для кого-то (собственника или других лиц) помещение является местом постоянного проживания, или помещение обременено правами третьих лиц (например, оно находится в залоге) перевод производить нельзя.
  • Невозможно перевести в нежилой фонд квартиру, расположенную в наёмном доме социального использования
  • Только с определённым условием можно переводить в нежилой фонд квартиры в жилых многоквартирных домах выше первого этажа. Чтобы такую квартиру можно было перевести в статус нежилого помещения, непосредственно под ней не должно быть жилых квартир.
  • Нельзя перевести в нежилой фонд арендованное жильё без ведома собственника.
  • Нельзя совершать такой перевод с целью использования помещения для религиозной деятельности.
  • Запрещено производить перевод в аварийных зданиях, определённых под снос.
  • также невозможно сделать это в зданиях, признанных памятниками архитектуры.

Если жилое помещение оборудовано всеми необходимыми коммуникациями и нет условий, препятствующих выводу в нежилой фонд, то можно приступить к подготовке процедуры перевода.

Детально о том, в каких случаях не разрешается перевод жилого помещения в нежилое и что делать при получении такого отказа, читайте в этой статье.

Инструкция, как перевести жилплощадь в иной статус

Первый важный момент — кем осуществляется процесс перевода. Ст.23 ЖК в п.1. указывает, что перевод жилого помещения в нежилое и наоборот (нежилого в жилое) осуществляется органом местного самоуправления. Перевод выполняется в заявительном порядке. Подготовленный пакет документов удобно подавать через МФЦ.

Справка. Лучше всего заранее получить консультацию в Управлении архитектуры по поводу того, возможен ли перевод конкретного помещения или нет. Такая предварительная оценка специалистов поможет сэкономить и время, и нервы, и деньги.

Решение должно быть вынесено в течение 45 дней, о результатах заявителю должны сообщить в течение трёх последующих суток.

После получения постановления администрации, разрешающего перевод, следующие действия таковы:

  • выполнение перепланировки;
  • получение акта о вводе помещения в эксплуатацию в качестве нежилого объекта;
  • получение нового свидетельства о праве собственности и кадастрового паспорта объекта.

О, как перевести жилое помещение в нежилое и наоборот, а также какова стоимость этой процедуры, мы рассказывали тут.

Необходимые документы и действия

П.2. ст.23 ЖК приводит перечень необходимых бумаг:

  1. заявление о переводе (заполняется на особом бланке, его можно получить в учреждении, которое принимает бумаги на перевод, там же проконсультируют, как его оформить);
  2. правоустанавливающие документы на переводимое помещение (оригиналы или копии, заверенные нотариусом);
  3. план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если помещение является жилым, нужен его технический паспорт);
  4. поэтажный план дома, в котором расположено помещение, которое требуется перевести;
  5. подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если они требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве нежилого).

Если доверяете заниматься всей процедурой юристу, то понадобится оформить доверенность у нотариуса.

Внимание. При переводе жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме потребуется согласие всех жильцов квартир в доме (тех, кто не просто прописан, а реально проживает постоянно). Если даже один человек будет против – процедура перевода не состоится.

Лучше всего сделать сбор разрешений от соседей первым этапом подготовки. Чтобы не получилось так, что уже затрачены ресурсы на остальные действия, а отказ соседей разрушил далекоидущие планы.

Читайте также:  Кадастровый паспорт на квартиру: что это и как получить?

Разумеется, необходимо будет ещё получить большое количество разрешений (от СЭС, пожарных и т.д.). В общем, процесс почти наверняка будет затянутым и достаточно непростым.

Подробно о том, что необходимо учитывать при переводе жилого помещения в нежилое и какие документы нужны, можно узнать здесь.

Стоимость процедуры

Определённые расходы понести придётся. В зависимости от региона они могут быть различными. Вот кое-какие пункты, на которые придётся потратиться.

  • Нотариальное заверение копий документов (от 50 р за страницу).
  • Услуги БТИ (подготовка технического паспорта и перерасчёт перевода помещения в нежилое) – от 1000 р.
  • Госпошлины за услуги Росреестра — выписки из ЕГРП и оформление свидетельства о госрегистрации права но помещение (150-300 рублей за выписку и 2000 рублей за регистрацию права).
  • Создание проекта перепланировки специализированной организацией (цена договорная, пример – от 5 до 15 или 20 000 рублей в регионах).

В столичных регионах сумма за все согласования и услуги может доходить до нескольких сот тысяч рублей.

Чтобы решить свою проблему обращайтесь в онлайн чат к нашему юристу. #Будьтедома и здоровья вам!

Задать вопрос

Может ли быть отказано в признании и что делать в этом случае?

В ст.24 ЖК РФ подробно расписано, в каких случаях может быть вынесен отказ в переводе. Это может произойти в случае:

  • предоставления неполного пакета документов;
  • ошибки при заполнении бумаг;
  • неправильно составлен или оформлен проект перепланировки;
  • отсутствие согласия супруга заявителя, других собственников, соседей.

Это ошибки, связанные с документацией. Их можно исправить. Получить необходимые согласования с жильцами, переделать документы и подать пакет бумаг заново.

Также могут быть основания для отказа, связанные с неустранимыми причинами. Например, имела место ошибка при первоначальной оценке помещения как подходящего для перевода в нежилой фонд.

Или же статус земель под жилым зданием изменен, и нахождение на нем нежилых помещений невозможно.

Важно. Если в жилище производились несогласованные перепланировки, то перед тем, как начинать действия по смене его статуса, необходимо «легализовать» все произведённые работы. Иначе могут возникнуть проблемы.

Размещение нежилого помещения на первом (либо цокольном) этаже – это самый распространённый вариант для многоквартирных домов.

Как переделать статус квартиры? Помещение должно быть подключено к необходимым инженерным коммуникациям. Важное требование — возможность создать отдельный вход.

Обратите внимание на тот факт, что создание отдельной входной группы реально осуществить далеко не во всех зданиях.

Например, в блочно-панельных домах запрещено проводить подобные работы. Имейте в виду, что согласование, например, с соседями будет зависеть от вида деятельности, которая планируется вами. Например, магазин, куда постоянно подъезжают машины поставщиков, может оказаться нежеланным соседством. А, например, адвокатский кабинет или частная врачебная практика – это проще.

Нюансы в частном жилье и многоквартирной недвижимости

  • Первый важный нюанс. В многоквартирном доме необходимо получать согласие жильцов на перевод. Это может быть очень неприятным и долгим процессом. В частном доме такой проблемы не возникнет.Конечно, рекомендуется всё же по-соседски согласовать с обитателями рядом стоящих домов своё будущий бизнес. Если он подразумевает немало шума (например, автомастерская), то лучше всё же обговорить с соседями эти моменты заранее, а не получать жалобы в дальнейшем.
  • Второй нюанс – вид земельного участка под домом. Если земля выдана под ИЖС, то размещать на ней здание для коммерческой деятельности нельзя.

Иногда бывают неприятные ситуации, когда органы местного самоуправления пытаются через суд отменить решение.

Результат, конечно, будет зависеть от правомерности оснований, по которым это делается.

Если же сам собственник пожелает перевести нежилое помещение обратно в жилое, и при этом уже получен новый кадастровый паспорт, тогда необходимо будет проделать процедуру, которая предусмотрена гл.3. ЖК.

Как видим, перевод жилища в нежилой фонд – это далеко не простой и не дешёвый комплекс действий. Есть смысл обратиться к профессионалу-юристу, который возьмёт на себя все хлопоты. Либо же, если чувствуете в себе силы и готовность, можно изучить вопрос детально и постараться выполнить весь план от «А» до «Я» самостоятельно.

Порядок перевода жилого помещения в нежилое. Список документов и нюансы процедуры

Перевод жилого помещения в нежилое может стать весьма выгодным для предпринимателя решением, учитывая стоимость аренды или покупки земли в черте города, а также огромные расходы, связанные со строительством.

Конечно, сделать из квартиры на первом этаже парикмахерскую — наиболее предпочтительный вариант для некрупного бизнесмена, чем возведение собственного здания или аренды уже готового, но данный способ имеет свои подводные камни. О том, в каких случаях, возможно, осуществить перевод и что именно для этого нужно в нашем материале представленном ниже.

Показать содержание

Условия и требования: в каких случаях допускается, а когда – нет?

Основные требования проистекают из статьи 22 Жилищного кодекса РФ:

  • Меняется статус всего помещения, а не его отдельной части. То есть, нельзя половину квартиры сделать нежилым помещением, а вторую половину оставить в прежнем статусе.
  • Необходимо убедиться в том, что в квартире никто не проживает на постоянной основе и не прописан, поскольку законом запрещается прописка в нежилом помещении, отсюда и требование об отсутствии прописки при переводе.
  • Квартира не должная быть с обременением (ипотека, арест, аренда, рента и т.д.). Проверить, есть ли на квартире обременение, можно, заказав выписку из ЕГРН в территориальном управлении Росреестра.
  • Перевод квартиры, расположенной на первом этаже, в нежилое помещение возможен только при условии, что все помещения ниже имеют статус нежилых.
  • Помещение не должно располагаться в здании в аварийном состоянии или в доме, приготовленном под снос.
  • Проход к переводимому помещению должен осуществляться через индивидуальный вход, не затрагивающий территорию других жилых помещений в доме.
  • Запрещается перевод в целях использования помещения для религиозных нужд.

В случае несоблюдения одного из этих условий в изменении статуса квартиры будет оказано.

Какие документы необходимы?

Если в квартире проводилась незаконная перепланировка, то перед началом сбора документов ее необходимо узаконить, иначе все дальнейшие действия не будут иметь смысла.

Прежде чем начать долгий и весьма непростой процесс получения нужных документов следует знать, что сбор можно получить доверенному лицу, об этом более подробно рассказано в конце данного раздела.

Экспликация и поэтажный план

Экспликацией называется пояснение (расшифровка) поэтажного плана помещений часто выполняемой в виде таблицы, в которой отображаются характеристики помещений.

Для получения экспликации и плана помещений понадобится получить доверенность в Департаменте управления имуществом.

Для этого подается заявление, форму которого выдадут в департаменте.

Также необходимо будет доказать, что вы обладаете требуемым правом, а для этого требуется договор купли-продажи имущества или любой другой документ, способный подтвердить ваше право собственности.

После этого следует посетить Бюро технической инвентаризации (БТИ). Алгоритм действий такой же, как при получении доверенности: заявление и пакет документов из первого пункта.

Паспорт выдается в БТИ. В данном документе отражены технические показатели помещения. Выдают вышеназванный документ только собственникам жилья либо их доверенным лицам, а срок действия документа не ограничен.

В каждом субъекте федерации устанавливается различная стоимость за оказание услуги по выдаче паспорта.

Изготавливают и выдают данный документ в течение 10—14 дней, но возможно срочное изготовление за 7 дней. Ускоренная выдача стоит дороже. Данные сроки также регламентируются законами субъектов федерации и могут отличаться от указанных.

Разрешение пожарного надзора

В Управлении государственного пожарного надзора требуется написать заявление стандартной формы, после чего пожарным инспектором будет проведена проверка помещения на соответствия нормам. У пожарного надзора будет 30 дней с момента приема заявления на принятие решения.

Срок действия для данного документа законодательством не установлен, но на практике многие организации, в которые данное заключение предоставляется, устанавливают срок действия 3 года. Регламентируется данный процесс приказом МЧС России от 30.11.2016 № 644.

Заключение санитарно-эпидемиологического надзора

Заключение, получается, по методике аналогичной с получением разрешения пожранного надзора. В Управление Роспотребнадзора направляется заявление, после чего работник данной организации проводит осмотр помещения на предмет соответствия санитарно-эпидемиологическим нормам. По окончании проверки, СЭС сообщит дату, когда можно будет забрать заключение.

Заключение выдается на основании приказа Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека от 18 июля 2012 г. N 775.

Справка ДЕЗ

Данный документ выдается в управляющей организации дома (ЖКХ, ТСЖ, УК, Дом управления и т.п.). В справке указывается статус помещений, находящихся на одном этаже с квартирой, которую планируется перевести в нежилой фонд. Потребуется:

  • паспорт;
  • документ, подтверждающий право собственности;
  • договор основания.

Согласие жильцов

Прежде всего, надо выяснить, с кем осуществляется согласование признания объекта нежилым.

Не следует путать собственников с лицами, прописанными в квартире, требуется получить согласие именно первых.

В управляющую организацию направляется заявка по проведении внепланового собрания либо, если собрания жильцов проходят в соответствии с графиком, следует написать заявление о включении вопроса в повестку дня ближайшего собрания. В случае, если будет созываться внеочередное собрание, собственники жилья должны быть уведомлены об этом письменно минимум за 10 дней до даты собрания.

Протокол собрания

Многих интересует необходимое количество людей на собрании и, соответственно, подписей в протоколе. Собрание считается легитимным, если количество участников составляет 50 и более процентов от всех собственников квартир. Легитимным решением является решение, принятое не менее 2/3 от количества всех собственников жилья, присутствовавших на собрании.

Результаты собрания фиксируются в протоколе. Обжалование возможно в течение полугода после принятия решения.

В протоколе указывается номер протокола, дата проведения собрания, отмечается, сколько от общего числа собственников присутствовало, есть ли кворум (то есть правомочно ли решение), повестка дня и принятое по ней решение. Все голосующие ставят свою роспись в протоколе.

К протоколу прилагается реестр участвовавших и уведомления о проведении собрания. В целом проведение собраний регламентируется статьями 44-48 ЖК РФ.

Техническое заключение

Техническое заключение – это документ, в котором содержатся все важные инженерно-технические показатели квартиры/здания. В числе прочего в нем указывается, находится ли здание в аварийном состоянии и подлежит ли сносу.

Получить этот документ можно в управляющей организации, предоставив заявление, паспорт и документ, подтверждающий право собственности на помещение.

Выписка из домовой книги

Данную выписку можно получить в паспортном столе. Нужна она, чтобы подтвердить, что в помещении никто не прописан. Основанием для выдачи справки является Жилищный кодекс РФ, точный же регламент устанавливается местной администрацией.

Читайте также:  Агентство коммерческой недвижимости: услуги риэлтора, брокера, юриста и других специалистов, а также образец коммерческого предложения

Справка имеет весьма маленький срок действия – до 14 дней.

Заказать такой проект можно в проектной организации обладающей соответствующей лицензией.

Как перевести объект в многоквартирном доме: пошаговая инструкция

После сбора пакета документов, приведенного выше, вам понадобится:

  1. Написать заявление на перевод жилого помещения в нежилое.
  2. Определить стоимость перевода жилого помещения в нежилое.
  3. Зарегистрировать право собственности.

Далее рассмотрим, как все это сделать, чтобы признать жилой объект недвижимости нежилым.

Заявление

Заявление установленного образца подается в Департамент управления имуществом.

Это нужно сделать для получения разрешения на перевод имущества. К заявлению потребуется приложить все ранее собранные документы.

решения

Заявка на перевод будет рассмотрена в течение 45 дней (ЖК РФ статья 23 пункт 4). Уведомление, в котором указывается, разрешён ли перевод, выдается на руки либо высылается по почте в течение трех с момента принятия решения.

В случае принятия решения об отказе решение должно быть мотивированным, а значит, в уведомлении должны быть указаны причины отказа. Если же причины отсутствуют, решение подлежит обжалованию в судебном порядке.

О том, можно ли перевести нежилую недвижимость в жилом доме в жилую и как это сделать, читайте тут, а о том, возможен ли перевод жилого здания или его части в нежилое, рассказано здесь.

Определение стоимости

После получения уведомления необходимо написать заявление в БТИ или в МФЦ о расчете стоимости перевода. Форму заявления выдадут на месте. Затем специальная комиссия БТИ проводит оценку стоимости помещения до и после перевода помещения и составляет протокол о стоимости перевода.

Стоимость представляет собой разницу между ценой до и после перевода. Необходимую сумму можно внести в любом банке, после чего станет возможным получение протокола на руки.

Регистрация права собственности

Для регистрации права собственности всем собственникам имущества или доверенному лицу необходимо обратиться на выбор либо в УФРС, либо в МФЦ.

Заявление составляет сотрудник УФРС, от собственников (доверенного лица) требуется только подписать готовое заявление. Затем оплачивается госпошлина в размере 1000 рублей.

Документы для регистрации временно изымаются сотрудником УФРС под расписку в получении. В назначенный день собственник (доверенное лицо) с паспортом и распиской получает все документы обратно.

Сроки и стоимость

В некоторых случаях стоимость перевода доходит до полумиллиона, но в целом невозможно однозначно назвать конкретную сумму, которая потребуется, чтобы сменить назначение объекта, но можно указать, на что именно придется потратить ту или иную сумму денег:

  • Разница в цене при расчете стоимости в БТИ.
  • Оплата услуг БТИ по подготовке технического паспорта помещения.
  • Услуги нотариуса (оформление нотариально заверенных копий документов).
  • Госпошлина.
  • Услуги лицензированной фирмы по разработке проекта переустройства жилого помещения в нежилое.

Конкретные сроки также не поддаются точному исчислению, иногда перевод помещения от начала и до конца может занимать целый год.

Как оформить по доверенности?

Сбор всех необходимых документов и подача их во все требуемые инстанции возможны по доверенности. Таким образом собственник снимает с себя утомительные обязанности, делегируя свои полномочия доверенному лицу.

Доверенность обязательно должна быть заверена у нотариуса.

Юридические лица также могут оформить доверенность на одного из своих работников либо стороннего работника, не являющегося штатным сотрудником. В обычном случае такая доверенность удостоверяется подписью руководителя и печатью юр. лица, но в рассматриваемых операциях необходимо нотариальное заверение.

Теперь вы знаете, как переделать все по доверенности.

Отказ

Отказ в выводе регламентируется статьей 24 ЖК РФ.

  • Первая возможная причина для негативного решения в отношении перевода — нарушение требований статьи 23 ЖК РФ, выражающееся в неполном предоставлении пакета документов.
  • Бывают также случаи, когда все документы собраны, но поданы в неверную государственную организацию, что станет причиной отказа.
  • Еще одной причиной станет нарушение требований статьи 22 ЖК РФ (ситуации, когда перевод запрещен законом).
  • Возможен отказ, если в проекте перепланировки или переустройства дома есть ошибки и расхождения с законодательством.

Решение об отказе направляется заявителю через 3 дня после принятия решения. Отказ обязательно должен содержать причины решения со ссылками на соответствующие положения закона. В противном случае отказ можно обжаловать в суде.

Порядок действий, если квартира на первом этаже

Следует учитывать, что помещение должно иметь отдельный вход, не затрагивающий общую территорию.

Такой вход придется оборудовать, расширяя оконный проем, или прорубать с нуля в стене. Такая перепланировка не всегда законна, а в случае, если не получится узаконить произведенные изменения, добиться разрешения на перевод станет невозможно. О переводе жилой недвижимости в нежилую и нежилой в жилую читайте тут.

Местные представители власти зачастую вводят запрет на размещение определенных объектов. Например:

  • саун;
  • увеселительных заведений;
  • похоронных бюро;
  • магазинов торгующих взрывоопасными веществами;
  • рыбных магазинов и т.п.

То есть под запрет чаще всего попадают такие заведения, которые могут причинить вред жильцам, побеспокоить их шумом или неприятными запахами.

Особенности процедуры для частного строения

На первый взгляд, перевод частного дома осуществить проще. В частном доме не проживают соседи, у которых нужно получать разрешение, да и все этажи можно сделать нежилыми, обойдя таким образом пункт о статусе помещений ниже. Но специфической особенностью частного дома является земельный участок, на котором дом построен.

Все дело в том, что у каждого земельного участка есть вид разрешенного использования. Может оказаться, что земельный участок выделен под индивидуальное жилищное строительство, и тогда почти всегда будет получен отказ в переводе. Таким образом, первым делом нужно проверить вид разрешенного земельного использования конкретного участка, прежде чем переходить к другим этапам.

Что делать в ситуации, когда нужно перевести жилое помещение в нежилое, и сколько стоит данная операция, читайте тут.

Можно ли отменить, когда уже получено разрешение?

Статья 36 ЖК РФ устанавливает, что имущество общего пользования принадлежит собственникам квартир.

Допускается распоряжение таким имуществом только с согласия всех жильцов дома. Следовательно, если требуется провести перепланировку, которая затронет общее имущество, нужно заручиться согласием 100% собственников.

Как писалось выше, узаконенная перепланировка является одним из условий для перевода. Существуют прецеденты в судебной практике Верховного суда, когда решения о переводе отменялись на основании незаконной перепланировки, поскольку на нее дали согласие не все жильцы.

Перевод помещения из жилого в нежилое — долгий и трудоемкий процесс, требующий как знаний всех процедур и подводных камней, так и времени и денежных средств.

Данная статья не является точной инструкцией, но написана для того, чтобы дать читателю общее представление о самом процессе перевода и направить его.

Чтобы он мог принять решение, заниматься ли переводом самостоятельно или доверить его квалифицированному специалисту.

Инструкция перевода жилого помещения в нежилое

Статья обновлена: 16 марта 2020 г.

Перевод жилого помещения в нежилое я разделила на 3 основных этапа: сбор необходимых документов и подача их в межведомственную комиссию для разрешения перевода; обращение в БТИ для определения стоимости перевода помещения; оформление собственности на уже нежилое помещение в МФЦ/Регистрационная Палата.

статьи:

Порядок действий для перевода жилого помещения в нежилой фонд

Порядок перевода жилого помещения в нежилое состоит из 3 последовательных этапов.

1-й этап — Сбор необходимых документов и обращение в межведомственную комиссию для разрешения перевода

Если в помещении не была узаконена перепланировка, то перед сбором документов для комиссии, необходимо ее узаконить. Подробная инструкция по узаконению самовольных перепланировок есть в данной статье.

  1. Для начала необходимо собрать документы, которые необходимо предоставить в Департамент Управления Имуществом для межведомственной комиссии для разрешения перевода его помещения в коммерческую. Сбором документов может заниматься только один из собственников или лицо по доверенности.

    • Экспликация и поэтажный план помещения.
      1. Для этого сначала обращаемся в Департамент управления имуществом, чтобы получить доверенность для заказа экспликации и поэтажного плана в БТИ (Бюро Технической Инвентаризации). Там пишите заявление установленного образца и предъявляете след. документы:
        • паспорт РФ и нотариально заверенная доверенность, если обращается доверенное лицо (оригинал и копия);
        • документ, подтверждающий право собственности на помещение. Это могут быть: договор купли-продажи; договор передачи; свидетельство о наследстве; договор ренты или инвестирования; выписка из ЕГРН об объекте недвижимого имущества/помещение — ссылка на инструкцию оформления;
        • могут потребовать договор основания на помещение;

        Срок получения документа – до 1 месяца.

      2. После получения данной доверенности один собственников или доверенное лицо обращается в БТИ и заказывает экспликацию с поэтажным планом. Пишите заявления и предоставляете такой же пакет документов, как и в Департамент.
    • Технический паспорт помещения с техническим планом, который заказывается в БТИ и в МФЦ.
    • Заключение пожарного надзора, в котором указывается, что данное помещение соответствует пожарным нормам.

      Для этого приходите в Управление Государственного Пожарного надзора ГУ МЧС и пишите заявление установленного образца. Затем работник пожарного надзора выезжает и осматривает помещение, которое должно соответствовать требованиям пожарной безопасности. После осмотра сообщат, когда можно получить данное заключение.

    • Заключение санитарно-эпидемиологического надзора.

      Оно берется в СЭС (Санитарно-эпидемиологические станции) района. Для этого заполняете заявление, и сотрудник СЭС выезжает для осмотра помещения, которое должно соответствовать санитарным нормам. После осмотра забираете данное заключение в СЭС. Дату осмотра и получения данного акта сообщат на месте.

    • Справка ДЕЗ, где содержатся сведения о предназначении других помещений, находящихся на одном этаже с квартирой, чей статус планируется изменить.

      Берется эта справка в управляющей компании (ЖЭУ, Дом управления или ТСЖ и т.п.), где пишите заявление и прилагаете: паспорт РФ и нотариальная доверенность, если документ заказывает доверенное лицо; документ, подтверждающий право собственности на помещение и договор основания.

    • Согласие соседей.

      Если помещение находится в многоквартирном доме необходимо согласие соседей (именно согласие собственников квартир, а не прописанных в них). Поэтому необходимо провести собрание собственников жилья.

      Для получения согласия нужно:

      1. Обратиться в управляющую компанию (ТСЖ, Дом Управления и т.п.) с заявлением о включении вопроса на повестку дня в очередном собрании собственников дома или заявление о проведении внеочередного собрания.

        Если созывается внеочередное собрание, то необходимо известить об этом письменно (с указанием даты и причины проведения) каждого собственника и не позднее, чем за 10 дней.

      2. Собрание является правомерным, если в нем присутствуют более 50% собственников дома.

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *