Покупка квартиры с перепланировкой: каковы основные риски, нужно ли узаконить реконструкцию перед продажей и какие документы необходимы для этого, а также каков порядок приобретения такой недвижимости в ипотеку?

Время чтения 8 минут Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Покупка любой квартиры на вторичном рынке несет в себе риск получить жилье с неузаконенной перепланировкой. В лучшем случае об этом изначально покупателя оповестит продавец, тогда сюрприза не будет. Но бывает и так, что неточности в плане и в паспортах выясняются уже после заключения сделки.

Риелторы и строители все перепланировки подразделяют на незначительные и значительные, а также на допустимые и недопустимые.

Значительные и незначительные перепланировки можно в любое время узаконить, или же просто отказаться от них и вернуть жилплощадь к ее первоначальному состоянию.

Самый тяжелый случай, когда нельзя вернуть назад и при этом узаконить переделку тоже нельзя. Незаконная перепланировка грозит покупателю большими неприятностями в будущем.

Когда перепланировку можно узаконить

Неоповещение покупателя о том, что в квартире имеются несогласованные должным образом перепланировки, является веским основанием для одностороннего расторжения договора купли-продажи и признания сделки недействительной.

Процесс согласования предполагает подачу документов в жилищную инспекцию. Всего потребуется собрать и представить:

Новый план квартиры, заказывают его в БТИ или иной организации;
Заявление;
Копию паспорта собственника квартиры;
Копии договора купли-продажи на квартиру;
Техпаспорт на квартиру;
Письменное согласие от каждого из остальных собственников квартиры.

В зависимости от конкретного населенного пункта процесс согласования может занимать в среднем от 2 месяцев до 6, но на портале госуслуг можно подать все документы в электронном виде и получить нужное согласование в срок от 20 до 45 дней. Сложностей не возникнет, если изменения соответствуют строительным нормам и правилам.

Что такое незаконная перепланировка?

Не стоит при этом путать перепланировку с переустройством. Например, замена чугунных радиаторов на алюминиевые, либо замена водогрейки с 30 литров на 50 — это переустройство, а вот проделывание двери в перегородке между смежными комнатами — это перепланировка. Переустройство не нужно оформлять документально, а перепланировка даже самая незначительная автоматически требует внесения ее в документы на квартиру.

Согласно ЖК РФ, перепланировка должна выполняться только после оформления владельцем квартиры всей необходимой разрешительной документации, а уже затем специальная комиссия проводит осмотр и удостоверяет, что выполненные ремонтные работы прошли в точности с согласованным планом. Наличие переделки, не согласованной ранее, ставит перед собственником необходимость выполнять согласование задним числом, что возможно не всегда.

Незаконная перепланировка в ипотечной квартире

Самые большие неприятности подстерегают покупателей, которые готовы совершить покупку в ипотеку. При этом в банк подаются документы на выбранные квадратные метры для согласования. Если уже после оформления ипотеки будет выяснено, что в квартире имеются несогласованные перепланировки, то договор с банком может оказаться под угрозой расторжения.

Все дело в ликвидности такой недвижимости. Банк не заинтересован в том, чтобы за свои деньги проводить регистрацию незаконных переделок, и нести при этом убытки. Куда охотнее ипотечные ссуды выдаются под залог приобретаемой недвижимости с безупречным пакетом документов. Вот почему соглашаясь на покупку квартиры с несогласованными переделками в ипотеку, покупатель сильно рискует.

Во сколько обойдется штраф за незаконную перепланировку?

Сразу следует пояснить, что за незаконную перепланировку владелец квартиры может быть наказан в силу наступления административной ответственности штрафом, но только в том случае, если никто — жильцы этой квартиры или соседи, не пострадал от последствий этой перепланировки. В противном случае в зависимости от тяжести последствий может наступить и более серьезная ответственность, вплоть до уголовной.

Штраф за незаконную перепланировку в рамках административной ответственности без причинения ущерба третьим лицам равен:

Для граждан — 2-2,5 тыс. руб.;
Для должностных лиц — 4-5 тыс. руб.;
Для юридических лиц — 40-50 тыс. руб.

При нанесении ущерба имущественным интересам или здоровью третьих лиц штрафы будут более серьезными:

Для граждан — до 5 тыс. руб.;
Для должностных лиц — до 50 тыс. руб.;
Для юридических лиц — до 300 тыс. руб.

Если же ущерб причинен серьезный, а пострадавшие смогут доказать, что действия владельца квартиры носили умышленный характер, тогда одним только штрафом отделаться не удастся, не говоря уже о том, что компенсацию ущерба в полном размере придется выплатить в любом случае.

Как выявляют незаконную перепланировку?

Многие не переживают о том, что документы на квартиру не безупречны, полагая, что никому нет дела до этого. На самом деле риск выявления незаконной перепланировки всегда существует. Обычно выявление происходит следующим образом:

В процессе перепланировки могут произойти изменения характеристик смежных конструкций. Например, звукопроницаемость смежной с соседями стены увеличится, или же ухудшится вентиляция или как-то иначе соседи смогут предположить, что в соседней квартире произошла перепланировка, и подадут жалобу в жилищную инспекцию. По факту обращения в квартиру будет направлена комиссия, которая сверит план квартиры с ее фактическим состоянием, а при обнаружении несоответствий выпишет штраф и выдаст предписание устранить несоответствия в документах в срок до 6 месяцев или привести квартиру в ее первоначальное состояние.
Из-за грубых нарушения строительных норм и правил произойдет авария, либо сбой в работе общедомовых коммуникаций, что потребует вмешательства коммунальных служб, а далее предыдущий сценарий полностью повторится, с той разницей, что сумма штрафа будет больше, саму переделку, возможно, устранить будет нельзя, равно как и согласовать.
В ходе сверки показаний счетчиков перепланировка может быть обнаружена работником коммунальных служб, после чего заявление поступит уже от лица коммунальной службы в жилищную инспекцию.

Все важнейшие характеристики квартиры отражаются в ее паспорте БТИ, а также в кадастровом паспорте. Эти паспорта обязательно оформляются в ходе вступления в права собственности. Без них нельзя совершать каких-либо сделок с недвижимостью. Когда характеристики квартиры меняются, это автоматически делает недействительными ее паспорта. Следовательно, собственник при любом намерении распорядиться недвижимостью может оказаться в затруднительном положении.

Если же оставить все как есть и не оформлять новые паспорта, тогда в будущем не получится просто так квартиру продать, купить, заложить, передать по наследству. Если же покупатель даже согласится и в таком виде оформить сделку, то потребует серьезную скидку, чтобы на эти деньги потом выполнить согласование своими силами.

Иными словами, жилье теряет свою ликвидность, дешевеет и может быть продано только с дисконтом, что собственнику, вложившему в нее свои деньги, крайне невыгодно. Тогда как должным образом оформленная перепланировка ликвидность квартиры резко повышает, ведь квартиры с удачными переделками обычно в цене, в отличие от типовых вариантов со стандартным набором недостатков.

Оформлять или …?

Резюмируя вышесказанное, важно отметить, что обязанность выполнять регистрацию перепланировки всегда лежит на самом владельце. Можно сколько угодно долго пользоваться жилплощадью, нисколько не страдая от неточностей в документах, но в будущем эта проблема непременно заявит о себе, причем во сколько тогда обойдется ее устранение, сейчас сказать невозможно.

Если у вас имеются какие-либо вопросы по поводу покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой, то наш дежурный юрист готов оперативно на них ответить.

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой: риски и последствия

Главная » Купля-продажа квартиры » Риски и последствия при покупке квартиры с неузаконенной перепланировкой

3 078 просмотров

Покупка квартиры всегда связана с определенными рисками. Одним из них является неузаконенная перепланировка, не соответствующая тому, что указано в техпаспорте. Чем может грозить данная проблема и какие могут возникать последствия покупки такого жилья? Рассмотрим данный вопрос подробнее в этой статье.

Переустройство или перепланировка: в чем разница

Переустройство предполагает замену или перенос плит, сантехники, инженерных сетей и других подобных элементов. Обычно при этом требуется вносить изменения в базы данных государственных структур. Перепланировка же предполагает изменение геометрических параметров квартиры.

Пример: Подвинуть стену, чтобы уменьшить площадь зала и увеличить площадь кухни – это перепланировка. А поменять местами туалет с ванной – это переустройство.

Зачастую переустройство тесно связано с перепланировкой и практически всегда оба понятия используются в одном контексте. Здесь и далее любой из вариантов вносимых в квартиру изменений будет называться «Перепланировка».

Перепланировка бывает законной или незаконной. В первом случае собственник квартиры сначала согласовывает будущие работы в контролирующих органах, получает соответствующие разрешения и только потом приступает к ремонту. Когда он закончит, нужно будет вызвать специалистов, для того, чтобы они внесли соответствующие изменения в Техпаспорт.

Неузаконенная перепланировка производится собственником без согласования с кем-либо. В результате если контролирующие органы об этом узнают (например, от соседей), то придется или возвращать все как было или пытаться узаконить то, что уже сделано.

Далеко не каждый тип перепланировки можно в принципе узаконить. Многие изменения, которые кажутся логичными и правильными собственнику, на самом деле запрещены с точки зрения пожарной безопасности или других подобных структур.

Чем грозит обычному покупателю квартиры неузаконенная перепланировка? Штрафом. А возможно и конфискацией имущества. Сначала применяются мягкие меры: предупреждение. Но если это не работает, и собственник отказывается приводить жилье в соответствие с требованиями контролирующих структур, то могут применяться и штрафы в размере от 1 до 2,5 тысяч рублей (ст.7.21. КоАП РФ).

Если и это не помогает (человек заплатил штраф, но все равно не вернул жилье в предыдущий вид), могут применяться нормы ст.29 ЖК РФ.

В частности, квартиру арестуют по решению суда, продадут с торгов и обязуют нового собственника привести жилье в изначальное состояние, соответствующее Техпаспорту.

Предыдущий владелец получит компенсацию в размере стоимости квартиры за минусом расходов, которые будет вынужден понести новый владелец на возврат помещения в прежний вид.

Как избежать проблем:

Еще на стадии переговоров относительно покупки квартиры затребовать Техпаспорт и сверить данные в нем, с реальным положением вещей. Делать это нужно при личном осмотре квартиры.
Если квартира не соответствует техпаспорту, проще всего – отказаться от покупки. Если по какой-то причине это невозможно, нужно начать торговаться с продавцом и требовать снизить стоимость на ту сумму, которая уйдет на «обратную перепланировку» (возврат жилья в предыдущее состояние).
Если человек уже купил квартиру и только после этого узнал о наличии перепланировки (например, при осмотре не уделил этому внимание), нужно самостоятельно приводить квартиру в изначальный вид.
Если привести квартиру в изначальный вид по каким-то причинам невозможно, то можно попробовать узаконить уже совершенную перепланировку.
Если узаконить не получается, остается единственный шанс – обращаться в суд и требовать признать совершенную перепланировку не угрожающей остальным жильцам дома. Если будет вынесено положительное решение, то ничего переделывать не придется, хотя перепланировка все равно останется незаконной.

Учитывая тот факт, что при рассмотрении дела суд в первую очередь будет рассматривать проблему с точки зрения законодательства и, в частности, тех норм, согласно которым собственнику уже отказали в узаконивании перепланировки, вероятность того, что решение будет принято в пользу заявителя стремится к нулю.

Все риски, относительно штрафов и возможного ареста имущества сохраняются.

Однако если перепланировка является следствием невнимательности застройщика, проблему можно решить значительно проще: нужно просто написать заявление и потребовать или поменять документы, якобы данная планировка и была задумана изначально. Если это невозможно, то нужно требовать от застройщика чтобы тот за свой счет возвращал жилье в предыдущее состояние.

Многие застройщики дают несколько лет гарантии на проданные квартиры.

Данный случай может не считаться гарантийным, однако если начать активно жаловаться и пригрозить обратиться в контролирующие органы, то скорее всего компания пойдет навстречу покупателю и сделает все за свой счет.

Проблемы, которые могут возникнут в случае жалоб не стоят тех затрат, которые можно понести на исправление неправильной планировки. В самом крайнем случае застройщик может предложить покупателю обменять его «неправильную» квартиру на другую аналогичную, но «правильную».

Неузаконенная перепланировка в квартире, которую планируется предоставлять в качестве обеспечения при оформлении ипотечного кредита может стать серьезной проблемой и в конечном итоге даже привести к тому, что банк откажет в кредитовании. Дело в том, что формально продавать или покупать такое жилье можно, но вот банк не хочет связываться с залогом, с которым у него потом будут проблемы.

Если клиент в конечном итоге не сможет погасить долг, эту квартиру придется арестовывать и продавать с торгов. Логично, что придется так или иначе говорить о том, что в квартире совершена неузаконенная перепланировка. Как следствие, количество покупателей на подобное жилье будет в разы меньше, а вероятность того, что банк получит от продажи требуемую сумму – существенно ниже.

Как сделать неузаконенную перепланировку законной

В некоторых случаях намного проще узаконить уже сделанную перепланировку, чем возвращать все как было. Но это не самая простая процедура. Рассмотрим ее подробнее.

Порядок действий

Чтобы узаконить перепланировку, нужно:

Обратиться в контролирующую инстанцию с соответствующим заявлением.
Оплатить штраф. Неважно, что перепланировка в квартире производилась предыдущим владельцем, главное лишь то, кто является ее собственником на момент обращения.
Согласовать дату и время посещения квартиры специалистами, которые проверят, не нарушает ли существующая перепланировка какие-либо нормы.
Если серьезных нарушений не выявлено, можно попросить внести изменения во все документы и сделать новый техпаспорт на жилье.

Документы

Для того, чтобы узаконить перепланировку, потребуется подготовить следующие документы:

Паспорт заявителя.
Выписка из ЕГРН на квартиру, в которой выполнена перепланировка.
Существующий техпаспорт.

Обычно достаточно просто паспорта и выписки. Техпаспорт и возможные другие документы запрашиваются редко.

Расходы

Примерные расходы нового владельца такого жилья:

Тип расходовСумма

Штраф за неузаконенную перепланировку	От 1 до 2,5 тысяч рублей
Затраты на оформление нового техпаспорта	От 10 тысяч рублей

Если узаконить все равно не получится, придется делать капитальный ремонт и приводить квартиру в соответствие с документацией. Это все равно дешевле, чем лишиться по такой причине жилья.

Заявка на узаконивание перепланировки рассматривается порядка 1 недели. После этого до 1 месяца нужно ждать специалистов. У них еще от 1 до 3-х месяцев может уйти на оформление нужно документации.

Неузаконенная перепланировка способна доставить новому владельцу квартиры огромное количество неприятностей. Однако это далеко не единственная проблема, которая может возникнуть при покупке жилья. На бесплатной консультации опытные юристы рассмотрят наиболее популярные варианты спорных ситуаций и дадут свои рекомендации по решению проблем. Эти же специалисты готовы сопровождать всю сделку, благодаря чему можно исключить любые мошеннические схемы и заранее определить потенциальные риски.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
напишите вопрос в форме ниже;
позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Как узаконить перепланировку

В настоящее время часто встречается ситуация, когда свидетельство о государственной регистрации на квартиру или технический паспорт на квартиру содержат отметку о самовольной перепланировке. Это означает, что прежний собственник квартиры произвел работы с нарушением установленного порядка согласования с местными властями, что грозит определенными сложностями при возникновении необходимости продажи или дарения данного объекта недвижимости.

Для того чтобы не сталкиваться с процедурой узаконивания произведенной перепланировки, безусловно, лучше не совершать никаких строительных работ без получения предварительного согласия необходимых инстанций, поскольку когда-нибудь в любом случае потребуется легализовывать самовольные мероприятия.

В случае, если прежний владелец жилища не побеспокоился о получении соответствующих согласований перепланировки и (или) переустройства, то процедура узаконения может перейти на плечи приобретателей такой недвижимости. Узаконение перепланировки по факту совершенных работ является более сложной процедурой, чем при выполнении ее в соответствии с действующими нормативно-правовыми актами, а именно Жилищным Кодексом РФ.

Нужно ли узаконивать перепланировку?

При возникновении необходимости распорядиться своей квартирой (продать, подарить, обменять, наследовать, оформить приватизацию), в которой осуществлены незаконные переустройство или перепланировка, перед ее обладателем встанет вопрос о сборе надлежащих согласований с органами местной власти и контролирующими организациями.

Кроме того, если факт незаконной перепланировки станет известным жилищной инспекции и управляющей организации, а также местной администрации, то они могут вынести предписание о приведении помещения квартиры в первоначальное состояние.

Факт незаконной перепланировки, как правило, если она не была узаконена собственником недвижимости заранее, обнаруживается в момент попытки госрегистрации сделки с данным объектом недвижимости.

В настоящее время законодательно установлена необходимость обязательной регистрации всех сделок с недвижимостью в Едином Государственном Реестре Недвижимости (ЕГРН), для чего собственник наряду с другими документами предоставляет технический план (технический) паспорт объекта.

В случае наличия переустройства и перепланировки помещений Бюро технической инвентаризации непременно зафиксирует данный факт, сделав об этом отметку на поэтажном плане квартиры или в экспликации помещении.

Необходимо ставить потенциального покупателя квартиры в известность о наличии самовольной перепланировки, и не ждать момента государственной регистрации.

Государственная регистрация права собственности проводится вне зависимости от наличия самовольной перепланировки и не является легальным основанием для отказа или приостановления процедуры регистрации. Однако выявление факта незаконной перепланировки может привести к срыву сделки.

Потенциальному приобретателю квартиры обязательно необходимо обращать внимание на раздел «особые отметки» в свидетельстве о регистрации права собственности, в котором может содержаться информация о наличии самовольной перепланировки.
Кроме того, приобретатель может сравнить поэтажный план БТИ по состоянию на момент покупки с исходной планировкой квартиры на случаи расхождений в планировке.
Если в свидетельстве имеется данная отметка, то покупатель может отказаться от сделки, а также потребовать значительной скидки при ее покупке.
В случае приобретения квартиры за счет заемных средств (ипотечного кредита) банк может не дать согласие на заключение ипотечного договора.

В случае, если вы принимаете решение приобрести жилище с подобными изменениями, необходимость узаконения самовольных работ всецело ложится на ваши плечи. Как правило, чем больше изменений произведено в помещениях квартиры, тем сложнее и дороже будет процедура узаконения.

Таким образом, легитимация перепланировки не является обязательным условием ее продажи, в случае наличия согласия на покупку ее приобретателя.

Если же продавец утаил от приобретателя наличие перепланировки, то покупатель в дальнейшем может признать сделку по продаже квартиры недействительной, при этом стороны договора будут возвращены в исходное состояние (возврат денег и, соответственно, квартиры).

С какими изменениями невозможно осуществить регистрацию квартиру?

Как уже говорилось, факт самовольных изменений в квартире не является основанием для отказа в государственной регистрации после продажи, даже когда техпаспорт содержит отметки о самовольной перепланировке. Однако существуют такие разновидности перепланировки, которые полностью препятствуют совершению сделки.

Реконструкция квартиры

Например, когда в ходе перепланировки владелец квартиры произвел объединение помещений 2-х квартир либо присоединил к помещению своей квартиры помещения подвала (чердака или др.

), являющегося местом общего имущества всех собственников помещений.

Изменения, в результате которых изменяется (увеличивается или уменьшается) общая площадь жилого помещения, называется реконструкций, и в случае ее наличия сотрудники Росреестра не смогут осуществить такую регистрацию.

Какова ответственность при самовольной перепланировке

Осуществление самовольных работ по перепланировке является незаконным. За данные действия законом установлены определенные меры ответственности, которые будут наложены на собственника в случае обнаружения такой перепланировки.

В кодексе об административных правонарушениях РФ предусмотрена административная ответственность за произведенную самовольную перепланировку, в частности установлена санкция в виде наложения административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.

Кроме того, в соответствии с п. 3 ст. 29 Жилищного кодекса РФ, владелец жилья может быть принудительно обязан к восстановлению первоначального облика квартиры. В особых случаях в случаях пренебрежения указанными распоряжениями квартира может быть продана с торгов в установленном законом порядке.

Поэтому прежде чем начинать работы, рекомендуем обратиться за согласованием перепланировки в соответствующие инстанции и надлежащим образом оформить все необходимые документы. Впоследствии это может сократить вам не только деньги, но и время.

Кроме того, позднее обстоятельства могут измениться, включая такой вариант развития событий, при котором придется возвращать состояние квартиры в первоначальный вид.

Условия для узаконения перепланировки

В соответствии с нормами Жилищного кодекса РФ, суд может узаконить перепланировку (сохранить помещение квартиры в переустроенном и перепланированном виде) в случае, когда совершенные видоизменения в планировке квартиры не привели к нарушению прав и законных интересов граждан, а также не создают угрозу их жизни или здоровью.

Работы по перепланировке, затрагивающие изменения в жилом помещении квартиры, не допускают:

увеличение кухонь, санузла за счет частей жилых комнат, при которых в итоге указанных работ площадь жилой комнаты значительно сократится (более чем на 25 процентов от исходной площади);
снос, изменение несущих стен и общедомовых конструкций;
объединение комнаты и кухни, если в помещении кухни установлена (подключена) газовая плита;
перенос коммуникаций, являющихся общедомовым имуществом;
осуществление переноса санузла или ванной комнаты (за исключением квартир, расположенных на 1-м этаже дома, если под ними нет иных жилых помещений);
расширение комнат за счет площади балконов.

Порядок узаконивания перепланировки квартиры

Собственник жилого помещений, осуществивший самовольную перепланировку, может узаконить видоизменения в исполнительном (административном) порядке или обратиться в суд. Исполнительная процедура узаконивания аналогична с согласованием легальной перепланировки, которая реализуется до выполнения непосредственных строительных действий.

Административная процедура узаконивания перепланировки

Последовательность действий:

Обращение в компетентный орган местного самоуправления, осуществляющий согласование работ по перепланировкам, который находится по месторасположению жилища. В различных населенных пунктах данные функции могут быть в компетенции:

специальных жилинспекций,
отделов по капитальному строительству при местных администрациях и т.д.

К примеру, в городе Москва за согласование перепланировки отвечает Мосжилинспекция, а в Санкт-Петербурге районные межведомственные комиссии, которые работают при соответствующих администрациях.

Кроме того, у заявителя имеется возможность обратиться за согласованием произведенной перепланировки с предъявлением необходимой документаций через МФЦ, а также через портал Госуслуги.

В данные организации рекомендуется обращаться, когда осуществлены несложные виды перепланировки (например, перенесена внутренняя ненесущая перегородка).

Однако, если у вас в квартире произведены какие-либо сложные конструктивные мероприятия по перепланировке, то лучше обращаться прямо в контролирующие органы, которые полностью осведомлены о нюансах таких вопросов.

Перед обращением в соответствующий орган за консультацией по интересующему вопросу, касающемуся перепланировки, необходимо заказать в Бюро технической инвентаризации свежий техпаспорт, отражающий изменения, произведенные в квартире, а также поэтажный план дома, который можно получить у вашей управляющей организации.

Заказ проектной документации для выполнения перепланировки.

Проект перепланировки и переустройства выполняются строительными организациями, имеющими разрешение на выполнение таких работ и имеющими лицензию СРО.

Организации, которые занимаются разработкой архитектурных проектов, самостоятельно получают согласования в Роспотребнадзоре, пожарных обществах, осуществляющих контроль за соблюдением пожарных норм и департаментах архитектуры и землеустройства.

Также заявитель имеет право выполнить эскиз самостоятельно. Обладатель квартиры, как правило, берет простую копию плана квартиры из технического паспорта и наносит на ней отметки о предполагаемых изменениях, а именно вновь установленные стены и другие объекты и демонтируемые в результате перепланировки элементы, которые планируется снести.

С помощью эскиза возможно оформление только определенных видоизменений перепланировки. В частности, на эскизе могут отражаться рассчитываемую установку и снос перегородок (стен), которые не относятся к несущими, а также перенос или закладку оконного проема, изменение расположения сантехнических приборов в санузле или другие несложные работы.

Однако установка инженерно-технических коммуникаций, которые не предусмотрены проектом, вызовет необходимость узаконения по проекту.

Сбор необходимых документов и представление их в орган местного самоуправления или в многофункциональный центр.

Чтобы узаконить перепланировку необходимы следующие документы:

Заявление от собственника жилого помещения (либо представителя по доверенности). В случае нахождения квартиры в долевой собственности, на таком заявлении должен поставить подпись каждый сособственник (допускается подпись по нотариально заверенной доверенность, которая выдана всеми собственниками человеку, подающему заявление).
Правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство о регистрации, договор социального найма и т.д.). В качестве заявителя при процедуре узаконения может выступать арендатор или наниматель жилого помещения, при этом наряду с правоустанавливающими документами понадобится предоставить согласие хозяина квартиры на осуществление перепланировки.
Техпаспорт жилого помещения квартиры (комнаты), а также поэтажный план дома.
Архитектурный проект или эскиз осуществленной перепланировки (переустройства). При подаче проекта также может понадобиться договор с проектно-строительной компанией.
Заключение относительно затрагивания конструктивных и других характеристик надежности и безопасности данного объекта капитального строительства.
Согласования контролирующих компетентных государственных организаций: Роспотребнадзора, органов по пожарному надзора, департамента архитектуры и землеустройства.

Отдельные документы могут не предоставляться заявителем (технический паспорт, поэтажный план дома, инженерно-архитектурное заключение).

В случае их непредоставления орган, осуществляющий согласование перепланировки, обладает компетенцией запросить их самостоятельно.

Тем не менее, если вы обладаете указанными документами, рекомендуется для ускорения процесса рассмотрения вашей заявки предоставить их в вышеуказанный орган.

Получение приказа о согласовании и узаконении изменений по перепланировке либо отказ в ее легализации.

Законом установлен срок в 45 дней, в течение которого орган, осуществляющий согласование перепланировки обязан принять решение. Начало течения срока исчисляется со дня предоставления документов по согласованию.

Если по результатам обращения вам будет отказано, то в течение 3-х месяцев с момента отказа, вы можете обратиться в суд в исковом порядке за сохранением помещения квартиры в перепланированном состоянии.

Внесение изменений в техпаспорт БТИ (в случае положительного решения органа по согласованию).

Судебный порядок узаконивания

Этапы судебного обжалования отказа жилинспекции в согласовании перепланировки включают в себя:

Составление искового заявления о сохранении помещения квартиры в перепланированном состоянии либо в порядке публичного судопроизводства об обжаловании решения органа по согласовании.

Иск подается в районный суд по месту нахождения жилья, которое подверглось перепланировке. К исковому заявлению прикладываются следующие документы:

Решение жилищной инспекции (другого компетентного органа) об отказе в легализации перепланировки;
правоустанавливающие документы на жилое помещение;
технический паспорт, поэтажный план дома;
оригинал квитанции госпошлины (300 руб. на настоящий момент);
проект перепланировки или самостоятельно выполненный эскиз;
договор на осуществление проектной документации;
согласования вышеуказанных контролирующих органов;
иные документы, подтверждающие позицию истца.

Рассмотрение гражданского дела по исковому заявлению.

Как правило, гражданские дела, связанные с узаконением перепланировки рассматриваются достаточно быстро и не вызывают особых сложностей.

Истцу (или его представителю) необходимо доказать, что осуществленная перепланировка квартиры не нарушает права граждан и третьих лиц, не образует угрозу для их жизни или здоровья; все произведенные работы выполнены в соответствии со строительными нормами и требованиями; истец заранее предпринимал меры по получению разрешения на осуществление перепланировки.

В отдельных случаях судом в ходе процесса может назначаться строительная экспертиза, которая направлена на обнаружение возможных нарушений при осуществлении перепланировки. Сторона может по своей инициативе произвести экспертное обследование состояния перепланированных помещений. Все расходы, связанные с ее проведением в этом случае будут ложиться на него.

Если решением суда произведенная перепланировка будет узаконена, то данное решение необходимо представить в Бюро технической инвентаризации изменений в техпаспорте.

Видео: Как узаконить перепланировку

Покупка квартиры с перепланировкой риски — с неузаконенной

Каждый человек при покупке квартиры сталкивается с большим количеством проблем. Однако одной из самых серьезных среди них являются риски при покупке квартиры с перепланировкой. В этой ситуации далеко не каждый покупатель знает, как себя повести. Рассмотрим этот момент.

Когда переделку квартиры можно узаконить

У любого человека имеется особое искушение, которое заключается в переделке каких-либо элементов в планировке квартиры.

Сегодня для того, чтобы это сделать, имеется большое количество возможностей — для этого достаточно нанять какую-либо бригаду строителей и абсолютно любой вид работы будет исполнен достаточно качественно и быстро.

При этом далеко не многие люди задумываются о том, что результат обязательно должен отражаться в документах на жилплощадь.
И при этом стоит понимать, что проведение сделки по реализации квартиры возможно исключительно при наличии того условия, что покупатель сумеет за собственный счёт исправить документы и провести процедуру узаконивания перепланировки в течение полугода.
Отсутствие понимания покупателя о наличии несогласованной перепланировки в квартире будет являться достаточно серьезным основанием для того, чтобы расторгнуть договор купли-продажи в одностороннем порядке и после этого признать сделку недействительной.

Важно отметить, что процесс согласования являет собой подачу документов в государственную структуру под названием Жилищная инспекция.

Для этого требуется предоставить следующие бумаги:

Заявление по установленному образцу.
Обновленный план квартиры.
Копию паспорта гражданина, который является собственником жилья.
Технический паспорт.
Копия соглашения о купле-продаже.
Согласие в письменном формате от всех собственников квартиры.

В зависимости от того, в каком населённом пункте производится данная процедура, процесс согласования в целом может занимать до 6 месяцев.

При этом важно помнить о том, что на портале «Госуслуги» имеется возможность подачи всех документов в электронном формате, и при этом имеется возможность получения необходимого согласования в срок не более 45 дней.

Важно иметь в виду тот факт, что сложностей не будет возникать в ситуациях, когда изменения будут соответствовать всем правилам и нормам строительного характера.

Далеко не всегда перепланировку можно узаконить.

В ситуациях, когда речь идёт о снесении главных стен, переносе туалета или ванной комнаты в иное место, а также прочих изменениях параметров в жилплощади конструктивного характера, узаконивание подобной перепланировки не предоставляется возможным загодя и тем более задним числом.

При этом важно обязательно не путать переустройство и перепланировку.

К примеру, если замена радиаторов из одного материала на другой или смена титана на больший объём называется переустройством, то формирование нового дверного проема в стене между комнатами является перепланировкой.
Переустройство не требует документального оформления, а вот, что касается перепланировки, то здесь даже самые незначительные детали обязательно должны быть внесены в те документы, которые находятся в БТИ.
Если опираться на Жилищный кодекс, то перепланировка должна обязательно быть исполнена исключительно после того, как владелец оформит всю необходимую документацию разрешительного характера.

Только после этого специальная комиссия будет проводить осмотр и удостоверит тот факт, что исполненные ремонтные работы были проведены в точности по утверждённому плану.

Наличие всех переделок, которые не были ранее согласованы, будет ставить перед владельцем квартиры потребность в исполнении согласования по заднему числу, что далеко не в каждой ситуации будет являться возможным.

Нелегальные изменения в ипотечной квартире

Наиболее серьёзные неприятности будут подстерегать покупателей квартир, которые будут намерены совершить предстоящую покупку через оформление ипотеки. В такой ситуации в банк будут подаваться документы на выбранную площадь для согласования.

Если после того, как ипотека будет оформлена, покупатель выяснит, что в квартире находятся перепланировки и корректировки несогласованного характера, то в такой ситуации договор с банковским учреждением может быть в итоге расторгнут.

Дело всё в том, какая ликвидность имеется в данной недвижимости. Ни один банк не является заинтересованным в том, чтобы проводить регистрацию за свой счёт по незаконным тренировкам и при этом нести определенные убытки.

Что такое миграция? Ответ здесь.

Гораздо чаще ипотечные ссуды будут выдаваться под залог покупаемой недвижимости, которая будет иметь помимо этого безупречный пакет документов.

Именно по этой причине при соглашении на приобретение квартиры с теми переделками, которые были не согласованы, в ипотеку покупатель имеет достаточно серьезный риск.

Видео: Чем грозит

Штраф

Важно тут же оговориться о том, что за проведение нелегальной перепланировки собственник может наказываться по наступлению административной ответственности. При этом актуальным будет вынесение штрафа.

Однако важно понимать, что наказание будет наложено на владельца квартиры в той ситуации, когда никто не пострадал в итоге от тех последствий, которые были наступившими после проведения данной процедуры.

В ином случае в зависимости от того, какой тяжести последствия были, может наступать также и более весомая ответственность. При этом может дойти до наложения уголовной ответственности.

Что касается штрафов, то за проведение нелегальной переделки квартиры при отсутствии ущерба третьим лицам сумма штрафа будет равняться 2000-2500 рублей для обычных граждан. Юридические лица будут должны заплатить порядка 40000-50000 рублей.

Если имущественным интересам, либо же здоровью третьих лиц был нанесен ущерб, то штрафы вырастут для граждан в два раза — заплатить нужно будет не менее 5000 рублей.

Должностные лица при этом должны будут оплатить сумму порядка 50000 рублей. Самым серьезным штрафом наказываются юридические лица — они должны будут заплатить около 300 тысяч рублей.

При этом в ситуации, когда ущерб был причинен достаточно серьезный и пострадавшие имеют возможность доказать умышленное действие со стороны собственника жилплощади, одним штрафом уже владелец не сможет отделаться. При этом стоит понимать, что компенсация ущерба должна будет обязательно выплачена в полной мере.

Как выявляется нелегальность

Большинство собственников не догадываются о том, что документы на жилплощадь не являются безупречными. В целом же, риск выявления подобной незаконности по перепланировке имеется всегда.

Выявление в большинстве случаев производится следующим путем:

Во время перепланировки имеется возможность происхождения изменения характеристик различных смежных конструкций. Соседи могут предположить о том, что была произведена перепланировка в квартире владельца, и они могут подать жалобу в соответствующие инстанции. После этого в квартиру будет направляться комиссия, которая займется сверкой плана квартиры с ее состоянием по факту. Если несоответствия были обнаружены, то в этом случае владелец должен будет заплатить штраф, после чего привести квартиру в исходное состояние.
Если строительные правила и нормы были нарушены грубо и будет допущена авария или сбой в работе коммуникаций общедомового типа, которое потребует вмешательства со стороны специалистов коммунальных служб, предыдущий сценарий будет повторен полностью, при этом сумма штрафа будет достаточно более высокой и переделку в итоге устранить будет невозможным, так же, как и в итоге согласовать ее законность.
Во время сверки показаний счетчиков переделка квартиры может обнаруживаться работниками специальных коммунальных служб. Вследствие этого заявление поступит в соответствующие инстанции от этого сотрудника.

Риски по покупке квартиры с перепланировкой

Характеристики жилплощади отражаются в техническом паспорте и кадастровом паспорте. Они оформляются во время вступления человека в право собственности. Без данных документов нет возможности по совершению сделок с недвижимостью.

В случае изменения характеристик автоматически эта мера делает паспорта недействительными. Соответственно, собственник обязательно должен распорядиться недвижимостью, но при этом он будет в довольно сложном положении.

Если человек будет намерен оставить так же, как и есть, то в будущем квартиру будет невозможно продать, заложить, приобрести или передать наследникам.

В случае, когда покупатель согласится оформить сделку в подобном виде, то он обязательно потребует достаточно большую скидку, чтобы потом осуществить согласование в самостоятельном порядке.

В такой ситуации, другими словами, жилье потеряет собственную ликвидность. Она будет существенно дешевле и продана с дисконтом, что крайне невыгодно для владельца.

Если же перепланировка была оформлена легально, то ликвидность квартиры повышается, потому что квартира с достаточно удачными переделками находится в цене в отличие от стандартных вариантов с типовым набором разных недостатков.

Приобретение недвижимости с перепланировкой имеет определенные риски. Важно покупателям обращать внимание на все мелочи и особенно сверяться с технической документацией на жилье.

Внимание!

В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Планируется покупка квартиры с перепланировкой? Узнайте, чем грозит отсутствие согласования и какие есть плюсы и минусы?

Показать содержание

Что это такое?

В соответствии со ст.25 ЖК РФ, перепланировка – это ремонтно-строительные работы, в ходе которых изменяются конфигурации помещения. Все изменения должны быть внесены в технический паспорт. Перепланировка проводится с соблюдением требований законодательства и согласуется с органами местного самоуправления.

ВНИМАНИЕ: Если собственник жилого помещения не получил разрешение на проведение работ или не согласовал с органами уже имеющиеся изменения, то такую перепланировку называют неузаконенной.

Полный перечень работ, для проведения которых требуется разрешение властей, перечислен в Постановлении Правительства Москвы №508 Какие работы требуют обязательного получения разрешения:

изменения в несущих конструкциях;
перенос комнат;
перестановка газовых плит;
возведение лестниц;
перестановка сантехнического оборудования;
разборка и возведение перегородок;
установка и демонтаж нового инженерного оборудования;
снос или переустройство полов и потолков;
заделка и создание проемов между комнатами и оконных проемов;
создание входов и тамбура.

Не требуют согласования:

косметический ремонт;
устройство встроенной мебели;
замена инженерного оборудования, если оно аналогично по техническим характеристикам и параметрам старому оборудованию.

Смотрите видео об узаконивании перепланировки квартиры:

Основные риски

При совершении сделки с квартирой с незаконной перепланировкой рискуют обе стороны – и продавец, и покупатель. Риски для покупателя:

Если факт наличия нелегальной перепланировки выявится после покупки, то новому собственнику ничего не остается делать, как своими силами согласовывать проведенные работы с органами власти. На это нужны дополнительное время и деньги.
Соседи или недоброжелатели могут пожаловаться на незаконность действий старого владельца, а отвечать придется новому собственнику.
За отсутствие согласования с органами хозяину помещения грозит штраф и иные меры наказания.
Незаконная перепланировка может угрожать безопасности новым жильцам. Если работы согласованы не были, то не факт, что ремонт делался по всем строительным нормам и правилам. А это, в свою очередь, может привести к ухудшению условий проживания.
В ходе проверки объекта комиссия может признать изменения, проведенные в помещении, недопустимыми. В этом случае новому собственнику придется либо приводить помещение в первоначальный вид, либо тратить деньги на устранение обнаруженных дефектов и несоответствий. И все за свой счет.

Риски со стороны продавца:

Сокрытие факта неузаконенной перепланировки может стать основанием для расторжения договора купли-продажи.
Собственнику такой проблемной квартиры долгое время будет сложно найти покупателя. Не каждому человеку захочется приобретать жилье, для легализации перепланировки в котором предстоит пройти много инстанций и вложить средства.
Если наличие нелегальной перестройки вскроется после продажи, покупатель может потребовать от продавца в судебном порядке денежной компенсации за понесенные расходы на узаконивание ремонтных работ.
Чтобы быстрее продать недвижимость, собственнику придется снизить ее стоимость.

Преимущества

Несмотря на возможные риски, приобретение такой квартиры имеет свои плюсы.

Во-первых, жилье с нелегализованной перепланировкой может стоить на 10% дешевле рыночной цены. Для покупателя это отличная возможность сэкономить на покупке недвижимости. Даже после вложения дополнительных средств на узаконивание работ новый собственник остается в плюсе.
Во-вторых, квартира имеет индивидуальную, а не типовую планировку. Спрос на такое жилье высок всегда. Узаконив ремонтные работы, новый собственник сможет продать его подороже.

Приобретение квартиры с несогласованной перепланировкой имеет ряд нюансов.

Большинство банков не одобряет недвижимость с незаконным переустройством. Если первичную документацию заемщика банк примет, то документы на проблемное жилье – нет.

Оформление такой недвижимости в ипотеку связано для банка со множеством рисков (подробнее об особенностях покупки квартиры в ипотеку читайте тут).

Так, в случае образования задолженности по кредиту и конфискации квартиры, банку придется потратить личные средства на узаконивание ремонта, чтобы поскорее ее продать и вернуть свои деньги.

Если банк одобрил такую квартиру, то заемщику, как правило, дается срок (6-12 месяцев), в течение которого он обязан согласовать все изменения с властями. Если перепланировка не будет легализована, то кредитор имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке и потребовать досрочного погашения ссуды.

ВАЖНО: Заемщик имеет право делать перепланировку в ипотечной квартире, если иное не предусмотрено в договоре. Чаще всего для проведения капитальных работ требуется согласование не только с властями и инженерами, но и с банком.

За самовольное проведение ремонтных капитальных работ собственнику грозит штраф, предусмотренный ст. 7.21 КоАП РФ:

штраф в размере от 2000 до 2500 рублей (если перепланировка была сделана в помещении, находящемся в многоквартирном доме);
штраф в размере от 1000 до 1500 рублей (для собственников частных домов).

Статья 7.21 КоАП РФ. Нарушение правил пользования жилыми помещениями

Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению — влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей.
Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах — влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.

Последствия незаконной перепланировки описаны в ст.29 ЖК РФ. При выявлении этого факта владельца недвижимости обязывают привести объект в первоначальное состояние или узаконить работы через суд. На это дается определенный срок.

Если хозяин квартиры не делает ни того, ни другого, то по решению суда его квартиру выставляют на торги. Как только она будет куплена, вырученные средства передаются бывшему владельцу за минусом денег, потраченных на судебные издержки и узаконивание перепланировки (или приведение недвижимости в изначальное состояние).

Покупка квартиры с нелегальной перепланировкой означает дополнительные траты времени и средств. Такое приобретение бывает оправдано только в том случае, если процедура узаконивания не потребуется много денег, а сама квартира при этом продается по цене ниже рыночной.